Markedsrapport Q2 2011

sk profil 2010 Markedsrapport Q2 2011 Transaksjonsaktiviteten har tatt seg betydelig opp de siste ukene

UNION Gruppen AS UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. UNION GRUPPEN UNION NORSK NÆRINGSMEGLING UNION CORPORATE UNION CAPITAL UNION EIENDOMSKAPITAL UNION MANAGEMENT UNION INVESTORSERVICE TRANSAKSJONS- RÅDGIVNING / UTLEIE STRATEGISK RÅDGIVNING KAPITALINNHENTING KAPITALFORVALTNING TEKNISK DRIFT INVESTOR SERVICE Rådgiver i transaksjoner med et volum på NOK 42 mrd. siden 2002 Utleie- og søksmegling Verdivurdering av eiendom og selskaper Utgir kvartalsvis markedsrapport siden 1988 Kapitalmarkedstransaksjoner (M&A) Private og offentlige emisjoner Restrukturering Int. institusjonelle investorer Norske private investorer Retail investorer via ekstern distribusjon Forvalter eiendom til NOK 8,7 milliarder Eiendomsfond og syndikater Fokus på aktiv forvaltning Teknisk forvaltning og adm. av underleverandører på teknisk drift Teknisk DD ifm. kjøp og salg Bygge- administrasjon og prosjektoppfølging Forretningsførsel Økonomisk forvaltning Syndikater etablert av UNION Eksterne, profesjonelle investorer 2

Innhold 1. Oppsummering Side 4 2. Leder Side 5 3. Makro Side 6 4. Transaksjonsmarkedet Side 10 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 12 6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 14 7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 28 8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 31 9. Ansatte i UNION Gruppen Side 35 3

Oppsummering Markedssyn per andre kvartal 2011 Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Polarisering i salgsyieldene: For alle typer eiendom har yieldene sunket det siste året. Fra slutten av 2010 har det vært en økning i salget av eiendommer med kortere leieperioder og høyere yielder. Det har også blitt omsatt flere eiendommer på lave yielder fordi kjøperne strekker seg enda lengre for eiendom med lange og sikre leieavtaler, samt attraktive beliggenheter. Hittil i år har det vært minst 13 transaksjoner med yield fra 6 % og nedover eller fra 8 % og oppover, mot kun 2 på samme tidspunkt i 2010. Vi vurderer prime yield til 5,60 %. Eiendommer med leiekontrakter lenger enn 8 år eller trofé-eiendommer kan få lavere yielder. En håndfull eiendommer er solgt på yield lavere enn 5,60 %, men da med en forståelse om underleie. Vi har registrert ca. 40 transaksjoner hittil i år for til sammen NOK 8 mrd. I tilegg kjenner vi til flere bud/aksepter hvor salgssum er konfidensiell. Antall transaksjoner hittil i år er på linje med hva vi hadde registrert ved inngangen til juni i fjor. Vi venter et betydelig antall bud/aksepter i juni. Sett bort fra tomter/utvikling har hver tredje omsatte eiendom i 2011 hatt 8 år eller mindre igjen på leiekontrakten. Internasjonal økonomi er den viktigste risikofaktoren generelt. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Vi har ikke gjort endringer i vårt hovedscenario for kontorleiemarkedet som har stått fast siden høsten 2009, men arealetterspørselen har steget kraftigere enn ventet og volum nybygg synes også å bli høyere enn lagt til grunn i 2009. Leieprisene flatet ut i 2010 (marginal vekst på linje med KPI) og hovedtendensen er nå svak vekst. Vi venter akselererende leieprisvekst fra medio 2013 da markedet vil være mer i balanse. Reforhandlinger gir gjennomgående økte leienivåer. Arealledigheten toppet ut i november i fjor på 7,5 % i Oslo, Asker og Bærum (8,0 % i Oslo), og har vært synkende hittil i 2011. Per mai er ledigheten på 7,0 % og våre anslag innebærer at den synker til 6,3 % ved utgangen av 2011. Vekstforventninger blant bedriftene driver arealetterspørselen opp, og netto arealabsorpsjon har vært på ca. 105.000 m² fra mai i fjor til mai i år. Todelt marked: Det er særlig sentrumsområdene som netto har tiltrukket seg leietagere, og ledigheten varierer fra 3,9 % i Sentrum til ca. 12 % i Ytre nord og øst. I Sentrum er ledigheten fordelt på mange mindre lokaler. I øvrige kontorklynger er ledigheten fordelt på færre, men større arealer. Eiendommer i boligområder er spesielt utfordrende å finne leietagere til. 4

Leder Det lugger gjerne litt om våren og tar seg opp i juni og fra høsten Ved inngangen til juni sitter nok mange av aktørene innen næringseiendom med inntrykk av at utviklingen går i riktig retning, men at det går litt tregere enn man hadde håpet på. I utleiemarkedet har det tilsynelatende blitt tegnet litt færre kontrakter, og mange prosesser har vært lange og seige. Flere syndikatører har trukket seg fra kjøp hvor de ikke har fått reist egenkapitalen og fondsaktørenes innhenting av egenkapital har tilsynelatende vært begrenset. I transaksjonsmarkedet er det først og fremst eiendommer med spesielt gode beliggenheter og lange kontrakter som selges hurtig. Videre beskriver avisene daglig hvordan høy gjeld og offentlige kostnadskutt truer med å kvele veksten internasjonalt. Vi venter likevel et godt år for næringseiendom generelt i Norge. Transaksjonsaktiviteten har tatt seg opp betydelig de siste ukene, og vi har faktisk registrert like mange transaksjoner over MNOK 50 som vi hadde ved inngangen til juni i fjor. Det omsettes også flere eiendommer med ordinær risiko. De siste årene har det vært et mønster med tiltagende usikkerhet om våren og mer positiv psykologi etter sommerferien. Det er ingen automatikk i at mønsteret gjentar seg og utviklingen internasjonalt har potensial til å skape nedgang i Norge. Imidlertid tilsier alle makroprognosene at det er sannsynlighetsovervekt for at man finner løsninger på gjeldsproblemene og at veksten internasjonalt gradvis vil ta seg opp. I kontorleiemarkedet vil gjerne antall inngåtte kontrakter gå litt i rykk og napp, men ettersom kontraktene løper ut må det inngås nye. Det er kun et spørsmål om måneder. Reforhandlinger gir gjennomgående leieprisvekst og arealetterspørselen er stigende. Bakteppet for vår optimisme er også de sterke anslagene for norsk økonomi som gjennomgående har blitt oppjusterte. Disse tilsier høyere avkastning på investeringer i næringseiendom, noe som igjen kan gjøre at sektoren tiltrekker seg mer kapital. På litt lengre sikt er det svært viktig for eiendomsmarkedet at befolkningsmengden vokser. I fjor var veksten rekordsterk. Norges befolkning vil sannsynligvis passere fem millioner i første halvdel av 2012, og i Oslo passerer vi 600.000 i år. Nedenfor har vi fremstilt data fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) for befolkningsveksten i hovedstaden, samt befolkningsfremskrivninger med tre ulike alternativ. Fødselsoverskudd og innvandring skaper vekst i Oslo, og flyttemønsteret bidrar til at Akershus også har hatt kraftig vekst. Befolkningsfremskrivningene tilsier en vekst på mellom 22 og 40 % frem til 2030. Kombinert med de langsiktige endringene i sammensetningen av sysselsettingen sannsynliggjør, befolkningsfremskrivningene vekst i kontoretterspørselen, også på lang sikt i Oslo-området. Befolkningsutvikling i Oslo 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Nettoinnflytting til/fra andre fylker -132-1905 800-1420 351 2274 1354 1840 151-291 -620-966 Nettoinnvandring til/fra utlandet 2 472 549 688 3 610 863 1 555 3 001 4 008 6 890 10 023 6 207 7 501 Fødselsoverskudd 2 231 2 594 2 386 2 541 3 264 3 809 4 245 4 736 4 879 5 395 5 871 5 959 Befolkningsvekst 4 571 1 238 3 874 4 731 4 478 7 638 8 600 10 584 11 920 15 127 11 458 12 494 Kilde: Statistisk Sentralbyrå (SSB) 850 000 800 000 750 000 700 000 650 000 600 000 550 000 500 000 450 000 400 000 Fremskrevet befolkningsmengde for Oslo Lav nasjonal vekst Middels nasjonal vekst Høy nasjonal vekst 2010 2015 2020 2025 2030 Kilde: Statistisk Sentralbyrå (SSB) 5

Makro Norsk økonomi - utsikter for 2011-2014 Klar konjunkturoppgang, med moderat prisvekst Ujevn veksttakt internasjonalt, men tilstrekkelig til at eksporten fra fastlandet stiger med drøye 6 % i år og snaue 4 % neste år. Veksten i norsk økonomi ligger an til å ligge på drøye 3 % de kommende årene. Nivået er høyere enn det langsiktig trendnivået på snaue 3 %, men klart lavere enn under høykonjunkturen i 2005-2007. Næringslivet er preget av vekstforventninger. Blant annet privat forbruk, oljeinvesteringene og eksporten bidrar til økt vekst. Offentlig forbruk er ventet å få en mer moderat oppgang. Konsumprisindeksen (KPI) er ventet å stige med moderate 1,9 % i gjennomsnitt per år i perioden 2011 til 2013. Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Svak vekst i Europa, normal i USA og sterk i Kina/India BNP- vekst, årlige endringer 2011E 2012E 2013-14E* USA 2,8 3,0 3,3 Kina 9,3 9,0 9,0 Eurosonen 1,5 1,5 2,0 UK 1,5 2,0 3,0 Norge (fastlandet) 3,3 3,8 3,0 Sverige 4,5 2,5 2,5 Norges handelspartnere 2,5 2,5 2,8 *Årlig snitt Kilde: Norges Bank Pengepolitisk rapport, M ars 2011 Utvikling Arbeidsmarkedet i Pensjonsfondet Utland og valutakurser Årlige prosentuelle endringer 2010 2011E 2012E 2013E 2014E BNP - Fastlandet 2,2 3,3 3,8 3,3 3,0 BNP 0,4 2,5 2,8 2,5 2,3 6 000 5 000 13 12 11 KPI 2,5 1,5 1,8 2,3 2,5 Privat forbruk 3,6 3,5 4,3 3,5 3,3 Offentlig forbruk 2,2 2,3 2,5 - - Oljeinvesteringer (12,6) 12,5 6,5 5,3 0,8 Tradisjonell eksport 6,7 6,3 3,5 - - Sysselsetting (0,2) 1,3 1,5 1,5 1,0 Arbeidsledige AKU (nivå) 2,9 2,8 2,5 2,5 2,5 Kilde: Norges Bank Pengepolitisk rapport, M ars 2011 MNOK 4 000 3 000 2 000 0 2000 2003 2006 2009 2012 Kilde: Norges Bank, Nasjonalbudsjett 2009 NOK / # Valuta 10 9 8 7 6 5 4 2004 2011 Kilde: Norges Bank, april 2011 10 DKK 1 EUR 1 GBP 100 JPY 10 SEK 1 USD 6

