Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 1. kvartal 2009

Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 3 5 7 8

1 Leder Nedgangen i eiendomsmarkedet fra 2008 fortsetter inn i første del av 2009. Fortsatt er det få transaksjoner i markedet, og bankene er restriktive med hensyn til utlån til eiendomsinvesteringer. I et svakt eiendomsmarked blir det desto viktigere å jobbe med foredling av eksisterende portefølje. Siden bunnen i november 2008 har børsen steget betydelig, selv om første kvartal 2009 isolert sett var negativt. Etter kvartalets slutt har derimot børsen utviklet seg positivt. Fondet leverer et negativt resultat for årets første kvartal, med -1,3 prosent avkastning. Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen i løpet av kvartalet, og en eventuell verdiendring er derfor ikke reflektert i kvartalets resultat. Det gjennomføres nå halvårlige verdivurdering av Fondets eiendommer, og neste verdivurdering vil bli gjort ved utløpet av 2. kvartal. Fondet leverer et negativt resultat for årets første kvartal, med -1,3 prosent avkastning. Det ble ikke gjennomført eiendomssalg i løpet av 1. kvartal. Forvalter vurderer kontinuerlig muligheten for å avhende enkelteiendommer, og det forventes at det blir gjennomført eiendomssalg i løpet av 2009. Dette har sin bakgrunn i utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i perioden, samtidig som Forvalter vurderer det som hensiktsmessig å ha en større likviditetsreserve i et vanskelig marked. I løpet av 2009 forventes det at ledigheten i eiendomsporteføljen kan øke. Dette som følge av et noe svakere eiendomsmarked, samtidig som det er å forvente at det kan bli flere konkurser blant leietakerne. Forvalter søker å minimere disse risikoene gjennom en tettere dialog og oppfølging av leietakerne. I løpet av 2009 forventes det at ledigheten i eiendomsporteføljen kan øke. Det er viktig å understreke den langsiktige tidshorisonten man må ha med eiendomsinvesteringer, og at Fondet ikke skal realiseres i det nåværende markedet. På lang sikt er Forvalter positiv til den videre utviklingen for Fondet, og jobber med en rekke spennende prosjekter som vil være med på å skape verdier for aksjonærene i årene som kommer. Tor Pedersen, Fund Manager Så langt i 2009 har Forvalter inngått totalt 34 leiekontrakter, med en årlig leie på nær NOK 45 millioner pr. år. Med ett unntak, har samtlige av disse kontraktene medført en leieøkning sammenlignet med tidligere vilkår. Dette viser viktigheten av å jobbe aktivt på eiendommene, og at det er mulig å skape verdier også i et svakt marked.

2 Kvartalsrapport Q1 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Eiendomsfondet leverte en avkastning på 1,3 prosent i løpet av første kvartal 2009. Det ble ikke gjennomført verdivurdering av fondets eiendomsmasse i 1. kvartal 2009. Fondets leieinntekter fortsatte å øke gjennom kvartalet, og direkteavkastningen var 1,4 prosent i perioden. Verdiendring av rentebytteavtaler bidro derimot negativt til kvartalsresultatet. Avkastning pr. aksje Q1 2009 Direkteavkastning 1,4 % Verdiendring -2,7 % Totalt -1,3 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendoms porteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 504 J 250 1 405 J 2 658 J 3 926 J 4 751 J H2-05 H1-06 H2-06 H1-07 H2-07 J 801 Akkumulert 1 358 Antall investorer 2 039 2 336 Antall 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 9,5 % 1 Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-5,0 % 2 Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % 0 Avkastning i 1. kvartal 2009 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble -1,3 prosent i 1. kvartal. Pr. 31. mars 2009 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 6,92. Ligningsverdien pr. aksje var NOK 0,00. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 1. kvartal ble 1,4 prosent, hvilket er i tråd med direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. I mars 2008 ble det utbetalt NOK 0,68 pr. aksje, tilsvarende 5 prosent av VEK pr. 31. desember 2007. Det vil ikke bli utbetalt utbytte for regnskapsåret 2008. Fondets utbetalinger i 2008 er ikke skattemessig å regne som utbytte, men som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Det betyr at det ikke skal skattes av utbetalingen i 2008, men at inngangsverdien pr. aksje reduseres, og at eventuell skatteberegning blir utsatt. Direkteavkastning for fondet ble 1,4 prosent pr. aksje i 1. kvartal. Verdiendring Det ble ikke gjennomført verdivurdering av fondets eiendomsmasse i 1. kvartal 2009. Derfor