STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 107/365 Arkivsaksnr: 2015/8078-4 Saksbehandler: Ask Rødahl Nygaard Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 107/365 - Værnesmovegen 19, 7503 Stjørdal - Dispensasjon fra tekniske krav for etablering av utleie i underetasje Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra krav gitt i TEK10 8-6, 13-12, 13-13, 13-7, 14-1 til 14-5, for etablering av ny boenhet i underetasje på eiendommen 107/365, Værnesmovegen 19, 7503 Stjørdal. Vilkårene for dispensasjon anses å være oppfylt. Vedlegg: Vedlegg: Søknad om disp ifra tekniske krav Byggebeskrivelse Situasjonskart Tegninger Værnesmovegen 19 - bruksendring av bolig - nye opplysninger
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknadsskjema med vedlegg Dokumentasjon for nabovarsling Kart Brannteknisk vurdering Saksopplysninger Gjelder: Søknad om dispensasjon fra byggteknisk forskrift(tek10) i forbindelse med bruksendring av underetasje til utleieleilighet Byggested: Ansv. søker: gnr/bnr 107/365, Værnesmovegen 19, 7503 Stjørdal Ingeniørfirmaet Sagen AS Tiltakshaver: Silje-Anita Johansen og Petrit Kola Planstatus: Gjeldende reguleringsplan for området er Innherredsvegen 53, plan-id 1-139, vedtatt 18.02.1998. Eiendommen er her betegnet «bolig D». Området ligger innenfor BF3-område i kommuneplanens arealdel, som overstyrer reguleringsplan. Bestemmelser i kommuneplanens arealdel mtp. utnyttingsgrad, parkeringsdekning, utforming og uteoppholdsareal blir da gjeldende. Det søkes her om dispensasjon fra byggteknisk forskrift 8-6 (gangatkomst til byggverk), 13-7 (lydisolasjon), 14-1 til 14-5 (energikrav) og 13-12 og 13-13 (lys og utsyn). Søknades begrunnelse og vurdering av dispensasjon følger punktvis for hver paragraf. Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.»
Vurdering Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. - 8-6: Det er søkt om dispensasjon fra TEK10 8-6 gangatkomst til byggverk. Søknaden er begrunnet med: «Søker opplyser at innvendig kan kravene til universell utforming løses, men en utvendig adkomst fra parkering vil ikke bli trinnfri samt at den vil bli noe brattere enn det som kreves. TEK 8-6 krever at utvendig atkomst skal være trinnfri med stigning maks 1:20. Da parkering skal skje på utsiden av huset er det vanskelig å få dette til på grunn av plassen og høydeforskjellen. Det søkes om dispensasjon fra kravet om stigning og trinnfri adkomst. Kravet til snusirkel (med diameter 1,5 m) på bad er ikke oppfylt. Dette er et eksisterende bad som huseier ikke ønsker å endre, men å pusse opp. Søker opplyser at badet i dag er godt funksjonelt, og at ved evnt. Behov kan dette utvides for tilpassing til rullestolbruker. Det søkes også om dispensasjon for dette.» Det forstås med andre avsnitt at det også søkes om dispensasjon fra TEK10 12-9 angående utforming av bad og toalett. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre tilgjengelige boenheter som er brukbare for flest mulig. Kravet gjelder i utgangspunktet for alle bygninger med boenhet. Det er i bestemmelsen gitt unntak fra kravet dersom terrenget er for bratt til å oppfylle det gitte stigningsforhold. Den omsøkte eiendommen er tilnærmet flat, så dette unntaket kan ikke anvendes direkte. I veiledningen til bestemmelsen kan det leses at også tomtens beskaffenhet, plassering av byggverket, atkomstforhold og bygningstype må vurderes. I vurderingen av tomtens beskaffenhet kan det legges vekt på om tomten ligger i et etablert boligområde og størrelse på tomten.
Omsøkt eiendom er relativt liten, og i et allerede etablert boligområde. Krav om trinnfri adkomst vil medføre en rampe på over 30 m som vil beslaglegge en stor del av eiendommen. Da det i veiledningen til bestemmelsen er gitt oppmykninger for tomter med utfordrende beskaffenhet, kan det her ikke ses at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. En klar ulempe ved å innvilge dispensasjon er at boenheten ikke blir tilgjengelig og utelukker da en del av befolkningen. En klar fordel er å få etablert en ny boenhet i et område avsatt til fortetting. Dette ses på som en klart større fordel enn ulempen ved at boenheten ikke blir tilgjengelig. I tillegg menes det at å kreve rampe ned til boenheten vil påføre tiltakshaver en urimelig stor ulempe. Det er etter rådmannens vurdering grunnlag for å gi dispensasjon fra TEK10 8-6. Ved å gi dispensasjon fra kravet om trinnfri atkomst, vil ikke boenheten bli tilgjengelig. Det kan da ikke kreves at bad blir universelt utformet. - 13-12 og 13-13 Det er søkt om dispensasjon fra TEK10 13-12 og 13-13 angående lys og utsyn. Søknaden er begrunnet med: «I hht TEK 10 13-12 og 13 skal rom for varig opphold (stue, kjøkken og soverom) ha vindu som gir tilfredsstillende lys og utsyn. Tegningene viser at soverom, stue og kjøkken har vinduer i størrelse 100*50 som gjør at rommet ikke tilfredsstiller kravet til lys og utsyn. Det kreves da dispensasjon fra TEK10, 13-12 og 13-13.» Søker har i senere brev bemerket at oppgitt mål på vinduer er feil. Reelle mål er 950*750mm. Dagslysfaktor er beregnet til 2,2 % for stue og kjøkken, og 1,9 % for soverom. Hensynet bak bestemmelsen er, som søker anfører, å sikre tilfredsstillende lys og utsyn i oppholdsrom. I veiledningen til TEK10 13-12 er det gitt at en dagslysfaktor på 2 % er akseptert. Det er da kun for soverom det kreves dispensasjon. Da det her oppnås en dagslysfaktor på 1,9 % ses ikke det på som en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen. Når det gjelder utsyn er det i veiledningen til bestemmelsen sagt at det i tett bebyggelse er tilstrekkelig å ha utsyn mot husrekker, gateløp, bakgård o.l. Det skal samtidig være minst ett vindu i stue med underkant glassflate maksimalt 1 m over underliggende gulv.