Makro Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Oppjusterte prognoser for sysselsettingen Konsensus tilsier at sysselsettingen kun sank med ca. 15.000 i kjølevannet av finanskrisen. Prognosene innebærer at sysselsettingen i 2011 til 2013 stiger med drøye 40.000 per år eller 1,6 % årlig. Våre beregninger, på data fra NAV Oslo, innebærer at kontorsysselsettingen snudde opp i andre halvår i fjor og vokser med ca. 3.000 personer i 2011. Antall ledige kontorstillinger i Oslo er opp 35 % fra mai 2010 til mai 2011. Antall ledige i Oslo innen kontoryrkene er per mars ned 9 % på årsbasis. Manpower sin Q1-undersøkelse viser at det er 6 % flere bedrifter i Oslo/Akershus som planlegger å øke bemanningen enn det motsatte. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år Antall sysselsatte personer Norge / Oslo Ant. sysselsatte i Norge (1.000) 2 650 2 600 2 550 2 500 2 450 2 400 2 350 2 300 2 250 2 200 2000 2002 2004 2006 2008 2010E Norge Oslo 440 430 420 410 400 390 380 370 360 350 Kilde: SSB / UNION / NAV Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +5.260 i år Ant. sysselsatte i Oslo (1.000) 2010 2011 2012 2013 Norges Bank - Mars 2011 (0,2) 1,3 1,5 1,5 SSB - Februar 2011 (0,2) 1,5 2,1 2,2 Handelsbanken - April 2011-1,0 1,5 1,7 Konsensus (0,1) 1,3 1,7 1,8 Endr.ant.sysselsatte (3 488) 32 656 44 968 48 422 Ant. sysselsatte 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) (8 000) (13 000) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo 7

Makro Renter Til vinteren 2012 stiger 10-års swaprente til 5,2 % Siden sist (23. februar) har den tiårige swaprenten først steget til over 4,7 % og deretter sunket til 4,37 % per 7. juni. Bankenes prognoser varierer, men viser nå mer entydig at de lange rentene vil stige de nærmeste to årene. De ulike anslagene innebærer at den tiårige swaprenten vil ligge i intervallet 4,75 % til 5,2 % om et år. Nordea sine prognoser per 27. april innebærer at spreaden mellom 10-års swaprente og pengemarkedsrenten synker fra 183 rentepunkter i dag til 70 rentepunkter om to år. Med andre ord vil kostnadsbesparelsen ved å ligge flytende reduseres. Spreaden mellom 10-års og 5-års renter synker kraftig. Nordea sine renteprognoser per 27. april 2011 Nordea - 27. april Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NI BOR 2,73 2,81 3,05 3,60 4,54 Styringsrenten 2,00 2,25 2,50 3,25 4,00 Spread 0,73 0,56 0,55 0,35 0,54 10 års swap 4,56 4,70 4,91 5,07 5,24 10 års stat 3,74 4,10 4,31 4,47 4,64 Spread 0,82 0,60 0,60 0,60 0,60 11. mai satte Norges Bank opp styringsrenten med 0,25 % til 2,25 %. Swap- og pengemarkedsrenter Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 5,0 4,36 4,5 3,63 4,0 4,0 0,96 3,38 3,23 3,5 0,71 3,0 3,0 0,33 0,08 2,5 2,0 2,0 1,5 1,0 1,0 3,40 2,92 3,05 3,15 0,5 0 0 1y swap 3y swap 5y swap 7y swap 10y swap NOK SEK EUR USD NOK SEK EUR USD Kilde: DnB NOR Markets 11.05.11 Kilde: DnB NOR Markets 26.05.11 % % 8

Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom CLAUDE MONETS ALLÉ 25 Solgt av Storebrand Eiendomsfond AS til Sandvika Kinematografbygg DA. UNION Norsk Næringsmegling var rådgiver for selger. 9

Transaksjonsmarkedet Yieldene for lang og sikker har sunket ytterligere. Vurderinger om underleie har bidratt til flere salgsyielder under 5,6 % Vi venter mange bud/aksepter i juni Prime yield og 10-års swaprente I skrivende stund pågår det flere budrunder og aktørenes tilbakemeldinger tyder på at det blir mange bud/aksepter i juni. I flere transaksjoner er partene tilbakeholdne med informasjonen og det reelle transaksjonsvolumet har vært høyere enn det oversiktene viser. Spread på 1,2 % mellom prime yield (5,60 %) og 10-års swaprente (4,4%). Yield-gapet har blitt normalisert fra august (snitt på 1,2 % siste 10 år). Median-yielden i de omsatte eiendommene i 2011 har vært på ca. 6,8 %. Vi vurderer at den typiske transaksjonen i 2011 har gitt kjøper et netto yield-gap på ca. 1,7 %, gitt en bankmargin på 150 punkter på et fem års lån, og at kjøper binder renta for 60 % av lånet og ligger flytende med 40 %. I år har vi registrert yielder fra ca. 5 % til ca. 9,5 % Transaksjonsvolum hittil i 2011 fordelt på segmenter % Prime netto yield og 10 års Swap (tom. 16. mai.) 8 7 6 5 4 3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 10 års swap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner over MNOK 50 Lager/Kombi/ Terminal/Ind 15 % Butikk/Handel 17 % Annet 9 % 2011 NOK 8,01 mrd Hotell 3 % Kontor 56 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 16 4,5 Hotell 1 0,3 Butikk/Handel 7 1,4 Logistikk/Ind. 10 1,2 Annet 5 0,7 Sum 39 8,0 NOK mrd 80 70 60 50 40 30 20 10 0 68 53 44 39 40 28 22 15 15 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 10

Transaksjonsmarkedet hittil i 2011 (ultimo mai) Lang og sikker fortsatt mest etterspurt, men markedet normaliseres gradvis Lavere yielder og større polarisering i salgsyieldene Hittil i år har 58 % av salgsvolumet målt i kroner vært i Oslo/Akershus, hvor transaksjonene i snitt har vært 70 % større enn i resten av landet. Etter en litt treg start på året har transaksjonsaktiviteten tatt seg opp de siste ukene. Vi har nå registrert like mange transaksjoner som på samme tidspunkt i fjor. Vi legger til grunn at det blir mange transaksjoner i juni, og at flere inngåtte gradvis blir kjent. Tar vi for oss transaksjonene hittil i år, der vi kjenner gjenværende løpetid på leiekontraktene og trekker ut tomtetransaksjonene, har hver tredje omsatte eiendom hatt 8 år eller mindre igjen på leieavtalene (10 av 29). Generelt er det imidlertid fortsatt lettere å selge eiendommer med lange og sikre leieinntekter enn eiendommer med ordinær risiko. Særlig innen logistikk/industri er lengden på leiekontraktene viktig for prisingen, mens lokaliseringen er viktigere for eiendommer innen handel. Generelt har yield-nivåene vært synkende for alle typer eiendom. Imidlertid har det blitt omsatt flere eiendommer på høye yielder og flere på lave yielder. Av de 30 salgene hittil i år hvor vi kjenner yield-nivået, har hele 13 (43 %) hatt yielder fra 6 % og nedover eller fra 8 % og oppover. I eiendommene med lave yielder var gjennomsnittelig kvadratmeterpris ca. 34.000 kr., og i transaksjonene med høye yielder var gjennomsnittelig kvadratmeterpris ca. 15.000 kr. I likhet med fjoråret har syndikatørene i år vært største netto kjøper og eiendomsselskapene største netto selger. Eiendommene de finansielle aktørene (syndikatørene, fondene og Liv- og pensjonsselskapene) har kjøpt i år har i snitt hatt 12,6 år igjen på leiekontraktene, og en kvadratmeterpris på ca. 22.000 kr. i gjennomsnitt. Eiendomsselskapene og private investorer har kjøpt flere av eiendommene med kortere leiekontrakter og høyere yield-nivåer. Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall Midt- og Nord- Norge 7 % Sør- og Vestlandet 23 % Øvrige Sørøstlandet 3 % Porteføljer/ konfidensielt 9 % 2011 NOK 8,01 mrd Oslo/Akershus 58 % 70 60 50 40 30 20 10 0 10 10 Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Q1 09 Andre eller konfidensielt 20 % 4 % 1,3 1,6 0,3 Sum 8,0 8,0 11 Q2 09 16 Q3 09 49 Q4 09 27 31 23 Q1 10 Q2 10 Q3 10 63 Q4 10 21 18 Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 28 % 47 % -1,6 2,2 3,8 Norske fond 2 % 12 % -0,8 0,2 1,0 Syndikeringsaktører 22 % 6 % 1,2 1,7 0,5 Utlendinger inkl. fond 2 % 0 % 0,1 0,1 0,0 Liv- og pensjonsselskap 23 % 9 % 1,1 1,9 0,7 Private investorer 4 % 15 % -0,9 0,3 1,2 Bruker av eiendommen 1 % 6 % -0,4 0,1 0,5 Q1 11 Q2 11