er også kursutslaget for 1. kvartal langt mindre enn det man har sett gjennom 2008. Fondet vil nå gjennomføre halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Fondets rentebytteavtaler falt i verdi gjennom kvartalet, og resulterte i en negativ verdiendring for Fondet på 2,7 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på - 13,1 prosent siden oppstart 2. Fondet har levert en akkumulert avkastning på - 13,1 prosent siden oppstart 2. Fondets aksjekurs har vært meget volatil gjennom 2008, og det er i så måte viktig å poengtere den langsiktige profilen på denne type fondsinvesteringer. Forvalter opprettholder det langsiktige avkastningsmålet for Fondet, og jobber målrettet med videreutviklingen av eiendomsmassen. Videreutviklingen er en sentral del av verdiskapningen i Fondet, og vil fortsette i de kommende årene. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Akkumulert -13,1 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 pr. aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 pr. aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

3 Eiendomsporteføljen Det høye aktivitetsnivået på forvaltningssiden fortsetter, og en rekke nye leiekontrakter er signert i løpet av 1. kvartal. Det er nå 385 leietakere i fondet, som totalt genererer en årlig leie på NOK 507 millioner. Det ble ikke gjennomført eiendomssalg i perioden. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7,2 prosent ved utgangen av 1. kvartal. Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i en forvaltningsfase hvor fokus er maksimering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en treårig avviklingsfase. Det er også mulighet for en ytterligere treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. I et tøffere økonomisk klima er det økt risiko for flere konkurser blant Fondets leietakere. Solid eiendomsportefølje Pr. 31 mars 2009 bestod eiendomsporteføljen av 64 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 6 740 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 465 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 507 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,2 prosent. Siste verdivurdering ble gjennomført den 15. desember 2008. Inkludert Fondets eiendomskjøp som overtas i 2. kvartal 2009 har Fondet en eiendomsportefølje på 65 eiendommer med en samlet markedsverdi på ca. NOK 7 058 millioner. Neste verdivurdering av eiendomsporteføljen vil bli gjennomført i løpet av juni 2009. Pr. 31. mars hadde eiendomsporteføljen totalt 385 ulike leietakere. Leieforhold Pr. 31. mars 2009 hadde eiendomsporteføljen totalt 385 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Maske Gruppen AS og Plantasjen ASA. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 31. mars 2009 ansvarlige for i overkant av 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. I et tøffere økonomisk klima er det økt risiko for flere konkurser blant Fondets leietakere. Det er så langt ikke registrert økende restanselister eller konkurser i 2009, men det er ventet tap som følge av at leietakere går konkurs i 2009. Forvalter har sterkt fokus på å minimere slike tap. Kombinert med en tettere dialog, kredittovervåkes også de største leietakerne i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 18 prosent fra leietakere som enten er hel eller deleiet av staten eller kommuner. Forvalter gjennomførte ingen eiendomssalg i løpet av 1. kvartal. Salg av eiendom Forvalter gjennomførte ingen eiendomssalg i løpet av 1. kvartal. Eiendommer hvor det har vært ferdigstilt prosjekter vil fortløpende bli vurdert for salg, men det har vært et svakt transaksjonsmarked så langt i 2009. Det forventes at dette vil Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket eierkostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 43% Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling investorer Basert på fylke 7% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer 9% 16% 11% 14% Rogaland Møre og Romsdal Andre % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 9,1 % 2 Henderson Indirect Property (B) 3,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 6 Hedalm AS 0,6 % 7 AS Backe 0,6 % 8 Scheiblers Legat 0,6 % 9 Haslelund Bygg AS 0,6 % 10 Bjørn Bergvall AS 0,5 % Andre 4 651 ulike investorer 82,8 % Totalt 100%

