Merknader KDP Sentrum høringsversjon

Merknader KDP Sentrum høringsversjon 05.04.16 30.09.2016 Stavanger utvikling KF Kommunedelplan for Stavanger sentrum er en viktig plan for Stavanger utvikling KF. Stavanger utvikling (SUKF) mener at det er svært positivt at planen legger til rette for utbygging og målsetningen om en større forutsigbarhet for utbyggere i sentrum. Hovedproblemstillinger og hovedspørsmål 1. Detaljeringsnivå For detaljerte føringer for bebyggelsen både i plankart og bestemmelser begrenser fleksibiliteten og virker dermed mot et bra hovedformål i planen om å tilrettelegge for ny utbygging. - Hvilke begrunnelser har kommunen for å detaljere kommunedelplanen på reguleringsplannivå? - Hvorfor bestemmer planen bebyggelsesstruktur (f.eks. kvartalsstruktur), fotavtrykk, atkomster før det foreligger mer konkrete planer om innhold og prosjekt? 2. Rammer Generelle og upresise rammer komplisere bruk av planen i gjennomføring av prosjekter i sentrum og sørger ikke for økt forutsigbarhet. - Hva er de langsiktige rammene for den videre utviklingen av Stavanger sentrum; for sentrum som helhet og for delområdene? - Hvilke rammer gir planens hovedgrep for nye prosjekter i sentrum? 3. Strategi Utydelig strategi og uavklart rolle for Stavanger sentrum gjør det vanskelig å stille oss bak rammene som legges og dermed vanskelig å bidra til ønsket videre utvikling av sentrum. - Hvordan er mål, delmål og strategier for sentrum forankret lokalt, ift til andre sentra, og regionalt? - Hvilken rolle skal Stavanger sentrum ha i regionen? 4. Analysegrunnlag For å kunne forstå planen bør mål, virkemidler, strategi og grep være basert på et dokumentert grunnlag og et reelt utfordringsbilde og som er relevant for hva en kommunedelplan kan styre. - Hvilket grunnlag har man for foreslått vekst med et utbyggingsareal på 1 mill. m2? - Hva er begrunnelsen for utvidelsen av sentrumsområdet? 1

Innledning SUKF er grunneier, tilrettelegger og utbygger for Stavanger kommune. Våre hovedansvarsområder er å utvikle kommunens utbyggingsområder, -eiendommer og strategiske byutviklingsprosjekter, tilrettelegge for kommunale og offentlige utbyggingsbehov og bidra til tilrettelegging av offentlig infrastruktur. Alle disse ansvarsområdene er aktuelle innenfor sentrumsområdet. Foretaket skal bruke planen som et styringsdokument for utvikling av eiendommer og områder, der foretaket har en rolle, evt. vil få/ta en rolle. Planen gir bl.a. rammer for utviklingsprosjekter som foretaket allerede er i gang med, slik som på Nytorget og i Lagårdsveien. I tillegg legges føringer for bl.a. ny rettsbygning og utvikling av havneområdene. Planen legger til rette for ca. 1 mill. kvadratmeter nytt utbyggingsareal. Dette vil utløse betydelig investeringsbehov i teknisk, grønn og sosial infrastruktur, der foretaket vil kunne få en rolle. Planen tar ikke stilling til rammer for lokalisering av offentlige program f.eks. rådhus, studentboliger, skoler, barnehager, kulturvirksomheter, etc. Definering og lokalisering av disse og overordnet grønn og teknisk infrastruktur er viktige styringsverktøy i videre utvikling av sentrum. SUKF skal aktivt bruke planen som ramme for gjennomføring av våre prosjekter og oppgaver. Derfor er vi opptatt av at planen har robuste og gode mål, strategier og rammer som vi kan bidra til å realisere. For at SUKF skal kunne være en god bidragsyter her, må vi forstå planens og rammer som legges. I den anledning bemerkes at vi savner en logisk oppbygging av plandokumentet, forankring av mål, delmål, strategier i et reelt utfordrings- og mulighetsbilde. Et av de viktigste målene med planen er å sørge for økt forutsigbarhet. Derfor har vi i våre merknader hatt fokus på: balanse mellom fleksibilitet og forutsigbarhet, prioriteringer, tidsaspekt, realisme, økonomi og gjennomførbarhet. Våre merknader er delt opp i følgende: 1) riktig detaljeringsnivå 2) tydelige rammer 3) en klar strategi basert på 4) et solid analysegrunnlag. Når det gjelder delområdene, har vi i merknadene konsentrert oss om de områdene der SUKF er grunneier og utvikler av eiendommer. I tillegg i de delområdene der SUKF kan få en rolle som tilrettelegger av offentlig program, kommunale utbyggingsbehov, eller bidra i tilrettelegging av offentlig infrastruktur/byggemodning. 2

