Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Arkideco AS Innherredsvegen 57 B 7503 STJØRDAL Deres ref: Vår ref: AUDSLA 2015/7871 Dato: 15.02.2016 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 276/69/0/0 Saksnr: 116/16 Delvis godkjent - Søknad om rammetillatelse for oppføring av bolighus og garasje - 1719/276/69 Geitevegen 3 Vi viser til Deres søknad om rammetillatelse for oppføring av bolighus og garasje mottatt her den 24.11.2015. Tiltaket: Søknad om rammetillatelse for oppføring av bolighus og garasje. Bolighuset har et bebygd areal beregnet til 215,3 m 2. Bolighuset skal utformes med flatt tak og delvis hellende pulttak. Gesimshøyde er oppgitt til 7,3 meter. Bebygd areal for garasjen er beregnet til 48,7 m 2. Planstatus: Tiltaket omfattes av reguleringsplan «Brusve-Gimle-Vestgård,» Planident 1972007. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser vedrørende grad av utnytting, takform og utforming av bolighuset (villamessig bebyggelse). Grunnforhold: Grunnforhold er vurdert. Ingen merknader. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med pbl 21-3. Det har ikke kommet merknader til saken. Andre myndigheter: Saken ble ikke sendt på høring til andre myndigheter. Dispensasjonssøknaden: 1: «Hvor annet ikke er særskilt vist på reguleringskartet, skal bebyggelsen være åpen og villamessig med bolig på 1. etasje. Sokkeletasjen kan benyttes der hvor denne kan innpasses uten vesentlig endringer av terrenget, innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriften. Den øvrige bebyggelse kan oppføres i inntil 2 etasjer. Begrunnelse for dispensasjonen: Det søkes om i 1 etasje med sokkel, tilsvarende som tidligere på tomta. Bygget er tilpasset tomta, og er planlagt dels med flatt tak, dels med svakt hellende pulttak. Totalhøyden for det flate taket er lik mønehøyden på boligen som nå er revet, mens pulttaket er 70 cm høyere. Revet bolig hadde gulvnivå i sokkel 55 cm under tilstøtende terreng, noe som ønskes unngått i det nye bygget, jfr. vedlagte snitt som viser forholdet mellom gammelt og nytt bygg.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 9 2: Utnyttelsesgraden for småhustomter skal ikke være over 0,2 og for tomter beregnet for rekkehus og blokker ikke over 0,4. Begrunnelse for dispensasjonen: Utnyttelsesgraden på omsøkt tiltak vil være på 0,32. I området er det eksempler på høyere utnyttelse, og kommuneplan åpner for utnyttelse på 35 % (0,35) i sentrumsområder. Planlagt byggs form og tomtesituasjon anses hensiktsmessig for å oppnå en effektiv løsning og et funksjonelt samspill mellom bolig og utearealer. 5: Husene skal ha gruppevis ha ensartet takform. Begrunnelse for dispensasjon: Boligen planlegges dels med flatt tak, dels med pulttak, og takformene tilpasser seg tomtesituasjonen og kommuniserer med nabohus i vest. 6: Frittliggende uthus, garasje, carport o.l. må ikke ha større grunnflate enn 35 m 2. Plassering skal være som vist på planen. Begrunnelse: Det søkes også om av garasje og bod. Garasjen vil være 48,7 m 2. Det søkes om disp. for arealet på garasje da det planlegges dobbelgarasje og man ønsker lagringsmuligheter i tillegg. Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 første ledd, har kommunen adgang til å gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt ( ) i medhold av denne lov. Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene jf. pbl. 19-2 annet ledd. Vilkårene er kumulative og begge må derfor være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Samtidig understrekes det i forarbeidene at dispensasjonsadgangen ikke skal være så streng at den forhindrer en hensiktsmessig utvikling. Pbl. 