DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Investorrapport juli Tilrettelegger:

Transkript

1 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Investorrapport juli 2010 Tilrettelegger:

2 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Nøkkelopplysninger Etablert 30. desember 2005 Gjenværende levetid Minimum 5 år Belåningsgrad Ca. 81 % Rentesikringsgrad Ca. 100 % Likviditet Annenhåndsomsetning 1 Forvalter Basale AS 1 Såfremt markedsforholdene tillater det. Eiendomsporteføljen Markedsverdi eiendomsportefølje Ca. NOK 11 milliarder Geografisk fordeling Ca. 50 % Norge Ca. 50 % Sverige Segmentfordeling Ca. 62 % Kontor Ca. 16 % Lager Ca. 12 % Butikk Ca. 6 % Industri Ca. 3 % Hotell Ca. 1 % Annet Årlig leieinntekt Ca. NOK 893 millioner (2010) Samlet areal Ca m 2 Økonomisk ledighet 2,5 % (av brutto leie) Vektet lengde leiekontrakter Ca. 7,3 år Kursopplysninger Verdi per aksje (VEK) NOK 40,72 (22. januar 2010) Salgskurs/ Kjøpskurs NOK 45,00/ 48,00 Ligningskurs per aksje NOK 0,03 (per ) Høyest VEK NOK 114,07 ( ) Lavest VEK NOK 40,18 ( ) Endring VEK Siden oppstart Siste år Siden forrige verdivurdering - 59,3 % - 33,1 % 1,3 % Kontaktdata DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale AS Adresse Postuttak, 7484 Trondheim Telefon Telefaks Servicedesk Revisor Horwath Revisjon AS 2

3 Leder Når sommeren nå nærmer seg med stormskritt kan vi oppsummere et halvår med rimelig stor aktivitet. Som det fremgår i Nytt siden sist er Helsfyr Atrium overtatt i andre kvartal og det er etablert en langsiktig, solid finansiering for dette prosjektet. Størrelsen på prosjektet, og dermed finansieringen, har vært utfordrende og arbeidskrevende. Men vi har fått dette på plass innenfor de rammer vi anså for realistiske. Det har også vært stor aktivitet i forbindelse med reforhandlinger og inngåelse av nye og forlengede leieavtaler, hvorav de viktigste er kommentert under Nytt siden sist. Oppsummeringen for disse forhandlingene må være at våre eiendommer oppfattes som attraktive hos våre leietagere slik at de ønsker å forlenge leieforholdene. Samtidig ser vi at vi i en del tilfeller har oppnådd klart høyere leienivåer enn den løpende leie og at vi i majoriteten av forlengelsene har videreført leienivået på eksiterende nivå. Vi tar dette som et signal på at leienivået i våre bygg i hovedsak ligger på markedsnivå. Videre virker det å være et potensial oppover ved at det er mange signaler som nå tilsier at utleiemarkedet har passert bunnen. Når vi samtidig registrerer at omsetning av næringseiendom har tatt seg opp både i Norge og Sverige og at prisene, i alle fall for gode eiendommer, synes å være på vei oppover samtidig med at omsetning av aksjer i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har skjedd til marginalt høyere priser i 2. kvartal sammenlignet med 1. kvartal, tolker vi dette som en indikasjon på at vi har passert bunnen i markedet. Som den siste perioden før sommeren har vist er det imidlertid en stor grad av usikkerhet i internasjonal finans og økonomi. Det synes som de to geografiske markeder vi er investert i, Sverige og Norge, er bedre rustet i forhold til økonomisk utvikling enn de fleste andre markeder. Disse landenes åpne økonomi tilsier imidlertid at de påvirkes også av internasjonal utvikling, så en normalisering og stabilisering er klart å foretrekke. Organisasjonen er styrket ved at eiendomssjef og sentersjef for våre svenske eiendommer tiltrådte 1. mai. Dette betyr at vi kan fokusere ytterligere på god kontakt med eksisterende og nye leietagere. Aktiv forvaltning og oppfølging av leietagere og eiendommer er en nødvendighet i et marked som fortsatt må karakteriseres som utfordrende, dog i bedring. Overordnet er vår oppfatning at vi er bedre rustet for fremtiden gjennom økte resurser i egen organisasjon, ved at vi har fått på plass vesentlige forhold rundt finansiering og utleie og ved at markedene viser positiv utvikling. Noe de fleste analysemiljøer mener vil fortsette gjennom 2. halvår 2010 og inn i Vi ønsker alle våre investorer en god sommer! Knut Styrvold Adm. direktør DnB NOR Eiendomsinvest I ASA FORTIN AS Investorrapport Innhold Side Leder 3 Nytt siden sist 4 Verdiutvikling 6 Eiendomsporteføljen 6 Makrokommenter 8 Markedskommentar 10 Denne rapporten må anses som markedsføringsmateriale med mindre den er utarbeidet i henhold til krav for investeringsanalyse, jf Forskrift til verdipapirhandelloven 2007/06/29 nr 876. Denne rapport er utarbeidet av DnB NOR Markets som er en divisjon i DnB NOR Bank ASA. Rapporten baserer seg på kilder som vurderes som pålitelige, men DnB NOR Markets garanterer ikke at informasjonen er presis eller fullstendig. Uttalelsene i rapporten reflekterer DnB NOR Markets oppfatning på det tidspunkt rapporten ble utarbeidet, og DnB NOR Markets forbeholder seg retten til å endre oppfatning uten varsel. Rapporten skal ikke oppfattes som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av finansielle instrumenter eller deltagelse i noen investeringsstrategi. DnB NOR Markets påtar seg intet ansvar for verken direkte eller indirekte tap eller utgifter som skyldes forståelsen av og/eller bruken av denne rapport. Regler om konfidensialitet og andre interne regler begrenser utvekslingen av informasjon mellom ulike enheter i DnB NOR Markets/DnB NOR konsernet, hvilket innebærer at ansatte i DnB NOR Markets som har utarbeidet rapporten er forhindret fra å bruke og være kjent med tilgjengelig informasjon i DnB NOR Markets, og andre selskaper i DnB NOR konsernet, og som kan være relevant for mottakerens avgjørelser. Informasjon om DnB NOR Markets Alminnelige forretningsvilkår er tilgjengelig på vår hjemmeside Denne rapport er kun ment å være til bruk for våre klienter, ikke for offentlig publikasjon. DnB NOR Markets, en divisjon i DnB NOR Bank ASA - organisasjonsnummer i Foretaksregisteret, er medlem av Norges Fondsmeglerforbund og underlagt tilsyn av Finanstilsynet. Ytterligere informasjon om DnB NOR Markets og DnB NOR Bank ASA finnes på 3

