Arkiv: FA-L13, PLANID- 201826 JournalpostID: 20/7578 Saksbehandler: Lael Aprieto Dato: 22.01.2020 Saksframlegg Saksnummer. Utvalg Møtedato 023/20 Planutvalget 04.02.2020 005/20 Formannskapet 05.02.2020 004/20 Kommunestyret 12.02.2020 Detaljert reguleringsplan for Dolvenhøyda 2 - gbnr. 4133/21 - Sluttbehandling RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 vedtas detaljert reguleringsplan for Dolvenhøyda 2, gbnr. 4133/21 m. fl., med følgende plandokumenter: Plankart, sist revidert 27.01.2020. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 27.01.2020. Planbeskrivelse, revidert 27.01.2020, og ROS-analyse, datert 12.04.2019, følger saken. 1. Saksbehandler: Arealplanlegger Lael Aprieto 04.02.2020 Planutvalget Møtebehandling: Votering: Det ble votert over rådmannens forslag til vedtak som ble enstemmig anbefalt vedtatt. PLA- 023/20 Vedtak: I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 vedtas detaljert reguleringsplan for Dolvenhøyda 2, gbnr. 4133/21 m. fl., med følgende plandokumenter: Plankart, sist revidert 27.01.2020. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 27.01.2020.
Planbeskrivelse, revidert 27.01.2020, og ROS-analyse, datert 12.04.2019, følger saken. 05.02.2020 Formannskapet Møtebehandling: Votering: Planutvalgets innstilling ble votert over og enstemmig anbefalt vedtatt. FSK- 005/20 Vedtak: I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 vedtas detaljert reguleringsplan for Dolvenhøyda 2, gbnr. 4133/21 m. fl., med følgende plandokumenter: Plankart, sist revidert 27.01.2020. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 27.01.2020. Planbeskrivelse, revidert 27.01.2020, og ROS-analyse, datert 12.04.2019, følger saken. 12.02.2020 Kommunestyret Møtebehandling: Innstillingen fra formannskapet ble tatt opp til votering og enstemmig vedtatt. KST- 004/20 Vedtak: I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 vedtas detaljert reguleringsplan for Dolvenhøyda 2, gbnr. 4133/21 m. fl., med følgende plandokumenter: Plankart, sist revidert 27.01.2020. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 27.01.2020. Planbeskrivelse, revidert 27.01.2020, og ROS-analyse, datert 12.04.2019, følger saken.
SAMMENDRAG: Reguleringsforslaget er utarbeidet av Gullik Gulliksen AS Landskapsarkitekter MNLA på vegne av Larvik kommune Eiendom. Hensikten med planen er å tilrettelegge for en utvidelse av omsorgsboligtilbudet som kommunen i dag yter, med mulighet for evt. å selge eiendommen/boligene i det åpne markedet på et senere tidspunkt. Det tilrettelegges for inntil 4 boenheter med tilhørende funksjoner på tomten. En av boenhetene kan inneholde fellesfunksjoner og kan brukes som bemanningsenhet. Gbnr. 4133/21 er kommunal grunn. Planområdet er uregulert, med formål nåværende boligbebyggelse i kommuneplanen. Tomten måler ca 1,7 daa. Eiendommen er del av et mindre boligområde langs Brunlanesveien (fv 302), omgitt av landbruks- og skogsområder. Tomten har en eksisterende bolig fra 60-tallet med tilhørende garasjeanlegg og uthus. I forbindelse med høringen kom det en innsigelse fra Statens vegvesen pga manglende veiformål i plankartet. Plankart og bestemmelser er revidert i henhold til tilbakemeldingene. HANDLINGSROM: Planen behandles som offentlig detaljert reguleringsplan etter PBL 12-3. Planområdet er uregulert, og avsatt til boligformål i Kommuneplanens arealdel 2015-2027. FAKTISKE OPPLYSNINGER: Tiltakshaver/forslagsstiller: Tiltakshaver: Larvik kommune Eiendom Forslagsstiller: Gullik Gulliksen AS Lokalisering av planområdet: Dolvenhøyda 2 ligger langs Brunlanesveien, ca. 10km fra Larvik sentrum i retning Helgeroa. Formålet med planforslaget: Planen tilrettelegger for oppføring av inntil 4 boenheter med tilhørende funksjoner innenfor planen avgrensning. Det tilrettelegges også for trafikale tiltak i krysset Brunlanesveien-Dolvenhøyda. Dolvenhøyda må strammes opp slik at den kommer vinkelrett på fylkesveien.
