DE TALJPLAN FOR 20/45 BORÅS EN FROLAN D KOM MUNE PLAN BESKRIVE LSE Bilde 1 Ortofoto som tydelig viser planområdet med eksisterende bebyggelse IN NLEDNIN G Pollen Bygg & Eiendom har på vegne av Boråsen AS ut arbeidet forslag til reguleringsplan betegnet 20/45 Boråsen. Området er i dag en del av Reguleringsplan for Frolands Verk fra 1986. Områd et som omreguleres er i eksisterende reguleringsplan avsatt til bolig. Area ldel av kommuneplanen angir formålet til boligområde. PollenBygg & Eiendom Side1 av 9
H EN SIKT M ED REGULERIN GEN Hensikten med reguleringen er å legge til rette for bygging av frittliggende og konsentrert boligbebyggelse i form av varierte boli gtyper fra eneboliger til en 6-mannsbolig. Det er planlagt til sammen 22 boligen heter innenfor planområdet. Dette inkluderer omregulering av verks ted / butikk til bygning med 5 leiligheter. PLAN OM RÅDE T Området er på ca. 12 500 m 2, hvorav ca. 7000 m 2 blir avsatt til nye boliger og tilhørende utearealer. De øvrige arealer som er med tatt i planen er lekeplass, vegetasjonsskjerm samt tilleggende trafikkarealer som er nødvendige for å sikre atkomst, snøopplag og parkering på en tilfred sstillende måte. Bilde 2 Maskinverksted som er planlagt omdisponert til 5 leiligheter TEKNISKE AN LEGG Atkomst til planområdet skjer direkte fra Fylkesvei 162, hvor eksisterende avkjørsler benyttes. Disse avkjørslene har tilfreds stillende sikt. Parkering foran tidligere maskinverksted vil stenges, slik at trafi kksituasjonen vil bedres. Det legges heller ikke opp til parkering på østsiden av fylkesveien slik det har vært praktisert frem til nå. Den første delen av sydlig adkomstvei reguleres som offentlig vei. Det legges også opp til at fremtidig forlengelse av denne får kommunal standard for mulig senere overtakelse av kommunen. PollenBygg & Eiendom Side2 av 9
Kommunalt vann og avløp med tilfredsstillende kapas itet er tilgjengelig i direkte tilknytning til eiendommen. Det avklares me d Brannvesen om det er ønskelig og nødvendig å anlegge ny brannkum inne i planområdet og eventuelt hvilken plassering denne skal få. Det mest nærligge nde er å plassere brannkum i krysset mellom OV2 og PV2 inne på det som skal bli kommunal veigrunn. NY BEBYGGE LSE Det er planlagt en variert bebyggelse innenfor plan området, og tabellen under angir hvilke boligtyper og antall boligenheter som er planlagt. Delområde Boligtype Antall boligenheter BF1 1 enebolig 1 BF2 1 enebolig med sokkelleilighet / horisontaldelt 2 tomannsbolig BF3 Fremtidig boligområde - BK1 4-mannsbolig 4 BK2 Ombygging verksted 5 leiligheter 5 BK3 6-mannsbolig, eksist bolig rives / flyttes 6 BK4 2 stk 2-mannsboliger 4 Sum antall boligenheter 22 Eksisterende enebolig på 20/45 er planlagt revet eller flyttet til BF1, så den reelle økningen av antall boligenheter er 21, inklu dert omregulering av bruk for eksisterende verksted for Froland Maskinservice på 20/199. Etter møte med Froland kommune 15.05.2013 ble det valgt å trekke ut 3 eneboligtomter å regulere disse som «fremtidig boli gområde». Dette gjøres fordi det vil bli en bedre utnyttelse og terrengtil pasning å se disse tomtene sammen med område vest for planområdet som det via innspill til kommuneplanen er ønskelig å omdisponere til boliger. EKSISTERE N DE BEBYGGE LSE Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet består av verksted / butikk for Froland Maskinservice og bolighus / uthus på 20/45. For førstnevnte er driften opphørt og bygningen står tom. Det er omsøkt brukse ndring til 5 leiligheter, men saksbehandling av denne søknaden er satt på ven t i påvente av detaljregulering av området. Bolig på 20/45 er planlagt revet / flyttet til delo mråde BF1. Eier har undersøkt muligheten for å flytte boligen uten å rive den, og dette er realistisk å gjennomføre. Uthus på eiendommen er planlagt revet. PollenBygg & Eiendom Side3 av 9
