Rådmannen Utvalg: Planutvalget Møtested: Johan Grønvigsgt. Møtedato: 24.10.2008 Klokkeslett: kl. 08.30 MØTEINNKALLING Eventuelt forfall meldes på tlf. 78 94 23 14 eller 78 94 23 00 For varamedlemmenes vedkommende gjelder sakslista som innkalling først når stemplet "INNKALLING TIL MØTE" er påført. Dokumentene legges ut på www.vadso.kommune.no. Godkjenning av møteinnkallingen og sakslista. Godkjenning av møteprotokollen fra møte 15.09.08. Sendt på mail 15.09.08 SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 46/08 08/1419 BYGNING GNR 10 BNR 593 I OSCARSGATE 42 KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 43/08 47/08 08/1554 EIENDOMMEN GNR 10 BNR 246 I AMTMANNSGATE 5 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR PLASSERING AV GARASJE 48/08 08/1667 EIENDOMMEN GNR 5 BNR 61 I LILLEDALSVEIEN SØKNAD OM OPPSETTING AV GJERDE OG LYSSSTOLPER TIL TENNISBANE Det blir ettersendt en tilleggssak vedr. endring av tillatelse på eiendom. Vadsø, 20.10.2008 Ann Rita Hammer Leder
BYGNING GNR 10 BNR 593 I OSCARSGATE 42 KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 43/08 Saksbehandler: Jan Erik Johansen Arkivkode: GNR 10-593 Arkivsaksnr.: 08/1419 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 43/08 Planutvalget 15.09.2008 46/08 Planutvalget 24.10.2008 Forslag til vedtak/innstilling: Planutvalget avviser klagen fra Åse og Tor-Erling Holmgren og Tove Marki på vedtak i sak 43/08. Begrunnelse: Klagen har etter planutvalgets syn ikke tilført saken nye momenter som tidligere ikke er vurderte. Bakgrunn: Til søknad fra Rekord Bygg AS om bruksendring av bygning i Oscarsgate 42 fra 219- Annen industribygning til bygning for boligformål, gjorde Planutvalget i sak 43/08 følgende vedtak: I medhold av pbl 7 gis det dispensasjon fra Vadsø byplan for en bruksendring av bygning på eiendommen gnr.10 bnr. 593 fra forretning til bolig. Begrunnelse: Etter planutvalgets vurdering synes det naturlig å tillate at bygningen benyttes til boligformål da bygningen ligger i et boligområde. Planutvalget kan ikke se at vinduer i sydfasaden vil sjenere naboene da det i bymessig bebyggelse må påregnes innsyn fra nabobebyggelse. Det gis ikke noe videre saksresymè da det forutsettes at planutvalget er kjent med saken. Melding om vedtaket ble sendt søker i brev datert 18.09.08, med kopi til naboer som hadde hatt innsigelser til tiltaket. Berørte naboer, Tove Marki i Slettengata 17, og Åse og Tor-Erling Holmgren i Slettengata 15, har sammen påklaget planutvalgets vedtak i brev mottatt 13.10.08. Kommunen orienterte søker i brev datert 14.10.08 om at vedtaket var rettidig påklaget. Side 2 av 23
Sak 46/08 Klage fra Åse og Tor-Erling Holmgren, og Tove Marki KLAGE PÅ VEDTAK OM BRUKSENDRING AV GNR 10 BNR 593,OSCARSGATE 42 Viser til vedtak i Planutvalget sak 43/08. Vedtak: det er innvilget dispensasjon fra Vadsø byplan for en bruksendring av bygning på eiendommen gnr.10 bnr.593 med begrunnelse om at det er: Naturlig å tillate at bygningen benyttes til boligformål da boligen ligger i et boligområde. Planutvalget kan ikke se at vinduer i sydfasaden vil sjenere naboene da det i bymessig bebyggelse må påregnes innsyn fra nabobebyggelse. Det er med stor forundring vi får meddelt at Planutvalget enstemmig går inn for å fravike fra plan- og bygningslovens 69. Vi har følgende kommentarer til saken: Nåværende bygg slik det fremstår i dag er ikke utformet til boligformål. Dersom bygget ble revet og tomta ble brukt til bolig ville vi ikke hatt noen innvendinger, men slik det fremstår i dag med alle dispensasjoner fra etablerte krav til boliger, anser vi den uegnet (7,5 m fra boligen i Slettengata 15, og 2 m fra eiendommen gnr 10 bnr 656 i Oscarsgt.) I et byområde er det vel naturlig med innsyn fra naboer, men i dette tilfelle med boligene så nært langs hele nabogrensen, blir omliggende eiendommer utearealer svekket bruks- og kvalitetsmessig. Nåværende byggs utforming er tilpasset boligområdet med at det er gjort avtaler om at fasaden ikke skal ha vinduer mot syd. Dette ble gjort i forbindelse med utskilling av tomta, og videreført i 1993 da Rekordbygg overtok og fikk avslag på å sette inn 5 vinduer som omsøkt. Vi er kjent med at det ikke er knyttet vernebestemmelser til eiendommen, men mener at Planutvalget også bør ta hensyn til estetikk, da den ligger i et vernet område (ved museum). Hvordan mener Vadsøs politikere at bybildet skal se ut i framtida? Nåværende parkeringsforhold i området er vanskelig. Museumsbyggene har besøkende året rundt (turister/arrangement). Her er det ikke tilrettelagt for parkering. Etablering av et boligkompleks med flere leiligheter vil øke trafikkfaren og medfører parkering på de omliggende eiendommer (våre). Dette gjøres i dag også. Med bakgrunn i dette ber vi om at saken vurderes på nytt. Vurdering: Bygningen er pr. i dag ikke egnet til boligformål. Det ble i sak 43/08 gitt dispensasjon til at bygningen på eiendommen kan søkes bruksendret og ombygget til boligformål. Planutvalgets vedtak innebærer at det tillates å fravike reguleringsbestemmelsen om grad Side 3 av 23
av utnytting, og kravene i pbl 69 som gjelder den ubebygde delen av tomta og fellesareal, da bygningen allerede er oppført og tomtesituasjonen er kjent. Tomta har ca. 2m ubebygd areal mot vest, og det er dermed gitt at parkering og lignende delvis må skje på kommunal grunn. Situasjonen er den samme som da bygningen ble oppført i 1963. Rådmannen finner det ikke riktig i denne sammenheng å vurdere parkeringssituasjonen når det gjelder museumsbyggene (Toimanengården og Esbensengården). Planutvalget har tidligere vurdert både parkeringssituasjonen og de minste avstandene til nærmeste bebyggelse. Klagen har etter rådmannens syn ikke tilført saken nye momenter som tidligere ikke er vurdert av planutvalget, og anbefaler derfor at klagen avvises. Sak 46/08 Jens R. Betsi Rådmann Side 4 av 23
