Delegasjonssak nr: FBR RAM 1881/10 Studio 4 arkitekter AS Kjøpmannsgata 25 RAMMETILLATELSE N-7013 TRONDHEIM Vår saksbehandler Geir Hanssen Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Inger Johanne Rushfeldt Dato Ingeborg Aas' veg 2, Risvollan senter, rammetillatelse for bruksendring til forretning- og kontorareal Byggested: Ingeborg Aas' veg 2 Gnr./Bnr.: 85/271 Ansvarlig søker: Studio 4 arkitekter AS Tiltakshaver: REN Risvollan AS Terje Steen Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret 05.02.2010. Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret 05.02.2010 og 19.04.2010 ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder bruksendring og fasadeendring for deler av Risvollan senter. Bruksendringen omfatter det meste av sokkeletasje og deler av 1.etasje: - Sokkel endres fra verkstedareal/ garasjeareal, lager, kontor og tv-studio til forretningsareal (dagligvare). En mindre del av sokkel beholdes til dagens bruk (teknisk/lager). - I 1.etasje endres bruk for deler av areal fra forretning/selskapslokale til kontor. Eksisterende areal i vest beholder dagens funksjoner (butikk/apotek/bibliotek). Forhåndskonferanse er avholdt 18.08.2009. Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet merknader fra Risvollan borettslag. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.2007. Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av R1112f reguleringsplan for eiendommene Risvold, Blaklieggen, Blakli, Utleiren, deler av Hoeggen etc (stf. 18.11.1970. Den aktuelle delen av bygningsmassen/ Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Telefaks: +47 72542511 Organisasjonsnummer: NO 989 091 565 E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: www.trondheim.kommune.no/byggesak/
Side 2 eiendommen er regulert til område for boservice. Vurdering/begrunnelse Dispensasjonsforhold Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra bestemmelse i gjeldende reguleringsplan om lokalisering av forretning/butikker: Butikker tillates ikke bygget andre steder enn hvor det er angitt på planen. Butikkbygg tillates oppført i 2 etasjer En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Ansvarlig søker har oppgitt følgende begrunnelse for dispensasjon: Søknad om dispensasjon begrunnes med at det i omsøkte areal i sokkel i dag er verksted og garasjeareal for borettslaget, og at det vil være en forbedring og oppgradering av arealene at det etableres publikumsrettede forretningsareal. I 1.etasje etableres legesenter i tillegg til apotek og bibliotek som er eksisterende funksjoner i dag og som er i tråd med regulert formål. I del av senteret regulert til forretning, Ingeborg Aas veg 4, er det også etablert areal for serviceareal, bla fysioterapi, slik at formål også i eksisterende situasjon er fordelt ulikt i forhold til reguleringsplan. Det etableres ny felles inngang til senteret ved foten av høyblokka. Utsnitt fra reguleringskartet viser: finner det kurant å dispensere for plassering av forretning som omsøkt. Bakgrunnen for dette er både ovenstående redegjørelse fra ansvarlig søker som viser at tiltaket er med på å utforme et naturlig lokalsentrum for Risvollan, men også at formuleringen i reguleringsbestemmelsene etter vårt skjønn åpner for to etasjer med forretning (det er ikke angitt at det kun skal være èn etasje med forretning).
Side 3 Det eksisterer i dag ca 900 m 2 forretning i 1.etg i Ingeborg Aas veg 4 (samme bygningskropp). Fotavtrykket til denne delen av bygningen er vesenlig mindre enn hva utsnittet av reguleringskartet viser. Dette betyr at planen i realiteten åpner for mer forretning enn hva som eksisterer i dag. har ikke forsøkt å regne ut den teoretiske størrelsen av forretningsareal som (uten å komme i konflikt med reguleringsplanen) kan plasseres innenfor bygningskroppen, men viser til det etterfølgende om lokalsenter-plassering og RPB. Byggesaksontoret har også lagt vekt på at deler av senterets aktiviteter som kan defineres innenfor begrepet boservice nå eksisterer innenfor området hvor det i planen er åpnet butikk. har videre lagt vekt på at bygningene i Ingeborg Aas veg 2 og 4 har felles parkeringsplass, avkjøring og inngangsparti og at det da ikke vil utgjøre noen forskjell ytre sett hvorvidt forretningsarealene befinner seg i den ene eller andre bygningskroppen. Dette betyr videre at eventuell økning av forretningsareal i Ingeborg Aas veg 4 vil føre til en uthuling av den overstående argumentasjonen. En slik økning vil uansett sett være søknadspliktig, og dessuten vil den føre til anvendelse av nedenfor nevnte RPR. forutsetter at dette forhold gjøres kjent blant relevante interessehavere på eiendommene. I kommuneplanens temakart Senterstruktur er den aktuelle eiendommen markert som lokalsenter. har videre sett på relevante retningslinjer fra kommuneplanen, her fra 2.4.10: Lokalsentrene er kun markert som punkt på kartet. Lokalsenterets omfang må vurderes konkret i de enkelte sakene, men de skal være konsentrert og ikke større enn at det sikres korte avstander og god oversikt. Det skal legges vekt på god tilgjengelighet for og prioritering av fotgjengere, og uterom skal opparbeides med høy standard. Busstopp skal ligge i eller i direkte tilknytning til senteret. Det skal legges stor vekt på trafikk-sikkerhet i og omkring senteret. Første etasje i nybygg skal forbeholdes handel og publikumsrettet service. har i dispensasjonsvurderingen også lagt vekt på at tiltaket oppfyller intensjonene i ovenstående retningslinje ikke minst i forhold til lokalisering i første etasje (sokkelplan). På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsbestemmelse for lokalisering av forretning for tiltaket som omsøkt. Nabomerknad Det foreligger nabomerknad datert 28.12.2009 fra nabo Risvollan Borettslag. Denne har følgende innhold: Ansvarlig søker har i følgebrev kommentert nabomerknaden slik:
