Namsos kommune Eiendomsavdelingen Saksmappe: 2007/9877-2 Saksbehandler: Svein Flasnes Saksframlegg Husleie 2008 på kommunale boliger i Namsos. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos formannskap Namsos kommunestyre Rådmannens innstilling 1. I alle kommunens boliger skal husleien fastsettes etter husleielovens bestemmelser som er justering mot indeks og tilpassing til gjengs leie. 2. Gjengs leie skal som hovedprinsipp ta hensyn til kommunens faktiske kostnader og investeringer gjort siden leien sist ble regulert til gjengs leie. (selvkost) 3. For alle nye boligprosjekter skal husleien fastsettes etter prinsippet om dekning av selvkost. Eventuell subsidiering av husleie skal skje gjennom statlig og eventuell kommunal bostøtteordning. 4. Husleiesatser for 2008 vedtas i henhold til vedlagte forslag datert 30. okt 2007.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat X 23.10.2007 Fastsettelse av kostnadsriktig/ gjengs husleie i kommunale omsorgsboliger Vedlegg: 1 Kommunestyrets sak 0085/03 Fastsetting av kostnadsriktig/ gjengs husleie i kommunale omsorgsboliger 2 Husleieregulering av 21. nov 05 fra advokat Ivar Hustad 3 Husleieberegning mot budsjett for 2008, datert 30. okt. 2007. 4 Forslag til husleie 2008, datert 30. okt. 2007. 5 Notat om bostøtteberegninger. Saksopplysninger Bakgrunnen for denne saken er at en ser at Namsos kommune subsidierer sine leietakere over eiendomsbudsjettet. Dette viser seg ved at det blir underskudd på enkelte områder som i utgangspunktet ikke skulle belaste kommunens økonomi. Til å forberede en helhetlig sak har rådmannen satt ned en arbeidsgruppe bestående av Aase Flakken fra servicekontoret ( bostøtte), Jan Arne Alstad økonomi og Svein Flasnes eiendomssjef. Forholdet har vært tatt opp tidligere i Kommunestyrets sak 0085/03 Fastsetting av kostnadsriktig/ gjengs husleie i kommunale omsorgsboliger den 11.12.03. I saken ( Vedlegg 1 ) er det redegjort for prinsipper for fastsetting av husleie i henhold til NOU 1997:17. Regneeksemplet som den gang ble fremlagt er som følger: Tekst Sats Sykeheimen Østre Klinga Vestre Havn Vikatunet Ø+K+VH Sykeheimen Østre Klinga Vestre havn Vikatunet Ø+K+VH Investering 53 000 000 109 700 000 27 500 000 16 478 000 9 300 000 153 678 000 Tilskudd 13 600 000 12 600 000 4 200 000 1 890 000 2 100 000 18 690 000 Egenfinans 39 400 000 97 100 000 23 300 000 14 588 000 7 200 000 134 988 000 Antall enheter 36 72 24 21 9 117 Sum pr.bolig 1 094 444 1 348 611 970 833 694 667 800 000 1 153 744 Avskrivning 1 % 10 944 13 486 9 708 6 947 8 000 30 141 Kapitalkostnad 5 % 54 175 66 756 48 056 34 386 39 600 149 199 Teknisk drift 2,0 % 21 889 26 972 19 417 13 893 16 000 60 282 Total kostand pr. år 87 008 107 215 77 181 55 226 63 600 239 622 Månedlig husleie 7 251 8 935 6 432 4 602 5 300 6 656 Husleie 2007 5810 5810 5810 4230 Husleie 2007 er nå tilføyd for å vise hvor vi ligger i dag. For sammenligningens skyld nevnes at konsumprisindeksen fra august 2003 til 2007 har øket med 5,27 % som på kr 6 656 (snittet ovenfor) ville gitt kr 7 007,-.
