SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre Arkivsaksnr: 2011/1062 Klassering: 601 Saksbehandler: Torunn Austheim / Trond Waldal OVERFØRING AV BOLIGMASSEN FRA STEINKJER KOMMUNE TIL STEINKJERBYGG AS Trykte vedlegg: 1. Evaluering av boligforvaltningen rapport datert 20.04.11 fra RG prosjekt og Inter Revisjon. 2. Vedlikeholdsplan Steinkjerbygg AS datert 12.05.11. Rådmannens forslag til innstilling: 1. Steinkjer kommune overdrar de kommunalt eide boligene i sin helhet til Steinkjerbygg AS til en anslått salgssum tilsvarende 200 mill. kroner. 2. Steinkjer kommune mottar salgssummen slik: a. 100 mill. kroner (som lån i bank) som overføres Steinkjer kommune umiddelbart. b. 100 mill. kroner gis som selgerkreditt. 3. Det forutsettes at de driftsmessige virkningene for Steinkjer kommune utgjør: mill. kroner 2011 2012 2013 2014 2015 18,5 17,0 16,0 15,0 15,0 4. Det fremmes sak om organisering av selskapet i løpet av høsten 2011. Torunn Austheim rådmann
Saksopplysninger: 1. Innledning Steinkjer kommune er opptatt av å ha en eiendomsforvaltning innrettet slik at den blir et best mulig tjenlig redskap for gjennomføringen av kommunens boligpolitikk, samt sikre at kommunen har hensiktsmessige bygg for sin øvrige virksomhet og tjenesteyting. Det må også sikres en effektiv ivaretagelse av bygging, forvaltning, drift og vedlikehold av disse bygningene. Som et svar på dette ble det i 2002 besluttet å organisere kommunens eiendomsforvaltning i tre adskilte organisasjoner: 1. Boligforvaltning All forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) av omsorgsboliger, bofellesskap og ordinære utleieboliger samles i Steinkjerbygg AS. Dette gjennomføres ved at kommunens boligmasse leies ut til Steinkjerbygg AS. Årlig leiesum settes til 16,29 mill. kroner, med årlige justeringer av leien evt også dersom boligmassen endret seg. 2. Øvrige eiendommer Dagens eiendomsforvaltning blir videreført som en linjeorganisasjon, med ansvar for FDV av kommunens øvrige eiendomsmasse. 3. Eiendomsutvikling Det etableres et nytt AS (Steinkjer Utbygging AS) som utfører all eiendomsutvikling og nybygging etter bestilling fra kommunen Fra kommunestyrets behandling i sak 02/010 (06.03.02) fremgår flg. av vedtakets pkt. 1; 1. Boligforvaltning All forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) av omsorgsboliger, bofellesskap og ordinære utleieboliger samles i Steinkjerbygg AS. Dette gjennomføres ved at kommunens boligmasse leies ut til Steinkjerbygg AS. En slik samordning vil kreve følgende avklaring: - Gjennom forhandlinger fastlegge prinsippet i en leieavtale, som skal regulere det økonomiske mellomværende mellom kommunen som eier, og Steinkjerbygg AS som utleier og forvalter. - Gjennomgang av selskapers vedtekter. I møte i kommunestyret 26.06.02 som sak 02/90 ble forslag til boligavtale mellom Steinkjer kommune og Steinkjerbygg AS vedtatt. Pkt. 6 i avtalen har følgende ordlyd: Leien Steinkjerbygg AS skal svare til Steinkjer kommune utgjør ved avtalens ikrafttreden kr. 16.290.000,- pr. år. Leien forfaller til betaling etterskuddsvis, den siste i hver måned. Partene skal hvert år kunne kreve justering av leien, med utgangspunkt i 4-årige planer for leieutviklingen. Forhandlinger om leie samordnes med den kommunale behandling av økonomiplan og budsjett, og eventuelle endringer blir å iverksette med virkning fra 1.1 det påfølgende år. Partene kan dessuten til enhver tid kreve justering av leien som følge av tilgang og avgang av bygninger, og dersom forhold oppstår eller avdekkes som vesentlig endrer forutsetningene for den avtalte leien. Vedtakene klargjør at det gjennom slik organisering og avtaler er et skille mellom forvaltning, drift og vedlikehold som er Steinkjerbygg sitt ansvar og sosialpolitikken som i sin helhet ivaretas av kommunen. I henhold til saksopplysningene i saken fra 2002 er det årlige leiebeløpet beregnet med utgangspunkt i et snitt av de anslåtte årlige kapitalutgifter for perioden 2002-2006 for den utleide boligmassen med tillegg av 1 mill. kroner. Av dette følger at det årlige leiebeløpet ble fastsatt til 16,29 mill. kroner med virkning fra 01.01.03. Sak om revisjon av avtale mellom Steinkjer kommune og Steinkjerbygg AS om boligforvaltning ble behandlet som sak 95/06 i møte i kommunestyret 15.06.06 og 12.12.06. I møte 13.12.06 ble revidert avtale vedtatt slik at årlig leiebeløp utgjør 18,5 mill. kroner. Dette ut fra en vurdering slik det står i saksopplysningene til saken Kommunestyret må stå fritt til å vurdere leiebeløpet ut fra en helhetlig betraktning, både i forhold til å gå opp og ned, og ikke være bundet av en matematisk formel. Den årlige leien har de siste årene vært 18,5 mill. kroner.
