Hå kommune Saksnummer Utval Vedtaksdato 046/14 Utval for tekniske saker og næring 08.04.2014 Saksbehandlar: Harald Grande Sak - journalpost: 11/2210-14/9948 Plan 1135 - Reguleringssak - Privat forslag til detaljreguleringsplan for Bjorlanstunet Rådmannen si innstilling: 1 - Utvalg for tekniske saker og næring tar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-11, privat forslag til detaljregulering for plan 1135: Boligområde gnr. 16 bnr. 37, Nærbø, opp til behandling. 2 - Utvalg for tekniske saker og næring vedtar, i medhold av plan og bygningsloven 12-10, å legge forslag til detaljregulering for plan 1135: Boligområde gnr. 16 bnr. 37, Nærbø ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: - Vei o_v1 skal opparbeides i sin helhet før det gis brukstillatelse for boliger innenfor planområdet. - Deler av o_f1 som ligger mellom B6 og nordlig plangrense og B6 og o_gs2 reguleres til fellesareal for boligene. 08.04.2014 Utval for tekniske saker og næring Møtebehandling: Rådmannen si innstilling blei samrøystes vedtatt. UTN-046/14 Vedtak: 1 - Utvalg for tekniske saker og næring tar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-11, privat forslag til detaljregulering for plan 1135: Boligområde gnr. 16 bnr. 37, Nærbø, opp til behandling. 2 - Utvalg for tekniske saker og næring vedtar, i medhold av plan og bygningsloven 12-10, å legge forslag til detaljregulering for plan 1135: Boligområde gnr. 16 bnr. 37, Nærbø ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: - Vei o_v1 skal opparbeides i sin helhet før det gis brukstillatelse for boliger innenfor planområdet. - Deler av o_f1 som ligger mellom B6 og nordlig plangrense og B6 og o_gs2 reguleres til fellesareal for boligene. Bakgrunn for saka:
Rambøll har, på vegne av Øster Hus AS, utformet en detaljregulering for plan 1135: Bjorlanstunet. Planen ble tatt opp til behandling 17. desember 2013. Utvalg for tekniske saker og næring valgte å ikke legge planen ut til offentlig ettersyn. Det ble gjort følgende vedtak: Utval for tekniske saker og næring ser at utbygginga av bustadområdet Trikanten kombinert med den planlagde vidare utbygginga av Tryggheim og framtidig utbygging av eit samanhangande ringvegsystem rundt Nærbø, vil gje ein vanskeleg trafikksituasjon i krysset Bernervegen/Store Ring/Krossmyra. Før privat forslag til reguleringsplan for bustadområdet gnr.16 bnr.37, Nærbø, blir tatt opp til behandling og lagt ut til offentlig ettersyn, vil derfor utvalet be rådmannen utabeida eit alternativt planforslag med ei rundkøyringsløysing i nemnde kryss, jf plan- og bygningslova 12-11. Det er nå utarbeidet et planforslag for en rundkjøringsløsning i nevnte kryss, plan 1146. Planen for Bjorlanstunet er revidert og tilpasset den nye veiløsningen. Planene legges frem til behandling parallelt. Figur 1: Nærbø med markert planområde Planområdet er lokalisert mellom Bernervegen og Tryggheim skole, og har en sentral beliggenhet som er godt tilpasset boligutbygging. Feltet består i dag av dyrket mark, men er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Planområdet er ca. 16 daa og ligger ca. 750 m fra jernbanestasjon. Området er foreslått utviklet til boligformål med tilhørende uteareal og veistruktur, samt til offentlig friområde. Tilgrensende arealer består av dyrket mark, etablerte eneboligområder, og Tryggheim skole og barnehage.
