Forslag til reguleringsplan for Professor Kohts vei Dato:

Forslag til reguleringsplan for Professor Kohts vei 77-87 Forslagsstiller: Fagkyndig plankonsulent: Professor Kohts vei Utvikling AS HRTB Arkitekter AS og Sweco Norge AS Dato: 29.11.2018

DOKUMENTINFORMASJON Rapportnavn: Forslagsstillers planbeskrivelse Dokument nr: 1.2 Versjon/dato: 1/ 29.11.2018 Skrevet av: Fidan Krasniqi, SWECO og Sigrid Vesaas, HRTB Kvalitetskontroll: 29.11.2018 Sammendrag Planforslaget er utarbeidet av HRTB Arkitekter og Sweco Norge AS på vegne av Professor Kohts vei Utvikling AS. Planforslaget omfatter detaljregulering av Professor Kohts vei 77-87, gnr/bnr 14/14, 14/16, 14/38, 14/73, 14/6, 14/562 m.fl., i Bærum. Professor Kohts vei Utvikling AS ønsker å transformere eiendommene til nytt boligområde, tilpasset omkringliggende omgivelser og i tråd med overordnede planer og føringer. I dag består området i stor grad av bilbasert næring. Skissen som ble presentert for naboer og kommunen i oppstartsmøtet viste lameller på tvers med gavler mot Professor Kohts vei og et sentralt torg ved tverrforbindelsen/dagens dagligvare-butikk. Grepet ble i stor grad godt mottatt av både kommune og naboer. Denne strukturen har etter hvert vist seg vanskelig å få til pga støyforhold fra E-18, og planforslaget som er utarbeidet er derfor endret ift skissen som først ble presentert. Etter anbefaling fra Bærum kommunes kulturvernavdeling har man valgt å la være og flytte kulturminnene, og etter anbefaling fra reguleringsavdeling er dagligvarebutikken også ute av prosjektet. Planforslaget inneholder leilighetsbygg i 4 6 etasjer med ca 210 leiligheter organisert i en tydelig struktur; Langs Professor Kohts vei arrangeres bygningskroppene som en skjerm mot trafikkstøy for området. Rundt kulturminnene (Lilleholtet) etableres et tun og inn mot skråning i nord-vest ligger oppløst lamellstruktur langs et gatetun oppå felles parkeringsanlegg. Planområdet er ca. 15,6 daa stort og ligger ca. 200 m i luftlinje sørøst for Stabekk stasjon. Beliggenheten gjør planområdet svært godt egnet til fortetting, noe som også ble påpekt i flere av merknadene som kom inn ved varsel om oppstart. Kommuneplanens ønske om fortetting og høy arealutnyttelse innenfor definerte områder («Langsiktig vekstgrense») kommer i konflikt med andre bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanen for vårt område. Dette gjelder både håndtering av støy, krav til MUA, parkeringsnormen og byggegrense mot Professor Kohts vei. ROS-analyse er påkrevd og vedlegges planforslaget. Det er utarbeidet rapporter/notat på VA, støy, luftkvalitet, trafikkanalyse og grunnforhold som vedlegges. Det kom inn 11 merknader etter varsel om oppstart av planarbeid. De er kommentert under punkt 6. 2

Innholdsfortegnelse 1 BAKGRUNN 5 1.1 SAKENS HISTORIE 5 1.2 HENSIKTEN MED PLANEN 5 1.3 SAKSGANG HITTIL 5 2 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 5 2.1 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER/BESTEMMELSER / STATLIGE PLANRETNINGSLINJER/-BESTEMMELSER 5 2.2 REGIONALE PLANER/REGIONALE PLANBESTEMMELSER 6 2.3 KOMMUNEPLAN/KOMMUNEDELPLAN 7 2.4 GJELDENDE REGULERING 9 2.5 AKTUELLE POLITISKE VEDTAK 9 2.6 ØVRIGE RAMMEBETINGELSER 10 2.7 PÅGÅENDE PLANARBEID 11 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 11 3.1 BELIGGENHET, STØRRELSE OG BRUK 11 3.2 OMKRINGLIGGENDE OMRÅDER / STRØKETS KARAKTER 11 3.3 EIENDOMSFORHOLD 12 3.4 TRAFIKKFORHOLD 13 3.5 STØYFORHOLD OG LUFTKVALITET 13 3.6 LOKALKLIMA 15 3.7 LANDSKAP, NATUR- OG REKREASJONSVERDIER 18 3.8 GRUNNFORHOLD 18 3.9 BEBYGGELSE OG ESTETIKK 19 3.10 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ 21 3.11 TEKNISK INFRASTRUKTUR 23 3.12 SOSIAL INFRASTRUKTUR 24 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 25 4.1 PLANFORSLAGETS HOVEDIDÉ OG HOVEDGREP 25 4.2 PLANAVGRENSNING 26 4.3 AREALFORMÅL 27 4.4 AREALOVERSIKT 28 4.5 ANTALL BOLIGER, LEILIGHETSFORDELING OG ANTALL ARBEIDSPLASSER 28 4.6 UTNYTTELSE 28 4.7 BEBYGGELSENS PLASSERING, UTFORMING OG HØYDE 29 4.8 ESTETISK REDEGJØRELSE 29 4.9 BOLIGMILJØ/BOKVALITET 29 4.10 UTEAREALER 30 4.11 PARKERING 30 4.12 KJØREATKOMST 31 4.13 GANG- OG SYKKELVEIER 31 4.14 TEKNISKE PLANER 31 3

4.15 UNIVERSELL UTFORMING 31 4.16 GRØNNSTRUKTUR 32 4.17 SOL-/SKYGGEFORHOLD 32 4.18 STØYSKJERMING 32 4.19 LUFTKVALITET 32 4.20 BEVARINGSVERDIER 32 4.21 ARKEOLOGISKE REGISTRERINGER 32 4.22 MILJØPROGRAM 32 4.23 KLIMATILPASNING 33 4.24 FORUTSETNINGER OG TIDSPLAN FOR GJENNOMFØRING 33 4.25 PROSJEKTØKONOMI 33 4.26 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 33 4.27 ANDRE AKTUELLE TEMA 34 5 VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 34 5.1 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE (ROS-ANALYSE) 34 5.2 BARN OG UNGE 34 5.3 GRØNNSTRUKTUR/FRILUFTSLIV 34 5.4 NATURMANGFOLD 34 5.5 STEDETS KARAKTER OG VISUELLE KVALITETER 35 5.6 UNIVERSELL TILGJENGELIGHET 35 5.7 LANDSKAP 35 5.8 EKSPONERING/FJERNVIRKNING 35 5.9 SIKRING AV JORDRESSURSER (JORDVERN) 35 5.10 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ 35 5.11 SKOLE-, BARNEHAGE OG INSTITUSJONSBEHOV 36 5.12 TRANSPORTBEHOV 36 5.13 TRAFIKKSIKKERHET 36 5.14 VANN OG AVLØP 36 5.15 ENERGIBEHOV OG -FORBRUK 36 5.16 FORURENSNING 37 5.17 SOL-/SKYGGEFORHOLD 38 5.18 STØY OG LUFTKVALITET 38 5.19 KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER 38 5.20 GRUNNERVERVSBEHOV 38 5.21 INTERESSEMOTSETNINGER 38 5.22 ALTERNATIVER 38 5.23 NÆRMERE UNDERSØKELSER FØR GJENNOMFØRING AV PLANEN 38 6 MEDVIRKNING/FORHÅNDSUTTALELSER/INNSPILL TIL PLANARBEIDET 39 6.1 FORHÅNDSUTTALELSER FRA MYNDIGHETER 39 6.2 FORHÅNDSUTTALELSER FRA NABOER, GRUNNEIERE OG ANDRE PRIVATE PARTER 41 VEDLEGG 43 4