Det har i avtaleperioden fra 2004 vært en rekke utfordringer i forhold til forvaltning og drift mellom Steinkjer kommune og Steinkjerbygg AS og høsten 2010 ble Arena Utvikling AS leid inn for å foreta en gjennomgang av avtalen og prøve å finne grensesnittet mellom partene/skissere løsninger. En av konklusjonene i rapporten er at det er behov for en tydeligere avtale mellom Steinkjer kommune og Steinkjerbygg AS om leie av kommunale boliger/leiligheter og foreslår to alternative løsninger: 1. Steinkjer kommune og Steinkjerbygg AS forhandler og inngår avtale om kjøp/overtagelse av boliger/leiligheter som eies av Steinkjer kommune og deretter lager avtale om disponering/drift. 2. Steinkjer kommune og Steinkjerbygg AS inngår ny avtale (mer omfattende og presis enn dagens) om leie og forvaltning av boliger/leiligheter som i dag eies av Steinkjer kommune. Ved behandlingen av eierskapspolitikken i kommunestyret høsten 2009 ble det fattet vedtak bla om at: a) Steinkjerbygg AS videreføres som egen virksomhet. Selskapet rendyrkes som profesjonell eiendomsutvikler og eiendomsforvalter, mens sosialpolitikken utøves av kommunen. Steinkjerbygg AS skal anskaffe boligmasse etter kommunens behov/bestilling, mens øvrig boligmasse kan avhendes. Rådmannen bes om å utrede hvordan de kommunalt eide boligene i sin helhet kan selges til Steinkjerbygg AS. b) Rådmannen bes om å utrede hensiktsmessigheten av å omdanne Steinkjerbygg AS til et kommunalt foretak. Med bakgrunn i kommunestyrets vedtak i oktober 2009, hvor rådmannen bes om å utrede hvordan boligmassen, som i dag leies ut til Steinkjerbygg AS, i sin helhet kan selges til selskapet og den klare anbefaling fra Arena Utvikling AS fremlegges nå sak om hvordan en slik overføring av boligmassen fra Steinkjer kommune til Steinkjerbygg AS i sin helhet kan skje og konsekvensene, økonomisk og juridisk, av dette for begge parter. Som støtte i utredningen er det innhentet rapport om ulike problemstillinger fra RG-prosjekt/ Inter Revisjon. For å avklare hvorvidt det har betydning hva slags selskapsform det er på selskapet som kjøper eiendommene ble det gjort overgangsvurderinger gitt at selskapet var AS og KF. Det konkluderes i rapporten fra RG-prosjekt/Inter Revisjon at det økonomisk og juridisk, i all hovedsak, ikke har betydning hvorvidt selskapet som overtar eiendomsmassen er AS eller KF. Styringsmessig kan det være noen forskjeller. Rådmannen er bedt om å fremme en sak om hensiktsmessigheten av å omdanne Steinkjerbygg AS til kommunalt foretak. En slik sak er under forberedelse og vil bli fremmet i løpet av høsten.
