Byutviklingsplan for Dyrløkke, Ullerud og Seiersten Vurdering av delområdene Ullerudsletta, Lysheim og Dyrløkke Lysheim Dyrløkke Ullerudsletta
Ullerudsletta Ved foten av Holteråsen, mellom Ullerudbakken og Dyrløkke ligger Ullerudsletta, som er tyngdepunktet for boligutbygging i områdeplanen. Utbyggingsområdet langs Ullerudsletta er om lag 950m langt og relativt smalt drøye hundre meter på det bredeste, og 30 meter på det smaleste. Området stiger svakt nordover fra rundkjøringen ved Ullerudbakken (79 moh.) opp til Dyrløkke (89 moh.). Fra fylkesveien og østover mot Holteråsen stiger planområdet med varierende grad mot øst. Ullerudsletta ligger mellom Holteråsen i øst og Belsjøområdet i vest som, sammen med golfbanen danner et stort, åpent landskapsrom som kan tåle høyere bebyggelse. Golfbanen er aktivt i bruk til rekreasjon både på sommeren og på vinteren, og er et svært viktig areal for fritidsaktivitet og folkehelse. På Ullerudsletta ligger det i dag spredt, dels innadrettet næringsvirksomhet. Utnyttelsesgraden i området er generelt lav; bygningene er lave og det er store arealer med parkering i dagen. Bebyggelsen er lite helhetlig og byggene forholder seg i liten grad til omkringliggende bygg. Ullerudsletta er stort sett regulert til næring/erverv, i tillegg er det enkelte offentlige bygninger som trafikkstasjonen, og flerbrukshuset, Smia. Kun én eiendom, Lysheim, langs Osloveien er i bruk som boligtomt i dag. Langs utbyggingsområdet løper fylkesvei 152, Osloveien, på vestsiden. Bak utbyggingsområdet, mot øst ligger Dyrløkkeveien, som knytter seg til Åsveien via Dyrløkkebakken. Det er primært Dyrløkkeveien som vil fungere som adkomst til ny bebyggelse langs Ullerudsletta. I dag ender Dyrløkkeveien rundt midten av det fremtidige utbyggingsområdet, men med områdeplanen vil Dyrløkkeveien forlenges til Grenåveien lenger mot sør. Ullerudsletta preges av parallelle veiløsninger med flere separate løsninger for gående og kjørende. Sletta er som navnet tilsier relativt flat, og ligger godt til rette for å bedre framkommelighet og sikre universell tilgjengelighet. Osloveien utgjør hovedinnfarten til Drøbak, med de utfordringene og mulighetene det gir; området er trafikkert, men dermed også eksponert for mange.
Revidert planforslag Tidligere planforslag fra 2018 la opp til en fortetting og transformasjon av Ullerudsletta med blokkbebyggelse, åpne plasser og gode forbindelser for gående og syklende. Hele området med unntak av tomten til flerbrukshuset Smia var foreslått regulert til ulike BKB-felt. To felt var foreslått regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål og kombinert bolig/tjenesteyting. De fleste feltene var foreslått regulert til bolig/forretning/kontor med krav om næring i alle førsteetasjer. Feltinndelingene og formålene hang sammen med planene om å transformere Osloveien fra vei til gate, med kollektiv- og sykkelfelt og tre nye avkjøringer inn til bebyggelsen Ullerudsletta. I forbindelse med nytt planforslag til områdeplanen har rådmannen foretatt en ny vurdering av Ullerudsletta og foreslår flere nye grep, samtidig som flere av prinsippene videreføres. Ullerudsletta er fortsatt det delområdet i områdeplanen som gjennomgår størst endring, og området egner seg godt for fortetting og transformasjon. Byggeområdene langs sletta består i dag for en stor del av parkeringsplasser, utflytende veiarealer og adkomstveier mellom hovedvegen og bebyggelsen. Området mangler en helhetlig trafikkløsning, og store avstander mellom funksjon og veg inviterer i liten grad til gange og bruk av sykkel. Bebyggelse, mobilitet og parkering I forslag