1. Detaljeringsnivå For detaljerte føringer for bebyggelsen både i plankart og bestemmelser begrenser fleksibiliteten og virker dermed mot et bra hovedformål i planen om å tilrettelegge for ny utbygging. - Hvilke begrunnelser har kommunen for å detaljere kommunedelplanen på reguleringsplannivå? - Hvorfor bestemmer planen bebyggelsesstruktur (f.eks. kvartalsstruktur), fotavtrykk, atkomster før det foreligger mer konkrete planer om innhold og prosjekt? Det er bra at planen prøver å oppnå mer forutsigbar, men med å detaljere på reguleringsnivå står planen i fare for å bli rigid. Gjennom detaljerte føringer tar planen stilling til forhold som det ikke er grunn til eller man ikke har forutsetninger til å vite nok om på dette plannivået. For detaljerte føringer for bebyggelse og program kan bety at det legges en klam hånd på videre utvikling av, eller en omkamp som vil føre til en lengre reguleringstid. Vi anbefaler at man ikke bestemmer mer enn det som er viktig å ta stilling til på et overordnet nivå og lar bebyggelsesstruktur og detaljerte avgrensning og atkomster mv avklares på reguleringsplannivå. Formål for en kommunedelplan er å gi rammer sett fra "rommene" (infrastruktur/torg) mellom bygningsmasse. Det er for detaljert og uhensiktsmessig å gi «planløsninger» (s.4-s.111) eller å beskrive hvordan «nye bygningsmassen plasseres» (s.11). Dersom «bestemmelsene tar blant annet konkret stilling til mulighetene for å skifte ut eksisterende bebyggelse og ny byggehøyde.» (s. 24) bør det fremkomme en god begrunnelse for disse bestemmelser, for å unngå en omkamp om dette senere. Dessuten bør ikke en plan stille krav for å stille krav. Vi foreslår at i bestemmelse for Nytorget om bl.a. byggehøyder og grønnstruktur tas ut, da det skal arrangeres arkitektkonkurranse, der disse forhold vil bli grundig utredet og vurdert. «En viktig intensjon med denne planløsningen er å flytte viktige prioriteringsdiskusjoner mellom utvikling og bevaring fra regulerings- og byggesaksnivået til kommunens strategiske plannivå.» (s.24) Det er ikke mulig å ta stilling til vern/ikke vern for alle bygg innenfor sentrum på dette overordnete plannivå, innenfor de såkalte bestemmelsesområdene. Vernespørsmålet på byggnivå må tas stilling til i det enkelte prosjektet. Planen går langt i å foreslå offentlige program uten at disse er realitetsbehandlet (bl.a. folkebadet, snuhavn for Hurtigruta, badeanlegg, bystrand, osv.). Det er bra å ha med eksempler, men hvis de ikke er reelle, blir disse misvisende. Det er hensiktsmessig å ha med programmering av sentrum, men dette må være på et overordnet nivå. Istedenfor å programmere bebyggelsen, kan planen vise en soning ut ifra stedets identitet. For eksempel er plan og bestemmelser for Paradis og Lagårdsveien for detaljerte. Lagårdsveien er et område hvor det er potensial for større program. Krav om kvartalsstruktur, tre adkomstveier, publiksrettete funksjoner og et bredt grøntdrag begrenser bruken av byggeområdene og kan hindre ønskede etableringer (jf. store program, kontorarbeidsplasser). Det samme gjelder havneområdene fra Holmen til Bekhuskaien: «Føringene skal blant annet sikre kvartalsstruktur, siktlinjer, blandede funksjoner og dempe potensielle konflikter mellom boliger og havnedrift.» Her legges i tillegg tunge rekkefølgekrav om tilrettelegging av et offentlig p-anlegg med 500 p-plasser som skal anlegges under kaien. På Bekhuskaien er det lagt opp til en omfattende byggemodning med kostnadskrevende utfyllinger og nye kailinjer både i forbindelse med opparbeidelse av parkdraget og for selve byggetomten. Dette reduserer fleksibiliteten og mulighetsrommet for gjennomføring av prosjektet. 3