EIENDOMMEN GNR 10 BNR 246 I AMTMANNSGATE 5 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR PLASSERING AV GARASJE Saksbehandler: Jan Erik Johansen Arkivkode: GNR 10-246 Arkivsaksnr.: 08/1554 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 47/08 Planutvalget 24.10.2008 Forslag til vedtak/innstilling: 1. Planutvalget vedtar at søknaden fra beboerne Amtmannsgata 3 og 5 om dispensasjon fra byggelinje mot veg for oppføring av felles garasjeanlegg i tomtegrensen mot vei, avslås. Begrunnelse: Det er etter planutvalgets syn ikke tilrådelig med plassering av bygninger i tomtegrensen mot vei med tanke på veivedlikehold og snørydding, og ikke minst vil en slik plassering føre til at den trafikale oversikten reduseres. 2. Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 at beboerne i Amtmannsgata 3 og 5 gis dispensasjon fra byggelinje mot veg for oppføring av felles garasjeanlegg inntil 4m fra tomtegrensen mot Prestegata. Begrunnelse: Med tanke på at Prestegata ikke er en naturlig gjennomfartsvei, men hovedsakelig har trafikk til eiendommer, finner planutvalget at det kan gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for plassering av garasje inntil 4m fra tomtegrensen. Det har i mange år stått en garasje plassert 4m fra Prestegata, og etter det planutvalget kjenner til har ikke dette vært til hinder eller ulempe for verken trafikken i gata, eller snøbrøyting og veivedlikehold. Bakgrunn: Beboerne på eiendommene 10-244 Amtmannsgata 3, Greta og Rasmus Esbensen, og 10-246 i Amtmannsgata 5, Merete Halsebø og Per Gunnar Johnsen, søkte i brev mottatt 14.07.08 om dispensasjon fra byggelinje mot veg for oppføring av felles garasjeanlegg. Søknaden hadde også vedlagt to meldinger om tiltak, en for hver eiendom. Side 5 av 23
Sak 47/08 Kartutsnitt. Fasader. Garasjeanlegget er tenkt med målene 8m i lengden langs Prestegata, og 6m i dybden. Den østlige delen av bygget skal i tillegg bygges litt større mot sør. Søkerne ser det slik at den planlagte utbyggingen vil medføre: minimal sjenanse for naboene ingen trafikale hindringer (utkjørsel til Prestegate som har minimal trafikk) best mulig utnyttelse av sine respektive tomter Søkerne mener også at utkjøring til Amtmannsgata fra eiendommene, eller ut til August Trastis gate for Amtmannsgata 3 sitt vedkommende, vil gi større utfordringer med tanke på trafikkbildet i disse gatene. Kommunen svarte i brev datert 26.08.08 at søknaden om dispensasjon ville bli fremlagt for behandling i planutvalget. Side 6 av 23
Vurdering: Området hører inn under reguleringsplan for sentrum nord fra 1978. For omsøkte eiendommer er det er i planen satt en byggegrense mot vegmidte på minimum 10m. Avstanden mellom tomtene på nordsiden og sørsiden av Prestegata er 8m. Det betyr at byggelinjen på sørsiden av Prestegata ligger 6m innenfor tomtegrensen. Sak 47/08 Tomtenes utnyttelsesgrad Det er i gjeldende reguleringsbestemmelser ikke sagt noe om tillatt grad av utnytting for aktuelle eiendommer. Området hørte tidligere inn under Vadsø byplan fra 1946 og graden av utnytting var da fastsatt til følgende: 8 Våningshusets størrelse kan være inntil 25 % av tomtens areal på tomter inntil 500 m2, dog må ingen tomt bebygges mer enn 1/3 av arealet. Garasje (uthus, fløybygning) kan føres opp med det areal som er angitt på planen. I vedlagte meldinger er utnyttingsgraden oppgitt til 0,18 for Amtmannsgata 3, og 0,22 for Amtmannsgata 5. Begge tomter er større enn 500 m2, henholdsvis 556 m2 for nr. 3 og 559 m2 for nr. 5, og kan dermed bebygges inntil 1/3 av arealet. Rådmannen vil legge til grunn følgende beregningsregel for grad av utnytting: Forholdet mellom brutto gulvareal og tomteareal inkl. halvparten av tilstøtende veg, bane plass, etc., maksimalt 10m. Til tomtearealet for Amtmannsgata 3 kan det dermed legges til et areal på 332 m2, og for Amtmannsgata 5 et areal på 194 m2. Beregningene blir da: Amtmannsgata 3: 160m2 (brutto gulvareal inkl. ny garasje) / (556+332)m2 = 0,18 Amtmannsgata 5: 241m2 (brutto gulvareal inkl. ny garasje) / (559+194)m2 = 0,32 Oppføring av garasje med bebygd areal på 24m2 vil ikke føre til at tillatt utnyttelsesgrad overskrides for noen av tomtene. Side 7 av 23
Sak 47/08 Utsnitt fra reguleringsplan. Prestegata kan vanskelig anses som en naturlig gjennomfartsvei slik som Amtmannsgata og Idrettsveien, og brukes hovedsakelig som atkomst til eiendommene. Den motoriserte trafikken her er dermed liten sammenlignet med naturlige gjennomfartsveier. Fartsgrensen på stedet er pr. i dag 50km/t, men det arbeides med å få innført 30-sone(r) i området. Det er likevel etter rådmannens syn ikke tilrådelig med plassering av bygninger i tomtegrensen mot vei med tanke på veivedlikehold og snørydding, og ikke minst vil en slik plassering føre til at den trafikale oversikten reduseres. Dersom omsøkte plassering tillates vil man vanskelig kunne avslå tilsvarende søknader fra øvrige beboere i Prestegata, eller beboere i andre boligområder. Rådmannen anbefaler derfor at omsøkte plassering avslås. Byggegrensen er som før nevnt 6m innenfor tomtegrensen. Imidlertid ble det i 1967 på naboeiendommen 10-248 i Amtmannsgata 7, godkjent oppføring av garasje plassert 4m fra Prestegata, jf. plassering på nedenstående ortofoto. Side 8 av 23