Avkastning 7 kvartal med oppgang ujevn verdivurderingsfrekvens bidrar til ujevn avkastningskurve UNIONs Fondsindeks opp 41 % siden bunnen i Q2 09 UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Oppstartstidspunktet for fondene varierer. Indeksen steg med 2,9 % i Q1 i år mot Q4 2010. Flere fond har halvårlige verdivurderinger, og vi legger til grunn at stigningen reelt sett har vært jevnere enn det kurven indikerer. Indeksen er nå 1,5 % under utgangspunktet i Q4 2005, 35 % under toppen i Q4 2007, men drøye 41 % over bunnen i Q2 2009. Eiendomsindeksen på Oslo børs har siden Q1-rapporten (21. febr.) steget med 1,5 % per 25. mai. Hovedindeksen har tilsvarende sunket med 1,3 %. IPD: Totalavkastning i 2010 for næringseiendom på 8,2 % og 8,3 % for kontor Avkastning eiendomsfond Unions Fondsindeks 175 150 125 100 75 50 Q4 05 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Kilde: UNION Eiendomskapital Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Hovedindeks og eiendomsindeks tom. 25.05.2011 120 100 80 60 40 20 0 nov. 07 apr. 08 sep. 08 feb. 09 jul. 09 des. 09 mai. 10 okt. 10 mar. 11 Kilde: Oslo Børs Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: IPD Norden OSE 4040 Real Estate OSEBX 12

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum DRONNING MAUDSGATE 10 & 11 UNION Norsk Næringsmegling har utleieoppdrag på 4.734 m 2 + 4.697 m 2. 13

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Høyere tilbud og etterspørsel arealledigheten synker langsomt de nærmeste årene Stigende arealetterspørsel fra andre halvår 2010 Beregnet netto arealabsorpsjon i 1.000 m² per år Netto arealabsorpsjon (endring i utleid areal) snudde opp fra -64.000 m² i 2009 til ca. +60-70.000 m² i fjor. Etterspørselen steg spesielt i Q4. Våre beregninger viser en netto arealabsorpsjon på 105.000 m² fra mai i fjor til mai i år, og tolvmåneders trenden viser altså en stigende kurve. Det er særlig de sentrumsnære områdene som har hatt etterspørselsvekst. Våre prognoser viser en samlet netto arealabsorpsjon på 480.000 m² for perioden 2011 2013. Anslagene er uendret fra Q1-rapporten, og er lavere enn ved forrige konjunkturoppgang som var spesielt sterk. Den viktigste driveren på etterspørselssiden er vekstforventninger. Mange av bedriftene som flytter, leier lokaler som gir rom for å kunne ansette flere. 300 250 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Klart høyere nybyggtilførsel enn ved forrige oppgang Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m² per år Vi forventer en nybyggtilførsel av kontor på ca. 450.000 m² for perioden 2011 2013 i Oslo, Asker og Bærum. Anslagene er ikke endret siden Q1. Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. DnB NOR 80.000 m²), Fornebu (bl.a. Statoil og Aker Solutions 90.000 m²), Lysaker, Tjuvholmen og i Nydalen. Det er massive utbyggingsplaner for området Løren-Hasle-Økern-Ulven. Så langt er det begrenset med signerte leiekontrakter for nybygg. Få større hovedkontoralternativer i eksisterende bygg, lave byggekostnader og offensive utviklere vil bidra til at byggeaktiviteten sannsynligvis også blir høy etter 2013. Vi erfarer svært store variasjoner i byggekostnadene avhengig av standard. 300 250 200 150 100 50 0 Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 14

Kontorleiemarkedet i Oslo lang sikt overordnet utvikling Moderat leieprisvekst på kort sikt akselererende priser fra medio 2013 - todelt marked 12,0 % 10,0 % 2 200 2 000 1 800 BNP-fastlandet Prognose for BNP fastlandet 8,0 % 1 600 Arealledighet 1 400 6,0 % 1 200 Prognose for arealledigheten 4,0 % Leiepris i nom. kr. 2,0 % 800 600 Prognose for leiepris i nom. kr. 0,0 % -2,0 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 400 200 - Leiepris i reelle verdier Leiepris 1 600 kroner Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: Norsk økonomi Leieprisstatistikk Kontormasse/riving/ombygging Sysselsetting, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorpsjon Arealledighet Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men vi presenterer hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Volum ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennom fjoråret hadde leieprisene en relativt flat utvikling. Bedre økonomiske utsikter bidro til at gårdeierne holdt mer igjen og reforhandlinger ga gjennomgående økte leienivåer. Vekstforventninger blant bedriftene bidro til at arealetterspørselen snudde opp i fjor, og arealledigheten toppet ut på slutten av fjoråret. Det er fortsatt mange ledige lokaler, men leieprisene stiger nå langsomt. Utgangspunktet nå er at leieprisene har sunket mindre enn ved forrige nedtur, og arealledigheten er på et gunstigere nivå. Vi legger til grunn at den økonomiske veksten fremover blir god, men ikke like høy som under høykonjunkturen 2005 2007. Videre vil høy nybygging bidra til at kontorledigheten synker langsomt tross stigende etterspørsel og vekst i sysselsettingen. Vårt scenario innebærer at leieprisveksten vil akselerere fra medio 2013 da tilbud og etterspørsel vil være mer i balanse. Markedet har altså snudd inn i en positiv trend som vil akselerere om ca. to år. Vi forventer imidlertid et todelt marked avhengig av standard og beliggenhet. Eldre eiendommer uten nærhet til offentlige kommunikasjoner, og som ligger utenfor sentrum og de etablerte kontorklyngene, vil være utfordrende å leie ut. Flere steder er det få tilgjengelige tomter, og områder med høyt nybyggingspotensial vil gradvis bli viktigere. 15

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Kontorledigheten synker langsomt Siden februar har antall ledige lokaler blitt redusert med 4 % fra 788 til 755 per mai. Av disse ligger 654 i Oslo og 101 i Asker/Bærum. Snittarealet i de ledige lokalene steg med ca. 3 % til 873 m². Totalt sett er kontorledigheten per mai på 7,0 %, ned fra 7,1 % i februar og 7,5 % i november da ledigheten toppet ut. I Oslo, isolert sett, har ledigheten blitt redusert fra 8,0 % i november til 7,6 % per mai. I fjor ble ca. 45.000 m² kontorlokaler trukket fra markedet for å konverteres primært til bolig. Vi venter at flere eldre kontoreiendommer som ligger i boligområder vil bli konvertert de nærmeste årene. Effekten er lavere ledighet, men flere av disse eiendommene har kun i begrenset grad påvirket konkurransesituasjonen for attraktive kontoreiendommer. Særlig i sentrum har ledigheten blitt redusert Arealledigheten varierer fra 3,9 % i Sentrum til 11,8 % i randsonen Ytre nord og øst. Sentrum er området med størst kontormasse, og har på tross av lavest ledighetsandel det høyeste antallet ledige lokaler med 135. Siden februar har ledighetsandelen sunket mer enn ett prosentpoeng i CBD og på Bryn/Helsfyr. Indre Øst, Ytre nord og øst og Ytre syd har hatt en oppgang i ledighetsandelen på ett prosentpoeng eller mer. Ledig areal og antall annonser (Oslo, Asker & Bærum) 900 900 Antall annonser Ledige arealer i 1.000 m² 800 800 700 700 600 600 500 500 400 400 300 300 200 200 100 100 0 - nov. 08fe b. 09 mai. 09aug. 09nov. 09fe b. 10 mai. 10aug. 10nov. 10fe b. 11 mai. 11 Kilde: Union / Finn.no 20 % av lokalene som tilbys er over 1.000 m² Over m² 20 % Ca. 20 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn 1.000 m². I kontorklynger som Nydalen, Skøyen, Lysaker og Bryn/Helsfyr er kontorledigheten konsentrert til færre, men større arealer. Kun åtte eksisterende bygg kan tilby 10.000 m² kontor eller mer. Leietagere med arealbehov over 10.000 m² velger ofte nybygg ved flytting. Kilde: Union / Finn.no Under m² 80 % 16

Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Store variasjoner i leieprisutviklingen Leieprissoner Våre beregninger på data fra Eiendomsverdi Næring viser at årstrenden for gjennomsnittelig leiepris per Q1 var på 1.558 kr., opp 2,2 % fra Q1 2010. Med årstrenden mener vi snittet av de de til enhver tid siste fire kvartal. Vi benytter årstrenden for å luke ut sesongvariasjoner. Topp standard og beliggenhet i CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) er segmentet med størst bevegelser i leieprisene over tid. På kort sikt venter vi at den viktigste leiepristendensen er svak vekst på tross av fortsatt mange ledige lokaler. Vi legger til grunn at reforhandlinger gjennomgående vil gi økt leienivå fremover. Flere gårdeiere har is i magen. En bedret konjunktursituasjon har bidratt til positiv psykologi. Faktiske valg viser at beliggenhet og standard prioriteres foran lavest mulig pris. Leiepriser og ledighet i Oslo & Asker / Bærum Snitt kontorleiepriser i Oslo per år fra 1999. I rødt vises 12-mnd. trenden per kvartal fra Q1 2010 1 800 1 600 1 400 1 200 800 600 400 200 0 2000 2002 2004 2006 2008 Q1 Q3 Q1 2010 2010 2011 NOK / m2 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS NOK / m2 CBD-priser for topp standard og beliggenhet 1998 Q3 2011 5 000 4 000 3 000 2 000 1998 2001 2004 2007 2010 Kilde: UNION Arealledighet nov. 2008 mai. 2011 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % nov fe b apr jun aug okt des fe b apr juni Kilde: UNION basert på blant annonser på www.finn.no aug okt des fe b apr 17

