Borettslaget Torshov Kvartal I UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR og VÅTROMSREHABILITERING Rapport fra ProBygg AS Gjennomrustet soilrør Avkappet avløpsrør. Stor gjengroing. Gjenværende godstykkelse i snittflaten er lokalt meget tynn Oslo, 21.02.2012. ProBygg AS
C:\ProBygg AS\0093.6012.doc Brl. Torshov Kvartal I Utskifting av vann- og avløpsrør, våtromsrehabilitering INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING... Side 2 2. SAMMENDRAG OG KONKLUSJONER. Side 2 3. JURIDISK VURDERING AV ANSVAR, BOLIGSELSKAP / ANDELSEIER...... Side 5 4. BRL. TORSHOV KVARTAL I KONSTRUKSJONSOPPLYSNINGER Side 5 5. KONTROLL AV RØR OG BAD I BRL. TORSHOV KV. I, VÅREN 2011..... Side 5 6. VURD. AV TEKN. TILSTAND, MULIGHETER FOR FORBEDRINGER.. Side 6 7. BADENES PLASSERING, BYGGING AV NYE BAD... Side 8 8. FORSLAG TIL UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV BAD. GRUNNPAKKEBESKRIVELSE, ALTERNATIVER, KOSTNADER Side 8 9. FORUTSETNINGER FOR BEREGNEDE KOSTNADER / BUDSJETT OG HUSLEIEØKNINGER.. Side 13 10. INDIVIDUELLE ØNSKER / TILVALG FRA ANDELSEIERNE.. Side 14 11. FREMDRIFTSPLAN.... Side 14 12. BILDER.............. Side 15
Side 2 av 19 1. INNLEDNING Styret i Brl. Torshov Kvartal I har gitt ProBygg AS oppdraget med å kontrollere alle bad, WC-rom og kjøkken m/ vann- og avløpsrør i borettslaget, og redegjøre for hvordan rørene kan skiftes og hvordan bad, WC-rom og kjøkken kan settes tilbake i stand etter rørutskiftingen. Videre skal alternative muligheter for forbedringer av røranleggene vurderes dersom borettslaget rådes til det. Undersøkelsene / utredningene som følger av denne rapporten er et forprosjektet som i neste omgang - etter behandling internt i borettslagets styre og generalforsamling - kan lede til igangsetting av et større byggeprosjekt. Bakgrunnen for forprosjektet i den relativ høye alderen på røranleggene i gården. 2. SAMMENDRAG OG KONKLUSJONER. Brl. Torshov Kvartal I ble bygget for ca. 95 år siden (1919), og boligselskapets vann- og avløpsrør har nådd en alder og teknisk tilstand som har passert den økonomiske levetiden for rørene. Tekniske undersøkelser av rørene ble utført av Sintef Byggforsk i mars/ april 2011, og rapporten derfra konkluderte med at borettslaget står foran en snarlig utskifting av vann- og avløpsrørene i alle leiligheter i borettslaget. Rørene er tynnslitt og delvis gjennomrustet, og badene er i meget varierende teknisk stand. De fleste badene tilfredsstiller ikke dagenes krav til utførelse mht. vannsikkerhet. Og noen leiligheter har ikke bad i det hele tatt. Ovennevnte setter borettslaget i en vanskelig stilling for fremtiden mht. fellesskapets interesser, og styret har ønsker om å sikre og forbedre sanitærinstallasjonene i borettslagets gjenværende levetid. Utskifting av rørene vil medføre store inngrep i leilighetene, og en del bad som er oppgradert av den enkelte andelseier i de senere årene vil bli mer eller mindre bli ødelagt i forbindelse med rørutskiftingen. I noen bad ligger rørstammen utenfor badet, men i mange av de sistnevnte badene ligger rørforbindelsen mellom WC og rørstamme opp gjennom gulvet, og avløpsrøret her vil være vanskelig å skifte uten at membranen skades. For å unngå at problemene skyves foran boligselskapet, anbefaler ProBygg AS at alle vannog avløpsledninger og sluk fra kjeller til øverste etasje erstattes med nye rør og sluk, og at badene oppgraderes med membraner osv. iht. dagens forskrifter og anbefalinger i byggebransjens våtromsnorm, se mer om dette senere i rapporten. Dersom intet gjøres for å forbedre ledningsanleggene for vann- og avløp, må det påregnes hyppigere lekkasjer fra ledningene, og skadeutvikling på tilstøtende bygningskonstruksjoner i årene fremover. Dette betyr høye kostnader og praktiske problemer. En del av rørene for avløp er sannsynligvis delvis gjengrodd og spyling / innvendig rensing er påkrevd. Men spylingen / rensingen kan være vanskelig å utføre i de gamle avløpsrørene uten at de skades, med nye lekkasjer og problemer som følger.