4 Kvartalsrapport Q1 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) 20% Fordeling eiendomstype 3% 3% 2% 1% 28% Kontor Butikk Lager Garantier 0% Fordeling geografi 20% 1 22,9% 43,9% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold Annet Parkering Servering Bolig 8,8% Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 2 5,0% 44% 4,4% 1,6% 3,9% 2, 2,3% 1,9% 1,3% 1,0% 0,2% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms bedre seg senere i året, og at dette vil muliggjøre salg av eiendom. Verdivurderinger I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette var en nødvendighet grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå går over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette vil medføre reduserte kostnader for Fondet, og vil være hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC Eiendoms- Consult og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. I løpet av første kvartal er det allerede inngått 21 leiekontrakter med nye og eksisterende leietakere. Nye leiekontrakter Den høye aktiviteten på forvaltningssiden fortsetter i 2009, og Forvalter har inngått en rekke nye kontrakts-forhold som vil bidra til å øke kontantstrømmen i fondet. I løpet av første kvartal er det allerede inngått 21 leiekontrakter med nye og eksisterende leietakere. Totalt representerer disse en årlig leie på NOK 30 millioner. Det er meget stor spredning i kontraktsstørrelsen, som varierer fra 30m 2 til over 8 000m 2. Gjennom 2008 økte leien i Fondet med over NOK 42 millioner, eller ca. 9 prosent, sammenlignet med starten av året. Dette er grep som i liten grad synliggjøres i Fondets avkastningstall, men som bidrar til å redusere verdifallet i Fondet sammenlignet med markedet generelt. 10% 0% 09 10 11 12 13 14 15 16 År Neste verdivurdering vil bli foretatt i slutten av 2. kvartal 2009, og det er å forvente at eiendomsverdiene fortsatt vil vise en noe negativ trend. Kontor Butikk Lager Garantier Annet Parkering Servering Bolig

5 Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med NOK 34 millioner i 1. kvartal, og har pr. 31. mars 2009 en samlet gjeld på ca. NOK 5 300 millioner. Dette tilsvarer ca. 76 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Tilnærmet 100 prosent av Fondets belåning var rentesikret ved utgangen av året, og samlet rentekostnad var ca. 5,7 prosent. Belåningsgrad Fondet økte sin belåning med NOK 34 millioner i 1. kvartal. Dette ble gjort i forbindelse med finansiering av en hittil gjeldfri eiendom i Fondet, og resulterte i noe økt belåningsgrad. Pr. 31. mars 2009 hadde Fondet totalt NOK 5 329 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 058 millioner inkludert fremtidige overtagelser. Dermed var Fondets samlede belåningsgrad ca. 76 prosent ved utgangen av kvartalet. Det er viktig å bemerke at det ikke er gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i kvartalet, og at belåningsgraden således baserer seg på verdivurderingen som ble gjennomført i desember 2008. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Fondet økte sin belåning med ca. NOK 34 millioner i 1. kvartal. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31.mars 2009 var 5,77 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en økning på 9 rentepunkter fra utgangen av 4. kvartal. Den gjennomsnittlige renten på Fondets fastrentelån falt med 26 rentepunkter i perioden som følge av endrede rentemarginer, mens Fondets flytende rente falt med 100 rentepunkter. Som følge av reforhandling av låneavtler økte Fondets gjennomsnittlige lånemargin, slik at Fondets rentekostnad allikevel økte med 9 rentepunkter i perioden. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. mars 2009 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. mars var 7,2 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 145 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Høy rentesikring Pr. 31. mars 2009 var ca. 99 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette er uendret fra utgangen av 4. kvartal. Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret iht. Fondets prospekt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. mars var 7,2 prosent. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Fondet inngikk ingen nye rentebytteavtaler i 1. kvartal. Pr. 31. mars 2009 hadde Fondet inngått 38 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,77 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 4,0 år ned fra 4,3 år ved utgangen av 4. kvartal. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,6 % 2 Maske Gruppen AS 3,2 % 3 Plantasjen ASA 3,0 % 4 Finn.no 2,8 % 5 Forsvarsbygg 2,6 % 6 Skanem Moss AS 2,5 % 7 Trondheim Kommune - Helse og velferdstejensten 2,2 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,1 % 9 Expert Norge AS 2,1 % 10 Universitetet i Oslo 2,0 % Andre 374 ulike leietagere 73,9 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 2,0% 1,8% 1,6% 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% 09 10 11 12 13 14 15 16 Arealledighet Oslo Østfold Sør-Tr. Andre År 100% Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 3. september 2008. Kontor Butikk Lager