4 Overordnet selskapsstruktur DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere og eie en diversifisert portefølje av eiendomsprosjekter og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DnB NOR Markets. FORTIN AS vil stå for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA FORTIN AS Eiendom Eiendom Eiendom Nytt siden sist Generalforsamling i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble gjennomført 20. mai i henhold til innkalling. Det var ca 60 aksjonærer til stede under generalforsamlingen. I tillegg til gjennomgang av agendapunktene gjengitt i innkallingen, gjennomgikk selskapets administrerende direktør eiendomsporteføljen og markedsinformasjon. Presentasjonen finnes på nettsidene til DnB NOR Markets. Styrets leder og administrerende direktør svarte også på spørsmål fra de oppmøtte aksjonærer. Samtlige forslag til vedtak ble vedtatt. Helsfyr Atrium AS er overtatt i månedsskiftet mars/april som avtalt i henhold til kjøpekontrakt inngått i Bygget er på ca m 2 og fremstår som et meget synlig og attraktivt signalbygg langs hovedinnfartsåren fra Gardermoen til Oslo. Ved overtagelsen av dette bygget eier DnB NOR Eiendomsinvest I ASA / FORTIN AS markante, moderne signalbygg både nord og vest for Oslo ved at vi også eier Sjølystarken (Visma-bygget) på Skøyen. Ved overtagelsen av Helsfyr Atrium er det etablert langsiktig finansiering for kjøpet gjennom et syndikat ledet av Swedbank. Leietagere i bygget er bl.a. AF-Gruppen, Philips Norge, AstraZeneca, Network Norway og Sektor Eiendomspartner. Sistnevnte garanterer også for de ledige arealene som er under utleie. I løpet av 1. halvår er det inngått flere større og mindre leieavtaler. Delvis ved reforhandling av eksisterende leieforhold, delvis ved nyutleie. Av de viktigste avtalene kan nevnes: 5 års leiekontrakt med Talisman Energy Norge AS i eiendommen Verven 4 i Stavanger med oppstart pr (utvidelse og forlengelse av eksisterende leieforhold) på ca m 2. Årsleie er ca NOK 15 millioner og betyr en økning i leienivået i dette bygget på ca 30 % sammenlignet med dagens nivå. FORTIN AS betyr lite fort og navnet har også forbindelser til en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespeares Hamlet. Dette gir oss både den nordiske og den eiendomsmessige linken. Navnet skal fungere både i Norge og Sverige, på internett og i dagligtale. Vi tror at dette navnet har disse egenskapene og at vi vil klare å bygge en positiv og verdiskapende identitet. I løpet av 2010 vil navnet fullt innarbeides både i Norge og Sverige, vi vil etablere en foreløpig hjemmeside og materiell som brukes fra selskapet vil profileres FORTIN AS eller FORTIN Properties. 10 års leiekontrakt med Skatteetaten i en av våre kontoreiendommer i Tromsø. Arealet er ca 700 m 2 og avtalen gir en årsleie på ca NOK 1,1 millioner. Leienivået vurderes å ligge i det øvre sjiktet i Tromsø. 10 års leiekontrakt med Posten Norge i eiendommen Bragernes Torg i Drammen. Arealet er redusert i forhold til eksisterende avtale, men avtalen er inngått til en etter vår vurdering god pris markedet tatt i betraktning. Årsleie utgjør ca NOK 0,5 millioner. I Trinity-porteføljen i Kista i Sverige har bl.a. Ericsson forlenget ca m 2, Baxter Medical har forlenget ca m 2 samt at andre mindre leietagere fortløpende har forlenget løpende avtaler. I tillegg pågår flere forhandlinger med større leietagere om forlengelse og utvidelse av eksisterende leieforhold i flere av våre eiendommer. FORTIN AS har deltatt med vår 40 % eierandel i fortrinnsemisjon i SveaReal AS. Totalt er SveaReal AS dermed tilført ca NOK 80 millioner i frisk kapital som skal benyttes til investeringer i eksisterende eiendommer i forbindelse med tilpasninger til leietagere ved inngåelse av nye leiekontrakter. Våre to nyansatte i Sverige, Eiendomssjef Johan Widström og Sentersjef Anna Sjõberg, begynte begge 1. mai og er allerede i godt inngrep med de forskjellige aktiviteter i våre svenske eiendommer. Johan fokuserer spesielt på våre kontoreiendommer, mens Anna konsentrerer seg i hovedsak om handel og vil også bistå i utviklingen av eiendommene i Skandinaviske Handelsparker AS. 4