Figur 2: Utsnitt gjeldende kommuneplan 2007-2022 Planen følger gjeldende kommuneplan med unntak av adkomstvei til planområdet som er lagt inn fra Krossmyra i øst. Opprinnelig adkomst er vist fra vest i kommuneplan og tilgrensende reguleringsplan 1076 Bjorlandsmarka. Arealformål for bolig går også inn på areal avsatt til friområde i kommuneplanen. Dette kan etter rådmannens oppfatning tillates fordi endringene er små, planen som helhet blir bedre, samtidig som felles grøntareal innad i boligområdet utvides som en konsekvens av plangrepet. Det kom inn totalt fem innspill til melding om planoppstart 05.07.2012. Tre av innspillene er oppsummert og kommentert i vedlagt planbeskrivelse s.18 og 19. Innspill som ikke er kommentert er fra Rogaland fylkeskommune. Dette innspillet er behandlet tidligere i saken. Det er også mottatt innspill fra FAU ved Tryggheim skole. Dette innspillet er relativt likt innspill fra Tryggheim barnehage som er kommentert i planbeskrivelsen. Beskrivelse av planforslaget Det er lagt opp til en variert boligsammensetning på inntil 53 boenheter fordelt på eneboliger, rekkehus og leiligheter i blokker. Størrelsen på boenhetene varierer fra 52 til 130 m 2. Maks høyde på bebyggelsen kan være opptil 12,5 m høyere enn topp gulv. Tabellen under viser en oversikt over antall boenheter med høyder. Byggeområde Boligtype Etasjer Takform Gesims-/ mønehøyde BYA Antall boenheter B1 Enebolig 2 Saltak/pulttak 8m/7,5m 50 % 7 B2 Rekkehus 2 Saltak/pulttak 8m/7,5m 60 % 3 B3 Rekkehus 2 Saltak/pulttak 8m/7,5m 60 % 5 B4 Blokk 3 Saltak/pulttak/ 11,0m/10,0m 60 % 18 flatt tak B5 Blokk 2 Saltak/pulttak/ 8,0m/7,0m 60 % 12 flatt tak B6 Rekkehus 2 Saltak/pulttak 8m/7,5m 50 % 8 Sum 53
Tabell 1: Oversikt boligtyper og høyder. Alle bygg kan bygges 1 meter høyere enn oppgitt i tabell, jfr. planbestemmelsene. Figur 3. Utsnitt av nye boligfelt i reguleringsplan. Total BYA (arealkonstruksjoner over bakken som opptar terrenget) i planområdet er oppgitt å være 21 %, eller 3,4 daa av totalt 16,2 daa. Parkeringsformål er ikke medregnet i BYA. Det legges til rette for felles parkeringsplasser. Felles parkeringsplasser er fordelt over 3 større felt. Det største er hensiktsmessig plassert nær innkjøringen til planområdet og ligger mellom adkomstvei og tilgrensende fylkesvei. Dette er også planområdets laveste punkt og kan være oppsamlingsplass for vann ved store mengder nedbør. For eneboliger og delvis for rekkehus på felt B6 dekkes parkeringsbehovet på egen tomt. I felt B6 vil 1 plass være på egen tomt, og 0,5 plass på felles parkering f_p3. Av totalt antall parkeringsplasser skal minimum 5 % være HC utformet. Tilhørende uteareal strekker seg gjennom hele planområdet og er på til sammen ca. 2,5 daa. Det er utformet til å ha noen større, åpne rom og noen mindre arealer. Felt f_g3 og f_g4 skal begge ha minimum 100 m 2 lekeareal med minimum 6 lekeapparat fordelt mellom seg. I tillegg skal de to feltene ha en sandlekeplass. Friområdet i øst skal opparbeides parkmessig, som gang- og sykkelveitrasé, Traseen er en del av overordnet grøntstruktur i kommuneplanen. Gang- og sykkelveien leder opp til rekreasjons- og industriområder nord for Bjorlanstunet. Hovedatkomst til planområdet er vist i kommuneplan og tilgrensende plan 1076 fra fv. 161 Bjorlandsveien i vest, og videre gjennom offentlig friareal, o_f1 i plankart. Dette er ikke videreført i reguleringsplan. Planområdet har adkomst fra øst via Krossmyra. Avkjøringen til planområdet er tilpasset forslag til rundkjøringsløsning, plan 1146, som legges frem til behandling parallelt med Bjorlanstunet. Adkomstveien krysser gjennom private eneboligtomter.