2. Rammer Generelle og upresise rammer komplisere bruk av planen i gjennomføring av prosjekter i sentrum og sørger ikke for økt forutsigbarhet. - Hva er de langsiktige rammene for den videre utviklingen av Stavanger sentrum; for sentrum som helhet og for delområdene? - Hvilke rammer gir planens hovedgrep for nye prosjekter i sentrum? Ett av hovedformålene med planen er å skape større forutsigbarhet. Planen er ikke en gjennomføringsplan. Det er en kommunedelplan som skal gi tydelige, velbegrunnede og langsiktige rammer for gjennomføring for den videre utvikling av sentrum og for de ulike aktørene som bidrar til utvikling/utbygging her. Hovedmål «Stavanger sentrum skal være regionenes viktigste bysenter som går foran og viser fremtiden for den bærekraftige byen» og delmål være attraktiv regionhovedstad som er tyngdepunkt for handel, arbeidsplasser, boliger og opplevelser», er ambisiøse mål. Disse er imidlertid for generelle og altomfattende til å kunne bli strategiske og operative rammer for en utvikling av prosjekter i sentrum. Planen legger stor vekt på å signalisere muligheter for å realisere fremtidige bygningsvolum, jf. politisk bestilling (s.4). Dette er en oppgaveutbyggere tar. Det utbyggere ikke kan gjør selv, er å definere rammene til videre utvikling av et bestemt område. Planen fremstår som en samling av nye bygningsvolumer og konkrete prosjekter uten tydelige rammer og uten begrunnelse i et plangrep. Forslagene om nye bygningsvolumer kan ikke kalles «plangrep» i seg selv og kan etter det vi kan se kun begrunnes med målet om økt kapasitet. Planen fokuser mye på kvantitative rammer, fremtidige bygningsvolum og detaljerte føringer for fotavtrykk og volum av ny bebyggelse. Planen mangler klare kvalitative føringer som samtidig ville fungere som grunnlag for de kvantitative rammer. Vi savner en tydelig, mer stedspesifikk beskrivelse av hva som er karakteristisk for delområdet og ønsket videre utvikling ift arkitektur, programmering (ikke bare formål), målgrupper, osv. Situasjonsbeskrivelsen og utfordringsbildet er for generelt beskrevet, slik at det er vanskelig å forstå behovet i det enkelte delområdet. Dermed er rammene som gis og begrunnelsen for disse ofte for generelle og upresise. Utydelige føringer skaper usikkerhet, mindre forutsigbarhet og dermed mindre gjennomføring. Vi gir noen eksempler på for generelle og upresise rammer i planen: - Hva betyr «et variert bymessig program»? Et teater, et tinghus? Litt av alt? - Hva betyr «aktive førsteetasjer» (s.31) og «aktive byfasader» (s.38). Ikke boliger? Hva innebærer dette ift program/funksjoner og utforming? - Hva betyr «innfill» (s.38) - Hva betyr at «Stavanger har alltid vært en havneby og skal fortsette å være det» (s.36)). En havn for cruiseskip og supplyskip, eller for seilbåter? Disse forskjellige muligheter vil ha en hel annen konsekvens for bruk av kaiene? Hvordan ivaretar planen «balansen» mellom en effektiv havnedrift og sentrums kvaliteter/behov? 4