6 Kvartalsrapport Q1 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering (forts) Belåning Det legges opp til at Fondet skal ha en belåningsgrad på 60-80 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 70 prosent i Fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 000 millioner. Dette setter Fondet i stand til å finansiere 70 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når Fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i Fondets prospekt. Eiendoms- Fondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i Fondet. Yield gap 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Fondet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Fondets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Fondets avkastning. Det er dette som har skjedd gjennom 2008, og Fondets avkastning er derfor isolert sett svakere enn om rentesikringsgraden hadde vært lavere. I et normalmarked vil vanligvis eiendomsprisene stige som følge av fallende renter, grunnet rimeligere finansiering. Dette vil dermed kansellere et eventuelt verdifall av rentesikringsavtalene. Dette skjedde ikke i 2008 og 1. kvartal 2009. Både eiendomsverdier og verdien av rentesikringsavtaler falt og medførte dermed en svak utvikling for både 2008 og 1. kvartal 2009. Endrede lånevilkår Forvalter har jobbet en lengre tid med å reforhandle vilkårene med Fondets lånegivere. Dette har sammenheng med det svake eiendomsmarkedet og Forvalters ønske om å ha ytterligere sikkerhetsmargin. Forhandlingene har ført frem, og Fondet har nå mer fleksibilitet sett i forhold til lånevilkårene. I bytte mot dette betaler Fondet en økt lånemargin over en periode, men betingelsene ansees fortsatt å være bedre enn hva man kan oppnå i dagens marked. Ved kvartalets utløp overholdt Fondet sine forpliktelser i henhold til låneavtalene. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen signifikante avdrag før 2011. 0% Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond

7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Dyrskueveien 5 i Ullensaker kommune. Eiendommen ble kjøpt i 2006, og overtatt i 2007 ved ferdigstillelse av nybygget. Eiendommen er i sin helhet utleid til to handelsaktører på lange kontrakter. Bygget fremstår som moderne og funksjonelt, med en god beliggenhet ved E6 mellom Oslo og Gardermoen. Eiendomsbeskrivelse Dyrskueveien 5 er en handelseiendom beliggende i Ullensaker kommune, mellom Oslo Gardermoen langs E6. Bygget ble kjøpt i 2006 som et forwardkjøp, dvs. at Fondet kjøper bygget underoppføring med en gitt byggekostnad. Levering og overtakelse av selve bygget ble gjennomført 2007. Levering og overtakelse av selve bygget ble gjennomført 2007. Bygget er totalt ca. 6 600 m2, og totale tomtearealer er ca. 21 mål. Det er anlagt parkering utendørs med ca. 125 plasser, og denne kan også utvides på et senere tidspunkt ved behov. Bygget fremstår som et moderne og funksjonelt handelsbygg. Bygget er i sin helhet utleid til to handelsleietakere. Bygget fremstår som et moderne og funksjonelt handelsbygg. Verdiutvikling Eiendommen ble overtatt andre kvartal 2007, og har dessverre opplevd en negativ verdiutvikling fra kjøpstidspunket. Dette har sammenheng med et generelt fallende eiendomsmarked, samtidig som handelsaktører innen byggenæringen har opplevd en noe sviktende omsetning i 2008. Ettersom det økonomiske klimaet stabiliserer seg og viser tegn til bedring, er det også å forvente at denne type eiendom vil kunne vise en positiv trend. Beliggenhet Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til E6 mellom Oslo og Gardermoen, i Kløfta. Aksen mellom Oslo og Gardermoen langs E6 har opplevd en sterk utvikling de siste årene, med utvidelse av både handel- og lagereiendommer. Eiendommen har god eksponering mot E6, og avkjøringsrampe finnes i umuddelbar nærhet. Leietakere Eiendommen er utleid til to handelsaktører: Megaflis og Maxbo. Leietakerne leier ca. halvparten av bygget hver, og har lange leiekontrakter med en gjenværende løpetid på nær 9 år. Begge butikkene er avdelinger av større konsern, hvor spesielt Løvenskiold Handel AS (Maxbo) ansees å være en meget solid aktør i dagens marked. Leienivåene ansees om markedsmessige for nærområdet.

