DnB NOR Eiendomsfond I AS Investorrapport 3. kvartal 2009 20. november 2009 Forvalter: Tilrettelegger:
Næringseiendom Investorrapport 3. kvartal 2009 DnB NOR Eiendomsfond I AS Innhold Side Leder 3 Nytt siden sist 4 Verdiutvikling 5 Makrokommentar 6 Markedskommentar - Norge 8 Markedskommentar - Sverige 11 Om DnB NOR Eiendomsfond I AS 12 Porteføljeoversikt 13 Etablert 30. desember 2005 Verdi per aksje (VEK) NOK 40,18 Gjenværende levetid 5 7 år (med mulighet for forlengelse i inntil 5 år) Samlet investering Ca. NOK 13 milliarder Geografisk fordeling Sverige: Ca. 56 % Norge: Ca. 44 % Segmentfordeling eiendommer Kontor: Ca. 60 % Handel: Ca. 14 % Logistikk: Ca. 14 % Hotell / Restaurant: Ca. 4 % Industri: Ca. 5 % Diverse: Ca. 3 % Årlig leieinntekt Ca. NOK 910 millioner (2009) Samlet areal Ca. 838 000 m 2 Belåningsgrad Ca. 82 % Løpetid leiekontrakter Rentesikringsgrad Likviditet Forvalter 7,2 år (leievektet snitt) Ca. 90 % av lån er sikret med fast lånemargin Annenhåndsomsetning* Basale Gruppen AS * Såfremt markedsforholdene tillater det. Denne rapporten er utarbeidet av DnB NOR Markets i samråd med DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten er utarbeidet i samsvar med alminnelige forretningsvilkår for DnB NOR Markets (kan fåes ved henvendelse til DnB NOR Markets). Rapporten baserer seg på kilder som vurderes som pålitelige, men DnB NOR Markets garanterer ikke at informasjonen i rapporten er presis eller fullstendig. DnB NOR Eiendomsfond I AS Etablert: 30. desember 2005 Tilrettelegger: DnB NOR Markets Forretningsfører: Basale AS Kontaktdata: DnB NOR Eiendomsfond I AS c/o Basale AS, Postuttak, 7484 Trondheim Telefon: 73 80 66 88 Telefaks: 73 80 66 50 Servicedesk: 815 81 050 Revisor: Horwath Revisjon AS Uttalelsene i rapporten reflekterer DnB NOR Markets oppfatning på det tidspunkt rapporten ble utarbeidet, og DnB NOR Markets forbeholder seg retten til å endre oppfatning uten varsel. Rapporten skal ikke forstås som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer. DnB NOR Markets påtar seg intet ansvar for hverken direkte eller indirekte tap eller utgifter som skyldes forståelsen av og/eller bruken av denne rapporten. DnB NOR Bank ASA («DnB NOR») og/eller andre selskaper i DnB NOR-konsernet eller ansatte eller tillitsvalgte i konsernet, kan være market maker i, handle med eller ha posisjoner i omtalte eller beslektede instrumenter, eller yte finansielle råd og banktjenester i denne forbindelse. Regler om konfidensialitet og andre interne regler begrenser utvekslingen av informasjon mellom ulike enheter i DnB NOR, hvilket innebærer at ansatte i DnB NOR Markets som har utarbeidet denne rapporten er forhindret fra å bruke og være kjent med tilgjengelig informasjon i DnB NOR og andre selskaper i DnB NOR-konsernet og som kan være relevant for mottakerens avgjørelser. DnB NOR Markets har også selv en egenbeholding av aksjer i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten er kun ment å være til bruk for våre klienter, ikke for offentlig publikasjon. DnB NOR Markets - en enhet i DnB NOR Bank ASA - organisasjonsnummer i Foretaksregisteret NO 984 851 006.
Leder Det overordnede økonomiske bildet kan oppsummeres ved at den såkalte finanskrisen tilsynelatende er over i det norske markedet. Også internasjonal økonomi tenderer til å utvikle seg i positiv retning. Dette gir seg blant annet utslag i at omsetningen av næringseiendom både i det internasjonale og innenlandske markedet er i ferd med å komme tilbake. Priser og volum er imidlertid langt lavere enn tidligere. Samtidig er det nok fortsatt slik at det vil være utfordringer i realøkonomien. Litt enkelt sagt kan det synes som om vi som konsumenter og den delen av næringslivet som hovedsakelig henvender seg mot privat og offentlig konsum og tjenesteytende næringer lever i beste velgående, mens industri og eksportrettet virksomhet har en tøffere hverdag. Dette forholdet gjelder i særlig grad for det norske markedet. Sverige er mer avhengig av industri og eksport, noe som innebærer at den svenske økonomien har en svakere utvikling og en høyere arbeidsledighet enn i Norge. Dette medfører at den svenske økonomien ligger etter den norske i forhold til å hente seg inn igjen etter nedgangen. Etter en periode med fallende eiendomsverdier, ser det nå ut som om utviklingen er i ferd med å stabilisere seg. Basert på siste verdivurdering av eiendomsporteføljen til DnB NOR Eiendomsfond I AS datert 1. november 2009, samt konkrete transaksjoner i markedet, er en av den oppfattelse at avkastningskravet stabiliseres, verdiene flater ut og således at bunnen trolig er nådd. Denne trenden er nok tydeligere i Norge enn i Sverige, men også det svenske eiendomsmarkedet synes å friskne til. Leiekontraktenes lengde og leietagers godhet vektlegges i enda større grad enn tidligere. Derfor vil vi fortsatt se at enkelteiendommer faller i verdi som følge av at risikoen ved eksempelvis korte kontrakter vurderes som større enn