Markedsrapport Q1 2007 Steen & Strøm ved Olav Line Utvikling av nytt og unikt senter på Økern Side 4 Glitnir Norsk Næringsmegling Lav yield, tross noe høyere rentenivå Side 6 Glitnir Norsk Næringsmegling Historisk leieprisøkning Side 12 UNION Eiendomskapital En god start på UNION Eiendomskapital sitt første fond Side 16 Property Group AS
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Partnere i Glitnir Property Group AS Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting og Knut M. Stokke Property Group AS Leder Glitnir Property Groups markedsrapport gjelder for våre tre forretningsområder Glitnir Norsk Næringsmegling AS, Glitnir Real Estate AS og UNION Eiendomskapital AS. Høy aktivitet inn i 2007 Glitnir Norsk Næringsmegling AS 2006 var et år med meget høy aktivitet. Det ble satt ny omsetnings rekord på NOK 68 mrd. i det norske markedet og Glitnir Norsk Næringsmegling omsatte for NOK 12 mrd. En hovedårsak til det høye transaksjonsvolumet er den betydelige aktiviteten til nyetablerte børsnoterte eiendomsselskap. Eiendommer ble omsatt på lave yielder som følge av sterk tro på høyere leiepris og stor etterspørsel. Tross en noe stigende rente tror vi på et høyt transaksjonsvolum på et fortsatt lavt yieldnivå i 2007. Utleiepriser på NOK 3 500,- pr. m² er nå et faktum i «Index-huset», og bedrifter som nå ønsker seg beste beliggenhet må belage seg på å betale opp mot NOK 4 000,- pr. m 2. Glitnir Real Estate AS Ble etablert sommeren 2006 og har gjennomført sine første transaksjoner med utenlandske investorer. Selskapet registrerer stor interesse fra internasjonale investorer som ønsker å kjøpe norsk eiendom. Selskapet er også i ferd med å foreta sine første investeringer i utlandet på vegne av norske klienter. UNION Eiendomskapital AS Pr. utgangen av februar forvaltet UNION Eiendomskapital næringseiendom for NOK 7,7 mrd. Storebrand Eiendomsfond representerer NOK 5,6 mrd., Glitnir Real Estate fond1 representerer NOK 1 mrd., mens resterende NOK 1,1 mrd. består av ulike syndikerte prosjekter. Vinteren 2006 kjøpte Glitnir 50,1 prosent av UNION Gruppen AS, som nå har byttet navn til Glitnir Property Group. UNION Norsk Næringsmegling AS har blitt til Glitnir Norsk Næringsmegling AS, UNION Real Estate AS til Glitnir Real Estate AS mens UNION Eiendomskapital AS blir uendret. Vi ønsker alle samarbeidspartnere et riktig spennende 2007. Glitnir Property Group AS 2 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Innhold Property Group AS Innhold Økern Sentrum........................................................................................... 4 Markedet for salg av næringseiendom...................................................................... 6 Eksempler på solgte eiendommer......................................................................... 10 Status utleie............................................................................................. 12 «Potente» eiendommer en leieprisdriver i seg selv?....................................................... 14 Eksempler på inngåtte leiekontrakter...................................................................... 15 En god start på UNION eiendomskapital sitt første fond..................................................... 16 Handel og handelssteder................................................................................. 20 Byggeaktivitet........................................................................................... 21 Inflasjon................................................................................................. 22 Konjunkturer............................................................................................ 23 Renter.................................................................................................. 24 Markeder................................................................................................ 25 Arbeidsledighet og sysselsetting........................................................................... 26 Boligmarkedet........................................................................................... 27 BNP.................................................................................................... 28 Hotellmarkedet.......................................................................................... 29 Partnere og ansatte i Glitnir Property Group................................................................ 30 Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q1 2007 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Økern Sentrum Eierne av Økern Sentrum ANS Fra venstre: Steen & Strøm ASA v/olav Line (37,5 prosent), Skips AS Tudor v/wilh.wilhelmsen (12,5 prosent), Kristiania Eiendomsforvaltning AS v/alf Ulven (25 prosent), Storebrand Livsforsikring / Storebrand Eiendom v/frode Åsenden (25 prosent) og Bjørn Havnes fra Skips AS Tudor. Foto: Finansavisen Utvikling av nytt og unikt sentrum for boliger, næring, handel, opplevelser og servicetilbud Økern Sentrum ANS Steen & Strøm ASA, Storebrand Livsforsikring, Kristiania Eiendomsforvaltning AS og Skips AS Tudor har kjøpt Økernsenteret og mennesker komme til dette området i løpet av 10 15 minutter. Med kollektive transportmidler har området høy tilgjengelighet med 6 10 kollektivlinjer for buss og T-bane som krysse på Økern. naboeiendommene Økern Park, og dannet selskapet Økern Sentrum ANS. Målsettingen er å videreutvikle disse eiendommene til et senterområde med mer bymessige kvaliteter