VESTNES KOMMUNE Saksframlegg Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 2008/144-3 Saksbehandlar: Sven Michaelis Dato: 23.01.2008 Reguleringsplan Lervågen - godkjenning Utvalg Møtedato Utvalgssak Planutvalet Administrasjonssjefen si innstilling I medhald av plan- og bygningslova 27-2 godkjenner kommunestyret reguleringsplan for LERVÅGEN med tilhøyrande føresegner slik denne er vist på teikning og tekstdokument datert 14.01.2008. SAKSUTGREIING: BAKGRUNN: Arbeidet med reguleringsplanen Lervågen blei starta opp sommaren 2004. Bakgrunnen for reguleringsplanen var at det er store friluftsinteresser knytt til området (offentleg friareal, naust- og hyttetomter). Ein fann det i utgangspunktet rett å vurdere interesser og ønske frå grunneigarane i området. Planen inkluderte derfor eit forslag om hytteområde nord om vågen då planen var lagt ut til offentleg ettersyn i desember 2004. Forslaget innebar krav om å utvide vegretten over ein eigedom, men grunneigaren gikk imot dette. Gjennom fleire forhandlingar prøvde kommunen å komme til eit kompromiss mellom grunneigarane, men forhandlingane førte ikkje til ei akseptabel løysing. I eit internt møte 13.05.05 og etter ny vurdering av saka, kom administrasjonen til at det ikkje var rett å investere meir arbeid i denne prosessen. Når ein grunneigar ønskjer å utvikle eigedomen sin, må han utarbeide eit privat reguleringsforslag og vegspørsmålet må løysast privatrettsleg. Kommunen bør konsentrere seg om å sikre allmenne interesser. Friområdet som ligg innerst i Lervågen blei vurdert på nytt. Området har ein tett vegetasjon og stranda er berre egna som badeplass ved flo sjø. Som alternativ blei området på Kråkvikneset foreslått. Eit flott strandområde og skogsvegetasjon gjer området her mykje meir attraktivt som friområde.
Kommunen tok kontakt med grunneigaren for å drøfte forslaget. Som kompensasjon for å akseptere friområde på eigedomen, foreslo kommunen 3 hyttetomter i området. Forslaget blei i møte den 24.05.05, svært positivt motteke frå grunneigaren. Grunneigaren sin representant signaliserte vilje til å jobbe vidare med dette forslaget. Han peikte på at vegspørsmålet må avklarast med alle andre som har vegrett. Planen blei endra i samsvar med ovanståande og lagt ut til offentleg ettersyn for andre gong i november 2005 og det kom inn følgjande merknader (vedlegg 1): Møre og Romsdal fylke: Landbruk: Etter at campingplassen er teken ut av planen har dei ingen merknader. Plan: Av omsyn til strandsonevernet reiser MRF motsegn til hyttetomtene i H5 og tomta vest i H6, som er tidlegare frådelte nausttomter. Dette fordi Lervågen er eit viktig utfarts- og friluftsområde. Hovudformålet med reguleringa har vore å legge til rette for at strandstrekninga i Lervågen skal bli eit attraktivt friluftsområde for allmenta. MRF peikar på at det kan finnast andre alternativ i området der hytter kan aksepterast. I møte den 14.6.2006 vart saka drøfta med MRF. MRF konkluderte med at dei ikkje vil trekke motsegna fordi: Dei ser ikkje press i området (det fins byggeområde på sørsida av Faksevegen ), tomtene vart frådelt som nausttomter og ikkje hyttetomter (dermed kan ikkje kommunen referere til eksisterande avtaler). Hyttetomter i H5 er endra til nausttomter N4 med høve til å bygge loft på naust. Hytteområdet H6 er redusert til ei hytte og erstatta med eit nytt hytteområde på sørsida av Faksevegen. Samtidig går naustområdet N3 ut av planen og hytteområdet H10 får eit nytt lite naustområde N7 aust for Midtvikneset. Eigarar av tomter i H5 vart informert i brev (06.07.06) om motsegna frå MRF. Endringar i H6 og N3 vart avklart med grunneigaren (Nelly Johanne Olsen Wiik) i eit møte den 25.10. 2006. I møte den14.06.2006 rådde MRF også til å vurdere statusen til friområdet Kråkvikneset. Dei meiner at området berre skal sikrast som friluftsområde og kommunen heller bør investere i utbygging av friområde som ligg nærare Vestnes sentrum eller meir tettfolka stader. Dei rår også til at Faksevegen skal vere privat veg også i framtida, men brukbar som tursti med liten eller nesten ingen biltrafikk. Ettersom det ikkje har vore råd å finne ei felles vegløysing (merknad Øyvind Faksen) som kan aksepterast av alle grunneigarane, ble Kråkvikneset berre sikra som friluftsområde og ikkje som friområde. Dermed ligg det til rette for ein seinare oppgradering av området. Kommunen kan fortsette utbygging av området innerst i Lervågen. Her er vegspørsmålet avklart og ein offentleg parkeringsplass er bygd. Grunneigaren ønsker at kommunen skal kjøpe området rundt Kråkvikneset.