8 Kvartalsrapport Q1 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Det er nå stadig flere signaler på at brattheten i den økonomiske nedgangen er i ferd med å avta, både med tanke på internasjonale konjunkturer og norsk økonomi. Det er dog en forutsetning at kredittmarkedene normalierses før dette gjenspeiles i eiendomsprising og økte transaksjonsvolum. Det er imidlertid høyst usikkert når kredittmarkedene normaliseres. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 44 30 27 20 22 15 10 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 E Kilde: UNION Gruppen 68 53 Totalomsetning i Norge 2008 Fordelt på ulike investorer 7% 49% 4% NOK 20 mrd. 11% Utenlandske investorer Eiendomsselskap Syndikeringsaktører Kilde: UNION Gruppen 24% Eiendomsfond Livselskap Andre Totalomsetning i Norge 2008 Fordelt på type eiendom 50% 40% Boligprosjekter Kontor Kilde: UNION Gruppen NOK 20 mrd. Lager Handel Totalt sett fortsetter de negative trekkene i eiendomsmarkedet med fall i leiepriser, verdivurderinger og omsetning av næringseiendom. Vi registrerer imidlertid flere positive forhold som at BNP-veksten ser ut til å snu mot slutten av året, næringslivet har snudd fra sterk pessimisme til marginal optimisme, boligprisene stiger, børsene har steget kraftig og norske banker har etter påske fått noe lettere tilgang til langsiktig kreditt. Norsk økonomi fra negativ til positiv vekst Prognosene fra bankene viser at BNPveksten blir negativ for første gang siden 1989. Imidlertid ventes veksten å snu til positiv allerede mot slutten av året, nå et normal nivå på 2,5 prosent i 2010 og hele 3,5 prosent i 2011 i følge Norges Bank medio juni. Sysselsettingsprognosene spriker kraftig, men konsensus tilsier at sysselsettingen faller med 40 til 50 00 personer i år og neste år. Sentralbanken venter at arbeidsledigheten vil nå en topp neste år på kun 4,5 prosent. Ved siden av offentlig sektor er det først og fremst privat konsum som vil bidra til økt aktivitet med en stigning neste år på 5,25 prosent og ytterligere 4,0 prosent i 2011. Renter & Finansiering Styringsrenten er satt ned med til sammen 4,50 prosent til 1,25 prosent i dag, og det er ventet at Norges Bank vil være tilbakeholdne med ytterligere kutt fordi nedgangen i økonomien er i ferd med å avta i styrke. De lange rentene uttrykt ved 10 års swap-rente ligger nå på 4,78 prosent mot toppen i fjor sommer på 6,01 prosent og bunnen i vinter på 4,15 prosent. Bankenes utlånspolitikk er ikke vesentlig endret siden forrige kvartal og bremser fortsatt transaksjonsmarkedet. Kravet til egenkapital er minimum 30 prosent, flere banker er restriktive med å yte lån utover 3 5 år og bankmarginene er ca. 225 rentepunkter i gode prosjekt med trygg kontantstrøm. Transaksjonsmarkedet Hittil i år er det kun notert 14 transaksjoner over NOK 50 millioner på til sammen NOK 2,7 milliarder Fordelingen har vært 29 prosent på kontor, 34 prosent på logistikk/ tomt, 32 prosent på butikk og 6 prosent på hotell. Investorenes utfordringer med lånefinansieringen bremser som nevnt transaksjonsmarkedet, og uten spesielle hendelser ventes det at transaksjonsvolumet når kun NOK 10 milliarder i år. Til sammenligning var volumet NOK 68 milliarder i topp-året 2006. I årene 2005 2007 var finansieringsvilkårene spesielt gunstige, og vi befinner oss nå i den andre enden av skalaen. I et normalisert marked vil vilkårene ligge et sted mellom disse to ytterpunktene. Det som skal til for at kredittmarkedet mot næringseiendom, og dermed transaksjonsmarkedet fungerer normalt igjen er, først og fremst lavere