Planstatus i området: Området er uregulert og er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligbebyggelse. Eiendomsforhold: Gbnr. Hjemmelshaver 4133/21 Larvik kommune 4133/32 Larvik kommune 5056/1 Vestfold fylkeskommune Arealregnskap:
Planprosess og medvirkning: Et avklaringsmøte ble avholdt den 17.09.2018. Det ble tidligere byggesøkt 3 boenheter med fellesfunksjoner på eiendommen i 2018, men søknaden ble avslått på bakgrunn av motstrid i formål i overordna plan. Det konkluderte med krav til regulering og presisering av tiltak. Planarbeidet ble varslet i lokalavisa den 31.01.2019. Planforslaget ble førstegangsbehandlet i Planutvalget 25.06.2019 og ble enstemmig vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Det innkom 4 uttalelser til planforslaget. ØKONOMISKE KONSEKVENSER: Larvik kommune Eiendom er oppdragsgiver. Larvik kommune vil stå for alle tiltak og fremtidig drift inntil eiendommen evt. blir solgt. Dette gjelder også for prosjektering og gjennomføring av nødvendige trafikale tiltak. Oppstramming av kryss er illustrert på bildet under. KONSEKVENSER FOR BEFOLKNINGSVEKST, VERDISKAPING OG ØKT KOMPETANSE Larvik kommune har en målsetting om et bredt boligtilbud bl.a. for innbyggere med særskilte behov. MILJØFAKTORER: Planområdet er støyutsatt. Det reguleres støyskjerm innenfor tomten. Området berøres også av støy fra nærliggende skytebane på Dolven. Dette har blitt påpekt av noen naboer, via uformelle
telefonsamtaler/e-post utvekslinger. Basert på Rambølls vurdering av støyproblematikken, må mottiltak til dette imidlertid utføres i tilknytning til skytebanen, og vil være uhensiktsmessig å løse det i hvert nytt prosjekt eller eksisterende bebyggelse. Virkningen av en støyskjerm (mot støyen generert av skytebanen) er optimal når den oppføres nærmest støykilden. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Eiendommen er ikke offentlig tilgjengelig. Areal utenom bebyggelsen utgjør uteoppholdsareal for beboerne. ALTERNATIVE LØSNINGER: Det fremmes ingen alternative løsninger til planforslaget. 1. VURDERINGER OG KONSEKVENSER: Innkomne uttalelser til offentlig ettersyn 1. NVE, brev datert 26.07.2019 Generell tilbakemelding om NVEs rolle. Siden planforslaget berører ingen areal innenfor deres saksområder, er det ingen konkrete kommentarer til saken. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen har ingen ytterligere kommentarer. 2. Statens vegvesen innsigelse, brev datert 14.08.2019 I forbindelse med varsling av oppstart uttalte SVV seg angående behov for oppstramming av kryss Dolvenhøyda Brunlanesveien. Plankartet viste kun boligformål. Det kreves at vegformålet og annet formål knyttet til krysset fastsettes i plankartet, og gjennomføringen må sikres i rekkefølgekravene. Det bes også om presisering av avstand på 1m til eiendomsgrense (for boder, garasjer o.l), ikke skal gjelde for fylkesvegen. Byggegrensen skal være 20m, og kan reduseres til 15, for boder, garasjer osv. Det minnes også på at støyskjerm må plasseres på egen grunn, utenfor frisiktsonen og ikke til hinder for vegvedlikehold i fremtidig planlagt situasjon. Rådmannens kommentar: Larvik kommune Eiendom imøtekommer kravene. Forslagsstiller hadde allerede skissert vegtiltaket i henhold til SVVs krav i form av illustrasjonsplaner, men ikke i reguleringskart. Plankartet er nå revidert og inkluderer krysset. Følgende bestemmelser er tilføyd i planen, under rekkefølgekravene: Før det gis igangsettingstillatelse skal det utarbeides en byggeplan for nødvendig veitiltak på fylkesvegen. Byggeplanen skal godkjennes Statens vegvesen. Før det gis midlertidig