ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG GNR/BNR 132/1 - LEIRA - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN

Transkript

1 ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2011/1958 Løpenr.: 12504/2012 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet GNR/BNR 132/1 - LEIRA - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN OG FRÅ 100M BELTET LANGS SJØ FOR DELING AV GRUNN TIL FRITIDSBUSTAD TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet, (SFU), viser til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel og plan- og bygningslova 1-8 om byggeforbod i 100-metersbeltet langs sjøen. SFU finn at det ikkje ligg føre konflikter med interessene knytt til LNF-føremålet eller allmenne interesser, som tilseier at plangrunnlaget vert sett vesentleg til side. SFU finn også at området er eigna til bygging av eit fritidshus og at ein dispensasjon ikkje medfører ein heil ny arealbruk sidan det alt er tre eksisterande hytter i nærleiken. Etter ei samla vurdering finn SFU at det er større fordelar enn ulemper ved å gje dispensasjon, det vert så også lagt vekt på at fritidsbebyggelse kan ha ein viss positiv effekt for busetjingsomsyn og næringsutvikling i området. Med heimel i pbl 19-2 gjev SFU dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel og pbl 1-8 slik at det kan frådelast tomt til fritidshus som omsøkt, på slike vilkår: a) Søkjaren må dokumentere at det kan skaffast drikkevatn som oppfyller krava i drikkevassforskrifta b) I samband med byggesakshandsaminga må det kunne gjevast utsleppsløyve c) Det må sikrast privatrettsleg rett til tilkomst og parkering på eksisterande parkeringsplass frå hovudbruket. Det må søkjast om utvida bruk av avkøyrsle til fylkesvegen d) Det må takst omsyn til nyare tids kulturminne, slik som steingardar. Dersom det i samband med byggearbeidet kjem fram noko som kan vere automatisk freda kulturminne, må arbeidet stoggast og det må takast kontakt med kulturminnemyndet for avklaring, jf. kulturminnelova 8 andre ledd. Utskrift til: Johnny Bjøringsøy, 6190 Bjørke Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde Statens vegvesen, Region midt, Fylkeshuset, 6404 Molde Landbrukskontoret, her NVE, postboks 53, 6801 Førde

2 Saksvedlegg: Høyringsbrev, datert med vedlegg Uprenta saksvedlegg: Innkomne merknader Div. dokument Saksopplysningar: Det ligg føre søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til fritidsbustad på Leira. Den omsøkte tomta er om lag 0.5 daa og ligg i kommuneplanen sitt LNF-område sone C, der det er fastsett slik føresegn: Innanfor desse områda kan det berre gjevast løyve til bygging og frådeling i samband med tradisjonell stadbunden næring som har direkte tilknyting til landbruket. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Nokre av dei registrerte viltområda i høve Viltregisteret til Fylkesmannen ligg i denne sona. Det vert synt til temakart nr. 8. I NGI sitt faresonekart er området vurdert som potensielt rasfarleg. Det ligg no føre avklaring frå Fylkesmannen i høve samfunnstryggleiken, sjå nedanfor. Det ligg ikkje føre særskilde registreringar i høve allmenne interesser i temakarta til kommuneplanen, kommunen si naturtyperegistrering eller andre relevante databasar. Det ligg ikkje føre merknader i samband med nabovarslinga. Saka er sendt på høyring og det ligg føre følgjande fråsegner: Statens vegvesen, Vi har ingen merknad til at det vert dispensert frå kommuneplanen. Ein gjer merksam på at det må søkjast om utvida bruk av avkøyrsle. NVE, Vi syner til Dykkar brev dagsett Saka gjeld søknad om dispensasjon frå kommuneplan og 100 meter beltet langs sjø for del av GBnr 132/1. Formålet med søknaden er frådeling av parsell i samband med hyttetomt. I skrednett ( aktsemdkart er planområdet definert som potensielt fareområde for skred. Det er i sakspapira synt til at det er gjort ei skredfarevurdering av fylkesgeolog for nabotomta 132/22 der rastryggleiken vart vurdert som tilfredstillande. Det bør avklarast om den omsøkte tomta er tilstrekkleg trygg mot skred. Er det tvil om sikkerheita bør det nyttast personar med tilstrekkleg fagleg kompetanse for å avklare skredfaren. Sjå kommentar til fråsegna frå Fylkesmannen Fylkesmannen, Landbruksinteresser Gnr132 bnr1 består av totalt 752 daa, derav 104 daa dyrka, 457 daa skog og resten fastmark. Omsøkt parsell ligg i relativt bratt terreng, definert som fulldyrka mark, kategori B. Om arealet ikkje er egna for rasjonell maskinell drift, har det likevel verdi som beite. Graden av utnytting bør derfor vere høg ved ev. omdisponering. Omsøkt parsell er plassert slik at den vil dele teigen med dyrkamark i to, og dermed gjere den lite egna som framtidig beite.