og funksjoner. Steen & Strøm har ansvaret for utvikling av området og kommersiell drift av senteret. Grunnlaget for god stedsutvikling og utvikling av handel er med andre ord de beste. Som kjent gjelder følgende mantra for handelsetableringer: Tilgjengelighet, tilgjengelighet, tilgjengelighet. Ikke ulikt og kanskje bare en presisering av: Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Utbyggingsområdet er omtrenlig angitt innenfor det Historikk røde polygonet på illustrasjonen under. Navnet Økern var opprinnelig Æykrin, av tresorten eik og vin, naturlig eng. Gården Økern er først nevnt i historiske kilder i 1279, men det er også gjort funn fra jernalder her. Gården omfattet store områder nordover til Bjerke og Brobekk og sørover mot Ulven. Hovedgården lå på kollen der Økern sykehjem ligger i dag (kollen nord for dagens Økernsenter). Den hadde et stort, toetasjes 1700-talls våningshus som brant i 1931. Like nedenfor lå plassen Økernstuen, senere omdøpt til Nordal da Johan Sverdrup kjøpte stedet som landsted. Dette er i dag eiendommen Økernveien 147, en del av utviklingsområdet. De gamle husene her er revet. Infrastruktur En av de viktigste premissene for utvikling av eiendommene er omlegging av Ring 3 og Østre Aker vei. Økern ligger geografisk sett i kommunens mest sentrale punkt, og det har en tilknytning til den trafikale infrastrukturen som gjør området til et av de best tilgjengelige steder i Oslo regionen. Med bil kan rundt en halv million Illustrasjon: Statens vegvesen / ViaNova Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Økern Sentrum (fortsatt) Videre planer Steen & Strøm har på vegne av Økern Sentrum ANS allerede varslet et planinitiativ for omregulering av Økern og har satt i gang en internasjonal arkitektkonkurranse med seks konkurrerende team for å få belyst utiklingsmulighetene best mulig. Resultatet av arkitektkonkurransen skal være klar medio april. Området som eies av Økern Sentrum ANS kan bebygges med inntil 150 000 m 2 hvorav dagens Økernsenter og den såkalte høyblokken utgjør ca. 50 000 m 2. Dette innebærer altså en mulig tilleggsutbygging på inntil 100 000 m 2. Kjernen i utbyggingen vil være kjøpesenteret. Det foreløpige programmet er som følger: 60 000 m 2 kjøpesenter med ca. 180 butikker og ca. 2 500 parkeringsplasser Kino og mulighet for Groruddalen kulturhus Bad / vanneldorado med SPA Treningssenter Barne-«museum» basert på læring og lek Boliger Private og offentlige servicetilbud Uterom, møtesteder og grøntareal Kollektivknutepunkt Det legges også stor vekt på god arkitektur og design noe som også er reflektert i valg av de arkitektteam som deltar i arkitektkonkurransen. Forutsatt at det er mulig å utvikle området parallelt med veiutbyggingen, er målsettingen å kunne åpne for nye Økern Sentrum i 2012. Investeringsnivået er ennå ikke definert, men med erfaring fra tilsvarende prosjekter i Danmark og Sverige forventes investeringen å ligge i området ca. NOK 3 mrd. Steen & Strøm ASA I 1792 åpnet Samuel Strøm sin lille Vinhandel og Krambod i Kongensgate 23 i Oslo. I 1856 kom Emil Strøm inn og ga dermed opphavet til navnet Steen & Strøm. Norges første moderne varemagasin Steen & Strøm var en realitet i 1874. I dag er Steen & Strøm ASA et børsnotert eiendomsselskap med virksomhet i Norge, Sverige og Danmark og med 53 kjøpesenter i porteføljen. Selskapets kjernevirksomhet er utvikling, eierskap og kommersiell drift av kjøpesentre og handelsdestinasjoner. Selskapet har i tillegg til egne kjøpesentre to store forvaltningsoppdrag for hhv Storebrand Livsforsikring (13 norske kjøpesentre + 1 under bygging) og Danica Pension (14 sentre i Danmark). Steen & Strøm har kjøpesenter eiendom for ca. NOK 20 mrd, og en børsverdi på ca. NOK 10 mrd. Det er investert betydelig i oppgradering og utvikling av eksisterende kjøpesenterportefølje, men selskapet har også en utviklingsportefølje på ca. 10 mrd. De største prosjektene er Økern (60 000 m 2 ), Mölndal i Göteborg (45 000 m 2 ) og Hyllie i Malmø (75 000 m 2 ). I tillegg bygges det et nytt senter i Vejle (DK), Gulskogen senter i Drammen bygges ut med ca. 17 000 m 2, og tre av våre eksiterende senter i Sverige bygges ut med ca. 20 000 m 2 på hvert senter. 2006 var et godt år for Steen & Strøm og Steen & Strøms aksjonærer. Selskapet driftsresultat før skatt ble på NOK 1 460,2 mill., og det ble i 2006 investert ca. NOK 2,8 mrd. Aksjekursen steg med 63 prosent i 2006, og gjennomsnittelig avkastning de seneste 3 årene (kursstigning + utbytte) har vært 58 prosent. Tilgang på kapital og høy investeringsvilje i bransjen sammen med stor etterspørsel etter entreprenørtjenester har ført til at noen geografiske områder nå ser overetableringer. Samtidig gir høye byggekostnader svekket lønnsomheten til marginale prosjekter og problemer i forhold til kapasitet. Tross dette ser makrobildet forsatt positivt ut: Fortsatt vekst i privat forbruk og relativt sett lav rente. Olav Line Adm. dir. Steen & Strøm ASA Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom Yieldnedgangen siden 2004 har vært drevet av blant annet synkende rente, forventninger om økt leie og enklere tilgang til å investere i næringseiendom. Det har vært mange spekulasjoner på når og hvor mye de lange rentene vil stige og hvordan dette vil påvirke yielden. Foreløpig har vi ikke sett økning i yielden, tross noe stigende langrenter. Lav yield, tross noe høyere rentenivå Eiendomsmarkedet i 2006 har hatt rekord høy aktivitet. Det er gjort anslag på at det i fjor ble omsatt næringseiendom for ca. 68 mrd, mot ca. NOK 44 mrd. i 2005 og NOK 22 mrd. i 2004. Fond- og syndikeringsaktører og børsnoterte eiendomsselskaper har gjort investeringene lettere tilgjengelig og mer likvid og dermed tiltrukket mer penger til markedet. En hovedårsak til det høye transaksjonsvolumet i 2006 var at Norwegian Property handlet eiendom for ca. NOK 17 mrd. kroner. 