Side 3 av 19 Dette gir følgende konklusjoner (hovedgrunnpakke): 1. Alle rør til bad, separate WC-rom og kjøkken bør skiftes ut og erstattes med nye rør. Dette gjelder både avløpsrør og kaldtvannsrør, både rørstammen og røravgreninger sideveis i leilighetene. 2. Noen av rørstammene bør flyttes litt på, for å optimalisere mht. rasjonell rørmontering og tilhørende byggekostnader. 3. Badene bør rehabiliteres til en vanlig akseptabel standard med nye sluk, membraner, keramiske fliser på gulv og vegger, nedsenket tak m.m. Eksisterende sanitærutstyr på badene kan remonteres. 4. I leiligheter der det i dag ikke finnes bad som eget rom, med egen dør, elektroanlegg fremlagt, bør andelseier pålegges å bygge badet opp med anerkjente materialer i gulv og vegger, klargjort for membraner, betongpåstøp, fliser m.m. Dette kan vi kalle "rårommet" og må betales av den enkelte andelseier. Videre oppbygging av badet inngår i fellesprosjektet, på samme måte som for øvrige leiligheter som har bad i dag. 5. De fleste leilighetene har separate WC-rom (de som var bygget opprinnelig), og som i dag ikke inngår i badet. Separate WC-rom går ikke inn under betegnelsen våtrom, og omfattes dermed ikke av de strenge vannsikkerhetsbestemmelsen som kreves for bad. WC-rommene rehabiliteres med nye fliser på gulv. Veggene utbedres lokalt der det er nødvendig dersom rørutskiftingen har medført skader på veggene. Takene senkes ned med malte gipsplater. Nye rørstammer kles inn med malte gipskasser. Eksisterende sanitærutstyr på WC-rommene remonteres. 6. Utskifting av rør til kjøkken vil medføre ulikt omfang av reparasjonsarbeider etter rørutskiftingen. En del kjøkkeninnredninger må de- og remonteres for å få skiftet ut rørene. 7. Remonteringen skal utføres skånsom, slik at minst mulige skader oppstår på kjøkkeninnredningene. Lokale svakheter i ledningene Lokale svakheter er ledningenes hovedproblem. Rørene spises opp fra innsiden, og det er vanskelig å påtreffe skadene før de har oppstått. Dette gjelder både avløps- og vannledninger. Eksempel på dårlige avløpsledninger kan være alt fra tydelige tegn til knapt tegn i det hele tatt på utvendig side av rørene. Godset kan faktisk være mer eller mindre tært bort til tross for små eller ingen utvendige skader. Ofte kan det bare være malingsfilmen og grafitt/ avleiringer inni rørene som hindrer full lekkasje. Kloakk vil etter hvert sive ut, og i første fase bare medføre svak lukt. Utett dekke mellom badene, offentlige krav Et betydelig antall bad i eldre boligselskap har gulv som ikke er tette. Vann trekker gjennom dekkene i leilighetene, ned til naboen eller til kjelleren. Slitasje og antatt endret bruksmønster i fremtiden som følge av at yngre mennesker flytter inn og eldre ut (badekar og kabinetter ut, moderne dusjhjørner o.l. inn, større og hyppigere vannforbruk på gulv og vegger,) vil forverre fuktproblemet dersom boligselskapet ikke iverksetter tiltak.
Side 4 av 19 Økte forsikringspremier Det er en økende utvikling at forsikringsselskapene ikke vil dekke kostnader ved utbedring/ reparasjon av skader på gamle sanitærledninger og bygningskonstruksjoner, eller gir avkortning. Dette begrunnes med at omfanget av lekkasjer etter hvert kan forventes å bli så store og så mange pga høy alder, at skadene ikke lenger kan karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en naturlig aldring og/eller feil bruk av installasjonene. Forsikringsbransjen priser sine forsikringer i forhold til vurdert risiko. Vannlekkasjer i boligselskaper med gamle og svake vann- og avløpsledninger innebærer høy risiko. Anbefalt grunnpakke for rehabiliteringsarbeidene Med grunnpakke menes gjennomføring av et prosjekt med en nøktern og god teknisk standard, etter dagens krav i byggeforskrifter og Våtromsnorm. Utskifting av vann- og avløpsledninger og sluk betinger at badegulvene må bygges opp på nytt for å oppnå en helhetlig løsning. Også veggenes overflate og membran må tas med i prosjektet for å tilfredsstille dagens forskrifter til tetthet og de viktigste kravene i Byggebransjens Våtromsnorm. Beskrivelsen av hovedgrunnpakken og evt. tillegg til denne (utvidede grunnpakker) vil omfatte alle leilighetene, evt. med unntak av bad som er rehabilitert tidligere på en slik måte at en del arbeider kan spares, se neste avsnitt. Bad som er rehabilitert i senere år med nye rør, nytt sluk og godkjent membran m.m. kan gjennomføres noe forenklet dersom forholdene ligger til rette for det og dersom teknisk dokumentasjon kan fremlegges. Antall leiligheter der dette er tilfelle er ikke kartlagt, men på bakgrunn av erfaringer fra andre tilsvarende boligselskap kan tallet i Brl. Torshov Kvartal I dreie seg om meget få. Mulighetene for besparelser vil bli klarlagt og vurdert nøye i forbindelse med åpning av konstruksjoner samtidig med byggestart dersom borettslaget velger å iverksette rehabiliteringsarbeidet. Individuelle ønsker fra andelseierne For å imøtekomme de enkelte leilighetseiere med ønsker om nye innredninger, sanitærutstyr osv., legges det opp til en rik valgmeny / tilvalg. Økonomisk oppgjør for slike valg vil foregå direkte mellom andelseier og entreprenøren som tildeles oppdraget. Prisnivået på slike leveranser vil bli markedstilpasset, og dette vil bli sikret før kontraktsinngåelse med entreprenøren. Det vil bli bygget utstillingsrom i eller utenfor boligselskapet, slik at den enkelte kan studere produktene før bestilling. Fremdrift Dersom borettslagets generalforsamling vedtar å sette i gang rehabiliteringsarbeidene, vil planleggingen starte raskt etterpå, med byggestart i løpet av høsten 2012, eller tidligere.
