DnB NOR Eiendomsfond I AS. Investorrapport 2. kvartal august Forvalter: Tilrettelegger:

Transkript

1 DnB NOR Eiendomsfond I AS Investorrapport 2. kvartal august 2009 Forvalter: Tilrettelegger:

2 Næringseiendom Investorrapport 2. kvartal 2009 Innhold Side Leder 3 Nytt siden sist 4 Verdiutvikling 5 Makrokommentar 6 Eiendomsmarkedet 7 Om DnB NOR Eiendomsfond I AS 9 Porteføljeoversikt 10 DnB NOR Eiendomsfond I AS Etablert 30. desember 2005 Verdi per aksje (VEK) NOK 43,27 Gjenværende levetid 5-7 år (med mulighet for forlengelse i inntil 5 år) Samlet investering Ca. NOK 13 milliarder Geografisk fordeling Sverige: Ca. 56 % Norge: Ca. 44 % Segmentfordeling eiendommer Kontor: Ca. 60 % Handel: Ca. 14 % Logistikk: Ca. 14 % Hotell / Restaurant: Ca. 4 % Industri: Ca. 5 % Diverse: Ca. 3 % Årlig leieinntekt Ca. NOK 910 millioner (2009) Samlet areal Ca m 2 Belåningsgrad Ca. 82 % Løpetid leiekontrakter Rentesikringsgrad Likviditet Forvalter 7,2 år (leievektet snitt) Ca. 90 % av lån er sikret med fast lånemargin Begrenset Basale Gruppen AS Denne rapporten er utarbeidet av DnB NOR Markets i samråd med DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten er utarbeidet i samsvar med alminnelige forretningsvilkår for DnB NOR Markets (kan fåes ved henvendelse til DnB NOR Markets). Rapporten baserer seg på kilder som vurderes som pålitelige, men DnB NOR Markets garanterer ikke at informasjonen i rapporten er presis eller fullstendig. DnB NOR Eiendomsfond I AS Etablert: 30. desember 2005 Tilrettelegger: DnB NOR Markets Forretningsfører: Basale AS Kontaktdata: DnB NOR Eiendomsfond I AS c/o Basale AS, Postuttak, 7484 Trondheim Telefon: Telefaks: Revisor: Horwath Revisjon AS Uttalelsene i rapporten reflekterer DnB NOR Markets oppfatning på det tidspunkt rapporten ble utarbeidet, og DnB NOR Markets forbeholder seg retten til å endre oppfatning uten varsel. Rapporten skal ikke forstås som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer. DnB NOR Markets påtar seg intet ansvar for hverken direkte eller indirekte tap eller utgifter som skyldes forståelsen av og/eller bruken av denne rapporten. DnB NOR Bank ASA ( DnB NOR ) og/eller andre selskaper i DnB NOR-konsernet eller ansatte eller tillitsvalgte i konsernet, kan være market maker i, handle med eller ha posisjoner i omtalte eller beslektede instrumenter, eller yte finansielle råd og banktjenester i denne forbindelse. Regler om konfidensialitet og andre interne regler begrenser utvekslingen av informasjon mellom ulike enheter i DnB NOR, hvilket innebærer at ansatte i DnB NOR Markets som har utarbeidet denne rapporten er forhindret fra å bruke og være kjent med tilgjengelig informasjon i DnB NOR og andre selskaper i DnB NOR-konsernet og som kan være relevant for mottakerens avgjørelser. DnB NOR Markets har også selv en egenbeholding av aksjer i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten er kun ment å være til bruk for våre klienter, ikke for offentlig publikasjon. DnB NOR Markets - en enhet i DnB NOR Bank ASA - organisasjonsnummer i Foretaksregisteret NO

