Ås kommune Gnr 27 bnr 1 - Gamle Mossevei 9 - Søknad om dispensasjon fra kommuneplanen Saksbehandler: Kristine Sand Saksnr.: 14/03265-16 Behandlingsrekkefølge Møtedato Formannskapet 28.01.2015 Rådmannens innstilling: Kommuneplanutvalget tillater at det gis dispensasjon fra kommuneplanen, i henhold til plan og bygningsloven 19-2, til å regulere arealet til næring. Ås, 09.01.2015 Trine Christensen Rådmann Greta Elin Løkhaug Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Vedlegg: 1. Anmodning om oppstart av planarbeid, 2. Gnr. 27 Bnr. 1 Gamle Mossevei 9 - Kommentarer til uttalelser Vedtak i saken sendes til: Follo prosjekt AS Adressater i følge liste 14/03265-16 Side 1 av 6
SAKSUTREDNING: Fakta i saken: Follo Prosjekt AS søker på vegne av Espely gartneri dispensasjon fra kommuneplanen, der arealet er disponert til LNF-formål. Espely gartneri har i flere år søkt og fått innvilget mulighet til å drive utsalg av sommerblomster på eiendommen, som ligger rett ved Korsegårdskrysset ved E6. Søknaden gjelder regulering for deler av gnr 27 bnr 1, Gamle Mossevei 9. Det innebærer en formålsendring fra dagens LNF til næring, slik at det kan opprettes permanent planteutsalg på samme tomt som det har blitt gitt årlige dispensasjon siste tre år. En av bekymringene knyttet til godkjenning av utsalget er at det skal føre til ytterligere trafikk og opphopning i krysset Drøbaksveien/gamle Mosseveien. Espely gartneri ønsker derfor å lage ny avkjøring lenger sør fra Gamle Mossevei. Dette vil også gi flere parkeringsplasser. Kart 1. Planområde med plangrense og byggegrense Sammendrag: Eiendommen er i kommuneplan for Ås 2011-2023 avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Follo Prosjekt AS har på vegne av Espely Gartneri, søkt om regulering av området for etablering av permanent planteutsalg på gnr 27 bnr 1, Gamle Mossevei 9. Det er kun gårdstunet, samt noe dyrkbar mark som omfattes av tiltaket. Det er tidligere gitt midlertidig tillatelse til å drive planteutsalg på eiendommen for et år av gangen. Søknadene har blitt godkjent for hver sesong siden 2012 jfr. HTMs vedtak 27.02.2014: «Hovedutvalg for teknikk og miljø godkjenner midlertidig plantesalg på gnr 27 bnr 1, Gamle Mossevei 9 for sesongen 2014. Eventuell søknad om varig plantesalg fremmes som plansak.» 14/03265-16 Side 2 av 6
Søknad har vært oversendt naboer og overordnede myndigheter til uttalelse, se også søknad og kommentarer fra Follo Prosjekt AS, datert 02.12.2014. Innkomne uttalelser fra regionale og statlige myndigheter: 1. Statens vegvesen (18.11.2014): «Statens vegvesen savner en vurdering av om eiendommen er en hensiktsmessig lokalisering av denne typen næringsvirksomhet. På bakgrunn av forventet trafikkøkning på fv. 152 og vegens viktige transportfunksjon og kollektivtrasé øst-vest i F0110,er det viktig å sikre areal til evt. fremtidige vegtiltak. Det kan derfor ikke påregnes at det vil bli innvilget dispensasjon fra byggegrense nærmere enn dagens gjeldende byggegrenser. Statens vegvesen motsetter seg at det dispenseres fra gjeldende arealformål for eiendommen gbnr.27/l før forholdene for krysset fv. 152/Gamle Mossevei er avklart. Krysset er ikke optimalt utformet og vi kan ikke akseptere økt trafikk i krysset før det er foretatt utbedringer. Teknisk plan/byggeplan for kryssutbedringen må forelegges Statens vegvesen for godkjenning.» Det må foretas en vurdering av hvorvidt kryssutbedringen krever regulering Atkomsten til gbnr. 27/1 må trekkes lenger fra kryssområdet, som beskrevet i sakspapirene vedlagt søknaden, og geometrien i krysset må utformes etter gjeldende krav, jfr. håndbok Vl2 l. Kjøretøy av type (L) og (VT) må dimensjoneres for kjøremåte A. Det vil også være behov for tilrettelegging for gående og syklende. 