Tilstandsanalyse av bygninger Erfaringer med tilstandsanalyse 9. Mars 2004 Seksjonsleder Geir Juterud Multiconsult AS
Innhold 1. Innledning Hva er formålet med tilstandsanalysen Referansenivå Beslutningsgrunnlaget Hvordan gjøre rett prioritering 2. Gjennomføring av tilstandsanalysen Forberedelser Gjennomføring 3. Eksempel fra Osloskolene Prosjektpresentasjon Resultater Erfaringer Dato: 9.mars 2004 Side: 2
Hva er formålet med tilstandsanalysen Tilstandsanalysen skal dokumentere byggverket eller bygningsdelens tilstand og konsekvens av denne på befaringstidspunktet, sett i forhold til et på forhånd definert referansenivå. Tilstandsanalyse kan ha som formål: å kartlegge et vedlikeholdsbehov/etterslep være utgangspunkt for en vedlikeholdsplan dokumentere byggverkets tekniske verdi i forbindelse med kjøp og salg være beslutningsunderlag for prosjektering av utbedringstiltak dokumentere et skadeomfang i forbindelse med tvister Dato: 9.mars 2004 Side: 3
Begrep innen Tilstand og vedlikehold Forventningsavvik Byggefeil/skade Kvalitet / Funksjon Nye krav -Offentlig -Marked -Virksomhet Utvikling Oppgradering Akkumulert vedlikeholdsbehov Påvirkningsmulighet Referanse nivå Utskifting Periodisk vedlikehold Reparasjon Utbedring Idé, Program Ferdigstillelse TG = Tilstandsgrad iht NS 3424 Dato: 9.mars 2004 Side: 4
Tilstands- og konsekvensgrad Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: 0: Ingen Ingen symptomer symptomer Konsekvensgrad Konsekvensgrad 0: 0: Ingen Ingen konsekvenser konsekvenser Tilstandsgrad Tilstandsgrad 1: 1: Svake Svake symptomer symptomer Konsekvensgrad Konsekvensgrad 1: 1: Små Små konsekvenser konsekvenser Tilstandsgrad Tilstandsgrad 2: 2: Middels Middels kraftige kraftige symptomer symptomer Konsekvensgrad Konsekvensgrad 2: 2: Mid. Mid. store store konsekvenser konsekvenser Tilstandsgrad Tilstandsgrad 3: 3: Kraftige Kraftige symptomer symptomer Konsekvensgrad Konsekvensgrad 3: 3: Store Store konsekvenser konsekvenser Konsekvensvurderinger: Sikkerhet (f.eks. bæreevne/brann) Helse (f.eks. luftkvalitet, støynivå) Estetikk (f.eks. overflater) Økonomi (f.eks. vedlikehold, utskifting) Svikt og skjulte feil/mangler: Ikke registerert svikt Registrert svikt Mulig skjult svikt Prioritet: 0, 1 og 2 (gjenspeiler tidspunkt for tiltak) Dato: 9.mars 2004 Side: 5
Referansenivå Hva er utgangspunktet for å vurdere konsekvens av en tilstand? Referansenivået uttrykker hvilke kvalitative krav et objekt skal befinne seg i for at tilstand skal være akseptabel. Eksempler på kvalitative krav: - Lov og forskriftskrav (PBL, FOBTOB, TEK-97, AML) - Estetisk kvalitet - Funksjon ovenfor byggverkets kjerne virksomhet - Driftsikkerhet - Innemiljø - Sikkerhet for sammenbrudd Dato: 9.mars 2004 Side: 6
Eksempel på variasjon i referansenivå skole Produksjonshall SU-1 Dato: 9.mars 2004 Side: 7
Vurdering av risiko Konsekvenser Små Liten risiko Middels risiko Stor risiko Store Sannsynlighet Stor Liten Dato: 9.mars 2004 Side: 8
Prioritering av tiltak (vurdering av konsekvens) Kostnadsutvikling om preventivt vedlikehold utsettes Følgeskade Følgeskade Utskift Mindre rep Store reparasjoner Preventivt vedlikehold Preventivt vedlikehold TG=0 TG=1 TG=2 TG=3 Dato: 9.mars 2004 Side: 9
Eksempel fra virkeligheten Registret tilstand Nedløp: Brudd i nedløpsrør TG 3 Yttervegg: Nedfuktet teglstein, ingen tegn til frostsprengning, Mulig skjult fuktskade i bakenforliggende konstruksjon. Konsekvens: Fare for skjult svikt og utvikling av fuktskade KG = 3 Kostnad for utbedring uten følgeskade ca 5000 kr Dato: 9.mars 2004 Side: 10
Konsekvens Det ble påvist ekte hussopp i bjelkelaget i veggen bak Tiltak: Bjelkelag kappes ca 50 cm fra angrepet område. Nye lasker føres inn i vegg, kjemisk behandling av murverket. Oppriss 1 Kostnad: Ca 300 000 kr 150 250 250 150 Snitt 3 stk M20 bolt m tosidig bulldog Ø = 75 mm plasseres sentrisk i lask 1 Bjelkeender settes inn med antiparasit og kles med forhudningspapp Dato: 9.mars 2004 Side: 11
Forberedelser Fremskaff informasjon om: Formålet med tilstandsanalysen Oppdragsgivers referansenivå Format for rapportering Skal det beregnes kostnader/lages vedlikeholdsplan Tilgjengelig informasjon/dokumentasjon fra tidligere registreringer Tegninger/grunnlagsdata Behov for å utføre målinger/prøvetaking Utstyr for prøvetaking/befaring Tilgjengelighet for registrering (f.eks på tak/kjeller) Tilgang på lys/strøm Dato: 9.mars 2004 Side: 12