Sak 47/08 Ortofoto (bygningssymbolene representerer den riktige plasseringen, og det er takflatene som er markert). En plassering av bygning inntil 4m fra tomtegrense er minsteavstanden i henhold til pbl 70. Denne avstanden er også byggelinjen mot vei i nyere boligområder, som for eksempel Fossevegen vest. Imidlertid er det i dette området 12m mellom tomter på begge sider av vei, mens det i Prestegata kun er 8m. I tillegg ligger Prestegata kun ca. 1,8m fra tomtegrensene, mens vegene i Fossevegen vest ligger ca. 3m unna. En bil parkert foran en slikt plassert garasje i Prestegata vil komme mer enn 1m nærmere vei enn tilsvarende i Fossevegen vest. Det har likevel i mange år stått en garasje plassert slik, og etter det rådmannen kjenner til har ikke dette vært til hinder eller ulempe for verken trafikken i gata, eller snøbrøyting og veivedlikehold. Med tanke på at Prestegata ikke er en naturlig gjennomfartsvei, men hovedsakelig har trafikk til eiendommer, anbefaler rådmannen at det gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for plassering av garasje inntil 4m fra tomtegrensen mot vei. Jens R. Betsi Rådmann Side 9 av 23
EIENDOMMEN GNR 5 BNR 61 I LILLEDALSVEIEN SØKNAD OM OPPSETTING AV GJERDE OG LYSSSTOLPER TIL TENNISBANE Saksbehandler: Jan Erik Johansen Arkivkode: GNR 5-61 Arkivsaksnr.: 08/1667 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 48/08 Planutvalget 24.10.2008 Forslag til vedtak/innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 93 a gis Per Yngve Christensen tillatelse til oppsetting av 2,5m høyt gjerde rundt tennisbane, og montering av banebelysning, på følgende vilkår: 1. Gjerdet må plasseres minst 4m fra tomtegrensen mot eiendommen 5-321. 2. Gjerdet må ikke trekkes med noe som hindrer gjennomsyn. 3. Belysningen må ikke føre til direkte stråling/ blending utenfor banen. Begrunnelse: Gjerdet vil få en større utstrekning enn det en eventuell bolig på eiendommen ville hatt, men utformingen med flettverk vil gjøre at dette ikke vil redusere sollys i nevneverdig grad. Det vil være mulig å se gjennom flettverket, men utsikten må allikevel sies å bli noe redusert, dog etter planutvalgets syn ikke i urimelig grad. Dersom lyspunktene utformes og plasseres slik at det kun er refleksjoner av lyssettingen som kommer til/ inn i Mannsverks bolig kan ikke planutvalget se at dette vil være til noen urimelig ulempe for henne, da dette vil være samme forhold som i en gate med belysning fra stolper. Bakgrunn: Per Yngve Christensen søkte 16.07.08 om gravetillatelse for planering av terreng på ovennevnte eiendom. Det var i søknaden opplyst at det på eiendommen skulle anlegges en tennisbane, og det var vedlagt et kart der banen var omtrentlig skissert inn. Christensen hadde på forhånd kontaktet kommunen v/ PFB for å få vite hvordan han skulle gå frem i saken. Han fikk opplyst at tiltaket var unntatt saksbehandling såfremt det ikke ville føre til større avvik enn 1,5m fra opprinnelig terreng. Han ble også opplyst om at selv om et tiltak er unntatt saksbehandling vil det være en fordel å informere berørte naboer om tiltaket. Vadsø kommune mottok i slutten av juli/ begynnelsen av august en gjenpart av nabovarsel der eier av naboeiendommen 5-231, Marianne Mannsverk, den Side 10 av 23
13.07.08 hadde kvittert på at varsel var mottatt. Det var i nabovarslet opplyst om det skulle anlegges en tennisbane på eiendommen 5-61. Gravetillatelse ble gitt 28.07.08 med følgende kommentar fra Vadsø kommune, PFB v/magne Lindi: OK under følgende forutsetninger: - Dersom fylling/ graving/ planering medfører større avvik enn 1,5 meter fra opprinnelig terreng, er tiltaket søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Sak 48/08 Kommunen fikk i begynnelsen av august en telefonisk henvendelse fra Marianne Mannsverk, som ville vite om bygging av tennisbane virkelig var unntatt saksbehandling. Grave- og planeringsarbeidet var da på det nærmeste ferdig, og var mye mer omfattende enn det hun hadde forestilt seg da hun ble informert om tiltaket. Det ble fra Mannsverks side hevdet at gravearbeidet hadde resultert i skjæringer og fyllinger som var langt høyere enn 1,5m. Da Vadsø kommune besiktiget byggetomta 18.08.08 så det se ut som om skjæringen hadde en høyde på mer enn 2,5m fra opprinnelig terreng, jf. nedenstående bilder. Side 11 av 23
Sak 48/08 Bilder tatt under besiktigelse 18.08.08. Kommunen tilskrev derfor tiltakshaver Per Yngve Christensen i brev datert 19.08.08 med krav om stans av videre arbeid, og at tiltaket skulle fremlegges som søknad etter plan- og bygningslovens 93 i. Per Yngve Christensen svarte i brev datert 20.08.08 følgende: Viser til deres brev av 19. august (ref. sak nr. 08/1667-1), som jeg mottok i dag den 20. august. Jeg mener at jeg har fulgt alle betingelsene i den tillatelsen jeg har fått til bygging av tennisbane på min eiendom. Jeg krever derfor å få fortsette arbeidene med etablering av tennisbanen, for å unngå negative økonomiske konsekvenser for meg. Jeg har i denne saken forholdt meg til plan- og bygningslovens bestemmelser, og de pålegg jeg er gitt av kommunen. Jeg har gitt nabovarsel slik det kreves, og sendt melding til kommunen om tiltaket. Godkjenning fra Vadsø kommune forelå den 28. juli då. Kravet dere stilte var at fylling/planering ikke skulle medføre større avvik fra opprinnelig terreng enn 1,5 m. Vedlagte bilder dokumenterer at så heller ikke er skjedd. I brevet skriver dere at dere har besiktiget tiltaket. Jeg kan forstå at det i ettertid kan se ut som tiltaket innebærer fylling eller skjæring større enn 1,5 m. En besiktigelse før igangsetting av tiltaket ville gjort at den misforståelsen som nå er oppstått ville vært unngått. Jeg synes dessuten det er meget rart at Dere nå nylig (?) har foretatt en besiktigelse på min eiendom uten å varsle meg eller ta meg med på besiktigelsen. Vedlagte bilder som er tatt før tiltaket ble påbegynt viser at det var en eksisterende skjæring mot vest. I denne skjæringen var det tatt ut masser lenge før jeg kjøpte denne Side 12 av 23