3 Omsøkt parsell bør ikkje legge uheldige føringar for ei eventuell framtidig regulering. Krav til reguleringsplan gjer at det aktuelle området får ei god planløysing, og dermed god utnytting. Vi har elles ingen andre merknader til søknaden. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Samfunnstryggleik Ørsta kommune ynskjer tilbakemelding om ei tidlegare vurdering av skredfare for ei nærliggjande tomt kan oppfattast å avklare skredfaren for den omsøkte tomta. For den nærliggjande eigedomen vurderte fylkesgeologen skredtryggleiken som tilfredsstillande, kommunen ynskjer dermed ei avklaring på om tryggleiken dermed òg kan reknast som tilfredsstillande for den omsøkte tomta. Fylkesmannen viser til si fråsegn av der det står: «I samband med at søknad om dispensasjon for frådeling av fritidsbustad er ute på høyring har fylkesgeologen gjennomført ei skredfarevurdering av parsell med gnr. 132, bnr. 1 på Leira. Fylkesgeologen har ut frå ei kartbasert vurdering av skredfaren i området konkludert med at årleg sannsyn for at parsellen skal bli råka av skred er mindre enn 1/1000. Omsyn til mogleg skredfare er såleis ikkje til hinder for at tiltak i tryggleiksklasse 2 (m.a. fritidsbustad) kan realiserast, jf. teknisk forskrift 7-32». Saman med ei vurdering av fylkesgeologen om at eigedom 132/22 har ein tilfredsstillande skredtryggleik, er det fylkesmannen si vurdering at skredtryggleiken med dette er tilfredsstillande for den gjeldande tomta, òg etter 7-3 i TEK10. Vi gjer merksam på at ein føresetnad for denne avklaringa var tilgangen til ein fylkesgeolog på fråsegntidspunktet som kunne gjere denne type kartbaserte vurderingar. Fylkesmannen har ikkje lenger direkte tilgang til geolog, og skredfareavklaring på nærliggjande tomter vil berre unntaksvis kunne gjerast på denne måten. Då for område som grensar til, og ligg rett under, tidlegare avklara område. Fylkesmannen har med dette ikkje vidare merknadar til skredtryggleiken for tomta. I høyringsbrevet peika kommunen på tidlegare utført rasfarevurdering på tomt i nærleiken til den no omsøkte, og bad særskilt om ei vurdering av om denne kunne leggast til grunn for vurderinga av rastryggleiken. Ingen av høyringsorgana kommenterte dette spørsmålet ved den ordinære høyringsrunden. Kommunen sendte difor nytt brev til Møre og Romsdal fylkeskommune og Fylkesmannen i Møre og Romsdal og bad om tilbakemelding i høve spørsmålet. I sitt siste brev av har Fylkesmannen stadfesta at tidlegare rasfarevurdering kan leggast til grunn for rasfaren, og at tomta såleis oppfyller krava i byggteknisk forskrift. Møre og Romsdal fylkeskommune, Automatisk freda kulturminne Arealet er lite for å krevje ei arkeologisk registrering og vi gjer det ikkje fordi det ikkje vart kravd sist. Men vi finn det ikkje heilt tilfredstillande i forhold til samla utvikling av utbygging i området. Vi ber tiltakshavar vere årvaken om det er noko like ved eller på tomta som kan vere automatisk freda kulturminne, venligst stogg arbeidet og ta kontakt med oss for avklaring jfr. kulturminnelova 8 andre ledd. Møre og Romsdal fylkeskommune, Vi syner til dykkar brev av der de ber om ei avklaring av rastryggleiken for området. Fylkeskommunen har ikkje lenger eigen geolog, og kan difor ikkje ta stilling til spørsmålet. Vi orsakar at dette ikkje vart fanga opp i høyringsrunda. Sjå kommentar til fråsegna frå Fylkesmannen

