SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2012/1767 Løpenr.: 5937/2013. Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet

Transkript

1 ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2012/1767 Løpenr.: 5937/2013 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet GNR/BNR 175/1 - YTRE ÅRSNESET - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR DELING AV GRUNN TIL FRITIDSBUSTAD TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet (SFU) syner til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til framtidig fritidsbustad. SFU må legge til grunn at det ikkje ligg føre ei avklaring i høve avkøyrslespørsmålet, og at vilkåret i Plan- og bygningslova (pbl) 27-4 om at lovleg tilkomst frå offentleg såleis ikkje er ivareteke. Med vising til pbl 19-2 finn SFU såleis å måtte avslå søknaden om dispensasjon for frådeling av tomt. SFU ser likevel at det ville vere grunnlag for å gje dispensasjon, dersom avkøyrslespørsmålet var løyst. SFU finn såleis at om dette spørsmålet finn si avklaring, kan spørsmålet om dispensasjon for frådeling handsamast på nytt samordna med ein søknad om byggeløyve. Føresetnaden for dette er at ein ny søknad då må fremjast i løpet av tre år og at det ikkje ligg føre nye moment som gjer at saka kunne ha fått eit anna utfall enn slik den er vurdert no. Utskrift til: Bjarne Stig Longva, Aagne Dreviksveg 4, 6006 Ålesund Liv Helen Thorset, Karimoen 22A, 2743 Harestua Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde Landbrukskontoret Statens vegvesen, Region midt, Fylkeshuset, 6404 Molde NVE, Postboks 53, 6801 Førde Tussa Nett AS v/arne Vatland, Langemyra 6, 6160 Hovdebygda

2 Saksvedlegg: Søknad om deling datert med vedlegg 1, 2 og 4 Geologisk vurdering, januar 2013 ROS-kjema, datert Ortofoto M=1:1000 Uprenta saksvedlegg: Diverse saksdokument Innkomne fråsegner Saksopplysningar: Det ligg føre søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til fritidsbustad på Ytre-Årsneset. Den omsøkte tomta er om lag 2 daa og ligg i kommuneplanen sitt LNF-område sone B, der det er fastsett følgjande føresegn: Innan for desse områda kan det vurderast å gje løyve til spreidd busetnad. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Det ligg ikkje føre merknader i samband med nabovarslinga. Saka er sendt på høyring og det ligg føre følgjande fråsegner: Statens vegvesen, , og : Tilkomst til det aktuelle arealet har særs dårleg lokalisering med omsyn til trafikksikkerheit. Statens vegvesen er oppteken av tilrettelegging for gode vegløysingar for notid og framtid. Etablering av den planlagde parkeringsplassen og gangsti direkte til fylkesveg vil føre til svekka tryggleik og auka risiko for ulukke i området. Ein ynskjer ikkje ei utvikling der einskilde fritidsbustader vert gjeve direkte vegutløysing til trafikkfarlege vegstrekningar. Arealdisponering og vegspørsmål i denne type saker bør løysast i ein nærare plansamanheng etter plan- og bygningsloven. Ein eventuell søknad om avkøyrsle frå planlagd parkeringsplass, slik planane no ligg føre, vil verte imøtekome med negativt vedtak : Viser til tilsendt kopi i av fråsegn om vegrett mottatt og situasjonskart datert Vi gjer merksam på at parkeringsplass som det er gitt rett til i fråsegn om vegrett og vist på situasjonskartet ligg i stor grad inne på grunneigedom tilhøyrande Statens vegvesen/møre og Romsdal fylkeskommune. Ved steingarden ligg eigedomsgrensa nærare 6 m frå vegkanten. Statens vegvesen gjer også merksam på at når eit tiltak krev uttale eller dispensasjon, må saka fyrst gjennom kommunen og sendast hit på vanleg måte. Kommunen vil då sende oss saka med eventuelle tilleggsopplysningar Viser til skriv datert Siktkravet for denne type veg er 115m i begge retningar. Dette går fram av vegvesenet si handbok N100 (tidl.hb017) og er heimla i veglova 1. Dette gjeld ikkje for avkjørsle som er etablert før veglova trådde i kraft, men har gyldigheit for utvida bruk av slike. Om det i det i samband med frådelinga kan etablerast ei avkjørsle som innfrir vårt krav til sikt og bygging vil vi ut ifrå vårt sektoransvar kunne vere positiv til ein søknad om avkjørsle. Slik saka står no

