Søgne kommune Arkiv: 38/69 Saksmappe: 2015/2070-32027/2015 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: 28.08.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for deling av eiendom - GB 38/69 - Åloneset 131 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan avslås søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og PBL 1-8, mottatt i kommunen den 17.06.2015. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens krav om utarbeiding av detaljreguleringsplan, samt fra bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen; Plan- og bygningslovens 1-8. Søknaden: Det søkes om deling av eiendommen GB 38/69 Åloneset 131, søknad mottatt i kommunen den 17.06.2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte beskrivelser og utsnitt av kart. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse med krav om detaljreguleringsplan for nye tiltak, i kommuneplanen for Søgne. I tillegg gjelder forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen etter PBL 1-8. Relevante bestemmelser i saken: Kommuneplanens bestemmelser:
Plan- og bygningsloven: Utsnitt av gjeldende plan, samt flyfoto av eiendommen: Ser man på flyfoto, ser man at det er oppført uthus både øst og vest for hytta, vi kan ikke se at dette er tiltak som er omsøkt og godkjent. Dette går tydeligere frem av skråfoto, som følger som vedlegg til saken. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader eller klager fra varslede naboer. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: har i utgangspunktet ikke spesielle merknader til kun deling av eiendommen, men ser at en deling lett kan føre til ønske om ytterligere utbygging i samsvar
med kommuneplanens utfyllende bestemmelser om maksimalt tillatt bruksareal på fritidseiendom. Det er ikke ønskelig med deling i strandsonen, som kan føre til økt utbyggingspress, og en dispensasjon for deling er slik sett negativ. Det vises til kommentaren i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Denne eiendommen er allerede bebygd med to separate hytter, og med brygger. Det er to hytter på eiendommen, hvorav den ene ble bruksendret fra sjøbu til hytte i 1986. Utvidelse av brygge er godkjent i 1998, utover dette finnes ikke dokumentasjon på bryggene. Det er nærliggende å tro at disse er oppført i en tid da dette ikke var underlagt samme søknadsplikter som i dag. Avstand mellom hyttene er 25 meter, kommuneplanen sier 8 meter til anneks. Derfor ikke naturlig etter dagens tankegang at den ene skal være anneks til den andre. Hytten nærmest sjøen ble i utgangspunktet oppført som en sjøbu, siden ble denne bygget på og bruksendret til en hytte nummer to på eiendommen. Kommuneplanen har ingen bestemmelser som sier at en hytte nummer to, skal ligge i en viss avstand fra andre hytter på eiendommen. Det er derfor litt komplisert å se hva ansvarlig søker mener med dette argumentet; betyr dette at dersom ikke deling tillates, så vil den ene hytta bli søkt bruksendret til anneks? En deling av eiendommen vil ikke være til sjenanse eller til hinder for allmennheten, eller på annen måte være til skade for helse, miljø eller sikkerhet i området. Eiendommen er bebygd, og en deling vil i seg selv ikke påvirke allmennhetens interesser. I forhold til helse miljø og sikkerhet, finner vi det ikke nødvendig å kommentere dette nærmere. Ansvarlig søker har heller ikke presisert hva som legges i dette. Det er en fordel at man får en forutsigbarhet for fremtiden ved at de to arvingene vil eie hver sin parsell, og dermed unngå unødvendig store problemer ved neste generasjonsskifte. Kun i spesielle tilfeller skal personlige forhold tillegges vekt ved vurdering av om dispensasjon skal kunne gis. Disse forholdene gjør seg ikke gjeldende i denne saken. Dette er et midlertidig argument, da samme problem kan oppstå ved neste generasjonsskifte. Ved å dele som foreslått, vil begge parsellene få tilgang til sjø og egne eksisterende brygger. Det foreligger gangrett og rett til parkering. I tillegg overenskomst om 4 parkeringsplasser på GB 38/9. Både gangretter og parkering anses som ivaretatt. Det er fremlagt kopi av skjøte som viser gangrett og rett til parkering på GB 39/1, samt gangrett over GB 38/9. I tillegg kopi av overenskomst om vei og ytterligere parkering på GB 38/9. Denne overenskomsten burde tinglyses. Begge deler er nødvendig for eiendommen uansett om den blir delt eller ikke. Administrasjonens samlede vurdering: Søknaden gjelder en strandeiendom med 2 hytter i sørvestenden av Hundskilen, og eiendommen, på ca. 2,5 dekar, søkes nå delt med en hytte på hver tomt. Grensen foreslås å følge eksisterende bekk, slik at begge hyttene vil få tilgang til egne eksisterende brygger. Området er i kommuneplanen vedtatt som eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse med krav om detaljreguleringsplan for nye tiltak. I tillegg gjelder forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet langs sjøen etter PBL 1-8.
Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Plan- og bygningslovens 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet, skal ivareta forhold som natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Administrasjonen kan ikke se det bebygde preget vil endres, eller at forholdet til allmenne interesser blir vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon, da området er allerede er bebygd og privatisert. Delingen vil ikke ha særlig betydning for de forhold bestemmelsen om bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet skal ivareta, og administrasjonen kan ikke se at en dispensasjon vil svekke bestemmelsen på et generelt grunnlag. Hensynet bak kommuneplanens krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan før utbygging, er at det skal sikres en forsvarlig og gjennomtenkt utvikling av arealutnyttelsen i det aktuelle området, samt at det skal sikres en mest mulig forutsigbar utvikling. Plankrav skal sikre at sakene blir forsvarlig opplyst, og at de aktuelle interesser blir vurdert i et helhetsperspektiv. Plankrav gir altså styring med den samlede arealutnyttelsen i området. Om det skal gis dispensasjon fra plankravet i en sak, vil i vesentlig grad bero på om dispensasjonssøknaden belyser og avveier de aktuelle problemstillingene i saken like tilfredsstillende som en reguleringsplan ville gjort. I denne saken dreier det seg om deling av en eiendom som allerede er bebygd med hytter, brygger og diverse uthus. Utarbeidelse av en plan vil ikke endre noe av arealdisponeringen innenfor eiendommen, og ut fra det faktum at den er avsatt til byggeområde for fritidsbolig i kommuneplanen, medfører at tiltaket ikke vil være av vesentlig ulempe for omgivelsene eller for allmennheten. Administrasjonen kan vanskelig se at hensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt av en dispensasjon i dette tilfellet. De forhold som en reguleringsplan normalt skal ta stilling til, anses som mindre relevant i forhold til den nå omsøkte delingen. I forhold til plankravet dreier
det seg altså ikke om betydelig avvik fra gjeldende plan, og en dispensasjon vil ikke være til hindrer, eller motvirke, en hensiktsmessig utvikling av planområdet på et senere tidspunkt. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, foretas en samlet vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. For at dispensasjon skal kunne gis må det foreligge en klar overvekt av hensyn som heller i favør av dispensasjon I realiteten vil utarbeidelse av plan ikke ha noen praktisk betydning i forhold til delingen av tomta, den eneste forskjellen på om det blir laget en detaljreguleringsplan, eller om saken blir løst som en dispensasjon er kostnader og ressursbruk. Ser vi derimot litt videre, kan delingen føre til ytterligere nedbygging av strandlinjen i og med at kommuneplanens bestemmelser åpner opp for at man kan bebygge hver fritidseiendom med 120 m² bruksareal. Selv om eiendommen slik den fremstår i dag er maksimalt utnyttet i forhold til denne bestemmelsen, vil de enkelte eiendommene ikke være det dersom man tillater å dele tomten i to. Dette betyr at det vil kunne bygges totalt 240 m², mot 120 m² slik det er i dag. Et forhold som taler mot dispensasjon i vesentlig grad. Individuelle forhold knyttet til søkers person kan tillegges vekt i helt spesielle forhold, men vil ikke være av avgjørende vekt. I denne saken er det å unngå problemer med fremtidig arveoppgjør brukt som argument for fordel ved å gi dispensasjon. Administrasjonen finner ikke å kunne vektlegge dette, da samme situasjon vil kunne oppstå ved neste generasjonsskifte, og er derfor ikke av spesiell art i dette tilfellet. Plan- og miljøutvalget ga, mot administrasjonens innstilling, tillatelse til deling i en tilsvarende sak på GB 38/72, i møte den 02.09.2015. Søknaden omfattet deling av en eksisterende hytteeiendom, bebygd med to hytter hvorav den ene skulle vært revet som en betingelse for å oppføre den nye. Tiltaket er ikke fullstendig sammenliknbart med den her omsøkte delingen, da GB 38/72 ligger innenfor en reguleringsplan, og dermed omfattet av andre dispensasjoner. Selv om ansvarlig søker ikke har sett hen til denne saken i sin søknad, finner vi det riktig å nevne denne da saken er av nyere dato, og vil til en viss grad tale i favør av dispensasjon på grunn av likebehandlingshensyn.. En vesentlig ulempe med at å gi en dispensasjon, vil i første rekke være faren for at det skaper presedens for hele kommunen. Omsøkte eiendom er bebygd med blant annet to hytter, og saken vil kun skape presedens for eiendommer med liknende bebyggelse. Det er ikke gjort en nærmere undersøkelse av hvor mange slike eiendommer det finnes i kommunen, men dette vil uansett være en vesentlig ulempe, da følgene av å dele opp eiendommer, som her omsøkt, vil kunne føre til at det åpnes opp for ytterligere utbygging i strandsonen. Etter en konkret vurdering av fordeler og ulemper, mener administrasjonen at de fremlagte fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor ikke innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken.
Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Søknad om deling av GB 38/69 - Åloneset 131 4 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl 1-8 for deling av hytteiendom på GB 38/69 5 Skråfoto - GB 38/69 - Åloneset 131