3 Leder Sommeren 2009 vil vel for de fleste fremstå som noe variabel med både solskinn og vind med storm i kastene. Slik oppfattes også hverdagen for oss som er involvert i eiendom. Slik jeg oppfatter situasjonen er det fortsatt usikkerhet om hvilken retning verdensøkonomien reelt tar videre framover. Det har kommet mange motstridende signaler hvor forventningsindikatorer går i positiv retning sammen med mer normaliserte forhold i kapitalmarkedene. Samtidig registreres økt arbeidsledighet og fall i eksportverdier som begge er klare indikasjoner på at verdensøkonomien ikke er helt i form enda. For DnB NOR Eiendomsfond I AS (Selskapet) kan vi fastslå at de aller fleste av våre leietagere synes å drive en rimelig robust virksomhet. Noe som betyr at leien betales rettidig. Dette gjør at den overordnede driftssituasjonen for Selskapet er god og omtrent som forutsatt. Fokus videre framover er å ivareta våre leietagere best mulig samtidig som vi vurderer mulighetene for videre utvikling av enkelteiendommer. Dette for å være best mulig tilpasset de krav nåværende og fremtidige leietagere stiller og dermed også utvikle verdier for våre eiere. I månedsskiftet august/september tiltrer vår nyansatte finansdirektør for ytterligere å styrke Selskapets fokus innen det finansielle området. Pål Berg-Knutsen er utdannet sivilingeniør bygg fra NTNU med tilleggsutdannelse innen økonomi og finans fra BI og INSEAD og har bakgrunn fra eiendom og finans fra bl.a. Nordea og nå sist fra BWG Homes ASA. Dette medfører at vi styrker Selskapet vesentlig innen det området som vil ha høyest prioritet videre framover; finansiell oppfølging av både enkeltprosjekter og Selskapet som helhet, inkludert tett oppfølging av Selskapets långivere. Som det fremgår av rapporten, skaper det fortsatte fallet i eiendomsverdier utfordringer i forhold til betingelser i enkelte låneavtaler. Vi må derfor fortsatt disponere for usikkerhet om verdiutviklingen videre framover. I løpet av 1. halvår 2010 skal vi også overta Helsfyr Atrium hvor vi har en løpende byggelånsfinansiering som skal konverteres til langsiktig finansiering innen overtagelse. Det vil derfor, hensyntatt disse forholdene, i løpet av høsten bli iverksatt tiltak for å bedre likviditetssituasjonen. På denne bakgrunnen vedtok Generalforsamlingen i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA også ikke å utbetale utbytte for Oppsummert kan vi si at den løpende driftssituasjon er god og som forutsatt. Utviklingen i eiendomsverdiene er fortsatt usikre, selv om en del indikatorer peker i positiv retning. Vi må derfor disponere slik at vi forbereder oss på det verste, men håper på det beste. Eller for å hente et utsagn fra sjøen siden jeg har tilbrakt mye av sommeren i seilbåt; Fortøy alltid for storm. Og i år var det faktisk nødvendig! Knut Styrvold Adm. direktør DnB NOR Eiendomsfond I AS 3

4 Nytt siden sist Genralforsamling Ordinær generalforsamling i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble avholdt den 11. juni 2009 på Felix Konferansesenter i Oslo. Samtlige saker på dagsorden ble vedtatt i henhold til styrets innstilling. Administrerende direktør Knut Styrvold orienterte om virksomheten til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA og DnB NOR Eiendomsfond I AS, samt markedet for næringseiendom. Årsberetning og regnskap ble behandlet og godkjent uten innsigelser. Det ble besluttet ikke å foreta utdeling til investorene for regnskapsåret 2008, i tråd med styrets innstilling, grunnet et stadig utfordrende eiendomsmarked og behovet for å opprettholde selskapets likviditetsreserver. Styret ble vedtatt utvidet med ett styremedlem, fra tre til fire personer. Som nytt styremedlem ble Anne-Marie Erdal valgt for en periode på to år. Erdal har bred erfaring fra ledende stillinger innenfor økonomi og administrasjon i norsk næringsliv og har bevilling som statsautorisert revisor. Anne-Marie Erdal driver i dag egen konsulent- og regnskapsførervirksomhet. Endringer i eiendomsporteføljen DnB NOR Eiendomsfond I AS har fra tidligere vært eier av Norsk Kylling Eiendom AS, som eier første byggetrinn av Norsk Kylling AS sine produksjonslokaler på Støren i Sør-Trøndelag. I løpet av andre kvartal 2009 har DnB NOR Eiendomsfond I AS overtatt det nylig ferdigstilte andre byggetrinn, og står dermed som eier av hele produksjonsanlegget. Styret vurderer kjøpet, som ble finansiert i sin helhet med fremmedkapital, til å gi en god direkteavkastning. I forbindelse med kjøpet ble den opprinnelige leiekontrakten med Norsk Kylling forlenget, og det ble inngått en ny 15-års bare-house kontrakt for hele anlegget. Ny verdivurdering DTZ og Newsec har gjennomført halvårlig verdivurdering per På bakgrunn av denne, samt justering av andre balanseposter, er ny verdijustert egenkapital per aksje (VEK) vurdert til NOK 43,27. Les mer i avsnittet kursutvikling på side 5. Marketmaking/ Annenhåndsmarkedet Som investorene er kjent med har marketmaking-avtalen vært suspendert. DnB NOR Markets har besluttet å gjenoppta marketmaking nå i august, og vil igjen stille kjøps- og salgs-kurser i annenhåndsmarkedet. Ved oppstart vil en ta utgangspunkt i VEK. Utviklingen i kursene fremover vil avhenge av tilbud og etterspørsel og vil således kunne avvike fra VEK. Kjøps- og salgskurser kan hentes på hjemmesiden til DnB NOR Markets, eller ved å henvende seg til tlf

