Levanger kommune Arealforvaltning

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning KOMPLETT PROSJEKTERING AS Russervegen VERDAL Deres ref: Sakstype:Delegert byggesak Vår ref. AUDSLA 2018/12490 Eiendom: 6/157/0/0 Dato: Saksnr: 61/19 Klage /6/157 Reina 2 - Adrian E Fossum Farstad Kommunen mottok den klage på tiltak på eiendommen 6/157. Klagen går i all hovedsak ut på at eier av 6/157 ikke har utført byggearbeidene på eiendommen i trå med gitt tillatelse. Samt at skråningen mot eiendommen 6/160 er for bratt og lite sikker. Klagen «I forbindelse med byggearbeider på min nabotomt i Kjønstadmarka ser jeg meg nødt for å klage på igangsatt tiltak på gnr 6 bnr 157 som ikke er varslet og omsøkt. Direkte henvendelse til tiltakshaver er gjennomført, og arbeidet er foreløpig stanset. Jeg ønsker i utgangspunktet et godt naboskap og er villig til å akseptere mur i grensen, men da må vi være omforent om hvilken mur, og hvor høy den skal være. I tillegg kreves det at den bygges ihht veiledning og forskrifter med tanke på stabilitet og drenering av overflatevann etc. Jeg gjør oppmerksom på at den samme muren også føres opp i grense mot eiendommen 6/159, hvor tiltak enda ikke er iverksatt, og eier muligens ikke er klar over hva som foregår, siden tiltaket ikke er varslet. SAKEN: Tiltakshaver har satt opp en grov forstøtningsmur midt i grensa, og delvis over grensa, for å kunne heve nivået på egen tomt, slik at de kan bygge med plate på mark. Dette er en tomt hvor naturlig topografi tilsier at det skulle vært bygd hus med sokkel. I mottatt nabovarsel er det umulig å lese avstander, men kotehøyder og snitt tilsier at det skulle anrettes en slak skråning fra min grense opp til plen på naboeiendom. Det er også etter det jeg kan se, brukt feil høyde koter i nabovarslet. Vedlagt er bilder som viser tiltaket slik det står i dag. Det er tidligere via e-post 24. oktober gitt en bekymringsmelding til byggesakskontoret (Kristine Molde) om tiltaket på denne eiendommen av Espen Kvello. Den er det ikke mottatt svar på. I Kvellos byggesak er det tidligere krevd dispensasjon for bygging utenfor byggegrensen, og egen byggesak på forstøtningsmur. Nabovarsel inneholder heller ikke informasjon om at det skal søkes dispensasjon, men jeg forventer at dette er et generelt krav for alle tiltak innenfor samme planområde. Jeg trenger selvsagt ikke orientere byggesakskontoret om gjeldende regelverk for bygging av murer men henviser til byggesaksforskriften og plan og bygningsloven og ber om at tiltakshaver forholder seg til dette. REF VEILEDNING: Enkelte mindre støttemurer og fyllinger/planeringer er unntatt søknadsplikt, men dersom arbeidene har et omfang i areal som gjør at de ikke kan betegnes som mindre, vil de ikke