10-års swap-rente 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan-2004 mai-2004 sep-2004 jan-2005 10-års swap-rente Realrente (KPI) mai-2005 sep-2005 jan-2006 mai-2006 Realrente (KPI-JAE) sep-2006 jan-2007 Kilde: Bloomberg 28.02.07 De sikret seg blant annet en portefølje på 11 kontoreiendommer, kjøpesenteret på Aker Brygge, Avantor-porteføljen og Aker Hus på Fornebu. Markedet for kjøp og salg av næringseiendom har blitt mer globalt. Flere nordmenn har investert i utlandet, herunder bl.a. i Tyskland, Sveits og Sverige, og utlendinger har vist interesse for å investere i det norske markedet. Børsnoterte Norgani har blitt det femte største hotelleiendomsselskapet i Europa og kjøpte 16 eiendommer i fjor. Det største markedet for Norgani er Sverige, etterfulgt av Finland og Norge. Yield 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan-1998 jan-1999 jan-2000 jan-2001 jan-2002 jan-2003 jan-2004 10-års stat Anslag netto yield Spread yield mot ti års stat Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q1 2007 jan-2005 jan-2006 jan-2007
Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Den høye aktiviteten i eiendomsmarkedet ser ut til å fortsette i 2007. Det har vært mange spekulasjoner på hvordan renteutviklingen vil påvirke yieldnivået. Utover i januar steg 10-års swap-rente jevnt og nådde det høyeste punktet på over 5,2 prosent helt i slutten av januar. En må helt tilbake til mai 2004 for å finne 10-års-swap-rente på over 5 prosent. Yielden har holdt seg lav og stabil i første kvartal av 2007. En driver for det lave yieldnivået er troen på en sterk utvikling i leieprisnivået. Nylig kjøpte City Finansiering AS Haakon VIIs gate 6 for en yield på 3,8 prosent. City tror på en dobling av leieprisene i deler av Oslo. Salget av Haakon VII gate 5 og Thiis-gården er andre eksempler på transaksjoner som er gjennomført på yieldnivåer under 4 prosent. 10-års-SWAP rente har sunket noe i februar i år. Et KPI-nivå lavere enn forventet, perioder med økende gap mellom norske renter og Euro-renten og dermed styrking av den norske kronen er noen faktorer som har roet forventningene om en sterkt økende rente i Norge. Vi holder yieldkurven på uendret nivå for første kvartal i 2007. Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Solgt Adresse Beliggenhet Segment Kjøpesum Yield Leietaker Feb. 07 Haakon VIIs gate 6 Oslo Kontor 390 000 000 3,80% Diverse Feb. 07 Jernbaneverket Hamar / Lillehammer Kontor n/a 5,60% Feb. 07 Sven Oftedalsvei 2-8 Oslo Lager/kontor/laboratorier 265 000 000 6,50% Jan. 07 Feb. 07 Hovfaret 17, Hoffsveien 17 og Tvetenveien 4 Biskop Gunerius gate 14 B Oslo Kontor n/a 5,30% Diverse Oslo Kontor/handel 800 000 000 5,63% Posten Des. 06 Stålfjæra 24 Oslo Kontor/lager 113 000 000 n/a TDC Song AS Des. 06 Nedre Strandgate 41, 42 og 43 Statens legemiddelverk og Norsk Medisinaldepot Stavanger Kontor 102 000 000 5,51% GE Money Bank m.fl. Des. 06 Gamle Forusvei 25 Stavanger Kombi 59 500 000 6,91% Diverse Des. 06 Rema Nord Handel 1 200 000 000 5,58% Rema 1000 Des. 06 Kjelsåsveien 168 Oslo Kombi 98 000 000 7,01% Diverse Des. 06 3 Skeidar-eiendommer Handel 98 500 000 6,51% Skeidar Des. 06 Vassbotnen 15 Stavanger Kontor 86 000 000 6,00% Diverse Des. 06 Tvetenveien 55/Fyrstikkbakken 3-5 Oslo Handel 89 250 000 7,00% Bo miljø, nye teppabo og Europris Nov. 06 Avantor-porteføljen Oslo Kontor 2 500 000 000 5,25% Diverse Nov. 06 Forus Vetco Aibel Stavanger Kontor 400 000 000 6,08% Vetco Aibel AS Nov. 06 Lagerveien 10/12 og Fabrikkveien 7 Stavanger Kontor/handel 98 064 643 7,00% Statoil, Grenland MMO m.fl. Nov. 06 Møllergata 37 Oslo Kontor 52 100 000 Bygningsarbeidernes Hus AL Nov. 06 Kjøyta 25 Kristiansand Kontor 305 000 000 Ventelo m.m. Nov. 06 7 eiendommer Romsdal Molde/Kristiansund Kontor/handel 304 000 000 Diverse Nov. 06 Kanalveien 5 Bergen Kontor 130 000 000 6,15% Siemens Nov. 06 Kongsberg Næringspark Kongsberg Kontor/lager 411 000 000 6,70% Kongsberg Gruppen m.fl. Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 7 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Gjennomførte syndikeringsprosjekter i perioden 01.01.06 31.12.06. Prosjekter siste fem år i perioden 01.01.02 31.12.06. Inklusive avsluttede/solgte prosjekter. Syndikeringsselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi, MNOK Antall Verdi (MNOK) BSA Capital 6 4 10 2 412 25 13 982 DnB NOR (1) n/a n/a 3 1 326 17 7 216 DTZ Realkapital Corporate Finance AS (1) n/a n/a 2 315 10 1 435 Fearnley (2) 7 2 9 2 629 64 9 856 First Securities n/a n/a 4 2 561 25 8 107 Ness, Risan & Partners AS 11 3 14 4 030 47 8 884 Nordea Markets 3 1 4 1 120 12 2 370 Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA 18 7 25 11 618 51 19 158 Pareto Private Equity ASA 20 0 20 10 527 56 19 695 SEB Enskilda 2 0 2 17 824 5 31 754 Tschudi & Malling Syndikering AS 2 0 2 516 13 1 842 UNION Eiendomskapital AS 5 0 5 678 11 1 523 Samlet for syndikeringsprosjekter 100 55 556 336 125 822 1 Tall fra DnB NOR og DTZ Realkapital Corporate Finance AS er fra 31.03.2006. 