Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2016/4403-2 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 18/452 Høkneslia BK2 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og behandling av merknad fra nabo. Søknad om rammetilatelse for oppføring av 10 eneboliger i kjede. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gir Namsos kommune dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan Høkneslia, stadfestet 25.10.2012 for oppføring av terrasser (med eller uten takoverbygg) 3 meter utenfor byggegrense på tomt 3 og 4, mens det for tomt 6 tillates oppført terrasse uten takoverbygg ca. 1 meter utenfor regulert byggegrense i boligområdet BK2. Merknad fra naboeiendom (Odd Erling Brøndbo) gnr.18, bnr, 395 tas ikke til følge. Namsos kommune gir i medhold av plan- og bygningsloven 20-3, jfr. 20-1 rammetillatelse for oppføring av et boligprosjekt bestående av 10 eneboliger i kjede på tomteområdet BK2 i Høkneslia på eiendommen gnr. 18, bnr. 452 7805 Namsos ihht. mottatt søknad. Det delegeres til rådmann for mindre endringer i tiltaket. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 19-2 og 20-3, jfr. 20-1 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Merknader/vilkår for godkjenningen: Søknad om igangsettingstillatelse med all nødvendige tilleggsdokumentasjon må innsendes særskilt, herunder søknad om ansvarsretter osv. Det er ansvarlig søkers ansvar å identifisere og avklare ansvarsområdene for de ansvarlige foretak slik at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i- og i medhold av plan- og bygningsloven (Pbl) og underliggende regelverk, noe som inkluderer TEK 10.
Geoteknisk uttalelse fra Multiconsult as datert 24.05.16/mottatt 27.05.16 legges til grunn for utbygging av BK2 Retningslinjer i notat 415469-rig.-not.002 datert 19.06.13 fra Multiconsult AS legges til grunn for fundamenteringen. Ved påtreff av bløte masser under gravearbeidet må arbeidet stanses og geotekniker varsles. Dersom tiltaket ikke er i samsvar med de føringer som ligger i 415469-rig.-not.-002 må planene forelegges geotekniker for kontroll. Det er ansvarlig søker/ prosjekterende som er ansvarlig ovenfor kommunen for at saken er tilstrekkelig opplyst. Godkjennelse av omsøkt tiltak forutsetter at brannteknisk prosjektering/ brannkonsept vil bli tilfredsstillende ivaretatt av ansvarlig prosjekterende/kontrollerende eller av et annet godkjent foretak med nødvendig kompetanse på fagområdet. Dokumentasjon må innsendes sammen med søknad om igangsettingstillatelse (i forbindelse med relevant IG). Dokumentasjon av nødvendige tiltak for sikring mot radon må innsendes sammen med søknad om igangsettingstillatelse, del I (IG-1). Dokumentasjon for at innvendig lyd-/støyproblematikk vil bli tilfredsstillende ivaretatt av ansvarlig prosjekterende eller av et annet godkjent foretak med nødvendig kompetanse området forutsettes innlevert før igangsettingstillatelse (i forbindelse med relevant IG) blir gitt. Avkjørsel må anlegges jfr. bestemmelsene i Tekniske bestemmelser for Namsos Kommune. Riggplan må innsendes for godkjenning av Kommunalteknikk og eiendom (avd. veg) sammen med søknad om igangsettingstillatelse, del I (IG-1). Det forutsettes at vilkår som stilles av Kommunalteknikk og eiendom (avd. veg) i notat datert 20.05.16 etterkommes i hele byggeperioden. Det forutsettes at alle vilkår stilt av Kommunalteknikk og eiendom (avd. vann/avløp) i notat datert 02.06.16 blir avklart, dokumentert og etterkommet før igangsettingstillatelse, del I (IG-1) blir gitt. Ansvarlig søker er pliktig til å påse at utbyggingen ikke kommer i konflikt med offentlig eller privat ledningsverk (vann, avløp, elektrisitet og teleledninger samt andre type kabler). Det er ansvarlig søker sitt ansvar å sørge for at dette blir undersøkt dette før graving igangsettes. Det minnes om separering av spillvann og overvann, jf. plan- og bygningsloven 27-3, Forurensningslovens 22 og 23, sak KST 104/89. Før ferdigattest eventuelt midlertidig brukstillatelse utstedes må skjema Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg være innlevert og godkjent av driftsavdeling. Se skjema; søknad om tilkobling og utføring av utvendig sanitæranlegg og krav til ferdigmelding for sanitærarbeider. Ansvar for at bygninger utplasseres i henhold til godkjenning ligger hos ansvarlig utførende (UTF), dette gjelder også høydeplassering. Ansvarlig søker er imidlertid ansvarlig for at oppgaven fordeles ved erklæring om ansvarsrett. Bygningen, tiltaket eller i tilfelle vedkommende del av det, kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jfr. byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest eventuelt, midlertidig brukstillatelse. Sluttrapport som dokumenterer faktisk deponering av avfallet vedlegges søknad om ferdigattest. Her påminnes om at minst 60 vektprosent av avfallet skal sorteres på byggeplass og at alt avfall skal leveres til lovlig mottak eller ombrukes/gjenvinnes/nyttiggjøres, på lovlig måte. Det presiseres at eventuelt farlig avfall (herunder tomme spraybokser, uherdet maling/lakk/lim etc) skal sorteres ut og leveres til godkjent mottak for farlig avfall. 2
Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pb1 21-9 første ledd. Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent kart for plassering, tegninger og ansvarsretter skal være tilgjengelig på byggeplassen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16.12.10 og 25.10.12 delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. Klageadgang: Eventuelle vilkår kan påklages i medhold av 1-9 i plan- og bygningsloven og 27, 28 i forvaltningsloven. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt. 3
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 03.05.2016 18/452 - Høkneslia område BK2 - Mester-bygg AS Rammesøknad - Oppføring av eneboliger i kjede S 30.05.2016 18/452 Høkneslia BK2 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og behandling av merknad fra nabo. Søknad om rammetilatelse for oppføring av 10 eneboliger i kjede. U 18.05.2016 Mangler ved søknad Bjarne Holmsen U 20.05.2016 Forespørsel om tilleggsopplysninger Bjarne Holmsen X 20.05.2016 Kopi av reguleringsplan Stein Arve Hagen N 20.05.2016 Forespørsel til Kom.teknikk og Andrè Michael Aglen eiendom v/andre Aglen N 20.05.2016 Forespørsel til Kom.teknikk og Kristian Foss eiendom v/kristian Foss X 20.05.2016 Kopi av reguleringsbestemmelser Stein Arve Hagen X 20.05.2016 Forespørsel til Kom.teknikk og Stein Arve Hagen eiendom v/andre Aglen U 24.05.2016 Purring på ansvarlig søker Bjarne Holmsen I 24.05.2016 Svar fra ansvarlig søker Mester-Bygg - Bjarne Holmsen I 27.05.2016 Ettersendte dokumenter til rammesøknad Mester-Bygg - Bjarne Holmsen Vedlegg: 1 Reguleringsplan 2 Reguleringsbestemmelser 3 Retningslinjer i geoteknisk notat 415469-rig.-not. 002datert 19.06.16 fra Multiconsult. 4 Sit.kart m/høydekurver, 1:1000 5 Utomhusplan m/tomtenr, datert 16.04.16 6 Utomhusplan m/koter, byggegrense og eiendomsgrense, datert 20.05.16 7 Terrengsnitt m/koter, datert 20.05.16 8 19 stk. plan-/fasade-/snittegninger, innstemplet mottatt 10.05.16 4
Saksutredning: Søknaden: Viser til søknad om tiltak etter plan- og bygningsloven mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling (BKO) i Namsos kommune den 10.05.16 med vedlegg; søknad om tiltak datert 03.05.16, vedlegg til søknad med redgjørelse datert 03.05.16, opplysninger gitt i nabovarsel stemplet mottatt 10.05.16, poststempelet/datert kvitteringsdel nabovarsel, kopi av korrespondanse via mail mellom Erling Gartland og ansvarlig søker mottatt 10.05.16, kopi av korrespondanse via mail mellom Odd Erling Brøndbo og ansvarlig søker mottatt 10.05.16, gjennomføringsplan datert 04.05.16, erklæring om ansvarsrett fra Jon A. Olsen Arkitektkontor as datert 04.05.16, erklæring om ansvarsrett fra Mesterbygg as datert 09.05.16, 1 stk. utomhusplan (01-00) i målestokk 1:200 datert 16.04.16, 1 stk. terrengsnitt i målestokk 1:200 datert 06.04.16 (03-01)(utgår) og 19 stk. plan-/fasade-/snittegninger i målestokk 1:100 stemplet mottatt den 10.05.16. Ettersending/revisjoner: Redgjørelse fra ansvarlig datert/mottatt 27.05.16. Spesifikasjon av areal mottatt 27.05.16 Utomhusplan m/koter datert 20.05.16/mottatt 27.05.16 Revidert terrengsnitt i målestokk 1:200 datert 20.05.15/mottatt 27.05.15 Geoteknisk uttalelse fra Multiconsult as datert 24.05.16/mottatt 27.05.16. Kopi av geoteknisk notat 415469-RIG-NOT-002 datert 19.06.13. Søknad er å anse som komplett fra 27.05.16. Tiltaket: Det søkes om rammetillatelse samt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for oppføring av eneboliger i kjede på eiendommen gnr. 18, bnr. 452 Høkneslia, 7805 Namsos. Tiltaket består av totalt 10 eneboliger, hvorav fordelt på fire forskjellige hustyper, jfr. vedlagte hustegninger (dvs. A-1, A, B og C). Redgjørelse fra ansvarlig søker: Viser for øvrig til avholdt forhåndskonferanse og avklarende møte. Eier av tomta på nåværende tidspunkt er Ivar A S Asbøll. Det foreligger en intensjonsavtale mellom eier og Holland Utbygging AS om kjøp av tomta ved godkjent rammetillatelse. Holland Utbygging AS er et heleid datterselskap til Mester Bygg AS, som er ansvarlig søker for tiltaket og vil være ansvarlig hoved entreprenør for utførelsen. Dette vil fremkomme av etterkommende søknad om oppstart, dersom rammetillatelse innvilges. Nabovarsel er utsendt 13.4.2016. To naboer har tatt kontakt for avklarende spørsmål, hvorav en, Odd E Brøndbo, har innvendig til fremlagt plan for utførelsen. Helhetlig korrespondanse pr e-post vedrørende naboer er vedlagt saken. Utdrag: «Vi mener at opprinnelig plan bør følges, og det bør være god avstand mellom de nye husene og grenser, da vi synes det allerede er svært tett i feltet. Det er vår mening, og det bør legges fram som merknad til søknaden. Odd E. Brøndbo». Fra ansvarlig søkers synspunkt er dette selvmotsigende. BK2 er regulert fra 10-14 enheter, med 5