Kystverket Kystverket ønskjer å presisere føresegnene som gjeld tiltak i sjøen. Det er ikkje berre fyllingsarbeid som vert omfatta av Lov om havner og farvann. Føresegnene er endra. Dei gjer også merksam på at dei har rettar knytt til fyrlykt på Lervågholmen og meinar at planen kjem i konflikt med desse rettane ( drift/vedlikehald). Området er tatt ut av planen. Dei peikar også på at planen skulle skilje mellom områder der det kan etablerast flytebrygger og der dette ikkje kan etablerast. Føresegnene er endra. Med omsyn til dagens situasjon er det berre tillat å legge flytebrygger ut frå område N1. Nordvestnett Nordvestnett er einig i at stikkledningar til kundane må være jordkabel men gjer merksam på at slike krav til den generelle straumforsyning vil auke kostnadane dramatisk for kundane. Planen stiller berre krav til stikkledningar. Øvind Faksen / advokat Brunvoll & Hagerup Advokaten meiner at forslaget frå kommunen om at vegen til Kråkvikneset skal være offentleg og eigast/vedlikehaldast av grunneigarar og kommune i fellesskap er i strid med vegloven. Når vegen har status som offentleg veg må kommunen overta alle plikter vedkomande vedlikehald. Advokaten peikar også på at kommunen ved å kjøpe deler av bnr.18 til friområde ikkje får rett til å opne vegen for offentleg ferdsel med motoriserte kjøretøy. Til sist gjer han merksam på at om kommunen stenger vegen for ein periode, for å opparbeide vegen, så vil Faksen vurdere erstatningskrav mot kommunen for eventuelle økonomiske tap. Kråkvikneset blir berre sikra som friluftsområde og ikkje som friområde. Dermed er det ikkje behov for ein offentleg kjøreveg fram til området. Faksevegen blir ein privat veg i framtida, brukbar som tursti med liten eller nesten ingen biltrafikk. Robert Vik Robert Vik er eigar av hytta på Kråkvikneset. Han meiner området er lite eigna som friområde/badeplass. Han frykter at ein muleg tilkomst med bil vil føre til forsøpling av området. Ein tidlegare plassert flytebrygge på innsida av neset hadde slike konsekvensar. Kommunen bør konsentrere investeringar i friområde som ligg nærare Vestnes sentrum eller plassar der folk bor og ikkje øydelegge idyllen på neset.
Kråkvikneset blir berre sikra som friluftsområde og ikkje som friområde. Dermed skjer det ikkje opparbeiding i næraste framtid. Anne Wiik, Karl Johan Lyngved, Randi Rugsveen Dei kjem med ein del kommentarar til detaljutformingar i planen. Vidare meiner dei at kommunen bør overta Faksevegen når Kråkvikneset blir friområde og dei etterspør høve til å legge ut flytebrygger frå eiga tomt. Kommentarer til plandetaljar er ikkje lenger aktuelt (grønt belte på sørvestlige side av tomta er tatt ut av planen (Kråkvikneset blir ikkje friområde). For å verne strandsona, som er urørt område i dag, bør kommunen ikkje akseptere bygging av flytebrygger på sørsida av Lervågen. Dei forklarar kvifor familien har stor interesse i hyttetomta H5 og meiner planleggaren skulle ha lagt meir vekt på dette i saksutgeiing til siste høringsrunde. Dei forstår ikkje grunnen til motsegna frå MRF. Tomta har vore i familien i fleire generasjonar og det er naturlig at dei tek vare på området også i framtida (verdifull vegetasjon). Ei hytte skal ikkje vere til hinder for fri ferdsel til Midtvikneset. Kommunen aksepterer haldninga til familien og endrar ikkje planen i området H5. Oscar Bjørnøy Han