Arkiv: 57/67 Arkivsaksnr: 2015/2400-7 Thomas Hermstad-Pedersen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 57/67 - Liavegen 77 - klage på vedtak - søknad om dispensasjon - garasje/bolig Rådmannens innstilling: Klage på vedtak i delegert sak 62/16 tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for videre behandling Vedlegg: Vedlegg: 57/67 - Dispensasjonssøknad om bygging av frittliggende sokkel 57/67 - Kvittering for nabovarsel 57/67 - Kart 57/67 - Fasadetegning 57/67 - Bilder 57/67 - Naboerklæring 57/67 - Foreløpig svar på søknad om igangsettingstillatelse 57/67 - Referat - 23.09.15 57/67 - Henvendelse fra søker, 18.11.2015 57/67 - Liavegen 77 - avslag på søknad om dispensasjon - garasje 57/67 - Klage på avslag på søknad om dispensasjon Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel Malvik kommune 2010-2021 Sammendrag: Det er søkt dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om størrelse på garasjer. Søker ønsker å bygge en garasje som er 100 m 2 i bruksareal, 50 m 2 mer enn planen åpner for. Søker
ønsker også å etablere en boenhet til utleie i garasjens sokkel. For den aktuelle eiendommen stilles det krav om 300 m 2 egnet uteoppholdsareal (MUA) per boenhet, og 50 m 2 per «utleieenhet», jf. punkt 2.6 Fortetting. Søker ble tidlig i saksbehandlingen informert om at kommunen mener at en boenhet i sokkelen på en frittliggende garasje ikke er ment å tolkes som en «utleieenhet» i denne sammenhengen, selv om enheten skal brukes til utleie, og at «utleieenhet» her kun er ment å gjelde en mindre, selvstendig boenhet i enebolig/tomannsbolig, hvor bygningen fremdeles fremstår som en enebolig/tomannsbolig, og at det derfor vil stilles samme krav til MUA for denne boenheten som for en alminnelig enebolig. Dette forholdet ble motsagt av søkeren, og med bakgrunn i søkers argumentasjon ble forholdet gjenstand for en ny vurdering. Etter en gjennomgang av kommuneplanens arealdels punkt 2.6 Fortetting ble det avdekket dårlig sammenheng i bestemmelsens ordlyd og definisjonsbruk. Rådmannen har fremdeles den samme oppfatningen av intensjonen bak bestemmelsen, men i og med at bestemmelsen er såpass uklar, var det vanskelig å argumentere for dette synet på en adekvat måte. Kommunen ble oppmerksom på at saken kunne behandles uavhengig av dette forholdet, da det uansett var andre forhold i saken som tilsa at søknaden burde avslås. For å unngå unødvendig lang saksbehandlingstid ble søknaden derfor behandlet, uten at det ble tatt stilling til ovennevnte forhold. 23.02.2016 ble det fattet et vedtak om avslag på søknaden. Vedtaket ble påklaget 15.03.2016. Klagen omhandler hovedsakelig bemerkninger om forskjellsbehandling og feilaktig dispensasjonsvurdering. Rådmannen mener at det ikke er forskjellsbehandlet i saken, men at vurderingen som ble lagt til grunn for avslagsvedtaket er noe mangelfull og til dels feilaktig. Rådmannen mener likevel at vedtaket bør opprettholdes, da en ny behandling, om enn med en annen begrunnelse, vil gi det samme vedtaket. Saksopplysninger Den 22.06.205 mottok kommunen søknad om dispensasjon. Søknaden ber kun om en vurdering av dispensasjonsforholdet. Det er ikke søkt om tillatelse til ev. igangsettelse. 17.08.2015 oversendte kommunen et foreløpig svar til søker, se vedlegg. Med det foreløpige svarbrevet ønsket kommunen å påpeke enkelte utfordringer i saken, og å gi søker anledning til å endre eller trekke søknaden før en ev. behandling. 23.09.2015 ble det avholdt et møte mellom søker og saksbehandler, se referat av 24.09.2015. 18.11.2015 kom det en henvendelse fra søker, med ønske om at det skulle gjøres en ny vurdering i saken. 23.02.2016 ble det fattet vedtak om avslag på søknaden. 15.03.2016 ble det mottatt en klage på avslagsvedtaket.