til områdeplan legges det opp til en bymessig bebyggelse med høy arealutnyttelse langs Ullerudsletta. For å oppnå gode bomiljøkvaliteter for alle aldersgrupper i området er det i første rekke lagt opp til et mobilitetssystem som tilrettelegger for at folk kan bevege seg enkelt til fots og med sykkel gjennom området. Bebyggelsen vil i hovedsak baseres på prinsipper om åpen kvartalbebyggelse. Dette innebærer at det legges til rette for mer fleksibel mobilitet gjennom området, uten lange fasader som fungerer som barrierer. Det åpner også for en nyansering av forholdet mellom offentlige og halvprivate uteområder. Bygaten vil kunne gå både igjennom, og utenfor kvartalene ut ifra hva tomten tillater eller hvilken grad av offentlighet man ønsker for tiltaket. Grad av offentlighet kan også differensieres inne i et kvartal gjennom f.eks. nivåforskjeller, beplantning osv. Gjennom hele bystrukturen legges det til rette for etablering av en bygate som løper parallelt med bebyggelsen fra nord til sør. Adkomsttrafikk fra Dyrløkkeveien vil ledes raskest mulig til parkeringsanlegg under bakken uten å komme inn på bygaten. Det vil imidlertid være lov å kjøre til eiendommene langs bygaten, men det vil ikke være tillatt med gjennomgående trafikk på noen av feltene. Figur: Prinsipper for bebyggelse og mobilitet. Bygata skal binde feltene sammen og gjøre det mer attraktivt å ferdes til fots eller på sykkel, og bestemmelsene stiller krav om at gata må ha en sammenhengende trasé gjennom feltene.
Gata fastsettes med et bestemmelsesområde med krav om at den skal knyttes til fortauet ved rundkjøringen i krysset Osloveien X Ullerudbakken, samt knytte seg til fortau i Dyrløkkebakken i nord. Videre sier bestemmelsene at det skal etableres en midlertidig løsning hvor bygaten knyttes til nærmeste fortau dersom tilgrensende felt i nord eller sør ikke skal bebygges på samme tidspunkt, slik at man sikrer at bygata får en videre sammenheng. Parkering skal i likhet med for øvrige områder i planen lokaliseres i parkeringsanlegg under bakken. For Ullerudsletta foreslås det krav om ett felles parkeringsanlegg under bakken per felt, med maks en nedkjøring per felt. Innkjøring til parkeringskjellerne skal foregå fra Dyrløkkeveien, som blir hovedatkomst til området. Det er et viktig prinsipp at de interne atkomstveiene leder raskest mulig ned i parkeringskjellere for å unngå biltrafikk på området. Nye BBB- og BKB-felt med torg Bebyggelsesstrukturen for Ullerudsletta bygger på prinsippet om åpen kvartalsstruktur, noe som åpner for bedre lysinnslipp, mer fleksibel mobilitet ved å bryte opp fasader som ellers kunne ha fått en barriere-effekt, åpne halvprivate gårdsrom, skjerming av bakenforliggende utearealer, mer fleksibilitet i detaljreguleringene, samt muligheter for etablering av sosiale møteplasser. To felt nord i delområdet (BBB1 og BBB2) og to felt i sør (BBB3 og BBB4) foreslås regulert til boligformålet BBB blokkbebyggelse med en utnyttelsesgrad på 35 %-BYA. Figur 2: Nye BBB- og BKB-felt med torg. Høydene foreslås til 15,5 meter (5 etasjer), med unntak av det sørligste feltet hvor det foreslås 13 meter (4 etasjer). I det omarbeidede planforslaget er det tidligere kravet om næring i alle første-etasjer blitt nyansert slik at det ikke lenger vil være krav om næring i på BBB-feltene langs Utsnitt av plankart Ullerudsletta. Ullerudsletta. Boligbebyggelsen på disse feltene foreslås derfor trukket 6 meter lenger vekk fra Osloveien sammenlignet med øvrig bebyggelse på Ullerudsletta for å sikre en buffer mellom veien og boligene. Bestemmelsene stiller her krav om vegetasjonsskjerm.