5 Verdiutvikling I annenhåndsmarkedet omsettes aksjene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA for NOK 45 / 48 (DnB NOR kjøper / DnB NOR selger). DnB NOR Markets er ansvarlig for omsetningen og kan kontaktes på Det er ikke foretatt noen ny verdivurdering av eiendomsporteføljen siden forrige investorrapport. Ny vurdering er bestilt og resultatet forventes å foreligge i løpet av august Fordeling leie etter segmenter Grafen viser kursutviklingen i NOK per aksje for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA siden oppstart Kontor 62 % Lager 16 % Butikk 12 % Industri 6 % Hotell 3 % Diverse 1 % Fordeling leie etter land Eiendomsporteføljen FORTIN AS har per 31. desember 2009 en portefølje av eiendommer med en tilgangsverdi på ca. NOK millioner. Eiendomstyper Selskapet skal gi en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet. Derfor har selskapet investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer er det viktigste segmentet og utgjør den største leievektede andelen av porteføljen. FORTIN har også bygd opp porteføljer med handel, logistikk og industri. Selskapets eiendomsportefølje har et samlet areal på ca m 2. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 7,3 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Oslo 23 % Stavanger 3 % Øvrig Norge 12 % Stockholm 30 % Øvrig Sverige 20 % Geografisk fordeling Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men er også sterkt representert i Stavanger det øvrige Østlandsområdet samt i Sør-Sverige for øvrig.