tidligere og dermed krever høyere avkastning. Organisasjonen er, som man tidligere har informert om, styrket ved ansettelse av finansdirektør. Sett i lys av den utfordrende markedssituasjonen med fall i eiendomsverdier og økt usikkerhet i den underliggende økonomien, har dette vært en meget nyttig og riktig styrking av organisasjonen. Finansdirektør har siden tiltredelsen hatt særlig fokus på oppfølging av, og kommunikasjon med, Selskapets långivere. Styret har også vedtatt å styrke organisasjonen i det svenske markedet og det er igangsatt rekruttering av en egen administrasjon på to personer i første omgang. Etablering av egen administrasjon gjennomføres for å styrke tilstedeværelsen og for å være tettere på våre leietagere og eiendommer i Sverige. Aktiv leietageroppfølging for å ivareta og utvikle eiendommene, parallelt med tett dialog med Selskapets långivere, har høyeste prioritet i dagens marked. I forrige kvartalsrapport signaliserte vi at det var nødvendig å arbeide med å bedre Selskapets likviditetssituasjon. Økt behov for likviditet var begrunnet i at selskapet er i et krevende marked som har medført fallende eiendomsverdier i forhold til eiendommenes belåning. Dette har medført at selskapet har kommet i brudd med lånevilkårene knyttet til noen av lånene som er tatt opp i forbindelse med kjøp av eiendommer, hvilket medfører at bankene kan kreve ekstraordinære avdrag på disse lånene. Videre fører dagens markedssituasjon til at man ved refinansiering av byggelån oppnår en lavere belåningsgrad enn opprinnelig belåningsgrad, hvilket medfører behov for økt bruk av egenkapital i forbindelse med slike refinansieringer. I tillegg har selskapet måttet finansiere utviklingsprosjekter som var forutsatt finansiert med fremmedkapital med egenkapital. Videre har økte kostnader i forbindelse med reutleie og fornyelse av leieforhold, samt økte avsetninger for mulige økonomiske tap, resultert i et økt behov for likviditet. Selskapet har derfor satt i gang salg av en av våre mindre viktige eiendommer. Vi har også vurdert salg av andre eiendommer, men med unntak av et par mindre eiendommer, har vi vurdert at det p.t. ikke er riktig tidspunkt å selge eiendom i, da en forventer og ser et begynnende, oppadgående marked. Selskapets administrasjon har i tillegg til salg vurdert alternativer for å få tilført likviditet til selskapet. En har blant annet vurdert å gjennomføre en rettet emisjon mot selskapets aksjonærer og en har også undersøkt muligheten for å få etablert en trekkfasilitet på inntil NOK 300 mill i DnB NOR Bank ASA som kan benyttes ved behov for likviditetstilførsel. I skrivende stund er administrasjonen i dialog med DnB NOR Bank ASA om å få etablert en slik fasilitet til markedsmessige betingelser. DnB NOR Bank ASA er positive til å yte en slik fasilitet og er i ferd med å få kredittbehandlet Selskapets søknad om en slik trekkfasilitet. Opptak av og betingelsene knyttet til trekkfasiliteten skal til endelig godkjennelse i styret til DnB NOR Eiendomsfond I AS. Omsetning av aksjer i 2. håndsmarkedet er gjenopptatt, i skrivende stund omsettes aksjene i intervallet NOK 40 (Salg) NOK 43 (Kjøp), dette er kurser som samsvarer godt med verdijustert egenkapital (VEK) per aksje som basert på siste verdivurdering er NOK 40, 18 per aksje. Som tidligere er det DnB NOR Markets som organiserer denne omsetningen. Knut Styrvold Adm. direktør DnB NOR Eiendomsfond I AS 3
Nytt siden sist Ansettelse av finansdirektør Pål Berg-Knutsen tiltrådte som finansdirektør den 15. august. Berg-Knutsen har lang erfaring fra finans og næringsliv, og har blant annet jobbet som banksjef i Nordea og senest som konserncontroller i BWG Homes. Siden tiltredelse har Berg-Knutsen hatt fokus på kommunikasjon med, og oppfølging av, Selskapets långivere, i tillegg til å ha jobbet målrettet for å bedre Selskapets likviditetssituasjon. Trekkfasilitet Som man har meddelt i tidligere investorrapporter har administrasjonen vurdert en rekke tiltak for å bedre likviditetssituasjonen i Selskapet. For tiden er man i dialog med DnB NOR Bank ASA om å etablere en trekkfasilitet på NOK 300 mill. til markedsmessige betingelser, hvilket banken er positive til og er i ferd med å kredittbehandle. Styret i DnB NOR Eiendomsfond I AS vil ta stilling til en slik løsning når endelige vilkår foreligger. Etablering av svensk organisasjon Styret har vedtatt å ytterligere styrke Selskapets organisasjon ved å ansette en egen administrasjon for den svenske delen av porteføljen. I første omgang vil dette innebære ansettelse av to personer, hvilket vil gjøre DnB NOR Eiendomsfond I AS i bedre stand til å ivareta og utvikle sine svenske eiendommer, samt styrke sin tilstedeværelse ovenfor og attraktivitet mot svenske leietakere. Ny verdivurdering DTZ og Newsec har gjennomført ny verdivurdering av eiendomsporteføljen per 1. november 2009. På bakgrunn av denne, samt justering av andre balanseposter, er ny verdijustert egenkapital per aksje (VEK) vurdert til NOK 40, 18. Les mer i avsnittet «Verdiutvikling» på side [X] Annenhåndsmarkedet Som følge av pågående verdivurdering har market-making avtalen vært suspendert i en periode. Ny VEK er nå fastsatt og DnB NOR Markets stiller igjen kjøps- og salgskurser i annenhåndsmarkedet. Kurser stilles i utgangspunktet med basis i VEK, men vil kunne endres avhengig av tilbud og etterspørsel, og vil således kunne avvike fra VEK. Aksjen omsettes ved utsendelsestidspunkt til NOK 40 / 43 (DnB NOR Markets kjøper / DnB NOR Markets selger). Kjøps- og salgskurser kan hentes på hjemmesiden til DnB NOR Markets, www.dnbnor.no/markets, eller ved å henvende seg til tlf. 815 81 050. 4