1 Bakgrunn 1.1 Sakens historie Dagens eiere av eiendommene innenfor planområdet har inngått samarbeidsavtaler med formål om å erstatte dagens næringsvirksomhet med ny og tidsriktig boligbebyggelse. Selskapet Professor Kohts vei Utvikling AS er etablert for dette formål, og består av partnerne Bertel O. Steen Eiendom AS, Backe Prosjekt AS og AS Stabekk Auto. 1.2 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for nytt boligområde med leiligheter og tilhørende anlegg. 1.3 Saksgang hittil Oppstartsmøte ble avholdt 30.10.2017. Varsel om planoppstart ble kunngjort 03.04.2018 i Budstikka med merknadsfrist 04.05.2018. Berørte myndigheter ble varslet per brev/e-post 03.04.2018 Informasjonsmøte med naboer i Professor Kohts vei og leder for Velforeningen ble avholdt 19.09.2017 Befaring med kulturmyndigheter 09.01.2018 og 26.06.2018 Møte med regulering Bærum kommune 12.10.2018 2 Planstatus og rammebetingelser 2.1 Rikspolitiske retningslinjer/bestemmelser / statlige planretningslinjer/- bestemmelser Statlig planretningslinje for klima og energiplanlegging i kommunene pålegger kommunene, gjennom planlegging og øvrig myndighets og virksomhetsutøvelse å stimulere og bidra til reduksjon av klimagassutslipp, samt økt miljøvennlig energiomlegging. Foreslått fortetting i område med god kollektivdekning tilrettelegger for redusert bruk av bil og mulighet for økt bruk av kollektivtransport. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og utnytter eksisterende energikilder. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging. Målet for retningslinjene er at planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling, og fremme helse, miljø og livskvalitet. Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima og miljøvennlige transportformer. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Planforslaget er i tråd med føringer om utbygging som reduserer transportbehovet og legger til rette for klima og miljøvennlige transportformer, samtidig som planforslaget ivaretar gode uteområder og lysforhold. 5

2.2 Regionale planer/regionale planbestemmelser Regionale planer som gjelder for området er i hovedsak en videreføring av statlige føringer og retningslinjer. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Fylkestinget vedtok 14.12.15 Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Planforslaget legger opp til at den forventede befolkningsveksten skal håndteres gjennom et mer konsentrert utbyggingsmønster og utbyggingen av et transportsystem som bygger opp under denne senterstrukturen. En større satsing på kollektivtransport, sykkel og gange skal bidra til å redusere klimagassutslippene og styrke byer og tettsteder i Oslo og Akershus. Figur 2-1 Prioriterte vekstområder i Oslo-Akershus. Kilde: Plansamarbeidet Oslo Akershus I regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus ligger planområdet innenfor akse som er utpekt til å være særlige innsatsområder for økt by- og næringsutvikling. Planområdet ligger ca. 400 meter i gangavstand fra Stabekk stasjon som har hyppige togavganger mot både Oslo og Sandvika. Stabekk stasjon har også gode bussforbindelser til flere steder i Bærum og inn mot Oslo. Bussholdeplassene Nordliveien og Oksenøyveien, begge ca. 500 meter fra planområdet, har flere høyfrekvente bussavganger. Lysaker stasjon, et nasjonalt- og regionalt kollektivknutepunkt for både buss og tog, ligger 2 km fra planområdet. Området innehar samlet sett et meget godt kollektivtilbud og utbygging med en relativt høy utnyttelse bygger derfor opp om målene i RATP. Trygging av skoleveger Grunnlag for prioritering Akershus fylkeskommune, Statens vegvesen og kommunene i Akershus har utarbeidet en rapport om tryggere skolevei. Denne rapporten legges til grunn for videre arbeid. Tiltak på mange enkeltstrekninger ble vedtatt høsten 2014 for gjennomføring mellom 2015 og 2018 og enda flere prioritere tiltak skal gjennomføres før 2024. Langs Professor Kohts vei er det planlagt forbedret løsning for gående og syklende i vedtatt reguleringsplan og tiltaket har høy prioritet. 6

Sykkelstrategi og plan for sykkelveinettet i Oslo og Akershus 2018 2030 I forslag til sykkelstrategi og plan for sykkelveinettet 2018 2030, er strekningen forbi utbyggingsområdet vist som en del av hovedsykkelveinettet. 2.3 Kommuneplan/kommunedelplan Klimastrategi 2030 Hovedmålet er at i 2050 skal Bærum være et lavutslippssamfunn og innen 2030 skal klimagassutslippene være redusert med minst 40 prosent. For å oppnå en 40 prosent reduksjon i klimagassutslippene innen 2030 må betydelige endringer skje innen transportsektoren. Veitrafikk står for hoveddelen av klimagassutslipp i Bærum kommune. Størstedelen av veitrafikken genereres lokalt og det er derfor nødvendig å satse på tiltak som reduserer bruken av fossilt drivstoff. Strategier for å oppnå dette er bl.a; Konsentrere bygging av boliger og næringsbygg rundt knutepunktene Prioritere sykkel og gange fremfor bil, blant annet gjennom sykkelstrategien Være pådriver for et bedre kollektivtilbud Utforme en parkeringsstrategi som bidrar til redusert klimagassutslipp Legge til rette for lading av el- og hybridbiler, hydrogenbiler og nye deleordninger Kommuneplan 2017-2035 Kommuneplanens arealdel: Planområdet er i kommuneplanen 2017-2035, vedtatt 04.04.2018, avsatt til nåværende og fremtidig kombinert bebyggelse og anleggsformål samt boligbebyggelse. Figur 2-2 Utsnitt kommuneplanens arealdel. Planområdet er markert med blått. 7

Kommuneplanen, Langsiktig vekstgrense: I Bærum er følgende prioriterte vekstområder i RPAT: - Sandvika (regional by, prioritert område for arbeidsplassintensive virksomheter) - Fornebu (prioritert lokal by, prioritert område for arbeidsplassintensive virksomheter) - Lysaker (prioritert område for arbeidsplassintensive virksomheter) - Bybåndet (øvrige områder tilknyttet jernbane og metro) Avgrensingen er vurdert ut fra flere kriterier 10-minutters gangavstand fra sentrum og/eller stasjon er et sentralt kriterium. Planområdet ligger ca. 200 m (i luftlinje) fra Stabekk stasjon med mindre enn 10 min gange, og inngår dermed i Bybåndet. Figur 2-3 Figuren viser forventet vekst 2017-35 Kommuneplanen, Bestemmelser og retningslinjer: Bestemmelser og retningslinjer er stort sett fulgt, men med noen avvikende tema. Ønsket om fortetting og høy arealutnyttelse ( 17 Langsiktig vekstgrense) innenfor definerte områder er i konflikt med andre bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanen: 21 Støy På enkelte mindre fasadepartier ut mot Prof. Kohts vei er det beregnet støyverdier over 65dB. Høyeste verdi er 67dB. Ved rammesøknad vil tiltakshaver fremme forslag til avbøtende tiltak og/eller vise planløsninger som ikke har vinduer til støyfølsom bruk i disse områdene. 8