Vei innad på området vil ha mange avkjørsler. Det legges opp til bruk av vei som manøvreringsareal for boliger i felt B1 og B6. Det er regnet 3,5 kjøreturer per boenhet per døgn, det gir en total ÅDT på 186. Planområdet er tenkt utbygget i to byggetrinn. I trinn én vil en opparbeide alle formål sør for gjennomgående gang- og sykkelvei, o_gs2 og f_gs1. Byggetrinn to tar for seg resterende del av planområdet. Vurdering: Vurderingen tar for seg forskjellige delpunkt av planen og avslutter med en helhetlig konklusjon. Bebyggelse, form og avtrykk Planforslaget legger opp til en tettere og høyere bebyggelse i forhold til tilgrensende områder, som i hovedsak består av spredte eneboliger. Feltet skal bebygges med 4,1 boliger per dekar. Prosjektets tetthet er hensiktsmessig i forhold til den sentrumsnære lokaliseringen og er i samsvar med overordnende mål. Deler av prosjektet vil bestå av lange sammenhengende bygningsrekker som kan fremstå som massive og tunge. Det foreligger ikke snitt for området, men tilhørende sol- og skyggediagram og 3D-modell viser konsekvensene bebyggelsens høyder og utforming vil ha på en tilstrekkelig måte. Figur 4: Modell av planområdet med tilgrensende bebyggelse Bygningsmassen er plassert rundt de felles grøntområdene og har i stor grad sine aktive fasader vendt inn mot planens fellesareal. Prosjektets leilighetsblokker er plassert rundt uteområdene til Tryggheim Barnehage. På grunn av høyden på blokkene vil ute og lekeareal for tilgrensende barnehage oppfattes som mer innesluttet og lukket. Blokkene skygger også for barnehagens uteareal, men virkningen av dette blir først merkbar senere på dagen når
arealene ikke er aktivt i bruk. Se vedlegg 7, sol- og skyggediagram. Bygningsmassen er utformet for å skape gode solforhold på tilhørende fellesareal. Solforhold for private uteoppholdsareal for eneboliger i sør vil bli dårlige på grunn av skyggen fra støyskjermen mot fv. 160 Bernervegen, se figur 5. Det er sikret gjennom planens bestemmelser at det skal stilles høye estetiske krav til utforming av bebyggelse. Dette utdypes ikke nærmere. Figur 5: Sol- og skyggediagram. Illustrasjonen er laget før carportene ble flyttet til den sørligste enden av parkeringsplassen. Ved dette grepet vil ikke naboeiendommen får slagskygge i den sørvendte hagen. Vei, adkomst og parkering Eneboliger og rekkehus på felt B6 har parkering på egen tomt. Resterende parkering skjer på områder avsatt til felles parkeringsplass. Planens bestemmelser sier spesifikt hvilke parkeringsplasser som tilhører de forskjellige boligfelt. Det er satt krav til 1,5 parkeringsplasser for alle boligfelt i planen med unntak av B1, som skal utvikles til eneboliger. Her skal det opparbeides 2 p-plasser per boenhet. I planens beskrivelse blir fellesområdet med offentlig vei beskrevet som «shared space». Begrepet innebærer at alle trafikantgrupper er blandet på samme areal. Dette er naturlig med
tanke på at korteste vei til tjenester og kollektivtransport fra planområdet er ved å bruke gjennomgående bilvei, o_v1, og ved at veien er plassert nært felles grønt- og lekeareal. For å tilrettelegge for at veien blir brukt av myke trafikanter ut av planområdet er det lagt inn et fortau i plan 1146 inn mot planområdet som igjen er koblet opp mot overordnet gang- og sykkelveinett. I løpet av planprosessen ble det gjort et plangrep som forbedret private avkjørsler betraktelig for felt B7, se figur 6. Samtidig fikk snuhammer i enden av offentlig vei og parkeringsplass f_p5 en bedre utforming. Dette ble gjort på bekostning av offentlig friområde i vest, avsatt i kommuneplanen. Løsningen er valgt i samråd med rådmannen og vil bidra til å gi en mer helhetlig og bedre plan samtidig som formålet til det offentlige friområdet blir ivaretatt. Figur 6: Ny snuhammer i forhold til tidligere løsning Adkomst til planområdet er flyttet lenger mot nord i forhold til planforslaget som ble behandlet i utvalg for tekniske saker og næring den 17. desember 2013. Adkomstveien bruker nå et eksisterende kryss ut til Krossmyra og vil ikke gå over eksisterende snuplass for buss. Adkomstveien fremstår nå som mer trafikksikker og oversiktlig. Veien krysser over tilgrensende eneboligtomter og legger beslag på deler av hagen for gnr. 16 bnr. 22. Dette er en tomt som er planlagt fortettet i henhold til planforslag for plan 1146. Figur 7: Tidligere og nytt forslag til adkomst fra Krossmyra. Utbygging av området er planlagt utført i to trinn. Første utbyggingstrinn går fra hovedatkomstvei til gjennomgående gang- og sykkelvei midt i planområdet (o_gs2 og f_gs1). Andre trinn av utbyggingen blir resterende område nord for samme gang- og sykkelvei. Det betyr at halve planområdet kan bli ferdigstilt før resterende areal blir utbygd.