3 kan ein ikkje sjå at det ligg føre moment som endrar vårt syn slik det går fram av våre skriv av og Vår kommentar: Vegvesenet har fått til fråsegn tre ulike løysingar for parkering. Vegvesenet har ikkje funne å kunne godkjenne nokon av desse. Kommunen har bedt søkjaren om eit svar på korleis dette er tenkt løyst, og purra på dette, men utan å ha fått svar. Det ligg såleis ikkje føre avklaring høve avkøyrslespørsmålet. NVE, Vi syner til Dykkar brev dagsett Saka gjeld søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til fritidsbustad på Ytre-Årsneset. Breiteig Fjordsenter har utført ein geologisk vurdering av tomta. Konklusjonen er at tomta tilfredstiller sikkerheitsklasse S2 i byggteknisk forskrift. NVE har ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkesmannen har ut frå sine ansvarsområde ingen merknader til søknaden. Møre og Romsdal fylkeskommune, Kulturminne frå nyare tid Hjørundfjorden har mange stader eit fint kulturlandskap med kulturminner frå nyare tids fjordlandskap. Dei tradisjonelle bruka langs etter vegen innover fjorden, og mykje bruk av stein til steingardar, geiler og andre murar i det bratte landskapet, er karakteristisk for delar av fylket vårt. Planlagt frådeling ligg midt i eit slikt område. Vi er usikre på konsekvensane planane vil ha på kulturlandskapet. Fritidsbustaden vert framstilt som smålåten og ser ut til å kunne verte liggande tilbaketrekt frå det gamle tunet, men er ikkje ein del av saka. Planfagleg vurdering Fordi søknaden ikkje inneheld særlege opplysningar om planlagt byggetiltak, er det vanskeleg å ta stilling til kva verknader ein dispensasjon vil få for landskapet. Generelt vil vi oppmode kommunen til å legge ved teikningar av planlagt tiltak ved delesøknader, eventuelt å definere kva rammer som skal gjelde for eventuelle byggetiltak. Sentralt er fastsetting av storleik og byggehøgder, men også materialbruk kan vere relevant. Søknaden er heller ikkje grunngjeven, slik dispensasjonssøknad skal vere. Vi har i utgangspunktet ikkje merknader til oppretting av eigedomen, men under føresetnad at ein samstundes vedtek rammer for utforming av bygg på eigedomen. Ideelt sett burde ein avvente dispensasjonssaka til konkret byggesøknad føreligg. Konklusjon Vi syner til merknadane ovanfor og oppfordrar kommunen til å behandle/ høyre dispensasjon og byggesak samstundes, slik at det er mogleg å ta stilling til verknadane av eit positivt vedtak. Vi har ikkje merknader til tiltaket slik det er omtalt, men dette er ikkje del av saka slik ho føreligg for uttale. Landbruksnemnda, Saksprotokoll tilråding/vedtak i Landbruksnemnda : 1. Frådeling etter jordlova 12, vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad innstempla , frå eigar av gnr 175 bnr 1, Steinar Årsnes, om frådeling av hyttetomt på 2 da. Landbruksnemnda viser til saksutgreiinga med konklusjon, og gir løyve etter jordlova 12, til frådeling av hyttetomt på inntil 1 da. Grunngjeving er at frådelinga vert vurdert som forsvarleg utifrå den avkastning som

4 eigedomen kan gje, og at plasseringa ikkje vil gje store drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Hyttetomta vert avgrensa til 1 da, sidan denne storleik har vore godkjent i liknande saker, og ein ikkje ser at det er behov for større tomt i dette tilfellet. 2. Dispensasjon frå kommuneplanen, tilråding: Landbruksnemnda viser til søknad innstempla frå eigar av gnr 175 bnr 1, Steinar Årsnes, og går inn for at det kan gjevast dispensasjon frå LNF-sona i kommuneplanen for frådeling av hyttetomt i dette tilfellet. Vurdering og konklusjon: Søknaden gjeld frådeling av tomt til fritidsbustad frå gnr 175 bnr 1. Gardsbruket er ikkje i sjølvstendig drift, og det er lite aktiv landbruksdrift i området. Når søknaden var motteken, var eigedomen under sal. Det ligg ikkje føre konkrete planar for hytta. Det ligg føre følgjande registreringar i nasjonale databasar m.v. Raud ring syner omtrentleg plassering av omsøkt tomt: KJERNEOMRÅDE LANDBRUK (Kommunal fagrapport) Tomta ligg innanfor eit kjerneområde for landbruk der kulturlandskapet er grunnlaget. MARKSLAG (AR5) Markslaget på den omsøkte tomta er registrert delvis som innmarksbeite og delvis som skog av høg og særs høg bonitet. Det er ikkje gjennomført noko fagleg synfaring på tomta. KULTURMINNE Det er tre SEFRAK-registrerte bygningar i tunet på gardsbruket. Den omsøkte frådelinga er ikkje vurdert å påverke desse spesifikt. SKREDFARE Tomta ligg innanfor område vurdert som potensielt skredfarleg i NGI sitt faresonekart frå Det er utarbeidd eigen rasfarerapport ved sakkunnig som konkluderer med at tomta oppfyller krava til rastryggleik i gjeldande byggtekniske forskrift. Rasfarespørsmålet er såleis avklara. Det ligg ikkje føre andre registreringar som har betydning for vurdering av søknaden. Det ligg altså ikkje føre registreringar i naturbasen om verdifulle naturtypar eller artar som kan verte påverka av tiltaket. Det er heller ikkje kjent at det kan vere andre artar eller naturtypar i området som ikkje er fanga opp av registreringane i naturbasen. Kravet i