meinar at når vegen har status som offentleg veg, må kommunen overta alle plikter vedkomande vedlikehald. Kråkvikneset blir berre sikra som friluftsområde og ikkje som friområde. Dermed er det ikkje behov for ein offentleg kjøreveg fram til området. Faksevegen blir ein privat veg i framtida, brukbar som tursti med liten eller nesten ingen biltrafikk. Stein Øverås Han ønsker avklaring vedk. vegrett over sin eigedom i forhold til et planlagt friområde på Kråkvikneset. Ikkje lenger aktuelt, Kråkvikneset blir berre sikra som friluftsområde. Stein Øverås Stein Øverås søker kommunen om å få regulert eit område på sørsida av Lervågen til turistformål. Konkret er planen å sette opp 7 hytter og 2 sjøbuer. Dei
fleste til utleige. Planen med dette er å styrke gardens næringsgrunnlag ved å utnytte det som garden og naturen kan tilby. Området som er tenkt til hyttebygging er skogsmark. Forutan spreidd ståande furu er det i området ei nyplanting med gran frå 1978. Svak vokster på granplantene syner at grunnen er mark med låg til middels produksjonsevne. Veg til området er allereie bygd. Vegen går utanom tunet og trafikken til det berørte området vil ikkje vere til hinder for resten av gardsdrifta. Eigedomen har gode driftstilhøve men har for lite areal for ei einsidig satsing på jordbruket. Ei satsing på turisme vil derfor styrke næringsgrunnlaget på garden. I den samanheng er det viktig at dei fleste hyttene ikkje vert selt, men fortsett vert ein del av garden. Det faste planutvalet var i sak 0003/06 den 30.01.06 positiv til at grunneigaren går vidare med privat reguleringsplan for gnr 55 bnr 1. Med omsyn til løpande planarbeid frå kommunen i området var det naturlig å integrere grunneigaren sine ønske i dette planforslaget. Turistområda T1 og T2 samt hytteområdet H9 er inkludert i planen. Nelly Johanne Olsen Wiik I eit møte den 25.10. vart ho informert om planendringar i samanheng med hyttetomter i området H6. Ho var positiv til eit nytt hyttefelt H10 for 4 hytter på sørsida av Faksevegen som erstatning for H6 og eit nytt naustområde N7 ved Midtvikneset som erstatning for N3. Ho vil at kommunen i saksutgreiinga gjer merksam på at ho som grunneigar ønskjer at kommunen skal kjøpe arealet rund Kråkvikneset. Planen er endra med samtykke frå grunneigaren. Tilkomsten til H10 må vurderast nærare ved detaljplanlegging og er i planen berre vist som prinsippløysing. Med dei tilpassingane som er nemnt ovanfor, har Forslag til reguleringsplan for LERVÅGEN3 etter vedtaket frå Det faste planutvalet ( 04.12.2006) vore ute til offentleg ettersyn for 3.gong i samsvar med plan- og bygningslova 27-1 pkt. 2. Frist for å komme med merknader til planforslaget var sett til 15.01.2007 (vedlegg 2). Følgjande merknader er mottatt: 1. Møre og Romsdal fylke: Av omsyn til landskapsmessige omsyn og strandvernet, og fordi Lervågen er eit viktig utfarts- og friluftsområde finn MR Fylke å reise motsegn til turistanlegg T1 og T2 samt hyttetomt H5. Fylke er open for ei drøfting om andre planløysningar knytta til turistanlegg. Kommunen gjennomførte eit avklaringsmøte (18.04.07) om motsegna frå MR Fylke imot reguleringsplanen LERVÅGEN (datert 15.02.07). I møte deltok Sven Michaelis, Jan Rune Jacobsen frå Vestnes kommunen, Ivar Ole Mittet, Idar Mølsether og John Ivar Eikeland frå MR Fylke, Stein Øverås og Karl Johan Vik Lyngved som grunneigarar.