2 Brutto verdi siste 5 år for Fearnly er fra 31.03.2006. Eiendomsfond Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje pr. 30.09.06 (MNOK) Antall eiendommer Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Privatinvestor ASA 59% 34,0% 3 605 31 231 234 030 0,97% 7,5 Aberdeen Eiendomsfond Norge I 0% 21,1% 6 230 33 377 312 415 0,9% 5,7 Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS (1) 75% 26,4% 5 800 17 342 276 710 1,1% 5,8 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 60% 46,2% 6 230 33 377 312 415 0,9% 5,7 1 Fondet er lukket for nytegning Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS eier 53 % av andelene i Aberdeen Eiendomsfond Norge I og har tilsvarende eierandel i fondets eiendomsportefølje. Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA har i tillegg investert NOK 85 millioner i Aberdeen Fastighetsfond Sverige AB. Castelar Eiendomsinvest I AS, DNB Eiendomsfond og Pareto Eiendomsinvest Nordic AS er eiendomsfond som er lansert i løpet av 2006. Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Selskaper Hovedliste - børsnotert: Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Vektet gjenværende leietid, år Norgani Hotels ASA 574 658 417 n/a 7,7 Norwegian Property ASA 1064 722 542 1,0% 7,3 Olav Thon Eiendomsselskap ASA 1 331 n/a 3,0% 4,0 Steen & Strøm ASA (1) 1 273 n/a 2,6% 3,2 Unoterte: Eiendomsspar AS / Victoria Eiendom AS 1 228 988 000 1,0% 5,0 1 Steen & Strøm ASA oppgir tall fra 31.3.06. Selskaper Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv 434 355 191 3,5% 4,8 Gjensidige Eiendom 238 240 000 1,1% 7,0 KLP Eiendom AS (1) 1 002 776 000 3,9% 6,6 SpareBank 1 313 253 723 1,8% 6,0 Storebrand Eiendom AS (1) 1 208 1 134 058 1,6% 4,7 Vital Eiendom AS forvalter (1) 2 092 1 518 525 5,0% 4,7 1 Tall fra KLP Eiendom AS og Storebrand Eiendom AS er fra 30.09.2006 Selskaper Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Arealledighet Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS 610 700 000 2,0% 4,1 Andenæs Eiendom AS 94 84 000 3,4% 4,0 Aspelin Ramm Gruppen 295 345 493 1,8% 7,5 Avantor ASA 162 176 443 7,8% 6,24 EAB Eiendom AS 144 145 000 4,2% 4,0 Entra Eiendom AS (1) 1 105 941 000 3,5% 10,6 Ferd Eiendom 64 74 800 3,5% 1,9 Ica Eiendom AS 287 316 800 3,0% 6,0 Stor Ulven AS 94 185 100 6,0% 4,8 Linstow Eiendom AS 32 32 200 5,0% 4,2 Mustad Eiendom AS 200 144 000 0,7% 6,8 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) 472 716 778 5,3% 4,4 OBOS Forretningsbygg AS 233 229 000 2,8% 4,3 Oslo Areal 314 232 193 5,5% 3,5 Pecunia AS 124 77 000 0,0% 6,4 Reitan Eiendom 351 358 460 4,4% n/a Sektor Gruppen AS (1) 394 372 000 1,7% 3,6 T. Klaveness Eiendom AS (2) 83 99 000 0,0% 6,0 Vika Eiendomsforvaltning AS 116 89 557 5,0% 3,3 Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) 1 Tall fra Entra Eiendom og Sektor Eiendom AS er fra 30.09.2006. 2 Tall for T. Klaveness Eiendom er fra 31.03.2006. 15 929 11 965 280 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Eksempler på solgte eiendommer Salg av: Kjelsåsveien 168 AS Selger: Alfa Eiendom AS Kjøper: Haugen og Damsund Eiendom AS Salg av: Bogstadveien 3-5 Selger: Eiendomsspar AS Kjøper: DnB Nor Markets Salg av: Sverdrupsgate 27 i Stavanger Selger: Sør Utvikling AS Kjøper: Storebrand Eiendomsfond AS Salg av: Lørenveien 68 Selger: BSA Capital ASA Kjøper: GREF1 Norge AS Glitnir Property Group AS 10 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Eksempler på solgte eiendommer (fortsatt) Salg av: Bergerveien 12 i Asker Selger: Selskap tilrettelagt av Fearnely Finans Kjøper: Aberdeen Property Investors Norway AS Salg av: Lørenveien 68 Selger: BSA Capital ASA Kjøper: GREF1 Norge AS Salg av: Fyrstikkbakken 3-5 og Tvetenveien 55 Selger: Lenor Eiendom AS Kjøper: BSA Kontoreiendom AS Salg av: Plantasjen Rud og Åsane Kjøper: Tschudi & Malling Megling AS Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 11 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Status utleie Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Areal Adresse m 2 Pris pr. m 2 /år Leietid Type Gjerdrums vei 19 360 1 300 3,5 år kontor Gjerdrums vei 19 660 1 400 5 år kontor Gjerdrums vei 12 400 1 240 5 år kontor Gjerdrums vei 10 C 70 1 300 3 år kontor Gjerdrums vei 10 D 80 1 300 5 år kontor Sandakerveien 138 360 1 545 5 år kontor Gullhaug Torg 4 B 800 1 360 4,5 år kontor Lysaker Torg 5 300 1 450 5 år kontor Lysaker Torg 5 400 1 450 4 år kontor Rådhusgt 23 600 2 100 2 200 5 år Kontor Karl Johannsgt 12J (reforh.) 600 1 800 5+2 år Kontor Brobekkveien 80 500 1 200 5 år kontor Brobekkveien 80 400 900 6 år Lager Karenslyst Alle 8A 3 000 1 700 5 år Kontor Hoffsveien 48 615 1 600 5 år Kontor Stanseveien 21 450 550 8 år Lager Stasjonsveien 20 461 615 10 år lager Grensen 57 630 700 5 år Lager For kun få måneder siden ble det spekulert i når leieprisene for kontorlokaler ville overstige NOK 3.000,- pr. m². Spekulasjonene ble raskt et faktum da ca. 4 000 m² kontor, i Index- huset ved Solli Plass, ble utleid til NOK 3 500,- pr. m² i januar 2007. Nå kniver flere leietakere om de få gjenværende lokalene som kan påberope seg å ha «prime»- standard og fasiliteter, i det lille geografiske segmentet Vika/ Aker Brygge. Bedriftene som ønsker å passere nåløyet må nå belage seg på å betale en leie i området NOK 4 000,- pr. m². Historisk leieprisøkning Men selv med en husleie tilsvarende NOK 4 000,- pr. m², eller mer, vil en Vika-bedrifts leiekostnader likevel kun utgjøre en svært liten del av de totale årlige kostnadene. GNNM har i denne forbindelse studert leieavtalene til 10 vilkårlige bedrifter fra 12 til 60 ansatte, med adresse i CBD (Central business District), både