6 Porteføljeoversikt Topp 10 leietagere rangert etter leie Leietager % av portefølje LM Ericsson 6 % Visma Norge 6 % Totalförsvarets 5 % Forskningsinst. Tele 2 Sverige 4 % Norsk Kylling AS 4 % Nya Aronsborg 3 % Konferenshotell Bwin Games 3 % Stadium 2 % Hitec Products 2 % Drilling AS DSV Solutions AS 2 % Eiendom Type eiendom Lokalisering Areal m 2 Norge Ahsell-portefølje, tre bygg Annet Kristiansund Austbøgården AS Kontor Hundvåg Badehusgaten 41 Parkering Stavanger Bjølsenhallen Handel Oslo Bogstadveien 3-5 og 7 Handel Oslo Bragernes Torg 2A Annet Drammen Dyrskueveien 44 Logistikk Kløfta Dyrskueveien 44 Utvikling AS Logistikk Kløfta Felleskjøpet Levanger Handel Levanger Fossegrenda Senter AS Handel Trondheim Fredrik Langesgt 19/21, Handel Tromsø Rådhusgt 3 Grimstad Hotell AS Hotell Grimstad Helsfyr Atrium AS Kontor Oslo JAB Eiendom AS Kontor Sandnes Kirkegt 12 Oslo AS Kontor Oslo Kongsberg Næringsbygg Handel Kongsberg (25 % eierandel) Levanger Eiendomsinvest I AS Handel Bekkestua Nedre Eiker vei 65 Logistikk Drammen Norsk Kylling Eiendom II AS Industri Støren Norsk Kylling anlegg Industri Støren Otto Nielsensveg 12 Kontor Trondheim Sjølyst Arken Kontor Oslo Solheimsveien 10 Handel Lørenskog Sommerrogaten Kontor Oslo Storgaten 69 KS Kontor Tromsø Stålfjæra 24 Eiendom AS Logistikk Oslo Telemarksporten Handel Porsgrunn Tårnåsen Senter AS Handel Sofiemyr Verven 4 - Amoco-eiendommen Kontor Stavanger Vårveien 21 Kontor Oslo 870 Østre Rosten 4B Kontor Tiller Sverige Aronsborg Hotell Stockholm DC 100 Kontor Norrköping Klaraberghuset Kontor Stockholm Pentagonen Handel Stockholm SveaReal (40 % andel) Logistikk Sverige Trinity, portefølje Kontor Stockholm Sum

7 Markedskommentar 1 Norge 2 Transaksjonsmarkedet Siden forrige investorrapport i mars har det norske transaksjonsmarkedet vist fortsatt positive tendenser. Transaksjonsvolumet er stigende, prime yield er fallende og man ser et økende utbud av kvalitetseiendom på markedet. Prime yield anslås å ligge på ca. 6,1 % per 2. kvartal 2010, noe som understøttes av nylig gjennomførte transaksjoner. Selv om man ser stadig flere transaksjoner i markedet og en tendens til fortsatt stigende priser er det verdt å merke seg at det først og fremst er eiendom med lav risiko (prime) som etterspørres. Disse eiendommene kjennetegnes først og fremst ved lange leiekontrakter med solide leietakere, men også ved at de er sentralt lokalisert med attraktive beliggenheter og en moderne utforming. Konklusjonen er at markedet er betalingsvillig for kvalitetseiendom uten særlig risiko på leietakersiden. For eksempel viser tall fra Union Gruppen at gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene var 11 år for de salgene som var gjennomført fra årsskiftet til slutten av mai (og hvor informasjon om kontrakten var tilgjengelig). For eiendom med større operasjonell risiko, enten i form av kortere løpetider, svakere leietakere, mindre sentral beliggenhet eller lavere standard virker markedet fortsatt å være noe avventende. For denne typen eiendom forventes yieldene å falle først når ledigheten i leiemarkedet blir mindre og når bankene igjen er villige til å påta seg større risiko i sin utlånsportefølje. Leiemarkedet Etter å ha falt gjennomgående på tvers av segmenter og områder siden starten av 2008 virker nå leieprisene for Oslo, Asker og Bærum å være i ferd med å passere bunnen. Men, på samme måte som for transaksjonsmarkedet, er det først og fremst attraktive områder og objekter hvor leieprisene stiger (se graf for CBD-Oslo til høyre), for øvrige områder virker prisene å flate ut. Gitt en fortsatt normalisert vekst i økonomien fremover forventer Union Gruppen at arealledigheten stiger noe videre, fra 7,5 % til 8 % mot slutten av året, for deretter å synke ned mot intervallet 4,5 til 6,5 % frem mot neste konjunkturtopp. Frem til markedet er i bedre balanse forventes en moderat leieprisvekst. I sum virker altså leiemarkedet å være på vei mot å bli friskmeldt, hvilket vil kunne gi positive effekter også for eiendomsverdiene gjennom en moderat økning i leienivåene og en økt risikovilje blant eiendomsinvestorene. Transaksjonsvolum Norge hittil i 2010 Fordeling geografi, totalt NOK 13,3 milliarder Årlig transaksjonsvolum i mrd. kr Utviklig leiepriser CDB Oslo Oslo/ Akershus 58 % Øvrige Sørøst-landet 25 % Sør- og Vestlandet 10 % Midt- og Nordnorge 3 % Porteføljer/Kontor/Annet 4 % E Utarbeidet av DnB NOR Markets 2 Kilde: Union Gruppen - Markedsrapport Q