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 9 innstramming av dispensasjonsadgangen og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Den videre dispensasjonsvurderingen vil bli delt opp. Først behandles søknaden om dispensasjon vedrørende plassering og størrelsen på garasjen, deretter grad av utnytting og til sist dispensasjon for bestemmelser vedrørende takutformingen. Plassering av garasje: I reguleringsplanens bestemmelse 6 er det fastsatt at frittliggende garasje «må ikke ha større grunnflate enn 35 m 2. Plassering skal være som vist på planen.» Det søkes om dispensasjon for oppføring av garasje med et bebygd areal på 48,7 m 2. I tillegg er plassering av garasjen betinget av dispensasjon, da omsøkte plassering ikke samsvarer med plassering fastsatt i reguleringsplankartet. Det første spørsmålet som må besvares er dermed om hensynet bak regelen blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, jfr. plan og bygningslovens 19-2. I reguleringsplankartet er plassering av bolighus og garasje inntegnet. I reguleringsplanens bestemmelser er det fastsatt at plassering skal vær som vist på planen. Plasseringen i plankartet er altså juridisk bindende. Omsøkte plassering ligger ikke innenfor regulert plassering. Hensynet bak bestemmelsen om plassering av bygninger er at man får en kontrollert styring og enhetlig utbygging innenfor planområdet. Ved et søk i matrikkelen ser man at reguleringsplanens plassering av bebyggelsen er uthulet. Innenfor planområdet finnes få tomter hvor bebyggelsen er nøyaktig plassert slik den er regulert inn. Kommunen kan av den grunn ikke se at hensynet bak reglen om bygningers plassering blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i denne saken. På bakgrunn av ovennevnte vurdering, kommer kommunen til at hensyn bak bestemmelsene i reguleringsplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt som en følge av at det gis dispensasjon. Det neste spørsmålet blir dermed om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene, jfr. plan- og bygningslovens 19-2. Fordelen med en dispensasjon er at tiltakshaver får godkjent plassering som omsøkt. Innenfor planområdet er det gitt flere dispensasjoner tidligere. Garasjen skal plasseres som en naturlig forlengelse av boligen. Kommunen har ingen særlige innvendinger mot omsøkte plassering, og fordelene må kunne sies å være større enn ulempene. På bakgrunn ovennevnte vurdering kommer kommunen derfor til at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Dispensasjonssøknad innvilges med hjemmel i pbl. 19-2.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 9 Avstand til nabogrense: I følge vedlagte situasjonskart skal garasjen oppføres 1 meter fra nabogrensen. Etter hva kommunen kan se ut fra vedlagte tegninger skal garasjen bygges sammen med eneboligen. Vilkår for å kunne oppføre garasjen 1 meter fra nabogrensen er at garasjen er frittliggende. Dersom garasjen skal bygges i tilknytning til boligen er plassering betinget av naboerklæring med samtykke til å oppføre garasjen 1 meter fra felles nabogrense. Garasjestørrelse: Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen om garasjestørrelse blir vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon. Hensynet bak bestemmelsen om garasjestørrelse er å ivareta at et garasjebygg får en utforming og plassering i samsvar med det formål som en garasje skal ha. Bestemmelsen i reguleringsplanen er fra 1972, og bærer derfor preg av den tids norm for bebyggelse. Hensynet bak bestemmelsen om grunnflate for garasje må ses hen til den tids størrelse på bilpark og behov for oppbevaring. Dagens biler er i hovedsak av større størrelse, og av den grunn har den enkelte større behov for en garasje med mer enn 35 m 2 i grunnflate. Det er tidligere innvilget flere dispensasjoner innenfor planområdet for oppføring av garasjer med en større grunnflate enn 35 m 2, slik at hensynet bak bestemmelsen kan ikke tolkes spesielt strengt i dette tilfellet. På bakgrunn av ovennevnte vurdering, kommer kommunen til at hensyn bak bestemmelsene i reguleringsplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt som en følge av at det gis dispensasjon. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak kan medføre et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Som nevnt angir forarbeidene at kommunen bare i unntakstilfeller bør gi dispensasjon. Samtidig understrekes det at den høye terskelen for dispensasjon ikke har til hensikt å forhindre en hensiktsmessig utvikling av ubebygde eiendommer som omfattes av en eldre reguleringsplan. Vedrørende dispensasjonssøknader innenfor gjeldende planområde, er kommunen kjent med at det tidligere er gitt flere dispensasjoner fra bestemmelsen om garasjestørrelse. Kommunen skal behandle like/sammenlignbare saker likt, i den grad relevante hensyn ikke begrunner forskjellsbehandling. Ved en gjennomgang av tidligere innvilgede dispensasjoner kan ikke kommune se at det foreligger rettslige forhold, som tilsier at kommunen skal avslå dispensasjon i denne saken. Kommunen har ingen særlige hensyn som taler mot oppføring av garasje med et bebygd areal på 48,7 m 2, og fordelene må da kunne sies å være klart større enn ulempene. På bakgrunn ovennevnte vurdering kommer kommunen derfor til at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Dispensasjonssøknad innvilges med hjemmel i pbl. 19-2.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 9 Grad av utnytting: I reguleringsplanens 2 er det fastsatt at «utnyttelsesgraden for småhustomt skal ikke være over 0,2» Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt? Hensynet bak bestemmelsen om grad av utnytting er å styre volum og omfang på bebyggelsen, enten bebyggelsen i seg selv eller i forhold til tomtearealet. Grad av utnytting er, sammen med reguleringsformål, det viktigste premisset for utviklingen av et område. Grad av utnytting sørger også for en enhetlig utnyttelse av tomter i området. Grad av utnytting i reguleringsplaner fra 1969-1979 er definert som «forholdet mellom brutto gulv areal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m», jfr. veiledning til grad av utnytting s. 54. Kommunen har beregnet brutto gulvareal til anslagsvis 296,9 m 2. I henhold til beregningsregler for reguleringsplaner fra 1969-1979 er beregnet til U=0,32. Etter kommunens vurdering er arealdisponeringer godt utnyttet. Bolighuset og garasjen vil få en naturlig plassering på eiendommen. Selv med overskridelsen av utnyttelsesgraden vil eierne få tilstrekkelig uteoppholdsareal samt parkeringsmuligheter. Eiendommen vil således ikke virke overbebygd, noe som en del av hensikten med grad av utnytting. Reguleringsplanen ble vedtatt i 1972. Siden den gang har byggeskikken forandret seg mye. Grad av utnytting i nåtidens reguleringsplaner er oftest satt til 35 %. Reelle hensyn tilsier at man tolker eldre planer med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av boligbebyggelsen. Videre er det gitt flere dispensasjoner fra regulert grad av utnytting innenfor det samme planområdet. Reguleringsplanen er på dette området uthulet etter kommunens vurdering. På bakgrunn av overnevnte vurdering kommer kommunen frem til at hensynet bak bestemmelsene i reguleringsplanen ikke blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av at det gis dispensasjon. Det neste spørsmålet blir dermed om fordelene ved å innvilge dispensasjon er større enn ulempene? Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at en slik tillatelse medfører presedensvirkninger for øvrige tiltak som omfattes av samme reguleringsplan. Dette tilsier at kommunen bør benytte dispensasjonsadgangen med forsiktighet. Når det er sagt, er det tidligere innvilget dispensasjoner fra utnyttingsgraden innenfor planområdet. Fordelene ved å innvilge dispensasjon i denne saken vil være at tiltakshaver får godkjent omsøkte bygning. Det er som sagt tidligere gitt flere dispensasjoner fra regulert grad av utnytting innenfor planområdet. En utnyttelsesgrad på 0,2 er på ingen måte tilpasset dagen boligbygging. En utnyttelsesgrad på 0,32 er innenfor det kommunen tidligere har tillatt innenfor planområdet.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 9 Kommunen har ingen særlige innvendinger mot at det blir gitt dispensasjon i denne saken og fordelene må da sies å være klart større enn ulempene. På bakgrunn av overnevnte vurdering kommer kommunen derfor til at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene.» Dispensasjonssøknaden innvilges med hjemmel i pbl. 19-2. Etasjeantall: I reguleringsplanens 1 er det fastsatt at «hvor annet ikke er særskilt vist på reguleringskartet, skal bebyggelsen være åpen og villamessig med bolig på 1 etasje. Sokkeletasje kan benyttes der hvor den kan innpasses uten vesentlig endringer av