Verdiutvikling Ny verdivurdering Det er foretatt en ny verdivurdering av eiendomsporteføljen til DnB NOR Eiendomsfond I AS. Basert på de nye eiendomsverdiene, samt oppdatert verdiberegning av øvrige aktiva og passiva i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA og DnB NOR Eiendomsfond I AS sine balanser anslås VEK, per 1. november 2009, til NOK 40,18. Kursutvikling På bakgrunn av ny VEK omsettes aksjen ved utsendelstidspunkt gjennom DnB NOR Markets for NOK 40 / 43 (DnB NOR Markets kjøper / DnB NOR Markets selger), hvilket er uendret siden forrige verdivurdering. Forsiktig bedring i eiendomsmarkedene DTZ og Newsec sine verdivurderinger viser at verdien av Selskapets norske eiendommer har steget noe siden slutten av juni, mens verdiene i Sverige (med unntak av ett enkelt bygg) flater ut. Sett i sammenheng med generell økende optimisme og aktivitet i markedene gjør dette at det kan synes som om bunnen er passert. Dog vil markedet trolig fortsatt være svært selektivt, hvilket kan gi videre verdifall for enkelte eiendommer. Negativt bidrag fra gjeld og renteavtaler Lange renter har falt ytterligere siden forrige verdivurdering, spesielt i Sverige, noe som har medført at verdien av Selskapets renteavtaler har falt ytterligere med NOK 1,37 per aksje. Gjeld per aksje har økt med NOK 2,84, blant annet som følge av at Selskapet delvis har finansiert kjøpet av Norsk Kylling Eiendom II (omtalt i forrige investorrapport) med fremmedkapital. 5
Makrokommentar Perioden med fritt fall i aktiviteten i verdensøkonomien synes nå over. Etter et fall i industrilandenes BNP på 4½ prosent i høst og vinter, det største i etterkrigstiden, var BNP om lag uendret i andre kvartal i år. I bedriftene vender optimismen tilbake, og i fi nansmarkedene faller risikopåslagene mot mer normale nivåer. Mye av æren for bedringen tilfaller de kraftfulle og godt timete politikkstimulanser: Store budsjettpakker, rekordlave renter og en hel meny av tiltak innrettet spesielt mot bankene. Styringsrenter Men krisen er ikke over. Den store aktivitetssvikten har gitt en global overkapasitet som det trolig vil ta mange år å bli kvitt. Dette vil tynge bedriftenes investeringsetterspørsel og privat forbruk. Flere bedrifter vil gå over ende. Banktapene har ennå ikke nådd toppen. Kredittilgangen kan bli vanskelig i flere år fremover. Dagens budsjettunderskudd er ikke opprettholdbare. Rentene kan ikke kuttes mer. Og risikofaktorene er mange. Utvikling i arbeidsledigheten Det siste året har styringsrentene internasjonalt blitt kuttet fra nær nøytrale til rekordlave nivåer. I fl ere land er rentene nå nær null. Federal Reserve og Bank of Japan innførte nullrentepolitikk i desember i fjor, mens Bank of England fulgte etter i mars i år. I begynnelsen av juli kuttet Sveriges Riksbank styringsrenten helt ned til ¼ prosent og har nå negative renter på innskudd i sentralbanken. Styringsrenten i eurosonen har «kun» blitt senket til én prosent, men den Europeiske Sentralbanken tilbyr så rikelig med likviditet at kortere markedsrenter er langt lavere enn hva styringsrenten normalt tilsier. For eksempel ligger overnattenrenten, som vanligvis er svært nær styringsrenten, 0,6 prosentpoeng under. I praksis er det derfor nullrente også i eurosonen. Pengepolitikken har i mange land vært enda mer ekspansiv enn hva nullrentene tilsier. Myndighetene i flere land har gitt betydelige kvantitative lettelser. I USA, Japan og Storbritannia, har sentralbankene kjøpt statsobligasjoner og andre verdipapirer med, noe forenklet, seddelpressen som finansieringskilde. De kvantitative lettelsene vil bli videreført. Bank of England har nettopp økt sine rammer for kjøp av statsobligasjoner. Federal Reserve har signalisert at de vil avslutte sine kjøp av statsobligasjoner i løpet av oktober, men har fortsatt betydelige midler igjen til kjøp av andre typer verdipapirer. Utvikling korte og lange renter Markedsprisingen indikerer forventninger om at styringsrentene internasjonalt skal holdes på lave nivåer i det helt korte bildet. Slik sett avviker ikke vårt syn fra markedets. Men ser vi bort i fra Japan, priser markedet inn renteoppgang til våren. DnB NOR Markets anslår at det er for tidlig. Mange land er inne i en svært dyp resesjon. Med forventede store, og til dels økende negative produksjonsgap, anslår DnB NOR Markets uendrede styringsrenter i USA, Japan, Storbritannia og eurosonen det kommende året. Prognosene på pengemarkedsrentene ett år frem i tid ligger dermed godt under nivåene indikert av dagens markedsprising. Forventinger om lavere styringsrenter enn det markedet priser inn, er en viktig grunn til også å vente at de lange rentene holder seg lave en god stund fremover. Men svingninger i markedene, med vekslende frykt for deflasjon eller inflasjon kan bidra til store svingninger i de lange rentene. Etter hvert som tiden for økte styringsrenter internasjonalt nærmer seg, er det grunn til å vente at også de lange rentene trekker opp. 6