(% -BYA=50%). Dette skyldes bebyggelse på dyrket mark. Tettheten i feltet (%- BYA) er upåvirket av avstand til grenser, men dersom dispensasjon ikke vedtas vil husene i BK2komme så tett på hverandre at trafikksituasjonen inne i feltet ikke vil være løsbar. Det presiseres at dispensasjon kun gjelder 3 hus hvor avstanden fra byggegrense til nabogrense er +/- 4x minimumskrav på 4m iht. PBL og at det kun er snakk om mindre arbeider utenfor byggrensen. Huskropper vil være innenfor. Tiltaket søkes inn med 10 enheter og kan etter vårt skjønn ikke krympes ytterligere. Etter vårt skjønn har ikke dispensasjonen negativ betydning for frisikt eller andre forhold til naboer. Aller minst trolig ovenfor Odd E Brøndbo. Vi håper kommunen ser positivt på vår søknad og at våre planer for feltet kan realisere. Vi har lagt høyt fokus på å tilstrebe oss reguleringsbestemmelsene og kommet frem til, etter vårt skjønn, et estetisk godt og helhetlig inntrykk for området. Prosessen har pågått over 2 ½ år og nåværende løsning er utformet av Jon A Olsen Arkitektkontor i Namsos. Vi tror og håper denne utbyggingen bidrar stimulerende vekst i Høkneslia, sitat slutt. Tilleggsopplysninger fra ansvarlig søker datert 27.05.16: Viser til rammesøknad vedrørende 10 eneboliger i kjede på eiendommen gnr. 18, bnr. 452 i Namsos, heretter kalt BK2 jfr. reguleringsbestemmelsene, og deres spørsmål i e-post fra 18. og 20.mai. Bakgrunnen for søknaden er at Mester Bygg AS har jobbet med planer for området i snart 2,5 år. Intensjonen har hele veien vært å lage et tiltalende estetisk område innenfor de bestemmelser som er gitt av reguleringsbestemmelsene. Det er avholdt i forhåndskonferanse og etterkommende avklarende møte og dialogen med teknisk avdeling i Namsos kommune har vært god. Vi mener selv at vi nå har klart å finne et prosjekt, i samarbeid med arkitekt Jon A. Olsen i Namsos, som svarer til bestemmelsene, som er tiltalende og gir området et løft. Interessen fra markedet virker også å være til stede denne gangen. Området er stramt regulert og avstander fra tomtegrense til byggegrense er fra tilnærmet 5-19m. For å kunne løse trafikksituasjonen inne i feltet har vi søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen på 3 av områdets 10 tiltenkte tomter/hus. Vi mener dette har mindre/ingen betydelig for naboer, men svært betydelig for gjennomføringen av prosjektet. Vi håper Namsos kommune ser positivt på vår søknad om dispensasjon og ser at vi hele veien har tilstrebet å komme innenfor vedtatte planer og bestemmelser, sitat slutt. Arealoversikt: Grad av utnytting: Tomteareal: BYA Byggeområde/grunneiendom 6384,00 m² -Ev.areal som trekkes fra til ihht. ber.regl 904,37 m² = Beregnet tomteareal 5479,63 m² Grad av utnytting ihht. gjeldende plan er 50% Bebyggelse BYA Beregnet maks.byggeareal ihht. plan 2739,82 m² Areal eksisterende bebyggelse 0,00 m² -Areal som skal rives 0,00 m² +Areal ny bebyggelse 1545,94 m² +Parkeringsareal 180,00 m² = Sum areal 1725,94 m² Grad av utnytting Beregnet grad av utnytting blir 31,50 % 6
Bruksareal (BRA) totalt for 10 boenheter: Type hus etasje Areal m² BRA pr. etg Sum m² BRA pr. hus Antall enheter Sum m² BRA Boligtype A 1.etg 73,79 2.etg 73,79 147,58 1 147,58 Boligtype B 1.etg 66,85 2.etg 66,85 132,72 2 265,44 Boligtype C 1.etg 62,56 2.etg 62,56 125,12 4 500,48 Boligtype A1 1.etg 93,72 2.etg 93,72 187,44 3 562,32 SUM - (BRA) 10 1475,82 Bebygd areal (BYA) totalt for 10 boenheter + fellesboder: Type hus Bebygd areal m² åpent areal m² utgjør av dette Sum m² BYA pr. hus Antall enheter Sum m² BYA Boligtype A 152,0 (75,12) 152 1 152,0 Boligtype B 133,7 (66,83) 133,7 2 267,4 Boligtype C 120,61 (47,28) 120,61 4 482,44 Boligtype A1 166,27 (81,7) 166,27 3 498,81 Sum boliger 10 1400,65 (BYA) Fellesboder 145,29 (17,96) 145,29 1 145,29 SUM ny bebyggelse boliger + felles boder (BYA) 1545,94 Grunneier / Hjemmelshaver: Ivar A. Sellæg Asbøll, Tuvavegen 3, 7805 Namsos Tiltakshaver: Ivar A. Sellæg Asbøll, Tuvavegen 3, 7805 Namsos Ansvarlig søker: Mester Bygg as, Havnegata 6, 7800 Namsos. Avstander: 7