Vurdering Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om størrelse på garasjer. Søker ønsker å bygge en garasje som er 100 m 2 i bruksareal, 50 m 2 mer enn planen åpner for. Søknaden ber kun om en vurdering av dispensasjonsforholdet. 3.1, 2) Garasjer i boligområder, andre del: «Størrelse på garasjer skal avpasses tomtestørrelse og bygningsvolum på den enkelte tomt og helheten i omgivelsene. Maksimal størrelse skal være 50 m² BRA» Tiltaket som er skissert i søknaden omfattes av et garasjebygg med boenhet i sokkel, hvor grunnflate er 50 m 2 og det totale bruksareal utgjør 100 m 2. Byggets mønehøyde over gjennomsnittlig terreng er 5.5 m. Kommuneplanens arealdel sier at det, for den aktuelle eiendommen, stilles krav om 300 m 2 MUA per boenhet, og 50 m 2 per «utleieenhet», jf. punkt 2.6 Fortetting. Søker ble tidlig i saksbehandlingen informert om at kommunen mener at en boenhet i sokkelen på en frittliggende garasje ikke er ment å tolkes som en «utleieenhet» i denne sammenhengen, selv om enheten skal brukes til utleie, og at «utleieenhet» i kommuneplanens arealdel kun er ment å gjelde en mindre, selvstendig boenhet i en enebolig/tomannsbolig, hvor bygningen fremdeles fremstår som en enebolig/tomannsbolig, i tråd med bygningstypene i NS3457, og at det derfor vil stilles samme krav til MUA og antall parkeringsplasser for denne boenheten som for en alminnelig enebolig i det samme området. Tomten har en størrelse på ca. 800 m 2. Etter utbygging av garasje vil det gjenstå ca. 590 m 2 med ubebygd areal. Medregnet kravet til totalt 6 parkeringsplasser, hvorav 2 dekkes inn i garasjen, vil det gjenstå ca. 530 m 2. Tar man da med i betraktning at tomten ligger i skrått terreng, så fremstår det som tydelig at det ikke er mulig å tilfredsstille kravet på 600 m 2 MUA. Hensynet bak bestemmelsen om et minstekrav til egnet uteoppholdsareal er å sikre at alle beboere har tilgang på tilstrekkelig bokvalitet. Dette kravet anses også som et ledd i kommunens arbeid med å ivareta folkehelsen i planarbeid. Rådmannen mener at dette tiltaket medfører at hensynet bak denne bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det er også verdt å nevne at det for eiendommer i fortettingssone C kun er åpnet for å etablere eneboliger og tomannsboliger, jf. tabell i punkt 2.6 Fortetting. Dersom garasjen etableres med en boenhet i sokkelen vil det kunne diskuteres hva som er hovedfunksjonen i bygningen, og dermed også hvilken bygningstype som gjelder. For et garasjebygg med boligfunksjon vil det være aktuelt å se til bygningstypen 199 Annen boligbygning/sekundærbolig, og tiltaket vil derfor, etter Rådmannens skjønn, også kreve dispensasjon fra denne bestemmelsen. Søker mener at garasjens boenhet går inn under det samme som «utleieenhet» i kommuneplanens arealdel. På bakgrunn av søkers argumentasjon ble forholdet gjenstand for en ny vurdering. Etter en gjennomgang av kommuneplanens arealdels punkt 2.6 Fortetting ble det avdekket dårlig sammenheng i bestemmelsens ordlyd og definisjonsbruk. I kommuneplanens arealdel er det brukt ulike ord for det som kan diskuteres å være ment som det samme. «Bileilighet», «utleieenhet» og «hybelleilighet» er eksempler på slike ord. I punkt 2.6 Fortetting finner man en definisjon av «hybelleilighet»: «Hybelleilighet er en selvstendig boenhet som har alle nødvendige boligfunksjoner. Egen boenhet knytter seg i denne sammenheng hovedsakelig til selvstendige boenheter adskilt fra eventuell primærenhet, eller hybel som en del av hybelhus». I selve bestemmelsen finner man ikke igjen dette ordet, kun ordet «utleieenhet». Rådmannen går her ut ifra at dette er ment å bety det samme, men samtidig er planens definisjon av «hybelleilighet» vanskelig å tolke entydig, enn så lenge det kun er ordet «primærenhet» som
hindrer definisjonen fra å være prinsipielt helt lik den generelle definisjonen for alle selvstendige boenheter. Da står man igjen med hva som er definisjonen av «primærenhet», og deretter «sekundærenhet». I kommuneplanens arealdel finner man også en definisjon av «hybel», og der er begrepet «primærleilighet» brukt. Dette gjør det nærliggende å tro at «primærenhet» og primærleilighet» er to forskjellige ord for det samme. Av dette kan det trekkes slutningen at «utleieenhet» her er ment å bety det samme som både «hybelleilighet», «bileilighet» og «sekundærleilighet». Rådmannen mener fremdeles at intensjonen bak bestemmelsen er at det med «utleieenhet» er ment en selvstendig boenhet i egen bolig. At bestemmelsen er såpass uklar gjør det likevel vanskelig å argumentere for at dette ikke også kan gjelde boenheter i frittliggende bygg. Søker argumenter blant annet med at det i definisjonen av «hybelleilighet» står at boenheten skal være nettopp adskilt fra «primærenheten». Rådmannen mener at det her er implisitt at det gjelder én og samme bygning, og at det med «adskilt» menes at det ikke skal være gjennomgang mellom enhetene at det ikke skal være mulig å komme seg fra den ene delen av boligen til den andre, uten å gå ut i friluft eller gjennom fellesarealer. Kommunen ble oppmerksom på at saken kunne behandles uavhengig av dette forholdet, da det uansett var andre forhold i saken som tilsa at søknaden burde avslås. For å unngå unødvendig lang saksbehandlingstid, som følge kommunens vanskeligheter med å tolke egne bestemmelser, ble søknaden derfor behandlet uten at det ble tatt stilling til ovennevnte forhold. 