Norsk økonomi Utsiktene for norsk økonomi er bedret siden i våres. Det ser ut til at nedgangen internasjonalt er i ferd med å stanse opp og fi nansmarkedene fungerer bedre. Det er positivt også for norsk økonomi. I tillegg ser det ut til at de penge- og fi nanspolitiske stimulansene virker sterkere i Norge enn ute. Det er fire områder der norsk økonomi skiller deg en del fra andre industriland. For det første har husholdningene relativt høy gjeld i forhold til inntekt og nesten all gjelden løper til flytende rente. Norges Banks rentekutt, som er blant de kraftigste, slår derfor sterkere ut for husholdningene i Norge enn i de fl este andre land. For det andre har norsk industri betydelige leveranser til petroleumssektoren. Det er positivt for norsk industri og gir et bidrag til vekst som mange andre land ikke har. For det tredje er norsk eksport i større grad enn mange andre vestlige industriland råvareorientert og har derfor en relativt bedre fordel av veksten i Asia. Så langt har norsk eksport av tradisjonelle varer falt noe mindre enn eksporten fra andre land og det er nå tegn til vekst i eksporten. For det fjerde har staten store oljeinntekter som spares i utlandet og lite gjeld. Det gir et godt grunnlag for å føre en ekspansiv finanspolitikk, og Norge er blant de landene som nå bruker budsjettet mest aktivt. Det har bidratt til å dempe nedgangen i sysselsettingen i privat sektor og øke sysselsettingen i offentlig sektor. Svensk økonomi Den internasjonale finanskrisen traff Sverige med full tyngde i fjerde kvartal i fjor, med kraftig fall i BNP. Selv om fl ere indikatorer nå peker mot et omslag, blir BNP-fallet i år det største siden andre verdenskrig. En stor eksportsektor betyr at den internasjonale konjunkturen må ta seg opp betydelig før det blir fart i økonomien. Vi ser for oss at dette vil ta tid, så veksten vil være vissen også i 2010. Sterke statsfinanser koblet sammen med svært ekspansiv finanspolitikk, en allerede høy sparerate blant husholdningene og nær nullrente det neste året, taler imidlertid for ganske sterk økonomisk vekst i Sverige mot slutten av 2010 og inn i 2011, i alle fall relativt til mange andre land. Om noen år kan derfor det svenske rentenivået være høyt i en internasjonal sammenheng. Finanskrisen førte til likviditets- og finansieringsproblemer for norske banker. Disse problemene ble møtt med tiltak fra myndighetene. Nå er markedene i ferd med å normaliseres, og tiltakene vil dermed reduseres. Tilbakeslaget i norsk økonomi er moderat, og tapsutsiktene for norske banker er således overkommelig. Norske banker har derfor mindre behov for å redusere sine balanser sammenliknet med tilstanden i mange andre land og bidrar derfor i mindre grad til å forsterke nedgangen i økonomien. I løpet av våren og sommeren viser korttidsstatistikken tegn til bedring i økonomien og nedgangen i norsk økonomi ser ut til å bli mindre enn tidligere antatt. Et av de mest markerte trekkene ved utviklingen i økonomien hittil i år har vært taktomslaget i økningen i arbeidsledigheten. Fra januar til april i år økte den registrerte ledigheten inklusive personer på arbeidsmarkedstiltak med i gjennomsnitt nesten 5.000 personer i måneden. Siden mai har den tilsvarende veksten vært rundt 1.500 personer i måneden. Arbeidsledigheten har økt sterkest for personer med yrkesbakgrunn fra bygge- og anleggsbransjen. Også industriarbeiderne har hatt en markant oppgang i ledigheten og var med 4,7 prosent den gruppen med høyest ledighet i august. For personer med bakgrunn innen helse, pleie og omsorg og undervisning er ledigheten fortsatt svært lav. Sysselsettingen i AKU viste en oppgang på 5.000 personer fra første til andre kvartal, men hovedbildet er at den sterke veksten over fl ere år er avløst av en utflating. I fl ere næringer i privat sektor har sysselsettingen imidlertid falt. Sysselsettingen innen industri, bygg og anlegg og varehandel har avtatt med 30.000 personer det siste året. Ansatte i offentlig sektor har økt. Norges Bank nøyde seg med å senke renten til 1¼ prosent og ble det første landet i Europa til å heve renten. Med tidligere renteøkning i Norge enn i Europa ellers, ligger det an til at norske lange renter blir liggende vesentlig over tilsvarende utenlandske renter. 7