KIRKEGATEN 17 UNION Norsk Næringsmegling har utleieoppdrag på 5.224 m 2. 18

Våre leieprisanslag for tredje kvartal 2011 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader Topp standard og Gjennomsnitt beliggenheter (snittlokalet per Q3 2011 for sonen) Leiepristendens Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 3 850 2 600 Vekst Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 2 850 1 700 Vekst Oslo Vest inkl. Majorstua 2 250 1 650 Svak vekst Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 800 1 300 Svak vekst Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 700 1 100 Svak vekst Skøyen 2 400 1 800 Svak vekst Lysaker 2 000 1 600 Svak vekst Fornebu 1 900 1 450 Svak vekst Nydalen 2 000 1 500 Svak vekst Bryn / Helsfyr 1 800 1 400 Svak vekst Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 750 1 350 Flat Ytre Nord og Øst inkl. Økern 1 650 1 050 Flat Ytre syd inkl. Ryen 1 550 Flat Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1 700 1 200 Flat På sidene for de 14 leieprisområdene (20-26) viser vi grafisk leieprisutviklingen per kvartal fra primo 2008 med en leiepristrakt. For de aktuelle områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel; i Ytre nord og øst har vi gått ut fra Økern. For Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu tar vi utgangspunkt i Sandvika sentrum. Skal man vurdere hva som utgjør fair leiepris for et konkret kontorlokale, må man ta hensyn til en rekke faktorer som plassering i bygget, parkeringsmuligheter, utsikt, fellesfunksjoner som kantine, nærhet til offentlig transport etc. Vi jobber daglig i markedet og utfører oppdrag på leieprisvurderinger. Ta gjerne kontakt på 23 11 69 00 for en grundig vurdering av ditt lokale. 19

Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Arealledigheten har falt fire kvartaler på rad Lav arealledighet tilsier leieprisvekst Kontorledigheten fortsetter å synke, og ledig areal har blitt redusert med 32 % det siste året på tross tilførsel av ca. 7.000 m² nybygg på Tjuvholmen. Arealabsorpsjon tilsvarende ca. 1.200 kontorarbeidsplasser det siste året. Forventninger om leieprisvekst bidrar til lave yield-nivåer. 70 tilbud å velge mellom per mai., mot 73 i febr. 11 tilbud over 1.000 m². Ca. 7,5 % arealledighet per mai, ned fra snaue 9 % februar. For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 3.850 kr. per m²/år, opp 28 % fra bunnen i Q4 09 og netto 18 % under toppen i 2008. For Q3 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 2.600 kr. per m²/år, opp 13 % fra bunnen i Q1 2010, men 19 % under toppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Vika / Aker Brygge På tross av tilførsel på 38.000 m² nybygg i fjor sank kontorledigheten fra 7,1 % i februar 2010 til 3,9 % i mai 2011. Nivået er ned fra 4,1 % i Q1 2011. Bjørvika-utbyggingen, leieprisfall i 2008/2009 og gode offentlige kommunikasjoner er med å forklare en etterspørselsvekst på over 100.000 m² siden i fjor vinter. Fortsatt mange mindre lokaler å velge mellom. 134 tilbud å velge mellom, hvorav 17 tilbud over 1.000 m² - stabilt mot Q1. For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.850 kr. per m²/år, opp 14 % fra bunnen i Q4 09, men 16 % under toppen i 2008. For Q3 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 1.700 kr. per m²/år, opp 13 % fra bunnen i Q1 2010, men ca. 13 % under toppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Øvrige sentrum 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 500 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 3Q 11E 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 20 1

Leiemarkedet - Kontor Oslo vest inkl. Majorstua Indre nord inkl. Ullevaal stadion Kontorledigheten igjen under 5 % Vi anslår svak leieprisvekst fremover. For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.250 kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men 10 % under toppen i 2008. I Oslo vest utgjør Majorstua topp beliggenhet. Indeksbygget ligger akkurat på grensen til Oslo vest, men sorterer under Øvrige sentrum. For Q3 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til 1.650 kr. per m²/år. Nivået er 10 % over bunnen i fjor og 8 % under toppen i 2008. 61 tilbud å velge mellom per mai, mot 74 i febr. 7 tilbud over 1.000 m². Høy andel av de ledige lokalene tilbyr kun mindre arealer. Arealledigheten ligger på 4,8 % per mai mot 5,3 % i februar. Leiepriser i kr. per m 2 /år Oslo vest Kontorledigheten synker fortsatt Positiv arealabsorpsjon på ca. 11.000 m² i fjor. Deler av området scorer på nærhet til Regjeringskvartalet. Vi vurderer leiepristendensen fremover til svak vekst. I området utgjør Ullevaal stadion topp beliggenhet. For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til ca. 1.800 kr. per m²/år. Nivået er netto 18 % under toppen i 2008. For Q3 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 1.300 kr. per m²/år. Nivået er netto 13 % under toppen i 2008. Per mai er arealledigheten 8,2 % mot 8,6 % i februar. 80 tilbud å velge mellom per mai, mot 78 i febr. 14 tilbud over 1.000 m². Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre nord 3 000 2 500 2 000 1 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 21 2

Leiemarkedet - Kontor Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Vi anslår svak leieprisvekst fremover Betydelig ledighet og kun svak vekst fremover I området utgjør Kværnerbyen topp beliggenhet. For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.700 kr. per m²/år. For Q3 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til 1.100 kr. per m²/år. Leienivåene er ca. 10 % under toppen i 2008. 24 tilbud å velge mellom per mai, mot 15 i februar og 12 på samme tid i fjor. 7 tilbud over 1.000 m². Større arealer er under utbygging i Kværnerbyen, som kan få fordeler av den positive utviklingen i Bjørvika og på Bryn/Helsfyr. Nest etter CBD, var Skøyen området med høyest leieprisvekst under forrige oppgang. Med bakgrunn i betydelig kontorledighet på Skøyen og i naboområdene venter vi kun svak vekst fremover. Arealledigheten er per mai 9,9 % mot 10,7 % i februar. 33 tilbud å velge mellom per mai mot 36 i febr. 8 tilbud over 1.000 m². Kontorledigheten er konsentrert til et mindre antall større arealer. For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.400 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 27 % under toppen i 2008. For Q3 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.800 kr. per m²/år. Anslaget innebærer at snittprisene netto er 12 % under toppen og 6 % over bunnen. Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre øst Leiepriser i kr. per m 2 /år Skøyen 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 E 22 3

Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu 13 færre ledige lokaler enn for ett år siden Vokser seg sterkere, betydelig nybyggpotensial Sammenlignet med februar holder arealledigheten seg stabil på snaue 8 %. 30 tilbud å velge mellom per mai, mot 36 i februar. 11 tilbud over 1.000 m². For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.000 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er netto 18 % under toppen i 2008. For Q3 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.600 kr. per m²/år. Nivået er netto ca. 10 % under toppen i 2008. Tross tøff konkurranse om leietagerne gir reforhandlinger gjennomgående økte leienivåer. I forbindelse med nybyggprosjektet Mustad Park i Lilleakerveien 4 har Mustad Eiendom leid ut 13.000 m² til Statkaft. EDB Ergogroup flytter inn i 33.000 m² i Telenor-bygget i 2014, og har opsjon på å leie ytterligere 20.000 m² fra 2019. Leieavtalen er på 10 år og er med på å befeste Fornebu sin posisjon. Betydelig potensial for nybygg sannsynliggjør at området vil fortsette å tiltrekke seg leietagere de nærmeste årene. Hovedtendensen for leieprisene er svak vekst. For Q3 2011 anslår vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.900 kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q3 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.450 kr. per m²/år. Snittprisene er netto ned ca. 6 % siden toppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Lysaker Leiepriser i kr. per m 2 /år Fornebu 2 750 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 23 4

Leiemarkedet - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Svakt stigende leiepriser Store deler av arealledigheten er konsentrert til enkelte større arealer. Det siste kvartalet har arealledigheten steget svakt til 8,6 % per mai. 25 ledige lokaler per mai, hvorav ca. halvparten er over 1.000 m². For Q3 2011 vurderer vi leienivået for topp standard og beliggenhet til ca. 2.000 kr. per m²/år i nye kontrakter. Anslaget innebærer at nivået stiger svakt og netto er 15 % under toppen i 2008. For Q3 2011 anslår vi snittnivået for leieprisene til ca. 1.500 kr. per m²/år. Nivået vil da være 9 % under leiepristoppen i 2008. Egmont flytter inn i nybygg i Nydalen på ca. 13.000 m² i 2012. Statnett flytter inn i nybygg i Nydalen på ca. 22.000 m² i 2013. Leiepriser i kr. per m 2 /år Nydalen Kontorledigheten nede i 5 % Flere leietagere har utvidet arealet i eksisterende leieavtaler de siste månedene, og arealledigheten er redusert fra 6,9 % i februar til 5,1 % i mai. 34 tilbud å velge mellom per mai, ned fra 46 tilbud i februar. 12 tilbud over 1.000 m², ned fra 14 tilbud i februar. Vi legger til grunn at svak vekst fortsatt er hovedtendensen for leieprisutviklingen på Bryn/Helsfyr. For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til ca. 1.800 kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q3 2011 vurderer vi at snittnivået når 1.400 kr. per m²/år. Nivået er netto ned 7 % siden leiepristoppen i 2008. Søylen Eiendom ferdigstiller nybygg på 16.000 m² i Ole Deviks vei 6 i 2012. Leiepriser i kr. per m 2 /år Bryn / Helsfyr 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 24 5