3. Strategi Utydelig strategi og uavklart rolle for Stavanger sentrum gjør det vanskelig å stille oss bak rammene som legges og dermed vanskelig å bidra til ønsket videre utvikling av sentrum. - Hvordan er mål, delmål og strategier for sentrum forankret lokalt, ift til andre sentra, og regionalt? - Hvilken rolle skal Stavanger sentrum ha i regionen? Et sentrum er alltid noe i forhold til noen annet. Strategien for sentrum bør derfor ta stilling til hvordan Stavanger sentrum forholde seg til andre sentra i regionen. Vi savner en spesifisering av mål, delmål og strategier (s.5) ift andre sentra i byen og regionen og en beskrivelse av Stavanger sentrum sin rolle her. Dermed hadde det vært lettere å forstå planen og stille oss bak strategier og rammer som legges. Et viktig spørsmål som planen bør besvare er hvordan sentrum og f.eks. Forus forholder seg til hverandre. Målet må være å unngå en utarmende konkurranse og forflatning mellom de ulike sentrene og istedenfor bidra til at disse utfyller hverandre, som del av en felles strategi. I stedet for å lete etter og tilrettelegge for det hva Stavanger sentrum ikke har (f.eks. store arealer) og som andre områder har (f.eks. Forus), bør planen utnytte Stavanger sentrums fortrinn. Stavanger sentrumssærpreg og identitet gjør sentrum attraktiv: middelaldergatenettet, trehusbyen, beliggenhet ved sjøen, sjøhusrekken, historiske landemerker og viktige landskapsdrag (silhuett og siktlinjer). Dette er også nevnt i planen: «bevaring av byens historiske miljø et viktig utgangspunkt for å skape konkurransefortrinn og utvikling.» Vi savner imidlertid en mer presis og konkret beskrivelse og visualisering av Stavanger sin identitet/særpreg og dagens kvaliteter, fysisk og innholdsmessig («hovedtrekkene» s.27) «Hovedgrep» om «kompakt sentrum som fortrinn», er godt forankret i hovedmålet om bærekraft, men ikke brukt konsekvent i planen. Hvordan kan man samtidig foreslå omfattende utfyllinger og utvidelse av sentrum? Hva er da begrunnelsen for å utvide sentrum med Paradis og Urban Sjøfront? Hva har vært grunnlag, bl.a. økonomisk og teknisk, for de forskjellige plangrepene? Er plangrepet «å sikre en vitalisering av havnefronten fra Holmen til Bekhuskaien» slik planen foreslår økonomisk gjennomførbar? Økonomi er et viktig del av en bærekraftig byutvikling (jf. hovedmål s.5). Vi mener at det i for stor grad legges opp til endring, omlegging, relokalisering av både offentlige og private bygg, anlegg og infrastruktur. Dette er ikke bærekraftig, verken med tanke på miljø eller økonomi. Både Blå promenade og grønnstrukturen langs Østre havn fremstår lite tydelig i planen. En gjennomgående grønnstruktur, som koblet seg opp til reelle eksisterende grønne områder og strukturer i og utenfor planområdet ville tydeliggjort det grønne som et plangrep. Dette hadde gjort grønnstrukturen enklere å forstå som ramme for fremtidige prosjektforslag. Og dermed økt planens forutsigbarhet Bykatalogen som skal utarbeides vil gi et godt grunnlag for å prioritere prosjekter og investeringer i sentrum. Denne katalogen bør inneholde en oversikt over aktuelle og planlagte kommunale, offentlige og private prosjekter (parker, plasser, veier, VA-anlegg, sykkelprosjekt, Ryfast, Bussveien, Straensenteret og Ankerkvartalet mv). Det å se alle investeringsprosjektene for bygg og uterom sammen med planens mål og strategier er nødvendig for å skape gode synergier. Dette vil bidra til målet om en bærekraftig byutvikling (økonomi og gjennomførbarhet) og økt forutsigbarhet. 5

4. Analysegrunnlag For å kunne forstå planen bør mål, virkemidler, strategi og grep være basert på et dokumentert grunnlag og et reelt utfordringsbilde og som er relevant for hva en kommunedelplan kan styre. - Hvilket grunnlag har man for foreslått vekst med et utbyggingsareal på 1 mill. m2? - Hva er begrunnelsen for utvidelsen av sentrumsområdet? Vi stiller spørsmål til utfordringsbildet som vi oppfatter som konklusjon av analysene. Det er f.eks. noe uklart om analysen omhandler hele det «nye» sentrumsområdet, eller kun de sentrale områdene av sentrum. Utfordringsbildet som