27 Uteoppholdsarealer Retningslinje innenfor sentrumsformål/avvikssone er lagt til grunn for beregning av MUA. 13 Avkjørsler og byggegrenser Professor Kohts vei er fylkesvei som tilsier 15m byggegrense, planforslaget har 10m byggegrense til senterlinje vei. 14 Parkering Retningslinje for parkering bolig er satt til 1,2 p-plass pr. 100m2 BRA. Vi legger til grunn maks 1,2 p- plass pr. 100kvm BRA bolig. 2.4 Gjeldende regulering Professor Kohts vei 77-88, gnr/bnr 14/14, 14/16, 14/38, 14/73, 14/6, 14/562 m.fl., omfattes delvis av gjeldende reguleringsplan for «Professor Kohts vei mellom Markalleen og gml. Drammensvei sykkelfelt», vedtatt 28.01.2015, PlanID 2012020. Området er her regulert til forretning/kontor, forretning/industri samt bolig/forretning. I tillegg er tilstøtende arealer regulert til trafikkområder med vei, fortau, sykkelfelt og annen veigrunn. Øvrige arealer nord og sør for Professor Kohts vei er i dag uregulert. Figur 2-4 Utsnitt av plankart for gjeldende detaljregulering for Professor Kohts vei mellom Markalleen og gml. Drammensvei. 2.5 Aktuelle politiske vedtak Vedtak om utbyggingen av E-18 korridoren Lysaker-Ramstadsletta (PLANID 2014012) vil kunne påvirke planområdet. Anleggsstøy og riggområde blir tett på i byggeperioden, men ny situasjon gir noe redusert støyforhold. Statens vegvesen antyder i uttalelsen til varsel om oppstart at det vil pågå anleggsarbeider i områdene frem til 2026. 9

Figur 2-5 Områderegulering E18-korridoren, PLANID2014012 (vedtatt 08.09.17) 2.6 Øvrige rammebetingelser Det er tre SEFRAK-registrerte bygninger hvorav en av disse ved Professor Kohts vei 79 (Gnr 14/bnr 6), se Figur 2-6, er det meldeplikt i hht Kulturminneloven 25 ved riving/ombygning. Figur 2-6 Bygninger fra før 1900 (SEFRAK). Miljøstatus.no, 2018 10

2.7 Pågående planarbeid Det er ikke registrert planarbeid i eller nær planområdet som kan få betydning for saken. Dersom område på sørsiden av Professor Kohts vei avsatt til næring i kommuneplanen blir utbygd, kan dette få innvirkning på planområdet. 3 Beskrivelse av planområdet Figur 3-1 Eksisterende situasjon. Sett fra sør. 1881.no 3.1 Beliggenhet, størrelse og bruk Planområdet består av eiendommene Professor Kohts vei 77 (Gnr 14/bnr 562), 79 (Gnr 14/bnr 6), 83 (Gnr 14/bnr 16, 38, 73), 85 og 87 (Gnr 14/bnr 14). Planområdet består også av eiendommene Gbnr. 14/237, 14/51, og 14/990, hvor det i dag mellom eiendommene går en intern turvei fra Professor Kohts vei 85 (Gnr 14/bnr 14) og opp til Nordliveien. Til sammen er planområdet 15,6 daa. Eiendommene er i dag bebygd med tre forretningsbygg og tre eldre trehus. Forretningsbyggene inneholder i hovedsak bilrelatert virksomhet. 3.2 Omkringliggende områder / strøkets karakter Planområdet ligger i et etablert boligområde og på tilstøtende arealer er det frittliggende boligbebyggelse, boligblokker og grøntarealer. Nordvest for planområdet ligger Stabekk stasjon med ulike publikumsrettede funksjoner. Rekreasjonsområdene Holtekilen og Brydeskogen ligger også i gangavstand. 11

Figur 3-2 Figuren viser omkringliggende område 3.3 Eiendomsforhold Figur 3-3 Figuren viser planavgrensning og arealoversikt av berørte eiendommer. 12

Følgende eiendommer er berørt av planen: Gnr/bnr Eier Areal innenfor planområdet, m 2 14/14 Privat 8 100 m 2 242/1 Statens vegvesen 1 300 m 2 14/16, 38, 73 Privat 2 600 m 2 14/6 Privat 1 900 m 2 14/562 Privat 1 600 m 2 14/237 Privat 32 m 2 14/51 Privat 30 m 2 14/990 Privat 11 m 2 3.4 Trafikkforhold Totalt areal 15 600 m 2 Planområdet har i dag adkomst for bilister, gående og syklende fra Professor Kohts vei, fylkesvei nr. 604. Den har en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 3114. Kjørefeltbredden varierer mellom 2,75 m og 3,75 m. Prof. Kohts vei har fartsgrense 50 km/t. I området går en intern turvei fra eiendommen gbnr. 14/14 som ligger mellom eiendommene gbnr. 14/237 og 14/51 fram til Nordliveien (kommunalvei). Fra Nordliveien går turveien videre ned til Kveldsroveien (fv. 604) fram mot Stabekk stasjon. Planområdet ligger ca. 400 meter i gangavstand fra Stabekk stasjon som har hyppige togavganger mot både Oslo og Sandvika. Stabekk stasjon har også gode bussforbindelser til flere steder i Bærum og inn mot Oslo. Bussholdeplassene Nordliveien og Oksenøyveien, begge ca. 500 meter fra planområdet, har flere høyfrekvente bussavganger. Lysaker stasjon, et nasjonalt og regionalt kollektivknutepunkt for både buss og tog, ligger 2 km unna. Området innehar samlet sett et meget godt kollektivtilbud. Det er i dag ensidig fortau langs Professor Kohts vei. Fortauet ligger på sørsiden av veien og har varierende bredde på ca. 1,5 2,0 meter. Det foreligger en vedtatt reguleringsplan for Prof. Kohts vei, «Professor Kohts vei mellom Markalleen og gml. Drammensvei sykkelfelt», vedtatt 28.01.2015, PlanID 2012020. Planen omfatter en strekning på ca. 1250 meter av Prof. Kohts vei fra Markalleen til Gml. Drammensvei på nedre Stabekk, på nordsiden av E18. Her vil det etableres en løsning med tosidig sykkelfelt i 1,5 meters bredde og ensidig fortau på sydsiden av Prof. Kohts vei i 2,5 meters bredde. Oppstart er mai måned i år og arbeidet skal etter planen være ferdigstilt i løpet av 2020. Tiltaket vil dermed sikre at tilgjengeligheten for gående og syklende vil forbedres markant. 3.5 Støyforhold og luftkvalitet Støy fra biltrafikken i Professor Kohts vei er beskjeden på grunn av lav årsdøgntrafikk (ÅDT) og lav tungtrafikkandel. Største støybidraget i området kommer fra E18-trafikken. 13

Figur 3-4 Gjennomsnittlig døgnlig veistøy, Miljøstatus.no, 2018 Figur 3-5 Utslipp av CO2 fra veitransport. Miljøstatus.no, 2018 CO2 utslipp ligger mellom 40,26 og 136,92 tonn, det samme som for øvrige områder i Bærum. 14

