ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Kim Lund Vatne Tertnesflaten 43 5114 TERTNES Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200915021/4 EBYGG 5210 170210 KNNO AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 186 Bnr 76 Tiltakets adresse : Tertnesflaten 43 Tiltakets art : Bruksendring fritidsbolig Tiltakshaver : Kim Lund Vatne Saken gjelder: Det ble den 02.04.04 gitt samtykke til melding for oppføring av et tilbygg til fritidsbolig på eiendommen. Bygningsmyndighetene besiktiget tiltaket den 14.05.09, og det ble da konstatert at bygget avvek vesentlig fra godkjente tegninger i meldingen, som viste fasader før og etter oppføring av tilbygg. Avviket består i at taket er løftet og det er innsatt vinduer i 2. etasje mot sørvest. Takutstikk i nordøst er ført lengre ut enn godkjent. Videre er det oppført en terrasse på en grunnmur mot sørvest. Det kan også se ut til at det er innsatt dør og vinduer i kjeller mot sørøst. Videre er bygningsmyndighetene kjent med at fritidsboligen benyttes som helårsbolig. Det søkes nå om oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig, samt bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra byggeforbud og plankrav i kommuneplanens arealdel. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven plandel 11-6, jf. Kommuneplanens bestemmelser 1 og 28 og plan- og bygningsloven 66 avslås søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig, samt bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som "Byggeområde" hvor plankrav gjøres gjeldende. Videre ligger boligen innenfor 25-metersbeltet langs sjøen der det ikke er tillatt med oppføring av nye bygninger, vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger og tiltak som gir vesentlig terrenginngrep. Eiendommen inngår i planforslag 17170000. Saken er imidlertid stilt i bero etter avtale, og status pr 26.08.08 var at saken fortsatt var i bero og ingen tilbakemelding var mottatt. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med byggeforbudet og plankravet. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 19-2 kan gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 2008 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis ikke dispensasjon fra plankravet og byggeforbudet. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Roald Tertnes. Merknadene går i hovedsak på det ikke må dispenseres fra plankravet og byggeforbudet, da området er under regulering og at det ikke kan avgjøres på en forsvarlig måte uten plan. Videre heter det i merknaden at bruksendring medfører økt kloakkutslipp i en sone som ikke er tillatt og at forholdene må være brakt i orden før endring kan tillates, samt at bruksendringen også betinger deltagelse i felles anlegg som trengs for bruksendringen. Uttale/krav fra andre myndigheter: Søknaden er ikke oversendt Fylkesmannen i Hordaland for uttalelse, da det gis avslag på søknaden. En kopi av vedtaket oversendes Fylkesmannen for klagevurdering. Atkomst/avkjørsel: Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig atkomst. Side 2 av 5
Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses for å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med plan- og bygningsloven 65 og 66 nr 2, jfr VA-etatens forhåndsuttalelse dat 16.09.09. Det heter i uttalelsen at det forutsettes at tiltakshaver har sikret seg nødvendige rettigheter dersom bygget er tilknyttet off. ledningsnett via private fellesledninger. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det søkes nå om oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig, samt bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig. Arbeidene er igangsatt, men søknaden må likevel vurderes som om det var søkt på forhånd. Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som "Byggeområde" hvor plankrav gjøres gjeldende. Videre ligger boligen innenfor 25-metersbeltet langs sjøen der det ikke er tillatt med oppføring av nye bygninger, vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger og tiltak som gir vesentlig terrenginngrep. En godkjenning av tiltaket er følgelig avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet og plankravet. Det søkes om dispensasjon fra byggeforbudet og plankravet. Eiendommen inngår i planforslag 17170000. Saken er imidlertid stilt i bero etter avtale, og status pr 26.08.08 var at saken fortsatt var i bero og ingen tilbakemelding var mottatt. Det heter i søknaden at det ved bruksendring til helårsbolig ikke vil frata allmennheten noen form for tilkomst til sjøen, da det ikke er mulig å komme til sjøen ved den del av tomten som bygningen er oppført på. Hensynes bak byggeforbudet er blant annet å sikre tilgjengelighet til strandsonen for allemennheten fra land og sjø, og begrense ytterligere nedbygging av uberørte deler av strandsonen som er egnet for allemen bruk eller hvor andre samfunnsinteresser tilsier at det ikke bygges. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt 28 heter det: "Innenfor den funksjonelle strandsonen er det et overordnet mål å ta vare på og å videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel." Videre heter det: "Hver enkelt sak skal vurderes i forhold til grønnstruktur, landskap, estetikk, bygningsmiljø og kulturminner." Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 2008 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis ikke dispensasjon fra plankravet og byggeforbudet. Fagetaten er videre av den oppfatning at tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven 66, med hensyn til atkomst til eiendommen, da det ikke er dokumentert at eiendommen er sikret Side 3 av 5
lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel, eller ved tinglyst dokument eller på annen måte er sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200915021. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Kathrine Njåstad - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppekoordinator Kopi: Roald Tertnes, Kistebakkane 34, 5137 MJØLKERÅEN Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5