Tiltaket kommer ikke i konflikt med plan- og bygningslovens minstekrav om avstand til nabogrense og midte veg. Derimot kommer tiltaket i konflikt med plan- og bygningslovens minstekrav om avstand til og annen bygning. Annen bygning: Da omsøkte eneboliger er planlagt oppført som kjedehusbebyggelse med nærmere innbyrdes avstand enn 8 meter, vil dette utløse brannkrav, dvs. krav til brannklassifisering av berørte bygningsdeler etter TEK 10. Plan- og bygningslovens avstandskrav skulle således være i orden. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er registrert 1 merknad i saken. Nabo 1 Merknad fra nabo (Odd Erling Brøndbo) gnr.18, bnr, 395 i mail datert 19.04.16 / mottatt ved BKO den 10.05.16 lyder som følge: Vi mener at opprinnelig plan bør følges, og det bør være god avstand mellom de nye husene og grenser, da vi synes det allerede er svært tett i feltet. Det er vår mening, og det bør legges fram som merknad til søknaden, sitat slutt. Svar/redgjørelse fra ansvarlig søker(mester Bygg as) i mail datert 19.04.16 / mottatt ved BKO den 10.05.16 lyder som følge: Nei det stemmer ikke. Vi søker ikke om å flytte noen grenser. Vi søker om å sette opp husene slik de er tegnet på situasjonsplanen. Alle husene, dvs. varm bygningskropp, vil alle havne innenfor inntegnet byggegrense, men at for 3 av 10 hus vil overbygde terrasser o.l. havne utenfor inntegnet byggegrense. Det dreier seg om ca. 1 meter på ett hus og ca. 3 meter på to hus. Vi anser dette som mindre tiltak. Vi kan ikke se at dette påvirker frisikt eller andre forhold til nabobebyggelse. Håper dette var oppklarende, sitat slutt. Merknad fra nabo (Odd Erling Brøndbo) gnr.18, bnr, 395 i mail datert 19.04.16 / mottatt ved BKO den 10.05.16 lyder som følge: Vi fikk nabovarsel i går. Det står at dagens reguleringsplan forutsetter en byggegrense på inntil 19,5 meter fra nabogrense. Dere søker om at denne grensen nå skal være 4 meter, altså at grense flyttes 15,5 meter. Er det riktig oppfattet?, sitat slutt. Vurdering merknad fra nabo (gnr/bnr 18/395): Klageadgang/frist: Fristen for å komme med merknad/klage er iflg. plan- og bygningsloven 21-3 første ledd 2 uker etter at varslet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Frist overholdt i dette tilfelle. Kommunens vurdering: Det er i søknaden oppgitt at terrasser i tilknytning til boliger på tomt 3, 4 og 5 vil komme utenfor regulert byggegrense, jfr. vedlagt situasjonskart. Mottatt klage/merknad fra naboeiendom gnr. 18, bnr. 395 virker noe uklar, men synes å gjelde uenighet mht. til intern plassering av bygninger på tomta samt reduserte avstander til nabogrense. Når det gjelder intern plassering av boliger vil inntegnet plassering på reguleringsplan kun være veiledende og dermed ikke juridisk bindende. 8
I reguleringsbestemmelsens 3.1 står følgende: Plassering av bebyggelse i planområdet vist på plankart er veiledende, sitat slutt. Bebyggelsen skal i utgangspunktet oppføres innenfor regulert byggrense, mens en utbygging utover nevnte byggegrense vil medføre krav om dispensasjonsbehandling. I søknaden er det planlagt å oppføre terrasser (med eller uten takoverbygg) ut over planens byggegrense på tre av boligene, noe som da vil krever dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Da klagers eiendom gnr. 18, bnr. 395 ligger betydelig høyre i terrenget enn de fleste av boligene i BK2, er vanskelig å se at det omsøkte tiltak vil være til hinder for klager. I tillegg er den interne plassering av bygninger på reguleringsplan kun veiledende og ikke bindende for utbygger. Etter det administrasjonen kan se vil det omsøkte tiltak ikke være til hinder for klager slik at mottatt merknad ikke tas til følge. Nabo 2 I tillegg har det vært følgende korrespondanse mellom nabo (Erling Gartland) gnr. 18, bnr. 200, fnr. 217-Høknesbakken 11 og ansvarlig søker: Spørsmål fra nabo (Erling Gartland ) gnr.18, bnr.200, fnr.217 i mail datert 23.04.16 / mottatt ved BKO den 10.05.16 lyder som følge: Vi bor i Høknesbakken 11 og er naboer til utbyggingsområdet og har fått tilsendt følgende dokumenter: 1. Nabovarsel 2. Kart som viser utomhusplan 3. Tegning som viser terreng snitt 1, 2 og 3. 4. Fasade- og plantegninger for boligtype A 5. Fasade- og plantegninger for boligtype B 6. Fasade- og plantegninger for boligtype C 7. Fasade- og plantegninger for boligtype A-1 Ut fra disse dokumentene er det ikke mulig for oss å vite hvilken boligtype som skal plasseres hvor. Og heller ikke hvor høye disse husene blir i forhold til dagens bakkeplan. Det er derfor ikke mulig for oss å vurdere hvilke konsekvenser dette får for utsikten fra vårt hus. Det søkes også om dispensasjon for å bygge terrasser utenfor byggegrensen. Ut fra tilsendte kart og tegninger kan vi ikke se hvor dette gjelder. Ønsker derfor tilleggsopplysninger som belyser de spørsmål jeg har stilt her, sitat slutt. Svar/redgjørelse fra ansvarlig søker(mester Bygg as) i mail datert 25.04.16 / mottatt ved BKO den 10.05.16 lyder som følge: Jeg viser til situasjonsplan som er nummerert med tomte-/husnummer 1-10 1) Gesimshøyde. Husene er planlagt slik at