Leiemarkedet - Kontor Ytre vest inkl. Ullern og Smestad Ytre nord og øst inkl. Økern Stabil utvikling I området eksemplifiserer Ullern og Smestad topp beliggenhet. For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til å holde seg stabilt på 1.750 kr. per m²/år. For Q3 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge flatt på ca. 1.350 kr. per m²/år. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 16 % siden toppen i 2008. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 400 kr. Arealledigheten har blitt redusert fra snaue 8 % i fjor til drøye 5 % nå, men har holdt seg stabil det siste kvartalet. 20 tilbud per mai, mot 23 i februar. 6 tilbud over 1.000 m² per mai mot 4 i februar. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre vest Kontorledigheten fortsetter å stige For Q3 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.650 kr. per m²/år. I området utgjør Økern topp beliggenhet. For Q3 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge stabilt på ca. 1.050 kr. per m²/år. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 13 % siden toppen i 2008 og har flatet ut. 123 tilbud å velge mellom per mai mot 116 tilbud i februar. 30 tilbud over 1.000 m² per mai mot 26 i februar. De siste 12 månedene har kontorledigheten steget fra 9,5 % til 11,8 %. I perioden 2011 til 2013 ferdigstilles 5 prosjekt på til sammen ca. 40.000 m². Massive nybyggingsplaner for området Økern/Løren/Hasle/Ulven. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre nord og øst 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 25 6

Leiemarkedet - Kontor Ytre syd inkl. Ryen Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Vi venter stabil utvikling i leieprisene på kort sikt For Q3 2011 vurderer vi leienivået for topp standard og beliggenhet til å ligge stabilt på ca. 1.550 kr. per m²/år. For Q3 2011 anslår vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge flatt på ca. 1.000 kr. per m²/år. Nivået er 13 % under leiepristoppen i 2008. 27 tilbud å velge mellom per mai, mot 25 i februar. 7 tilbud over 1.000 m². Arealledigheten er per mai på ca. 10 % mot 5 % i mai 2010. Liten kontormasse bidrar til store svingninger i ledighetsprosenten. Gunnar Karlsen AS flytter inn i nybygg på 13.000 m² på Ryen i 2012. I området utgjør Ryen topp beliggenhet. Rosenholm Campus ligger utenfor Oslo syd og oppnår høyere priser. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre syd Vi venter stabil leieprisutvikling for Q3 2011 I området utgjør sentrum av Sandvika topp beliggenhet. For Q3 2011 anslår vi topp standard og beliggenhet til å ligge flatt på 1.700 kr. per m²/år. For Q3 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge flatt på ca. 1.200 kr. per m²/år. Nivået er ned 14 % siden leiepristoppen i 2008. Arealledigheten har blitt redusert fra 6,0 % i mai 2010 til 4,8 % nå. Når vi hensyntar kontoreiendommer som har blitt trukket fra markedet for å bli konvertert til bolig (bl.a. Maries vei 20), har ledigheten utviklet seg helt stabilt det siste året. Volum ledige arealer er nå lavt. Hvor lett det er å rekruttere leietagere blir imidlertid veldig avhengig av beliggenhet. 87 ledige lokaler per mai 2011 (11 over 1.000 m²) mot 101 tilbud i Q1. Ca. 20.000 m² kontor ferdigstilles i Kraglund kontorpark i Asker i 2011/2012. Leiepriser i kr. per m 2 /år Asker / Bærum 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11E 26 7

Andre Markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger - Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig JOGSTADVEIEN 5 i Skedsmo kommune. Nybygg ferdigstilt mai 2011. Kjøpt av UNION Eiendomsinvest Norge ASA. 27

Bergen Kontorleiemarkedet og markedet for transaksjoner over MNOK 50 Arealledigheten har steget svakt og vurderes til 6,5 %* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 DN nov. 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1.475 kr. per m²/år. Antall ledige kontorlokaler annonsert på Finn.no er ned fra 118 i febr. til 107 per mai. Leieprisene i sentrum ligger i intervallet 1.400 2.200 kroner. De fleste områdene ligger i prisintervallet fra 1.000 til 1.500 kr. per m²/år*. Eiendommer med høy standard i sentrumsnære områder, samt Kokstad og Sandsli, ventes å få svak vekst i leienivåene. Øvrige områder ventes å ligge i intervallet stabil til svak nedgang *. Få, men store transaksjoner hittil i år * Kyte Næringsmegling april 2011 NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv Transaksjoner i Bergen over MNOK 50 fra Q1 2010 Større salg hittil i år omfatter logistikkeiendommen Hylkjelia 10 og kjøpesenteret Kleppestø Torg. Salgene utgjør i sum ca. MNOK 450. I tilegg er det inngått bud/aksept for Statoil-bygget på Sandslihaugen som bringer salgsvolumet hittil i år til godt over NOK 1 mrd. Vi vurderer prime yield til 6,3 % basert på en spread mot Oslo på 70 punkter gitt markedsmessige vilkår på leie etc. Eiendommer med spesielt lange kontrakter kan oppnå lavere yielder. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 18 % Annet 17 % 2,68 mrd NOK Kontor 40 % De 13 siste yieldene vi har registert ligger i intervallet 6,3 % til 8,9 % og med en med en median-yield på 7,0 %. De finansielle aktørene har vært netto kjøper av eiendom fra 2010. Øvrige investorkategoriene har vært netto selgere. Butikk/Handel 25 % 28

Trondheim Kontorleiemarkedet og markedet for transaksjoner over MNOK 50 Stabil utvikling i antall ledige lokaler DN nov 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flat på 1.600 kr. per m²/år. Antall annonserte arealer på Finn.no er per mai 89 og har holdt seg stabilt på 80-90 siden nov. 2008*. Volum ledig kontorareal (talt og beregnet) har steget fra ca. 52.000 m² i februar til 64.000 m² i mai*. Nivået er identisk med mai 2011. Stor usikkerhet knyttet til kontormassen og dermed ledighetsprosenten. Nybyggvolumet tilsier stabil ledighet gjennom 2011. *Kilde: Union / Finn.no Kun to større salg, samt to bud/aksept hittil i år Medio mai har vi kun registrert to transaksjoner over MNOK 50 for til sammen drøye MNOK 250 herunder kontoreiendommen på Sluppen med Statkraft som leietager. Fra 2010 har det vært transaksjoner tilsvarende NOK 1,36 mrd. og for ytterligere ca. MNOK 420 i øvrige Midt-Norge. Vi registrerer store variasjoner i yield-nivåene det siste året i Midt-Norge, og for de 10 siste omsetningene har median yielden vært på 6,85 %. Vi vurderer prime yield til ca. 6,3 % med en spread på 70 punkter til Oslo. I fem av kontortransaksjonene fra 2010 har kvadratmeterprisene ligget i intervallet 9.500 til 12.500 kr. En høy andel av kjøpene gjøres av lokale aktører, og syndikatørene har per medio mai kun gjort ett kjøp i Trondheim kommune det siste drøye året. NOK / m2 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv Transaksjoner i Trondheim over MNOK 50 fra Q1 2010 29

Stavanger Kontorleiemarkedet og markedet for transaksjoner over MNOK 50 Kontorledigheten stabil på drøye 5 %* DN november 2010: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler ligger stabilt på 1.600 kr. per m²/år. De beste lokalene i Stavanger sentrum oppnår i dag en leie på mellom 2.000 og 2.400 kr. pr. m²/år*. På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet 1.400-1.800 kr. pr. m²/år *. Stabile leiepriser, men forventninger om stigende leiepriser når ledigheten kommer ned i 4 %. Det er imidlertid potensial for høy nybygging. Usikkert hva som skjer med bl.a. Statoil-bygget. Rogaland er svært salgbart *Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom Mai 2011 NOK / m2 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) per halvår fra 2005 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv Transaksjoner i Stavanger over MNOK 50 fra Q1 2010 Hittil i år har vi registrert fire større transaksjoner for til sammen ca. MNOK 600 i Stavanger. For hele Rogaland har vi fra 2010 notert 14 transaksjoner over MNOK 50 på til sammen NOK 3,5 mrd., hvorav NOK 2,74 mrd. i Stavanger. Minst 9 av de 14 siste salgene (over MNOK 50) har endt med en kjøper fra Oslo. Investorene ønsker å ta del i den positive makroeksponeringen som vekstområdet Stavanger/Rogaland representerer. Vi vurderer prime yield til 6,3 % med en spread på 70 punkter mot Oslo. Det har vært eksempler på at lange og sikre leieavtaler har gitt lavere yield. De 11 siste yieldene vi har registrert har hatt en median på 6,9 %. De fleste omsetningene i Rogaland har hatt kvadratmeterpriser over 15.000 kr. og med et snitt på drøye 18.000 kr. Secondary yield vurderes til 6,75 %*. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 7 % Butikk/Handel 8 % Annet 11 % 2,74 mrd NOK Kontor 74 % 30

Andre segmenter Handel HSH venter fortsatt høy vekst i handelsomsetningen HSH venter 5 % omsetningsvekst i handelen i 2011 Konsensus tilsier at privat konsum stiger med 3,7 % i snitt per år for perioden 2011 til 2013. HSH opprettholdt i mars sitt anslag på 5 % vekst i handelsomsetningen i år. Til sammenligning venter Norges Bank at konsumprisindeksen (KPI) stiger med kun 1,5 % i år. Sett i sammenheng tilsier anslagene klart høyere leieprisvekst innen handelseiendommer med omsetningsbasert leie, sammenlignet med eiendommer der leien reguleres med KPI. Omsetningen i kjøpesentrene steg med 1,6 % i årets fire første måneder sammenlignet med samme periode i fjor i følge Kvarud Analyse. Befolkningsvekst, sentralisering og kjøpekraftsforbedringer gir et godt grunnlag for leieprisvekst også på lang sikt for godt plasserte eiendommer. Syndikatørene største netto kjøper de siste 12 mnd. Årlig vekst i handelsomsetning (%) 2007 2008 2009 2010 2011E Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 2,3 4,0 Klær 8,4 0,7 4,0 1,3 4,0 Sko 6,8 1,8 1,0 0,6 4,0 Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 2,8 7,0 Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) (0,5) 5,0 Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4,0 8,0 Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 5,5 4,0 Totalt - Handel 8,2 3,8 3,2 2,2 5,0 Kilde: HSH mars 2011 Kvadratmeterpris i kr. og gjenværende leieperiode i år Hittil i år har vi kun registrert 5 transaksjoner innen handel for til sammen MNOK 800, og med yielder i intervallet 6,3 % til 8,9 %. Det er en vedvarende høy interesse for godt plasserte eiendommer innen butikk og kjøpesenter, men få objekter for salg. Vi vurderer prime yield for Nr.-1 kjøpesentrene til 5,6 %. Median-yielden i omsetningene fra 2010 har vært på ca. 7 %. Figuren til høyre tar utgangspunkt i transaksjoner innen handelseiendom de siste 12 mnd., og viser at lange leiekontrakter ikke nødvendigvis gir høy kvadratmeterpris. Prisingen av handelseiendommer avhenger gjerne mer av beliggenheten som gir store utslag på leienivået. Spennet i leieprisene er ca. 10 ganger så høyt som innen logistikk, og utleierisikoen er lav i godt plasserte objekter. De siste 12 månedene har syndikatørene vært største nettokjøper av handelseiendom og private investorer største nettoselger. 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000-0 2 4 6 8 10 12 14 16 31