brukstillatelse/brukstillatelse skal: - nødvendige vei- og støyskjermingstiltak være ferdigstilt. - skal parkering være ferdigstilt. - det etableres vegetasjonsskjerm/tett hekk langs eiendomsgrensen mot dyrka mark. 3. Vestfold fylkeskommune, brev datert 27.08.2019 Generell tilbakemelding om fylkeskommunens rolle. Ut i fra regionale og nasjonale interesser har de ingen kommentarer til offentlig ettersyn av planforslaget. Rådmannens kommentar: Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer. 4. Fylkesmannen i Vestfold og Telemark, datert 28.08.2019 Det oppfordres til universell utforming i henhold til TEK17. Fylkesmannen oppfordrer også å avsette en større buffer mot tilliggende dyrka mark, nord for tomten, da en byggegrense på 2-3 meter kan legge et utvidet press på jorda og anses som lite i dette tilfellet. Bufferen anbefales utvidet og vegetasjonsskjerm ønskes regulert langs eiendomsgrensen mot dyrka mark. Rådmannens kommentar:
Bildet over viser gbnr 4133/21 hvor den røde stiplede linjen grenser mot landbruksformål. Tomannsboligen i nordvest ble oppført i 2017. Planforslaget anses ikke til å påføre konsekvenser for tilligende landbruksareal utover dagens situasjon. Det foreligger nabosamtykke mellom tiltakshaver og grunneier av landbruksarealet nord for tomten. Tilgrensende teig i øst, gbnr 4133/25, er avsatt til LNF men er i dag del av uteområdet til gbnr. 4133/20. Markslagsgrensen til 4133/1 mot 4133/21 går tett inn på eiendomsgrensen. Oppføring av tett skjerm eller vegetasjonsskjerm mot jordet kan være hensiktsmessig, men i nåværende status, er jordet ute av drift. Dette er tatt inn i rekkefølgekravene. Planfaglige vurdering Mønehøyde til eksisterende bolig er på +91,0m og øvre gesimshøyde på +87,0m. Planen åpner for maks gesimshøyde på +90,0m og mønehøyde på +93,0m. Det planlegges saltak på alle bygg, som vil være ca 1 etasje høyere enn eksisterende enebolig på tomten. Det vil si at gesimshøyden vil være omtrent 6,0m fra terreng, og mønehøyde 9,0m. På bildet over, skal «base» (eksisterende bolig) tilknyttes tre nye volumer/boenheter (Hus A, B, C). Basen skal tilpasses til å inneholde fellesfunksjoner som f.eks. oppholdsrom, støttefunksjoner og bemanning, men som også kan benyttes som egen boenhet dersom behov endres. Det planlegges også boder, uthus for renovasjon samt biloppstillingsplasser. Prosjektet støttes av Husbanken, og beonhetene er bundet til tiltenkt funksjon ca. 30 år fremover i tid. Grønn linje på bildet over indikerer støyskjerm, som danner et lukket uteareal mot sør, for beboerne. Volum A, B og C vil ha hvert sitt private uteoppholdsareal (blått), i tillegg til det som er felles rundt komplekset. Parkering, og teknisk infrastruktur er situert i nordvest. Grønnstruktur og landskap Terrenget innenfor planområdet er slakt hellende med fall ca 1:40 på største delen av eiendommen
med noe større fall, ca 1:15 lokalt i sørøstre del. Det er opparbeidet gruset avkjørsel og gårdsplass. Eksisterende bebyggelse består av enebolig og to garasjer/uthus. Omkringliggende områder er slakt hellende med godt jordsmonn som i stor del er dyrket mark. Stedvis er det mindre skogkledde koller med noe berg i dagen. Videre nordover fra planområdet er terrenget mer kupert og skogkledt. Det er ingen bevaringsverdig grønnstruktur innenfor planens avgrensning. Tilliggende jorde i nord er ikke i drift. Rekreasjon, friluftsliv og idrett Det er store områder for friluftsliv i umiddelbar nærhet, bl.a. Tvedalen og Torpevannet. Universell utforming/folkehelse Tomten er flat og vil ikke skape store utfordringer med tanke på krav til universell