Markedskommentar - Norge Norsk økonomi greier seg bedre gjennom finanskrisen enn andre land. Kraftfulle penge- og finanspolitiske stimulanser har virket sterkere og raskere enn ute. Et rekordstort oljefond har gitt norske politikere et misunnelsesverdig handlingsrom for å utøve en aktiv fi nanspolitikk uten å ødelegge statsfinansene. Transaksjonsvolum Norge Arbeidsmarkedet har utviklet seg mindre negativt enn fryktet. Utover vårparten økte arbeidsledigheten mindre enn forventet, og denne utviklingen har fortsatt i løpet av sommeren. Sysselsettingen generelt har ennå ikke begynt å falle, og prognosene for videre utvikling er revidert i retning av et mindre og senere fall enn tidligere anslag. Våre nye anslag for ledigheten fremover er imidlertid noe lavere enn forrige gang. Vi tror nå ledigheten kan bli vel 9 % i løpet av 2010, mens vi sist opererte med nærmere 10 %. Hovedforklaringen er bedringen i arbeidsmarkedet. Fortsatt er det et stort prosjektpotensiale av nye, attraktive kontorbygg i nye bydeler/ områder av Oslo. Store utviklingsprosjekt i Bjørvika og på Tjuvholmen og Fornebu vil skape omfattende flytteprosesser de nærmeste årene. Bedre kapitaltilgang, lavere byggekostnader og mer positiv fremtidstro kan bidra til mer nybygging. Yieldutvikling Norge Markedet for Kjøp/Salg I løpet av sommeren har vi registrert en klar bedring i fi nansmarkedene. Risikopåslagene i obligasjonsmarkedet er redusert, bankenes utlånsevne og vilje er bedret, og aksjekursene viser stadig høyere nivåer. Flere nye transaksjoner etter sommeren bekrefter at kjøpsinteressen igjen er tilstede. Det er vår oppfatning at det verste verdifallet er bak oss, og at vi nå går inn i en periode med stabilisering av verdier. Vi forventer et noe høyere transaksjonsvolum fremover, men fremdeles klart lavere enn de forgående årene. Per første halvår 2009 var det samlede transaksjonsvolumet i Norge ca. NOK 4,9 mrd. Vår prognose for hele året er NOK 12 15 mrd. Den klart største transaksjonen vi registrerte ved utløpet av 1. halvår var det svenske fondet NIAM s kjøp av 4 eiendommer fra Aberdeen Property Investors til en samlet verdi på ca. NOK 1,4-1,5 mrd. Generelt blir nå flere internasjonale investorer oppmerksomme på den sterke norske makroøkonomien. Vi tror dette vil føre til at flere utlendinger vil kjøpe næringseiendom i Norge. Det har vært noen viktige referansetransaksjoner etter sommeren. De 2 rederiene Wilh. Wilhelmsen og Eitzen Group har solgt sine hovedkontor på hhv Lysaker og Tjuvholmen. Førstenevnte med en 15 års tilbakeleie, mens Eitzen-bygget hadde en mer varierende leiestruktur. Salgene ble gjort til en antatt 1.års direkteavkasntning i området 6,6-7,0 %. Livselskapene har vært relativt lite aktive i transaksjonsmarkedet. Blant de få transaksjonene kan nevnes at KLP Eiendom har kjøpt et stort forretningshotell i Stockholm. Oslo Pensjonsforsikring har kjøpt en logistikkeiendom på Kløfta med en langsiktig leiekontrakt med legemiddelselskapet Medeco. 8 Blant syndikeringsaktørene har også aktiviteten vært beskjeden. Pareto har gjennomført to prosjekter. De siste ukene har vi registrert flere kjøpere enn selgere, og utfordringen nå er at utbudet av gode salgsobjekt er for dårlig. Det er også interessant å merke seg at det etableres enkelte nye grupperinger av investorer (f. eks. Solist Eiendom)
Tvangssalg har nesten ikke skjedd så langt, og mye tyder på at det heller ikke vil skje i særlig grad. Banker har foretrukket reforhandlinger og finansiell restrukturering fremfor å tiltre pantet og selv gå i eierposisjon. Kontorleiemarkedet - Oslo Ledighet Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum øker fortsatt men langt mindre dramatisk enn ved forrige telling. Samlet ledighet øker med 88.000 kvm i perioden februar-september. Kontorledighet øker således fra 7,2 % til 8,1 %, og samlet ledighet utgjør nå 735.000 kvm. Områdene hvor ledigheten øker mest er Lysaker, Skøyen, Indre Sentrum og Nydalen. Flere større objekter har blitt ledigstilt eller ledigstilles innen 12 måneder, og noen nybygg tas inn i tallene ved denne tellingen. Vi ser også at fl ere av de store arealene som var ledige ved forrige telling fortsatt står uten leietaker. Leieprisutvikling Vi ser en todeling av utleiemarkedet hvor reelle utleieobjekter står seg relativt godt i pris, mens det i fremleiemarkedet fortsatt er prispress nedover. Kontorleiemarkedet - Stavanger Leiemarkedet Etter et halvår med lav aktivitet i leiemarkedet har vi registrert økende aktivitet siden mai. Fortsatt er beslutningstiden lang og det er liten forespørsel etter arealer over 1000 til 1500 m² Når det gjelder kontorarbeidsplasser viser NAVs tall at det har vært en tilgang på over 3000 nye kontorarbeidsplasser 1. halvår 2009. Imidlertid tar ikke NAVs tall opp i seg konsulenter og innleid arbeidskraft. Her har det vært en betydelig reduksjon i 1. halvår og vi ser at mange bedrifter bruker dagens klima i arbeidsmarkedet til å trimme organisasjonen. Vi antar