Sentralt på Ullerudsletta foreslås fire nye BKB-felt; BKB9, 10, 11, 12. BKB9 og 12 reguleres til kombinert formål bolig/forretning/tjenesteyting på fem etasjer og 35 % BYA. I feltene tillates næring i førsteetasjene. Kartutsnitt: Torget på Ullerudsletta. BKB10 og 11 reguleres til kombinert formål forretning/kontor/tjenesteyting med en høyde på 24 meter på østre del av feltet mot Dyrløkkeveien, og 15,5 meter på vestre del, mot Osloveien. BYA på feltet er satt til 50 % med krav om publikumsrettet virksomhet i førsteetasjene. Disse feltene sentreres rundt et torg som vil fungere som et midtpunkt og møteplass for hele området. Torget fastsettes med et bestemmelsesområde (#1). Byggegrensen legger opp til fritt utsyn fra torget mot golfbanen, for å åpne opp området og gjøre torget til et attraktivt stoppested for forbipasserende langs Osloveien og bygata. De nordligste feltene, BOP6 og BKB16, foreslås regulert til henholdsvis offentlig/privat tjenesteyting og kombinert bolig/tjenesteyting/institusjon. På BOP6 ligger flerbrukshuset Smia i dag, mens BKB16 er en ubebygd tomt som er foreslått som lokalisering for nye omsorgsboliger. På BKB16 reguleres det inn en hensynnsone for bevaring av naturmiljø, hul eik (H560_6). Kartutsnitt: BOP6 og BKB16. Uteoppholdsarealer, lekeplasser og grønnstruktur I tillegg til torget foreslås det regulert tre allmenninger mellom feltene på Ullerudsletta som skal fungere som park og møteplasser. To av allmenningene knyttes til eksisterende grønnstruktur i Holteråsen, og vil fungere som en forlengelse av denne grønnstrukturen inn i bebyggelsen langs Ullerudsletta. Den siste allmenningen settes av til park i tilknytning til Lysheim, som foreslås regulert til kombinert formål Bolig/tjenesteyting. Allmenningene reguleres til grønnstruktur park; henholdsvis GP2, 3 og 4. Det skal etableres en stiforbindelse fra GP3 gjennom o_gn6 til Dyrløkkebakken, og GP4 skal knyttes til eksisterende sti mot Ullerudåsen. Dette settes som et rekkefølgekrav for feltene tilgrensende GP3 og 4. På boligfeltene stilles det krav om etablering av nærlekeplasser på minimum 600 m2. Det skal etableres inngangslekeplasser ved inngang/oppgang for hvert av feltene med boligbebyggelse
Kartutsnitt: Tidligere felt BBB5 foreslås endret til grønnstruktur. primært innenfor kvartalsstrukturen, i det halvprivate gårdsrommet. Allmenningene skal knytte seg til eksisterende grønnstruktur på Holteråsen. Tidligere felt BBB5 foreslås endret fra blokkbebyggelse til grønnstruktur naturområde; o_gn6, med hensynssone landskap (H550_4). Området er i dag en ubebygd skogkledd åsside, og fungerer som en buffer mellom bebyggelsen på Ullerudsletta og Skorkeberg. Langs Ullerudsletta skal bebygde arealer transformeres og fortettes, og rådmannen mener det ikke er riktig med omdisponering av et ubebygd grøntområde til boligbebyggelse. Kommunens satsingsområder klima og energi, livskvalitet og folkehelse, stedsutvikling, næringsutvikling og verdiskaping skal gi føringer for valg av bærekraftige løsninger. Gående og syklende skal prioriteres fremfor bil, og det skal legges opp til en effektiv arealutnyttelse for å spare jomfruelig mark fra nedbygging. Arealeffektiv bebyggelse, fortetting med kvalitet og gode uterom er noen av føringene som er gitt for planarbeidet. Etter rådmannens vurdering er det viktig å bevare eksisterende grønnstruktur innenfor planområdet og en nedbygging av et dette vil være i strid med de overordnede føringene for områdeplanen. Med felt o_gn6 (BBB5) som naturområde grønnstruktur kan feltene foran reguleres med høyere utnyttelse og følgelig høyere bygninger. Oppsummering og rådmannens vurdering Rådmannen mener det reviderte planforslaget tydeliggjør helhetlige prinsipper og strukturer for hele Ullerudsletta, sammenlignet med tidligere planforslag. Blant de største endringene er omgjøring av flere felt fra BKB til BBB, samt en konsentrering av møteplasser og utearealer til ett stort felles torg og tre allmenninger. Avstanden mellom rundkjøringene nord og sør i Osloveien er på ca. 950 m. Strekningen er derfor utformet med gode forbindelser for gående og syklende, i tillegg til torget og allmenningene som skaper opplevelser og møteplasser og demper den langstrakte effekten. Landskapet på Ullerudsletta har en skala som tillater større høyder. Det er i områdeplanen lagt opp til høyder på 15,5 meter over store deler av området. I til knytning til torget er det vurdert at området kan tåle høyder på opp mot 24 meter. Osloveien vil fungere som en transportåre også i årene fremover, og rådmannen mener det vil være uheldig å stille krav om næring i alle første etasjer langs fylkesveien. I tråd med innspill fra flere aktører og grunneiere i området vil det reviderte planforslaget ha mer hensiktsmessig og bærekraftig lokalisering av næring.