8 Yieldutvikling Norge Tilbud og etterspørsel kontorareal Norge Kilde grafer: DnB NOR Eiendomsmegling Sverige Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolumet i Sverige ble på ca. SEK 79 milliarder i 2009 i følge Fastighetsvärlden 1. Det er en halvering fra 2008, og det laveste nivået siden Markedet har vært preget av at avstanden mellom kjøper og selger har vært for stor samtidig som de fleste banker har vært restriktive til å låne ut kapital til nye prosjekter. Samtidig har mange eiendomsbesittere blitt reddet av at den korte renten har vært lav, og man har hatt relativt få tvangssalg i forhold til det som var ventet. I det svenske markedet har det vært en stor grad av internasjonale banker de siste årene. I kjølvannet av finanskrisen har mange valgt å trekke seg ut av markedet. Samtidig har store svenske banker som SEB og Swedbank hatt store problemer i Baltikum. Dette har gjort at det har vært svært vanskelig å finansiere nye transaksjoner. I løpet av 2009 har yieldene stabilisert seg i Sverige. Den svenske økonomien har ikke kommet like raskt tilbake som den norske, og selv om interessen for næringseiendom har økt, har ikke yieldene begynt å falle på tilsvarende måte som i Norge. Colliers 2 estimerer at yielden for de beste kontoreiendommene er ca. 5,75 % i første kvartal 2010, mens for industri/logistikkeiendommer er yielden ca. 7,75 % for nye moderne eiendommer med lange leiekontrakter. Leiemarkedet 1 Fastighetsvärlden nr 1 februar 2010, Tidnings AB E&M Fastighetsvärlden 2 Nordic Real Estate Review Spring 2010, Colliers International 3 Nordic City Report Spring 2010, Jones Lang Lasalle 8

9 De fleste industri og logistikkeiendommer blir bygd til leietager, og ikke på spekulasjon. Dette gjør at det er veldig lav ledighet for nye store logistikkeiendommer. Det er relativt mye tomteareal å bygge ut, så leiene i stor grad bestemt av tomtepriser, byggekostnad og avkastningskrav til utbyggere. Colliers 2 estimerer at markedsleien for moderne logistikkeiendommer er rundt SEK 600 per m 2. Etter et par å hvor det har vært bygd relativt lite nytt, ser man nå at det igangsettes nye prosjekter igjen. For eldre eiendommer er beliggenheten viktigere for markedsleien. Eldre lagereiendommer rundt Stockholm blir, i følge Colliers, leid ut til ca. SEK 750 per m 2. I kontormarkedet har ledigheten økt relativt mye som følge av finanskrisen. I Stockholm har den totale ledigheten gått fra under 9 % til rundt 11,5 % ved utløpet av 2009, i følge JLL 3. JLL venter at ledigheten kan øke ytterligere i 2010, på bakgrunn av ettervirkningene av finanskrisen. Siden leietoppen i 2008, har leiene falt fra ca. SEK per m 2 for de beste lokalene i Stockholm til ca. SEK per m 2 ved utgangen i JLL venter at leiene vil stabilisere seg i løpet av 2010 og trolig bunne ut på ca. SEK per m 2. For resten av Sverige har man sett noe av den samme tendensen, selv om utslagene ikke er fullt så store som i Stockholm. Markedsoversikt for ulike kategorier av prime eiendom i Sverige per 1. kvartal 2010 Handel Leie, SEK per m 2 Yield Ledighet Stockholm ,5-5,75 % 2,0 % Gøteborg ,0-6,25 % 2,0 % Malmø ,75-6,0 % 4,0 % Kontor Leie, SEK per m 2 Yield Ledighet Stockholm ,75-6,0 % 11,0 % Gøteborg ,25-6,5 % 10,0 % Malmø ,0-6,25 % 9,0 % Logistikk/industri Leie, SEK per m 2 Yield Ledighet Stockholm 715 7,75-8,0 % 10,0 % Gøteborg 620 8,0-8,5 % 10,0 % Malmø 430 8,0-8,5 % 10,0 % Transaksjonsvolum Sverige 1. halvår Kilde graf: NEWSEC 9