Tema: Turistanlegg Stein Øverås Det var semje om følgjande endringar i planen: T1 - rorbuer blir endra til naust, korridor med friluftsformål mellom hytteområde T2 og naustområde T. Hytte Karl Johan Vik Lyngved MR fylke var ikkje villig til å akseptere forslag til regulert ny hytte H5 ved strandkanten, då dette ville opne for fleire unntak rundt omkring i kommunen. MR fylke meinte at å mekle saken vidare med Fylkesdirektør eller sende klage til departementet ikkje vil endre resultatet, For å kome vidare med planen skal område H5 endras til naust (tidligare frådelt som nausttomt) og inngå i området N4 (det gjeld også N5). Grunneigaren står fritt til å klage eller å søke om dispensasjon. Kommunen skulle foreta endringar i planen og sende eit oppdatert planforslag til desse 2 grunneigarne, som skulle få ein frist å uttale seg til endringane (sendt 24.04. med uttalefrist 11.05.). Deretter blei planen sendt ut til ein avgrensa høringsrunde til MR Fylke og berørte grunneigarar utan ny politisk behandling (utalefrist 01.6.2007). Per 01.06.2007 hadde MR Fylke ikkje lenger merknader til planen og trekte dermed motsegn sin til turistanlegg T1 og T2 (vedlegg 3): Det har ikkje kome ytterlegare merknader til det nye planforslaget. 2. Tormod Øvstegård: Han meiner at planen (spesiell turistområde T1 og T2) vil føre til auka trafikkbelastning på eigedomen sin ( H4) og svekker verdien av eigedomen. Han er derfor imot planforslaget. Trafikkauken er svært avgrensa med omsyn til hans eigedom og adm.sjefen ser derfor ikkje at det er grunnlag for å ta omsyn til merknaden. 3. Øvind Faksen / advokat Brunvoll & Hagerup Advokaten peikar på at område H7 og H6 var opphavleg tenkt som ein kompensasjon for at grunneigaren aksepterte friområdet på Kråkvikneset. No er friområdet ute av planen og ein skulle anta at grunnlaget for kompensasjon er bortfalt. Han meiner også at området H10 skal være ein erstatting for området H6 og området H6 derfor må ut av planen. H7 er frådelt som hytteområde frå før og adm.sjefen vurderer det som rimeleg at reguleringsplanen tar omsyn til dette. Den delen av H6 (ved Midtvikneset) som var tiltenkt hyttebebygging er tatt ut av planen. Området ved strandkanten er framleis vist som område for fritidbebyggelse/naust.. Sjølv om friområdet (pr. definisjon eit opparbeidd område) på Kråkvikneset tatt ut av planen, så er området likevel sikra som friluftsområdet (pr. definisjon eit ikkje opparbeidd område). Området er dermed bandlagt via planformålet(byggeforbud) og grunnlaget for eit kompensasjonsforslag til grunneigaren er fortsatt til stades. Ved ein inkurie vart merknaden frå Arnfinn og Robert Vik (datert 14.1.2007) til denne høringsrunden oversett, slik at saka ikkje kunne sluttbehandla i
kommunestyre den 22.6.2007. Merknaden ble kommentert og saken gikk igjen til Det faste planutvalet og deretter til kommunestyret (vedlegg 4). 4. Arnfinn og Robert Vik Arnfinn og Robert Vik er eigarar av hytta på Kråkvikneset. Grunneigar er Nelly Olsen Wiik. Det har vore tvist om hytta mellom hytteeigar og grunneigar. Denne tvisten er opp til partane å løyse privatrettsleg. Vik omtaler området mellom Lervågen og Faksen som eit flott friluftsområde, myke nytta av fiskarar, turgåarar, til trening, riding og sykling. Vidare at Kråkvikneset sine kvalitetar er ro og naturleg idyll. Desse kvalitetane er også grunnlaget for at reguleringsplanen viser friluftsområdet (FL4) på Kråkvikneset, slik at desse kvalitetane vert sikra for alle. I følgje Strandsoneloven ( 17-2 i PBL) er det generelt forbod mot å bygge eller frådele tomter i 100m-beltet langs sjøen. I vår kommune, med ei mindre tett busetting enn for eksampel på Sørlandet, er det ofte eit ønske om meir bruk av strandsona, med tanke på fritidsbruk eller busetting. Dette er også omtalt i Vestnes kommune sin kommuneplan, vedtatt i 2006. Likevel er det viktig også i vår kommune å sikre verdifulle områder mot nedbygging og for allmenn bruk. Derfor vert Kråkvikneset regulert til friluftsområde. Det er ikkje snakk om å fjerne eksisterande hytte på Krakvikneset, eventuell bruksrett vert ikkje berørt. Det er heller ikkje uvanlig at eksisterande hytter vert ståande innanfor regulert friluftsområde( reg.plan Tomrefjellet). Det var ikkje reist motsegn til reguleringsforslaget. Med dei tilpassingane som er nemnt ovanfor, som også har