Figur 3-6 Utslipp av svevestøv (PM10) fra veitransport. Miljøstatus.no, 2018 Svevestøvbelastning ligger mellom 7,31 og 27,61 tonn, som er vanlig i store deler av Bærum. 3.6 Lokalklima De lokalklimatiske forholdene i planområdet vurderes til å ikke være problematiske. Gjennomsnittsvindstyrken er ikke høy nok og det er få elementer i området (terreng, vegetasjon og bygninger) som vil styre og påvirke forholdene. Vindroser for området er vist i figurene nedenfor. Vindroser viser statistisk fordeling av vindretninger som prosentvise andeler av tiden det blåser fra ulike retninger. Vindrosene er basert på data fra Meteorologisk institutt ved Blindern, som er den nærmeste faste meteorologiske stasjonen men vinddata. Vindrosene viser at de fremherskende vindretningene gjennom året er fra nordøst (NØ) og fra sør (S) til sørvest (SV) med en maksimal vindstyrke på 5-10 m/s. Både om sommer og vinter er det vind fra nordøst som er dominant men dette er ikke et entydig bilde, vind fra andre retninger forekommer hele året. En kan derimot se at vindretninger fra vestlige og østlige retninger er sjeldne. 15

Tabell 3-1 Lawsons kriterier for vindkomfort [Lawson, 1990]. Komfortklassene definerer akseptable hastighetsgrenser for forskjellige aktiviteter og områder. Grensene er et resultat av omfattende forskning. Figur 3-7 Vindretning og vindstyrke gjennom hele året. Meteorologisk institutt, 2018 16

Figur 3-8 Vindretning og vindstyrke i vintersituasjonen fra desember til mars. Meteorologisk institutt, 2018 Figur 3-9 Vindretning og vindstyrke for juni. Meteorologisk institutt, 2018 17

3.7 Landskap, natur- og rekreasjonsverdier Planområdet er for det meste flatt, med unntak av bratte partier nordvest for planområdet. Terrenget faller mot sørøst fra ca. kote +26 ned mot et kotenivå på rundt +19. Det finnes yngre trær og trolig andre treslag nordøst for planområdet. De ubebygde delene av området er stort sett asfalterte flater. Tilgrensende arealer fremstår som grønt og frodig med mye vegetasjon. Planområdet ligger i landskapsregionen «Oslofjorden». Det er frodig løvskog med variert undervegetasjon langs Professor Kohts vei. Det er ikke kjent at det finnes rødlistede arter innenfor planområdet. Det er ikke registrert såkalte utvalgte naturtyper jf. 52, eller prioriterte arter jf. 23 i Naturmangfoldloven innenfor planområdet. I begynnelsen av oktober 2012 ble det utført en kartlegging av fremmede arter på sørsiden av Professor Kohts vei. Fremmede skadelige arter som ble funnet på strekningen var Russekål, Kanadagullris og Slirekne. Langs sørsiden av Professor Kohts vei er det store løvtrær, deriblant almetrær med registrert almesyke. 3.8 Grunnforhold I følge løsmassekartet fra NGU består løsmassene innenfor planområdet av fyllmasse som er løsmasser tilført eller sterkt påvirket av menneskers aktivitet. I følge berggrunnskart fra NGU er det gitt følgende bergartsbeskrivelse for området: «Skifer og kalkstein i veksling, skifer, gråsvart, med spredte kalksteinslinser, knollekalk, forholdsvis massiv, Skifer, brunlig». Staten vegvesen utførte en grunnundersøkelse i januar 2013 i forbindelse med planarbeidet med «Professor Kohts vei mellom Markalleen og gml. Drammensvei sykkelfelt», vedtatt 28.01.2015, PlanID 2012020». Undersøkelsen viste ingen kvikk/meget sensitiv leire i prosjektområdet, unntak er bløtlag på bunn av skråningen mot gnr/bnr 14/421. Grunnforholdene ble karakterisert som fast til middel fast silt/leire samt fyllmasse, og at det er relativt grunt til fjell. Figur 3-10 Løsmassekart fra NGU. NGU.no, 2018 18

Figur 3-11 Registrert Radon nivå i grunnen i planområdet og nærliggende arealer. NGU.no, 2018 I NGUs aktsomhetskart for radon er området angitt med moderat til lav aktsomhet. Kartet er ikke detaljert nok til bruk på enkelttomter eller byggefelt. Allikevel har kartet en viss betydning i denne sammenheng, da planområdet ligger i et større område med moderat til lav aktsomhet. Bygg der mennesker skal ha varig opphold bør i etterkant av oppføring kontrolleres for radongass. Ved påvisning av forhøyede konsentrasjoner av radongass må det gjennomføres avbøtende tiltak. Ved utbygging legges radonduk, lufting i bygg mv. ihht. krav slik det fremgår av teknisk forskrift (TEK 17). Målinger vil påvise behovet for eventuelle avbøtende tiltak for å oppfylle TEK 17. 3.9 Bebyggelse og estetikk Dagens bebyggelse er delvis slitt og har ingen estetiske kvaliteter, med unntak av enkelte av trehusene som har tydelige sveitserstils detaljer. Planområdet er preget av grå flater, både bebyggelse og parkering. Eksisterende næringsbebyggelse er delvis lukket og bidrar lite til omgivelsene. Figur 3-12 Eksisterende parkeringsdekke på ca. kote +22 19

Figur 3-13 Sett mot nordvest med eksisterende situasjon 20

3.10 Kulturminner og kulturmiljø Historikk: Området som omfattes av reguleringsforslaget Professor Kohts vei 77-87 har i eldre tid blitt kalt Stabekkbråtan, Nedrebråtan, «Fieldbraaten», det siste etter engelskmannen Fredrick Field som fra 1852 eide Store Stabekk og del av Østre Stabekk. Langs Stabekkåsen ble det utskilt 8-10 parseller. Etter at Drammensveien ble bygd langs åsen i 1859 ble flere parseller fradelt. I 1875 var her 26 hus med 188 innbyggere. Senere ble flere parseller fradelt over Stabekkåsen Nordliveien og Boyes veien. Ved Fieldbråtan bodde flere smeder. «Smedhelvete» ble stedet også kalt. Når folk kjørt forbi her i grålysningen med lass til byen, flammet og ristet det fra smiene. Figur 3-14 Kart hentet fra boken «Stabekk En historikk», 1974 21

Prof. Kohts vei 79 Lilleholtet, det røde vesle bolighuset som fortsatt står hadde riktignok ikke status som skysstasjon, men var likevel brukt som overnattingsted og butikk for reisende. Slottsgartner Engebretsen eide stedet tidlig på 1900-tallet og sjeldne frukttrær ble plantet her på hans initiativ. Stedet ble solgt i 1916 til Olaf Hersenberg, som gjorde mindre endringer på huset (1918). Han fikk hevet taket og lagde ny trapp (sitat): og den nåværende veranda forhøyes til anden etasje. Butikken blir som før, men forbedres og gis nye vinduer og ny dør. Det gamle skur ved Drammensveien fjernes og det utføres et nyt uthus bak hovedbygningen.. (dagens uthus). Det utføres på betongfundament og tekkes med papp. Hovedbygningens areal er 96 m2, uthuset er 38m2. Prof Kohts vei 87 Tegninger fra 1919 som viser tilbygg i bygningens vestre del, til horisontaldelt tomannsbolig. Arkitekt Sigurd Svendsen; byggmester Torgersens bygning. Bygningen har samtidig fått tilført karnapp, veranda og inngangsparti, trerams vinduer, smårutet inndeling på sidene, buet overstykke på vinduer i hovedetasjen - stor detaljeringsgrad i dører. Mange utsmykningsdetaljer er siden fjernet og bygningen fremstår med preg av mangelfullt vedlikehold. 22