Side 5 av 19 3. JURIDISK VURDERING AV ANSVAR, BOLIGSELSKAP / ANDELSEIER I planleggingen av rehabiliteringsprosjekter av denne art er det en rekke uklarheter og spørsmål som vil oppstå blant andelseierne. Et av de mange spørsmål er om andelseiere har rett til å få erstattet sitt nyoppussede bad, når store deler av dette arbeidet er utført til liten eller ingen nytte når alle tettesjikt, overflater m.v. må bygges opp på nytt. Et anerkjent advokatfirma har laget en juridisk vurdering for gjennomføring av denne type arbeider i boligselskap generelt, og den konkluderer med at utskifting av utslitte rør er et vedlikeholdsansvar som styret eller generalforsamlingen plikter å følge opp. Videre opplyses: leilighetseieren er pliktig å motta en oppgradering i form av vedlikehold (gjelder andelshavere som i dag har lav standard og som ikke ønsker høyere) boligselskapet er ikke erstatningspliktig til å tilføre høyere standard enn for øvrige leiligheter, eller å gi kompensasjon for dette (gjelder eiere som i dag har høy standard og som ikke ønsker lavere). 4. BRL. TORSHOV KVARTAL I - KONSTRUKSJONSOPPLYSNINGER Brl. Torshov Kvartal I har til sammen 60 leiligheter i fire adskilte bygninger med 3-4 etasjer + kjeller og loft). De fire bygningene har følgende adresser: 1. Bentsebrugt. 2-8 2. Bentsebrugt. 10 3. Sandakerveien 29D 4. Sandakerveien 29E Etasjeskiller (dekker) er utført av trebjelkelag med stubbeloftsleire. Innvendige skillevegger er hovedsaklig utført av pussede teglvegger, delvis av lettvegger. Avløpsledningene er utført av støpejern, og vannledningene av kobber. Leilighetene har adskilt rørstamme for WC og kjøkken, unntatt midtleilighetene i Bentsebrugt. 8 og 10 og midtleilighetene i Sandakerveien 29 D og E. Varmtvannsforsyning til leilighetene skjer ved varmtvannsberedere i hver leilighet. Plassert på ulike steder, det er ikke noe felles system på dette. Noen leiligheter i 1. etg. har sin bereder plassert i kjelleren. Berederne representerer en lekkasjerisiko og tar uønsket stor plass i mange leiligheter. Mulighetene for å sanere berederne og bygge nye felles berederanlegg i kjellerne er vurdert senere i rapporten (utvidet grunnpakke nr. 2). 5. KONTROLL AV RØR I BRL. TORSHOV KV. I VÅREN 2011 Sintef Byggforsk utførte ultralydmålinger m.m. i diverse leiligheter og kjellerne våren 2011. ProBygg har derfor ikke foretatt tilsvarende målinger. Konklusjonen fra Sintef Byggforsk var at rørene bør skiftes i løpet av kort tid, og at dette bør utføres som et samordnet prosjekt sammen med WC-rør og rør fra kjøkken, og samtidig med nødvendig oppgradering av badene.
Side 6 av 19 6. VURDERING AV TEKNISK TILSTAND, MULIGHETER FOR FORBEDRINGER Nedbrytning av gamle avløpsrør Materialene i rør og sluk av støpejern vil forandre struktur med alderen. Støpejernet ruster fra innsiden og kullstoffet fra støpejernet blir igjen i rørene/slukene i form av avsatt grafitt. Grafitt gir en hinne som beskytter til en viss grad mot vannlekkasjer, men er ikke vanntett. Grafitt tåler i praksis svært liten belastning, og ved evt. rensing av rør og sluk vil faren for lekkasjer øke. Rør som tilsynelatende ser tilfredsstillende ut fra utvendig side kan ha store materialsvekkelser innvendig. Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte vurderinger støtter seg på generelle erfaringer med gamle avløpsrør. Det er imidlertid på det rene at gamle støpejernsrør kan ha svært ulik kvalitet, og kan i visse tilfeller ha levetid på mer enn 100 år. Årsaken til denne variasjonen er store produksjonsavvik, samt at driftspåkjenningene i årenes løp har vært forskjellige. Alternativ til utskifting av avløpsrør Det finnes alternative metoder for innvendig rehabilitering av avløpsrør på markedet i dag. For vannrør i vanlige dimensjoner i boligblokker finnes ingen tilsvarende rehabiliteringsmetoder eller alternativer til utskifting (nye rør). Alternative metoder for innvendig rehabilitering av avløpsrør vil gi lavere rehabiliteringskostnader sammenlignet med full utskifting av de samme rørene, men har vesentlige ulemper: Metodene løser ikke behovet for samtidig utskifting av vannledninger som går i samme trase som avløpsrørene Overgang mellom rør-sluk-gulvmembran er usikker mht. vanntetthet Usikkert om ny innvendig overflate virkelig blir tett ved rørforgreninger Risiko for skader på svake avløpsrør under rensingen (som er en meget kraftig mekanisk påkjenning for rørene). Når ny innv. overflate skal på plass, vil det være risiko for at mindre skader / hull på de gamle rørene i skjulte deler av bygningen ikke blir oppdaget, og at disse hullene ikke blir tettet fullverdig. Større rørskader som følge av innvendig rens vil bli oppdaget ved TV-inspeksjon eller ved fysisk utflomming, og vil gjøre det nødvendig å åpne konstruksjonen og å kappe inn nye rør lokalt. Senere innkapping på avløpsrørene (ved fremtidige reparasjoner og tilkoblinger grunnet ombygging og lign.) vil gi en usikker overgang mellom gammelt rør og nytt belegg innvendig, med tilhørende lekkasjerisiko og problemer med å utbedre. Alternative metoder for innvendig rehabilitering av avløpsledningene - veid mot full utskifting av avløpsledninger, sluk og vannledninger - tilsier at boligselskapet ubetinget bør ta det tunge løftet; dvs. full rørutskifting. Utskifting av kaldt- og varmtvannsledninger Vannrør i boligblokker har vanligvis små dimensjoner, som oftest mindre enn 40 mm i diameter. Det finnes i dag - som opplyst over - ingen kjente løsninger for rehabilitering av disse, annet enn utskifting. På lik linje med avløpsrørene er også kaldt- og varmtvannsledningene av en alder som tilsier at utskifting er fornuftig.