Da leiligheten her ligger i kjeller/underetasje vil det ikke være mulig å få vindu langt nede på veggen, slik at utsyn for sittende blir begrenset. I dette tilfellet gir alle vindu utsikt mot egen hage. Totalt sett ses da ikke hensynet bak bestemmelsen på som vesentlig tilsidesatt. En minimal reduksjon av akseptert dagslysfaktor ses på som en liten ulempe i forhold til fordelen ved å etablere en boenhet i et fortettingsområde. Ulempen ved å miste noe utsyn i sittende stilling ses også på som liten. Etter en samlet vurdering finner Rådmannen vilkårene for dispensasjon å være oppfylt. - 13-7 Det er søkt om dispensasjon fra TEK10 13-7 lydisolasjon. Søknaden er begrunnet med: «Kravet til luftlyd og trinnlydisolering mellom boenheter ihht 13-7 og NS 8175 krever en total ombygging av etasjeskillet mellom boenhetene. Dagens utførelse planlegges ombygd med lydbøyler og 2-lag gips i underetasje. Dette forbedrer lydforholdene mellom boenhetene betraktelig. En ombygging for å tilfredsstille kravene i TEK10 ville måtte innebære åpning og ombygging av golvkonstruksjonen i 1 etasje. Det søkes derfor om dispensasjon fra TEK 10, 13-7.» Hensynet bak bestemmelsen er å sikre et godt innemiljø uten sjenerende støy, både fra luftlyd og fra trinnlyd. I dette tilfellet er det planlagt tiltak for å bedre lydforholdene. Tiltaket her er å himle ned med lydbøyle og to lag gips. Denne løsningen er mye brukt og er vurdert til å gi en god reduksjon av trinnlyd og luftlyd mellom etasjene. Faktisk lydreduksjon er ikke oppgitt eller beregnet. Da det blir gjort tiltak som er bevist effektive for lydisolering ses det ikke at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Som i foregående punkt er den største fordelen å få etablert en ny boenhet i et fortettingsområde. En ny boenhet vil samtidig gi en mer effektiv utnyttelse av eiendommen. Ulempen er at det sannsynligvis ikke blir lydisolering som tilfredsstiller dagens krav. Tiltakene som gjøres gir allikevel en god reduksjon av støy mellom etasjene. Det vurderes her at fordelen er klart større enn ulempene. Samlet vurderes vilkårene for dispensasjon å være oppfylt.
- 14-1 til 14-5 Det søkes om dispensasjon fra TEK10 14-1 til 14-5 ang. energikrav. Søknaden er begrunnet med: «Det er ikke foretatt beregninger som viser hvor nær leiligheten kommer kravene til U- verdi. Søker opplyser at veggene består av lettklinkerblokker og at ytterveggene er utforet med 50mm isolasjon innvendig med 5 cm, og at dette bør være godt beboelig. Søknaden krever dispensasjon fra TEK 10, 14-1 tom. 5.» Formålet med bestemmelsen er å sikre et energieffektivt bygg. Dette sikres gjennom krav til materiale, isolasjon og oppvarmingsmåte. Det er her ikke oppgitt u-verdi eller netto energibehov for leiligheten. Det antas at det ikke tilfredsstiller dagens krav til energieffektivitet. Plan- og bygningsloven 31-2 fjerde ledd lyder: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.» Å tilfredsstille dagens krav til energieffektivitet vil i dette tilfellet medføre en stor kostnad og arbeidsmengde, det menes da at unntaket i plan- og bygningsloven kan gjøres gjeldende. Hensynet bak bestemmelsen vurderes å ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjon. Som i tidligere punkt vil den mest tungtveiende fordelen være å få etablert en ny boenhet i et fortettingsområde Ulempen er at leiligheten vil få et større strømforbruk og være mindre miljøvennlig enn nybygg etter dagens standard. Samlet sett ses vilkårene for dispensasjon å være oppfylt.