5 Verdiutvikling Ny verdivurdering Det er foretatt en ny verdivurdering av eiendomsporteføljen til DnB NOR Eiendomsfond I AS. Basert på de nye eiendomsverdiene, samt oppdatert verdiberegning av øvrige aktiva og passiva i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA og DnB NOR Eiendomsfond I AS sine balanser anslås VEK per , til NOK 43,27. Bankdialog I låneavtalene for syv av eiendommene er det såkalte Loan to Value -klausuler (LTV-klausul). Disse innebærer at dersom markedsverdien på den aktuelle eiendommen faller under et definert nivå i forhold til fremmedkapitalen medfører dette brudd på vilkårene i låneavtalen og vil således kunne gi långiver rett til å iverksette ekstraordinære tiltak. Fortsatt usikkert eiendomsmarked Fallet i eiendomsverdiene skyldes et fortsatt svakt eiendomsmarked som følge av den pågående finanskrisen. Et usikkert leiemarked og et svakt marked for fremmedkapital har gjort det vanskelig å finansiere nye transaksjoner. Disse forholdene har medført økt avkastningskrav, noe som igjen har gitt høyere yield og lavere eiendomsverdier. Verdivurderingene som er gjort av DTZ og Newsec viser at verdien på eiendommene i porteføljen har falt ca. 6,2 % siden desember 2008, tilsvarende NOK 20,34 per aksje. Som følge av lav likviditet i eiendomsmarkedet, og dermed få gjennomførte transaksjoner som kan legges til grunn i forbindelse med verdsettelse av næringseiendom, er det økt usikkerhet knyttet til verdivurderingen av porteføljen. Positivt bidrag fra lavere gjeld og renteavtaler På den positive siden har redusert langsiktig gjeld og verdien på renteavtaler trukket verdien opp. Nedbygging av gjeld har økt VEK med NOK 1,53 per aksje og oppgangen i lange renter har redusert den negative verdien på inngåtte renteavtaler med NOK 1,65 per aksje. I forbindelse med den nye verdivurderingen har ett av disse syv lånene kommet i brudd med LTV-klausulen. DnB NOR Eiendomsfond I AS har i denne forbinelse hatt samtaler med långiver og har fått innvilget en periode frem til på å finne en løsning på dagens brudd på lånebetingelsene mot et omforent honorar til banken. Løsningen vil sannsynligvis kreve en ekstraordinær nedbetaling på det aktuelle lånet. I den forbindelse er det naturlig at man vurderer flere alternativer for å frigjøre likviditet, herunder men ikke begrenset til, salg av eiendom. I tillegg er en handelseiendomsportefølje i brudd med låneavtalens vilkår til løpende kontantstrøm, som følge av et mer omfattende utviklingsarbeid i to av eiendommene og dermed et noe lavere driftsresultat for 2008 enn prognosene ved låneopptak la til grunn. Det er også her dialog med långiver for å finne en omforent løsning. Utvikling VEK Valutaeffekt Siden forrige verdivurdering i desember 2008 til vurderingstidspunktet i slutten av juni 2009 har den svenske kronen svekket seg i forhold til den norske. Dette har medført reduserte eiendomsverdier i Sverige målt i norske kroner. Tilsvarende har svakere svensk krone gitt en lavere verdi av gjeld opptatt i svenske kroner, og dermed virket positivt på VEK. Samlet har valutaeffekter gitt en redusert VEK på NOK 1,51. Klaraberghuset, Stockholm 5

