Tilrettelegger: INVESTORRAPPORT 2013/1 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

Transkript

1 Tilrettelegger: INVESTORRAPPORT 2013/1 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

2 INVESTORRAPPORT 2013/1 2 INNHOLD Nøkkeltall 4 Porteføljeoversikt 5 Verdiutvikling 6 Strategisk utfallsrom 10 Faksimile fra SveaReal 11

3 INVESTORRAPPORT 2013/1 3 DETTE ER FORTIN DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DNB Markets. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten de neste årene er å skape avkastning for våre eiere, og sørge for god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. FORTIN AS betyr «lite fort» og navnet har også forbindelser til en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespeares Hamlet. Dette gir oss både den nordiske og den eiendomsmessige linken. På våre nettsider finner du mer informasjon om selskapet.

4 INVESTORRAPPORT 2013/1 4 NØKKELTALL Denne rapport er utarbeidet av FORTIN AS i samarbeid med DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA. Rapporten baserer seg på opplysninger fra FORTIN AS og for øvrig fra kilder som er vurdert som pålitelige. Dette innebærer ikke at det kan gis noen garanti for at informasjonen i rapporten er presis eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtidsrettede forhold er forbundet med en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for framtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet både til forhold i markedet og til selskapene, FORTIN AS og DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Endringer i markedene kan komme raskt og vil kunne få stor betydning for utviklingen i aksjekursen i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten må ikke oppfattes som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjene. FORTIN AS og DNB Markets påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter knyttet til handlinger som er basert på forståelsen av og/eller bruken av denne rapporten. Regler om konfidensialitet kan også begrense utvekslingen av informasjon i DNB Bank ASA og dermed den informasjon som DnB Markets har tilgang til. Eiendomsporteføljen Markedsverdi eiendomportefølje pr GEOGRAFISK FORDELING Norge 35 % Sverige 65 % SEGMENTFORDELING Kontor 50 % Logistikk/lager 27 % Handel 13 % Hotell 3 % Industri 4 % Annet * 3 % ca. NOK 11,0 milliarder *Eksempelvis garantileie, utleie av reklameplass, antenne etc. Årlig brutto leieinntekt Samlet areal Økonomisk ledighet 6,8 % Vektet lengde kontrakter 4,6 ca. NOK 953 millioner m2 Nøkkeltallene er justert for salg pr og forutsetter 100% konsolidering av deleide selskap. Minoritetsinteressene for nøkkeltallene markedsverdi, brutto leieinntekt og areal utgjør hhv. MNOK 1 390, MNOK 134, samt m 2 pr Denne rapport er til selskapets aksjonærer og er ikke ment for offentlig publikasjon. DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA, organisasjonsnummer i Foretaksregisteret, er medlem av Norges Fondsmeglerforbund og underlagt tilsyn av Finanstilsynet. Ytterligere informasjon om DNB Markets og DNB Bank ASA finnes på Alminnelige forretningsvilkår for DNB Markets er tilgjengelig på wwwt.dnb.no/markets. Verdijustert egenkapital Verdi pr. aksje pr NOK 45,1 Ligningskurs pr. aksje NOK 0.0 Høyeste VEK NOK 107,48 ( ) Laveste VEK NOK 31,75 ( ) Endring VEK Siden oppstart -53 % Siste 3 år 42 % Siste 2 år -9 % Siden % * Kurs er her opplyst eksklusive transaksjonskostnader.