cellekontorbrukere og bedrifter i åpent landskap, og sett på hva leiekostnaden pr. ansatt utgjør pr. år. Vår fiktive og gjennomsnittelige Vika-baserte bedrift viste seg å ha 39,5 ansatte, leide et areal tilsvarende ca. 1 011 m² til en leie lik NOK 2 322,- pr. m². (ikke hensyntatt årlig endring i KPI). I gjennomsnitt viste bedriftene en leiekostnad pr. ansatt pr. år lik NOK 8 953,-, basert på disse opplysningene. Hvis vi bruker dette gjennomsnittet og ser på for eksempel hva de ansattes egne forventninger til generell lønnsvekst betyr i forhold til en økning i leieprisen, er det viktig å merke seg at en leieøkning på NOK 500,- pr. m², som kan skape store overskrifter i de fleste aviser, faktisk kun tilsvarer en lønnsvekst på NOK 20 000,- pr. ansatt i 2007, i forhold til å opprettholde den samme kostnad pr. ansatt pr. år. En lønnsvekst på dette nivået er et moderat anslag, i forhold til de fleste bedriftene i CBD som vi har studert, og som trolig kan vise til en noe større lønnsutbetaling- og vekst, enn landsnittet for øvrig. For en bedrift som «hører hjemme» i Vika, gir denne beliggenheten som regel større lønnsomhet for bedriften, enn kostnaden ved å være lokalisert der. Dette ble svært synbart når leieprisene begynte stigningen i 2004, og de bedriftene som ikke nødvendigvis måtte ha adresse i Vika, var raske til å flagge ut. De bedriftene som ser viktigheten av denne sentrale, strategiske beliggenheten slår derimot nå enda sterkere rot. Den generelle arbeidsledigheten er stadig synkende og det er mangel på kvalifisert arbeidskraft. Mange av de mest attraktive ansatte kommer ikke nødvendigvis rett fra skolen, men hentes fra konkurrentene. Bevisste bedrifter har derfor forstått hvordan de kan bruke lokalene, og beliggenheten, som et viktig virkemiddel for å skaffe seg best mulig manpower, og for å gjøre seg selv mer attraktive enn konkurrerende virksomhet. Å tilby «sign onfee s» for å pynte overgangen for ansatte fra en bedrift til en annen, har lenge vært benyttet i ansettelsesprosesser i flere bransjer, og slike tendenser kan nå også spores i kontorleiemarkedet. I enkelte nisjesegmenter av prestisjemarkedet har vi faktisk sett leieprisøkninger så høyt som nesten 50 prosent på 6 måneder. Hvordan kunne så leieprisen, for noen få, utvalgte leieobjekter i prestisjesegmentet, stige så raskt og så høyt? Mye av grunnen er naturlig nok basert på at leietilbudet ikke er i nærheten av å matche etterspørselen. En viktig årsak er trolig den akutte arealmangelen som har oppstått. Det ble gjort svært moderate arealberegninger i de fleste bedrifter for noen år tilbake. Ekspansjonsareal var lenge et ikke- eksisterende tema ved ny kontraktsinngåelse, for de bedriftene som tidligere opplevde å bli betydelige fremutleiere. I stedet ble det ved ny kontraktsinngåelse fokusert på å leie så små lokaler som mulig, og kun basert på eksisterende situasjon, ikke fremtidig vekst i arbeidsstokken. Når samtlige bedrifter har ekspandert i tilsvarende tempo, uten at nevneverdig antall bedrifter har fraflyttet, blir det ikke bare svært trangt i døren for nyankomne det blir også hett i reforhandlingene. Den desidert bratteste leiepriskurven finner vi i CBD, med hovedvekt på Vika/Aker Brygge. Oslo sentrum generelt, Skøyen og Lysaker følger etter. Prisene er stabilt økende også i øst, mot Økern, Bryn og Helsfyr. Glitnir Property Group AS 12 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Status utleie (fortsatt) Leiepris segmenter: Arealledighet, Tendens og Høyest oppnåelige leiepris Ledige arealer (m2) 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2,5% 1,5% 2,1% 9,1% 8,0% 7,0% 3,2% k k k k k k k k 4 000* 3000* 3 500* 1 400* 1 300* 2 800* 1 800* 1 500* Vika/Rådhuset 3,5% LEIEPRISER I ULIKE SEGMENTER Tall for Q1 2007 Min. Maks. Gj.snitt Tendens Reduksjon (2) siden Q3 2001 Stigning (3) siden Q4 2003 A. Prestisje-lokaler 2 700 3 500 3 000 & -11% 32% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 000 3 000 2 500 & -7% 38% C. Høy standard, forøvrig 1 600 2 100 1 900 & -9% 38% Fra toppen i Q3 2001 til bunnen i Q4 2003 sank leieprisene med 30 35 prosent. 2 «Reduksjon» angir det nominelle fallet i leienivået siden toppen i Q3 2001 3 «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q4 2003 3,0% 3,2% 6,5% 8,2% 6,2% 5,5% Øvrige sentrum 2,3% 1,2% 3,4% 4,1% 6,3% 7,5% 3,7% 8,8% Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo A. Prestisje-lokaler: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard mest attraktiv beliggenhet: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i «hovedgatene» i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard, forøvrig: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den «riktige» beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. 8,2% 3,6% 9,6% 10,3% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/Syd Asker Bærum *) Leie pr. m 2 for nye eller totalrehabiliterte lokaler Kilde: Glitnir Property Group / Eiendomsspar 6,9% 6,3% 11,0% 9,6% 12,2% 13,1% 13,6% 12,3% 14,7% 4,9% 1,9% 2,5% 7,4% 7,2% 5,6% 5,7% 7,0% 7,1% 8,2% 14,0% 15,6% 14,6% 14,9% 4,3% 4,6% 6,9% 11,4% 12,7% 11,0% 7,2% Leiepris segmenter NOK 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1992 1993 A. Prestisje B. Høy standard 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 C. Høy standard 2001 2002 Utleiegrad og markedsleie, kontor Oslo 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje (NOK) 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 NOK 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 13 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi «Potente» eiendommer en leieprisdriver i seg selv? Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Areal Adresse m 2 Pris pr. m 2 /år Leietid Type Grensen 57 1700 1 211 5 år Butikk Grensen 57 2 053 1 360 10 år Kontor Dælenggt 20 924 825 5 år Komb. Rudsletta 750 700 3 år Lager Grenseveien 90 1 550 900 6 år Kontor Stortingsgt 22 704 1 900 3 år Kontor Skippergt 23 1 760 1 450 1 år Kontor Trondheimsveien 184 340 1 150 3 år Kontor Hegdehaugsveien 26 313 1 300 3 år Kontor Karoline Kristiansens vei 1-9 140 1 250 3 år Kontor Tollbugt 32 720 1 650 5 år Kontor Drammensveien 177 500 1 550 5 år Kontor Drammensv 173 177 1 500 1 975 5 år Kontor Hoffsveien 21 23 800 1 500 1,5 år Kontor Hoffsveien 21 23 500 1 500 5 år Kontor Brynsveien 3 2 100 1 200 5 år Kontor Grenseveien 95 1 500 1 300 5 år Kontor Strømsveien 344 1 000 750 5 år Lager Sognsveien 75 717 1 375 10 år Kontor Eiendom har blitt den nye folkeaksjen, og markedet for næringseiendom flommer over av stadig nyopprettede eiendomsfond med fulle pengesekker og parolen: «Eiendom til folket!» Felles for de fleste eiendomstransaksjoner som nå gjennomføres er rekordlave yielder, begrunnet i en eiendoms fremtidig leiepotensial, uansett eiendomsobjekt. Og de fleste eiendommer anses for å være riktig så «potente». Transaksjonsmarkedet er styrt av positive forventninger og mye kapital, som i seg selv er en prisdriver. Eiendommer med kort gjenstående vektet leietid er definitivt attraktive for kjøperne, fordi alle synger på det samme refrenget i eiendomsmarkedets svar på Pengegaloppen: «Leieprisene skal opp, opp, opp». Utleiers marked Kan en slik fundamental og unison forventning til økende leiepriser være en ytterligere leieprisdriver i seg selv, uavhengig av eiendommens beliggenhet og kvalitet, og uavhengig av om objektet er en kontoeiendom eller et kombinasjonsbygg? De fleste aktører i leiemarkedet for næringseiendom er skjønt enige om at trendpilene peker opp. Dette er gjenspeilet i en generell optimisme i de fleste markeder, liten arbeidsledighet, stadig økende arealetterspørsel og et generelt mindre tilbud av ledige arealer. Dette har igjen gitt seg direkte uttrykk i leietakernes stadig økende betalingsvillighet målt i kroner pr. m² / år. Det er påvist en klar generell leieprisøkning i de fleste segmenter, dog i sterk varierende grad i forhold til geografisk beliggenhet og den kvaliteten leietaker opplever å få. Så hvordan vil utleiers leieforventning stå i forhold til leietakers betalingsvillighet ved neste kontraktsutløp, når transaksjonen ble gjennomført på en rekordlav yield, uansett beliggenhet og teknisk standard? De «nye» utleierne vil definitivt ha høye leieprisforventninger basert på en forventet avkastning på sin investering. I et geografisk segment med høy arealledighet vil leietakers betalingsvillighet naturlig nok alltid være lavere enn i et område med mindre ledighet, uavhengig av gårdeiers prisforlangende. Dog er det selvsagt variasjoner i forhold til det produktet som tilbys. Leietaker vektlegger primært beliggenhet og kvalitet ved en relokalisering, og er lite opptatt av hvilken pris gårdeier opprinnelig betalte for eiendommen. Tilsvarende gjelder dette i leiemarkedet for boliger, hvor en 2-roms leilighet stort sett koster det samme som naboens 2-roms, forutsatt tilsvarende standard og beliggenhet, uansett eierens inngangsverdi. Det er tilbudet og leieproduktets kvalitet som er avgjørende for betalingsvilligheten. Lokaler er et viktig redskap for en bedrift, når det gjelder å sikre seg best mulig mannskap i et presset arbeidsmarked. Dersom kvaliteten på lokalene svikter ser vi at det stadig blir mindre avstand fra ett geografisk område til et annet. Dette har blant annet vist seg i forhold til interessenter som opprinnelig ønsket seg til Vika/Aker Brygge, men som på grunn av et lite arealutvalg blant annet har endt opp på i moderne eiendommer på Skøyen, i øvrige deler av sentrum, eller de har foretrukket helt andre beliggenheter. Da leieprisene falt i 2001, og i årene som fulgte, ble de fleste leietakere møtt av svært velvillige og gavmilde gårdeiere. Gårdeierne som slet med tomme, mørklagte lokaler tok i bruk de fleste virkemidler for å få leietakerne i hus. For eksempel ble det gitt lange periodevise leiefritak, gratis møbler, full fleksibilitet i leiekontrakten uten ekstra omkostninger, leietakertilpasninger og selvsagt svært lave leiepriser. De store Liv- selskapene og solide gårdeiere tålte denne belastningen. I dagens marked er det lite som nå tyder på at vi vil oppleve en slik snarlig dipp i markedet, men hadde dagens «nye» gårdeiere hatt økonomisk ryggrad til å gjennomføre det samme stuntet? Glitnir Property Group AS 14 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Eksempler på inngåtte leiekontrakter Utleie av: Trondheimsveien 184 Leiepris: 1 150 kr. m 2 Areal: 340 m 2 Type: Kontor Leietid: 3 år Utleie av: Hegdehaugsveien 26 Leiepris: 1 300 kr. m 2 Areal: 313 m 2 Type: Kontor Leietid: 3 år Utleie av: Karoline kristiansensvei 3 Leiepris: 1 250 kr. m 2 Areal: 140 m 2 Type: Kontor Leietid: 3 år Utleie av: Skippergaten 23 Leiepris: 1 450 kr. m 2 Areal: 1 760 m 2 Type: Kontor Leietid: 1 1/2 år Utleie av: Grenseveien 90 Leiepris: 900 kr. m 2 Areal: 1550 m 2 Type: Kontor Leietid: 6 år Utleie av: Stortingsgaten 22 Leiepris: 1 900 kr. m 2 Areal: 704 m 2 Type: Kontor Leietid: 3 år Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 15 