6 Makro Utvikling i arbeidsledigheten Den globale økonomien begynner så smått å vise tegn til å bevege seg ut av den mest alvorlige resesjonen siden andre verdenskrig. Siden mars har de globale aksjemarkedene steget over 30 %, godt hjulpet av bedre makrotall, fallende risikopåslag og stigende råvarepriser. Det er imidlertid viktig å påpeke at den senere tids oppgang i finansmarkedene ikke ser ut til å ha kommet på grunn av utpregede positive nyheter, men snarere fraværet av ytterligere negative. Det Internasjonale Pengefondet (IMF) sitt seneste anslag for verdens BNP-vekst er på -1,4 % i 2009 og +2,5 % i For industrilandene ser det enda verre ut, -3,8 % og +0,6 % for henholdsvis 2009 og Ved et faktisk BNP-fall er det ikke nok at aktiviteten slutter å falle eller viser ny vekst. Aktivitetsnivået vil likevel være lavere enn det var. Årlig vekst i brutto nasjonalprodukt (BNP) Norge Takket være sterke statsfinanser og en oljefyrt økonomi har man i Norge så langt sluppet langt billigere unna nedgangen enn andre industriland, men også her merkes krisen. Etterspørselsvikt fra handelspartnere har ført til skarp nedgang for eksportindustrien. Total produksjon i norsk økonomi har falt i 2009, og ringvirkningene av dette merkes i alle deler av norsk næringsliv. Arbeidsledigheten har steget (dog mindre enn ventet) og forventes ikke å nå sitt toppunkt før i Svært lave renter har gjort at folk flest har fått en økning i sin disponible inntekt, men en økt sparerate gjør at forbruket går ned, noe som merkes godt i omsetningen av både detalj- og kapitalvarer. Finansmarkedene fungerer bedre og kapitaltilgangen for banker og bedrifter synes noe lettere, noe som blant annet reflekteres i en oppgang på Oslo Børs på over 40 % siden årets bunnotering. Likevel er usikkerheten stadig stor og det forventes at det vil ta tid før realøkonomien kan friskmeldes helt. Utvikling korte og lange renter Sverige Eksportsektoren er en vesentlig bidragsyter til den svenske økonomien, og kollapsen i internasjonal etterspørsel og handel har således ført til at den svenske økonomien er vesentlig hardere rammet av den pågående resesjonen enn tilfellet er for norsk økonomi. Dette har blant annet gitt seg utslag i at styringsrenten er senket til rekordlave 0,25 %. Innskuddsrenten svenske banker mottar hos Riksbanken er nå negativ (-0,25 %), noe som må ses som et drastisk skritt som har til hensikt å oppfordre bankene til utlån, for på den måten å smøre svensk økonomi. BNP forventes i følge Riksbanken å falle med om lag 6,5 % i 2009 og vil ikke vise vekst før sent i Arbeidsledigheten forventes likeledes å stige ytterligere, til en topp på ca. 11 % i Alt i alt er det klart at nedgangen rammer Sverige hardt, og at man ikke vil se noen vesentlig bedring her før industrilandene igjen kan vise til positiv vekst med påfølgende vekst i svensk eksport. 6

