SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2013/1234 Løpenr.: 13/2014. Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet

Transkript

1 ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2013/1234 Løpenr.: 13/2014 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet GNR/BNR 3/4, LIADAL -SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR DELING AV GRUNN TIL BUSTAD PÅ LIADAL TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet (SFU) syner til søknaden om frådeling av bustadtomt frå eigedomen 3/4 på Liadal. SFU syner til fråsegn frå Fylkesmannen som regionalt sektormynde for landbruk. Fylkesmannen har konkludert med at ei frådeling vil kome i sterk konflikt med landbruksinteressene. SFU finn såleis at ein dispensasjon vil sette interessene nedfelt i gjeldande reguleringsplan, der føremålet er jordbruk, vesentleg til side. Vidare kan SFU ikkje finne at det er større fordelar enn ulemper med å gje dispensasjon for frådeling av tomt. Det ligg såleis ikkje føre heimel til å kunne gje dispensasjon, jf. plan- og bygningslova SFU finn såleis å måtte avslå søknaden om frådeling av bustadtomt. Utskrift til: Øyvind Liadal og Ellinor Sætre, Liadal, 6152 Ørsta Fylkesmannen i Møre og Romsdal. Fylkeshuset, 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 MOLDE NVE. Postboks 53, 6801 Førde Landbrukskontoret, her

2 Saksvedlegg: Utdrag frå opphavleg søknad om dispensasjon grunngjeving, brev datert Søknad om endra plassering, datert Kart og situasjonsplanar, endra plassering Vedtak/saksutgreiing landbruksnemnda 15. januar 2015 Uprenta saksvedlegg: Diverse saksdokument Innkomne merknader ved 1. og 2. gongs høyring Saksopplysningar: Det ligg føre søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustad på Liadal. Søknaden vart først omsøkt frå areal som ligg i kommuneplanen sitt LNF-område sone C. Etter første høyringsrunde, vart ny, endra søknad oversendt der tomta er plassert like sør-aust for det gamle våningshuset på garden, i område regulert til jordbruk. Sjå nærare omtale av dette nedanfor. Søknaden er sjekka opp mot aktuelle nasjonale databasar og annan kjent kunnskap som er relevant for søknaden. Det er ikkje funne at det ligg føre registreringar som har innverknad på vurdering av søknaden. I opphavleg søknad låg tomta innanfor potensielt skredfarleg område i NGI sitt skredfarekart. Det vart utarbeidd fagleg vurdering av rasfaren (datert mai 2013). Rapporten var noko uklar, noko som utløyste behov for ein tilleggsrapport (datert ). Det vart konkludert med behov for rassikringstiltak for å oppnå tilstrekkeleg tryggleik. I si fråsegn, frårådde NVE å tillate bygging på tomta. Søkjaren valde då å fremje søknaden på nytt med ei anna plassering, som vart sendt på ny høyringsrunde. Dokumenta som er referert i vidare utgreiing, er berre knytt til den endra søknaden. Dokument knytt til den først omsøkte plasseringa ligg som uprenta vedlegg i saka. Den justerte søknaden vart sendt på høyring og det ligg føre følgjande fråsegner: NVE, Dei landsdekkande aktsemdskarta for snøskred i skrednett ( syner tomta som Potensielt utlaupsområde for snøskred. I NGI sine gamle snø-ogsteinskredkart ligg det utanfor Fareområde for skred. NVE vurderer dei gamlesnøskredkarta frå NGI til å vere meir nøyaktige og gi eit betre grunnlag for avgrensinga vaktsemdområde for snøskred. Med mindre lokalkunnskap tilseier noko anna ser vi ikkje grunn for å krevje nærare utgreiing av skredfaren. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Landbruksinteresser Tomta det no er søkt om frådeling av, ligg ifølgje på ein del av ein fulldyrka parsell på 9,3 dekar fulldyrka jord, og ligg inntil det eksisterande, gamle våningshuset på garden. Det er opplyst i søknaden at planen er at ein skal bu i det gamle våningshuset til det nye er ført opp, og deretter rive det gamle huset. Det er også opplyst om at det er ynskjeleg at det nye huset ligg litt lenger unna driftsbygninga for å få betre plass til gardsdrift. Planstatus i område er LNF, i område regulert til jordbruk. Frådeling av tomt til bustadbyggjing er ikkje i tråd med planstatus. Sjølv om huset er tiltenkt den som skal overta garden, er ikkje eit frådelt hus ein del av garden, men er i prinsippet ein frittståande eigedom som kan seljast og kjøpast heilt uavhengig av garden.