BKB17, Lysheim Flyfoto over dagens situasjon. Dagens bebyggelse Lysheim, Dyrløkkeveien 9 (gnr. 68 bnr. 10) ble utskilt fra gården Dyrløkke. Tomten gikk opprinnelig over Osloveien, men eiendommen på nordsiden av Osloveien er i dag delt fra. Dyrløkkeveien 9 ligger på en liten forhøyning i landskapet. Eiendommen omfattet opprinnelig en villa bygget ca. 1900. Villaen har et sveitserstil-uttrykk, men har nyere kledning og vippevinduer. Bygningen vurderes å ha ikke ha/ha tapt tidstypisk uttrykk i vesentlig grad. Eiendommen er videre bygget ut med småskala leilighetsbygg tilpasset med saltak som ivaretar et tunpreg på eiendommen. Eiendommen omkranses av busker, noen mindre og noen større trær som gir det et grønt preg.
Flyfoto viser situasjon i 1979. Dyrløkke gård ligger omtrent sentrisk i motivet. Lysheim omslutter knekkpunktet på Osloveien i venstre hjørne. Gjeldende regulering (plan 068-0500) Lysheim er ikke regulert til bevaring, men det fremgår av gjeldende reguleringsplan at hensikten med planen er å etablere et tilpasset miljø rundt, jfr. bestemmelse f: «Bygningene skal søke å bevare stedets tunkvalitet ved å videreutvikle og understreke denne. Det skal skapes et helhetlig miljø rundt verdien den gamle villaen på Lysheim representerer.» Følgende er regulert for å ivareta et helhetlig miljø rundt villaen: Utnyttelsen er avsatt til BYA 23%, Ny bebyggelse skal fortrinnsvis ha saltak med minimum takvinkel på 18 grader, mønehøyde maks 9 m. Leiligheter skal ikke seksjoneres Gjerders utførelse, høyde og farger skal godkjennes av bygningsmyndighetene, Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares Vurdering i tidligere planforslag til områdeplanen I ROS-analysen fra forrige planutkast, er følgende vurdering av oppgitt: Lysheim er bebyggelse i sveitserstil fra ca. 1900, og er vurdert av Per Willy Færgestad fra Riktig Restaurening på oppdrag fra Frogn kommune. I samråd med kommunens byantikvar er det enighet om at bygningen ikke er tids-typisk nok til å bevares. Områdeplanen åpner for å rive bebyggelsen, men vernestatus for bebyggelse på Lysheim er avklart med overordnede myndigheter. Bebyggelsen vil kunne gå tapt som følge av realisering av områdeplanen.