Side 4 finner at nabomerknaden er tilstrekkelig hensyntatt. Forhold til rikspolitisk bestemmelser (RPB) om kjøpesenterstopp Som påpekt i tilbakemelding etter forhåndskonferanse er det viktig for og få avklart forholdet til denne RPB som er gjeldende ved forretningsareal over 3000 m 2. Anvarlig søker har derfor redegjort i følgebrev: Det ovenstående viser således at tiltaket ikke er i strid med RPB. gjør oppmerksom på at det med omsøkte arealdisponering ikke er stor margin igjen før RPB kommer til anvendelse og vi forutsetter at dette gjøres kjent hos tiltakshaver og andre brukere av Risvollan senter. Utforming/Utendørsareal/parkering Ansvarlig søker har sendt inn følgende arealoppstilling for dimensjonering av parkeringsplasser: Tiltaket befinner seg i ytre sone (jfr. kommuneplanens bestemmelser) og ovennevnte redegjørelse viser en parkeringsdekning som synes å være i tråd med bestemmelsene når det gjelder antall plasser. Fra kommuneplanens retningslinjer følger av 2.4.6 (vår utheving): Plasseringen av parkeringsplassene og fordelingen mellom de ulike kategoriene plasser for biler og sykler skal vises på en egen parkeringsplan som skal følge søknad om plan eller tiltak. Det bør settes av en nødvendig andel min 5 % til parkering for forflytningshemmede og en tilstrekkelig andel plasser for besøkende. For øvrig bør kommunens veileder for parkering legges til grunn for utformingen. kan ikke se at det er tilrettelagt mer en 3 parkeringsplasser for HC-brukere i den innsendte utendørsplan. Dette forhold må rettes opp før igangsettingstillatelse gis, og revidert parkeringsplan i tråd med ovenstående retningslinjer sendes inn. Revidert parkeringsplan skal også vise sykkelparkeringsplasser i tråd med kommuneplanens bestemmelser. har ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak.
Side 5 VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om plassering av forretning ( butikk ). Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises også til de vilkår som fremkommer i vedtaket. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt: - Avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse må foreligge. - Relevante ansvarsområder må tildeles godkjent aktør. - Revidert parkeringsplan i tråd med vedtaket. - Redegjørelse for skilting/skiltplan må foreligge. Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Studio 4 arkitekter med organisasjonsnummer 981 402 405 for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2. Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, arkitekturprosjektering, tiltaksklasse 2. Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, arkitekturprosjektering, tiltaksklasse 2. Cowi AS med organisasjonsnummer 979 364 857 for følgende ansvarsområder: Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, brannkonsept, tiltaksklasse 2. Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, brannkonsept, tiltaksklasse 2. Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. De foretak som har fått ansvarsrett har sentral godkjenning. Utstikking og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt mottatt 05.02.2010 skal legges til grunn for utstikkingen og høydefastsettelsen. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Bygg- og anleggsavfall Tiltaket omfattes av avfallsforskriftens kapittel 15, og avfallsplan/miljøsaneringsbeskrivelse må sendes inn før det gis igangsettingstillatelse. Det anbefales at miljøsaneringsbeskrivelsen sendes byggesakskontoret så snart den er utarbeidet da det erfaringsmessig kan ta mer enn 3 uker å saksbehandle den/lukke eventuelle avvik i den. Denne dokumentasjonen sendes vårt postmottak, men med elektronisk kopi direkte til saksbehandler (ghc@trondheim.kommune.no).
Side 6 Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Stedlig tilsyn Da bygningen er/vurderes å bli et særskilt brannobjekt, gjør vi oppmerksom på at det kan bli gjennomført felles stedlig tilsyn i samarbeid med Trøndelag brann- og redningstjeneste før tiltaket tillates tatt i bruk. Det bes om at det tilrettelegges for slikt tilsyn i forbindelse med anmodning om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse. Oppdatert brannteknisk dokumentasjon bes sendt byggesakskontoret før gjennomføringen av tilsynet. Da bygningen er en publikumsbygning, gjør vi oppmerksom på at det kan bli gjennomført stedlig tilsyn før tiltaket tillates tatt i bruk. Det bes om at det tilrettelegges for slikt tilsyn i forbindelse med anmodning om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Geir Hanssen saksbehandler Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: REN Risvollan AS Terje Steen, Kjøpmannsgata 37, 7011 TRONDHEIM Risvollan Borettslag, Postboks 3611, 7431 TRONDHEIM