Rådmannen innstilte den gang slik: 1. Namsos kst vedtar innføring av gjengs husleie for omsorgsboliger fra 01.01.04. Husleien fastsettes ut fra prinsipp om kostnadsriktig husleie i henhold til NOU 1997:17, dog slik at det er de gjennomsnittlige anleggskostnader for kommunens omsorgsboliger som legges til grunn ved beregningen. Husleien er til dels differensiert ut fra antall kvm og blir ut fra dette slik: Vestre Havn bs-senter, 45 kvm, 6.656/mnd Namsos bs-senter(østre), 45/72 kvm, 6.656/mnd Otterøy bs-senter, 15 kvm, 3.000/mnd Otterøy bs-senter, 25 kvm, 3.697/mnd Klinga bs-senter, 45 kvm, 6.656/mnd Klingbo, 45 kvm, 6.656/mnd Klingenbergv 6, 45 kvm, 6.656/mnd Åkertun/skogtun 15 kvm, 3.000/mnd Økning av husleien forutsettes gjort i henhold til eventuelle begrensninger som foreligger i forholdet mellom Namsos kommune som utleier og den enkelte leietaker. Følgende ble vedtatt: 1. Kommunestyret vedtar en husleieøkning på 6% i kommunale omsorgsboliger fra 01.01.2004. Fra 01-01.2005 er det beregnet en husleieøkning på 3%. Når det gjelder inndekning av reduserte inntekter vises til oppdekning i økonomiplan 2004-2007. 2. Kommunestyret vedtar å avvente rådmannens utredning om endrede organisering og drift av kommunale boliger og eiendommer før bruk av andre kriterier og prinsipper for fastsetting av husleie i kommunale omsorgsboliger eventuelt gjennomføres. 3. Kommunestyret vedtar at oppretting av eget kommunalt fond for bostøtte stilles i bero til endret organisering og drift av kommunale boliger og eiendommer eventuelt er gjennomført. På grunn av at dette vedtaket var ulovlig i følge husleieloven ble det i møte 09.12.2004, sak 0094/04 fattet følgende vedtak: Kommunestyret beklager at Namsos kommune for enkelte leietakere har krevd inn for høy husleie i 2003 og 2004 1. Namsos kommunestyre vedtar at husleieøkningen i 2003 på 3% og 2004 på 6% var satt for høyt i forhold til Husleieloven for enkelte leietakere, og at differansen mellom kommunestyrets vedtak og konsumprisindeksen skal tilbakebetales for de leieforhold det gjelder. 2. Rådmannen gis fullmakt til å utarbeide rutiner slik at Husleielovens bestemmelser vedrørende prisregulering følges til enhver tid for alle leieforhold i Namsos kommune. Dersom kommunestyret ikke vedtar annet skal husleieprisene reguleres i tråd med konsumprisindeksen, en gang pr år. Dette er tatt tilfølge av rådmannen og for mye avkrevd husleie er tilbakebetalt. Leiene som avkreves i dag er kommet fram ved oppjustering basert på konsumprisindeksen og bestemmelsene i husleieloven. Ovennevnte sak av 11.12.03 gjaldt omsorgsboliger. I arbeidsgruppen har vi drøftet og forsøkt å finne en logisk forklaring på hvorfor det tidligere er drøftet gjengs husleie kun mot omsorgsboliger. Vi ser ingen prinsipiell forskjell mellom de
forkjellige gruppene som bo- og service- sentre, omsorgsboliger, sosialboliger, flyktningeboliger eller pensjonistboliger. Alle ovennevnte boliger tildeles etter vedtak basert på lov om sosiale tjenester. Spørsmålet er også drøftet med helse og sosialsjef som deler vårt syn. Unntaket er tjenesteboliger som vi har få av. Totalt har vi 219 boenheter som fordeler seg slik: Type Antall enheter Bo og service- senter 140 Omsorgsboliger 103 Sosialboliger 30 Flyktningeboliger 38 Tjenesteboliger 8 Sum 219 Da vi i utgangspunktet her er interessert i å dekke kommunens kostnader på boligområdet ser vi ingen grunn til å gjøre noen prinsippforskjell mellom tjenesteboligene og øvrige boliger. Gruppen konkluderer med at alle kommunale boliger behandles etter samme prinsipp når det gjelder fastsetting av husleie. Dagens leieavtaler har bestemmelser om at regulering skal skje etter husleielovens bestemmelser og indeks. Det er vurdert om det var mulig å si opp husleieavtalene og så inngå nye avtaler, men dette er ikke juridisk holdbart i følge kommunens advokat. En har kun å forholde seg til husleielovens 4. Det vil si indeksregulering og justering til gjengs leie ( markedsleie) hvert tredje år. Kommunens advokat Ivar Hustad har i brev av 21. november 2005 drøftet spørsmålet om husleieregulering i kommunal boliger. (Vedlegg 2) Han sier bl.a. følgende: Normalt vil vel kommunen kreve, og som regel ha lov til å kreve, dekket de faktiske kostnadene...................... Hvis kommunen bestemmer seg for et selvkostprinsipp, foreslå jeg at det gjøres på følgende måte: a) Det føres et særskilt prosjektregnskap for hvert enkelt byggeprosjekt eller byggekompleks. b) Hvert tredje år fastsettes det en leie basert på budsjett over forventede utgifter det kommende året. c) De mellomliggende to årene reguleres husleien tilsvarende endringen i konsumprisindeksen. Derved vil man hvert tredje år bli à jour med kostnadsprisnivået. Dersom en bestemmer seg for at husleienivået skal heves for eksempel 25 % vil det ta minst 3 år før en har nådd målet for hele bygningsmassen. Dette kommer av at husleieloven har bestemmelse om at justering til gjengs leie først kan kreves etter at avtaleforholdet har vart i minst 2 år og 6 måneder. I tillegg er det 6 måneders varslingstid så derav kommer justering hvert tredje år.