eiendommen. Jeg vet ikke når dette har skjedd. Det mitt tiltak innebærer mot vest er at skjæringen er flyttet litt vestover, rettet opp og planert, og skal såes til. Sak 48/08 Mot øst ligger planeringen for tennisbanen på det samme nivået som terrenget opprinnelig hadde. Kun planering, og påfylling av fundament for tennisbanen (25-30 cm) er utført. Overskuddsmassen er dog planert ut i opprinnelig terreng (som var en skråning) mot øst. Jeg kan skjønne at dette i ettertid kan se ut som en høy fylling, men dette er kun en planering av eksisterende terreng, og ingen fylling. Dere viser i brevet til plan- og bygningslovens 70 med tanke på 4 meters avstand til naboeiendom. Jeg mener 70 ikke har relevans i denne saken. 70 omhandler bygninger. Jeg skal ikke oppføre bygninger på eiendommen. Jeg har i min melding til kommunen lagt ved kart som viser tennisbanen inntegnet. Av dette kartet fremgår at det nordvestre hjørnet av tennisbanen blir nærmere enn 4 m fra eiendomsgrensen. Denne meldingen, med tilhørende kart der tennisbanen er inntegnet har dere godkjent den 28. juli då. Dersom dere mener at en tennisbane i seg selv omfattes av 70 burde dere gitt meg tilbakemelding om dette da jeg meldte tiltaket. Da jeg i dag fikk brevet med beskjed om å stanse tiltaket umiddelbart var betongbil på veg til meg med betong til fundamentene for nettstolpene på banen. Jeg valgte å fylle denne betongen ned i bakken, der den var planlagt, for å unngå at den ferdigblandede betongen måtte dumpes. Jeg har deretter stanset arbeidet. Jeg krever nå å få anledning til å videreføre arbeidet umiddelbart, med bakgrunn i min begrunnelse foran. Jeg stiller gjerne opp på en umiddelbar befaring sammen med kommunen for å påvise at de planeringsarbeidene som er gjort ikke er i strid med kommunens godkjenning av tiltaket. Dersom kommunen opprettholder stansvedtaket vil dette gi negative økonomiske konsekvenser for meg. Jeg har bestilt dekket til tennisbanen. Dette er kunstgress, og planlagt ankomst for dette hos meg er i disse dager. Leggelaget som skal gjøre jobben skal starte arbeidene i løpet av under en uke. Entreprenøren som har ansvaret for planeringsarbeidene er helt avhengig av å kunne ferdigstille sin jobb i helgen vi nå står foran. Avventer et meget rask avklaring fra Dere, senest innen kl. 1200 torsdag 21.08.08. Brevet hadde vedlagt bilder av eiendommen slik den så ut før grave- og planeringsarbeidet startet. Etter at kommunen mottok brevet fra Christensen ble det avtalt befaring på tomta 21.08.08. Under befaringen ble det fra tiltakshaver redegjort for hvordan planeringen hadde blitt utført. Hans påstand om at verken skjæring eller fylling hadde oversteget 1,5m ble underbygget med bildene av tomta før planeringsarbeidet startet. Under befaringen kom det også frem at det rundt tennisbanen skulle settes opp et 2,5m høyt nettinggjerde og to stolper for belysning av banen. Disse opplysningene var nye for Side 13 av 23
Sak 48/08 kommunen. Tiltakshaver ble opplyst om at dette arbeidet ikke var unntatt saksbehandling, men var søknadspliktig. Kommunen tilskrev Christensen etter befaringen i brev datert 22.08.08 med bl.a. følgende: Det ble under befaringen redegjort fra Dem først og fremst for de terrengmessige arbeidene, og redegjørelsen var underbygget med digitale bilder av tomta før arbeidet ble igangsatt. Etter en samlet vurdering fant kommunen det dokumentert at de terrengmessige arbeidene ikke hadde ført til skjæring/ planering med større avvik enn 1,5m fra opprinnelig terreng (tomta slik den var vist på bilder før igangsetting), og at dette arbeidet er unntatt saksbehandling etter plan- og bygningsloven (pbl) og kan således fullføres. Det samme gjelder for legging av gress/ kunstgress på det planerte området. Øvrige planlagte, og delvis igangsatte, arbeider som gjelder oppsetting av nettinnhengning med høyde på 2,5m og to stk stolper for montering av lyskastere, må betraktes som et anlegg/ konstruksjon og er dermed søknadspliktig etter pbl 93. Kommunen vil derfor, fortsatt med hjemmel i pbl 113, opprettholde kravet om stans av disse arbeidene inntil fullstendig søknad foreligger, og det etter søknadsbehandling er gitt tillatelse. Kommunen mottok 25.08.08 søknad om tillatelse til tiltak. Marianne Mannsverk hadde 24.08.08 kvittert på at hun hadde mottatt nabovarsel. Per Yngve Christensen hadde vedlagt følgende skriv med søknaden: Jeg søker med dette om tillatelse til å sette opp et 2,5 meter høyt gjerde samt 2 lysstolper med til sammen 4 lyspunkter i forbindelse med tennisbanen som jeg holder på å ferdigstille på min tomt 5-61 i Lilledalsveien i Vestre Jakobselv. Viser for øvrig til min gravemelding/-tillatelse av 16.07.08, Deres godkjenning av samme av 28.07.08, samt Deres brev av 19.08.08, Bygningstiltak på eiendommen 5-61 i Lilledalsveien (sak 08/1667-1), mitt svarbrev av 20.08.08, Krav om tillatelse til