Side 7 av 19 Badegulv og -vegger Rørutskiftingen medfører at membraner (de som har dette) ødelegges og badet må bygges opp på nytt. Vi anser keramiske fliser som mest hensiktsmessig overflate på gulv og vegger i bad som skal rehabiliteres. Vinylbelegg vil også teknisk sett være tilfredsstillende, men faller ofte utenfor sammenlignet med fliser da vinyl av mange oppfattes som lite tidsmessig. Det er i praksis ingenting å spare økonomisk i forhold til fliser. Dette skyldes at vinyl krever mer sparkling av underlaget enn det som er nødvendig for fliser. Vinyl vil også bety kortere levetid for veggflatene. Maling som membran kan ikke anbefales da malingen ikke vil gi tilfredsstillende tetthet over tid. Videre vil malte flater kreve omfattende sparklingsarbeid, som medfører høye kostnader. Himlinger Utskifting av vann og avløpsrør vil som regel medføre at nye rør for blir synlige i badehimlingene. Alle badehimlingene må derfor nedfores. For å få et akseptabelt utseende anbefales en plan himling, som også muliggjør montering av innfelt belysning (downlights), se mer om dette senere i rapporten. Innredninger / utstyr Ved de- og remontering av gamle toaletter vil det lett bli skader på porselen og innmat/ pakninger, som har lett for å tørke ut og sprekker opp. Vi har derfor som tillegg nr. 1 til hovedgrunnpakken foreslått nye veggmonterte toaletter. Det finnes et mangfold av innredninger til baderom. Skap, badekar, dusjløsninger, servanter, tappearmaturer m.m. finnes i ulike prisklasser og kvaliteter. Vi har ikke forutsatt nye innredninger i foreslått grunnpakke senere i rapporten siden dette ikke er nødvendig for å sikre boligselskapets fellesinteresser, men dette kan leveres som valg på individuelt grunnlag til andelseier. Det vil også være mulig å få veggmontert WC, se mer om dette senere i rapporten. Ventilasjon Leilighetene er i dag tilkoblet luftesjakter som er ført over tak. Det er separate luftesjakter for WC-rom og kjøkken. De fleste badene er ventilasjonsmessig tilkoblet enten WC-rom eller kjøkken, og noen er plassert slik at de ikke har eget luftavtrekk. Friskluft tilføres gjennom ventiler i yttervegg og under dør til bad. Dette luftutskiftingsprinsippet kalles naturlig oppdriftsventilasjon og er vanlig for leiligheter bygget i alle år, frem til ca. 1980. Luftesjakter og ventilrister blir ofte mindre effektive med årene. Årsaken er at støvpartikler fra bad og støv-/ fettpartikler i kjøkken avsettes på flatene i kanaler/ sjaktene og reduserer åpningsarealet for transport av luft ut av leilighetene. Vi anbefaler at kanalene mellom ventilene og vertikal sjakt rengjøres som en del av prosjektet, mens andre støvende arbeider er under utførelse. Elektro Rørutskifting og oppbygging av badene på nytt betinger at elektroinstallasjoner som har med disse rommene å gjøre må tilfredsstille dagens forskrifter. Nødvendig elektroarbeider er spesifisert kort i kap. 8.