3 Omsøkte hustomt ligg like ved driftsbygninga og med fulldyrka jord på dei fleste kantar. Ei slik plassering gir stor risiko for drifts- og miljømessige ulemper om huset får eigarar utan nær tilknyting til gardsdrifta. Omsøkte frådeling til bustadbygging opnar dessutan opp for ei vidare bit- for bitnedbygging av dyrkajorda. Konklusjon Frådelinga vil medføre nedbygging av matproduserande areal, auke risiko for drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdrift her og dessutan gjennom presedensverknad medføre press om vidare nedbygging. På dette grunnlaget vil vi vurdere å klage dersom kommunen fattar vedtak om å gi dispensasjon. Etter det som går fram av kartet, ser det ut til at eigedomen gjennom frådeling av ny tomt og riving av gamlehuset, blir huslaus. Det er ikkje kurant etter jordlova å gjere ein landbrukseigedom fri for våningshus. Vi ber om å få tilsendt jordlovsvedtaket når dette ligg føre. Møre og Romsdal fylkeskommune, Automatisk freda kulturminne Den aktuelle tomta ligg i eit område med potensiale for funn av automatisk freda kulturminne. På garden Liadal er det tidlegare funne ei rekkje spor etter gardsbusetnad frå førhistorisk tid. Dette inneber at det må gjennomførast ei lita arkeologisk registrering med gravemaskin før tiltaket kan gjennomførast, jf. 8 og 9 i kulturminneloven. Då dette er å forstå som eit mindre privat tiltak, vil det ikkje verte kostnader for tiltakshavar på arkeolog. Vi kan ikkje krevje at det blir gjennomført registrering i samband med frådeling av grunn til bustaden, men først i samband med handsaming av byggesøknaden. Det vil likevel vere ein fordel at registreringa blir gjennomført så tidleg som mogleg, slik at byggeprosjektet ikkje blir forsinka. Kulturminne nyare tid. I samband med søknaden om frådeling informerar søkaren om at han har tenkt å bu i det gamle huset ved tomta under byggeprosessen for så å rive gamlehuset når nyhuset står ferdig. Huset er ikkje Sefrakregistrert og er i dårleg stand. Huset er ikkje definert til å ha regional verdi. Vi finn ut frå det ikkje grunn til å gå imot eventuell søknad om riving av det gamle huset. Vi vil heller ikkje gå imot delesøknaden. Landbruksnemnda og I møte gjorde landbruksnemnda vedtak om å utsetje saka og bad søkjar vurdere alternative plasseringar. Landbruksnemnda Omdisponering etter jordlova 9, vedtak: og Ellinor Sætre, om omdisponering og frådeling av bustadtomt. Landbruksnemnda gir løyve til omdisponering av opptil 1 da fulldyrka jord til bustadtomt etter jordlova 9. Grunngjevinga er ras og flaumfare som gjer det vanskeleg å finne alternative tomteplasseringar. Landbruksnemnda ser det også som viktig å fremje busetninga i bygda. 2. Frådeling etter jordlova 12, vedtak: og Ellinor Sætre, om omdisponering og frådeling av bustadtomt. Landbruksnemnda viser til at det p.g.a. ras og flaumfare føre til vanskar med alternative plasseringa og godtek etter jordlova 12 frådeling av opptil 1 da til bustadtomt. Vilkår for frådelinga er at gnr 3 bnr 65 fyrst vert samanføya med hovudbruket, slik at bruket ikkje vert huslaust.

