ULLERN / MONTEBELLO SPENNENDE UTVIKLINGSEIENDOM MED FLOTT UTSIKT SALG AV OFFENTLIG BYGNING Petter W. Christensen Telefon: 23 23 89 65 MONTEBELLO TERRASSE 15 Epost: pc@fcnm.no Foss & Co Næringsmegling AS tilbyr rådgivnings- og meglertjenester for alle typer nærings-eiendom innen kjøp- og salg, verdivurdering, utleie, fremleie, leietakerrådgivning og reforhandling.
INNHOLD Nøkkelinformasjon Utviklingspotensial Eiendommen Standard Annet Kontrakt Vedlegg 3 7 11 15 16 19 22
NØKKELINFORMASJON SALGSOBJEKT For Oslo Universitetssykehus HF har vi for salg Montebello terrasse 15 i Oslo kommune. EIENDOMSBETEGNELSE Gnr. 29, bnr. 82 i Oslo kommune SAMMENDRAG Bygningen er det tidligere Ullern tuberkulosehjem fra 1934 tegnet av arkitekt Ole Øvergaard. Eiendommen er beliggende like bak Radiumhospitalet i enden av trafikkstille villavei på Montebello/Ullern. Tomten har et areal på 6 134 m² hvor fotavtrykket til dagens bebyggelse utgjør 480 m² og det totale bygningsarealet er beregnet til ca 1 400 m² BTA. Eiendommen er regulert til offentlig bygning/allmennyttig formål (institusjon for helse/ omsorgsformål). Tillatt utnyttelsesgrad (TU) er 50 %. Bygningsmassen er vernet i verneklasse 2. Eiendommen antas å ha et uavklart utviklingspotensial og i forbindelse med salg av eiendommen har arkitektselskapet CF Møller utarbeidet et mulighetsstudie for boligkonvertering. Studie følger som vedlegg til denne salgsoppgave. I det følgende beskrives eiendommen og forutsetninger for salget. - 3 -
BELIGGENHET Eiendommen har en attraktiv beliggenhet like nord for Radiumhospitalet, med gode solforhold og flott utsikt over byen og Oslofjorden. Fra etasjene er det fri utsikt og gaten har ingen gjennomgangstrafikk utenom øvrige beboere. Eiendommen grenser mot Mærrabekken i vest med fine turmuligheter i Mærradalen og videre oppover mot Husebyskogen og Sørkedalen. Det er nærbutikker i området og gode kommunikasjonsmuligheter med kort vei til påkjøringsrampe til Ringveien og T-bane fra Montebello Skoler i området: Bestum skole (1-7 kl.), Bjørnslette skole (8-10 kl.), Øraker skole (8-10 kl.), Ullern Videregående Skole. Barnhager: Mærradalen Barnehage - Hasselkroken barnehage og Rødstrupen barnehage. Bydel Ullern er en administrativ bydel i Oslo, hvor antall innbyggere per 1.1.2012 utgjorde 31 275. Bydel Ullern har et areal på 9,4 km². Kart hentet fra www.google.no
UTVIKLINGSPOTENSIAL UTVIKLINGSPOTENSIAL Eiendommens beliggenhet og bygningens størrelse gjør eiendommen attraktiv med tanke på videre utvikling. MULIGHETSSTUDIE Det er utført et mulighetsstudie av CF Møller, som belyser transformasjon fra vernet institusjon til boliger. Studiet beskriver fire alternativ med utgangspunkt i eksisterende bebyggelse samt et nybygg til erstatning for påkoblet trebygning. Alternativ 1: Beholde Eksisterende 5 Rekkehus / Townhouse 3 Større Leiligheter Parkeringskjeller Samlet bruttoareal: 1 436,2 m². BYA 19,6 % Alternativ 2: Beholde Eksisterende 5 Rekkehus / Townhouse med oppbygg og tilbygg 3 Større Leiligheter Parkeringskjeller Samlet bruttoareal: 1 649,2 m². BYA 19,6 % Alternativ 3: Beholde eksisterende bygningsmasse. 14 mindre leiligheter. 3 større leiligheter. Parkeringskjeller. Samlet bruttoareal: 1 436,2 m². BYA: 19,6 % - 7 -
UTVIKLINGSPOTENSIAL MULIGHETSSTUDIE Alternativ 4: Beholde eksisterende bygningsmasse 5 rekkehus/ Townhouse 3 større leiligheter Parkeringskjeller Samlet bruttoareal: 1 906,2 m². BYA 24 %. Mulighetsstudie følger salgsprospekt som vedlegg 1. BYGNINGSVERN Eiendommen er registrert på Byantikvarens gul liste som bevaringsverdig, verneklasse 2. Dette innebærer at Riksantikvaren må konsulteres i forbindelse med arbeider og eventuell utvikling av eiendommen og bygningsmassen. FORVALTNINGSPLAN Kjøper av eiendommen forplikter seg til i samarbeid med Riksantikvaren å utarbeide en forvaltningsplan for eiendommen. Ved overdragelse av eiendommen vil forpliktelsen tinglyses av selger som en servitutt på eiendommen. Eiendommen selges som den står og risiko i forbindelse med fremtidig anvendelse og utvikling av eiendommen tilligger etter dette kjøper. - 8 -