vore drøfta med Møre og Romsdal fylke, låg det til rette for kommunal eigengodkjenning av reguleringsplanen. I kommunestyret (21.6.2007) ble saka trekt og ordføraren ønskte vidare avklaring om hyttestatus/regulering rundt hytta før saka kunne godkjennast av kommunen. Kommunen har gjennomført eit avklaringsmøte med hytteeigarane Robert og Arnfinn Vik i september 2007. I møte deltok Jarle Løvik, Knut Flølo, Sven Michaelis frå kommunen og Robert Vik og Arnfinn Vik som hytteeigarar for hytta på Kråkvikneset. Hytteeigarane forklarte sin situasjon (brukte hytten i over 20 år) og ønskjer seg ei avklaring av hyttestatusen i framtida. Robert og Arnfinn Vik var i kontakt med dagens grunneigar og skulle ordne opp eigedomsforhold av grunnen rund hytta (kjøpe arealet). Kommunen var villig til å akseptere at hytta står i strandsona på Kråkneset og ta området rund hytta med reguleringsformålet fritidsbebyggelse inn i reguleringsplanen LERVÅGEN hvis: 1. Hytteeigarane kjøper arealet rund hytten frå dagens grunneigar, 2. MR Fylke aksepterer denne eksisterande hytten i strandsona med status fritidsbebyggelse. Kommunen skulle etterpå gjennomføre endringar i planen og sende eit oppdatert planforslag ut på ein avgrensa høringsrunde til MR Fylke og berørte grunneigarane utan nytt politisk vedtak. Kommunen avklarte ei mulig regulering av området til hytteområde med Ivar Ole Mittet frå MR Fylke (telefonisk) i løpet av oktober 2007. Avklaring av eigedomsstatus tok dessverre meir tid enn forventa. Først den 15.1.2008 fikk kommunen ein e-post frå dagens grunneigar som bekreftar at eigedomsoverdrag er i gang og at man kan akseptere plassering av hytteområdet i reguleringsplanen (vedlegg 5). Da kommunen meinte at det er ei ulempe med omsyn til det andre berørte partar på Lervågen å vente enda lenger før det kan sette i gang sine tiltak (blant annet hyttebygging) aksepterte kommunen denne statusen og gikk vidare med saken.
Kommunen har foretatt tilsvarande endringar i planen. Deretter blei planen sendt ut til ein avgrensa høringsrunde til MR Fylke og berørte grunneigarar utan ny politisk behandling (utalefrist 25.1.2008). Følgjande merknader er mottatt: 1. Møre og Romsdal fylke (vedlegg 6): ingen merknader 1. Robert og Arnfinn Vik (vedlegg 7): Hytteeigarane meiner at formuleringa i føresegnene er alt for strenge: Oppussing og eventuell oppattbygging av hytten må skje med same plassering, utforming og storleik som det opphavelege og ønskjer seg ei lik behandling som det andre hyttane i planområdet. Også meiner hytteeigarane at markeringa av badeplassen rund Kråvikneset kunne skape konfliktar med båttrafikken. Hytten på Kråkvikneset har ein særstilling i reguleringsplanen med sin plassering i nær strandkanten og midt i et området som er verdifull for allmenn bruk. Derfor synes kommunen at det er rimeleg at her midt i friluftsområde gjelder litt strengare krav enn ellers i planområdet, dette gjelder spesiell mønehøgde og grunnflate. For å i møte komme eigarens behov om moderisering av hytten ble føresengene endra slik: Oppussing og eventuell oppattbygging av hytten må skje i 1 etasje (utan loft), maksimal mønehøgde 4 m over gjennomsnittleg opphavleg terreng, maksimal grunnflate 60 kvm. Det kan berre oppførst eit fritidshus på tomten. Fritidshus skal vere av tradisjonell type og ikkje dominere landskapet. Båttrafikken må ta omsyn til badande i sjøen og skal ikkje prioriterast, markeringen av badeplassen blir ståande i planen. VURDERING: Det er ikkje reist motsegn til reguleringsforslaget. Med dei tilpassingane som er nemnt ovanfor, som også har vore drøfta med Møre og Romsdal fylke, ligg det til rette for kommunal eigengodkjenning av reguleringsplanen. Administrasjonssjefen meiner at det no ligg til rette for at reguleringsplanen for LERVÅGEN kan eigengodkjenast. Særutskrift til: Vedlegg: 1 Merknader etter 2. offentleg ettersyn 2 Merknader etter 3. offentleg ettersyn 3 Merknader etter 3. offentleg ettersyn - MR Fylke 2 4 Merknader etter 3. offentleg ettersyn - Robert Vik 5 Reguleringsplan Lervågen - uttale fra grunneigaren angående Kråkvikneset 6 Reguleringsplan Lervågen - fråsegn ved avgrensa høyring 7 Reguleringsplan Lervågen - kommentar til avgrensa høyring 8 Plankart Lervågen-aust, datert 14.01.2008
9 Plankart Lervågen-vest, datert 14.01.2008 10 FøresegnerLervågen, datert 25.01.2008