Andre segmenter Hotell Hotellmarkedet på vei opp 3,9 % lønnsomhet i fjor Hotellmarkedet bunnet ut i begynnelsen av 2010, og nøkkeltallene har vært i kontinuerlig bedring det siste året. Ski-VM og sen påske virket inn på nøkkeltallene for Q1. Underliggende etterspørsel er likevel stigende. I følge Horwath Consulting sank lønnsomheten ved norske hotell fra 5,5 % i 2009 til 3,9 % i fjor. Nøkkeltallene så langt i år, kombinert med prognosene for norsk økonomi, sannsynliggjør bedret lønnsomhet de nærmeste årene. De mindre distriktshotellene viser dårligst lønnsomhet, og de større byhotellene inkl. flyplasshotell viser høyest driftsmarginer. Flere trender gagner byhotellene. Horwath Consulting peker blant annet på at kortere reisetid vektes høyere ved valg av lokalisering for kurs og konferanser. Aktuelt yield-nivå på ca. 7 % Foruten salget av Norgani (eiendomsverdi i Norge på ca. NOK 2 mrd.) har vi kun registrert tre andre hotell-transaksjoner i 2010 og 2011 over MNOK 50. Disse tre omsetningene utgjorde til sammen ca. MNOK 500 i salgsvolum. Ut fra konfidensialitetshensyn velger vi å ikke gå ut med detaljer, men transaksjonene antyder et yield-nivå på ca. 7 % for gode byhotell. Kapasitetsutnyttelsen ved norske hotell er klart på vei opp, og var i første kvartal på 48,4 % i Norge og 67,5 % i hovedstaden. Tilsvarende var nivået for Norge 45,4 % i fjor og 53,4 % i toppåret 2007. Den positive utviklingen er avhengig av høyere etterspørsel. Tilførsel av nye hotellrom er ventet å øke kapasiteten med 8 % i perioden 2011 til 2013. I følge Horwath Consulting venter likevel snaue 70 % av hotelldirektørene vekst i belegg, snittpris og totalomsetning i 2011. Optimismen er særlig tilstede i Bergen og Oslo. % Hovedtall Norge / Oslo januar mars Januar - mars 2009 2010 2011 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 429 393 428 9 % Oslo 590 531 639 20 % Omsetning (MNOK) Norge 2 402 2 285 2 577 13 % Oslo 477 446 568 27 % Pris per rom (YTD) Norge 896 866 885 2 % Oslo 932 888 947 7 % Kilde: SSB Kapasitetsutnyttelse av antall rom i jan. mars per år Januar mars 1995 2011 Norge / Oslo 75 70 65 60 55 50 45 40 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Norge Oslo Kilde: SSB 32

Andre segmenter Logistikk - Eiendommer innen kombinasjon, lager, terminal og industri Leielengdene gir store variasjoner i pris per kvm. Figuren til høyre viser sammenhengen mellom kvadratmeterpris og antall år igjen på leiekontraktene i transaksjonene innen logistikk/industri fra april i fjor til april i år. Fremstillingen er basert på at vi har de relevante data for 25 av 32 transaksjoner i perioden. Det er innen logistikk/industri det er klarest sammenheng mellom salgspris per kvadratmeter og løpelengder på leiekontraktene. Eiendommene med mer enn 15 år igjen hadde i snitt 66 % høyere kvadratmeterpris enn eiendommene med mindre enn 5 år igjen på kontraktene. Hittil i år har vi registrert 7 transaksjoner for til sammen ca. MNOK 700, med variasjoner i kvadratmeterprisene fra ca. 6.000 kr. til ca. 20.000 kr. Vi vurderer prime yield logistikk til 6,6 %, men eiendommer med lange leiekontrakter kan få høyere prising. Fem salg har hatt lavere yield de siste 12 månedene. Høye leiepriser i de omsatte eiendommene Kvadratmeterpris Volum ledige lokaler og gjenværende i 1.000 m² i Oslo/Akershus leieperiode i år 20 000 16 000 12 000 8 000 4 000 - - 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 Kilde: UNION Ledige lokaler i antall og i 1.000 m² i Oslo/Akershus Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. Mange av salgene i dette segmentet har det siste året vært bygg med høy grad av tilpasninger, herunder flere nybygg. I ca. halvparten av transaksjonene var leieprisen over 1.000 kroner per m² og snittnivået var på hele 991 kr. Prognosene for verdiskapningen i norsk industri, import, handel og BNP tyder på økt behov for lager- og industrilokaler. Volum ledige lokaler synes likevel å være høyt i Oslo/Akershus. Per mai er det 185 ledige lokaler innen lager, industri og kombinasjon i området, og nivået holder seg stabilt. Nybyggpotensialet er stort, og oppdaterte anslag fra Prognosesenteret tyder på en tilførsel av 170.000 m² nye lagerbygg i år og neste år totalt i Oslo/Akershus. 350 Ledige arealer i 1.000 m² Antall annonser 300 250 200 150 100 50 0 jan.10 mar.10 mai.10 jul.10 sep.10 nov.10 jan.11 mar.11 mai.11 Kilde: UNION / Finn.no 250 200 150 100 50 0 33

Andre segmenter Bolig Stabil årsvekst på 9 % for leilighetsprisene i Oslo Boligpriser fra 2005 til april 2011 i kr. per m² Snittpris per kvadratmeter for leiligheter i Oslo var 40.028 kr. i april 2011. Snittnivået har steget 1,5 % siden februar og 9,2 % siden april 2010. Boligprisene generelt i Norge har per april steget med 1,2 % siden februar og 8,0 % siden april 2010. Gjennomsnittelig kvadratmeterpris for alle boliger i Norge er nå 27.421 kr. i følge data publisert av NEF*. Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 10.900 kr. per mnd. i Q1 2011. Leieprisene steg med 1,5 % sammenlignet med Q4 2010 og er nå på all time high. Snittprisene er opp 7,1 % fra Q1 i 2010 og 12 % fra bunnen i Q1 09. 4.736 enheter var annonsert for utleie i Oslo i Q1 2011, opp 14 % fra Q1 2010. Prognosesenteret venter per mars stigende boligbygging fremover. Sterkt boligmarked gir grunnlag for konvertering I fjor registrerte vi totalt seks boligrelaterte transaksjoner for til sammen MNOK 960. Hittil i år har vi ikke registrert slike transaksjoner, men kjenner til enkelte større eiendommer hvor det jobbes med å finne kjøpere. Det sterke boligmarkedet gjør at flere kontorbygg som ligger i boligområder, og som er tunge å leie ut, har et attraktivt alternativ i konvertering til bolig. I fjor ble to større kontoreiendommer (Bergenegården på Grünerløkka i Oslo og Maries vei 20 på Høvik i Bærum) solgt til kjøpere som ønsker å utvikle disse til boliger. Gitt prognosene for lønnsvekst, arbeidsmarkedet og fortsatt gunstige rentenivåer, finner vi det mer sannsynlig at boligprisene stiger videre enn det motsatte. Optimismen er tilbake blant boligbyggerne, og Prognosesenteret venter per mars at igangsettingstakten stiger fra snaue 20.000 boliger i 2009 til 32.000 i 2013. Særlig byggingen av leiligheter er ventet å stige kraftig. NOK 1,000 NOK / måned *2005-2011 april. Kilde: EFF/NEF/Econ/Finn.no 38 33 28 23 18 09.05 03.06 09.06 03.07 09.07 03.08 09.08 03.09 09.09 03.10 09.10 03.11 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q1 11 11 500 10 500 9 500 8 500 7 500 6 500 Q1-02 Q1-03 Q1-04 Q1-05 Q1-06 Q1-07 Q1-08 Q1-09 Q1-10 Q1-11 Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune 34