utforming. Kulturminner Eiendommen er bebygd og det er derfor ikke gjennomført kulturminneregistrering. Eksisterende bebyggelse anses ikke å ha verneverdi. Regionale myndigheter kan ikke påvise automatisk freda kulturminner innenfor planens avgrensing. Stanse- og meldeplikten i kulturminneloven 8 andre ledd er imidlertid innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Landbruksfaglig vurdering Tilliggende dyrka mark er ikke i drift. Det vises til Rådmannens kommentar til Fylkesmannens uttalelse, tidligere i saksframlegget. Vei, trafikk og trafikksikkerhet Eiendommen har avkjørsel fra Dolvenhøyda som er en lokalveg tilknyttet Fv 302 Brunlanesveien. Dagens avkjørsel til eksisterende bolig ligger over 22 meter fra Brunlanesveien. Dette anses som tilstrekkelig avstand fra krysset. Det ligger bussholdeplasser i retning Helgeroa og Larvik sentrum, i umiddelbar nærhet til tomten, men det er imidlertid hverken gang-/sykkelveg eller fortau i tilknytning til krysset. På bildet under ser man bussholdeplassene på begge sider av fylkesveien, uten av-/påstigningsrepos. Med bakgrunn i Statens vegvesens krav til oppstramming av krysset, prosjekteres det veitiltak. Realiseringen av prosjektet er sikret i rekkefølgebestemmelsene. Vann, avløp og overvann Eiendommen er i dag tilknyttet offentlig VA-anlegg. Det er ikke registrert problemer med overvann i dagens situasjon. Økt bygningsmasse og evt. skifte av dekke i gårdsplass vil medføre økt andel harde flater. Tomten er nesten flat, og prosjektets omfang medfører ikke vesentlig belastning med tanke på fremtidig overvannshåndtering. Detaljert overvannsplan skal foreligge ved søknad om rammetillatelse og skal dimensjoneres slik at alt overvann håndteres innenfor tomten, uten påslipp til det kommunale nettet. Renovasjon Prosjektets omfang tilsier at det ikke er behov for komplekse renovasjonsløsninger. Det legges opp til standard felles beholderløsning for 4 boenheter i uthus/under tak, plassert i tilknytning til avkjørsel slik vist på bildet under.
Risiko- og sårbarhet Følgende potensielle hendelser og tiltak er beskrevet i vedlagt ROS-analyse: 1. Masseras (lite sannsynlig; ubetydelig konsekvens) identifisert basert på atlas.nve.no, Nasjonal løsmassedatabase, arealets svake helning samt erfaring med eksisterende bolig. 2. Flom Springflo (lite sannsynlig; ubetydelig konsekvens) identifisert basert på atlas.nve.no samt erfaring med eksisterende bolig 3. Radongass (mindre sannsynlig; mindre alvorlig konsekvens) identifisert basert på kart over aktsomhetsområder for radon 4. Overvann (mindre sannsynlig; ubetydelig konsekvens) det er ikke registrert problemer med overvann i dagens situasjon. Grunnen består av morenemasser som bidrar til fordrøyning. 5. Brann, politi, ambulanse, sivilforsvar det er ikke gjort spesielle tiltak for beredskap i området. Adkomst ved eventuell utrykning fra Brunlanesveien er god, men avstand til base for utrykning medfører moderat utrykningstid. 6. Trafikksikkerhet (lite sannsynlig; svært alvorlig konsekvens) trafikkfare i dagens situasjon er knyttet til avkjørsel og trafikk langs fylkesveien utenfor planområdet. Området mangler g/s-vei og ordentlige holdeplasser for kollektivtransport. Mottiltak til risiko knyttet til trafikk: - Oppstramming av kryss Brunlanesveien-Dolvenhøyda - Avkjørsel til tomt trekkes så langt bort fra fylkesvei som praktisk mulig Konklusjon Detaljreguleringsplan for Dolvenhøyda 2 anbefales vedtatt. Vedlegg: Tittel Plankart - Dolvenhøyda 200127_2 Reguleringsbestemmelser - Dolvenhøyda 200127_2 Planbeskrivelse - Dolvenhøyda 200127 ROS_analyse 12.04.2019