5 INVESTORRAPPORT 2013/1 5 PORTEFØLJEOVERSIKT EIENDOM NORGE EIERANDEL TYPE EIENDOM BELIGGENHET AREAL m 2 Austbøgården 100 % KONTOR HUNDVÅG m 2 Dronningensgate % KONTOR OSLO m 2 Helsfyr Atrium, Innspurten % KONTOR OSLO m 2 Koppholen % KONTOR SANDNES m 2 Rådhusgata % KONTOR TROMSØ m 2 Sommerrogaten % KONTOR OSLO m 2 Telenorbygget, Otto Nielsensvei % KONTOR TRONDHEIM m 2 Verven % KONTOR STAVANGER m 2 Bragernes Torg 2A 100 % KONTOR/HANDEL DRAMMEN Øvre Storgate % KONTOR/HANDEL DRAMMEN m 2 Bjølsenhallen, Moldegata % HANDEL OSLO m 2 Bogstadveien 3, 5, % HANDEL OSLO m 2 Fossegrenda senter 100 % HANDEL TRONDHEIM m 2 Gamle Ringeriksvei % HANDEL BEKKESTUA 530 m 2 Solheimsveien % HANDEL LØRENSKOG m 2 Svanholmen % HANDEL SANDNES m 2 Teisenveien % HANDEL OSLO 804 m 2 Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, % HANDEL PORSGRUNN m 2 Tårnåsen Senter 100 % HANDEL SOFIEMYR m 2 Vårveien % HANDEL DRAMMEN 870 m 2 Østre Rosten 100 % HANDEL TILLER TRONDHEIM m 2 Grimstad hotell, Kirkegata % HOTELL GRIMSTAD m 2 Dyrskueveien % LOGISTIKK KLØFTA m 2 Nedre Eiker vei % LOGISTIKK DRAMMEN m 2 Holsekerveien % LOGISTIKK/HANDEL ULSTEINVIK m 2 Stålfjæra % ANNET OSLO m 2 Badehusgaten % PARKERING STAVANGER m 2 Skandinaviske Handelsparker 1 75 % HANDEL SVERIGE m 2 SUM NORGE m 2 1) Utviklingsprosjekt EIENDOM SVERIGE EIERANDEL TYPE EIENDOM BELIGGENHET AREAL m 2 FORTIN Properties AB DIVERSE SVERIGE m 2 Sveareal AB DIVERSE SVERIGE m 2 SUM SVEAREAL AS 78 % m 2 SveaReal AS og Skandinaviske Handelsparker er konsolidert inn 100%. SOLGTE EIENDOMMER 2012 EIERANDEL TYPE EIENDOM BELIGGENHET AREAL m 2 Myrane 100 % LOGISTIKK/HANDEL MÅLØY m 2 Klarabergshuset, Västre Järnvägsgatan % KONTOR STOCKHOLM m 2 DC-100, Vätet % LOGISTIKK NORRKÖPING m 2

6 INVESTORRAPPORT 2013/1 6 VERDIUTVIKLING 2. halvår 2012 Eiendomsporteføljen til FORTIN AS, inkludert eierandeler i deleide datterselskap, er verdsatt til MNOK justert for skatteposisjoner pr. 31. desember Dette er ca. MNOK 236 lavere enn ved forrige verdivurdering, justert for salg og fusjonen med SveaReal, og tilsvarer en endring på NOK 6,4 pr. aksje. Det er i hovedsak verdien av de svenske eiendommene som har falt, og dette verdifallet kan primært relateres til to forhold. For det første er det priset inn et risikoelement for reutleie av to store leieforhold i Kistaporteføljen. I tillegg er handelseiendommen Bo;x under full restrukturering ombygging for å tilpasses ny leietakerstruktur. Verdien på de norske eiendommene holdt seg igjennom halvåret. I løpet av andre halvår falt både norske og svenske lange renter. Dette medførte at verdien av rentesikringene falt med ca. MNOK 113 tilsvarende NOK 2,7 pr. aksje. Negativ verdi av rentesikringene utgjør totalt NOK 25,9 pr. aksje. Endring i andre aktiva og passiva poster i balansen utgjorde en endring på NOK - 1,5 pr. aksje. I løpet av de to første månedene i 2013 har lange renter steget og den svenske kronen styrket seg. Dette utgjør en effekt på NOK 5,4 pr. aksje fra 31. desember til 1. mars. Totalt sett ble verdijustert egenkapital ( VEK ) estimert til NOK 39,7 pr. aksje pr. 31.desember 2012 og NOK 45,1 pr. 1. mars Siden verdi vurderingen pr. 30. juni 2012 (hvor VEK var NOK 50,3 pr. aksje) er VEK er redusert med ca. 21 % pr. 31. desember 2012 og 10 % pr. 1. mars Annenhåndsmarkedet DNB Markets og DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har som tidligere omtalt, suspendert kurssetting av aksjer i selskapet. DNB Markets har likevel det siste halve året omsatt et antall mindre aksjeposter og vil i perioden uten løpende kurssetting søke å omsette aksjer basert på registrert kjøps- og salgsinteresse i markedet. Aksjene har før ny VEK blitt omsatt til NOK 38 pr. aksje (kunde selger) til NOK 39 pr. aksje (kunde kjøper). FORTIN AS er kjent med at enkelte andre verdipapirforetak enn DNB Markets har henvendt seg til våre aksjonærer, også gjennom brev. Dette som følge av at informasjon om aksjonærer i norske aksjeselskapet er tilgjengelig gjennom VPS-registeret. FORTIN AS eller DNB Markets har imidlertid ikke hatt noen kontakt med disse selskapene.