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling Transaksjoner Øystein A. Landvik CEO/Partner UNION Gruppen CEO UNION Norsk Næringsmegling landvik@union.no Øystein A. Landvik har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, sist som adm.dir. i Norsk Nærings Megling AS (NNM) som han har vært med å bygge opp siden 1985. Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCIM og har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. Øystein Nergård nergaard@union.no Øystein Nergård jobber på transaksjonsavdelingen i Union Norsk Næringsmegling AS. Han har bred eiendomserfaring fra styreverv, corporate finance og transaksjonsvirksomhet, og har også jobbet som aksjeanalytiker hos Alfred Berg ABN AMRO. Nergård har en MSc in Financial Economics fra Handelshøyskolen BI, har gått Hærens Krigsskole og gjennomfører AFAstudiet ved NHH. Gaute Dammen Tyssebotn tyssebotn@union.no Gaute Dammen Tyssebotn jobber med utleie av næringseiendom og er fagansvarlig for UNION Norsk Næringsmegling. Han er utdannet Cand. Jur. fra Universitet i Bergen med fordypning i eiendomsrett. Dammen Tyssebotn har tidligere erfaring som megler og jurist innenfor eiendoms-megling, og som advokatfullmektig innen fast eiendom med fullmektigbevilgning siden 2005, hos advokatfellesskapet Tetzschner & Co. Robert Knudsen knudsen@union.no Robert Knudsen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor han har vært ansatt siden 2007. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnB NOR og Ica Norge, og som aksje-megler i Handelsbanken Investment Banking. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Verdivurdering Preben Klausen Leder verdivurdering klausen@union.no Preben Klausen jobber med eiendomstransaksjoner og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden 2004. Tidligere jobbet han med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA i Finans fra Queensland University of Technology, og en Bachelor-grad i Økonomi & Administrasjon fra Central Queensland University i Australia. Stine B. Sørgen sorgen@union.no Stine B. Sørgen er Eiendomsmegler MNEF og jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor hun har vært ansatt siden 2008. Sørgen har 18 års erfaring fra eiendomsmarkedet, herunder som eiendoms-megler og oppgjørsansvarlig i OBOS, og 10 år som faglig leder i DnB NOR Eiendom. Sørgen er utdannet Eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993, og fikk Eiendomsmeglerbrevet i 1996. Alexander Gundersen gundersen@union.no Alexander Gundersen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling AS. Gundersen har tidligere jobbet med kapitalforvaltning hos Orkla Finans, med Corporate Finance Eiendom hos Pareto Private Equity, og har vært med å lede rådgivningsavdelingen til Vaagen Investering i Oslo. Gundersen har en Bachelor of Business Administration og Master of Applied Finance, fra Macquaire University i Sydney. Utleie Trond Aslaksen Leder utleieavdelingen Partner UNION Norsk Næringsmegling aslaksen@union.no Daglig leder i UNION Norsk Næringsmegling. Trond Aslaksen har 7 års erfaring fra it-bransjen, hvor han bl.a. jobbet for Merkantildata. De siste 5 årene har Aslaksen jobbet med strategisk analyse og rådgivning for Seeyou AS. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen, BI og ble ansatt i september 2007 som leder for utleieavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling AS. Torbjørn Hatløy UNION Norsk Næringsmegling AS hatloy@union.no Torbjørn Hatløy har vært ansatt i UNION siden september 2010. Torbjørn arbeider deltid ved siden av studiene ved Handelshøyskolen BI. Han arbeider som analyseassistent hvor han har ansvar for oppdatering og utvikling av databaser og presentasjoner. Are Stray ares@union.no Are Stray jobber på transaksjonsavdelingen i Union Norsk Næringsmegling AS. Han har bred erfaring fra norske industriselskaper innen salg, forretningsutvikling og finans. Han kommer fra Weibull AS og Pareto Securities AS, Corporate Finance. Stray er siviløkonom fra NHH. 35

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen Partner UNION Gruppen henningsen@union.no Bjørn Henningsen var med å etablere UNION Eiendomskapital i 2005. Han er daglig leder i selskapet og Partner i Union Gruppen. Utover rollen som daglig leder i selskapet er hans hovedfokusområder kjøp/salg av eiendom, finansiering og skape verdier på eiendommene som UEK forvalter. Henningsen har 22 års erfaring fra eiendomsmarkedet i Norge, inkludert 12 års erfaring fra bank med hovedfokus på finansiering av næringseiendom og etter dette 10 års erfaring med eiendomsinvestering og eiendomsutvikling. Henningsen er Siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland. Katrine Duns duns@union.no Katrine Duns jobber i hovedsak med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater. Hovedoppgaver er eiendomsforvaltning, oppfølging og rapportering til selskapenes investorer. Katrine Duns ble ansatt i UNION Eiendomskapital i begynnelsen av 2006. Hun har tidligere erfaring som eiendomsforvalter hos Basale Gruppen AS. Katrine Duns er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Tor Pedersen pedersen@union.no Tor Pedersen jobber som fund manager for Storebrand Eiendomsfond, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2007. Som fund manager er Pedersen involvert i alle aspekter rundt fondet med fokus på å skape best mulig avkastning for fondets aksjonærer. Pedersen har tidligere erfaring fra AEW Europe / Curzon Global Partners i London, hvor han jobbet med asset management av deres europeiske eiendomsportefølje. Pedersen har en MSc innen real estate finance fra CASS Business School i London. Lars Even Moe Partner UNION Gruppen moe@union.no Lars Even Moe er partner i UNION Gruppen med hovedansvar for Storebrand Eiendomsfond og utvikling av nye produkter. Han var før etableringen av UNION Eiendomskapital ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors. Før dette har han bl.a. jobbet med investeringsanalyser i Linstow AS, og tilsyn av forsikringsselskaper og verdipapirforetak i Kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI. Torgeir Røstberg rostberg@union.no Torgeir Røstberg jobber som controller i UNION Eiendomskapital, hvor han har vært ansatt siden 2006. Hovedoppgaver er økonomisk forvaltning og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og enkeltstående sydikater. Røstberg har tidligere erfaring med revisjon fra Ernst & Young AS. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Bodø. Are Duus Carlsen carlsen@union.no Are Duus Carlsen jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie, herunder restrukturering og reforhandling av leieavtaler, og eiendomsutvikling. Duus Carlsen har jobbet i selskapet siden 2009, og har 12 års erfaring som eiendomsbesitter, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer. Han er utdannet industriell økonom fra Høgskolen i Agder og Norske Shipping Akademi. Frode Johansen johansen@union.no Frode Johansen jobber med kjøp av eiendommer/eiendomsselskaper for ulike eiendomsmandater, og har vårt ansatt i UNION Eiendomskapital siden våren 2006. Han var involvert i de aller fleste eiendomskjøpene til Storebrand Eiendomsfond frem til 2008. Han har tidligere erfaring fra DnB NOR hvor han jobbet med finansiering av eiendommer for noen av de største norske eiendomsaktørene fra 1994 til 2006. Johansen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika. Cato S. Hauge hauge@union.no Cato Hauge jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje, gjennom aktiv forvaltning og utvikling av eiendommene. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Hauge har vært ansatt i selskapet siden 2007, og har 13 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og kjøpesentereiendommer. Hauge er utdannet sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Glenn Tore Stray stray@union.no Glenn Tore Stray har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2007. Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Stray har 8 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter. Han har også jobbet som næringsmegler i MeglerCompagniet AS i Oslo og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. 36

ANSATTE I UNION GRUPPEN Jannecke Vinjum UNION Eiendomskapital AS vinjum@union.no Jannecke Vinjum jobber som konsernregnskapssjef i UNION Gruppen, hvor hun har ansvar for konsolidering og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og UNION Gruppen. Hun har vært ansatt i konsernet siden 2009. Vinjum har mer enn 12 års erfaring fra revisjon, herav de siste 10 årene som ansatt i KPMG. Vinjum har også erfaring med forretningsførsel for private investorer og eiendomsselskaper. Vinjum er utdannet revisor fra Handelshøyskolen BI og har tatt høyere revisorstudiet ved NHH. Pål Bolstad UNION Management AS bolstad@union.no Pål Bolstad er partner og daglig leder for UNION Management AS, som tilbyr tjenester innenfor alle tekniske områder rundt eiendom, herunder; eiendomsutvikling, teknisk rådgivning, prosjektledelse, teknisk drift for eier og leietakere. Bolstad har 20 års erfaring innen teknisk drift av næringseiendommer, han har tidligere jobbet som daglig leder i DriftsCompagniet AS, med teknisk ansvar for ca. 1,4 mill. m2 og 12 ansatte. Han har erfaring fra over 50 teknisk due diligence og flere store, og mange små utviklingsprosjekter. Ingar Rognås UNION Management AS rognas@union.no Ingar Rogna s jobber som teknisk forvalter i UNION Management, med ansvar for teknisk drift, prosjektledelse og ra dgiving ved teknisk due diligence. Rognås har vært ansatt i UNION Management siden selskapets oppstart i januar 2010. Han har tidligere jobbet syv år i DriftsCompagniet, vært driftssjef i Aberdeen Property Investors, og arbeidet i Ingeniørbygg. Rogna s har mer enn 15 a rs erfaring innen drift og vedlikehold av næringseiendommer. Kristin Madsen UNION Eiendomskapital AS madsen@union.no Kristin Madsen jobber med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater og eiendomsselskaper. Hovedoppgaver er kontraktsforvaltning, oppfølging av leietakere og eiendomsforvaltning, samt controllerfunksjon for eksterne forvaltere. Hun har tidligere jobbet i eiendomsselskapet Coronado AS, og kommer fra stillingen som teamleder for kontraktsforvaltning i ForvaltningsCompagniet AS. Madsen har til sammen 16 års erfaring innen kontrakts- og eiendomsforvaltning. Anette Rafteseth UNION Eiendomskapital AS rafteseth@union.no Anette Rafteseth er Investment Management Trainee i UNION Eiendomskapital og bistår ledelsen med etablering av nye eiendomsprodukter, samt ved oppfølging av den eksisterende forvaltningen i selskapet. Anette har en bachelor i Økonomi og Ledelse fra Handelshøyskolen BI, og en master i Business Analysis and Consulting fra University of Strathclyde i Glasgow, Skottland. Marius Alfredsen UNION Eiendomskapital AS alfredsen@union.no Marius Alfredsen har ansvar for konsolidering og rapportering av eiendomsfondet Union Eiendomsinvest Norge ASA og enkeltstående eiendomssyndikater. Alfredsen har mer enn 9 års erfaring fra revisjon hos Deloitte og egen praksis. Han har også erfaring med forretningsførsel for ulike selskapsstrukturer innenfor finans og eiendom. Alfredsen er utdannet siviløkonom og statsautorisert revisor ved Norges Handelshøyskole. Erik Thoresen UNION Management AS thoresen@union.no Erik Thoresen jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for teknisk drift av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles-og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010. Han har fra 2006 jobbet i DriftsCompagniet AS med tilsvarende oppgaver og før 2006 har han erfaring fra Marius Management AS som driftsleder og OBOS som vaktmester. Thoresen har 23 års erfaring innen drift og vedlikehold av bolig og næringseiendommer. Jan Sørlie UNION Management AS sorlie@union.no Jan Sørlie jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for den daglig tekniske driften av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010.Han har tidligere jobbet i DriftsCompagnet AS fra 2005, Marius Mangement AS fra 2001 og Saga Petrolium AS fra 1997 med tilsvarende oppgaver. Sørlie har 25 års erfaring som elektriker og bas på større byggeprosjekter. Han er også utdannet som Driftsøkonom. Thor Hornburg UNION Management AS hornburg@union.no Tor Hornburg jobber som teknisk forvalter i UNION Management med ansvar for teknisk drift, eiendomsutvikling og prosjektledelse. Hornburg har 28 års erfaring innen eiendomsforvaltning, herunder eiendomssjef for Telenor Arena, tidligere partner i ForvaltningsCompagniet, Senior Manager i ISS Facility Services divisjon eiendom, og deltok i utviklingen av Aker Brygge fra skipsverft til et nytt bydelsområde. Hornburg er utdannet bedriftsøkonom fra Handelshøyskolen BI. Kristin Vollan UNION Investorservice AS vollan@union.no Kristin Vollan har hovedansvaret for UNION Investorservice som leverer regnskapsrapporter for UNIONs syndikater og investeringer. Hun har vært ansatt i UNION Eiendomskapital AS siden mars 2010. Vollan har 20 års erfaring med økonomistyring, regnskaps og skatterapportering av private selskaper og investeringsselskaper. Tidligere jobbet hun hos Ness, Risan og Partners AS med rapportering av selskapets shipping- og eiendomsfond. Kristin er utdannet ved Handelshøyskolen BI, og har regnskapsførerautorisasjon fra Finanstilsynet. 37