fortsatt fremdrift i bygging av tennisbane på eiendommen, g.nr. 5, b.nr. 61, i Lilledalsveien i Vestre Jakobselv, samt Deres brev av 22.08.08, Bygningstiltak på eiendommen 5-61 i Lilledalsveien svar etter befaring (sak 08/1667-4). Historikk /bakgrunn for søknaden: Min eiendom 5-61 i Lilledalsveien i Vestre-Jakobselv, for øvrig kalt Frydenlund, er en blind-tomt som jeg kjøpte for ca. 7 år siden fra IL Polarstjernen. Tomta ble inntil 2.verdenskrig brukt som danse/fest-plass for idrettslaget i bygda, derav muligens navnet Frydenlund (?). Etter krigen har det meg bekjent ikke vært noen offisiell bruk av tomta. Frydenlund grenser forøvrig til min boligtomt Elvevoll (g.nr. 5, b.nr. 112) som jeg fester fra Finnmarkseiendommen. Når jeg kjøpte tomta i 2001 var den sterkt preget av forsøpling og meget skjemmende grusuttak foretatt gjennom (trolig) mange år. I årene etter at jeg kjøpte den ble dessuten veldig mange av trærne som var på tomta ødelagt av laumakkens herjinger. Alt dette førte til at jeg etter hvert begynte å Side 14 av 23
Sak 48/08 vurdere hvordan jeg best mulig kunne bruke/forskjønne tomta mi. I fjor begynte jeg å leke med tanken om å bygge en privat tennisbane jfr. den private tennisbanen på Suddineset i Vestre-Jakobselv som ble bygget på 80-tallet (?) og som jeg også var bruker av i mange år før nyere eiere la den brakk/stengte den. Tidligere i sommer startet jeg så undersøkelsene/arbeidet med å muliggjøre bygging av en tennisbane på tomta mi. Etter å ha snakket med og søkt om tillatelse fra Vadsø kommune samt levere nabovarsel, begynte jeg i slutten av juli i år å felle ned trær. I begynnelsen av august leide jeg inn gravemaskin (firmaet Walter Wickstrøm & Sønn) for å planere ut flaten til tennisbanen, dvs. 32 x 15 meter (selve spillefeltet på tennisbanen er ca. 11 x 24 meter). I løpet av kommende uke blir det for øvrig lagt kunstgress på banen av firmaet Scansis. Jeg har også montert 2 tomme (dvs. lyspunktene er verken montert/koblet til eller oppkablet) lysstolper av tre midt på hver langside av banen, samt at jeg har bestilt 74,5 meter nettiggjerde fra firmaet ToJo i Sørreisa. Gjerdet leveres om ca. 2 uker. Beskrivelse av tiltaket: Tennisbanen: Selve feltet med kunstgress (fylt med 27 kg sand pr. kvadratmeter) blir altså et felt stort 32 x 15 meter (se vedlegg nr. I). Spillefeltet (ca. 11 x 24 meter) blir rødt, mens gresset utenfor blir grønt (se forøvrig bilde på vedlegg nr. 2 som viser en tilsvarende bane fra Scansis levert i Sør-Norge). Dette er å betrakte som en planering av eiendommen, og ikke søknadspliktig, jfr. Deres brev av 22.08.08 der Dere igjen godkjenner selve tennisbanen. Gjerde: Jeg har tenkt å montere et 2,5 meter høyt nettinggjerde rundt nesten hele banen. Gjerdet er tenkt å bli 74,5 meter, mens omkretsen på hele kunstgressfeltet er 94 meter. Ca. 20 meter på langsiden mot vest vil bli åpen i og med at det der er en naturlig skråning som i seg selv vil fungerer som et gjerde. Gjerdets høyde på 2,5 meter anser jeg som et minimum i og med faren for tennisballer som ellers vil bli slått ut av banen spesielt mot nord (nabo), sør og øst (bratte bakker ned mot dal/elv). Nord-enden og deler av østsiden av banen som grenser mot min nærmeste nabo og gjenbo, hadde jeg dessuten tent å tildekke når banen brukes med 2 allerede innkjøpte grønne vindseil (a 2 meter høyt, 18 meter langt) for å skjerme for innsyn til naboenes eiendommer. Gjerdet er ellers tenkt som et galvanisert flettverksgjerde i stål med stolper for ca. hver 2,5 meter. Maskevidden på gjerdet er 5 cm. Hele gjerdet er bestilt i grønn farge for mest mulig å gå i et med omgivelsene og naturen rundt. Se for øvrig vedlegg nr. 2 hvor bildet viser et nesten tilsvarende gjerde. Lyspunkter: Jeg har vært i kontakt med fagmann Karstein Aronsen ift. lys, som har anbefalt meg å ha 4 lyspunkter på banen. Lyspunktene er tenkt montert 2-og-2 i toppen av hver lysstolpe som hver er 6 meter høy. De 2 lyspunktene midt på hver langside er tenkt montert 90 grader ift. hverandre og skal peke rett ned på hvert sitt kvadrant av spillefeltet på banen. Lyspunktene er også tenkt vinklet slik at de ikke skal gi sjenerende lys utenfor tennisbanen. Hver av de 4 lyspærene er på 70 watt (gasspærer). Lysstolpene og pærene er for øvrig de samme som IL Polarstjernen Side 15 av 23
Sak 48/08 nå bruker i lysløypa i Vestre-Jakobselv. Omgivelsene: På langsiden mot vest har jeg beskjært bakkekanten og montert en ministøttemur i sørenden (11 meter x 1,2 meter). Resten av skråningen er fylt med mold og vil bli sådd i løpet av høsten (se for øvrig vedlagte bilder/vedlegg nr. 3 og 4). Langsiden! skråningen mot øst vil også bli sådd i høst, og tanken er at begge langsidene vil bli grønne og naturlige i løpet av kort tid (til neste år?). Høyden på gjerdet, høyden på lysstolpene, styrken på pærene etc., er det jeg har planlagt og hermed søker om. Hvis Vadsø kommune har andre løsninger ift. dette er jeg selvfølgelig interessert i å gå i dialog med Dere. Håper på et snarlig og positivt svar. Side 16 av 23
Sak 48/08 Vedlegg til søknad om gjerde og stolper Vadsø kommune mottok 01.09.08 et brev fra Marianne Mannsverk med merknader til nabovarslet til søknad om gjerde og lysstolper. Hun skriver følgende: Jeg har følgende kommentarer til søknad om tiltak: Jeg ønsker ikke et idrettsanlegg anlagt inntil min eiendom. Iht Reguleringsplanen er området regulert for boligformål. Bygging av idrettsanlegg i boligbyggestrøk er søknadspliktig jfr Plan og Bygningsloven. Side 17 av 23