10 Interiør fra BO:X Galleria, Stockholm. 10

11 Makrokommentar fra DnB NOR Markets Norsk økonomi Norsk økonomi vokser igjen etter et fall på 1½ prosent i 2009, det første fallet på årsbasis siden Veksttakten er likevel moderat, og veksten så langt i år har avtatt i forhold til i fjor høst. Konsumprisveksten har avtatt, og lønnsveksten har kommet markert ned. Vekstimpulsene fra den ekspansive penge- og finanspolitikken ebber nå ut. Finanskrisen ser ut til å være over, men ny uro har blusset opp i finansmarkedene i forbindelse med uhåndterlige nivå på statsgjeld i enkelte søreuropeiske land. Her hjemme har regjeringen varslet finanspolitiske innstramninger for å nærme seg handlingsregelen igjen. I mai ble styringsrenten økt med 25 basispunkter fra bunnivået på 1,75 prosent, og Norges Bank varsler i sin pengepolitiske rapport fra juni om at neste renteøkning ikke vil komme før årsskiftet. DnB NOR Markets tror at renteøkningene i Norge i de nærmeste årene vil være gradvise, og komme i små og ikke hyppige skritt. Årsaken er at norsk økonomi ser ut til å vokse i en saktere takt enn i tidligere oppgangskonjunkturer, samtidig er pris- og kostnadspresset lite. Kapasitetsoverskuddene i bedriftene legger bånd på investeringsetterspørselen, og vil trolig fortsette å gjøre det i tiden framover. Etterspørselsveksten både fra hjemmemarkedet og utlandet ser ut til å bli moderat. Det er utsikter til fortsatt stram kredittpraksis mot mange konjunkturutsatte næringer. Disse faktorene kommer til å legge en demper på bedriftenes investeringsaktivitet fremover, selv om bunnen ser ut til å være nådd. Det økonomiske tilbakeslaget har preget det arbeidsmarkedet overraskende lite. Ledigheten har steget vesentlig mindre enn vi har sett i tidligere, langt mildere nedgangstider. Bedriftene har vært tilbakeholdne med oppsigelser og sysselsettingen falt med knapt en halv prosent i fjor. I tillegg ble arbeidsledigheten holdt nede av at mange i den yngre aldersgruppen og gruppen av utenlandske arbeidstakere gikk ut av arbeidsstyrken. Vi tror i lys av dette at bedriftene har begrenset behov for å ansette flere arbeidstakere for å møte etterspørselsveksten fremover. Vi venter en liten nedgang i sysselsettingen frem til høsten, og en utflating frem til midten av En del av de som meldte seg ut av arbeidsmarkedet vil trolig komme inn igjen fra neste år. Dette vil føre til at arbeidsledigheten øker noe videre til 3,9 prosent av arbeidsstyrken, før sysselsettingen igjen tar seg opp i Med et fortsatt lavt rentenivå og forholdsvis trygge jobbutsikter forblir privat forbruk den viktigste vekstdriveren i norsk økonomi, selv om utviklingen så langt denne våren har vært svak. Våre anslag innebærer at privat forbruk vil vokse fremover, men ikke like friskt som vi har blitt vant til i årene før finanskrisen. Vi legger til grunn at inntektsoppgjørene blir moderate og at husholdningenes sparing vil holde seg nokså høy. I 2009 sparte norske husholdninger 7,5 prosent av sin disponible inntekt i 2009, en fordobling fra året før. Selv om usikkerheten har blitt mindre tror vi norske husholdingene vil fortsette å bygge ned sin rekordhøye gjeld. 11

