ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Roger Nedreklepp Arkivsak: 2014/1591 Løpenr.: 9649/2014 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Landbruksnemnda Saka gjeld: GNR/BNR 27/8 - KOLÅSEN - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEDELPLANEN FOR FRÅDELING AV AREAL TIL FRITIDSBUSTAD - TROND ERIK AARSÆTHER - JORDLOVA TILRÅDING TIL VEDTAK: 1. Frådeling etter jordlova 12, vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad av 17.12.13, frå eigarar av gnr 27 bnr 8. Landbruksnemnda viser til saksutgreiinga med konklusjon, og går imot frådeling etter jordlova 12 slik det vert søkt om. Grunngjeving er at ei frådeling av store tomter i dette området ikkje tek omsyn til vern av arealressursane, og kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området med tanke på tilkomstvegar m.m.. 3. Dispensasjon frå kommuneplanen, tilråding: Landbruksnemnda viser til søknad av 17.12.13, frå eigarar av gnr 27 bnr 8, og går imot at det vert gjeve dispensasjon frå LNF-sona i kommuneplanen for frådeling. Det bør setjast krav om reguleringsplan for å kunne vurdere arealbruken i området best mogleg.
Saksvedlegg: 1. Brev frå plan- og miljøavdelinga, dagsett 19.05.14 2. Søknad frå Trond Aarsæther, dagsett 17.12.13 3. Kart/ortofotokart i M 1:2000 4. Brev frå Trond Erik Aarsæther m.fl., dagsett 17.12.13 5. Brev frå Liv M. Hammer, dagsett 20.01.14 6. Brev frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal, dagsett 11.06.4 Uprenta saksvedlegg: Saksopplysningar: Det ligg føre søknad av 17.12.2013 frå Liv Marit Hammer, Trond Aarsæther og Erling Aarsæther om dispensasjon for frådeling av areal til hyttetomt i Kolåsen, gnr 27, bnr 8. Området ligg i kommuneplanen som LNF-område i sone C, der det er fastsett følgjande fråsegn: Innanfor desse områda kan det berre gjevast løyve til bygging/frådeling i samband med tradisjonell stadbunden næring som har direkte tilknyting til landbruket. Oppføring av fritidsbustad kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Nokre av dei registrerte viltområda i høve til Viltregisteret til Fylkesmannen ligg i denne sona. Området det er søkt dispensasjon/frådeling om har ei over 40-års historie når det gjeld hytter/fritidsbustader. Alt i 1972 vart det utarbeidd ein parselleringsplan for hytter i Kolåsen på gnr 27, bnr 1. Planen vart handsama i fylkeslandbruksstyret dette året, men planen vart ikkje gjeven noko handsaming etter vedtekt til bygningslova eller den seinare plan- og bygningslova. Denne parselleringsplanen omfattar eit areal på 20 dekar og er fordelt på 10 tomter, der det i dag er 7 grunneigarar innanfor det aktuelle område. I kommuneplanen som vart vedteken 20.06.1991vart dette aktuelle området i Kolåsen ikkje innarbeidd som byggeområde. På det tidspunkt var då oppført 3 hytter frå 60-70talet, og der er ikkje komne til fleire hytter eller fritidsbustader etter den tid. Tomtene i området er frådelt delvis med bakgrunn i den gamle planen frå 1972, dette skjedde stort sett fram til 1976. Når gjeldande arealbruk er LNF-område sone C utløyser dette trong for anten dispensasjon frå plan, eller reguleringsplan for at tiltaket kan godkjennast. Søkjaren rår over tomtene 1,2, 4 og 5 på 8.2 daa i den nemnde parselleringsplanen, sjå kartvedlegg. På dette området står der i dag ei lita, enkel hytte på om lag ca 20 m2. Plan- og miljøavdelinga sende søknaden om dispensasjon frå kommunedelplanen for frådeling av areal til fritidsbustad på høyring 19.05.2014. Høyringa gjekk til Fylkesmannen i M&R, til M&R fylkeskommune, Statens vegvesen Region Midt, NVE Region Vest og Landbrukskontoret her.