3.11 Teknisk infrastruktur Vei: Se punkt 3.4 Trafikkforhold. I sør grenser planområdet til privat avkjørsel for Professor Kohts vei 93-99 VA: Se vedlagt notat om overordnet VA. Eksisterende vann- og avløpssituasjon hentet fra vedlagt notat: Energiløsninger: Planområdet ligger akkurat innenfor dagens fjernvarme-konsesjonsområde Fornebu/Lysaker/Lilleaker. Prosjektet vil dermed utgjøre en av de få boligområdene på Stabekk som ligger innenfor dette konsesjonsområdet. Fjernvarme og fjernkjøling i konsesjonsområdet er basert på miljøvennlige sjøvannvarmepumper, samt ELvarmepumper og spillevarme fra industri/kjøling. Denne infrastrukturen (og energi-systemet som helhet) bør derfor utnyttes på en samfunnsøkonomisk ansvarlig måte når det gjelder dens potensial til å kunne forsyne flere boliger med miljøvennligvennlig energi innenfor planområdet. 23

3.12 Sosial infrastruktur Planområdet slik det fremstår i dag er ikke tilrettelagt for barn og egner seg ikke for aktiviteter og lek da store deler av planområdet er parkering. Planområdet er uoversiktlig og ikke spesielt trygt for barn. Det er ingen tilbud spesielt rettet mot barn og det finnes ingen lekeplasser eller liknende. Planområdet sokner til Lysaker skolekrets, Lysaker barneskole 1-7 som ligger like nordøst for planområdet (ca. 550 m), og Hundsund ungdomsskole 8-10 som ligger på Snarøya noe lengre unna sør for planområdet (ca. 3,2 km). Stabekk videregående skole ligger ved siden av Lysaker barneskole. Alle skolene ligger i gå- og sykkelavstand fra planområdet. Det er pr. i dag noe ledig kapasitet på Lysaker barneskole, men ikke ledig kapasitet på ungdomstrinnet før Oksenøya skole er ferdig. Oksenøya ferdigstilles 2022, og skal da brukes for å avlaste Hundsund. Ballerud barneskole ferdigstilles 2025 og skal avlaste naboskolene som Lysaker. Det er flere barnehager som ligger i nærheten av planområdet blant annet Stabekktunet barnehage, Sukkerspinn familiebarnehage, Tøffe barnehage og Lysaker idrettsbarnehage. Barnehagebehovsanalysen 2016-2035 sier at det er overkapasitet i Stabekkområdet. 24

4 Beskrivelse av planforslaget Figur 4-1 Fremtidig situasjon ved full utbygging i henhold til planforslaget. 4.1 Planforslagets hovedidé og hovedgrep Illustrert prosjekt er gruppert på hver side av et øst-vestgående gatetun over et felles parkeringsanlegg. Parkeringsanlegget ligger på nivå med innkjørselen i sørvest på ca kote +18, Professor Kohts vei stiger og eksisterende bevaringsverdig bebyggelse ligger på ca kote +20. Gatetunet er planlagt på ca kote +22 (som er omtrent nivå til parkeringsplassen oppå dekket i dag.) Tunet rundt «Lilleholtet» blir anleggets adkomst og kontaktflate mot Prof. Kohts vei og nabolaget. Det legges til rette for utadrettet virksomhet kombinert med boligformål på bakkeplan ut mot tunet og langs Prof. Kohts vei. Planforslaget består av tre ulike bebyggelsesstrukturer; «Gate»: Langsgående blokker langsg Professor Kohts vei med varierende høyder på 4 til 6 etasjer. Forskutt fasadeliv som danner inngangssoner til de ulike byggene. Sykkelparkering, fellesfunksjoner og enkelte små leiligheter på inngangsplan mot Professor Koht. Gjennomgående leiligheter sikrer formiddags- og ettermiddagssol og «stille side». «Parklandskap»: mot bakenforliggende skråning forskutt og oppbrutt lamell-struktur lagt på tvers av kotene. Felles takterrasser og grønne tak. Organiseringen sikrer åpenhet og siktlinjer for bakenforliggende bebyggelse og gir gode solforhold mot sør-vest for de nye leilighetene. Bebyggelsen varierer mellom 3 og 4 etasjer. «Tun»: Rundt eksisterende bevaringsverdig bygninger danner bebyggelsen et tun der det kan legges fellesfunksjoner/utadrettet virksomhet på bakkeplan. Utearealene i parklandskapet er vekselsvis lekeplasser, oppholdssoner og grønt. I møte med tverrforbindelsen etableres et «regnbed» for overvannshåndtering som markerer dette viktige 25

punktet i planen. Det skal ikke legges opp til bilkjøring på gatetunet utover det som er nødvendig i forbindelse med snørydding, avfallshåndtering og utrykningskjøretøy. 4.2 Planavgrensning Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort 03.04.18. Ved denne varslingen ble det varslet et planområde på ca. 21,2 daa. I planområdet inngikk hele eller deler av gnr/bnr 14/624, 625, 14, 480, 16, 38, 73, 6, 562, 237, 51, 990, 242/1 og x/x (Bærum kommune), som vist på kart nedenfor. Figur 4-2 Figuren viser varslet planavgrensning. Planområdet er senere redusert i utstrekning i forhold til området som ble varslet. Gjeldende planområde (se figuren nedenfor) er på ca. 15,6 daa. Foreslått planavgrensning dannes naturlig av eiendommene 14/14, 16, 38, 73, 6 og 14/562. For å sikre tilstrekkelig bredde på gangforbindelsen til Nordliveien går planavgrensningen litt inn på naboeiendommene 14/237, 14/51 og 14/990. Planavgrensningen er lagt til senterlinje veg til tilstøtende vei. 26

Figur 4-3 Figuren viser planavgrensning. Gnr/bnr Eier Areal innenfor planområdet, m 2 14/14 Privat 8 100 m 2 242/1 Statens vegvesen 1 300 m 2 14/16, 38, 73 Privat 2 600 m 2 14/6 Privat 1 900 m 2 14/562 Privat 1 600 m 2 14/237 Privat 32 m 2 14/51 Privat 30 m 2 14/990 Privat 11 m 2 Totalt areal 15 600 m 2 4.3 Arealformål Bebyggelse og anlegg. Herunder formål for blokkbebyggelse. Samferdsel og teknisk infrastruktur. Herunder vei, fortau og gatetun. Grønnstruktur. Herunder offentlig turvei. Hensynssoner: Hensynssone bevaring av kulturmiljø 27

4.4 Arealoversikt Arealtabell 12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Boligbebyggelse-blokkbebyggelse (7) 11,5 Sum areal denne kategori: 11,6 12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Angitte samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer kombinert med andre angitte hovedformål (2) 2,2 Fortau 0,6 Kjøreveg (2) 0,6 Sykkelveg/-felt 0,3 Sum areal denne kategori: 3,7 12-5. Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (daa) Turveg 0,2 Sum areal denne kategori: 0,2 Totalt alle kategorier: 15,6 Bestemmelsesområder Bestemmelseområde Areal (daa) Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg (4) 11,2 Sum areal denne kategori: 11,2 Totalt alle kategorier: 11,2 Hensynsonetabell c særlige hensyn til landskap og grønnstruktur samt bevaring av natuareal (daa) Bevaring kulturmiljø 1,1 Sum areal denne kategori: 1,1 Totalt alle kategorier: 1,1 4.5 Antall boliger, leilighetsfordeling og antall arbeidsplasser Planen legger opp til en bebyggelse med ca 210 boliger med følgende leilighetsfordeling: 2R: 25% (53 leiligheter) 3R: 25% (53 leiligheter) 3(4)R: 40% (84 leiligheter) 4R: 10% (21 leiligheter) 4.6 Utnyttelse Utnyttelsen av området begrenses etter maks tillatt BRA og maksimale gesimshøyder som vist på plankartet. 28