I denne perioden vil en da på grunn av lovens bestemmelser få betydelige forkjeller mellom beboere som har like boliger. Nye leietakere gis Gjengs leie, og løpende avtaler reguleres til gjengs leie så snart det er anledning til dette. Dette vil virke mest urettferdig jo større sprang en ønsker å ta. Etter 3 år er en imidlertid tilnærmet på samme nivå. Helt likt vil det aldri bli om en følger husleielovens bestemmelser. Beregning av nødvendig husleieøkning er gjort i vedlegg 3, Husleieberegning mot budsjett for 2008. Her har en tatt utgangspunkt i budsjett for 2008 med tillegg av kapitalkostnader tillagt for alle bygg. For noen områder er det gjort fratrekk for Annen bruk enn bolig som er et anslag for husleie til kontorer o.l. som det ikke er rimelig å belaste boligene med. Beregningene gir variert resultat mellom betydelige reduksjoner og økninger, men det viser som forventet at omsorgsboliger på østre er det området hvor vi har størst underdekning å hente inn. Det er hevdet fra Husbanken at kommunene ikke utnytter potensialet i den statlige bostøtteordningen ved å holde husleiene for lave. Maksimum godkjent boutgift i bostøtteberegningene er for en minstepensjonist er kr. 4950,-. For de nyeste bo og service sentrene vil det bety at en prisøkning ikke gir større uttelling på statlig bostøtte. Dette gjelder altså Namsos B& ss ( østre), Klinga B& ss og Vestre havn B& ss ( 117 boenheter).. Otterøy ligger imidlertid så lavt at det der vil generere mer statlig bostøtte for de som er berettiget til støtte ( 13 boenheter). Beregning av bostøtte for forskjellige alternativer er utarbeidet (Vedlegg 5). Økonomi: Rådmannen mener at forutsatt at fremlagte forslag til husleier vedtas og at antallet nye leietakere blir omtrent det samme som de senere år, ca 50, vil dette gi en inntektsøkning omkring 300.000,- kroner. Det ligger en usikkerhet her i når på året vi får nye leietakere som betaler ny husleie. Til orientering vil ikke rådmannen foreta justering av leiene mot indeks i år da indeksendringen kun utgjør 0,42% som tilsvarer ca 25 kr i snitt på husleiene. Det tapet dette utgjør (ca75.000,-) vil bli tatt inn igjen når neste regulering etter indeks blir gjort ved årsskiftet 2008-2009. Vurdering Når det gjelder fastsetting av husleier i fremtiden foreslår en fastsetting mot budsjett hvert tredje år og indeksjustering i mellomliggende år. Etter rådmannens vurdering vil en inndekking av kostnadene (selvkost) gjennom husleien gi en husleie for det enkelte utleieobjekt som ligger innenfor husleielovens øvre terskel for husleie som er gjengs leie. Det vil ta minimum tre år å endre nivået på husleiene grunnet lovens bestemmelser som nevnt ovenfor. På tross av ovennevnte prinsipp om kostnadsdekning foreslår rådmannen en gradvis opptrapping mot målet. Av rimelighetshensyn foreslår en at det gis en lik økning kr 700,- der det er beregnet minst dette som nødvendig økning for kostnadsdekning. Rådmannen vil ellers legge til grunn at
husleiesatser i boliger som benyttes av sosialtjenesten skjermes med en svakere økning, og da begrunnet i leietakernes sosiale situasjon. Pensjonistsenteret og tjenesteboliger gis en økning på henholdsvis 240,- og 580,- kroner pr mnd. En velger ikke å sette ned noen husleier da budsjettet ikke har tatt høyde for å ta inn vedlikeholdsetterslep som tidligere er beregnet i størrelsesorden 4 mill. kr. pr år. Etter rådmannens vurdering av boligene er dagens og ny leie gjengs leie satt slik det fremgår av Vedlegg 4 Forslag til husleie 2008, datert 30. okt. 2007. Dette er rådmannens forslag til husleier for 2008. Rådmannen vurderer det slik at økt uttelling på statlig bostøtte i hovedsak vil komme for beboere i sosialboliger hvor husleien ligger under maks godkjent boutgift. Det samme vil gjelde for pensjonistsenteret og Otterøy Bo og service- senter. Miljømessig vurdering Denne sak har ingen konsekvenser for miljømessige forhold. Konklusjon: Som innstilling.