5 naturmangfaldlova (nml) 8 om at saka skal basere seg på eksisterande og tilgjengeleg kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfaldet truleg i liten grad vil bli påverka av framlegget og at det ikkje kan påvisast at tiltaket vil ha effekt på verdifull natur, vert det lagt til grunn at det ikkje er naudsynt å gjere vurderingar etter dei andre miljøprinsippa i nml I samband med høyringa har NVE og Fylkesmannen i Møre og Romsdal ingen merknader. Statens vegvesen har fått tre ulike løysingar for parkering og avkøyrsle, men har ikkje funn å kunne gje positiv fråsegn til nokon av desse. Vegvesenet har peika på at avkøyrsle må oppfylle siktkrava. Kommunen har bedt søkjaren om tilbakemelding på korleis spørsmålet skal løysast, og har også hatt kontakt pr. telefon og i møte. Etter purring har kommunen ikkje fått noko nærare avklaring, og har funne å måtte ta søknaden opp til handsaming slik saka no står. Plan- og bygningslova 27-4 har slik ordlyd: Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. veglova 40 til 43. Dersom vegforbindelse etter kommunens skjønn ikke kan skaffes uten uforholdsmessig vanske eller utgift, kan kommunen godta en annen ordning. På bakgrunn av fråsegnene frå vegvesenet kan ein ikkje sjå at vilkåret om å vere sikra lovleg tilkomst frå offentleg veg er oppfylt. Møre og Romsdal Fylkeskommune har påpeika at området er viktig i høve kulturlandskapet, men at det er vanskeleg å vurdere verknadane så lenge søknaden ikkje er følgd av ei byggesak eller konkrete planar for kva bygg som skal byggast. Vi oppfattar fråsegna frå fylkeskommunen slik at det ikkje er prinsipielle merknader til å opne for ei hytte her, men at det må settast rammer for bygget slik at dette ikkje får uheldige verknader for kulturlandskap og landskapsbilde. Alternativt kan det setjast slike vilkår i samband med handsaminga av søknaden om byggeløyve, som i seg sjølv vil vere avhengig av dispensasjon, eller det kan vurderast å sende byggesøknaden på høyring til sektormynda. Landbruksnemnda har gjort vedtak om løyve til frådeling etter jordlova, men avgrensa storleiken på tomta til 1 daa. Vidare har landbruksnemnda tilrådd dispensasjon etter Plan- og bygningslova. Det ligg ikkje føre ei eintydig avgrensing av ny tomt, men ein reduksjon innanfor omsøkte grenser bør kunne avklarast i samband med oppmålinga av tomta om dette vert utfallet av saka. Tomta ligg i LNF-område sone D. Det er ikkje eit busetjingsomsyn knytt til saka, så lenge det er snakk om ei hytte. Hyttebygging kan ha ein viss effekt som kan telje positivt for eit område som treng busetjing og mest mogleg tiltak for å styrke aktivitet, busetjing og næringsutvikling, men kan likevel ikkje tilleggast å vere eit tungtvegande moment. Etter rådmannen si vurdering skulle det ut frå arealbruksmessige vurderingar og ut frå verknadane for natur og miljø tilseie at det kan vere forsvarleg å gje dispensasjon for frådeling av tomt til fritidsbustad. Det vert då lagt til grunn at utforminga av hytta er tilpassa staden og ikkje får vesentlege negative verknader for landskapsbildet, jf. fråsegna frå fylkeskommunen. Det ligg likevel ikkje føre avklaring av avkøyrslespørsmålet, då søkjaren ikkje har lagt fram noko løysing for avkøyrsle og parkering som vegvesenet kan godta. Sakshandsamar har spurt søkjaren om det kan ligge til rette for parkering i tilknyting til tunområdet, men dette har det ikkje kome konkret tilbakemelding på. I så fall ville vegvesenet kunne ta stilling til utvida bruk av eksisterande avkøyrsle. Rådmannen meiner altså at med unntak av dette spørsmålet,

6 vil ein dispensasjon ikkje setje plangrunnlaget vesentleg til sides. Slik saka står, kan kommunen likevel vanskeleg gje løyve til frådeling utan å setje til sides føresetnadane i Planog bygningslova 27-4 som er referert ovanfor. Rådmannen rår såleis til å avslå søknaden. Det er liten trafikk på denne vegstrekninga, og det synest vere ein situasjon der det framleis kan tenkjast å vere mogleg å finne løysingar på avkøyrslespørsmålet. Rådmannen finn det derfor rimeleg å halde opning for at saka kan verte løyst i høve avkøyrsleløyve. Skulle slik avklaring kome innan rimeleg tid. t.d. tre år og det ikkje ligg føre nye moment som tilseier at vurderinga av saka kunne verte annleis, ser rådmannen at ny søknad om dispensasjon då kan handsamast utan at saka må sendast på ny høyringsrunde. Dersom dette vert samordna med ein byggsøknad, kan spørsmålet om både hytta si utforming (jf. fråsegna frå fylkeskommunen) og avkøyrslespørsmålet handsamast og høyrast i samband med byggesaka. Arnstein Nupen leiar plan og utvikling Gunnar Wangen avdelingsleiar plan og miljø