Garasjer, boder under bebyggelsen, samt sykkelskur, boder, eventuelt energisentral og trafo og løsninger for renovasjon på terreng kommer i tillegg til maksimal grad av utnytting innenfor det enkelte felt. Boligbebyggelse: 22 000m 2 BRA Parkering/bod: 10 000 m 2 BRA 4.7 Bebyggelsens plassering, utforming og høyde Se vedlagt illustrasjonshefte. 4.8 Estetisk redegjørelse Bygningenes utforming og arkitektoniske uttrykk skal være tilpasset slik at planens omfang oppfattes som en harmonisk helhet, men med individuelle uttrykk i mindre skala for å skape en rik estetisk helhet og en mangfoldig ramme for bebyggelsen. Det er lagt opp til varierende høyder i bebyggelsen mellom 4 og 6 etasjer for å skape variasjon og for å tilpasse seg nabobebyggelsen. Det er også tenkt forskutte volum for å bryte ned bygningene. Langs Professor Kohts vei vil sprang i fasadene minske effekten av tett vegg og danner grønne og halvprivate inngangspartier til blokkene. 4.9 Boligmiljø/bokvalitet Figur 4-4 Perspektiv sett mot «tunet». Rundt eksisterende bevaringsverdig bygninger danner bebyggelsen et tun der det kan legges fellesfunksjoner/utadrettet virksomhet på bakkeplan. Tunet blir et sentralt element i prosjektet med eksisterende bevaringsverdig bebyggelse som en viktig attraksjon og med ny bruk sikrer at de fortsetter å være identitetsskapende elementer for området og knytter det til Stabekks bygningshistorie. Man ønsker å gjøre fellesfunksjoner tilgjengelige og tilrettelagte slik at de også vil fungerer som møteplasser. Eksempler på dette er: 29

- Lilleholtet: Hovedhuset kan bli et felleshus for området og uthuset for eksempel sykkelverksteder/ sykkelhotell. - Takterrasser: Felles takterrasser med mulighet for «urbant jordbruk» og parsell-hager. - Fellesrom som sykkelverksteder og smøreboder for ski. Prosjektets målsetting er å lage varierte leiligheter med særegne kvaliteter og gode lys- og utsiktsforhold. De fleste leilighetene har romslig balkong/uteplass mot sørvest eller sørøst og nordvest. Det er ingen leiligheter ensidig vendt mot nord/nordøst. 4.10 Utearealer Mikroklima: Forslagets sentrale tun er veldig godt beskyttet fra den beherskende vindretningen om vinteren (fra nord) og dens intime skala og utforming vil også bidra til økt termisk komfort om vinteren. Prosjektets viktigste grøntareal (strøket mellom øverste husrekken og bebyggelsen langs Prof. Kohts Vei.) er også godt beskyttet fra den vanligste vindretningen om sommeren (fra sør). Uteplasser: For hver boenhet tilrettelegges det for kvalitetsmessige gode uteoppholdsarealer på egen balkong/uteplass med gode solforhold. De fleste leilighetene vil få balkong med ettermiddag- /kveldssol. Leiligheter på bakkeplan vil få private forhager. Gatetunet og tunet vil bli møteplasser for både beboere og andre i nærområdet, pga turveien gjennom planområdet. Minste uteoppholdsareal er satt til 35kvm pr. 100kvm BRA boligareal. Dette er iht retningslinjene for sentrumsformål/avvikssone for støy, og en forutsetning for å oppnå ønsket tetthet. 70% er avsatt til fellesareal. Dette avviker noe fra retningslinjene i kommuneplanen. Det er en større andel fellesareal i prosjektet, men som ikke kan regnes med pga støy. Tunet rundt eksisterende bevaringsverdige bygg er et viktig felles uterom med gode kvaliteter, men som ikke regnes med i MUA. Balkonger og takterrasser kan medtas i beregningsgrunnlaget for oppnåelse av MUA. Ved 30% privat uteplass vil dette i snitt gi ca 10,5kvm balkong pr. leilighet. Friområdene Holtekilen og Brydeskogen ligger innenfor en radius på 500m fra planområdet og er et godt supplement til uteoppholdsarealene. 4.11 Parkering For parkeringsdekningen i prosjektet er det lagt opp til en maksnorm på maks 1,2 plass pr. 100kvm BRA bolig. Dette fraviker litt fra retningslinjene i kommuneplanen som legger til grunn en absoluttnorm på 1,2. Maksnorm er lagt til grunn for ikke å binde seg til å bygge ut et absolutt antall p-plasser. Parkering skjer under bakkeplan med direkte atkomst fra Prof. Kohts vei. 30

Mesteparten av sykkelparkeringen er lagt innendørs med inngang fra gateplan og lagt nær trapp/heis. Det er tenkt varierende typer sykkelparkering (standard sykkel, lastesykkel og lignende) Se vedlegg Illustrasjonshefte - parkering 4.12 Kjøreatkomst Adkomst til planområdet vil skje fra to/tre avkjørsler fra Professor Kohts vei. Byggegrensen er satt til 10m, dette fordi å oppnå en tetter gatestruktur langs Professor Kohts vei, integrere Lilleholtet i større grad i byggelinjen og for å få ønsket utnyttelse av tomten. Prof. Kohts vei er fylkesvei med byggegrense 15m fra midt vei. Statens Vegvesen åpner for mulighet med redusert byggegrense dersom hensynet bak 15m er ivaretatt. Forskutt bygningsstruktur og med en oversiktlig og rett strekning gjør at hensynene bak 15m byggegrense ivaretatt. Føringene i detaljregulering for Professor Kohts vei mellom Markalleen og gml. Drammensvei er opprettholdt. 4.13 Gang- og sykkelveier I forslag til sykkelstrategi og plan for sykkelveinettet 2018 2030, er Professor Kohts vei vist som en del av hovedsykkelveinettet. Tverrforbindelsen/turveien går fra «målpunktet» Professor Kohts vei 84 («Kiwi») gjennom gatetunet og møter eksisterende trasé ved Nordliveien 20A. «Tverrforbindelsen» er dels utformet som offentlig turvei med grusdekke, dels integrert i gatetunet med eget belegg. Detaljutforming vil bli vist i utomhusplanen. Internt i området vil gang-atkomst til boligene foregå direkte fra Professor Kohts vei eller fra gatetunet. 4.14 Tekniske planer Overordnet VA: Se notat «Overordnet VA-plan», vedlegg 1.6 Energiforsyning: Knytte seg til eksisterende fjernvarmeanlegg. Avfallshåndtering: Det legges til grunn nedgravd avfallscontainere. Basert på kommunens dimensjoneringsgrunnlag gir dette følgende behov for antall beholdere á 5m 3 : Mat: 2stk (166 boenheter pr. 5m 3 ) Rest: 4stk (50 boenheter pr. 5m 3 ) Papp/papir: 6,6stk (ca 30 boenheter pr. 5m 3 ) Plast: 6,6stk (ca 30 boenheter pr. 5m 3 ) I tillegg ønsker kommunen å plassere en beholder for glass/metall TOTALT: 21 beholdere Renovasjon er tenkt plassert to steder i planområdet; på tunet og i gatetunet. 4.15 Universell utforming Samtlige leiligheter skal ha planløsninger utformet etter prinsippet for tilgjengelighet iht gjeldene TEK. Uteområder skal i den grad det er løsbart være tilgjengelig utformet i henhold til gjeldene regelverk. Den offentlige tverrforbindelsen mot Nordliveien vil ikke være universelt utformet. 31