at flere bedrifter har intern ledighet og disse arealene skal fylles opp før bedriftene etterspør nye arealer og erfaringsmessig kommer etterspørselen etter nye lokaler et års tid etter økende vekst i sysselsettingen. Fremover forventer vi at ledigheten i kontormarkedet vil holde seg på dagens nivå til ut i 2011. Tilveksten av nye arealer er sterkt avtakende, noe som er med på å bremse veksten i arealledighet. Leieprisene har i løpet av høsten 2008 og våren 2009 gått ned med 10 15 % og ligger nå på nivået fra 2006/2007. Forus og Tananger er de mest populære områdene. Prisfallet siste halvår har definitivt vært til stede. Vi observerer at gårdeierne har vært fl inke til ikke å dumpe prisene, og holde igjen så godt de kan. I fremleiemarkedet er ofte en løsning viktigere enn selve leienivået. Dermed blir leien i slike tilfeller som regel lavere. Fremleier er villig til å inngå kontrakter med adskillige rabatter og leiefritak. Kjøp og salg Aktiviteten er fortsatt lav i transaksjonsmarkedet, selv om det også her synes å være tiltakende aktivitet. De finansielle aktørene som preget markedet i 2006 og 2007 er fortsatt fraværende. De transaksjonene vi har gjennomført i 2009 er alle salg til bedrifter som skal bruke lokalene til egen virksomhet. Fremover venter vi at eiendommer med høy standard og god beliggenhet vil relativt sett klare seg godt, mens vi for eiendommer utenfor de etablerte kontorområder forventer fortsatt fall i markedsleien. Vi anser at leieprisene i CBD nærmer seg bunnen og i våre prognoser legger vi til grunn kun marginale leieprisfall frem mot årsskiftet. Enkelte eksempler på kontraktsinngåelser på «gamle priser» ser vi ikke bort ifra, og vi er positive til CBD i det korte bildet. Derimot forventer vi fortsatt leieprisfall for eldre, urasjonelle lokaler i Indre Sentrum. Med lavere leienivå i beste CBD vil fl ere leietakere få anledning til å leie der, og dermed vil flyttestrømmen igjen gå til de beste områdene. På grunn av liten aktivitet mangler vi erfaringstall med hensyn på yieldnivå. Men det er en oppfatning blant markedsaktørene at yieldnivået for kontorbygg ligger i området 7,5 % til 8,5 %, blant annet avhengig av soliditeten på leietakerne og kontraktslengde. Eiendomsverdiene har falt med anslagsvis 15 til 20 % fra toppnivået høsten 2007, men vi ser store variasjoner fra eiendom til eiendom. Vi forventer ikke økning i eiendomsverdiene før ledighetstallene kommer under 5 % og husleiene igjen øker. Et annet forhold som er avgjørende for økt omsetning av næringsbygg er at kreditmarkedet normaliseres både med hensyn til tilgang på kreditt og utlånsmarginer. Vårt hovedscenario tilsier nå at ledigheten kan øke til ca. 9 % i løpet av 2010. Til sammenligning var vårt anslag 10 % i vinter. Det meste av leieprisfallet i de dyreste områdene (CBD og Indre Sentrum) er allerede bak oss. Et leieprisfall på 25-30 % i CBD vil trolig føre at fl ere bedrifter igjen får mulighet til å leie lokaler i de beste områdene. Dessuten har kontorleiemarkedet i CBD en relativt nær sammenheng med utviklingen i finansmarkedene. Når meglerhus, bank/finans, advokatfirmaer og konsulent-/ revisjonsselskaper igjen trenger mer plass, vil etterspørselen begynne å ta seg opp. Normalt vil disse forholdene føre til en prisoppgang igjen. Det uvanlige i dagens situasjon er det store prosjektpotensialet i nye bydeler/utviklingsområder som Bjørvika, Tjuvholmen og Fornebu - og etter hvert også Filipstad. Store, nye kontorbygg i disse områdene vil prege Oslos leiemarked i flere år. Kontorleiemarkedet - Trondheim Aktivitetsnivået for utleie av næringsarealer i Trondheim endret seg i løpet av 2. halvår 2008. Selv om den reduserte aktiviteten ikke ga spesielle utslag i ledigheten, registrerte vi i vår telling per oktober 2008 en markant økning fra november 2008 og frem til vår telling i mai i år. I følge vår undersøkelse steg den totale ledigheten fra 72.000 m² til 100.000 m² i løpet av 6 7 mnd. og totalledigheten ligger nå i underkant av 5 %. Vi må helt tilbake til 2002 for å fi nne høyere ledighet i dette segmentet enn hva vi registrerer i dag. Totalt sett er ledigheten nå tilbake på nivå med 2005/-06, uten at vi av den grunn vil si at det hersker en krisestemning, i markedet da ledigheten fortsatt ligger på et lavt nivå. Vårt hovedscenario tilsier derfor at kontorleienivåene fortsatt vil vise en negativ tendens fremover, men med store variasjoner. Nye, moderne kontorbygg vil holde seg best i pris, mens eldre, urasjonelle lokaler utenfor de mest attraktive kontorområdene trolig vil gå en usikker fremtid i møte. 9