4 3. Dispensasjon frå reguleringsplan, tilråding: og Ellinor Sætre, og går inn for at det vert gjeve dispensasjon frå arealbruk i reguleringsplan for frådeling av bustadtomt i dette tilfellet. Vurdering og konklusjon: Den omsøkte tomta og husplasseringa ligg i grensa for rasfarleg område i førebels versjon av nasjonal rasfarekartlegging. Detaljplassering av huset vil kunne plassere dette på rett side av grensa, sjå kartutsnittet til høgre. Kartutsnittet syner også kva for areal som ligg innanfor og utanfor 1000-årsgrensa (raudt område). Eigarane av garden bur i hus som er frådelt landbrukseigedomen. Det gamle våningshuset er føresett rive, men det er planlagt å bu i det gamle huset til nytt er ført opp. Deretter tenkjer søkjarane at det huset eigarane no bur i, vert samanføya med landbrukseigedomen slik at denne ikkje vert huslaus. Av søknaden går det fram at det er dotter til eigarane og hennar sambuar som ønskjer å bygge hus. Til trass for at det er søkt om frådeling av tomt kring det nye huset, er det sagt at det er desse som ønskjer å ta over og drive småbruket i framtida. Søkjarane meiner at tomta si plassering er gunstig i høve avstand til løa og ut frå arronderingsomsyn, sjølv om det medfører omdisponering av dyrka jord. Huset som er føresett rive, er ikkje SEFRAK-registrert og er i følgje søkjaren i dårleg stand. Foto som viser huset utvendig er vedlagt saka. I samband med høyringa, har Møre og Romsdal fylkeskommune ikkje merknader til søknaden, men varslar at det i samband med byggesaka må gjennomførast ei mindre arkeologisk registrering før tiltaket kan gjennomførast. Fylkeskommunen viser til at huset som er føresett rive ikkje har regional verdi. Kommunen for sin del har ikkje kunnskap om huset som tilseier at det har lokal verneverdi. Det omsøkte arealet er regulert til jordbruksføremål i gjeldande reguleringsplan. Arealet er ikkje definert som kjerneområde for landbruk. I samband med arbeidet med kommunedelplan for Ørsta sentrum og Hovdebygda, er det ut frå ei fagleg vurdering foreslått ei omsynssone som omfattar samanhengande landbruksareal som er viktige for landbruksproduksjon. Tomta ligg innanfor ei slik sone, som er vurdert å vere viktig for landbruket lokalt på Liadal. Det ligg føre motstridande fråsegner frå sektomynda for landbruk. I si tilråding til landbruksnemnda, har landbrukssjefen rådd frå søknaden. Det vert her lagt vekt på at det er søkt om frådeling. Sjølv om det er opplyst at dei som skal bygge hus har mål om å ta over landbrukseigedomen i framtida, vil ei frådelt tomt ikkje vere del av denne eigedomen og kan omsetjast fritt. Det fører til fare for oppstykking av dyrkamarka og vesentleg større konflikt med landbruksinteressene. Landbrukssjefen meiner det er alternative lokaliseringar, sjølv om søkjaren meiner desse er lite aktuelle. Det vert signalisert at dersom det ikkje var søkt om frådeling, ville det kunne forsvarast å gje løyve til omdisponering. Det kan her leggast til at det då ikkje ville vere naudsynt å søkje dispensasjon, så sant det nye huset kunne erstatte det gamle våningshuset, som er føresett rive.

5 Landbruksnemnda meiner det er vanskar med å finne alternative plasseringar av huset, og nyttar dette som grunngjeving til å gje løyve til omdisponering og frådeling etter jordlova og tilrå dispensasjon etter plan- og bygningslova. Fylkesmannen viser til at frådeling av tomt etablerer ein sjølvstendig eigedom som kan omsetjast. Dette, samt at frådelinga vil føre til tap av matproduserande areal, at plasseringa gjev stor risiko for drifts- og miljømessige ulemper, og faren for presedensverknad for ei vidare nedbygging av jordbruksarealet, gjer at Fylkesmannen varslar at det vil bli vurdert å klage dersom kommunen fattar vedtak om å gje dispensasjon. Dette er Fylkesmannen si sterkaste formulering for å gje uttrykk for å uttale seg negativt til slike søknader. Plan- og bygningslova 19-2 har slik ordlyd: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker Det siste momentet i Fylkesmannen si fråsegn om at eigedomen vert huslaus, kan løysast ved å stille vilkår om samanføying av eigarane sitt hus som no ligg på frådelt tomt. Dette vert det såleis ikkje lagt vekt på. Men når Fylkesmannen elles nyttar si sterkaste formulering til å frårå å gje dispensasjon, kan rådmannen vanskeleg unngå å legge vekt på lovteksten om at kommunen ikkje bør gje dispensasjon når eit statleg eller regionalt mynde har utalt seg negativt. Dette sjølv om landbruksnemnda har vurdert saka på ein annan måte. Det vil då også vere vanskeleg å legge til grunn at ein dispensasjon ikkje vil setje plangrunnlaget vesentleg til side. Det vil også vere vanskeleg å påvise at det er klart større fordelar enn ulemper med å gje dispensasjon. Slik rådmannen vurderer saka, er det langt større sannsyn for at det ville verte gjeve løyve til å bygge hus slik det er omsøkt, dersom det ikkje var søkt om frådeling. Ved siste gjennomgang av saka er det oppdaga at søkjaren ikkje har nabovarsla den justerte søknaden med endra plassering. Det synest heller ikkje ligge føre søknadskjema for frådeling. Søkjaren er gjort merksam på dette. Arnstein Nupen konstituert leiar plan- og utviklingsstaben Gunnar Wangen avdelingsleiar plan og miljø