innlånskostnader (marginer) for bankene, og dessuten at bankene blir trygge på at konjunkturutviklingen ikke blir vesentlig verre enn prognosene tilsier. Det er derfor gledelig at tilgangen på lange lån er i bedring for norske baker. DnB NOR har lånt ca. NOK 17 milliarder på fem år på 185 rentepunkter over Euribor, og kunne ha lånt vesentlig mer ved behov. Vår forståelse er at det er en stor underliggende interesse for å investere i næringseiendom ved gunstigere lånevilkår. Vi venter derfor at når kredittmarkedene løsner vil markedet kunne snu raskt med høyt transaksjonsvolum og fallende yield som resultat. Vi vet ikke når kreditt-

9 markedene normaliseres, men ettersom det er lettere å være etterpåklok enn å time bunnen kan vi være inne i en gunstig tid for å posisjonere seg for investeringer. Eiendomspriser svært få tvangssalg Prime yield vurderes til å være 6,5 prosent pr. 2. kvartal, mot 5,25 prosent under pristoppen primo 2007. Vi venter i likhet med bankene svært få tvangssalg og derfor ikke kraftig nedgang i salgsprisene. Verdivurderingene er så langt typisk ned mellom 10 og 20 prosent, og vi venter ytterligere nedgang i verdivurderingene på kort sikt bl.a. fordi leieprisene synker. For øvrig har renteeffekten bidratt til at boligprisene har steget gjennom årets fem første måneder og nå er kun 4 prosent under pristoppen i august 2007. Børs kraftig oppgang fra bunnivåene Oljeprisen har nå passert USD 70, og hovedindeksen har steget 62 prosent siden bunnen i november 2008. Eiendomsindeksen (Real Estate 4040) har steget 35 prosent siden bunnen 1. april. Kontormarkedet leieprisene synker I hovedstadsområdet (Oslo, Asker og Bærum) har arealledigheten økt fra ca. 4 prosent ved inngangen til 2008 til 6,4 prosent pr. juni i år. Vi venter at etterspørselen (arealabsorpsjonen) blir negativ på ca. 110 000 m² i år og tilførselen av nybygg ca. 185 000 m². I sum venter vi at arealledigheten når ca. 9 prosent på et års sikt. Økningen i arealledighet skyldes først og fremst at nye kontrakter i snitt tegnes på mindre areal. Vi erfarer videre flere fremleieforhold og anslår at fremleie utgjør ca. 10 prosent av dagens tilbud. For de fleste kontorområdene i Oslo har snittprisene falt mellom 5 og 10 prosent så langt og topp-prisene mellom 10 og 20 prosent. Vika / Aker Brygge har falt mest med hele 31 prosent for de høyest prisede lokalene. Vi venter ytterligere leieprisfall i tredje kvartal med en nedgang i snittprisene på ca. to til tre prosent og videre tre til seks prosent nedgang i toppprisene. Markedet blir krevende det kommende året, og det er utfordrende å forutse når leieprisene snur. En viktig indikator i denne sammenheng er sysselsettingen. Vi konstaterer at prognosene for syssel-setting som har blitt publisert de siste par månedene spriker kraftig. Handelsbanken venter marginal nedgang i år og tilsvarende oppgang allerede neste år. Mest pessimistisk er DnB NOR som venter kraftig reduksjon i sysselsettingen og at nedgangen varer tom. 2011. Renteutvikling 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% 0% Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q1-09 Yield gap 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% 0% 97 99 01 03 05 07 Q1-09 Markedsleie og utleiegrad NOK 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 10-års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Prime yield 10-års swap-rente Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 95 97 99 01 03 05 07 Q1-09 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad Brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B