Side 8 av 19 7. BADENES PLASSERING I LEILIGHETENE, BYGGING AV NYE BAD Det finnes ingen bad i borettslaget som er like, siden bygningene opprinnelig er bygget uten bad, og ingen bad i borettslaget er utført samordnet opp gjennom årene. Ved rehabilitering av badene vil det i de aller fleste leilighetene bli aktuelt å beholde eksisterende vegger og døråpninger til badene. Noen leiligheter har ikke bad, eller kun et dusjkabinett plassert på kjøkken eller på soverom. I disse tilfellene må det bygges nye baderom for å gi tilfredsstillende sanitære forhold og mest mulig vannskadesikre løsninger i borettslaget. For å bidra til en mer rettferdig økonomisk fordeling av kostnadene i dette prosjektet, må eierne av leiligheter uten bad selv bekoste bygging av nye baderom, inkl. strømforsyning til badet og dør, altså det vi kan kalle rårom for bad. Resten av oppbyggingen av disse badene med membraner, fliser osv. kan kjøres økonomisk som del av fellesprosjektet, tilsvarende som for de andre leilighetene. Hvor de nye badene skal plasseres bør vurderes i forhold til baderomsplassering som er valgt av andre andelseiere over / under på samme stamme. 8. FORSLAG TIL UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, OG REHABILITERING AV BAD. GRUNNPAKKEBESKRIVELSE, ALTERNATIVER, KOSTNADER Kort om hovedgrunnpakke og utvidede grunnpakker Basert på utredninger for rehabilitering utført tidligere i denne rapporten foreslår ProBygg AS ett hovedalternativ som grunnpakke for utskifting av rør og rehabilitering av badene. Hovedgrunnpakken inneholder arbeider som er: teknisk nødvendige for varige og velfungerende sanitære funksjoner i fremtiden etter gjeldende byggeforskrifter etter generelle anbefalinger i fagbransjen etter vanlig standard for moderne bad. Den endelige grunnpakken vil bestå av selve grunnpakken beskrevet nedenfor kombinert med utvidet grunnpakke 1 og/eller 2. Det er boligselskapets generalforsamling som ved avstemning må beslutte den endelige grunnpakken, dvs. hvilket teknisk standardnivå prosjektet skal ha, og som evt. prosjektgruppen vil arbeide videre med. Det vil være teknisk mulig å utføre de utvidet grunnpakke nr. 1 (veggmonterte toaletter) på individuelt grunnlag for andelshavere som ønsker det, men dette vil medføre anslagsvis 30-35 % høyere kostnader pr. leilighet. Ved evt. vedtak om gjennomføring av fellesprosjektet som beskrevet i denne rapporten, vil det bli arbeidet videre med detaljplanleggingen av løsninger og optimalisering av disse. I den sammenhang tas forbehold om mindre justeringer/ tilpasninger i forhold til beskrivelsen av hovedgrunnpakke og utvidede grunnpakker.
Side 9 av 19 Hovedgrunnpakke Følgende arbeider anbefales utført i hovedgrunnpakken: Rør/ sanitær til bad og WC-rom: 1. Alle sanitærinstallasjoner i bad og WC-rom (WC, badekar, dusj, servant, innredninger, elektrisk utstyr på vegger m.m.) demonteres og lagres på nærmere avtalt sted i leiligheten for senere remontering til slutt når alle øvrige arbeider i badet er utført. Utstyr som ikke er egnet til remontering må erstattes av nytt, men dette håndteres som tilvalg, beskrevet i kap. 10. 2. Samtlige vann- og avløpsrør til og i bad, WC-rom og kjøkken, fra kjeller til øverste etasje, erstattes med nye rør (avløp, og kaldtvann). Utskifting av baderomssluk, samt rørforbindelsen mellom sluk og nedløpsrør. Nye avløpsrør til bad, WC-rom og kjøkken, med rørforgreninger monteres i kvalitet støysvak plast eller støpejern type MA. Som sluk benyttes plast, støpejern eller rustfritt stål. Nye vannledninger fra rørstammen til tappestedene legges åpent i størst mulig utstrekning. Åpne vannrør utføres av forkrommet kobber. Avløpsrør fra servant og vaskemaskinavløp ned til gulvet leveres i hvit/ lys grå plast. 3. Tappekran og avløp for vaskemaskin på bad installeres, inkl. stikkontakt. Dersom badet er for trangt for å montere vaskemaskin grunnet større eksisterende innredninger og / eller for små bad, vil det bli tilrettelagt for vaskemaskinopplegg på bad slik at det er enkelt å tilkoble vaskemaskin senere. 4. Stoppekraner for avstengning av vannforsyning til hver leilighet skal monteres. Gulv i bad og WC-rom: 5. Evt. eksisterende påstøp på gulv hugges opp og fjernes, inkl. evt. eksisterende varmekabler. 6. Gulvene i badene avrettes som underlag for ny membran. Membran av type armert PVCduk. Oppå membranen legges 2 cm isolasjon, ca. 7 cm betongpåstøp med innstøpte varmekabler samt keramiske fliser, lagt diagonalt (45 graders vinkel). Det kan velges mellom 5 alternative gulvfliser. På separate WC-rom istandsettes gulvene uten membran, men med keramiske fliser. WC-rom som i dag har innstøpte varmekabler får dette tilbakeført på nytt. 7. Ekstra hjelpesluk monteres i badegulvets påstøp i dusjområdet. Dette vil tillate dusjing direkte på gulvet innenfor dusjhjørne. Vegger bad: 8. Eksisterende veggkledninger som ikke er egnet som underlag for nye membraner og fliser skal fjernes. Veggfliser som er limt med moderne flislim har vanligvis stor heft til underlaget og vil ikke bli fjernet, da dette vil medføre store skader i veggene. Eksisterende fliser vil i slike tilfeller bli benyttet som underlag for ny membran og nye fliser.