23.02.2016 ble det fattet et vedtak om avslag på søknaden. Vedtaket ble påklaget 15.03.2016. Rådmannen vil her ta for seg klagens hovedpunkter med påfølgende kommentarer, noe sammenfattet og omskrevet: 1. Klager: Det oppleves som tilfeldig og lite forutsigbart at det i begrunnelsen for vedtaket bringes frem helt nye argumenter, og at tidligere argumentasjon ikke nevnes i det hele tatt. Rådmannen: Rådmannen mener også at saksbehandlingen burde ha vært mer forutsigbar, og at søker burde vært forelagt alle de viktigste momentene i saken før den ble behandlet. Rådmannen har også forståelse for at saksbehandlingen kan virke tilfeldig når man ikke kjenner igjen begrunnelsen for vedtaket med den som er gitt i tidligere korrespondanse. Rådmannen vil likevel påpeke at søker hadde argumentert imot den begrunnelsen som omhandlet MUA-krav, og at vedtaket som er påklaget ble fattet på et annet, selvstendig grunnlag, uten å argumentere for kommunens synspunkt i dette forholdet. Dette ble gjort for unngå unødvendig saksbehandlingstid som følge av kommunens utfordring med å tolke egne bestemmelser. Rådmannen ser i ettertid at dette burde blitt håndtert på en annen måte. 2. Klager: Det er oppført flere tiltak langs Liavegen med samme avstand til veg som for vår garasje. Det oppleves derfor ikke som likebehandling når det argumenteres for at tiltaket kommer for nært vegen. Rådmannen: Hver enkelt sak behandles ut fra den informasjon som til enhver tid foreligger. Nå som det foreligger informasjon om planlagt utbygging av gang- og sykkelfelt er det ikke gitt at det kan bygges garasjer nærmere vegen, selv om det tidligere er gitt tillatelse til etablering av støttemurer der. Dette forholdet kan kanskje likevel anses å være mindre relevant for behandlingen av forholdet det er søkt om dispensasjon fra ved en ev. tillatelse kunne kommunen heller ha løst dette punktet ved å informere om at garasjen må plasseres lengre inn på tomten ved søknad om igangsettelse.
3. Klager: Argumentasjonen i dispensasjonsvurderingen viser ikke til hensikt bak bestemmelsen. Rådmannen: Rådmannen er enig med søker om at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensert fra ikke er godt nok beskrevet. Det er i begrunnelsen kun vist til den materielle størrelsen på avviket, ikke hvordan dette medfører at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Hensikten med bestemmelsen er at det ikke skal bygges garasjer som oppleves som for store eller ruvende i omgivelsene de bygges i. Her gjelder ikke bare en mangelfull beskrivelse av hensynene bak bestemmelsen, men Rådmannens vurdering blir også annerledes når dette tas i betraktning. Rådmannen ser ikke lenger at finnes grunnlag for å hevde at hensynene bak denne bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt med dette tiltaket, og vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra denne bestemmelsen er derfor til stede. Det er også verdt å påpeke at dersom det ikke var tiltenkt en boenhet i garasjens sokkel, så ville det med stor sannsynlighet kunne unngås at arealet i sokkelen i det hele tatt skulle medregnes som bruksareal, jf. SAK10 3.1 bokstav b: «Bygningen kan oppføres i inntil en etasje og kan i tillegg være underbygget med kjeller uten at kjeller blir å medregne i bruksarealet for bygningen». I et slikt tilfelle ville behovet for dispensasjon falle bort. Konklusjon: Rådmannen mener at det ikke er forskjellsbehandlet i saken, men at vurderingen som ble lagt til grunn for avslagsvedtaket er noe mangelfull og til dels feilaktig. Selv om mye av begrunnelsen som ble lagt til grunn for vedtaket nå faller bort, og at vedtaket derfor kan vurderes som gjenstand for omgjøring eller oppheving, mener Rådmannen likevel at vedtaket bør opprettholdes. Dette fordi det fremstår som sannsynlig at en ny administrativ behandling vil gi det samme vedtaket. En ny behandling av søknaden vil legge til grunn at tiltenkt bygning vil utløse samme krav i kommuneplanens arealdels punkt 2.6 Fortetting som en enebolig. Det anses derfor som hensiktsmessig, for både søker og kommunen, å få avgjort saken i en klagebehandling så fort som mulig, fremfor å oppheve vedtaket og starte en ny behandling.