FORH OLD TIL EKSISTEREN DE REGULERIN GSPLAN Området er i eksisterende reguleringsplan avsatt ti l boligområde, og er en del av delområde A 5.1 i gjeldende reguleringsplan. Det te delområdet skal i følge påskrift på plankartet inneholde 7 boliger, fordelt på 4 eksisterende og 3 nye ut i fra det tidspunkt reguleringsplanen ble utarbe idet (1986). Denne utnyttelsesgraden er allerede utnyttet. Avgrensning en i dette planforslaget følger avgrensningen mellom boligområde og LNF-områ de i eksisterende plan helt nøyaktig. LNF-området vil ikke bli berørt som følge av omreguleringen. Det er godkjent en omregulering til verksteddrift i forbindelse med etablering av Froland Maskinservice i 1998 (PU sak nr: 58/98), men denne omreguleringen er ikke dokumentert i form av endrin g av plankartet. Bilde 3 Utsnitt av eksiterende reguleringsplan. Omr ådet er betegnet A 5.1, boligområde. FORH OLD TIL KOM MUN EPLAN ENS ARE ALDE L Eiendommen er angitt som boligområde i arealdel av kommuneplanen. Den planlagte bebyggelsen vil videreføre denne bruken. Omreguleringen vil dermed være klart i tråd med kommuneplanens arealdel, og dessuten i tråd med nasjonale retningslinjer om boligfortetting mellom eksisterende bebyggelse. PollenBygg & Eiendom Side4 av 9
Bilde 4 Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Området er betegnet som Boligområde SIKKE R ATKOM ST TIL SKOLE N Planområdet sokner til Froland skolekrets, og plano mrådet ligger ca 3,3 km fra skolen. Skoleveien går langs Fylkesvei 162, Riksvei 42 og Fylkesvei 152, og går fra kryss mellom FV 162 og RV 42 hele tiden på fortau eller gang- /sykkelvei. Skoleveien benyttes av mange barn i dag, og vurderes som sikker. Se kartutsnitt under. PollenBygg & Eiendom Side5 av 9
Bilde 5 Skoleveien fra planområdet og frem til Frol and skole. KON KRET VURDERIN G OPP MOT FROLAND KOM M UNEPLAN FOR 2010-2022 - KOMM UN ES Det er nylig vedtatt ny kommuneplan for Froland kom mune, og denne inneholder bestemmelser og retningslinjer som ersta tter Forskrift om vedtekter til plan- og bygningslovens 79. Til PBL 11-9.5 er det vedtatt funksjonskrav som bl.a. omhandler lek, uteopphold og parkering. Parkeringsdekning Denne reguleringsplanen legger opp til en fordeling mellom felles parkeringsplasser og parkering på egen tomt. BF1, BF3 og BF4 planlegges med parkering på egen tomt med 2 plasser pr boligenhet. BF2 planlegges med en parkeringsplass pr boligenhet på egen tomt og en pl ass pr boligenhet på PP2. BK1 og BK2 skal benytte PP1 som har 18 plasser. BK3 skal benytte PP2 som har 19 plasser. BK4 planlegges med parkering på ege n tomt med en plass pr bolig og en plass i PP2. Totalt gir dette 51 parker ingsplasser fordelt på 25 boliger. Dette gir en parkeringsdekning på like over 2 parke ringsplasser pr. bolig, noe som skulle tilfredsstille kommuneplanens krav til parkering, ettersom noen av leilighetene vil være under 85 m 2, og dermed kreve 1,5 p-plasser pr. bolig, PollenBygg & Eiendom Side6 av 9
mens leilighetene over 85 m 2 krever 2 p-plasser. Krav til biloppstillingsplasse r vil dermed overholdes. Uteoppholdsareal og lek Det opparbeides felles lekeplass på 200 m 2 inne i planområdet. Denne lekeplassen vil være delvis naturlekeplass og delvi s en tradisjonell sandlekeplass for de minste barna. Ellers er det sv ært kort vei til lekemuligheter i naturen og rekreasjonsområder ved Boråstjenna. Når det gjelder areal for uteopphold stilles krav om 35 m 2 pr boligenhet. Dette ivaretas med private terrasser / verandaer privat plan / naturtomt for den enkelte bolig. Vurdering opp mot prinsipp om universell utforming Det planlegges tradisjonelle boliger i 2 etasjer. En del av boligene med mer enn en boligenhet vil da få en boligenhet i 2. etas je som ikke er tilgjengelig for bevegelseshemmede. I alt vil 22 av boligene utforme s etter prinsipp om universell utforming, det er kun de 3 leilighetene i 2. etasje i 6-mannsbolig som ikke blir tilgjengelige. Prinsipp om tilgjengel ighet for alle vil dermed følges for 88 % av boenhetene. Dette må sies å være mer enn tilfredsstillende. OPPSU MMERIN G OG KOM MENTARER TIL IN NKOM NE IN NSPILL I det følgende er det opplistet samtlige innkomne innspill i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Hvert enk elt innspill er kommentert i den utstrekning det har syntes nødvendig. Innspil lene er vedlagt planforslaget. 