7 Eiendomsmarkedet Utvikling transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge Verdien på næringseiendom kan (forenklet) sies å være bestemt av leieinntekter delt på avkastningskrav (yield). Går leieinntektene ned synker verdien, tilsvarende vil være tilfelle dersom avkastningskravet stiger. Leieinntektene bestemmes til en stor grad av aktivitetsnivået i realøkonomien og arbeidsledigheten. Avkastningskravet bestemmes av finansielle faktorer som rentenivåer og risikopåslag etc. Finanskrisen førte kort og godt til at tilgangen til kapital nærmest stoppet helt opp for finansiering av næringseiendom. Redusert tilgang på kapital kombinert med økt usikkerhet i økonomien medførte et stigende avkastningskrav og dermed kraftig reduserte eiendomsverdier verden over. Transaksjonsvolumene falt da transaksjonene var vanskelige å finansiere og fordi investorer valgte å vente på en bunn, samtidig som eiendomsbesittere var lite villige til å selge til reduserte priser. Leieprisutvikling kontorområder Norge I kjølvannet av finanskrisen har vi vært vitne til et alvorlig tilbakeslag i realøkonomien. Med lavere lønnsomhet i bedriftene og færre ansatte synker etterspørselen etter lokaler til næringsbruk, og med det leienivået. Lavere markedsleie gir lavere eiendomsverdier (alt annet like), spesielt for næringseiendom med kort gjenværende løpetid på sine kontrakter (samtidig øker eiendom med lange kontrakter sin relative attraktivitet). For at eiendomsmarkedet skal kunne bedre seg er man dermed avhengig av at en ser en bedring i finansmarkedene (for transaksjonsmarkedet) og i realøkonomien (for leiemarkedet). Usikkerhet rundt fremtidige banktap må reduseres, finanssystemet trenger tilstrekkelig kapitaltilførsel, kredittstrømmer må bedres, statlige tiltakspakker må få effekt og tillit og fremtidstro må gjenopprettes. Internasjonalt meldes det nå om noe bedrede utsikter; transaksjonsvolumet for det europeiske markedet steg med 12 % i andre kvartal i følge CB Richard Ellis og verdifallet flater ut. Internasjonalt er børsene opp over 30 % i 2009, og kredittmarkedene fungerer bedre. Dette til tross later det fortsatt til å være stor usikkerhet i eiendomsmarkedene. Tilbud og etterspørsel kontorareal Norge Norge - leiemarkedet Leiemarkedet er stadig svakt, noe som karakteriseres av stigende ledighet og en økende grad av fremleie. Men også her finnes det enkelte lyspunkter. Arbeidsledigheten steg mindre enn ventet i juni (til 2,7 %) og man registrerer en sterkere fremtidstro hos bedrifter og husholdninger. Norsk økonomi virker å klare seg noe bedre gjennom nedgangen enn tidligere fryktet, noe som isolert sett bør virke positivt på leiemarkedet. Yieldutvikling Norge Norge - transaksjonsmarkedet Det er stadig lite aktivitet i det norske transaksjonsmarkedet for næringseiendom, men det er enkelte tegn til lysning. Kjøpere og selgere virker å ha lettere for å enes om pris og det rapporteres fra forskjellige hold om økende investorinteresse. Enkelte større eiendommer har generert god interesse på salgsmarkedet og det er indikasjoner på at avkastningskravet (yielden) har nådd toppen. Særlig for eiendom med lange, sol- 7

8 ide kontrakter er det ting som tyder på at verdiene faktisk kan ta seg noe opp i andre halvår Transaksjonsvolum Sverige Sverige - leiemarkedet Svikt i realøkonomien gjør seg også gjeldende for leiemarkedet. Heller ikke her forventes den fallende trenden å snu med det første, men mindre oppgang i årene og mindre arealtilvekst relativt det norske markedet gjør at fallet i leienivået bør bli mindre enn i Norge. Sverige - transaksjonsmarkedet Det svenske transaksjonsmarkedet karakteriseres stadig av bedre likviditet enn det norske og sterk tilstedeværelse av internasjonale investorer. Dette har dog ikke forhindret et sterkt verdifall det siste året. Totalt har nå eiendomsverdier falt mer i Sverige enn i Norge. Dette reflekterer blant annet det faktum at den svenske realøkonomien er hardt rammet av internasjonal nedgang (eksport utgjør om lag 50 % av BNP), og at svenske banker og investorer har hatt en vesentlig høyere eksponering mot Baltikum enn norske. Leieprisutvikling kontor Stockholm På den annen side vil tidligere nevnt høyere likviditet og internasjonalt tilsnitt i markedet kunne føre til at oppgangen kommer raskt den dagen internasjonale konjunkturer snur. Yieldutvikling Stockholm 8