Side 10 av 19 9. Veggene i badet fuktsikres med påstrykningsmembran. Rørstammer kasses/ kles inn som badeveggene for øvrig. Vegger i badet flislegges, 5 alternativer å velge mellom. 10. Nye dørlister m/utforinger monteres inkl. sparkling/ maling på baderomssiden. Den gamle dørkarmen på badet males frem til døranslaget (ikke sliping/ sparkling). Dørbladet males på innv. side (utgår i leiligheter dersom eieren ikke ønsker malt dør). Det kan bli nødvendig at den delen av dørterskelen som er nærmest badet må heves i noen av leilighetene (forskriftsbestemmelser). Vegger i separate WC-rom: 11. Veggene på separate WC-rom utbedres lokalt der rørutskiftingen har medført skader. Innkassing av rørsjakt utføres med hvitmalt overflate. Tak i bad og WC-rom: 12. Taket i bad og WC-rom fores ned med gipsplater, sparklet og malt (for å skjule nye rør, slukbunner, elektriske kabler m.m.). Elastisk fuge mellom tak og veggfliser, evt. hvit trelist. 13. Vertikale ventilasjonssjakter for bad / WC-rom skal renses i kanalforbindelsen mellom rommet og sjakt. Nye ventiler skal monteres, i nedsenket tak eller på vegg. Kjøkken: 14. Kjøkkeninnredningene må delvis åpnes i aktuelt område, rørene for vann og avløp skiftes, og vegg / innredninger settes i stand. Det samme gjelder eksisterende rørinnkassinger. Arbeidet utføres så skånsomt som mulig for å unngå synlige skader, men noe må påregnes. 15. Dersom innkassingene på kjøkken ikke kan remonteres forsvarlig (j.fr. foregående pkt.), vil det bli levert/ montert nye innkassinger som sparkles og males hvite. Evt. annen overflate på rørinnkassing må utføres av beboeren selv, evt. bestilles som tilvalg. 16. Plastvannlåser under kjøkkenkummene tilhører den enkelte andelseier. Teknisk vurdering utføres i grunnpakken, men evt. utskifting utføres som tilvalg dersom det er ønskelig eller teknisk nødvendig. 17. Kaldtvann tilkobles eksisterende varmtvannsbereder (de fleste har denne plassert i kjøkkenbenk), og nye vannledninger legges fra varmtvannsbereder til tappested på kjøkken, WC-rom og bad. Merk at som utvidet tilvalg nr. 2, se senere i rapporten, er det foreslått å koble ut varmtvannsberederne. Elektrisk: 18. Varmekabler støpes inn i badegulvet. Kablene styres med en trinnløs regulator ved siden av badedøren der eksisterende lysbryter er plassert.
Side 11 av 19 19. Badene får ny 16 A el-kurs med jordfeilbryter plassert i sikringsskapet. Nye kabler til badene trekkes fortrinnsvis i eksisterende el-rør eller legges åpent (vurderes på stedet. Strømkursen skal dekke forbruksstrøm til lys, stikk, varmekabel og vaskemaskin. Det legges lokal utjevningsforbindelse (jording) fra vannrør på bad til jordingsanlegget. 20. Belysningen blir som før arbeidene startet dersom den er montert på vegg, er av godkjent type og er egnet til tilbakemontering. Evt. eksisterende belysning i taket må vurderes mht. tilbakemontering. Leiligheter uten bad: 21. Leiligheter som i dag ikke har bad som er egnet til å rehabilitere etter rørutskiftingen blir pålagt å bygge nye råbad, med faste vegger, døråpning og strøm framlagt (tilsvarende bad i leiligheter der badene må startes rehabilitert på nytt etter at rørene er skiftet). Kostnad for å bygge nye råbad må dekkes av den enkelte andelseier. Prosjektet kan legges opp slik at råbadene kan tilbys bygges av samme entreprenør som skal utføre resterende rehabiliteringsarbeider. Beregnet prosjektkostnad pr. leilighet: Kr. 265 000,- inkl. mva. Husleieøkning som følge av hovedgrunnpakken, pr. leilighet/ mnd: Kr. 1 411,- Skattemessige bestemmelser vil redusere effekten av husleietillegget, se kap. 9. Netto husleietillegg etter at skattemessige hensyn er beregnet er kr. 1 078,- Utvidede grunnpakker Nedenfor er det beskrevet to løsninger som generalforsamlingen kan ta stilling til gjennom to separate avstemninger. Ved 2/3-delers flertall blant andelseierne, vil utvidet grunnpakke /grunnpakker bli lagt til beskrevet løsning for hovedgrunnpakken. Utvidet grunnpakke 1: Ny veggmontert WC (istedenfor tilbakemontering av eksisterende WC) Ved de- og remontering av gamle toaletter vil det lett bli skader på porselen og innmat/ pakninger, som har lett for å tørke ut og sprekke opp. Vi anbefaler derfor at et rehabiliteringsprosjekt inkluderer levering/ montering av nye toaletter. Remontering av de gamle WC-ene som er beskrevet i grunnpakken utgår fra prosjektet og erstattes med veggmonterte WC-er med sisternen skjult i bakenforliggende vegg (kasse/ sisterne kledd som veggene). En slik WC bygger omtrent det samme ut i rommet som en ordinær WC. Fordelene er: forenklet rengjøring av gulv elegant utseende. ProBygg AS anbefaler boligselskapet å installere veggmonterte WC, basert på en avveining mellom fordeler (spesifisert, samt markedsmessig merverdi) og ulemper (kostnader). Eksempel (bilder)på veggmontert WC er vist til slutt i rapporten. Beregnet prosjektkostnad pr. leilighet: Tillegg kr. 10 000,- inkl. mva. Husleieøkning pr. måned: Tillegg ca. kr. 54,-