EIENDOMMEN BEBYGGELSEN På eiendommen står oppført et tidligere institusjonshjem bygget i 1934, senere påbygget i 1970. Bebyggelsen består av to hoveddeler i tegl med en «påkoblet» trestruktur mot vest. Mot Nord ligger bygningene inn mot en kolle, med bygningens bi-innganger, samt et heistårn oppført på et senere tidspunkt. Nordfasaden forbinder også bygget til kollen med en bro. Mot vest ligger en påkoblet trebygning, som i årenes løp har blitt transformert, både i form og funksjon. Opprinnelig var dette en luftehall for tuberkulosepasientene, dagens trebygning har lite til felles med denne. Bebyggelsen er fundamentert i betong på fast grunn/fjell. Bygningsmassen er oppført i betong- og teglstein. Plasstøpte konstruksjoner, dekker med dragere. Betong i opprinnelig hovedbygg, trebjelkelag i tilbygg. Flate tak, tekket med papp, oppbygget trekonstruksjon på betongdekke på den eldste delen. På byggets nordside er det oppført en enkel garasje - 11 -
- Montebello terrasse 15 - EIENDOMMEN AREALER Areal og innholdsbeskrivelse er hentet fra takstdokument utarbeidet av Siv.ing Erik H. Larsen august 2010. På grunn av bygningens spesielle form er nøyaktig arealbestemmelse vanskelig. Areal i BTA: Etasje: BTA Anvendelse: U. etasje 280 1. etasje 480 2. etasje 475 3. etasje 160 Verkstedboder, lagerrom, garderober, dusjbad, vaskerom, wc, fyrrom, kjølerom, korridorer, 2 trapperom, tidligere søppelrom. Dels ikke utgravd kjeller. Vindfang, resepsjon, tv-rom, vaktrom, kontorer, bøttekott, korridorer, 2 dusjrom, wc, legekontor, 10 beboerrom, skyllerom. 7 beboerrom, lagerrom, bøttekott, 1 dusjbad, kjøkken,, anretningskjøkken hoveddel, legekontor, personalkontor. Korridor, wc, dusjbad, 7 kontorer, heisoppbygg, dels inntrukket balkong Sum 1 395 m² Det tas forbehold om arealene, som ikke er kontrollmålt av selger, og evt. avvik vil ikke føre til avslag til kjøpesum. Kjøper oppfordres til å foreta egen oppmåling. - 12 -
EIENDOMMEN TOMT Naturtomt med et tomteareal på 6 126,6 m². Skrånende terreng mot sør og bratt skråning ned mot Mærradalen. Karakteristiske furutrær, dels gjengrodde turstier, fjell i dagen og vegetasjon dominerer tomten. Asfaltert adkomst med parkeringsplasser foran inngangspartiet og inn på baksiden av bebyggelsen. Deler av tomten må påregnes naturvernet og det biologiske mangfoldet langs Merrabekken må kartlegges. Grunnforhold er ikke kjent REGULERING Eiendommen er regulert i reguleringsbestemmelser "S- 3574» vedtatt 18.10.1974 Formål: Byggeområde for offentlige bygninger/allmennyttig formål herunder institusjon for helse og omsorgsformål TU 50 %, maks 3 etasjer. Bygningen er vernet i verneklasse 2. Utsnitt reguleringskart - 13 -
STANDARD STANDARD Eiendommen er tilpasset dagens formål, men har et generelt vedlikeholdsslep og behov for oppgradering. For utfyllende informasjon vedr. eiendommens standard vises det til vedlegg 3, takst. OPPVARMING Vannbåren sentralvarme. Fyrrom med eldre oljefyr/brenner og el-kassett. Disse veksler i bruk, men oljefyren skal utfases og derfor inneholder den nedgravde oljetanken lite olje i dag. Radiatorer av varierende årgang. Anlegget er fra byggeår, kontroll, service og oppgradering må påregnes. Forurensningsforskriften gir regler for kontroll av brensel tanker. VANN OG AVLØP Private stikkledninger til offentlig nett i gate. Kart over bunnledninger for avløpsvann og vanntilførsel følger som vedlegg 5. ELEKTRISK Eldre og utdatert el. anlegg. Hovedinntaksskap er fortsatt delvis i bruk, et skap med automatsikringer. PARKERING Oppstillingsplasser i front av tomten. ØKONOMI Kommunale avgifter for 2013: kr. 32 936,- - 15 -