9 Om DnB NOR Eiendomsfond I AS DnB NOR Eiendomsfond I AS tilbyr investorer et investeringsalternativ som muliggjør finansiell eksponering mot næringseiendom ved å investere i en veldiversifisert portefølje, uten at investor selv må ta aktiv del i drift og forvaltning av den underliggende porteføljen. Avkastningsmålet for DnB NOR Eiendomsfond I AS er gjennom levetiden på 10 år å oppnå en årlig egenkapitalavkastning før skatt (IRR) på minimum 8-10 % etter honorarer, hvorav 3 5 % vil søkes utbetalt årlig til investorene. Eiendomsinvesteringer som gjennomføres av DnB NOR Eiendomsfond I AS er i hovedsak strukturert som aksjeselskap eller lignende slik at eiendommer og selskaper kan selges uten at gevinstbeskatning for DnB NOR Eiendomsfond I AS oppstår. Eiendomsinvesteringene skal søkes belånt med en gjennomsnittlig fremmedkapitalfinansiering på ca. 75 % over tid. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 7,4 år; i Norge er vektet gjenværende leietid hele 9,2 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Geografisk fordeling Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men er også sterkt representert i Stavanger og det øvrige Østlandsområdet samt i Sør-Sverige for øvrig. Utløpsår leiekontrakter Eiendomsporteføljen DnB NOR Eiendomsfond I AS har per 31. desember 2008 en portefølje av eiendommer med en tilgangsverdi på ca. NOK millioner. Eiendomstyper Selskapet skal gi en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet. Derfor har selskapet investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer utgjør (leievektet) ca. 60 % av porteføljen og er det viktigste segmentet, men selskapet har også bygd opp porteføljer med handel (14 %), logistikk (14 %) og industri (5 %). Selskapets eiendomsportefølje har et samlet areal på ca m 2. Sjølyst Arken, Oslo 9

10 Porteføljeoversikt Eiendom Type eiendom Lokalisering Areal m 2 kostnad (NOK) Prosjekt- Ahsell-portefølje, fem bygg Lager Nord-Vestlandet Aronsborg Hotell Sverige Austbøgården Kontor/Handel Stavanger Badehusgaten 41 Parkering Stavanger Bjølsenhallen Handel Oslo Bo:X Galleria (Pentagonen) Handel Stockholm Bogstadveien 3-5 Handel Oslo Bragernes Torg 2A Kontor/Handel Drammen Dronningensgt 13 Kontor Oslo Dyrskueveien 44 Logistikk Oslo Grimstad Hotell Hotell Grimstad Handelsportefølje Handel Østlandet og Midt-Norge Helsfyr Atrium Kontor Oslo Klaraberghuset Kontor Sverige Kongsberg Industri (25 % andel) Industri Østlandet Kontorportefølje, 3 bygg Kontor Tromsø Koppholen 6 Kontor/Lager Stavanger Nedre Eiker vei 65 Kontor/Lager Drammen Norsk Kylling - produksjonsanlegg Industri Midt-Norge Partner Tre Handel Stavanger Sjølyst Arken Kontor Oslo Skandinaviske Handelsparker AS Handel Sverige Utvikling Solheimsveien 10 Handel/ Kontor Oslo Sommerrogaten 21 Kontor Oslo Stadium Sentrallager (DC 100) Logistikk Sverige Stålfjæra 24 Kontor/Lager Oslo SveaReal (40 % andel) Logistikk/ Ind. Sverige Telemarksporten Handel Sør-Østlandet Telenorsenteret, Trondheim Kontor Trondheim Trinity-kontorportefølje, tre bygg Kontor Sverige Verven 4 Kontor Stavanger Sum

11

12