Kontormarkedet Etter fl ere år med sterk vekst i leieprisene ser vi nå at økningen i ledigheten har ført til et press på leieprisene. For første gang siden 2002 registrerer vi nå en nedgang i den gjennomsnittlige leieprisen på kontorlokaler i sentrum, noe leiemarkedet i en periode har gitt klare signaler om. I følge vår leieprisstatistikk ligger nå gjennomsnittlig leiepris på NOK 1.425 per m², mot NOK 1.536 per m² ved årsskiftet 2008/-09, hvilket tilsvarer en nedgang på 7 %. I randsonen registreres det en økning på vel 9 %. Gjennomsnittlig leiepris ligger nå på NOK 1.221 per m², mot NOK 1 116 per m² ved årsskiftet 2008/-09. Økningen kan i sin helhet tilskrives en leiekontrakt på ca. 13 000 m² som KLP Eiendom reforhandlet med Høgskolen i Sør-Trøndelag i Ranheims-veien 10. Ser man bort i fra denne leieavtale har utviklingen i leieprisene i randsonen vært flat. Årsaken til dette er trolig at leieprisene generelt i randsonen oppleves å være på et moderat nivå. I tillegg har veksten i ledig-heten i randsonen i perioden november 2008 og frem til mai 2009 har vært lavere enn i sentrum. Det er kommet fl ere fremleieareal i markedet i løpet av 2009. Årsaker til dette er blant annet at noen store leietakere har fl yttet fra sine leieareal før leietidens slutt, mens andre har redusert sine leieareal eller avviklet sin virksomhet i Trondheim. Selv om det er større leietakere med arealbehov over 1.000 m² som er aktive i markedet, vil det ta tid før markedet absorberer de ledige arealene som er tilført som følge av dette. De fl este store aktører vurderer i stor grad kun nye næringsbygg eller totalrehabiliterte leieareal. Hovedvekten av leietakere som etterspør lokaler er imidlertid fremdeles små og mellomstore virksomheter. For utleiere av næringseiendom betyr dette at det er viktig å kunne være fleksibel med hensyn til å kunne tilby det leieinteressentene etterspør. De som evner å tilpasse sine lokaler etter leiertakers behov vil ha mindre risiko for ledighet over tid. Det er også enklere å fylle opp igjen et begrenset leieareal, fremfor å få en hel etasje eller et helt bygg ledigstilt. DnB NOR Næringsmegling 10
Markedskommentar - Sverige Det svenske eiendomsmarkedet er blant de største i Europa og det helt klart største i Norden. De største eiendomsbesitterne i Sverige er institusjonelle eiere som Vasakronan, Akademiska Hus, Skandia, AP-Fastigheter, SEB, Alecta og eiendomsselskap som Fabege, Kungsleden, Hufvudstaden og Castellum. Den sterke interessen for å investere i det svenske eiendomsmarkedet kan blant annet forklares med fordelaktige makroøkonomiske forutsetninger, høy transparens i markedet og den ekstremt høye likviditeten. Det svenske markedet er, etter det britiske og franske, det mest likvide i Europa. Relativt høy avkastning og en fordelaktig rente gjorde også sitt til at interessen for å investere i det svenske markedet økte på midten av 2000-tallet, hvilket senket avkastningskravet. I takt med økte rentekostnader og som følge av finansuroen har avkastningskravet nå vært stigende for alle segmenter på eiendomsmarkedet. Aktiviteten på det svenske investeringsmarkedet hadde altså en veldig positiv utvikling fra 2002 frem til 2007 da et forsiktig omslag kunne merkes. Årsaken var først og fremst den økte interessen fra utenlandske investorer som var den klart største gruppen på markedet i 2007 med ca. 59 % av det totale investeringsvolumet. Prognosen for 2008 var klart negativ men transaksjonsvolumet ble holdt oppe av store enkeltforretninger, blant annet salget av det statlige eiendomsselskapet Vasakronan til statlige AP Fastigheter for ca. SEK 41.100 mill. Andelen utenlandske investorer minsket dog drastisk til ca. 25 % av det totale volumet. Figuren nedenfor viser avkastningskrav for kontoreiendommer med de beste beliggenhetene i flere svenske byer. Den største prosentvise oppgangen finner vi i Stockholm, men hele landet har naturligvis blitt påvirket av den pågående lavkonjunkturen. Vår vurdering er at avkastningskravet kommer til å fortsette å stige noe i løpet av 2010 for deretter å stabiliseres i 2011. Omslaget kommer til å synes først i Stockholm CBD. Handelseiendom anslås å få samme utvikling men der har, som sagt, økningen i avkastningskravet frem til nå vært større enn for kontor (generelt). Risikoen er også stor for at mange mindre bra handelseiendommer kommer til å bli rammet av konkurser blant leietakerene de nærmeste årene. Industri, lager- og logistikkeiendommer har hatt en stabil utvikling de seneste årene. Leiemarkedet har vist små, men positive, endringer i ledighets- og leienivåer. På grunn av den store interessen for å investere i denne typen bygg sank avkastningskravet kraftig i fl ere år men har i likhet med øvrige segment trukket oppover igjen. Transaksjonsvolumet for logistikkbygg har falt med 2/3 i løpet av fi nanskrisen og var totalt på ca. SEK 5.000 mill. i 2008. Også her er det stor forskjell på attraktiviteten til nye og eldre bygg. NEWSEC ADVICE Yieldutvikling Sverige I 2009 har antallet transaksjoner blitt drastisk redusert og andelen utenlandske investorer er praktisk talt ubetydelig (17 % per tredje kvartal). Årsakene er flere; delvis den globale fi nanskrisen men også det faktum at de som er i posisjon til å kjøpe har en betydelig lavere prisoppfatning enn selgerne. Siden vi enda ikke har sett noen