2 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 2 av 5 være omfattet av unntaket selv om de fastsatte grensene for avvik i forhold til opprinnelig terrengnivå ikke er overskredet. Høydeforskjellen på terrengendringen skal ikke på noe punkt overstige den gitte høydebegrensning. Unntatt fra søknadsplikt er forstøtningsmurer (mot nabo) når: de ikke er høyere enn 1 meter plassert 1 meter inne på egen grunn (Ikke overholdt) de ikke er høyere enn 1,5 meter plassert 4 meter inne på egen grunn (Ikke overholdt) Forstøtningsmurer høyere enn dette eller avstander nærmere naboens grense, krever søknad til kommunen. (Ikke overholdt) Fyllinger og planering av terreng er unntatt søknadsplikt dersom tiltaket ikke fører til: mer enn 3,0 meter avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredt bebygde strøk mer enn 1,5 meter avvik i tettbebygde strøk (Ikke overholdt) mer enn 0,5 meter avvik på eiendom for rekke- og kjedehus og lignende På fyllinger mot naboens grense må fyllingsfoten være 1 meter inne på egen grunn og fyllingstoppen må ikke være høyere enn kravene som er satt for forstøtningsmurer. (Ikke overholdt) Min mening er at ingen av disse punktene er overholdt, hverken mot meg eller nærmeste nabo. Et to etasjes bygg som heves så mye i forhold til opprinnelig terreng, vil også være uforholdsmessig mye til sjenanse for overforliggende bebyggelse. Jeg ber om at tiltakshaver kommer med konkret forslag på en estetisk forstøtningsmur, og eksakte høyder mot begge nedenforliggende tomter. Da vil vi kunne akseptere samtykke i en søknad om oppføring av denne. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at det er krav om universell utforming på de to tomtene nedenfor, så det må tas høyde for at 6/159 kanskje må ta ut masse fra grensen og nedover. Oppsummert mener vi altså at tiltakshaver ikke har overholdt krav i forhold til plan og bygningsloven, saksforskriften og krav i reguleringsplanen. Jeg ber derfor om at kommunen gjør sin vurdering av påstandene i denne klagen og krever stans i arbeidene på tomta. Vennlig hilsen Frank Vongraven.» Kommunene oversendte klagen til ansvarlig søker på eiendommen 6/157 for uttalelse. Ansvarlig søker uttalte følgende: «Terrenget i nabogrense mellom Reina 2 og Reina 8 skal ligge på K 17,9 / 18,0 dette vises i terrengprofil vedlagt byggesøknader i begge søknadene. I terrengmålingene ifølge kart datert den ligger terrenget i eiendomsgrensen for Reina 8 i høyde K 16,4 altså 1,6 meter under opprinnelig terreng oppgitt i søknad. Iflg søknad for Reina 2 skal toppen av skråning mot reina 8 ligge på K 18,9/19,0. Ifølge kart for terrenghøydemåling er toppen av skråningen målt til K19,52 altså 0,5 meter over oppgitte mål i terrengsnitt i søknaden. Gulvhøyden på huset skal iflg søknad ligge på K20,7 og området som huset skal stå på er iflg oppmåling K19,7 altså en meter lavere enn oppgitte mål i terrengsnitt i søknad. For innkjøringene til eiendommen reina 2 er det i sit.plan i søknad oppgitt innkjøring mellom k: 21 og 21. noe som er i overensstemmelse med kart over opprinnelig terreng. I kart for terrenghøydemåling er det i vegkant ved innkjøring til tomta K 21,2 21,5. vegen ligger altså ett sted mellom 0,5 og 1m høyere over terrengkote i opprinnelig kart. Dette er ikke betydelige avvik og kan løses med lengre avkjøring til egen eiendom. Tilbake til arealet i eiendomsgrense mellom reina 2 og reina 8.