Sak 48/08 -Plassering av idrettsanlegg skal godkjennes av kommunen, og ikke være sjenerende for beboerne i strøket. Jeg mener det ikke foreligger noen tillatelse fra kommunen på opparbeiding av et slikt anlegg. Det er planlagt et gjerde på 2,5 m rundt tennisbanen. Dette gjerde er planlagt anlagt nærmest på tomtegrensa. Dette er ikke i henhold til gjeldende lovverk, både med tanke på høyde og plassering (avstand til nabogrense skal ikke være under 4 m). Et gjerde på denne størrelsen vil sperre for min utsikt, samtidig som et vindseil på 2 m (som Christensen har tenkt å tildekke banen med når den er i bruk), ikke bare vil sperre for utsikten, men den vil også sperre for sola. Den tida av året Christensen har tenkt å benytte seg av tennisbanen på, er også da jeg har tenkt og har mulighet til å benytte meg av mitt uteareal på. Idrettsanlegget er planlagt belyst ved oppføring av to 6 m høye lyktestolper. Dette vil være sjenerende og skjemmende for meg. Siden anlegget er plassert så nærme min eiendom, vil alt av belysning på/ved banen ha betydelig innvirkning på min eiendom. Idrettsanlegget er plassert så tett opp til min eiendom (se vedlagt bilde) at jeg finner det både skjemmende og sjenerende. Min tilværelse vil bli betydelig forværret av å ha dette anlegget liggende rett ved mitt hus, både pga støyen og trafikken det vil medføre og sjenanse av mitt privatliv. Anlegget vil også etter mitt syn ha en betydelig negativ innvirkning på verdien av min eiendom. Jeg hadde ingen merknader til Christensens første nabovarsel fordi han beskrev tiltaket som mindre arbeid. Christensen gav uttrykk for at han hadde de nødvendige tillatelser som han trengte, at han ikke trengte byggetillatelse siden det ikke var noe byggverk han skulle sette opp, og at det da var lite jeg ville oppnå ved å protestere. Christensen leverte heller ikke med noen beskrivelse eller tegninger av hvordan han hadde tenkt anlegget skulle bli seende ut, eller hva som skulle oppføres. Anlegget medfører i virkeligheten planering og oppbygging av mesteparten av tomt 5/61. Christensen har fjernet en betydelig del av bakken som sto på tomta, mens han har valgt å la resten av bakken bli stående, som etter min mening, er for å skjerme sin egen boligtomt 5/112 for den støyen og trafikken et idrettsanlegg vil medbringe. Jeg stiller meg å spørrende til hvordan Vadsø kommune kan si at opparbeidelse av et idrettsanlegg på 32 x 15 meter er av mindre arbeid å anse, og dermed er unntatt byggesaksbehandling? En opparbeidelse av et anlegg på denne størrelsen, burde si seg selv at det er søknadspliktig. Ved første befaring av tomta sier Vadsø kommune at det er utført betydelige grave- og planeringsarbeid, som medførte et langt større avvik fra opprinnelig terreng enn 1,5 m. Dette går Vadsø kommune tilbake på etter andre gangs befaring. Jeg mener det kommer klart fram av den ministøttemuren Christensen har satt opp, som er på 1,2 m høyt, at det er gjort et betydelig større inngrep i terrenget enn 1,5 m. Jeg mener også at Vadsø kommune ikke har tatt hensyn til Granneloven både når det gjelder hva jeg som nabo finner skjemmende/sjenerende og med hensyn til forringelse av min eiendom. Det som jeg fant positivt med eiendommen da jeg kjøpte den, er nå blitt borte. Derfor har jeg, på grunn av sakens størrelse, sett meg nødt til å søke juridisk bistand. Det vil derfor komme et brev fra min advokat senere. Advokat Bjørn Tore Steffensen sendte på vegne av Mannsverk et brev datert 09.09.08 til Vadsø kommune: Side 18 av 23
Sak 48/08 Undertegnede representerer Marianne Mannsverk. På Mannsverks naboeiendom er det i løpet av sommeren/høsten oppført en tennisbane og det er i tillegg søkt om inngjerding og belysning av denne. Det er ikke sendt melding om tiltaket eller søkt om byggetillatelse. Det eneste som synes å være sendt inn utenom melding om oppføring av gjerde og lysmater er en gravemelding. Det synes åpenbart, som lagt til grunn i kommunens brev av 19. august til Per-Yngve Christensen, at dette er et søknadspliktig tiltak. En kan ikke, slik som Vadsø kommune synes å legge til grunn i brev datert 22. august, avgrense dette til å gjelde skjæring/planering og legging av kunstgress slik at dette omfattes av byggesaksforskriften 3 og dermed unntatt fra byggesaksbehandlingen. Det er her snakk om bygging av et idrettsanlegg hvor alle elementer må ses i sammenheng, og som selvfølgelig er søknadspliktig. I denne sammenhengen må selvsagt også nærheten til naboeiendommen tas med i og med at tiltaket kommer nærmere enn 4 m fra nabogrensen. Med henvisning til ovennevnte og til Marianne Mannsverks brev datert 1. september, forventes det at kommunen stopper alle byggearbeider på eiendommen gnr. 5 bnr. 61 og pålegger Per Yngve Christensen å fjerne anlegget og tilbakeføre grunnen så langt som mulig til det opprinnelige, jf. plan- og bygningsloven 113. Det registreres at Christensen har en relativt stor boligeiendom og at en tennisbane kunne vært anlagt på andre steder på eiendommen uten store konsekvenser for naboene. Når dette ikke er gjort må det kunne stilles spørsmål om dette er et bevist valg fra Christensen for å skjerme egen eiendom. Byggingen av tennisbanen får selvsagt store konsekvenser for Marianne Mannsverks eiendom. Den begrenser utsikten, bevegelsesfriheten m.m., og vil naturlig nok medføre en ikke ubetydelig verdiforringelse av eiendommen. Dersom pålegg om stansing og retting ikke blir gitt er dette forhold som Marianne Mannsverk selvsagt må forfølge. Det er opplyst at Planutvalget skal avholde møte 15. september. Det forventes at saken bringes inn for utvalget og at pålegg iht. plan- og bygningsloven 113 gis umiddelbart. Dette brevet må under enhver omstendighet anses som en klage på kommunens tillatelse til tiltaket. Deres snarlige tilbakemelding imøteses. Saken ble ikke klargjort for behandling av planutvalget i møte 15.09.08, men den ble diskutert og det ble bestemt å gjøre en befaring på byggetomta, av både planutvalget og Vadsø kommune. Begge parter i saken ble i brevs form også bedt om å delta. Befaringen ble gjort onsdag 01.10.08. Under befaringen fikk begge parter lagt frem sitt syn i saken. Vurdering: Side 19 av 23