Rådmannen stiller spørsmål til rekkefølgen av utbyggingstrinn. Anleggstrafikk til trinn to vil gå gjennom trinn en, og det er ikke satt noen tidsbegrensning på utbyggingen. I tillegg betyr det at snuhammer i enden av offentlig adkomstvei ikke vil bli etablert før utbyggingstrinn to er ferdigstilt. Rådmannen vil derfor tilrå at rekkefølgekravet endres, og at offentlig vei o_v1 opparbeides og ferdigstilles i sin helhet før det gis brukstillatelse for boliger i planområdet. Eventuelt kan det opparbeides en midlertidig snuhammer som fjernes ved utbygging av hele feltet, det bør og settes tidsbegrensninger for varigheten for utbyggingstrinn to. Den ideelle situasjonen vært om hele feltet bygges ut samtidig. Myke trafikanter og universell utforming Planområdet har ingen nevneverdige høydeforskjeller og fremstår som flatt. Det gir gode premisser for å skape uteområder som er tilpasset universell utforming. Planens bestemmelser sikrer at alle utendørsanlegg og lekearealer skal være universelt utformet. Teknisk forskrift (Tek10) ligger til grunn for tilgjengelighet i boliger. Det er lagt inn rekkefølgekrav i planen som sikrer opparbeidelse av tilgrensende gang- og sykkelveistruktur langs fv. 160 og opparbeidelse av ny busslomme tilknyttet Nærbø ungdomsskole. I tillegg skal gang- og sykkelvei o_gs2, som er en gjennomgående gangstruktur til industri- og rekreasjonsområder nord for planen, opparbeides i sin helhet med tilhørende offentlig grøntområde. Uteoppholdsarealer og lekeplass Alle felles uteoppholdsareal er plassert sentralt i planområdet og har en størrelse på til sammen ca. 2,5 daa. Den sentrale plasseringen sikrer at uteområdene er tilgjengelig for alle beboere, og de oppfattes ikke som private. Minimum 200 m 2 er sikret til lek med 6 lekeapparater og 2 sandlekeplasser. Områdene skal ellers opparbeides med parkpreg, inkludert møblement og beplantning, som legger til rette for gode opphold- og rekreasjonsområder.
Figur 8 Bebyggelsen omkranser grøntarealet på en fin måte og gir fine store rom. Offentlig grøntstruktur skal opparbeides med gress og beplanting rundt offentlig gang- og sykkelvei. Dette områder strekker seg inn på mindre og mer udefinerte arealer som kommunen ikke skal overta ansvaret for. Arealene ligger sør og nord for boligområde B6, og grenser mot henholdsvis gang- og sykkelvei og tilgrensende eneboligtomt. Offentlige grøntstruktur må derfor overføres til felles eierform eller annen type eierform. Konklusjon: Plan 1135 er endret i forhold til forrige behandling. Den nye adkomsten er bedre plassert og utformet. Parkeringsformål er omstrukturert og samlet på en bedre måte, det gir en mer trafikksikker plan både rundt og i planområdet. Planens kvaliteter som et variert boligtilbud og store tilhørende grønne fellesareal beholdes og fremheves på en bedre måte. Rådmannen tilråder at planen leggs ut på offentlig ettersyn med skisserte endringer: - Vei o_v1 skal opparbeides i sin helhet før det gis brukstillatelse for boliger innenfor planområdet. - Deler av o_f1 som ligger mellom B6 og nordlig plangrense og B6 og o_gs2 overføres til fellesareal for boligene. Vedlegg: 1 01 Plankart 2 02 Bestemmelser 3 03 Planbeskrivelse 4 04 Illustrasjonsplan 5 05. Modell
6 06. Sol-skygge 21 mars kl 1500 7 07 VVA Rapport 8 07. Sol-skygge 21 juni kl 1500 9 09. ROS-analyse 10 10. Trafikkvurdering Trikanten 11 11. Trikanten analyse og konsept