Revurdering basert på herværende planutkast Herværende planutkast legger opp til noen grønnstrukturer som danner allmenninger langs Ullerudsletta. Disse allmenningene danner noen åpninger i bebyggelsen og sikrer grønn mobilitet. Det er foreslått en allmenning omkring Lysheim. Årsaken til dette er at området danner et knekkpunkt i bebyggelsen der denne svinger rundt åsen bak (Dyrløkkeåsen). Disse forholdene er typiske landskapstrekk som historisk har ført til bosetting. Bebyggelsen på Lysheim danner altså en interessant forbindelse mellom historisk bosettingsmønster og behov for framtidens bebyggelse. Dette gjør det nødvendig med en nærmere vurdering av kvaliteter i eksisterende villabebyggelse sett opp mot grønnstruktur og landskapshensyn. Følgende vurderer dette med grunnlag i registrering av nyere tids kulturminner 2017 (se kildeliste). Som del/resultat av vurderingen, sees det også på hvorvidt bebyggelsen danner miljøer med bevaringsverdi. Følgende er vektlagt i vurderingen av arkitektoniske, opplevelses og kulturhistoriske verdier: Hvorvidt bebyggelsen er tidstypisk og om integriteten er bevart (uttrykk og egenart). Hvorvidt bebyggelsen gjør områdets utbyggingshistorikk lesbar (tidsdybde). Om den sammen med andre bygninger av samme art eller i sammenhengen i landskapet danner et tydelig miljø (miljøskapende og identitetsskapende kvaliteter). Om den ved sin beliggenhet fremhever særlige landskapsmessige kvaliteter. Hvorvidt den som miljø gir kvaliteter til området for øvrig som er av verdi for mål i områdeplanen, eksempelvis varierte boligtyper og grønn mobilitet (bruksverdi). Verdivurdering av kulturminne, kulturmiljø, landskap og grønnstruktur I sammenhengen med landskapet danner bebyggelsen et tydelig miljø. Beliggenheten fremhever landskapsmessige kvaliteter, især fordi bebyggelsen bærer spor av historisk utbyggingsmønster knyttet til landskapet. Især gir utskillelsen av Dyrløkke gård, som helt er gått tapt, viktig lokal kulturhistorisk verdi. Det er altså spor av områdets overgangshistorikk fra rurale karakter til urban karakter, som en overgang mellom kulturlandskapet i øst (KULA-område) og gamle Drøbak i vest (NB!-område). Bebyggelsen på Lysheim danner altså en interessant forbindelse mellom historisk bosettingsmønster og behov for framtidens bebyggelse. Dette gjør at eiendommen tilfører området tidsdybde og har miljøskapende og identitetsskapende kvaliteter. Bebyggelsen er ikke tidstypisk og integriteten er svekket. Dette tilsier at det er lite hensiktsmessig at områdeplanen særlig bevarer bebyggelsen i seg. Bebyggelsen bygningstypologi og bebyggelsesmønster har verdi som del av det som gir miljøskapende kvaliteter. De miljøskapende kvalitetene har stor bruksverdi i områdeplanen som del av en grønn allmenning. Eiendommen sammen med dens grønne preg har potensial til å integreres i en grønn struktur som kan tilføre kvaliteter som bidrar til grønn mobilitet. Villaen har også potensial for å brukes til andre formål, eksempelvis tjenesteyting, noe som ville kunne integreres i en mer offentlig grønnstruktur. Forslag til løsning i revidert planutkast Delen av eiendommen omkring villaen reguleres til kombinert formål bolig BKB17 bolig/tjenesteyting. Bestemmelsene til formålet viderefører hensikten med bestemmelsene til gjeldende regulering for bebyggelse med unntak av at det legges inn kombinert formål, ikke kun bolig. Øvre del av eiendommen reguleres om fra bolig til park, GP2.
Det legges inn en hensynssone bevaring kulturmiljø H570_8 over hele eiendommen. Ettersom bevaringsverdien til bygningene er avklart fremgår det av bestemmelsen til hensynssonen at bebyggelsen ikke er bevaringsverdig. Følgelig gjelder kun deler av fellesbestemmelsene til H570 som ivaretar kulturmiljø. Det legges inn en egen bestemmelse om ivaretagelse/tilbakeføring av tunkvaliteter og det skal skapes et helhetlig miljø rundt verdien den gamle villaen på Lysheim representerer som del av kulturmiljø. Utsnitt plankart Lysheim. Ny ROS-vurdering Lysheim er ikke regulert til bevaring, men det fremgår av gjeldende reguleringsplan at hensikten med planen er å etablere et tilpasset miljø rundt. Lysheim er bebyggelse i sveitserstil fra ca. 1900, og er vurdert av Per Willy Færgestad fra Riktig Restaurening på oppdrag fra Frogn kommune. I samråd med kommunens byantikvar er det enighet om at bygningen ikke er tids-typisk nok til å bevares. Det er likevel enighet om at bygningsmiljøet har kulturhistoriske og opplevelsesverdier som er miljø- og identitetsskapende. Områdeplanens bestemmelser spesifiserer at gir en mulighet til å bygge om bebyggelsen, men de miljøskapende kvalitetene og bruksverdiene knyttet til vegetasjon, bygninger og del av landskap skal ivaretas og videreføres som del av områdeplanen. Dyrløkke Dagens situasjon Dyrløkke ligger sentralt plassert ved et viktig trafikalt knutepunkt der Osloveien og Åsveien møtes, og holdeplassene på Dyrløkke er blant kommunens mest brukte. Dyrløkke er kommunens andre handelssentrum ved siden av Gamle Drøbak, og møter konkurranse fra handelssentra i regionen. Området er utviklet og ombygd over tid, bærer preg av klattvis utbygging og mangler attraktivitet og lesbarhet. Det er store parkeringsarealer på bakken, og lite lesbare kjøremønstre. Området er generelt svært dårlig tilrettelagt for gående og syklende. Dagens situasjon med betydelige næringsog forretningsarealer på Drøbak City gjenspeiler den gode tilgjengelighet til området i et regionalt perspektiv. Som feltene ellers i planområdet, preges området av gode solforhold og relativt flatt terreng sammenlignet med Drøbak-området for øvrig. Landskapet på Dyrløkke er likevel trangere enn øvrige deler av planområdet, med en smal passasje mellom to åsrygger. Dette er med på å definere Dyrløkke som et eget landskapsrom.