terrenget, innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriften. Den øvrige bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer. Begrensningen på én etasje har som formål å sikre en noenlunde enhetlig utforming av bebyggelsen innenfor planområdet. I søknaden er det opplyst at man ønsker å bygge i en etasje med sokkel, tilsvarende tidligere bolig på tomta. Bygget er i følge ansvarlig søker tilpasset tomten og totalhøyden er lik mønehøyden på boligen som nå er revet. Noen av de øvrige bygningene i området har mer enn en etasje, og det kan dermed synes som om hensynet bak reguleringsbestemmelsen allerede er svekket. Kommunen finner at terrengtilpasningen vil ha et positivt estetisk uttrykk og en dispensasjon vil ikke sette til side hensynene bak bestemmelsen i vesentlig grad. På bakgrunn av overnevnte vurdering kommer kommunen frem til at hensynet bak bestemmelsene i reguleringsplanen ikke blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av at det gis dispensasjon. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene? Fordelene med å innvilge dispensasjon fra bestemmelsen om at tiltaket skal utformes i «1 etg.» vil være å knytte bygningen til terrenget, og dermed sikre hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen. Det å innvilge dispensasjon fra en reguleringsplan vil sette presedens for senere byggesøknader, og kan dermed være med på å uthule hensynene bak planbestemmelsene. Når det er sagt er det tidligere gitt flere dispensasjon for 2 etasjer innenfor planområdet. Kommunen har ingen særlige innvendinger mot at det gis dispensasjon, og fordelene må da kunne sies å være klart større enn ulempene. På bakgrunn av overnevnte vurdering kommer kommunen derfor til at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene.» Dispensasjonssøknaden innvilges med hjemmel i pbl. 19-2.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 9 Takutforming: I reguleringsplanens 5 er det fastsatt at «husene skal gruppevis ha ensartet takform. Bygningens takvinkel må godkjennes av bygningsrådet. Takoppbygg eller nedskjæringer er ikke tillatt. Hus med flate tak skal samles gruppevis på tomter etter bygningsrådets nærmere bestemmelse.» Det første spørsmål blir om hensynet bak bestemmelsen om takutforming blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon? Hovedformålet med at det er regulert at boliger med flatt tak skal oppføres gruppevis, må antas å være av hensynet til estetikk innenfor et bestemt planområde. Med slike bestemmelser sørger man for et helhetlig inntrykk av et boligfelt. På denne måten unngår man at det blir store avvik mellom boliger innenfor samme reguleringsplan. Tiltaket ønskes oppført med flatt tak med delvis hellende pulttak innenfor et område der det ikke allerede foreligger noen gruppevis samling av hus med flatt tak. Tiltaket er tydelig ikke i tråd med reguleringsplanens intensjoner, og rent estetisk taler dette dermed i retning av at dispensasjon vil medføre til at hensyn bak reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt. Dette samsvarer også med ovennevnte forarbeidsuttalelser, der det understrekes at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende planer. Imidlertid står det i forarbeidene, (Ot.prp.nr. 32 2007-2008 s. 242), at regelen om dispensasjon ikke må tolkes så strengt at den f.eks. hindrer dispensasjon fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder for eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av gjenstående eiendommer. Gjeldende reguleringsplan for området ble stadfestet i 1972. Planen er over 40 år gammel og ved tolkning av dets bestemmelser, synes det derfor naturlig å ta hensyn til den samfunnsmessige utvikling som har skjedd på boligbyggingens område. Reguleringsplanen tillater hus med flatt tak, men da må disse foreligge gruppevis innenfor et bestemt område. Når området allerede er bebygd er det naturlig nok vanskelig å få samlet boliger med flate tak. Samtidig må en se hen til intensjonene bak reguleringsplanen. Planen gir tydelig indikasjon på at byggebransjen også for 40 år siden var kjent med at hus kunne bygges med flate tak. Hensikten med bestemmelsen