presenteres er for generelt, mangler tilstrekkelig begrunnelse bl.a. i et regionalt perspektiv. Påstandene «veksten skjer andre steder» (s.7) og «sammenlignet med andre utviklingsområder i Stavanger, er det bygget relativt lite i Stavanger sentrum siste årene.» (s.16) er for unyanserte. Sentrum har f.eks. styrket sin posisjon ift. opplevelser, kultur og service. Dette gjelder også for «Mangler store nok og egnede næringsbygg», siden sentrum nå både innlemmer Paradis og Urban Sjøfront. Storhaug øst i det utvidete sentrumsområdet har hatt stor vekst med ca. 3000 boliger og nærings- og kulturfunksjoner de siste 20 årene, samt at det er bygget en rekke prosjekter innenfor eksisterende sentrumsområde; Stavanger konserthus, Blå promenade, Skatt vest, Geoparken, ombygging Hall Toll, restaurant Fisketorget, Oljemuseet, Politikammer Lagårdsveien, Zara, Comfort og Clarion hotell, Magasin Blå, osv. På s. 16 omtales «BRA fram til 2030, for å beholde sin nåværende andel av boliger, arbeidsplasser og handel». Hvorfor vil man beholde «andelen»? Ut ifra hvilken vekst er dette behovet definert og for hvilket tidsperspektiv? For å kunne definere gode strategier trengs analyser av dagens situasjon og utviklingen fremover. Planen bør ta høyde for de store endringene som har skjedd i regionen siden planprogrammet ble skrevet. Hvilke konsekvenser har disse endringene i vekstprognosen («vekstprognosene er i ettertid moderert» s.15) hatt for planen? Hva blir konsekvensene av den planlagte sentrumsveksten for infrastrukturen i sentrum? Dette gjelder både teknisk, grønn og sosial infrastruktur. Vi savner et større fokus på å sikre velfungerende infrastruktur til, fra og innenfor sentrum, bl.a. nok areal for en realisering av viktige infrastrukturprosjekter. Dette gjelder også sosial infrastruktur. En økonomisk analyse er et viktig grunnlag for å kunne lage en gjennomførbar strategi. Har det vært gjennomført en kost-nytte analyse av de ulike tiltakene som foreslås? 6

Delområder Nytorget s.85 Som grunneier og utvikler av eiendommer på Nytorget foreslår vi at C11 utvides med eiendommene langs Nytorget mot øst (Nytorget 15/Nedre Dahl gate 2) og Jugendbygget Nytorget 17/Nedre Dahlgata 4. I tillegg til at kvartalet sør for gamle politihus med tinghus tas inn. Da vil disse utgjør et interessant byomformingsområde med et relativt stor utbyggingspotensial. Det er naturlig at disse kvartalene inngår slik det også er vist i området for planlagt arkitektkonkurranse for Nytorget (rød linje). I visjon og delmål og strategi fremgår at Nytorget skal beholde det som er mulig av eksisterende trær og intensivere den grønne karakteren på selve torget og bygningene rundt. Vi mener at Visjon, mål og strategier gir tilstrekkelig rammer på dette nivået: «beholde det som er mulig av eksisterende trær og intensivere den grønne karakteren på selve torget og bygningene rundt.» Vi mener at det er misvisende å vise hele Nytorget inkludert Pedersgata som grønnstrukturformål på plankart. Pedersgata er en samlevei, samt hovedsykkelforbindelse. Det stilles krav om «aktive byfasader» i all bebyggelse rundt torget. Det er veldig relevant/bra å tilrettelegge for (mer) aktivitet, byliv. Hva innebærer «aktive byfasader»? Hvilke konsekvenser og føringer gir det for arealbruken i førsteetasjene? I bestemmelse for Nytorget står det at bygningsvolumene må brytes opp slik at solforholdene på Nytorget reduseres minst mulig. Vi mener at denne bestemmelsen er noe uklar og foreslår at formuleringen tas ut. I tillegg foreslår vi at begrensningene i byggehøyder tas ut, da det skal arrangeres arkitektkonkurranse, der disse forhold vil bli grundig utredet og vurdert. Slik vi tolker planforslaget vil eksisterende parkeringsplasser på Nytorget fjernes ved opparbeidelsen