ANNET HEFTELSER/SERVITUTTER Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen: 24.06.1932 101 BESTEMMELSE OM VEG. Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om benyttelse Med flere bestemmelser 17.02.1933 901056 BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om gjerde 25.08.1933 901057 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN: Bestemmelse omanlegg og vedlikehold av ledninger 09.12.1938 15329 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN: 06.04.1967 4623 BEST. OM VANN/ KLOAKKLEDN. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 06.11.1970 18947 ERKLÆRING/AVTALE Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven ved. Garasje Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet. 23.12.1994 74193 ERKLÆRING/AVTALE Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. Bruksendring fra sykehjem til avrusningsstasjon. Kan ikke slettes uten samtykke fra Byutviklingskomiteen v/plan og bygningsetaten. 26.04.2005 25859 ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om adkomstrett og parkering Bestemmelse om vann/kloakkledning Bestemmelse om gjerde Med flere bestemmelser GJELDER DENNE MATRIKKELEN MED FLERE - 16 -
ANNET GRUNNDATA 17.06.1932 900898 REGISTRERING AV GRUNN Denne matrikkelenhet er utskilt fra: 0301/29/2// 28.04.1945 2856 REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0301/29/307// 21.11.2003 77 650 REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 031/29/790// Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommens grunnbok, og overtar denne slik den fremstår. Interessenter oppfordres til å gjøre de undersøkelser man finner nødvendig knyttet til heftelser/rettigheter forbundet med eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i disse samt for servitutter påheftet eiendommen denne er utskilt fra. - 17 -
ANNET HJEMMELSHAVER Oslo Universitetssykehus HF SELGER Oslo Universitetssykehus HF ENERGIMERKING Eiendommen er ikke energimerket av nåværende eier og selges med denne forskriftsmangelen. VISNING Etter avtale. OVERTAGELSE Eiendommen står ledig for ny eier og overtas etter nærmere avtale. Interessenter bes notere ønsket overtagelse i deres bud. - 18 -
KONTRAKT KONTRAKT/FORBEHOLD Eiendommen overdras as is dog med ytterligere fravikelser fra Avhendingsloven. Reklamasjonsfristen er 1 år fra overtakelse. Dersom kjøper ønsker å reservere seg mot en eller flere av de bestemmelser som fremkommer i kjøpekontrakten, ber vi om at dette uttrykkelig fremkommer av budet. Selger er ikke ansvarlig for at nøkkelsystemet er intakt og vil ikke dekke kostnader ved et nytt nøkkelsystem. Kjøper oppfordres til å besiktige salgsobjektet sammen med kompetent fagfolk, og at disse på interessentenes vegene vurdere om det er behov for å gjennomføre egne undersøkelser før det inngis eventuelle tilbud. Det er viktig at eventuelle interessenter setter seg grundig inn i kontraktsvilkårene. Det gjøres oppmerksom på at reglene i avhendingsloven er fraveket på flere punkter. Det er ikke foretatt kontrollmålinger av oppgitte arealer i forbindelse med salgsforberedelsene av verken selger eller megler. Kjøper oppfordres til å kontrollmåle arealet i den grad det tillegges vekt. Selger fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle arealavvik som måtte fremkomme ved senere arealmålinger og et slikt eventuelt arealavvik kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Det vil ikke bli foretatt noen ytterligere form for opprydding, rengjøring eller lignende på eiendommen fra Selgers side. Det som evt. ikke fungerte av fastmontert utstyr, brannsikringsutstyr med mer og/eller at det var manglende brannsikringsutstyr, m.m. v/besiktelse, vil ikke bli istandsatt og/eller fremskaffet av selger før overtagelse. - 19 -