Det pågår en viss transformasjon i området, blant annet er det nylig oppført et nytt flerbrukshus på den tidligere brannstasjonen. I randsonen rundt Dyrløkke er det rene boligområder, enkelte relativt nylig etablert, som Bringebærhagen i 2008. Kartutsnitt til venstre viser forslag til plankart med feltbenevnelser, og til høyre vises dagens situasjon. Revidert planforslag Planforslaget fra 2018 la opp til en fortetting og transformasjon av Dyrløkke bestående hovedsakelig av blokkbebyggelse med kombinert formål bolig/forretning/kontor, samt noen felt med kun boligblokker. I forbindelse med nytt planforslag til områdeplanen har rådmannen foretatt en ny vurdering av Dyrløkke og foreslår flere nye grep, samtidig som flere av prinsippene videreføres. Vurdering av Holterområdet (tidligere felt BBB2, LL, BKB2 og BBB3) samt tidligere felt BBB1 og GN2 er beskrevet i egne notater, og disse inngår ikke i betegnelsen «Dyrløkke» i dette notatet. Nye BKB-felt I det reviderte planforslaget legges det opp til en styrking av sentrumsfunksjonene og kollektivknutepunktet ved de to rundkjøringene i Åsveien. Her foreslås det fem BKB-felt med kombinert formål forretning/kontor/tjenesteyting, henholdsvis BKB1, 3, 4 og 8. På felt BKB1 tillates kun storskala/plasskrevende forretning. Dette er det området på Dyrløkke hvor det er mest trafikk, både av myke trafikanter, bilister og busser, og bestemmelsene stiller krav om forretninger og publikumsrettet virksomhet i førsteetasjene. Feltet BKB3 ligger mellom rundkjøringene i Åsveien og utgjør et av Drøbaks viktigste kollektivknutepunkter. Her foreslås bebyggelsen trukket bakover for å gjøre plass til et bredt fortau, romslig bussholdeplass, samt å skape et åpen plass mellom veien og bebyggelsen. Med bestemmelser om publikumsrettet virksomhet i første etasjer, vil denne plassen kunne fungere som
et lite torg, med eksempelvis kafé, bakeri eller kiosk, benker og beplantning. Dette vil bidra til å skape et urbant miljø og samtidig gjøre det mer attraktiv å reise kollektivt. Øvrige felt på Dyrløkke; BKB2, 5 og 6, foreslås regulert til BKB kombinert formål kontor/tjenesteyting. BKB2 ligger nord for Dyrløkkes sentrum og kollektivholdeplasser, mens BKB5 og 6 ligger i sør langs Åsveien. I krysningen mellom feltene BKB1, 3, 4 og 8 reguleres et bestemmelsesområde (#3) som tillater byggehøyder på inntil 21 meter. For resten av feltene på Dyrløkke settes byggehøyder til 14 meter, unntatt BKB2 som skal være 9 meter for å hensynta tilgrensede boligområde på Holter, og BKB3 som settes til 21 meter. For feltene BKB1 og 6 foreslås det tillatt en utnyttelsesgrad på 50 % BYA. Feltene BKB3, 4 og 8 foreslås regulert til 60 % BYA, BKB2 til 35 % og BKB5 til 45 %. Grønnstrukturen i åssiden vest for Åsveien, GN4 og 5, videreføres fra tidligere planforslag. På GN5 reguleres en hensynssone for bevaring av naturmiljø, hule eiker (H560_8). Over begge feltene legges hensynssone landskap (H550_3). For feltene utenfor sentrum av Dyrløkke; BKB1, 2, 5 og 6, trekkes bebyggelsen bakover og bestemmelser om etablering av vegetasjon mellom bebyggelse og veien. Dette bidrar til å skape trivsel både for de som går langs veien og de som jobber i området, samt at det vil ha