4.16 Grønnstruktur Det er liten/ingen grønnstruktur i planområdet i dag. Området rundt har en grønn karakter; villaområde med store gamle trær på et markant høydedrag. Bebyggelsesstrukturen er lagt som lameller inn mot dette høydedraget og knytter sammen gatetunet/uteområder mot det grønne høydedraget. 4.17 Sol-/skyggeforhold Bestemmelsene i kommuneplanen sikrer at min. 30% av felles uteoppholdsareal skal ha direkte sol minst 5 timer ved jevndøgn. Det er utarbeidet solstudier som viser gode forhold for sol ved jevndøgn med illustrert planforslag, og som viser at kravet er ivaretatt. Se vedlagt Illustrasjonshefte 4.18 Støyskjerming Dersom balkonger inngår i MUA må det vurderes avbøtende tiltak der beregnet støynivå er over L den 55 db. Støynivå på terreng/lokk over garasje som er skjermet av bygningene, vil være under grenseverdi. Eventuelle takterrasser på bygg E, G, I og K vil ha lydnivå under grenseverdi. På bygg A og C vil deler av området på tak ha lydnivå under grenseverdi (L den > 55 db). På enkelte mindre fasadepartier på hus B, D og F ut mot Prof. Kohts vei er det beregnet støyverdier over 65dB. Høyeste verdi er 67dB. Ved rammesøknad vil tiltakshaver fremme forslag til avbøtende tiltak og/eller vise planløsninger som ikke har vinduer til støyfølsom bruk i disse områdene. 4.19 Luftkvalitet Planforslaget inkluderer bolig og lekeplass som er definert som arealbruk som er følsomt for luftforurensning etter retningslinje T-1520. Hovedkilden til luftforurensning (E18) ligger på cirka 125 m fra planområdet. «Luftkvalitetsvurdering med spredningsberegninger», vedlegg 1.9, konkluderer at planområdet ikke er berørt av rød luftforurensningssone, men det kan ikke utelukkes at sørlige deler av planområdet er berørt av gul luftforurensningssone. 4.20 Bevaringsverdier Anbefalinger fra kulturvern, Bærum kommune: Kulturvern anbefaler Prof. Kohts vei 79 med hovedhus og uthus regulert til hensynsone bevaring, bevart med sin nåværende plassering. Bygningene har ikke skader utover det som burde være forventet, og har svært stor kulturhistorisk verdi. Dette anlegget har høyeste prioritet innenfor planområdet. Prof. Kohts vei 77 fra 1920 anbefales som inspirasjon til nybygg ved ev. materialbruk, takform, fargeholdning, volum. Prof. Kohts vei 87 er et bygg med stort potensiale for istandsetting, restaurering og beboelse. Anbefales utnyttet til bolig og regulert til hensynsone bevaring. Professor Kohts vei 79 blir regulert til hensynsone bevaring. 4.21 Arkeologiske registreringer Ikke aktuelt 4.22 Miljøprogram Når prosjektet er på et mer detaljert stadium og de endelige energi - og miljømålene for prosjektet er definert skal disse konkretiseres i en energi - og miljøoppfølgingsplan. Her må ulike oppgaver og 32

leveranser i prosjektet defineres (utredninger, beregninger m.m.) og ansvaret for leveransen må knyttes til fag/ressurs i prosjektet med en tidsfrist iht. en fremdriftsplan. Planen vil være et arbeidsdokument som fortløpende bearbeides og oppdateres underveis. Miljørådgiver (RIM) har vanligvis hovedansvaret for energi - og miljøoppfølgingsplanen. 4.23 Klimatilpasning Overvann: Overvannet i planområdet skal ved hjelp av åpne og flerfunksjonelle overvannsløsninger tas hånd om i nærmiljøet, slik at vannets kretsløp overholdes og naturens selvrensingsevne utnyttes. Det er ønskelig med en kombinasjon av løsninger for å ivareta tretrinnsstrategien for overvannshåndtering i størst mulig grad. Dette innebærer at utomhusarealet utnyttes på flere måter, slik at man får en mest mulig hensiktsmessig overvannshåndtering. Det er knyttet store utfordringer til overvannshåndtering i eksisterende tett bebyggelse og overvannshåndteringen er i denne planfasen ikke planlagt i detalj. Flomveier: Flomveiene følger lavbrekkene i terrenget og bidrar til en kontrollert bortledning av flomvann på terrenget som akkumuleres nedover i feltet uten skader eller minimalt skadeomfang til egnet vassdrag/resipient. Under videre planlegging skal effektive og trygge flomveier ivaretas. Hvilken vei vannet tar før flomsituasjonen oppstår må klargjøres og terrenget må tilpasses for å styre mulig flomvann dit det vil gjøre minst skade. 4.24 Forutsetninger og tidsplan for gjennomføring Leieforholdene på eksisterende bebyggelse vil bli avviklet før byggestart. I oppstartsmøtet, og i senere møter med Bærum kommune, er det påpekt at turvei gjennom planområdet og frem til Kveldsroveien/Stabekk stasjon skal sikres. Opparbeidelse av turveien frem til Nordliveien inngår i planen og er tatt inn som rekkefølgebestemmelse. (Nordliveien 20A har adkomst over eiendommen i dag. Utbygger er i dialog med eier om alternativ adkomst. Nordliveien 20A har tinglyst rett til adkomst over Nordliveien 20B) Forutsatt «normal» saksbehandlingstid på reguleringsplan og rammesøknad, bør byggestart kunne skje våren 2020 og første innflytting årsskiftet 2021/2022. 4.25 Prosjektøkonomi For å kunne forsvare en sanering av dagens næringsvirksomhet på tomten, er det nødvendig med en høy arealutnyttelse. Som det fremgår av planforslaget, mener vi at tomten med sin beliggenhet ligger vel til rette for dette. Det forutsettes at prosjektet gjennomføres som en totalentreprise og finansieres gjennom normal byggelånsfinansiering. 4.26 Rekkefølgebestemmelser Oppstartsreferatet foreslår følgende rekkefølgekrav: - Opparbeidelse av turvei - Skolekapasitet Disse er tatt med i bestemmelsene. I tillegg er en rekkefølgebestemmelse for å sikre allmenhetens rett til gjennomgang i planområdet tatt med. Statens vegvesens krav om å hensynta deres pågående prosjekter i bestemmelsene/rekkefølgekrav. - Gang/sykkelvei: Bestemmelsesområde for rigg- og anleggsformål er med i planforslaget. Gang/sykkelveien er planlagt ferdigstilt i løpet av 2020, mens tiltakshaver sin framdriftsplan har byggestart våren 2020 og første innflytting årsskiftet 2021/2022. 33

- E-18 utbyggingen: Planavgrensningen er endret ift grensen som er vist i varsel om oppstart, og planforslaget overlapper ikke lenger E-18 reguleringsplanen. 4.27 Andre aktuelle tema Vilkår for overtakelse og drifting av offentlig turvei gjennom planområdet må avklares med Bærum kommune. 5 Virkninger av planforslaget 5.1 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Analysen konkluderer med at planområdet, med de tiltak som er beskrevet og forutsatt fulgt, fremstår som lite sårbart. Se vedlegg 1.5 5.2 Barn og unge Gjennomføring av planforslaget medfører ikke endrede oppvekstsvilkår for barn i området. Planbestemmelsene stiller krav om opparbeidelse av lekearealer. Dette sikrer barns interesser innenfor planen. 5.3 Grønnstruktur/friluftsliv Den planlagte utbyggingen vil sikre større grøntarealer og erstatte dagens asfaltflater/parkeringsplasser med opparbeidet gatetun, grøntarealer og torg. 5.4 Naturmangfold Planområdet er ikke merket på kommunens temakart for naturmangfold. Planforslaget vil ikke ha konsekvenser for biologisk mangfold. 34