2. Landbrukssjefen i Follo (23.01 2014): «Den eventuelt nye veien vil kutte den nord østre spissen på jorde og det dyrka arealet som vil medgå er målt til ca. 60 m2. Etter landbrukssjefens vurdering er dette en så liten reduksjon av det dyrka arealet at det kan aksepteres om det skulle vise seg å være hensiktsmessig å etablere omsøkt adkomst til blomsterutsalget. Omsøkt adkomst til tunet anses heller ikke å påvirke den ordinære landbruksdrifta på eiendommen Korsegården.» 3. Seksjonsleder - vei, idrett, park og friluftsliv Ås kommune (10.02.2014): Ny avkjørsel fra Gamle Mossevei planlagt anlagt lenger sør enn eksisterende avkjørsel. Dette er en bedre inn/utkjøring enn den som i dag ligger nesten ute ved krysset med FV 152. Den nye inn/ utkjøringen ligger på en strekning som er relativt rett og oversiktlig. I tillegg er den bredere enn dagens inn/ utkjøring, og det gjør at to biler kan passere hverandre og man unngår at biler må stå ute i Gamle Mossevei og vente på tur. Jeg har ingen innvendinger til den planlagte inn/utkjøringen.» 4. Fylkesrådmannen (20.10.2014): Automatisk fredete og nyere tids kulturminner: «De topografiske forhold tilsier at planområdet har potensiale for fornminner uten synlig markering. Det er kjent både gravminner og bosetningsspor fra jernalderen i nærområdet. Fylkesrådmannen vil anslå ca. 2 dagsverk. Det tas forbehold om at funn av fornminner kan medføre at en fullstendig registrering ikke lar seg gjøre innenfor stipulert tid.» 14/03265-16 Side 3 av 6
Vurdering Landbrukssjefen har ingen innvendinger mot tiltaket. Planteutsalget ligger stort sett på eksisterende tun, og den delen som er dyrket mark, er vanskelig tilgjengelig for moderne landbruksmaskiner. Seksjonsleder - vei, idrett, park og friluftsliv - på kommunalteknisk avdeling vurderer den omsøkte atkomsten som bedre enn eksisterende atkomst, som nesten ligger ute ved krysset med Fv. 152. Det vises vilje til å bedre forholdene ved planteutsalget ved å opprette ny atkomst. Dette vil bedre trafikkforholdene i krysset Gamle Mossevei/Drøbakveien, hvor adkomsten har ligget de sesongene tiltaket har vært i drift. Når adkomsten flyttes, vil av- og påkjøring til Gamle Mossevei blir mer oversiktlig. Planteutsalget vil holde åpent i tiden ca. april - juli. Det vil si at store deler av året er det ingen drift på eiendommen. Men driften foregår i den lyse delen av året, hvor naboene er mest ute, både på veien og i hagene sine. Erfaring fra tidligere drift viser en trafikkmengde på 5-10 biler per time. Er åpningstiden 8 timer om dagen vil det si opp mot 80 biler per åpningsdag. Bilene som skal kjøre inn til planteutsalget bruker bare de første 120 meterne av veien. Veien var tidligere sterkt belastet av store lastebiler til og fra Gamle Mossevei 29, hvor Tonerud Transport AS holdt til. Denne problemstillingen er ikke lenger aktuell siden virksomheten er avsluttet. Dersom det gis dispensasjon fra kommuneplanen, må det presiseres hvilken type og av hvilken størrelse utsalg, Espely gartneri planlegger på tomten. Slik at krav til opparbeiding av trygg infrastruktur er rimelig og gjenspeiler trafikkbelastningen som vil følge virksomheten. Vegvesenet spør om dette er en hensiktsmessig lokalisering for slik type virksomhet. I følge fylkesplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, er planteskoler/hagesenter innenfor en kategori forretninger som bør ligge i randsonen til et stort eller mellomstort senter. Korsegården ligger i randsonen av Ås som tettsted og lokaliseringen kan dermed anses som egnet til planteutsalg. Det spesifiseres at det ikke bør bygges annen detaljhandel i tilknytning til denne, men at annen detaljhandel bør etableres i sentrumsområdet. «Statens vegvesen motsetter seg at det