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi En god start på UNION eiendomskapital sitt første fond UNION Eiendomskapital har kommet godt i gang med Storebrand Eiendomsfond. Fondet har gjennomført seks emisjoner i selskapet og har kjøpt mer enn 30 eiendommer siden oppstart. Fondet leverte 34 prosent avkastning i 2006 og forvalter anslår at avkastningen i fondet vil ende på 15 20 prosent i 2007. Storebrand Eiendomsfond leverte 34 prosent avkastning i 2006 AVKASTNING Samlet avkastning i fondet ble 34,0 prosent i 2006. Avkastningen er et resultat av at fondet har investert i eiendommer med god direkteavkastning og at eiendomsverdiene har økt. Fondet har besluttet å utbetale et utbytte på 8 prosent for 2006, hvilket tilsvarer 87,5 øre per aksje. Utbyttet vil betales ut til aksjonærene i fondet i løpet av mars 2007. Aksjekurs og avkastning i 2006 Kurs Avkastning 4. kvartal 2005 9,07-1. kvartal 2006 9,78 7,9% 2. kvartal 2006 10,70 9,4% 3. kvartal 2006 11,36 6,2% 4. kvartal 2006 12.15 6,9% Akkumulert 34,0% SAMLET EGENKAPITAL I FONDET Per 31. desember 2006 har eiendomsfondet gjennomført seks emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK 1 358 mill. i netto egenkapital fra til sammen 2 658 ulike investorer. NY EMISJON I GANG Fondet er inne i en ny emisjons-periode. Emisjonen ble igangsatt 15. januar og varer frem til 16. mars. Emisjonen har et maks emisjonsproveny på NOK 580 mill. For mer informasjon om emisjonen, vennligst kontakt UNION Eiendomskapital direkte. Akkumulert tegnet egenkapital (Mill. NOK) 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 420 250 170 250 800 380 1080 280 1360 280 Q4-05 Q1-06 Q2-06 Q3-06 Q4-06 INVESTERINGSKAPASITET Ved utgangen av 4. kvartal 2006 hadde eiendomsfondet investert totalt NOK 3 427 mill. i eiendom. Fondets samlede investeringskapasitet på samme tidspunkt var NOK 4 527 mill. Eiendomsporteføljen utgjorde dermed 76 prosent av investerbar kapital ved utgangen av kvartalet. Fondets gjennomsnittlige investeringsgrad i 2006 var 84 prosent. INVESTERINGSHASTIGHET Siden oppstart har fondet brukt gjennomsnittlig tre måneder på å investere ny kapital. Dette viser at kvartalsvise emisjoner er et fornuftig kapitalforhøyelsesintervall. Glitnir Property Group AS 16 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Utnyttelse av investerbar kapital (Gjennomsnittlig investeringsgrad: 84%) MNOK 4000 EN GOD START PÅ UNION EIENDOMSKAPITAL sitt FØRSTE FOND (fortsatt) 3000 2000 1000 0 61% 510 100% 1110 86% 2300 95% 2540 76% 3430 Q4-05 Q1-06 Q2-06 Q3-06 Q4-06 Akkummulert investert kapital (EK og Gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital EIENDOMSPORTEFØLJEN 100% 75% 50% 25% Ved utgangen av 2006 bestod eiendomsporteføljen av 31 eiendommer med en markedsverdi på NOK 3 606 mill. Porteføljen har et utleiebart areal på 234 000 m 2 og genererer en årlig leie i overkant av NOK 231 mill. Per 31. desember 2006 var gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene 7,5 år. Siden årsskiftet har fondet kjøpt og overtatt ytterligere syv eiendommer for ca. NOK 500 mill.. I tillegg har fondet kjøpt ni eiendommer for nærmere NOK 900 mill. som overtas i 1. kvartal 2007. Fondet regner med å investere og overta eiendom for ytterligere ca. NOK 200 mill. i 1. kvartal slik at fondet vil være fullinvestert før neste emisjon avsluttes ved utgangen av 1. kvartal 2007. 0% DIVERSIFISERT PORTEFØLJE Fondet har en diversifisert portefølje med ulike typer eiendommer med god geografisk spredning. Porteføljen er jevnt fordelt mellom kontor-, handels- og lager- /kombinasjonsarealer, med en mindre andel andre arealer. Per 31. desember 2006 var størstedelen av porteføljen investert i Oslo og Akershus, etterfulgt av Trøndelagsfylkene. Fordeling eiendomstype Lager / Kombi (27%) handel (29%) 100% Annet (8%) Kontor (37%) LANGE LEIEKONTRAKTER Leiekontraktene i porteføljen hadde er 31. desember 2006 en gjennomsnittlig løpetid på 7,5 år Utløpsprofilen er jevn over perioden. Utløpsprofil mnok 250 250 200 200 150 150 100 100 50 50 0 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014-30 SOLIDE LEIEFORHOLD Den største leietakeren i porteføljen er Plantasjen ASA. I tillegg er Trondheim kommune en stor leietaker. Andre kjente navn som DHL, Cubus, og ICA er å finne på listen over de 10 største leieforholdene i porteføljen. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for størsteparten av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne i porteføljen per 31. desember 2006 ansvarlige for 65 prosent av de totale leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide organisasjoner med høy omsetning og gode resultater. Konkursrisikoen for disse leietakerne vurderes å være lav. Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 17 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi EN GOD START PÅ UNION EIENDOMSKAPITAL sitt FØRSTE FOND (fortsatt) Topp 10 leietakere Leietaker % Andel av porteføljen LAV LEDIGHET Per 31. desember 2006 var det mindre enn 1 prosent ledighet i 1 Plantasjen ASA 6,6% porteføljen. 2 S-Gruppen AS 6,3% 3 Skanem Moss AS 5,3% Reforhandlingspotensiale (andel leiekontrakter som utløper) 4 Trondheim kommune 4,8% Bolig Lager / kombi Kontor 5 Chricobil Holding AS 3,0% Annet Handel 6 Ahlsell AS 2,9% 16% 16% 7 DHL Solutions AS 2,7% 14% 14% 8 Cubus 2,4% 12% 12% 9 Atmel Norway AS 2,4% 10 Ica Detalj AS 2,2% 10% 10% Andre 235 ulike leietagere 61,4% 8% 8% Total 100% 6% 6% 4% 4% LEIEPOTENSIALe Fondet eier flere eiendommer med korte leiekontrakter. 