4 Landbruksnemnda, Frådeling etter jordlova 12, vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad innstempla hos teknisk sektor, frå eigar av gnr 132 bnr 1, Johnny Bjøringsøy, om frådeling av hyttetomt. Landbruksnemnda viser til saksutgreiinga med konklusjon, og gir løyve etter jordlova 12, til frådeling av om lag 0,4 da til hyttetomt slik det er søkt om. Grunngjeving er at frådelinga vert vurdert som forsvarleg utifrå den avkastning som eigedomen kan gje, og at plasseringa ikkje vil gje store drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. 2. Dispensasjon frå kommuneplanen, tilråding: Landbruksnemnda viser til søknad innstempla frå eigar av gnr 132 bnr 1, Johnny Bjøringsøy, og går inn for at det kan gjevast dispensasjon frå LNF-sona i kommuneplanen for frådeling av hyttetomt i dette tilfellet. Vurdering og konklusjon: Søknaden gjeld frådeling av ei tomt til fritidsbustad frå gnr. 132 bnr. 1 på Leira. Området ligg i LNF-område sone C der fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. I framlegg til kystsoneplan var området foreslått avsett til næringsverksemd med krav til reguleringsplan. Dette var med tanke på å gi høve til satsing på turisme. Denne planen er ikkje endeleg vedteken. I reguleringsplan for Fv 41 Bjørke-Leira, vart det seinare regulert eit tilsvarande område der. Same grunneigar har tidlegare fått dispensasjon for frådeling av ei hyttetomt ovanfor den no omsøkte tomta. I tillegg ligg der også to andre hytter i nærleiken. I samband med den førre saka, fann rådmannen at området kunne vere høveleg for hytter, sjølv om deler av området er bratt. Spørsmålet om området burde nyttast til næring er ikkje endeleg avklara på overordna nivå, men det er avsett areal med tilsvarande funksjon i samband med reguleringsplan for Leiratunnelen. Ein finn såleis å kunne legge til grunn at dette ikkje er til hinder for at området kan nyttast til vanlege fritidsbustader. I fråsegna frå Fylkesmannen og i saksutgreiinga frå landbrukssjefen, er det peika på at det burde verte utarbeidd reguleringsplan for å sikre ei god ressursutnytting av området. Dette har også planavdelinga påpeika overfor søkjaren. Det kan vere potensiale for fleire hytter i området, men kommunen har ikkje vurdert dette konkret. Ein ser likevel ikkje bort frå at ei meir samordna planlegging kunne bidra til å gje ei betre arealutnytting samla for grunneigarane i området, og kanskje utløyse fleire tomter. Eigna tomter til fritidsbebyggelse som er rastrygge er ein avgrensa ressurs mange stader i kommunen. I kommunen sitt svarbrev til søkjaren, stilte kommunen spørsmål om behovet for samordning mellom grunneigarar for å sikra at frådeling ikkje fører til uheldige bindingar også for andre grunneigarar sine ønskje om utnytting av området. Grunneigaren har konkret svart at han ikkje ser det som aktuelt med reguleringsplan og at han ikkje har ønskje om fleire frådelte tomter i området. Det går ikkje fram om spørsmålet har vore teke opp med andre grunneigarar. Det ligg ikkje føre merknader ved nabovarslinga. Området er delvis overflatedyrka og deler er tilvakse med skog, men ligg registrert som fulldyrka. Det er opplyst at området ikkje har vore nytta til slått eller beite på mange år. Det er ikkje registreringar i Naturbasen om verdifulle naturtypar eller artar som kan verte påverka av planen/tiltaket. Det er heller ikkje kjent at det kan vere andre artar eller naturtypar i området som ikkje er fanga opp av registreringane i naturbasen. Kravet i naturmangfaldlova (nml) 8 om at saka skal basere seg på eksisterande og tilgjengeleg kunnskap er dermed oppfylt. I og