en funksjon for overvannshåndtering og snøopplag. Mobilitet og parkering Det legges opp til en åpen bebyggelsesstruktur uten lange fasader for å forhindre barriereeffekt. Dette sikrer gode mobilitetsløsninger for gående og syklende. Hovedatkomsten via Holterveien forlenges gjennom hele området. I tillegg legges det til rette for en snarvei gjennom området fra boligfeltene på Holter til bussholdeplass i Osloveien. Parkeringsanlegg skal etableres under bakken, og deler av Holterveien stenges for gjennomkjøring mellom søndre del av Holter og Dyrløkke. Etablering av nytt kryss med rundkjøring i Åsveien videreføres fra tidligere planforslag, med ny hovedatkomst til søndre deler av Holter. Konklusjon Rådmannen mener det reviderte planforslaget styrker Dyrløkke som kollektivknutepunkt og forretningsområde, legger til rette for mer arealeffektiv utnyttelse og sørger for gode mobilitetsløsninger for gående og syklende. Området strammes opp og blir mer lesbart, flere veier rettes ut og kryss gjøres mindre utflytende. Sentrum på Dyrløkke vil, sammen med øvrige lokale sentrumsdannelser i planen, bidra til å binde området sammen med resten av Drøbak og korte ned avstandene i tråd med intensjonene i områdeplanen. BKB6 Felt BKB6 (tidligere BKB4), Holterveien 5, sør for Amfi Drøbak City, var i det opprinnelige forslaget til områdeplan foreslått regulert til kombinert formål bolig/forretning/kontor. På tomten var det planlagt et felles parkeringshus som skulle dekke parkeringsbehovet for næringsformål. Dagens regulering av tomten er industriformål, i detaljregulering «Holter Industri», plan-id 016-0200 fra 1968.
Kartutsnitt: tidligere planforslag og dagens situasjon. Rådmannen har mottatt et innspill fra Thon Eiendom datert 17.02.20, som forvalter Amfi Drøbak City. De har bedt kommunen revurdere forslaget om å etablere parkeringshus på BKB6. De legger til grunn at det kan skje en transformasjon av hele området rundt Amfi, og at det dermed er uheldig at bestemmelsene i stor grad bygger videre på dagens bebyggelse. Dersom dagens bygningsmasser erstattes med ny bebyggelse vil det være mer hensiktsmessig med et felles parkeringshus under bakkeplan, slik at BKB6 kan brukes til noe mer attraktivt enn et parkeringshus. Bestemmelsen bør få en ordlyd som ikke binder opp hvor og hvordan det skal etableres parkering. Det foreslås at bestemmelsen om etablering av parkeringshus på BKB6 tas ut og erstattes med en bestemmelse om at parkeringsbehovet for næringsformål skal dekkes i fellesanlegg, fortrinnsvis under bakkenivå eller i parkeringshus. Å legge til rette for parkering under bakkeplan er mer fremtidsrettet og i større grad i tråd med kommuneplanens målsettinger om en reduksjon i biltrafikken. Ved at tilgjengeligheten til parkering blir mindre synlig kan det bidra til at flere velger å gå, sykle eller reise kollektivt, og området kan i tillegg bli mer attraktiv for myke trafikanter. En slik endring av bestemmelsen vil være i tråd med tilsvarende bestemmelser for øvrige felt i områdeplanen. Felt BKB6 reguleres i stedet til kombinert formål kontor/tjenesteyting, i tråd med den ønskede utviklingen for området. Dette gir en mer hensiktsmessig og arealeffektiv utnyttelse av tomten.