7 INVESTORRAPPORT 2013/1 7 ENDRING I VEK NOK PR. AKSJE VEK ekskl. aktiverte transaksjonskostnader pr ,3 Endring i netto eiendomsverdi -6,4 Endring i andre balanseposter mellom og ,5 Endring i verdi av rentesikringer mellom og ,7 VEK ekskl. transaksjonskostander pr ,7 Endring i verdi av rentesikringer og styrket svensk krone mellom og ,4 VEK ekskl. transaksjonskostander pr ,1 BJØLSENHALLEN, Moldeveien 1, Oslo Utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje NOK pr. aksje VEK ink. aktiverte transaksjonskostnader VEK

8 INVESTORRAPPORT 2013/1 8 BOGSTADVEIEN 3, 5,7, Oslo

9 INVESTORRAPPORT 2013/1 9

10 INVESTORRAPPORT 2013/1 10 STRATEGISKE MULIGHETER I DAGENS MARKED Utviklingen i eiendomsmarkedet og kapita l markedet har siden kjøp av eiendommene i FORTIN AS vært annerledes enn det man forutså ved etablering av selskapet. Eiendoms- og utleiemarkedet krever større innsats og leietakere er vesentlig mer forsiktige med å forlenge kontrakter og øke areal. I tillegg har kravene til standard blitt høyere, med tilhørende økte kostnader til investeringer. De europeiske kapitalmarkedene har vært og er turbulente, og dette har også påvirket det skandinaviske kapitalmarkedet. Rentene har falt vesentlig og er på historisk bunnivå. Dette har medført at selskapets fastrenteavtaler har store negative verdier, noe som vanskeligjør salg av enkelteiendommer før rentesikringene har løpt ut. Effekten ved et salg vil være at en vesentlig del av kapitalen som blir frigjort i transaksjonen vil måtte benyttes til å løse opp rentesikringen. En positiv effekt av urolige kapitalmarkeder er at sentralt beliggende eiendom med en oppfattet lav risiko oppnår gode priser. På den andre siden blir eiendom med en sammensatt leietagerstruktur og behov for aktiv forvaltning lavere verdsatt. Dette åpnet etter vår vurdering for salg av høyt verdsatte eiendommer og forsterket fokus på den delen av eiendomsmarkedet som etter vår vurdering vil gi bedre avkastning innenfor det tidsperspektivet som er aktuelt for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Med bakgrunn i dette har styret og administrasjonen gjennom 2012 besluttet å gjennomføre en rekke tiltak som har hatt til hensikt å bedre likviditeten i selskapet og deretter legge til rette for alternative måter å skape likviditet i aksjene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Vi solgte to store og attraktive eiendommer til gode priser i løpet av Disse salgene tilførte samtidig betydelig likviditet som gjør det mulig å utvikle andre eiendommer og klargjøre disse for senere salg. Tiltakene gjennom 2012 skapte også mulig het til å restrukturere våre investeringer i Sverige. Selskapet eier etter dette i overkant av 78 % av SveaReal AS, og alle våre eiendommer i Sverige eies nå gjennom SveaReal. Selskapet SveaReal har en erfaren organisasjon med betydelig kompetanse på forvaltning og utvikling av eiendommer i Sverige. Se mer om selskapet SveaReal AB på deres hjemmesider, Oppdaterte nøkkeltall for SveaReals eiendomsportefølje kan leses av faksimile på side 11 i denne rapporten. Denne restruktureringen gjør at vi kan fokusere på å skape ett eiendomsselskap i Sverige og ett i Norge. Gjennom SveaReal ønsker vi å skape et attraktivt eiendoms selskap i det svenske markedet. SveaReal er nå et eiendomsselskap med en totalverdi på ca. SEK 7 mrd. Målsettingen er å gjøre aksjeposten i dette selskapet attraktiv og salgbar i løpet av 2 til 3 år. Dette kan gjøres ved salg av hele eller deler av selskapet, fusjon eller børsnotering. Dette vil skape den forutsatte likviditet i investeringen og vil også ligge innenfor den opprinnelige tids rammen for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. I Norge vil vi fortsette å konsentrere porteføljen til områder vi vurderer til å være i vekst, det vil si Oslo, Stavanger og Trondheim, og hovedsakelig kontor og noe handel for å balansere porteføljen. Målsetningen er å etablere en attraktiv portefølje og skape grunnlag for en salgbar investering. De negative verdiene av rentesikringsavtalene kombinert med et norsk eiendomsmarked der det er risiko for at mange eiendomsfond og tilsvarende strukturer har planer om å selge eiendommer på omtrent samme tidspunkt, gjør at man vil vurdere et bredere sett av mulige måter å avhende eiendomsporteføljen innenfor det angitte tidsperspektiv for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Styret vil bruke 2013 til å vurdere de ulike strategiske valgmulighetene for dette. SKEPPET 10, Norrköping Foto: BaraBild