5 med at naturmangfaldet i liten grad vil bli påverka av tiltaket og at det ikkje kan påvisast at tiltaket vil ha effekt på verdifull natur, vert det lagt til grunn at det ikkje er naudsynt å gjere vurderingar etter dei andre miljøprinsippa i nml Ut over spørsmålet om planlegging, ligg det ikkje føre vesentlege merknader til søknaden i samband med høyringsrunden. Kommunen har i utgangspunktet vurdert området som eigna til hytter, sjølv om deler av området er bratt, men ser at det burde skje ei samordna planlegging. Dette vert mindre og mindre aktuelt til fleire tomter som vert frådelt gjennom enkeltsaker. Grunneigar har signalisert at det ikkje er ønskje om fleire tomter, andre grunneigarar sine ønskje har kommunen ikkje oversikt over. Det ligg også alt tre andre hytter i nærleiken, og ei ny hytte vil såleis ikkje representere ein heilt ny arealbruk i området. I høve 100m-beltet langs sjøen, ligg tomta eit godt stykke ovanfor fylkesvegen. Vi finn såleis at søknaden ikkje har vesentleg innverknad på interessene knytt til 100-metersbeltet. Det er elles konkludert med at tomta tilfredsstiller krava til rastryggleik i byggteknisk forskrift. Det er signalisert eit par alternative løysingar til avløpsløysing i søknaden. Kommunen er m.a. skeptisk til løysingar med tette tankar. Området ligg likevel nær sjøen, og det må kunne leggast til grunn at det er mogleg å finne avløpsløysingar som er fagleg og miljømessig forsvarlege. Dette spørsmålet tek ein såleis ikkje stilling til no, men søknad om utsleppsløyve må handsamast seinare i samband med søknad om byggeløyve. Etter ei samla vurdering finn ein at det ikkje ligg føre konflikter med andre interesser i ei slik grad at plangrunnlaget vil verte sett vesentleg til side ved å gje dispensasjon til frådeling. Det synest uklart om ønsket om ei samla planlegging er realistisk å kunne oppnå i området, eller om utbyggingsinteressene er store nok til å forsvare eit slikt krav. Det er avgrensa kor store dei positive verknadene ved bygging av fritidshus kan reknast å vere i høve busettingsomsyn og næringsutvikling i bygdene, men det må likevel kunne leggast til grunn at det kan ha visse positive verknader både i næringssamanheng og for det sosiale miljøet i området. Samla sett finn ein at fordelane er større enn ulempene ved å gje dispensasjon. Vedlagt dispensasjonssøknaden følgjer utdrag frå hyttekatalog som signaliserer at det er planar om å bygge ei hytte med 80,5 m 2 grunnflate og i tillegg hems. I tillegg kjem også ev. terrasser. Ut frå dei opplysningane som er gitt, er dette om lag same storleik som den førre hytta det vart gitt løyve til, men truleg med større høgde. Sjølv om dette er vesentleg større enn kommunen si retningsline for hytter utanfor regulerte felt, synest det vere dei ei klar oppfatning at denne bør reviderast, m.a. med ei noko utvida ramme for akseptabel storleik. Praksis har også over lenger tid lagt opp til noko større areal på hytter. I Miljøverndepartementet sin vegleiar T-1450 om planlegging av fritidsbebyggelse, er eit av kjenneteikna på tradisjonell fritidsbebyggelse storleik mellom m 2. Hytta ligg også i eit miljø nær sjøen og i nærleiken av kulturlandskap, noko som ein meiner kan forsvare hytter med ein noko anna byggeskikk enn ei hytte i skogen eller på fjellet Eldar Øye Leiar plan- og utviklingsstaben Gunnar Wangen avdelingsleiar plan og miljø