de skal falle mest mulig inn i terrenget og ikke være generende for nabobebyggelse. Tillatt gesimshøyde fra gjennomsnittlig terrengnivå er iht. reguleringsbestemmelsene 8m for hus med pulttak. Planlagte bygg er innenfor denne reguleringsbestemmelsen. Tomt 1-6 planlegges oppført med sokkelhus av typen A og B, der Al er en kundetilpasset versjon av typen A. Sokkelhusene har en høyde fra høyeste punkt på taket, gesims, ned til laveste bakkenivå (sokkel) på tilnærmet 7m. Tilsvarende høyde er på inngangsplanet i underkant av 4,5m. Fra oversiden av feltet vil disse hustypene fremstå som bygg på 1. plan. Tomt 7-10 planlegges oppført med hus i 2 plan av type C. Huset har gesimshøyde på tilnærmet 7m. 2) Dispensasjon fra planens byggegrense. Plan og bygningsloven (PBL) 29-4 angir plassering av bygg mht. høyde og avstand til nabogrense. Dersom ikke annet er angitt i plan skal avstand til nabogrense minst svare til byggverkets halve høyde og 9
ikke under 4m. For området BK er det inntegnet en byggegrense som er fra 5-19,50 m fra nabogrensen. Vi ønsker å oppføre alle byggene i området innenfor den inntegnede byggegrensen, men for hus på tomt 3, 4 og 6 søker vi om å bygge terrasser og tak utenfor inntegnet byggegrense. Tomt 3, 4 og 6 er de tomtene hvor den inntegnede byggegrensen er plassert lengst unna nabogrensen. For tomt 6 gjelder det at terrasse og tak kommer ca. 1m utenfor byggegrense og for tomt 3 og 4 blir det 3m. Det lar seg ikke å gjøre og bygge hus på disse tomtene om ikke dispensasjonen godtas, da kjøreforholdene inne på området ikke blir løsbare uten. Vi anser denne utbyggingen som mindre tiltak. Ny avstand fra yttergrense hus/tomt 6 blir 11,50 m til nabogrense og for hus/tomt 3-4 blir samme avstand 9-9,5 m. Altså i utgangspunktet godt innenfor de generelle bestemmelsene i PBL på 4m. Frisikt påvirkes ikke. Jeg håper disse opplysningene var klargjørende for Dere og at de viser at vi tar hensyn til omliggende naboer. Om dere lurer på mer er det bare å ta kontakt igjen. Jeg håper og tror at planlagte utbygging er med å gjøre området mer attraktivt. Jeg vedlegger vår korrespondanse med søknad til kommunen, sitat slutt. Svar/kommentar fra nabo (Erling Gartland ) gnr.18, bnr.200, fnr.217 i mail datert 25.04.16 / mottatt ved BKO 10.05.16: Takk for grundig og informativt svar, sitat slutt. Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av reguleringsplan for Høkneslia, stadfestet 25.10.2012 med tilhørende bestemmelser. Området er i plan avsatt til boligformål. Mindre deler av tiltaket vil komme i konflikt med reguleringsplanens innregulerte byggegrense, noe som medfører krav om dispensasjonsbehandling. Vi kan ellers ikke se at tiltaket kommer i strid med planen eller bestemmelsene Dispensasjoner: Byggegrense: I gjeldende reguleringsplan er det innregulert byggegrense som setter en ytre begrensning for plassering av bygningene på tomteområdet (BK2). Det er i mottatt søknad planlagt å oppføre terrasser (med eller uten takoverbygg) utenfor nevnte byggegrense på tre av boligene, noe som vil medføre krav om dispensasjon. Det er innlevert søknad om dispensasjon med begrunnelse - mottatt ved avdeling byggesak, kart og oppmåling (BKO) den 10.05.16. Ansvarlig søker har angitt følgende begrunnelse: Det søkes dispensasjon fra bestemmelsene i:komm. vedtekter til plan- og bygningsloven Begrunnelse for dispensasjon: Det søkes herved om dispensasjon til å oppføre bebyggelse for Høkneslia BK2 innenfor inntegnet byggegrense, men at terrasser, med eller uten takoverbygg, kan plasseres utenfor. Dog aldri nærmere nabogrense til BK2 enn 4m. I reguleringsplan for tomta er det inntegnet byggegrense 5-19, 5m unna nabogrense. Vi kan ikke se hvilken hensikt dette tjener da bygging nærmere nabogrense ikke påvirker frisikt eller andre forhold til nabobebyggelse. En slik begrensning er hemmende for utnyttelsen av området BK2, noe som igjen i og for seg er mot fylkets intensjon om høy utnyttelse av dyrket mark som bebygges. Vi søker derfor om å oppføre bebyggelsen iht. vedlagt situasjonsplan for å kunne ivareta reguleringsbestemmelsene med min 10 enheter på området. Dette vil etter vårt skjønn også medføre at området fremstår med totalestetisk og at trafikksituasjon inne i området BK2 kan løses på en mye bedre og hensiktsmessig måte. Vi anser at utbyggingen er iht. Lov om planlegging og byggesaksbehandling 10