2. Økonomiske forhold som følge av overdragelse av kommunal boligmasse 2.1 Dokumentavgift/tinglysning (hentet fra rapport fra RG prosjekt / Inter Revisjon) Tinglysning er ikke et vilkår for at en avtale skal være gyldig eller bindende mellom to parter. Formålet med å tinglyse er å gi rettsvern for rettigheter i blant annet fast eiendom ovenfor tredjemann. Tinglysing av hjemmelsovergang er frivillig. En kan velge å overdra eiendom uten at det foretas tinglysing av hjemmel. Manglende tinglysing av hjemmel vil kunne ha betydning både for bankenes sikkerhetsstillelse og kjøpers kontroll med pantstillelser. Hjemmel vil stå på selger, som da må signere på pantedokumentet. I praksis betyr dette at den som har hjemmel registrert på seg, kan stille eiendommene i pant for gjeld som ikke tilhører kjøper. Det er tinglysning som utløser dokumentavgift og spørsmålet blir om en overføring mellom kommunen og aksjeselskapet evt. et kommunalt foretak og vice versa utløser dokumentavgift, eventuelt om det finnes muligheter for at man oppnår lempe av dokumentavgiften. Ved overføring av eiendommer fra kommunen til Steinkjerbygg AS eller ved overføring av eiendommer fra Steinkjerbygg AS til kommunen vil det ved tinglysing av overført hjemmel påløpe dokumentavgift. Dokumentavgiften utgjør 2,5 % av salgssum (markedsverdi). Ut fra en anslått verdi på eiendomsmassen på rundt NOK 200 millioner vil dokumentavgiften utgjøre i størrelsesorden NOK 5 millioner. Det er ikke hjemlet unntak eller fritaksordninger for dokumentavgift ved slike transaksjoner verken i dokumentavgiftsloven med forskrift, eller i avgiftsrundskriv for 2011. Hvis eiendommene overføres fra Steinkjerbygg AS til kommunen/kommunalt foretak vil det være naturlig at selskapet avvikles. Da bør hjemmel på eiendommene som overføres til kommunen tinglyses. Alternativet er å la selskapet bestå (tomt selskap) hvis en velger at hjemmelsovergang ikke skal tinglyses. Det er også mulig å se for seg at Steinkjerbygg AS består som aktivt selskap men med annen profil enn øvrig boligforvaltning dvs et selskap drevet på rent forretningsmessig basis hvor boligenhetene blir forvaltet av selskapet selv. Hvis eiendommene overføres fra kommunen til Steinkjerbygg AS kan en vurdere å ikke tinglyse hjemmelen, så lenge kommunen er 100 % eier av selskapet og velger styre. Da bør det vurderes om det kan være nødvendig å tinglyse urådighetserklæring eller en forkjøpsrett på de eiendommene som overføres. Dette vil sikre at eiendommer ikke selges til utenforstående uten kommunens samtykke. Dette kan løses slik at kommunen skal samtykke i avhending av all boligmasse. Konklusjon: En overføring av eiendomsmassen fra Steinkjer kommune til Steinkjerbygg AS kan skje uten tinglysning og dermed avgiftsfritt. Dersom det senere vurderes å omgjøre selskapet til KF må det tas stilling til hva som skal skje med Steinkjerbygg AS. En overføring av all boligmasse vil etterlate et tomt selskap. Besluttes avvikling av selskapet er det behov for tinglysning av hjemmelsoverføring og utløse dokumentavgift. Alternativet kan være å opprettholde selskapet, men gi det andre oppgaver/ansvar forvaltning av annen type boligmasse enn gjennom foretaket. Slike problemstillinger vil bli drøftet i sak om selskapsform som fremlegges til høsten.