1. Fylkesmannen i Aust-Agder Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen opplyser om at det foregår arbe id med regulering flere steder rundt Frolands Verk, og ønsker i prinsippet en områdeplan for å få på plass den overordnede strukturen, særlig med tanke på trygg skolevei. Det er ønskelig at det gjennom utbyggingsavtale blir bestemt at det skal ytes tilskudd til gang-/sykkelvei mot Osedalen. Videre bemerker etaten at deler av Boråstjenna er tatt med i planområdet. Tiltak i tilknytning til vannet bør begrenses til en offentlig tilgjengelig badebrygge, og det må inntegnes byggegrenser, jf. kommuneplanens retningslinjer. Det påpekes avslutningsvis på generelt grunnlag at man må ta hensyn til støy, utforming som er tilpasset omgivelsene, lands kapsestetikk, trygg skolevei og sikre lekearealer. Det minnes dessuten om universell utforming og ROS-analyse. De øvrige avdelingene hos Fylkesmannen har ingen me rknader. PollenBygg & Eiendom Side7 av 9
Vår kommentar: Det er allerede drøftet med Froland kommune at det må gjøres avtale om anleggstilskudd til infrastruktur. De øvrige innspill vil også bli hensyntatt. 2. Aust-Agder Fylkeskommune Plan- og naturseksjonen: Det påpekes at formålet med planarbeidet er delvis i tråd med arealformålet i kommuneplanen. Det forutsettes at kommuneplanens arealdel følges i videre planarbeid. Seksjon for kulturminnevern: Seksjonen finner det nødvendig å foreta befaring på barmark og eventuelt foreta arkeologiske undersøkelser på stedet. Vår kommentar: Intet å kommentere. 3. Statens Vegvesen Statens Vegvesen minner om byggegrense mot fylkesve i 162 på 15 meter fra senter vei. Ved etablering av nye kryss / avkjø rsler bør det være minst 50 meter mellom kryss. Skille mellom avkjørsel og kryss går ved en trafikkmengde på 50 kjøretøyer pr. døgn. Det minnes videre om frisiktsoner. Det bør redegjøres for sikker skoleve i. Vår kommentar: Etatens anbefalinger vil bli lagt ti l grunn ved utarbeidelse av planforslaget. 4. NVE NVE påpeker spesielt fare for snøras og steinsprang i dette tilfellet. Det må vurderes nøye om det er reel fare for dette gjennom planarbeidet. Videre er det vedlagt en generell sjekkliste som skal brukes ved utarbeidelse av detaljplanen. Vår kommentar: Det bratte området der det er fare for steinsprang er tatt ut av planområdet, og problemstillingen bortfaller. I forhold til sjekkliste er det vår vurdering at ingen av punktene berøres av dette planforslaget. M ERKN ADER FRA BEBOERE I OM RÅDET Det er kun kommet inn en merknad fra beboere i områ det. Denne er kommentert under. 5. Helge Engenes PollenBygg & Eiendom Side8 av 9
Engenes bor innenfor planområdet og har som den ene ste hatt merknader til alle tidligere omsøkte tiltak i planområdet. I sitt brev ønsker Engenes et informasjonsmøte med beboerne i området. Han ønsker videre en avklaring i forhold til hva som er LNF-områder og hva som lig ger i begrepet «konsentrert boligbebyggelse». Vår kommentar: Det vil bli vurdert om det er behov for et åpent møte underveis i prosessen, og nabo vil uansett få mulig heter til å kommentere det konkrete planforslaget ved utlegging til offent lig ettersyn. De innkomne innspillene avdekker ikke store interes sekonflikter som vil være til hinder for gjennomføring av planen. Alle offent lige instanser som har uttalt seg her vært positive til reguleringen så lenge kom muneplanens avgrensning i forhold til LNF-område overholdes. Naboers skepsis grunner oftest på uvitenhet om planens innhold, og vi har gjennom det foreliggende planforslaget i så stor grad som mulig forsøkt å ta hensyn til deres innspill. Det er vår oppfatning at dette har lykkes. Arendal, 15.05.2013 rev. - PollenBygg & Eiendom Side9 av 9