Informasjon i prospektet er innhentet fra selger og offentlige myndigheter, og bearbeidet etter beste skjønn av Foss & Co. Næringsmegling AS. Foss & Co Næringsmegling AS tar ikke ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. En kjøper må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er korrekte. Foss & Co. Næringsmegling AS fraskriver seg ansvaret for et hvert tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktige eller ufullstendige. Det tas for øvrig forbehold om evt. skrivefeil. Eiendomsmeglingsloven 6-7 Eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og 4-4 og 6-2 vedr. eiendomsmegleres organisering fravikes. Særskilte bestemmelser om budgivning gitt i medhold av Eiendomsmeglingsloven 6.10 kommer ikke til anvendelse på dette oppdraget. Tvister er ikke gjenstand for nemndsbehandling etter Eiendomsmeglingsloven 8-8. Ovennevnte elementer bes hensyntatt ved avgivelse av bud på eiendommen. BUD Selger forbeholder seg retten til å anta eller forkaste ethvert bud. Det forutsettes en åpen budrunde mellom budgivere som har innlevert tilbud innen definert budfrist. Budene må avgis skriftlig og leveres meglers kontor, alternativt sendes per e-post der budet er signert og scannet i pdf-format. Budgivere må ringe opp megler idet budet sendes/mailes, som forsikring på at dette er mottatt. Bud med forbehold om finansiering, eller betinget av myndigheters handling med mer vil ikke bli akseptert. Bud avgitt per telefonsvarer eller e-mail (utover det som er beskrevet ovenfor), vil ikke bli hensyntatt. - 20 -
PRISANTYDNING Kr. 9 800 000 + omk BUDFRIST Budfrist: tirsdag 10. desember kl. 1200. Selger forbeholder seg retten til å utvide fristen for budgivning. OMKOSTNINGER Ved eiendomsoverdragelser påløper følgende kostnader for kjøper: - Dokumentavgift til staten: 2,5 % av kjøpesum - Tingl.gebyr, skjøte: kr. 1 060 - Attestgebyr: kr. 172 - Tingl. gebyr pantobligasjon: kr. 1 060 Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyrer og avgifter. MEGLER Telefon: 23 23 89 00 Telefaks: 23 23 89 01 Hjemmeside: www.fcnm.no Kontaktpersoner: Petter Wøien Christensen tlf: 23 23 89 65 / 988 86 811 mail pc@fcnm.no Gøril Bergh tlf: 23 23 89 40 / 41 41 41 25 mail: gb@fcnm.no - 21 -
VEDLEGG FØLGENDE VEDLEGG SKAL VÆRE EN DEL AV PROSPEKTET: VEDLEGG 1 Mulighetsstudie av CF Møller Transformasjon fra vernet institusjon til boligprosjekt Reguleringsbestemmelser og reguleringskart. VEDLEGG 2 Notat vedr. vern, bygningens historie med tilhørende plantegninger. VEDLEGG 3 Opplysninger Oslo kommune: Arealbekreftelse, situasjonskart og oversiktskart Oversiktskart over vann og avløp VEDLEGG 4 Grunnboksutskrift med kopi av tinglyste servitutter. VEDLEGG 5 Takst av takstmann Erik Larsen fra august 2010. VEDLEGG 6 Utkast til kjøpekontrakt VEDLEGG 7 Budskjema - 22 -
Foss & Co Næringsmegling AS ble etablert i 1999, og er en uavhengig næringsmegler og rådgiver for det norske næringseiendomsmarkedet. Selskapet tilbyr tjenester knyttet til alle typer næringseiendom innenfor: Kjøp- og salgsrådgivning og verdivurdering Utleie og fremleie Leietakerrådgivning og reforhandling Miljøet er engasjert og uformelt, samtidig som det faglige og profesjonelle vektlegges sterkt. Selskapet har velkvalifiserte medarbeidere, med høy eiendomsfaglig, juridisk og finansiell kompetanse. Selskapet dekker følgende segmenter: Kontorbygg Logistikk, lager og kombinasjonslokaler Bygårder Handel og servering Tomt Våre oppdragsgivere omfatter alt fra private til børsnoterte selskaper, offentlig virksomhet, samt stat og kommune. Dette prospektet er utarbeidet av Foss & Co Næringsmegling AS (FCN) og er basert på opplysninger fra oppdragsgiver, samt øvrige kilder som anses å være pålitelige. FCN innestår ikke for at informasjonen i prospektet er presis eller fullstendig, og fraskriver seg et hvert ansvar (økonomisk og juridisk) for ufullstendige opplysninger og/eller eventuelle feil. Prospektet skal betraktes som markedsføringsmateriale. Petter Wøien Christensen Telefon: 23 23 89 65 Epost: pc@fcnm.no