av torget. Hvordan skal disse erstattes? Hvis disse ikke erstattes vil dette medføre protester fra eksisterende virksomheter og beboere i området, og dette vil være uheldig for realisering av et utbyggingsprosjekt. Vi foreslår at det tillates en noe større p-dekning for evt. ny bebyggelse på sørsiden, slik at denne også kan ivareta de plassene som forsvinner på selve torget. Stavanger utvikling KF har her samordnet merknadene med Entra. Paradis s.103 og Lagårdsveien s.64 Hvorfor er Paradisområdet innlemmet i sentrumsplanen? Det har tidligere vært holdt en arkitektkonkurranse. Rom eiendom som grunneier bør som i Paradis sør selv kunne utarbeide en plan her. Dersom området skal inngå i sentrumsplanen, bør det være for å sikre noen overordnede strukturer som ikke allerede kommuneplanen har sikret. SUKF er svært positive til at regulert utbyggingsområde sør for Skattens hus felt E10 og E12 er tatt inn som byggeområde. Imidlertid mener vi at plan og bestemmelser er for detaljerte. 7

Lagårdsveien er et område hvor det er potensial for større program. Krav om kvartalsstruktur/tre adkomstveier/publiksrettete funksjoner/et bredt grøntdrag) begrenser bruken av byggeområdene og kan hindre ønskede etableringer (jf. store program, kontorarbeidsplasser). - Hva er begrunnelse for de kvartalsstrukturen? - De mange atkomstene med bro over jernbanen, deler utbyggingsområdene unødvendig opp på et i utgangspunktet smalt bygeområde. Disse vil også kunne medføre betydelige kostnader. - Minimum 40 % av bolig og næring: er det nødvendig å være så spesifikk på dette? Hvor langt ned i skala gjelder denne prosentfordelingen? På bygnings-, kvartals-, delområde- eller områdenivå? Hvilke type boliger og hvilke type næring tenker man her? Dette kan medføre at man ikke får de etableringen man ønsker å konkurrere med Forus om. Større selskaper og innovative næringer som f.eks. trenger noe verksted/produksjon og ikke ønsker kombinasjon med bolig i prosjektet. - Hva er begrunnelse for utvidelsen av grønndraget G12? Har man vurdert et bredere grøntdrag langs Hillevågsvannet som alternativ? - «Krav om publikumsrettet aktivitet i førsteetasjene». Det kan bli utfordrende å få etablert publikumsrettede funksjoner i alle førsteetasjer. Mht offentlige kommunale program: I planbeskrivelsen står at skolevei bør tilrettelegges til Storhaug med henvisning til at elevene må krysse både jernbane og fv44. Her er det planlagt flere planfrie krysninger over jernbanen. Det er dessuten for tidlig og ikke tilstrekkelig grunnlag for å konkludere om dette nå. - Dersom Paradis Nord tas inn som del av sentrumsområdet, bør planen beskriver noe om behovet for sosial infrastruktur som en utbygging av Paradis vi utløse. Hvilke tiltak foreslår man i planen for å tilrettelegge for gode forbindelser mellom Paradis og Stavanger sentrum? Vi synes at det er for lite fokus på hvordan planen kan styrke forbindelsen mot nord og dagens sentrum. Likeledes bevares hoveddelen av brannstasjonen felt E7. Alternativ med riving høres også. Hva er argumentene for det ene eller det andre? Hvilket beslutningsgrunnlag? Havneområdene fra og med Holmen og til og med Bekhuskaien (s.40-51) Hva er begrunnelsen for de foreslått utfyllingene langs havnefronten? - Det legges en historisk begrunnelse om at havnefronten er endret flere ganger tidligere for å gi rom for næringsaktivitet og samferdselsbehov. De forslåtte utfyllingene er ikke resultat av en nødvendig utvikling knyttet til strukturelle endringer innenfor samferdsel og/eller næringsliv. Dette er utfyllinger som erstatning av liggelinjer for havnevirksomhet som tas vekk andre steder, «estetisk oppstramming» av kailinjer og gi areal for generell kontor- og boligbebyggelse, som ikke er avhengig av beliggenheten her. Er det foretatt en økonomisk analyse/kost-nytteanalyse om utfyllingene lar seg realisere? Bruken av kaiarealet som aktiv havn med ISPS-gjerder begrenser bruken og forringer attraktiviteten for planlagt bebyggelse her, mener vi er uforenelig med et attraktiv utbyggingsområde. Hvordan sikrer planen seg mot potensielle konflikter mellom boliger og havnedrift? 8