dispenseres fra gjeldende arealformål, før forholdene for krysset fv.152/gamle Mossevei er avklart». I forslaget legges innkjøring til plantesenteret lengere sør på tomta enn dagens innkjøring. Dermed vil det minke risikoen for at biler blir stående i krysset og medvirke til et mer oversiktlig kryss. «Vegvesenet mener Krysset ikke er optimalt utformet og vil ikke akseptere økt trafikk i krysset før det er foretatt utbedringer.» Trafikkmålinger på fylkesvei 152 fra 2013 viser en ÅDT på 10560 biler. Med økt tilflytting til Ås vil det fremover bli enda flere biler. Økt biltrafikk knyttet til å anlegge blomsterutsalg vil gjøre liten forskjell på totaltrafikken langs Drøbaksveien. Den økte trafikkmengden vil først og fremst påvirke første del av Gamle Mossevei, blant annet for fotgjengere som skal til og fra busstoppet Brønnerud skole. 14/03265-16 Side 4 av 6
Avkjøring fra Drøbaksveien etter overgangsfelt. Fotgjengere som skal til busstopp Brønnerud Skole, må krysse over Gamle Mossevei. Statens vegvesen skriver i sin uttalelse at geometrien i krysset ikke tilfredsstiller gjeldende krav for lastebil og vogntog. Geometrien i krysset må utformes etter gjeldende krav, jfr. håndbok Vl2 l. Kjøretøy av type (L) og (VT) må dimensjoneres for kjøremåte A. Kjøremåte A vil si at kjøretøyet kan svinge uten å overskride eget kjørefelt, som er viktig i et slikt kryss hvor fotgjengere er utsatt. Vegvesenet vil dermed ikke godkjenne dispensasjonssøknaden før Espely har vist tegninger som viser utbedringer av krysset. «Dersom kommunen sier ja til omsøkt dispensasjon må det forelegges Statens vegvesen teknisk plan for arbeidene i krysset, og det må foretas en vurdering av hvorvidt kryssutbedringen krever regulering». Flyfoto. Dagens innkjøring og ny innkjøring. Statens vegvesen påpeker at det er behov for tilrettelegging for gående og syklende i området. Miljømessige konsekvenser: Det vil bli økt trafikk på Gamle Mossevei fra Drøbakveien til ny adkomst til planteutsalget, på sørsiden av gårdstunet til Gamle Mossevei 9. Tidligere tellinger viser opp mot 80 biler i døgnet i sesongen, men det bør tas høyde for at det kan bli flere. 14/03265-16 Side 5 av 6
Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen foreslår at det gis dispensasjon fra kommuneplanen. Plan- og bygningslovens 19-2, åpner for at kommunen kan gi dispensasjon, dersom samlet vurdering av tiltaket gir klart flere fordeler enn ulemper. Kommunen har vært positivt innstilt til at Espely gartneri har drevet planteutsalg på sommeren. Kommunen har derfor siden 2012 godkjent midlertidige søknader for driften. Lokaliseringen for planteutsalg vurderes som godt egnet. Planteskoler/hagesenter er innenfor en kategori av forretninger som bør ligge i randsonen til et stort eller mellomstort senter. Korsegården ligger i randsonen av Ås som tettsted, og er i denne sammenhengen derfor en egnet lokalisering. At det blir opparbeidet ny inn-/utkjøring til området vil øke trafikksikkerheten i krysset. Dispensasjonen setter som vilkår at Espely gartneri forplikter seg til å utarbeide en mer trafikksikker innkjøring til eiendommen enn dagens løsning. Gartneriet har siden 2012 fått godkjent årlige midlertidige tillatelser for å drive blomsterutsalg - sesongen 2015 er også innvilget. Eksisterende innkjøring midt i dette udefinerte krysset, er ikke god med tanke på den trafikken blomsterutsalget medfører, men Espely gartneri ønsker permanent tillatelse til å drive utsalg, før de påtar seg kostnadene for ny adkomst. Fotgjengere er utsatt i krysset Drøbaksveien/Gamle Mossevei og de trafikale forholdene forutsettes utredet i en reguleringsprosess. Kan vedtaket påklages? Ja. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart. 14/03265-16 Side 6 av 6