Sak 48/08 Området hører inn under reguleringsplan av 1976 for området Kirkegårdsbakken Lilledalen i Vestre Jakobselv. Aktuelle område er regulert til boligformål. Rådmannen vil først og fremst vurdere spørsmålet om hva som er unntatt saksbehandling, og hva som er søknadspliktig. Planering av terrenget og legging av kunstgress/ banedekke Tiltak som er unntatt saksbehandling er basert på at fem viktige vilkår er tilfredsstilt. Vilkårene er at tiltaket: er mindre ikke fører til fare ikke er til urimelig ulempe for omgivelsene ikke er til urimelig ulempe for allmenne interesser ikke er i strid med bestemmelsene som er gitt i eller i medhold av loven (eventuelt må dispensasjon på forhånd være gitt, se SAK 3), herunder må tiltaket ikke være i strid med kommuneplanens arealdel, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. I de tilfeller der et tiltak er unntatt saksbehandling, er det heller ingen krav om at tiltaket skal nabovarsles, jf. veiledningen til forskrift for saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK): Det er ikke krav om nabovarsel for tiltak som er unntatt etter SAK 5. Men ofte kan det være en fordel å ha snakket med naboer og gjenboere som kan tenkes å bli berørt av tiltaket og klargjøre at tiltaket ikke er avhengig av tillatelse eller melding. Dette for å slippe klager og en uklar rettstilling etter at tiltaket er oppført. I denne saken hadde Christensen på forhånd informert Mannsverk om sine planer for eiendommen. I forbindelse med søknaden om gravetillatelse mottok Mannsverk et nabovarsel som hun kvitterte for på gjenparten. Det kom innen fristen på to uker igjen innsigelser til nabovarslet. Planeringsarbeidet med skjæring og fylling fant kommunen dokumentert at ikke hadde ført til større avvik enn 1,5m fra opprinnelig terreng. Av veiledningen til SAK, kap II, som omhandler tiltak unntatt saksbehandling, fremgår bl.a. følgende: g fylling eller planering av terreng Etter pbl. 93 første ledd bokstav i er terrenginngrep bare søknadspliktig dersom de er "vesentlige". Hva som er «vesentlig» beror på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. Unntakene i forskriften kan være en indikasjon på hvor denne grensen mot det vesentlige må trekkes. Samtidig vil det kunne trekkes grenser i høyde og i utstrekning. Et tiltak der terrenget endres ubetydelig i høyden, men likevel er omfattende i utstrekning, vil kunne falle utenfor forskriftens begrep "mindre tiltak". Fylling eller planering av terreng er unntatt dersom tiltaket ikke fører til mer enn 3,0 m avvik fra det opprinnelige terrengnivå i spredtbygd strøk. I tettbygd strøk Side 20 av 23
Sak 48/08 unntas fylling eller planering dersom tiltaket ikke fører til mer enn 1,5 m avvik. På eiendom for rekke- eller kjedehus o.l. i tett bebyggelse må ikke avviket være mer enn 0,5 m. Det er høydeforskjeller i forhold til terrenget før tiltaket som skal legges til grunn. Rådmannen vil minne om at terrenget før graving allerede hadde en stor skjæring, noe som er dokumentert av bilder, og tiltaket er i utgangspunktet unntatt saksbehandling. Videre vurderer rådmannen planeringens/ fyllingens utstrekning til ikke å være særlig stor, men et mindre tiltak. Pbl sier ingenting om legging av kunstgress på en privat eiendom. Slik rådmannen ser det er det ikke noen stor forskjell på dette sammenlignet med å anlegge en gressplen, og begge alternativer kan brukes ved anlegging av tennisbaner. Hovedforskjellen er at underlaget på tennisbaner har oppmerking. Tiltaket, slik det fremstår nå, er ikke til fare for omgivelsene. Det kan heller ikke sies å være til urimelig ulempe for verken omgivelsene eller allmenne interesser. Den aktuelle eiendommen 5-61 har et areal på ca. 957 m2, og en form som gjør den godt egnet som en boligtomt. I prinsippet kunne det blitt oppført en bolig på denne eiendommen, noe som ville ført til atskillig mer tap av utsikt fra Marianne Mannsverks eiendom, enn den banen som nå er anlagt. I et regulert område må det forventes at bygningstiltak kan medføre redusert utsikt. Rådmannen kan heller ikke finne noen hjemmel for å forby ballspill på en privat eiendom, om det er tennis, fotball eller annet ballspill. De arbeider som til nå er utførte anser rådmannen å være unntatt kravet om saksbehandling. Gjerde og lysstolper Det søkes om å få sette opp et gjerde med høyde på 2,5 m rundt banen med tanke på og i størst mulig grad forhindre at baller slås ut av denne, samt to stolper på ca. 6m for montering av lys. Gjerder mellom eiendommer er ikke et søknadspliktig tiltak, men i dette tilfellet vil gjerdet få en forholdsvis stor høyde og kan ikke betraktes som et grensegjerde, men en konstruksjon i tilknytning til banen. Tiltaket kommer derfor inn under pbl 93 og det er da krav om minste avstander til naboeiendommer i henhold til pbl 70. Gjerdet