11 INVESTORRAPPORT 2013/1 11 FAKSIMILE FRA SVEAREAL AS BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2012 Fastighetsinnehav SveaReals fastighetsbestånd per 31 december 2012 omfattade 82 fastigheter med en uthyrningsbar yta om kvm. Total kontrakterad hyra vid årsskiftet uppgick till 698 MSEK. Fastigheterna är lokaliserade på tillväxtorter i mellersta och södra Sverige. Etableringarna ligger huvudsakligen i Storstockholm, Linköp ing, Norrköping, Västerås, Borås och Öresundsregionen. SveaReals fastighetsinnehav per Marknads- Uthyrbar Kontrakterad Ekonomisk Fastighets- Antal värde yta hyra uthyrningsgrad Löptid kategori fastigheter MSEK Tkvm MSEK % år Logistik/lager ,1 Kontor ,5 Handel/övrigt ,5 Industri ,1 Totalt ,3 Fastighetsbeståndets förändring SveaReals fastighetsbestånd har under året ut ökats genom ett förvärv av Fortin Properties AB. Affären omfattar fastigheter i Stockholm med tyngdpunkt på kontor i Kista. Fastigheterna förvärvades i bolag genom en apportemission med ett underliggande fastighetsvärde om MSEK. Fördelningen på fastighetstyper omviktas genom förvärvet mot kontor vilket ger en positiv riskspridning samt en utökad geografisk närhet i Stockholm. Orealiserade värdeförändringar Det samlade redovisade värdet för SveaReals fastighetsbestånd uppgick vid årsskiftet till MSEK. Den orealiserade värdeförändringen under året uppgick till 86 MSEK. Förändringen förklaras av en justering av värdet ( 31 MSEK) på de fastigheter som ägdes vid ingången av 2012 samt gjorda investeringar (55 MSEK). Investeringar, förvärv och försäljningar Under perioden har totalt MSEK investerats varav MSEK avser förvärv och 55 SEK avser investeringar i befintliga fastigheter. Årets förvärv om MSEK var en affär med SveaReals störste ägare, Fortin AS, och bestod av fem fastigheter, samtliga lokaliserade i Stockholm. Tre av fastigheterna är kontorsfastigheter i Kista, de övriga två avser ett konferenshotell samt ett mindre köpcentrum i Kungens Kurva. Fastigheterna tillträddes den 20 december Inga fastigheter har avyttrats under året. Förändring redovisat värde fastigheter MSEK Antal MSEK Antal Fastighetsbestånd 1 januari Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv Försäljningar Värdeförändring fastigheter, orealiserade Värdeförändring fastigheter, realiserade 1 Fastighetsbestånd 31 december SveaReal AS Bokslutskommuniké

12 SSD/ DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale AS Adresse: Beddingen 10, Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon: Telefaks: Revisor: BDO AS