40 prosent 2% 0% 2% 0% av samlet leie går ut innen 2010. Nærmere 70 prosent av dette er kontor- og handelsarealer i Oslo, der det er ventet høyest leieøkning 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 de nærmeste årene. Dette gjør at fondet er godt posisjonert til å oppnå økte leieinntekter i porteføljen. Samtidig har enkelte av disse eiendommene 5-års leiegarantier. Dette reduserer nedsiden hvis markedet snur og det blir vanskelig å finne nye leietakere. BELÅNING Per 31. desember 2006 hadde fondet totalt NOK 2 114 mill. i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt hadde eiendoms-porteføljen til fondet en verdi på NOK 3 606 mill.. Dermed var fondets samlede belåningsgrad 59 prosent ved utgangen av kvartalet. RENTEKOSTNADER Den gjennomsnittlige rente-kostnaden for fondet per 31. desember 2006 var 4,56 prosent pro anno. RENTESIKRING Per 31. desember 2006 var 58 prosent av fondets langsiktige gjeld rentesikret. Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Glitnir Property Group AS 18 Glitnir Markedsrapport Q1 2007
Nytt navn ny farge Nye muligheter UNION Gruppen skifter navn til GLITNIR Property Group UNION Gruppen skifter navn til GLITNIR Property Group, og markerer dermed sterkere integrering i GLITNIR. I Nord-Europa fokuserer konsernet på å tilby sterke og konkurransedyktige produkter innenfor kapitalmarkedstjenester, corporate finance, leveraged finance og eiendomsfinans. GLITNIR bygger sin GLITNIR Property Group er et ledende megler- og rådgivningsmiljø i Norge. Virksomheten er eiet 50,1 prosent av GLITNIR og 49,9 prosent av aktive partnere, og drives av nøkkelpersoner med styrke på ansatte med bred erfaring og ekspertise både fra finanssektoren og en rekke spesialiserte bransjer. Som del av et større konsern kan vi tilby deg et bredere spekter av finanstjenester. lang og omfattende erfaring fra finansiell rådgivning og transaksjonsbistand i Norge og internasjonalt. Ved inngangen til 2007 hadde GLITNIR EUR 25,3 mrd. i totale eiendeler, en markedskapitalisering på EUR 4,064 mrd. og ROE GLITNIR Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak innenfor salg, utleie og søk etter næringseiendom, og på 34,4 prosent. Konseret har til sammen 1450 ansatte. For mer informasjon, se www.glitnirbank.com og www.glitnir.no. selskapet omsatte eiendom for ca. NOK 12 mrd. i 2006. Navnet GLITNIR kommer fra norrøn mytologi. I den praktfulle hallen GLITNIR Real Estate tilbyr rådgivning til norske investorer som ønsker å investere i utlandet og rådgivning til utenlandske investorer som ønsker å investere i Norge. GLITNIR, med søyler av gull og tak av sølv, bodde Forsete, sønn av de norrøne gudene Balder og Nanna. Forsete hadde evnen til å bilegge all strid. I GLITNIR ble alle tvister løst, og folk dro derfra lykkelige og vel forlikte. Vi liker navnet og synes det er en god beskrivelse av UNION Eiendomskapital skifter ikke navn, men vil være del av GLITNIRs mål: å gi våre kunder bærekraftig økonomisk fremgang. GLITNIR Property Group. Selskapet tilbyr investeringsmuligheter i eiendom gjennom eiendomssyndikater og eiendomsfond. Hovedfokus for virksomheten er forvaltning av eiendomsinvesteringer. Selskapet har ca. NOK 7,7 mrd. under forvaltning. UNIONs internettsider og e-postadresser vil nå bli endret, men inntil våre kontakter er blitt vant til de nye adressene vil også de gamle adressene være i funksjon. Telefonnumre endres ikke. GLITNIR er et finanskonsern med Norge og Island som hjemmemarkeder og med betydelig internasjonal virksomheter. GLITNIR tilbyr brede bank- og forsikringstjenester og er en ledende global finansaktør i tre nisjer; sjømat/mat, offshore services og fornybar energi. Glitnir Property Group AS 19 Glitnir Markedsrapport Q1 2007 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Handel og handelssteder Vi handlet mat og drikke for nesten NOK 106 mrd. i løpet av de ti første månedene i 2006. Det er en økning på 3,3 prosent fra samme periode i 2005.Dette omfatter butikkhandel med hovedvekt på nærings- og nytelsesmidler og nærings- og nytelsesmidler i spesialforretninger. Salget av vin og brennevin stod for NOK 7,6 mrd. av denne omsetningen. Vi spiste og drakk for mer enn 100 milliarder Vi handlet mat og drikke for om lag tre prosent mer i 2006 enn året før. Dette omfatter butikkhandel med hovedvekt på nærings- og nytelsesmidler og nærings- og nytelsesmidler i spesialforretninger. Salget av vin og brennevin stod for under ti prosent av denne omsetningen. Akershus og Rogaland i tet også innen handel Som innen bolig og bygg og anlegg, er Akershus og Rogaland virkelig på hugget. Detaljhandelsbedriftene i Akershus og Rogaland økte omsetningen med om lag syv prosent fra 2005 til 2006. Nasjonalt økte engroshandelen med over 10 prosent, og bedriftene innenfor sektoren omsatte for snaut seksti milliarder kroner mer de ti første månedene i 2006 sammenlignet med samme periode året før. Det nye året startet også friskt Totalt økte detaljhandelsbedriftene i Norge omsetningen i verdi med 7,8 prosent i januar 2007 sammenlignet med januar 2006. Detaljhandel utenom butikk hadde en økning på hele 14,5 prosent. Butikker med næringen apotekvarer, sykepleieartikler, kosmetikk og toalettartikler økte omsetningen i verdi med 9,6 prosent i den samme perioden. Omsetningen i verdi for butikker med bredt vareutvalg, som i hovedsak består av kolonialforretninger, hadde en vekst på 6,8 prosent i januar i år sammenlignet med januar i fjor. Glitnir Property Group AS 20 Glitnir Markedsrapport Q1 2007