Side 12 av 19 Netto husleietillegg etter at skattemessige hensyn er beregnet er kr. 42,- PS: En del leiligheter i borettslaget har veggmonterte WC installert allerede i dag. Dersom borettslaget velger nye veggmonterte WC som felles løsning hos alle, og det lar seg gjøre å remontere eksisterende veggmonterte WC, så vil det bli en besparelse som vi anbefaler at den enkelte andelseier vil motta som en engangskompensasjon (mot at vedkommende andelseier får den samme husleieøkningen som andre andelseiere som i dag ikke har veggmontert WC). Utvidet grunnpakke 2: Fjerning av de gamle varmtvannsberederne fra hver leilighet, etablering av nytt felles berederanlegg i kjellerne Ved utskifting av vannrørene i borettslaget, vil det være en fordel å fjerne alle eksisterende varmtvannsberedere og erstatte disse med et felles berederanlegg plassert i kjelleren av hver av de fire bygningene. Dette vil redusere risikoen for fremtidig vannlekkasje, gi økt varmtvannskapasitet til leiligheter som i dag er knapt forsynt, og - ikke minst - frigi plass i leilighetene til bruk for andre formål. Kostnadsmessig vil felles berederanlegg falle rimeligere ut sammenlignet med å erstatte eksisterende, gamle beredere med nye beredere tilpasset den enkelte leilighet. Felles berederanlegg gir lettere kontroll med anlegget for ettertiden, både mht. vanlig ettersyn og service/ utskifting. De fleste forsikringsselskaper vil tilby lavere forsikringspremie når beredere fjernes fra kjøkkenbenkene og andre steder i leilighetene uten vanntett gulv m/ sluk. En ytterligere fordel med felles berederanlegg er mulighetene for å koble dette til energivennlige oppvarmingskilder senere, for eksempel varmepumpe basert på jordvarme/ borehull. Eller tilkobling til evt. fjernevarme som legges fram i området. I sistnevnte fall må fire felles berederanleggene sammenkobles da Hafslund Varme kun gir tilkobling til ett punkt. Det er ikke avklart når Hafslund vil legge fram fjernvarme i området, og ProBygg tror at felles berederanlegg inntil videre kan planlegges som fire separate anlegg. Felles berederanlegg bør bygges med sirkulasjonsledning for varmtvann. Dette vil gi kort ventetid for å få varmtvann til leilighetene. Eller med selvregulerende varmekabel. Dersom borettslaget ikke velger felles beredere i kjellerne i denne omgangen, anbefaler ProBygg AS at røranlegget for et felles berederanlegg uansett utføres sammen med øvrige arbeider. Dette betyr at det legges opp ny vannledningsstamme fra kjeller og opp til bad, WCrom og kjøkken, Rørteknisk forberedelse for dette er ikke medtatt i grunnpakken beskrevet over. Beregnet prosjektkostnad pr. leilighet for komplett anlegg for felles berederanlegg med sirkulasjonsledninger m.m.: Tillegg kr. 8 500,- inkl. mva. Husleieøkning pr. måned: Tillegg ca. kr. 45,- Netto husleietillegg etter at skattemessige hensyn er beregnet er kr. 35,- Faktisk husleieøkning som følge av et felles berederanlegg vil bli høyere enn stipulert siden strømforbruket for varmtvann flyttes fra den enkelte eierseksjon til borettslagets fellesøkonomi. Men, på den annen side vil den enkelte andelseiers strømforbruk bli redusert. Det er grunn til å anta strømforbruket for et fellesanlegg vil bli lavere enn ved individuelle
Side 13 av 19 beredere i hver leilighet, da totalt varmetap vil bli høyere fra alle småberederne som i dag står spredt rundt i leilighetene. Og at borettslaget har bedre muligheter til gunstig innkjøp av energi enn det som den enkelte andelseier har på individuelt grunnlag. Utvidet grunnpakke 3: Downlights i badetak Som del av dette prosjektet var det planlagt å foreslå downlights i badetak som utvidet grunnpakke 3, men dette valget tas ikke opp til avstemning. Årsaken er at dette kunne bli komplisert i enkelte leiligheter da ikke alle badetakene trenger å fornyes, fordi en del bad i dag ikke ligger over hverandre. Da kommer det ikke rør ned fra overliggende leilighet, og det er heller ikke behov for ny nedsenket himling (tak). Downlights kan imidlertid velges som beboertilvalg på individuelt grunnlag, på samme måte som andre beboertilvalg, se kapittel 10. 9. FORUTSETNINGER FOR BEREGNEDE KOSTNADER / BUDSJETT OG HUSLEIEØKNINGER Forutsetninger for beregning av kostnader Basert på erfaringstall for gjennomføring av tilsvarende prosjekter i senere tid, har vi anslått budsjettkostnader for gjennomføring av grunnpakken i perioden høsten 2012 - våren 2013. Kostnadene er regnet som øvre økonomiske ramme og inkluderer: Pris i markedet for komplett gjennomføring av arbeidene som beskrevet i denne rapporten, levert av trenet entreprenør mht. kvalitative løsninger Avsetninger for uforutsette kostnader og programendringer Prosjektledelse Kostnader til søknad til Oslo kommune vedr. offentlige gebyrer til byggesaksbehandling Kopieringskostnader Prisstigningsestimat for litt over et år fram i tid (fra nå til ferdigstilt prosjekt) Rentekostnader som påløper for borettslaget til finansiering av byggearbeidene fram til ferdigstilt prosjekt i 2013. 25 % mva. Samtlige prosjektkostnader fra gjennomført ekstraordinær generalforsamling til komplett ferdigstilte byggearbeider skal derfor være inkludert. Tallene er beregnet som totalbudsjett med solide marginer som betyr at det ikke ventes overskridelser ved avsluttet prosjekt våren 2013. Ikke inkludert: Boligselskapets kostnader til utredning og planlegging av arbeidene frem til vedtak i generalforsamlingen. Godtgjørelse til styre eller byggekomité i forbindelse med planlegging og gjennomføring av prosjektet. Kostnadstallene er basert på at rehabiliteringsarbeidene utføres som ett, kontinuerlig prosjekt. Forutsetninger for beregning av husleieendringer I beregningene av økt husleie som følge av gjennomføring av hovedgrunnpakken og evt. de utvidede grunnpakkene har vi - for å forenkle tallberegningen i denne rapporten - basert oss på likt husleietillegg for alle, uansett leilighetsstørrelse.