12 Svensk økonomi DnB NOR Markets tror at svensk økonomi vil gjøre det bedre enn de fleste andre industriland i det globale konjunkturoppsvinget. Det er særlig tre grunner til dette. Eksportindustrien ble rammet særlig hardt av krisen, men stor produksjon av kapitalvarer gjør den også godt posisjonert når investeringsetterspørselen tar seg opp globalt. Husholdningenes kjøpekraft dempes av høy arbeidsledighet, men deres finansielle balanser er rimelig sterke bl.a. hjulpet av et friskt boligmarked. Og svenske statsfinanser er av de klart mest solide blant industrilandene, slik at myndighetene har langt større finanspolitisk handlingsfrihet enn ellers i Europa. I første halvdel av fjoråret var svensk økonomi av de som ble rammet hardest av finanskrisen målt med BNP. Siden da har imidlertid økonomien vært blant de som har vokst mest. BNP har steget sammenhengende siden andre kvartal i Og i første kvartal i 2010 steg BNP med hele 1,4 prosent fra det forrige kvartalet. En rekke andre nøkkeltall bekrefter bildet av en økonomi i sterk vekst. Eksportetterspørselen stiger, industriproduksjonen tar seg opp og ordrebøkene er igjen i ferd med å fylles. Det gir seg utslag i en uvanlig høy bedriftstillit. Forbrukertilliten er også høy, selv om det ikke har resultert i nevneverdig detaljhandelsvekst. Men i likhet med i Norge, bruker husholdningene mye penger på bil og bolig. Kraftig boligprisvekst kan delvis tilskrives ekstraordinært lave renter. Riksbanken har ved flere anledninger pekt på at et hett boligmarked er en kilde til bekymring og dermed en grunn til å heve styringsrenten tidligere enn i mange andre industriland (med Norge som det åpenbare unntaket). Utviklingen i arbeidsmarkedet har fremstått som den største risikoen for at veksten i svensk økonomi skulle bli svakere enn det vi har sett for oss. Fra Utvikling arbeidsledighet Årlig vekst i brutto nasjonalprodukt Utvikling korte renter Utvikling lange renter 12 Kilde grafer: Reuters EcoWin

13 toppen i begynnelsen av 2008 til tredje kvartal i fjor falt sysselsettingen med 3 prosent. Ledighetsraten har steget fra 5,5 til rett under 9 prosent det høyeste siden Bak tallene skjuler det seg imidlertid store forskjeller mellom ulike sektorer. Industrien har kvittet seg med over jobber, hvorav forsvant i bilindustrien. Mange av disse jobbene er forsvunnet for godt, noe som fordrer en vanskelig, men nødvendig omstilling jobber har også forsvunnet innen handel og transport. Men i andre deler av privat sektor har det blitt skapt mange jobber, spesielt innen tjenestesektoren. Siden i fjor høst har sågar den totale sysselsettingen steget. I følge månedstallene fra SCB tilsvarer jobbveksten nær 40 prosent av det foregående fallet. Forventningene til fremtidig sysselsetting er høyere enn normalt for tjenesteindustrien, industrien og bygg/anlegg. For handel er forventningene som normalt. Antallet arbeidstimer har så smått begynt å stige, det samme har antallet ledige stillinger. Samtidig vokser arbeidsstyrken, noe som kan være en indikasjon på at ikke for mange mennesker faller utenom arbeidsmarkedet til tross for krisen. I det siste har arbeidsledigheten vist tegn til å flate ut. Spørsmålet nå er hvor kjapt ledigheten skal vesentlig ned. Gitt lav produktivitetsvekst er det godt mulig at det drøyer til Likevel er det altså mange piler som peker i riktig retning i det svenske arbeidsmarkedet. Det bør bety at sannsynligheten dermed øker for at svensk økonomi skal bli en av vinnerne på vei ut av finanskrisen. 13

14 Sjølyst Arken, Oslo. 14

15 15

16