må dermed eventuelt settes opp minst 4 m fra tomtegrensen, dersom ikke nabo gir skriftlig samtykke til plassering nærmere. Det samme vil være tilfelle med lysstolpene. Når det gjelder gjerdets høyde på 2,5 m finner rådmannen det riktig å sammenligne dette med en eventuell bolig på eiendommen. En bolig i èn etasje ville høyst sannsynlig hatt et bebygd areal atskillig mindre enn banen, men gesimshøyden ville vært minimum 3m og mønehøyden 4-5 m. Gjerdet vil få en større utstrekning enn en bolig, men utformingen med flettverk vil gjøre at dette ikke vil redusere sollys i nevneverdig grad. Det vil være mulig å se gjennom flettverket, men utsikten må allikevel sies å bli noe redusert, dog ikke i den grad et bolighus på eiendommen ville medført. Christensen opplyser også i søknaden at han har planer om å sette opp et 2m høyt vindseil på deler av gjerdet, både for vindskjerming av banen og for å hindre innsyn til Mannsverks eiendom.. Dette vil helt klart føre til tap av utsikt langs nesten hele tomtegrensen mellom eiendommene, noe som etter rådmannens syn kan gi en følelse av å være innesperret. Vindseilene, i form av sperring/ tetting ev flettverksgjerdet, anses derfor å være til urimelig ulempe for Mannsverk, og anbefales derfor ikke tillatt selv om beliggenheten er 4m fra tomtegrensen. Side 21 av 23
Lysstolpene i seg selv kan neppe sies å være til noen ulempe. De er riktig nok ca 6m høye, men de er slanke og tar ingen utsikt. Den planlagte lyssettingen av banen derimot, kan utvilsomt medføre ulempe og sjenanse for Mannsverk dersom hun opplever at lyset kommer direkte inn i hennes bolig. Dersom lyspunktene utformes og plasseres slik at det kun er refleksjoner av lyssettingen som kommer til/ inn i Mannsverks bolig kan ikke rådmannen se at dette vil være til noen urimelig ulempe for henne, da dette vil være samme forhold som i en gate med belysning fra stolper. Sak 48/08 Eiendomsforhold Eiendommen 5-61, som banen er anlagt på, ble kjøpt av Per Yngve Christensen i 2001. Marianne Mannsverk kjøpte sin bolig i 2005/2006. Hun har i forbindelse med både besiktigelsen og befaringen på eiendommen gitt uttrykk for at hun trodde at arealet tilhørte hennes eiendom, eller at det var et kommunalt område. Dersom hun kjøpte sin eiendom i den tro at det aldri ville komme noe på arealet på sørsiden, er dette et forhold hun selv må bære ansvaret for. Som kjøper/ eier har man en selvstendig undersøkelsesplikt, og hun burde da på forhånd ha gjort undersøkelser om eiendomsforholdet, og om hvilke tiltak som kunne komme på eiendommen i fremtiden. Mannsverks påstand om at hennes eiendom vil falle i verdi dersom tennisbanen tillates kan ikke rådmannen ta noen stilling til. Forholdet vil uansett måtte baseres på skjønn, noe som kan gi utslag begge veier. Tiltaket som helhet Beliggenheten er svært nærme og rett sør for Mannsverks bolig på eiendommen 5-231. Mannsverk har sitt uteområde på sydsiden med både plen og treplatting og hun vil derfor måtte se rett på banen og inngjerdingen. Rådmannen kan likevel ikke se at en privat tennisbane vil være til urimelig ulempe for henne. Tennisbanen på Christensens eiendom kan etter rådmannens syn ikke betraktes som et idrettsanlegg. Et slikt anlegg er nesten uten unntak ment for offentlig bruk. Banen ligger på en privat eiendom og er ment for å brukes kun i privat sammenheng. Banen er heller ikke frittliggende i ordets rette betydning, da den må ses i sammenheng med Christensens bolig på tilgrensende eiendom 5-112, og Christensen har også muligheten til å sammenføye eiendommene slik at det blir èn eiendom. Slikt sett er ikke tiltaket i strid med reguleringsplanen for området. I reguleringsbestemmelsene er det ikke noe forbud mot å opparbeide verken balløkker og lignende på egen eiendom. Imidlertid ser rådmannen helt klart forskjell på en forseggjort tennisbane og en enkel fotballøkke, men mener at de i prinsippet er å betrakte som like: idrettsaktivitet på egen eiendom. Rådmannen kan heller ikke se at en privat bruk av banen skulle kunne føre til støyplager for de nærmeste naboene. Banen vil mest sannsynlig bli brukt kun i perioden mai - september/oktober, og belysning vil det være behov for kun fra ca. slutten av august og utover. Konklusjon Tiltaket frem til nå, unntatt de allerede oppsatte lysstolpene, er unntatt saksbehandling. Gjerdet rundt banen og lysstolpene er søknadspliktig etter pbl 93. Side 22 av 23
Sak 48/08 Et flettverksgjerde plassert minst 4m fra tomtegrensen mot Mannsverk betraktes av rådmannen til ikke å føre til urimelig ulempe for Mannsverk. Dette med tanke på at gjerdet ikke vil føre til nevneverdig reduksjon av lys til hennes eiendom. Gjerdet anses likevel å redusere utsikten for henne, men ikke i urimelig grad. Dersom det tillates å trekke et 2m høyt vindseil på gjerdet vil dette utvilsomt sperre utsikten helt og kan helt klart gi en følelse av innestenging, da bare 0,5 m av gjerdet vil være åpent flettverk. Trekking av vindseil på gjerdet anbefales derfor ikke tillatt. Lysstolpene og belysningen anses heller ikke til å være til urimelig ulempe, såfremt belysningen ikke blir direkte mot Mannsverks eiendom og bolig. På denne bakgrunn anbefaler rådmannen at det gis tillatelse til inngjerding av banen, og montering belysning til denne. Det må imidlertid settes vilkår om at gjerdet ikke må trekkes med duk/ seil som hindrer gjennomsyn, og at belysningen ikke må føre til direkte innstråling/ blending mot Mannsverks eiendom og bolig. Jens R. Betsi Rådmann Side 23 av 23