Side 14 av 19 Vi har forutsatt at 100 % av prosjektkostnadene finansieres med lån fra bank. Følgende lånebetingelser er lagt til grunn, etter ønske fra styret: 5,5 % effektiv rente. 35 års nedbetaling av lånet (avdragstid). Annuitetslån (som er det aller vanligste i forbindelse rehabilitering av boligblokker). Med disse låneforutsetningene vil husleietilleggene etter ferdigstilt rør-/ badeprosjekt i 2013 utgjøre de spesifiserte beløp i kapittel 8. Husleietillegget for hovedgrunnpakken utgjør kr. 1411 / mnd. pr. leilighet. Med gjeldende skattebestemmelser i Norge (skattefradrag på 28 % av renteandelen av dette husleietillegget), vil netto husleietillegg for alle som i borettslaget har skattbar inntekt bli redusert mye. For de første årene utgjør skattefradraget kr. 1190 x 28 % = kr. 333. Netto effektivt husleietillegg blir med dette kr. 1411 333 = kr. 1 078 / mnd. pr. leilighet. 10. INDIVIDUELLE ØNSKER / TILVALG FRA ANDELSEIERNE Beskrivelsen av hovedgrunnpakken og evt. tillegg til denne (utvidede grunnpakker) vil omfatte alle leilighetene. For å imøtekomme de enkelte leilighetseiere med ønsker om nye innredninger, sanitærutstyr osv., legges det opp til en rik valgmeny. Økonomisk oppgjør for slike valg vil foregå direkte mellom andelseier og entreprenøren som tildeles oppdraget. Prisnivået på slike leveranser vil bli markedstilpasset, og dette vil bli sikret før kontraktsinngåelse med entreprenøren. Det vil bli bygget utstillingsrom i eller nærheten av boligselskapet, slik at den enkelte kan studere produktene før bestilling. Fem alternative keramiske fliser på hhv. gulv og vegger vil ligge innenfor grunnpakken, uten tilleggsbetaling fra den enkelte andelseier. Øvrige alternative overflater på gulv og vegger vil ligge utenfor grunnpakken. Slike valg skal avtales/ gjøres opp direkte mellom andelseier og entreprenør, etter et nøye vurdert opplegg (neste prosjektfase). Egenleveranse av innredninger fra andelseierne kan tillates i prosjektet, men dette forutsetter at produktet er levert til leiligheten innenfor avtalt tid og at entreprenøren beregner seg betalt for montasjen. Ved egenleveranse av materiell fra andelseierne må det påregnes at entreprenøren bare tar ansvar for montasjen dersom produktet er av god kvalitet. Det kan ikke tillates at andelseierne utfører arbeid på badet i perioden fra arbeidene starter i leiligheten til ferdigbefaring er gått (etter ca. 5 uker). 11. FREMDRIFTSPLAN Følgende fremdriftsplan foreslås: Ultimo feb.2012: Beboerinformasjonsmøte. Innen 15.03.2012: Ekstraordinær generalforsamling. Innen 01.06.2012: Kontraktsinngåelse med entreprenør August 2012: Byggestart. Juni 2013: Ferdigstillelse av siste leilighet.
Side 15 av 19 12. BILDER Følgende bilder er vist: Store bilder: Bad med veggmontert WC og flislagt sisterne + Down-lights i badetaket (eksempel på utførelse). Små bilder: Diverse fotografier fra Brl. Torshov Kv. I. Mange uheldige utførelser. Oslo, 20.02.2012 for ProBygg AS Ingar Haakestad Prosjektleder Slik kan det bli. Eksempel på veggmontert WC m/ fliskledd sisterne. Elegant løsning med enkelt renhold
Side 16 av 19 Slik kan det bli. Veggmontert WC, tilsvarende løsning som vist i forrige bilde Slik kan det bli. Down-lights i badetaket (eksempel på utførelse). 12 Volt halogenbelysning.
Side 17 av 19 Bildene som følger på denne og de neste sidene er klipp fra ulike bad, rørtekniske anlegg m.v. Det er påvist mange uheldige utførelser som en del av bildene viser.
Side 18 av 19
Side 19 av 19