5.5 Stedets karakter og visuelle kvaliteter Figur 5-1 Figuren viser framtidig situasjon Området får et helhetlig og tilgjengelig preg. Bebyggelsen langs Professor Kohts vei gir en tydelig «urban» avgrensing mellom «småskala» villaområde og «storskala» E-18 planen. 5.6 Universell tilgjengelighet Utearealene vil prosjekteres iht gjeldene teknisk forskrift. 5.7 Landskap Området vil få et grønnere preg enn de grå flatene i dag. Den nye bebyggelsen mot villaområdet er lagt på tvers og vil derfor ikke bryte med den grønne villapregede åsryggen. En utbygging ikke ha noen negativ konsekvens for landskapet, vil heller bidra til en fornyelse av området. 5.8 Eksponering/fjernvirkning Planområdet ligger nedenfor en av de mange karaktergivende øst-vest gående åsene i Bærum. Den nye bebyggelsen vil ikke bryte landskapssilhuetten og bevarer åsprofilen med bebyggelse som i dag. Se oppriss/snitt. 5.9 Sikring av jordressurser (jordvern) Området er ikke brukt til jordbruk og er ikke attraktivt jordbruksareal. 5.10 Kulturminner og kulturmiljø Professor Kohts vei 79 vil få en ny kontekst og bli del av et tun tilgjengelig for beboere og nærmiljøet. Ved å gi en sentral og attraktiv beliggenhet sikrer man vern gjennom bruk av bygningene. Professor Kohts vei 87 er vurdert å ha en lavere verneverdi, og er ikke et enestående eksempel fra det veletablerte villasamfunnet på Stabekk. For å oppnå ønsket utnyttelse av området og en effektiv 35

plan, er Professor Kohts vei 87 vurdert som ikke hensiktsmessig å bevare. Ved å rive dette bygget mister man i mindre grad et verdifullt kulturminne. 5.11 Skole-, barnehage og institusjonsbehov Planforslaget legger til rette for ca. 210 boenheter med varierende størrelse pr. enhet. Basert på tall fra Statistisk sentralbyrå kan vi regne ca. 2,5 personer per husholdning. Tiltaket kan dermed åpne for en befolkning på ca. 500 nye beboere innenfor planområdet. Barn i barneskolealder, 6-12 år, utgjør ca. 9 % av samlet befolkning, barn i barnehagealder 1-5 år utgjør drøye 6 %, og barn i ungdomsskolealder, 13-15 utgjør om lag 4 %, jfr. Akershusstatistikk. Normalt vil fordelingen av barn og unge være noe over gjennomsnittet i nye boområder en relativt lang periode etter etablering. På bakgrunn av dette grunnlaget kan tiltaket åpne for om lag 45 barn i barneskolealder, 30 barn i barnehagealder og 20 barn i ungdomsskolealder. Ny bebyggelse vil gi marginal økt belastning på barnehager og skoler i området. Barnehagehagebehovsanalysen 2016-2035 tilsier for øvrig at det er overkapasitet i Stabekkområdet. Det er i oppstartsreferatet foreslått rekkefølgekrav mht skolekapasitet. 5.12 Transportbehov Ny bebyggelse vil gi økt personbiltrafikk til området. 5.13 Trafikksikkerhet Trafikksikkerheten for myke trafikanter vil bedres med det planlagte tosidige sykkelfeltet med fortau på sørsiden av Professor Kohts vei, og ved oppgradering av turveien over til Nordliveien og Stabekk stasjon. 5.14 Vann og avløp Brannvann: Ut fra det Bærum kommune har kunnskap om så skal det være mulig å levere 50 l/s for leveranse av brannvann fra den kommunale vannledningen i Professor Kohts vei. Det forutsettes at det gjøres en kapasitetsanalyse for å kvalitetssikre den eksisterende slokkevannskapasiteten i forbindelse med detaljprosjektering. Spillvann: Kapasiteten på hovedledningen i Professor Kohts vei er ikke kjent. Men ettersom mye av overvannet antas å være tilkoblet systemet i dag, og helt eller delvis frakobles som en av hovedføringene i fremtidig situasjon, bør det være tilstrekkelig kapasitet til å håndtere den økte spillvannsmengden. 5.15 Energibehov og -forbruk Prosjektet baseres på relativt kompakte og energieffektive «punkthus» og «byvilla» typologier, med innslag av lav «lamell-bebyggelse». Både valg og plassering av disse typologiene innenfor planområdet tilrettelegger for relativt kompakt og energi- og ressurseffektiv bebyggelse; store soleksponerte fasader og varierte høyder demper vindavkjøling. 36

Figur 5-2 «Form-faktor» (fasade areal: oppvarmet volum) er en av de viktigste parametere når det gjelder energiforbruk og ressurseffektivitet (materialbruk og teknisk infrastruktur) Det er utført foreløpige anslag over forventet energi - og effektbehov for den planlagte utbyggingen. Det er tatt utgangspunkt i at all planlagt bygningsmasse som minimum skal oppfylle energikravene i TEK 17 14. Beregningene må oppfattes som foreløpige og svært forenklede, og mer nøyaktige beregninger per bygg må utføres i den videre prosjekteringen. Tabell 5-1 Forventet netto energibehov parameter: FUNKSJON: AREAL: MAKS NETTO ENERGIBEHOV: FORVENTET NETTO ENERGIBEHOV: kommentar: m2 oppvarmet areal (basert på TEK 17) (basert på energiramme, TEK 17) foreløpig/veildende tall: Bolig 20 000 95 kwh/m2år 1 900 000 kwh/år Næring 1000 180 kwh/m2år 180000 kwh/år SUM 21 000 - kwh/m2år 2 080 000 kwh/år Tallene i tabellen er beregnet fra krav som gjelder «oppvarmet BRA», og inkluderer ikke eventuelt utvendig energibruk til f.eks. gatevarme, utendørs belysning eller andre fellesfunksjoner, og lading av elektriske kjøretøy 5.16 Forurensning Klimautslipp: Veitrafikk står for hoveddelen av klimagassutslippet i Bærum kommune. Prosjektet har som mål å tilrettelegge for, samt aktivt fremme, økt bruk av sykkel, kollektivtransport bildeling og andre innovative transportløsninger. Bærekraftig livsstil: Mange forskere har funnet ut at et av de beste tidspunktene for å påvirke folk til å endre livstil og daglige rutiner i en mer bærekraftig retning er ved folk flytting til i en ny bolig (Verlangen et. al 2008). I dette tilfellet vil det kanskje hovedsakelig handle om mulighetene til å påvirke valg av transportmiddel og eksisterende vaner knyttet til bruk av bil. Men, når folk flytter inn i et nytt og moderne boliganlegg (med nyere og mer moderne løsninger for energiforsyning, energistyring og avfallshåndtering) vil det også oppstå en del muligheter til å kunne påvirke eksisterende vaner knyttet til energi- og ressursbruk i en mer bærekraftig retning. 37