synes å være begrunnet i estetikk, da også grunnet i ønske om å bevare et helhetlig inntrykk av boligene innenfor planområdet. En gjennomgang av bebyggelsen rundt omsøkte eiendom viser at alle boligene er å regne som småhusbebyggelse. De fleste er oppført i en etasje med ulike former saltak. Kommunens vurdering er at omsøkte takform vil medføre et nokså tydelig og markert avvik fra den estetiske utformingen i nabolaget. Av hensyn til intensjonene med planbestemmelse og planog bygningslovens 29-2, om visuelle kvaliteter, trekker nevnte forhold sterkt i retning av at omsøkte tiltak vil medføre at hensikten bak planbestemmelsen vil bli «vesentlig tilsidesatt.» Etter plan- og bygningslovens 29-2 skal alle tiltak etter loven «ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bebygde og naturlige omgivelser som det skal plasseres i.» Med dette menes at bygningen gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 8 av 9 ivaretas i prosjektering og utførelse, slik som samspill mellom volum og høyde, fasadeutrykk mv. Det stilles videre krav om at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Dette er et selvstendig krav. Selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert at det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men at avvikene må fremstå som faglig begrunnede valg fremfor tilfeldig utforming. Det aktuelle boligområdet består av småhusbebyggelse. Eneboligene i området er oppført som tradisjonell trehusbebyggelse, i en til to etasjer med saltak. Det er kommunens oppfatning av omsøkte bolig ikke harmonerer med den omkringliggende bebyggelsen. I dispensasjonssøknaden vises det til at nabohus med flatt tak i vest. For denne bebyggelsen er det en egen reguleringsplan, som tillater oppføring av boliger med flatt tak. Kommunen kan ikke se isolert på dette ene tiltaket, men må vurdere saken i et større helhetsbilde. I en slik vurdering må en ta hensyn til presedensvirkningene en tillatelse vil gi for tilsvarende tiltak i området. Kommunen ønsker ikke å bidra til oppføring av boliger som bryter markant med eksisterende byggestil innenfor planområdet. Etter en konkret helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at dispensasjon vil medføre til at hensyn bak gjeldende reguleringsplan vil bli «vesentlig tilsidesatt.» Kommunen ser det ikke nødvendig å vurdere dispensasjonssøknaden opp mot lovverkets siste vilkår, da begrunnet med at vilkårene for dispensasjon er kumulative. At vilkårene er kumulative innebærer at begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Ut fra kommunens vurdering er vilkårene for dispensasjon dermed ikke oppfylt, jf. plan- og bygningslovens 19-2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon for oppføring av tiltak med flatt tak med delvis hellende pulttak. Begrunnelse og vurdering er gitt overfor. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for plassering av bebyggelse, garasjestørrelse, utnyttelsesgraden og etasjetall. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan for oppføring av bolig med flatt tak/pulttak. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-3 (tiltak som krever søknad og tillatelse) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 9 av 9 - Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. - Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1 - Det må søkes om igangsettingstillatelse før arbeidet kan starte. Ny søknad må være i samsvar med reguleringsplanens 5 «husene skal ha ensartet takform.» Arkideco AS gis ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende av bolig inkludert våtrom og koordinatfesting av tiltak. Merknader/orientering: Gravemelding og søknad om tilkopling/ utføring av sanitæranlegg må være godkjent før arbeidene starter. Ved utføring av sanitæranlegg skal Normalreglement for sanitæranlegg følges. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør plan- og bygningsloven 21-9. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. Plan- og bygningslovens 33-1. Med hilsen Audhild Slapgård Jurist Kopi til: Arkideco AS Innherredsvegen 57 B 7503 STJØRDAL Hanne Sorger og Øystein Olsen Skolevegen 18 7604 LEVANGER