Statens vegvesen og NVE har ingen vesentleg merknad til søknaden. Fylkesmannen sin merknad går først på tomtestorleik. Fm vil rå frå at kommunen tillet så store tomter som oppgitt i søknaden, om lag 4.1 da. Vegløysing som går utanfor tunet på gnr. 27/ bnr. 2 må ikkje være til ulempe for landbruksdrifta. Fylkeskommunen peikar på at kvart av dei fire elementa i søknaden: - frådeling av tomt - påbygg av eksisterande hytte - ny hytte - endring av tilkomst krev dispensasjon frå gjeldande plan. Det vert peika på at den eldre tomtedelingsplanen ikkje har planrettsleg grunnlag. Vidare at frådeling som omsøkt vil/kan danne presedens for liknande framlegg i området. Fylkeskommunen, som ikkje har vesentlege merknader til påbygg av eksisterande hytte og nybygg av hytte, peikar likevel på at det over tid vil kome spørsmål om frådeling av tomt. Fylkeskommunen rår til at omsøkt tomtedeling, vurdering av den gamle tomtedelingsplanen (parselleringsplanen) og ny tilkomst til området vert vurdert i ein reguleringsprosess. Kjernen i frådelingssøknaden frå tiltakshavarane går ut på å dele denne tomta på 8.2 daa i to like deler på 4.1 da kvar. På den eine tomta skal det oppførast ei ny hytte av høg standard på 82 m2, samt to uthus på 15 m2 kvar. På den andre tomta står der alt ei lita hytte på om lag 20 m2, denne skal utvidast til 70 m2 i tradisjonell standard og det skal byggast uthus på 18 m2. Desse opplysningane går fram i skriv frå tiltakshavar. Den aktuelle tomta på 8.2 daa er frådelt som hyttetomt, jf. målebrev av 11. mai 1973 frå Søre Sunnmøre Sorenskrivarembete. Kommunen attesterte at frådelinga var i samsvar med nemnde parselleringsplan frå 1972, godkjend av fylkeslandbruksstyret i sak 971/72. Vurdering og konklusjon: Parselleringsplanen handsama av fylkeslandbrusstyret i 1972 har ikkje på noko tidspunkt vore vurdert av kommunen som arealbruksmynde, og er dermed heller ikkje innarbeidd i gjeldande kommuneplan, vedteken 20.06.1991. Dette sentrale punktet i saka er òg trekt fram i Fylkeskommunen sitt høyringsbrev, at tomtedelingsplanen ikkje har planrettsleg grunnlag. Med den parselleringsplan som var handsama av lokalt landbruksmynde og i fylkeslandbruksstyret i 1972, og at 3 hytter alt var oppført i området etter denne planen, ser ein likevel i ettertid at arealbruken her burde vore vurdert i kommuneplanen av 1991. Det ligg likevel fast at det aktuelle område i Kolåsen ligg som LNF-område i sone C som omtalt, og med dei restriksjonar som der er gjeldande. Søknaden treng med det anten dispensasjon frå gjeldande arealplan, eller at der vert utarbeidd reguleringsplan for området. Parselleringsplanen la opp til 10 tomter, og det er dels på dette grunnlaget tomtene er frådelt. Dei siste 25-30 åra har det ikkje vore bygd fleire hytter her, men visse oppgraderingar og
påbygg er utført. Etter det kommunen kjenner til er det heller ikkje konkrete planar i dag om nye bygg utover det som her er omsøkt. Ei frådeling som omsøkt vil nok gje føringar for vidare frådeling gjennom dispensasjonar, men slikt omfang at potensiell utbygging bør avklarast gjennom ei samla arealbruksvurdering. Kommunen ser at det kan være aktuelt å opne for hyttebygging i området, men ser det som naudsynt å ta stilling til lokalisering og omfang. Dette kan vanskeleg skje innanfor ramma av dispensasjonar, men gjennom ein reguleringsprosess og utarbeiding av plan. Vidare er ikkje tilkomsten til det aktuelle området, gjennom det tronge tunet på gnr 27/bnr 2 i Kolåsen, særleg framtidsretta. Tilkomst til hytteområdet er midlertidig, og grunneigar av bruk 2 ynskjer at veg til hyttene går utanom tunet og at dette vert stengt for gjennomgang. Den aktuelle hyttetomta, gnr 27/bnr 8, har tinglyst vegrett gjennom tunet inntil anna veg er opparbeidd. Om det skulle verte utbygging av fleire hytter vert det spesielt trong for omlegging av vegen, som der er planar om. Ein reguleringsplan bør omfatte plan for ny vegløysing. Etter det som kjem fram i saka, eigne vurderingar, frå plan- og miljøavdelinga her, frå M&R fylkeskommune, vil ein tilrå at det vert utarbeidd reguleringsplan for området, slik at ein får ein heilskapleg vurdering av arealbruken i området, og om dette skal omdisponerast frå LNFområde. Ein vil då få ein betre framtidig og heilskapleg plan for området, ikkje minst juridisk gjennom planvedtak. Slik søknaden ligg føre er det søkt om frådeling av gnr. 27 bnr. 8, som er på 8,2 da, det er søkt om å dele denne i to, til to tomter på 4,1 da. 12 Deling i jordlova slik: Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. (etc.)
Dei omsøkte tomtene ligg på skogsmark, og arealet er ikkje registrert som dyrkbart, slik at det ikkje er nødvendig med omdisponering etter 9. Gnr. 28 bnr. 7 er frå før ein liten eigedom, men vi meiner likevel den er stor nok til å kunne nyttast til jord- eller i dette tilfellet skogbruk, slik at delingsforbodet gjeld. Frådeling av så store hyttetomter som det her vert søkt om gagnar ikkje vern av arealressursane eller driftsmessig gode løysingar, og kommunen har dei seinare åra hatt ein praksis på å dele frå hyttetomter på maks. 1 da. Ei frådeling no kan skape presedens for seinare saker, og vil også medføre ulemper med vegtilkomst m.m., slik at det kan medføre drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Med denne grunngjevinga vert det tilrådd å nekte frådeling etter jordlova i dette tilfellet. Ein ynskjer i utgangspunktet at det vert utarbeidd reguleringsplan for heile området, slik at ein ser heilskapen, og evt. får nytta området best mogleg med hyttetomter av vanleg storleik. Ørsta, 28.07.2014 Liv Bente Viddal seksjonsleiar Roger Nedreklepp fagansvarleg skogbruk