(plan- og bygningsloven) 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense, og at plassering av terrasse utenfor inntegnet byggegrense, men innenfor 4m fra nabogrense, må betegnes som et mindre tiltak som kommunen har anledning til å gi dispensasjon fra inntegnet nabogrense til, sitat slutt. Vurdering av dispensasjonssøknaden: Tiltaket er søknadspliktig, jfr. plan- og bygningsloven 2010, 20-3. jfr. 20-1. På tre av boligene, henholdsvis på tomt 3, 4 og 6 er det planlagt å føre opp terrasser i tilknytning til boligene ut over regulert byggegrense, noe som vil kreve dispensasjonsbehandling. For boligene på tomt 3 og 4 er det oppgitt at terrasser vil komme ca. 3 meter utover byggegrense, mens det for tomt 6 vil utgjøre ca. 1 meter. På tre av boligene, dvs. på tomt 3, 4 og 6 er det planlagt å føre opp terrasser (med eller uten takoverbygg) i tilknytning til boligene ut over regulert byggegrense, noe som vil kreve dispensasjonsbehandling. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd at en dispensasjon beror på en interesseavveining mellom hensyn ivaretatt gjennom bestemmelsen eller plan det skal dispenseres fra, og hensyn for dispensasjon. Bestemmelsens ordlyd gjengis nedenfor; Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dette innebærer at fordelene ved å gi dispensasjon for omsøkt tiltak samlet sett må være større enn ulempene. Som begrunnelse oppgir søker at omsøkt og planlagt utbygging vil gi en bedre trafikksituasjon inne på boligområdet BK2 og at en utbygging av terrasser utover byggegrense ikke vil gå på bekostning av verken redusert utsikt for naboer eller vil komme i konflikt med avstandskrav om 4 meter fra eiendomsgrense. Videre hevdes det at den valgte løsning vil gi et bedre estetisk totaluttrykk for hele området. Administrasjonen er enig at den valgte løsning mest sannsynlig vil gi en bedre trafikksituasjon internt inne på området, men når den gjelder estetiske løsning vil det til en hver tid være en skjønnsmessig vurdering ut i fra hvilket øye som ser. Oppføring av terrasser ca. 3 meter utenfor byggegrense for tomt 3 og 4 synes ikke spesielt problematisk da byggeområdet her grenser opp mot et regulert friområde. Søker opplyser at årsak til at nevnte terrasser planlegges oppført utenfor byggegrense er for å gi bedre snuplass for intern biltrafikk på området, jfr. snuhammer på reguleringsplan. Derimot når det gjelder tomt 6 grenser denne del av området BK2 opp mot veikryss og veien som er hoved adkomst til Høkneslia boligfelt. Da det her kun er snakk om 1 meter på hjørnet av planlagt terrasse synes dette likevel ikke spesielt problematisk, men av hensyn til frisikt for biltrafikk bør det her ikke tillates overbygg på denne del av terrassen. 11
Administrasjonen er i utgangspunktet kritisk til å gi dispensasjon fra en rykende fersk reguleringsplan, men i dette tilfelle er tiltaket av mindre karakter og vil mest sannsynlig føre til en bedre løsning og utnyttelse av området BK2. Ved dispensasjon fra plan etter plan- og bygningslovens 19-2 skal fylkeskommunale og statlige myndigheter, hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Kommunen har etter lov plikt til å vurdere om saken er av en slik karakter at sektormyndighetenes saksområde blir direkte berørt og dermed må gis anledning til å uttale seg. Ved motsatt konklusjon er det intet krav om at saken skal fremlegges for disse instanser før vedtak fattes. I dette tilfelle har administrasjonen vurdert at en godkjennelse av omsøkt tiltak er gjennomgående positivt og at de negative konsekvenser ved et vedtak er så små og at saken er av en slik karakter at sektormyndighetenes saksområde ikke vesentlig blir berørt. Byggehøyder: Det er i mottatt søknad oppgitt følgende kotehøyder: Tomt 1 Hustype A: Kotehøyde o.k. gulv U.etasje: 28,1m Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 30,9m Tomt 2 Hustype B: Kotehøyde o.k. gulv U.etasje: 28,1m Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 30,9m Tomt 3 Hustype A1: Kotehøyde o.k. gulv U.etasje: 27,9m Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 30,7m Tomt 4 Hustype A1: Kotehøyde o.k. gulv U.etasje: 27,9m Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 30,7m Tomt 5 Hustype B: Kotehøyde o.k. gulv U.etasje: 27,7m Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 30,5m Tomt 6 Hustype A1: Kotehøyde o.k. gulv U.etasje: 27,7m Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 30,5m Tomt 7 Hustype C: Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 30,5m Kotehøyde o.k. gulv Plan 2: 33,3m Tomt 8 Hustype C: Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 30,8m Kotehøyde o.k. gulv Plan 2: 33,6m 12