Detaljerte krav om flytting av og etablering av nye offentlige p-anlegg, terminaler, bystrand mv. er løst forankret. Er dette bærekraftig (økonomisk og miljømessig)? Flytting av parkeringshus fra Jorenholmen til Fiskepiren og Bekhuskaien forutsetter at både dagens p-hus og hurtigbåtterminalen rives for så erstattes av nye svært kostbare p-hus under havnivå. Dette rekkefølgekravet kan i tillegg bli «en klam hånd» for utbyggingen på Bekhuskaien og gjøre det vanskelig å få realisert prosjekter her. På Fiskepiren foreslås å rive terminalbygningen, men likevel skal terminalfunksjonen bestå i nybygg, der man legger opp til at denne skal tilrettelegge for snuhavn for Hurtigruta. Snuhavn er etter det vi vet ikke realitetsbehandlet, men et ønske fra Stavanger kommune. Hva er begrunnelse for å rive terminalbygningen, for et så å bygge et høyhus her? At det «Bidra til gjennomføringskraft i nødvendig forlengelse av piren for tilpasning til Hurtigruten»? Fiskepiren er ikke noe knutepunkt iht. definisjonen for disse. Er begrunnelsen for et høyhus at det skal gi tilstrekkelig utbyggingsvolum for å finansiere utfylling som er nødvendig for kaien til Hurtigruta? Slik vi leser planen vil det ikke være noen kollektivbetjening på Holmen via Havneringen. Hva er tiltaket for å motvirke at Holmen er «avsidesliggende»? For detaljerte i plankart og bestemmelser: «Føringene skal blant annet sikre kvartalsstruktur, siktlinjer, blandede funksjoner og dempe potensielle konflikter mellom boliger og havnedrift.» På Bekhuskaien som er aktuell lokalisering for store offentlige program (ny rettsbygning og nytt teater) legges tunge rekkefølgekrav: tilrettelegging av et offentlig p-anlegg med 500 p-plasser som skal anlegges under kaien, parkopparbeidelser mv. I tillegg er det lagt opp til omfattende byggemodning med kostnadskrevende utfyllinger og nye kailinjer både i forbindelse med opparbeidelse av parkdraget og for selve byggetomten (ca. 200 m) og ca. 2000m2 nytt areal. I tillegg til dette er det lagt relativt detaljerte føringer for bebyggelsesstruktur og parkareal, noe som reduserer fleksibiliteten og mulighetsrommet for gjennomføring av prosjektet. Ny bebyggelse skal ha minimum 40 % bolig og 40 % næring/tjenesteyting. Hva er begrunnelsen for dette? Hvorfor kan ikke Holmen også være et aktuelt område for større offentlig program? Det er krav om et felles planprogram for Østre havn, dvs. Bekhuskaien, Fiskepiren og Jorenholmen. Hvorfor kreves dette? Bør ikke kommunedelplanen med sine hovedgrep være tilstrekkelig? Økte plankrav og dermed lengre prosesser er i strid med planens hovedformål. Hvordan forholde dette området seg til Pedersgata/Nytorget som er også viktig ift å vitalisere byen østover og utvide/knytte sentrum østover mot Stavanger øst? «For områder markert med flomsikring på land, vil det være mulig å heve terrenget og sikre all ny bebyggelse.... Bestemmelsen krever at det etableres ny sammenhengende terrenghøyde på +3 moh. og at dette sikres som rekkefølgekrav i reguleringsplan.» Hvordan påvirker foreslått flomsikring den eksisterende byen (bebyggelse og anlegg) og nye utbygginger, teknisk og økonomisk? Hvilke tiltak er nødvendig/kreves ift. dette? Vi savner en redegjørelse knyttet til håndtering av både flomproblematikk og overflatevann for hele havneområdet. Dette ville gitt rammer for nye prosjekter i havneområdene og dermed økt forutsigbarhet. 9