merkbar økning av mer eller mindre «tvungne» selgere er transaksjonsvolumene fortsatt lave grunnet denne forskjellen i prisoppfatning. De investorene som har vært mest aktive i 2009 er svenske eiendomsselskap med lav belåning og fond, institusjonelle, kommunale boliglag, boligforeninger og lokale familieeide eiendomsselskap. Det segmentet som har latt seg påvirke minst er boligeiendom, som har sett sin andel av det totale volumet stige til ca. 32 % sammenlignet med 14 % i 2007. Dette segmentet har hatt det minste verdifallet de seneste årene. Utenlandske investorer kjøpte alle typer eiendom i hele Sverige, men særlig handelseiendom fikk et oppsving fra midten av 2000-tallet på grunn av den utenlandske kjøpsinteressen. De seneste halvannet til to årene har vi sett at dette segmentet har hatt en svakere utvikling enn eiendomsmarkedet for øvrig målt i antallet omsetninger, men fremfor alt i form av økende avkastningskrav. Generelt ser vi også at forskjellen mellom gode og mindre gode objekter, uavhengig av segment, har blitt større. Makro- og mikrobeliggenhet, leietakersammensetning, kontraktslengde, leiepotensial samt eventuelt vedlikeholdsbehov betraktes nå på en helt annen måte enn i de «gode» årene. 11
Om DnB NOR Eiendomsfond I AS DnB NOR Eiendomsfond I AS tilbyr investorer et investeringsalternativ som muliggjør finansiell eksponering mot næringseiendom ved å investere i en veldiversifisert portefølje, uten at investor selv må ta aktiv del i drift og forvaltning av den underliggende porteføljen. Avkastningsmålet for DnB NOR Eiendomsfond I AS er gjennom levetiden på 10 år å oppnå en årlig egenkapitalavkastning før skatt (IRR) på minimum 8 10 % etter honorarer, hvorav 3 5 % vil søkes utbetalt årlig til investorene. Eiendomsinvesteringer som gjennomføres av DnB NOR Eiendomsfond I AS er i hovedsak strukturert som aksjeselskap eller lignende slik at eiendommer og selskaper kan selges uten at gevinstbeskatning for DnB NOR Eiendomsfond I AS oppstår. Eiendomsinvesteringene skal søkes belånt med en gjennomsnittlig fremmedkapitalfinansiering på ca. 75 % over tid. Eiendomstyper Selskapet skal gi en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet. Derfor har selskapet investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer utgjør (leievektet) ca. 60 % av porteføljen og er det viktigste segmentet, men selskapet har også bygd opp porteføljer med handel (14 %), logistikk (14 %) og industri (5 %). Selskapets eiendomsportefølje har et samlet areal på ca. 830 000 m 2. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 7,2 år; i Norge er vektet gjenværende leietid hele 9,0 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Eiendomsporteføljen DnB NOR Eiendomsfond I AS har per 31. desember 2008 en portefølje av eiendommer med en tilgangsverdi på ca. NOK 13 000 millioner. Geografisk fordeling Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men er også sterkt representert i Stavanger og det øvrige Østlandsområdet samt i Sør-Sverige for øvrig. Helsfyr Atrium, Oslo. Ferdigstilles april 2010. 12
Porteføljeoversikt Eiendom Type eiendom Lokalisering Areal m 2 kostnad (NOK) Prosjekt- Ahsell-portefølje, fem bygg Lager Nord-Vestlandet 18 600 86 500 000 Aronsborg Hotell Sverige 14 970 380 800 000 Austbøgården Kontor/Handel Stavanger 2 916 49 600 000 Badehusgaten 41 Parkering Stavanger 3 175 51 500 000 Bjølsenhallen Handel Oslo 11 601 209 000 000 Bo:X Galleria (Pentagonen) Handel Stockholm 27 000 343 140 000 Bogstadveien 3 5 Handel Oslo 2 873 372 000 000 Bragernes Torg 2A Kontor/Handel Drammen 17 627 385 500 000 Dronningensgt 13 Kontor Oslo 13 000 218 000 000 Dyrskueveien 44 Logistikk Oslo 19 242 232 000 000 Grimstad Hotell Hotell Grimstad 4 632 78 000 000 Handelsportefølje Handel Østlandet og Midt-Norge 13 903 190 800 000 Helsfyr Atrium Kontor Oslo 38 000 1 008 000 000 Klaraberghuset Kontor Sverige 21 500 1 173 600 000 Kongsberg Industri (25 % andel) Industri Østlandet 11 018 100 000 000 Kontorportefølje, 3 bygg Kontor Tromsø 8 289 153 500 000 Koppholen 6 Kontor/Lager Stavanger 9 500 195 500 000 Nedre Eiker vei 65 Kontor/Lager Drammen 14 700 124 700 000 Norsk Kylling produksjonsanlegg Industri Midt-Norge 15 137 254 500 000 Partner Tre Handel Stavanger 12 636 252 000 000 Sjølyst Arken Kontor Oslo 31 000 993 000 000 Skandinaviske Handelsparker AS Handel Sverige Utvikling 176 375 000 Solheimsveien 10 Handel/ Kontor Oslo 17 600 247 200 000 Sommerrogaten 21 Kontor Oslo 7 300 255 000 000 Stadium Sentrallager (DC 100) Logistikk Sverige 35 851 353 600 000 Stålfjæra 24 Kontor/Lager Oslo 5 646 121 375 000 SveaReal (40 % andel) Logistikk/ Ind. Sverige 300 400 1 742 500 000 Telemarksporten Handel Sør-Østlandet 4 537 79 300 000 Telenorsenteret, Trondheim Kontor Trondheim 23 500 379 650 000 Trinity-kontorportefølje, tre bygg Kontor Sverige 118 780 2 556 800 000 Verven 4 Kontor Stavanger 12 700 338 000 000 Sum 837 663 13 101 440 000 13
14
www.dnbnor.no/markets signatur.no 291280