Tomt 9 Hustype C: Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 31,1m Kotehøyde o.k. gulv Plan 2: 33,9m Tomt 9 Hustype C: Kotehøyde o.k. gulv Plan 1: 31,4m Kotehøyde o.k. gulv Plan 2: 34,2m Grunnforhold / byggegrunn: Reguleringsbestemmelsenes 9.1 Geoteknikk lyder som følge: Før byggetillatelse kan gis skal stabilitet i grunn ved etablering av veier, ledningsanlegg og opparbeidelse tomter, samt fundamentering av boligenheter dokumenteres ihht. geotekniske rapporter fra Multiconsult AS nr. 415469-001 og 415469-002 datert 28.08.2012, sitat slutt. Multiconsult v/arne Vik uttaler i mail datert 24.05.16 følgende: Det framgår av mottatt grunnlag at boligene skal bygges i nedre del av området på Høkneslia. Nødvendig utgraving ser ut til å bli i størrelsesorden 3 meter i forhold til eksisterende terreng. Tidligere grunnundersøkelser har påvist at grunnen i området BK2 består av et øvre lag av sand og grus over middels fast leire med lag av silt og sand. Det er tidligere vurdert at det ikke risiko for dyperegående utglidninger i området i dagens situasjon. Vår oppfatning er at geotekniske vurderinger angitt i våre tidligere rapporter og notater for boligfeltet er dekkende for den planlagte utbygging av de angitte tomtene. Det vises spesielt til notat 415469-rig.not- 002 (notatet er vedlagt). Således ser vi ikke behov for ytterligere geoteknisk prosjektering. Det må påregnes at graving i de lagdelte massene kan bli krevende dersom man kommer under grunnvannsstanden. Tidligere målinger av grunnvannstanden har vist at grunnvannsspeilet ligger på ca. 3m under terrengnivå, men dette må påregnes å variere ut fra nedbør og årstider. Dersom det skulle påtreffes bløte masser under gravearbeidene må arbeidet stanses og geotekniker tilkalles. Vannførende lag i massene ved utgraving kan medføre problemer med overflateglidninger og behov for utslaking og ekstra erosjonssikring av både midlertidige og permanente skråninger. Vi kan bistå med vurderinger av dette underveis dersom det viser seg å bli behov for dette. Konklusjonen pr. i dag er likevel at geoteknisk prosjektering angitt i notat 415469-rig-not-002 datert 19.06.13 vurderes som tilstrekkelig grunnlag for planlagt utbygging av tomter i område BK2. Vi forutsetter da at retningslinjene i dette notatet følges, sitat slutt. Bygningsmyndighetens vurdering: Reguleringsbestemmelse 9-1 er å anse som ivaretatt gjennom geotekniske notat 415469-rignot-002 datert 19.06.13 og uttalelse datert 24.05.16 fra Multiconsult as Atkomst/avkjørsel: Adkomst, avkjørsel og gang-/sykkelveg skal opparbeides ihht gjeldende reguleringsplan. Avkjørseler må opparbeides i henhold til kommunens tekniske bestemmelser. Riggplan: Kommunalteknikk og eiendom v/avdeling veg har uttalt seg i saken og knytter i notat datert 20.05.16 følgende kommentar til søknaden: For utbygging av boliger på gnr/bnr. 18/452 krever kommunen at all tilrigging, lagring av varer og brakker skjer på denne eiendom. Opparbeidelse av «tunets» veger skjer før bygginga av det enkelte bygg tar til. Avkjørsel til feltet skal skje på regulert og permanente sted. Kommunen skal være fri for driftsulemper på eksisterende VVA-anlegg i området, sitat slutt. 13
Riggplan for byggeperioden må innsendes og godkjennes av Kommunalteknikk og eiendom v/avdeling veg før igangsettingstillatelse (IG-1) blir gitt. Parkering: Reguleringsbestemmelsenes 3.3 Parkering lyder som følge: For eneboliger skal det avsettes 2 biloppstillingsplasser. For boliger med felles parkeringsløsninger skal det beregnes 1,5 bil pr boenhet, sitat slutt. Ansvarlig søker opplyser i sin redgjørelse datert 27.05.16 følgende: BK2 er regulert med felle parkeringsløsing ved innkjøringen til feltet. 10 plasser. I tillegg er det planlagt carport i tilknytning til alle boliger. Totalt 10 plasser. Dette gir da 2 oppstillingsplasser pr enhet. Kravet er 1,5 pr. enhet, sitat slutt. Krav til antall biloppstillingsplasser er å anse som innfridd. Vann og avløp: Boligen skal tilkobles kommunalt vann- og avløpsanlegg. Ansvarlig søker må påse at det blir er innlevert søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg med tilhørende vedlegg. Ferdigmelding for sanitærarbeider er absolutt krav og skal senes inn av ansvarlig utførende senest 1 uke etter endt arbeid. Før ferdigattest eventuelt midlertidig brukstillatelse utstedes må skjema Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg være innlevert og godkjent av driftsavdeling. Se skjema; søknad om tilkobling og utføring av utvendig sanitæranlegg og krav til ferdigmelding for sanitærarbeider. Namsos bydrift (avdeling vann/avløp) har uttalt seg i saken og knytter i notat datert 02.06.16 følgende kommentar til søknaden: Høkneslia BK2 uttalelse vann og avløp Her er det ikke etablert vann og avløp. Før IG må følgende være utført: - Vann- og avløpsplaner inklusive kumskisser og stoppekranplasseringer, herunder en detaljert plan som viser hvordan eksisterende kommunale ledninger er tenkt lagt om (de kommunale ledningene i berørt område må være med i planen), må forelegges og være godkjent av Kommunalteknikk og eiendom. - Alle vann og avløpsledninger må være etablert og henholdsvis trykktestet og videoinspisert. Hele anlegget skal være koordinatbestemt og overtatt før Kommunalteknikk og eiendom tar over anlegget til drift og vedlikehold. Supplerende bestemmelser - Endepunkter på kommunale ledninger skal avsluttes med kum. - For den enkelte bolig/eiendom gjelder de kommunale sanitærbestemmelsene. - Dersom det viser seg at vanntrykket blir for høyt, må utbygger/tiltakshaver sørge for trykkreduksjon, enten felles eller for den enkelte bolig, sitat slutt. 14