3 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 3 av 5 Toppen av skråningen i Reina 2 mot Reina 8 kan senkes 0,5 meter når grunnen under huset er komprimert og avrettet. Problemet er at Reina 8 har trauet ut grunnen forbi eiendomsgrensen til Reina 2. Iflg terrengprofil i søknad er det tatt ut ca 50m3 masse for mye på egen tomt enn hva det er søkt om iht terrengprofil i søknaden, - hvis stigningen i skråningen opp mot eiendomsgrense skal våre 45 grader. I tillegg har tiltakshaver på eiendommen reina 8 trauet ut tilsvarende masser på naboeiendommen Reina 2 for å få arealet mellom eget hus og eiendomsgrense flatt. Sett fra mitt ståsted er det liten tvil om hvem som har forårsaket problemet for skråningen. Opprinnelig terreng i eiendomsgrensen Reina 8 er senket med ca 1,8 - som igjen vil si at ca 60 m2 forholdsvis flatt areal på eiendommen Reina 2 er erstattet med 3 meter lang skråning av stedlige masser i 45 graders stigning. Hadde tiltakshaver på eiendommen Reina 8 vist litt samarbeidsevne så hadde uttrauede masser blitt brakt tilbake slik at skråningen opp mot naboeiendomsgrensen blitt jevn skråningen kunne da ha vørt sammenhengende/felles med ca 45graders stigning.» Klage to: Bekymringsmelding vedr utglidning og overvannshåndtering. I forbindelse med tidligere klage innsendt ser vi oss nødt for å oppdatere kommunen i forhold til situasjonen. Vi er bekymret for at dårlige masser nå raser inn på vår tomt eller vaskes utover av overflatevann og medfører skader på vår tomt, og i verste fall bolig. Etter at klage ble oversendt har tiltakshaver på nabotomt senket bygget noe i forhold til opprinnelig plan, som ansees som positivt. Vi er uansett veldig skeptisk til prosjektering vedr grunnforhold, siden mesteparten av forstøtningsmurene som ble bygd og tatt bilde av, bare ble fjernet før befaring, slik at det nå bare er stedlige masser som er planert i en bratt skråning mot oss. Vi håper kommunen snarest vurderer lovligheten av tiltaket i forhold til tidligere påpekte bratte og høye skråning, samt reguleringsbestemmelsenes 3.10, og Vi ber samtidig om at den geotekniske vurderingen av tiltaket som er gjort, deles med oss, i forhold til at vi skal kunne føle trygghet for lekende barn på egen eiendom. Vedlagt er bilder som viser løs-masser i bevegelse. (det er vedlagt flere bilder i klagen utover disse to her) Som disse bildene viser, er det nå umulig for oss å iverksette tiltak imot egen grense, og inne på egen tomt, uten fare for at fyllingen i verste fall raser ut. Vennlig hilsen Frank Vongraven. Postadresse: Postboks LEVANGER Tlf Saksbehandler: Audhild Slapgård audhild.slapgaard@levanger.kommune.no Tlf Organisasjon: Organisasjonsnr E-post: postmottak@levanger.kommune.no Web:

4 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 4 av 5 Kommunens vurdering av saken: Undertegnede samt Torbjørn Sirum var sammen med klager samt ansvarligsøker på befaring på eiendommen. Det er på begge tomtene bolighus under oppføring, slik at det er en del pågående anleggsarbeid der. Da befaringen fant sted var det ingen steinmur i grensen, kun en jord/grus- helling. Forholdet med muren er derfor rettet og kommunen ser ingen hensikt i å drøfte dette videre da tiltaket er rettet og fjernet. Når det gjelder skråningen mellom eiendommen er kommunen er enig i at eier av 6/157 har en for bratt skråning ifht hva som er godkjent i byggetillatelsen. Dette kommer imidlertid av at klager som er eier av 6/160 selv har tatt seg til rette i nabogrensen og fjernet masser som i utgangspunktet lå inntil nabogrensen, og dermed fått en plan og flat tomt. Eiendommen 6/160 er planert helt inntil tomtegrensen til 6/157. Dette er ikke ihenhold til den tillatelsen som ble gitt på eiendommen 6/160 samtidig som den strider mot SAK 4-1 og har gitt ringvirkninger for hvordan utformingen av 6/157 kunne gjøres. Eier av 6/160 har her foretatt et søknadspliktig tiltak i henhold til plan- og bygningsloven 20-1, jf og SAK 4-1. Kommunen kan ikke se å ha mottatt noen endringssøknad på dette tiltaket. Ringvirkningene av det som er gjort på eiendommen 6/160 er at tilnærmet hele skråningen blir liggende på eiendommen 6/157. Dette får stor betydning for utnyttelsen av eiendommen 6/157, mot at halve skråningen hadde ligget på hver side av eiendoms grensen, slik tiltakene ble godkjent til å gjøre. Kommunen har dermed to alternative løsninger på denne saken. Alternativ en forutsetter enighet mellom partene, samt at en endringssøknad blir innsendt og godkjent av kommunen. 1. Skråningen kan være slik den nå er oppført. 2. Tiltaket må rettes i henhold til gitt tillatelse på begge eiendommene. Alternativ 2 medfører at eier at 6/160 må tilbakefører massene slik at terrenget blir som før planeringen av tomta. Dette må gjøres langs hele nabogrensen og 1 meter inn på egen tomt. Eier av 6/157 må etter at dette er gjort, endre vinkelen på skråningen slik at den blir i samsvar med kommunens vedtak av ******** Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Med hilsen Audhild Slapgård Rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur.

5 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 5 av 5 Adrian E Fossum Farstad Gamle Kongeveg 68 B 7650 Verdal Frank Ringseth Vongraven Odins Veg Levanger