Grunnlagsdata Hvor kan en fremskaffe informasjon: Oppdragsgivers arkiv Tidligere vaktmestere og driftspersonell (ofte den beste kilden) Plan og bygningsetatens infobank Byarkivet (offentlige bygg) Arkitekt / RI ved bygging/ombygging Byantikvaren Fortidsminneforeningen/historielag Vær oppmerksom på at informasjon koster og vurder behov og nytte før en går til grundige søk og bestiller kopier. Dato: 9.mars 2004 Side: 13
Eksempel Tilstandsregistrering av Osloskolene Tilstandsregistrering av 138 skoler Ca 550 bygninger 1.012.000 m2 Gjennomført i perioden mars 2002- mai 2003 Alle registrert data er overført til TiPS- forvaltningsverktøy Rapportering via web i egenutviklet database Alle tegninger gjort tilgjengelige via web Dato: 9.mars 2004 Side: 14
Gjennomføring 1. Tegninger og eksisterende informasjon ble gjort tilgjengelig via Web i TiPS- efm 2. RI gjennomfører intervju med vaktmester og befaring i felt 3. Tilstand registreres, vurderes opp mot referansenivå og tiltak beskrives og kostnadsberegnes 4. Resultater fra tilstandsregistreringen leges inn i web-applikasjon Registreringsmodulen 5. Uavhengig kontroll av RI s rapport 6. Etter KS overføres alle data til TiPS sammen med øvrige digitale dokumenter Dato: 9.mars 2004 Side: 15
Dato: 9.mars 2004 Side: 16
Datastruktur Eiendom STATISK informasjon Endres bare ved gjennomføring av prosjekter dvs nybygg, rehabiliteringer, utskiftninger Bygg 1 Bygg 2 Bygg 3 Bygg N Objekt Objekt Objekt TG, KG TG, KG TG, KG Tiltak Tiltak DYNAMISK informasjon Oppdateres når tiltak er gjennomført Dato: 9.mars 2004 Side: 17
Prioritering av tiltak Forvalterens beskrivelse av referansenivå Prioritering av tiltak: X = Ingen tiltak T1 = Tiltak iverksettes i periode 2005-2010 år/lav risiko T2 = Tiltak iverksettes omgående (2003-2004)/høy risiko Tilstandsgrad Konsekvensgrad 0 1 2 3 Ingen betydning for: Sikkerhet: 0S X X X X Ubetydelig: 1S X X T1 T1 Middels: 2S X T1 T2 T2 Høy: 3S X T1 T2 T2 Ingen betydning for:helse / mijø: 0H X X X X Lite merkbart:1h X X T1 T1 Merkbart / irriterende: 2H X X T1 T2 Plagsomt / skadelig: 3H X T1 T2 T2 Ingen betydning for: Estetikk: 0E X X X X Lite skjemmende: 1E X X X X Skjemmende: 2E X X T1 T1 Svært skjemmende: 3E X X T1 T1 'Ingen betydning for Brukerkrav: 0B X X X X Lite viktig: 1B X X X X Viktig: 2B X X X T1 Svært viktig: 3B X X T1 T2 Ingen betydning for: Økonomi: 0Ø X X X X Liten betydning: 1Ø X X X X Middels betydning: 2Ø X X T1 T1 Meget stor betydning: 3Ø X X T1 T2 Prioritering av tiltak Dato: 9.mars 2004 Side: 18
Klassifisering i TiPS Tilstandskategorier: Funksjonell tilstand: - Tilpasningsevne - Innemiljø Teknisk tilstand: -Konstruksjonssvikt - Setninger - Sprekker, riss og avskallinger - Fuktskade/lekkasje - Lov- og forskriftskrav - Overskredet teknisk levetid - Innenfor teknisk levetid - Miljøfarlige stoffer - Funksjonssvikt i teknisk anlegg - Utendørs Tiltakskategorier: - Utbedring av skade - Oppgradering av tilstand - Utskifting - Vedlikehold - Tilstandsanalyse nivå 3 Dato: 9.mars 2004 Side: 19
Erfaringer fra Osloskolene Pilotprosjekt Konsulenters definisjon av tilstandsanalyse nivå 1 er ikke entydig (som å selge strikk i metervis) Stor variasjon i bedømmelse av tilstand som utløser tiltak. Tiltakskostnad for Grefsen skole varierte fra 8,7 18 mill med gjennomsnitt på 15 mill. Detaljert beskrivelse av objekt og tilstand virker uvant for mange. Stor fokus på kostnader og tiltak. Forutsetninger for kostnadsoverslag må beskrives => Behov for klare retningslinjer og entydig referansenivå Dato: 9.mars 2004 Side: 20
Erfaringer fra Osloskolene (fortsetter) Sluttresultatet Gode eksempler gir bedre forståelse for målsetting Nødvendig med to pilotprosjekter Fremdeles noe ujevn kvalitet (svært personavhengig) Jevnere prisnivå når verktøy og format er kjent. Man får stort sett det en betaler for. TiPS og registreringsapplikasjon fungerer svært bra God tilgjengelighet/stabil programvare Enkel distribusjon av mye informasjon / tegninger Litt små problemer med utskrift av store tegninger til noen plottere. Dato: 9.mars 2004 Side: 21