Tekniske krav til byggverk: Det vises spesielt til bestemmelser i teknisk forskrift (TEK10 til plan- og bygningsloven), tredje del om krav til byggverk i kapitlene 10, 11 og 12 konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann og planløsning og bygningsdeler i byggverk. Brannteknisk prosjektering/ branndokumentasjon Godkjennelse av omsøkt tiltak forutsetter at brannteknisk prosjektering/ brannkonsept vil bli tilfredsstillende ivaretatt av ansvarlig prosjekterende/kontrollerende eller av et annet godkjent foretak med nødvendig kompetanse på fagområdet. Dokumentasjon forutsettes utarbeidet og innlevert før igangsettingstillatelse blir gitt. Lyd-/støyproblematikk: Reguleringsbestemmelsenes 3.2 Støy lyder som følge: For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer, sitat slutt. Godkjennelse av omsøkt tiltak forutsetter at innvendig lyd-/støyproblematikk vil bli tilfredsstillende ivaretatt av ansvarlig prosjekterende eller av et annet godkjent foretak med nødvendig kompetanse på fagområdet. Dokumentasjon forutsettes utarbeidet og innlevert før relevant igangsettingstillatelse blir gitt. Universell utforming: Reguleringsbestemmelsenes 3.9 Universell utforming lyder som følge: Bebyggelse og anlegg skal gis universell utforming ihht. gjeldende regelverk, sitat slutt. Ansvarlig søker skal sørge for at prosjektet planlegges og gjennomføres med et bevisst fokus på universell utforming og at tiltaket tilrettelegges på en slik måte at det gir gode bruksmuligheter for orienterings- og bevegelseshemmede, jfr. 3.9 i reguleringsbestemmelser. Estetisk utforming / tilpassing: Plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 pålegger kommunen å vurdere om tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven tilfredsstiller kommunens skjønn vedrørende skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Når det i plan- og bygningsloven stilles estetiske krav til tiltaket, er det først og fremst for å håndheve det offentliges interesser i at bygninger som oppføres/ombygges har en god estetisk utforming. Det kreves en konkret vurdering i den enkelte sak, hvor skjønnet så langt som mulig må objektiviseres. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, omkringliggende bygninger, terrengforholdene og lignende bli tillagt vekt. Det blir en vurderingssak da estetikk og byggeskikk er vanskelige tema og meningene er mange. Etter administrasjonens vurdering vil ikke det omsøkte tiltaket komme i konflikt med bestemmelsene i plan og bygningsloven. Bygningsmyndigheten anser at omsøkt tiltak tilfredsstiller kravene jfr. pbl. 29-1 og 29-2. 15
Miljømessig vurdering: Tiltaket i seg selv har ingen negative innvirkninger på miljøet. Avfall / Avfallsplan: Omsøkt tiltak utløser krav til avfallsplan. Der det kreves avfallsplan eller miljøsaneringsbeskrivelse, jfr. "byggteknisk forskrifi" 9-6 og 9-7, skal sluttrapport som dokumenterer faktisk deponering av avfallet vedlegges søknad om ferdigattest, dette ihht. 8-1 i "Forskrift om byggesak" (byggesaksforskriften). Uavhengig kontroll: Tiltaket omfattes av obligatorisk krav om uavhengig kontroll jfr. SAK10 14-2. For bygninger i tiltaksklasse 1 gjelder dette; fuktsikring av våtrom og lufttetthet. Dokumentasjon ved tilsyn: Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent kart for plassering, tegninger og ansvarsrett skal være tilgjengelig på byggeplassen for evt. tilsyn med byggesaken. Krav til ferdigstillelse: Reguleringsbestemmelsenes 9.2 Krav til ferdigstillelse lyder som følge: Før brukstillatelse for boliger innen område BK2 kan gis, skal offentlig hovedatkomstveg o_ V1 inkl. fortau, og felles lekeplass innen byggeområde være ferdig opparbeidet ihht. godkjent plan, sitat slutt. Anmodning om ferdigattest: Ved anmodning om ferdigattest, skal det sendes inn dokumentasjon for at sluttkontrollen ikke har avdekket feil eller mangler som hindrer ferdigattest, jfr. 8-1 og 14-8 i Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften). Ansvarlige foretak: Fra 1.1.2016 kom det nye bestemmelser vedr. ansvarsrett. Kommunen skal ikke lenger behandle søknad om ansvarsrett, men foretakene skal erklære ansvarsrett i tiltaket. Mester Bygg as (org.nr. 981 951 417) SØK, tiltaksklasse 1: søker for hele tiltaket. Jon A. Olsen Arkitektkontor as (org.nr. 992 612 590) PRO, tiltaksklasse 1: arkitektur. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Som innstilling 16