ANSATTE I UNION GRUPPEN Terje Nesbakken UNION Corporate nesbakken@union.no Terje Nesbakken er daglig leder i UNION Corporate AS og Partner i UNION Gruppen AS. Han har ansvaret for finansiell og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av offentlige og private emisjoner. UNION Corporate fokuserer på eiendomsrelaterte prosjekter, men utfører også tjenester innen andre bransjer. Nesbakken er utdannet Siviliøkonom fra Handelshøyskolen BI og har 15 års erfaring med finansiell rådgivning og corporate finance. Nesbakken kom fra stillingen som leder for eiendomsavdelingen i First Securities AS før han begynte i UNION Gruppen i februar 2010. Johan Hamre UNION Corporate hamre@union.no Johan Hamre jobber i UNION Corporate med finansiellog strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av eiendomsselskaper og -emisjoner. Hamre har tidligere jobbet tre år deltid som analyseassistent/junioranalytiker i UNION Gruppen, men er nå fulltidsansatt i UNION Corporate. Hamre fullfører siviløkonomstudiet ved Handelshøyskolen BI, samt en MSc i Real Estate Finance ved University of Amsterdam, til sommeren. Pål Strømskroken UNION Capital stromskroken@union.no Pål Strømskroken jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2011. Strømskroken har flere a rs erfaring med salg av kapitalforvaltning og har tidligere jobbet bla. som aksjemegler hos Danske Markets / Fokus Bank. Han er utdannet med en Bachelor of Arts In Business & Management fra Heriot Watt University i Skottland og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Håkon Sundbye UNION Corporate sundbye@union.no Håkon Sundbye jobber som rådgiver i UNION Corporate med fokus på M&A rådgivning og tilrettelegging av eiendomsprosjekter. Han har vært ansatt i konsernet siden 2006, hvorav de fire første årene i UNION Eiendomskapital der han jobbet med produktutvikling, eiendomstransaksjoner og fondsforvaltning. Tidligere jobbet han i OBOS med investeringsanalyse, prosjektoppfølging og prosjektfinansiering. Sundbye er utdannet Msc Real Estate Investments fra CASS Business School i London. Jarle Villumstad UNION Capital villumstad@union.no Jarle Villumstad er partner i UNION Gruppen, med lang erfaring fra det norske eiendomsmarkedet. Han var sentral i etableringen av Aberdeen Property Investors, og har der bl.a. hatt ansvaret for kapitalforvaltningen av Nordea Livs eiendomsportefølje (verdi ca. 2,2 mrd.). Fra tidligere har han erfaring fra forskjellige stillinger innen det norske eiendomsmarkedet, bl.a. som eiendomssjef i Norske Liv. Utdannet statsaut. eiendomsmegler fra BI og sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Helge Kjenner Mathisen UNION Capital mathisen@union.no Helge Kjenner Mathisen jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2011. Han har 6 a rs erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter med hovedfokus på eiendomsprosjekter. Har tidligere jobbet bla. i Verdispar Securities ASA og Storebrand Kapitalforvaltning. Han er utdannet fra University of Louisville, KY. Autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. William Wittusen UNION Corporate wittusen@union.no William W. Wittusen jobber som rådgiver i UNION Corporate med fokus på M&A og tilrettelegging av eiendomsprosjekter. Han har vært ansatt i konsernet siden 2005, hvorav de fem første årene i UNION Eiendomskapital der han jobbet med produktutvikling, eiendomstransaksjoner og fondsforvaltning. Tidligere jobbet han med forretningsutvikling i eiendomsselskapet Mapeley i London. Wittusen har en Bachelor-grad i finans og økonomi fra University of Denver i USA. Erik Dagslett UNION Capital dagslett@union.no Erik Dagslett jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2010. Han har mer enn 12 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter og har tidligere jobbet bla. I Orkla Finans. Dagslett er utdannet fra BI og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Einar Futsæther UNION Capital esf@union.no Einar Futsæther jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting i UNION Capital. Han har fem års erfaring med salg av kapitalforvaltning, og har tidligere jobbet med salg av diskresjonær forvaltning i Sigmafondene AS og som megler av eiendoms- og shippingprosjekter i Pareto Project Finance AS. Futsæther har en BSc grad i Samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen, og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. 38

ANSATTE I UNION GRUPPEN Gunnar Selbyg UNION Gruppen Leder analyseavdelingen selbyg@union.no Gunnar Selbyg er ansvarlig for løpende overvåking av eiendomsmarkedet og arbeider med analyse- og informasjonsrelaterte oppgaver for kunder og medarbeidere i UNION Gruppen. Selbyg er utdannet siviløkonom og har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling fra mai 2008. Han har tidligere arbeidet ca. ni år som henholdsvis analysesjef og KAM i Prognosesenteret AS. Siv Blanca Bjørge-Ask UNION Gruppen Juridisk direktør sba@union.no Siv Blanca Børge-Ask er advokat og juridisk direktør i UNION Gruppen AS med datterselskaper. Børge-Ask er ansvarlig for den juridiske rådgivningen innenfor konsernets ulike virksomheter, herunder verdipapirkonsesjonsmessige forhold og Corporate Governance. Børge-Ask har juridisk embetseksamen fra Universitet i Oslo og har tidligere erfaring som advokat og dommerfullmektig. De siste 13 a rene har hun arbeidet som advokat i Storebrands konsernjuridiske avdeling, hvor hun var juridisk direktør de tre siste årene. Marianne Meyer Morris UNION Gruppen Regnskapssjef morris@union.no Marianne Meyer Morris er regnskapssjef i UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper, hvor hun har vært ansatt siden 2006. Morris har mer en 30 års arbeidserfaring med økonomi, regnskap og administrasjon. Herunder 20 år som financial manager i Opticom ASA og tilhørende morselskaper. Morris er utdannet ved Handlesskolen i Trondheim og ved Handelshøyskolen BI. Isabella M. S. Staubo UNION Gruppen Markedssjef staubo@union.no Isabella Staubo er markedssjef for UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper. Hun har tre års erfaring som markedssjef i boligmarkedet for Aktiv Eiendomsmegling og Terra Eiendomsmegling, og fire års erfaring fra Aftenposten. Staubo er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, og har en Cand.mag. grad i kunsthistorie fra Universitetet i Oslo. Nina Molstad UNION Gruppen Leder sekretariat molstad@union.no Nina Molstad er leder for sekretariatet i UNION Gruppen med hovedansvar for sentralbord, resepsjon og hele sekretariatsfunksjonen. Hun har vært ansatt siden 2001. Hun har tidligere jobbet flere år som butikkselger innen interiør med innkjøpsansvar. Hun har 3 årig videregående utdannelse ved Handel- og kontorlinjen. Annbjørg Osnes UNION Gruppen Sekretær osnes@union.no Annbjørg Osnes er salgs- og markedsføringsutdannet, med flere år fra eiendomsslag og selvstendig næringsdrivende. Annbjørg begynte hos UNION som vikar med ansvar for administrasjonen i 2007 og fast ansatt som sekretær fra 2008. Julie Meldgaard Ranvig UNION Gruppen Sekretær ranvig@union.no Julie Ranvig jobbet som vkar i sekretariatet i UNION Gruppen fra oktober 2010 og ble fast ansatt som sekretær/resepsjonist i januar 2011. Julie har tidligere jobbet 2 år deltid som regnskapasmedarbeider i Hydro Design ANS. Anna Matson UNION Gruppen matson@union.no Anna Matson vikarierer som sekretær/resepsjonist. Anna har bakgrunn fra salg og kundeservice og har blant annet studert tysk i Berlin. Robert Nystad UNION Gruppen nystad@union.no Robert Nystad arbeider deltid som analyseassistent i UNION Gruppen, hvor han bistår analyseteamet og har hovedansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner samt andre ad hoc oppgaver. Han har tidligere arbeidet for First Securities AS som møtebooker. Nystad fullfører BSc i Økonomi og Administrasjon på Handelshøyskolen BI våren 2011, og skal starte på Masterstudier til høsten. 39

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no UNION GrUppeN Graf