2.2 Merverdiavgift (hentet fra rapport fra RG prosjekt / Inter Revisjon) Oppsummering over fradragsrett og uttaksplikt for mva.: Kommunalt foretak Aksjeselskap Omsorgsboliger Fradrag JA (komp.loven) JA (komp.loven.) Eldresentra mv. Fradrag JA (komp.loven) JA (Frivillig registrert) Næringsbygg avgiftspliktige Fradrag JA (frivillig registrering) JA (frivillig registrering) Næringsbygg - andre Fradrag NEI NEI Boligutleie private Fradrag NEI NEI Eget arbeid m/påkostning mv Uttak NEI JA Det vil være kjøp av enkelte støttefunksjoner til driften for øvrig som avgiftsmessig vil være forskjellig fra et KF i forhold til et AS. Ved kjøp av f.eks økonomitjenester fra eksterne vil dette være belagt med merverdiavgift, som i aksjeselskapet ikke vil være fullt ut fradragsberettiget eller kompensasjonsberettiget, og som da føre til en endelig mva-kostnad. Slike støttefunksjoner i et KF, som kjøpes fra kommunen, vil ikke være belagt med mva og vil følgelig ikke medføre noen mva-kostnad i driften. Ut fra gjennomgangen av de avgiftsmessige spørsmål i de to organisasjonsformene er det vår mening at valg av Kommunalt foretak trolig vil være avgiftsmessig mest gunstig. Dette skyldes at det er mindre risiko for uttaksmerverdiavgift i et KF og at eventuelle støttefunksjoner som ytes fra kommunen ikke vil medføre avgiftsbelastning. For øvrig vil det være noe enklere avgiftsregler å forholde seg til i et kommunalt foretak enn i et aksjeselskap, da man i et KF nesten utelukkende vil forholde seg til kompensasjonsloven. Vi vil imidlertid understreke at forskjellene er marginale og at valg av aksjeselskap fremfor kommunalt foretak ikke vil medføre større avgiftsmessig tap. Både kompensasjonsloven og merverdiavgiftsloven bygger på et nøytralitetshensyn. Det skal ikke være avgjørende for merverdiavgiften om det er offentlig virksomhet eller privat virksomhet som drives. Selv om dette nøytralitetshensynet ikke gjelder i alle henseender vil det i forhold til kommunens valg av organisasjonsform for boligutleie være små forskjeller og merverdiavgiften bør etter vår mening ikke være avgjørende for valg av organisasjonsform. ------------------ Rådmannens forutsetning: I de videre vurderinger forutsettes at kommunens boligmasse overføres til Steinkjerbygg AS. 2.3 Verdsetting av boligene (hentet fra rapport fra RG prosjekt / Inter Revisjon) Det foreligger ingen taksering av boligene, verken i Steinkjerbygg AS eller Steinkjer kommune. Det er også usikkert om eiendomsskattetakstene som finns for noen av eiendommene er egnet til å fastslå boligenes markedsverdi. Bokført verdi sier ingenting om hva markedsverdien er ved et salg men vil ha betydning i forhold til: - Å dokumentere nødvendig sikkerhet ved opptak av lån med pant i Steinkjerbyggs eiendomsmasse. - Ved overføring av boligene fra Steinkjer kommune til Steinkjerbygg eller omvendt, er markedsverdiene grunnlaget for å beregne eventuell dokumentavgift til staten.
- Ved salg av boliger til utenforstående bør det utarbeides boligsalgsrapporter og takster for å sikre at en får riktig pris og for å unngå krav fra kjøper pga feil og mangler ihht Avhendingsloven. Ved overføring av boliger mellom Steinkjerbygg og Steinkjer kommune har markedsprisen ingen betydning for annet enn dokumentavgiften fordi verdien ved en slik overføring ikke kan settes høyere enn det Steinkjerbygg kan klare økonomisk. Likevel kan det være av interesse å vite hva eiendomsmassen Steinkjerbygg og kommunen eier kan være verdt ved salg. Å utarbeide verditakster for alle eiendommene vil være en omfattende og unødvendig kostbar oppgave. Det finnes databaser som viser omsetningsverdier for alle solgte eiendommer og gjennomsnitt salgspris pr. m2 i utvalgte områder. Ved å bruke disse verdiene og korrigere for tilstand ut fra Steinkjerbyggs vedlikeholdsplan kan en anslå antatt markedspris på hver eiendom. Basert på søk i databaser og de opplysningene Steinkjerbygg har gitt om boligenes gjennomsnittlige tilstand, anslås en gjennomsnittspris til å være i størrelsesorden kr. 10 000 pr. m2 boligareal. Nye leiligheter i Steinkjer sentrum omsettes i dag for priser i størrelsesorden kr. 25 000 til kr. 30 000. Verdien av eldresentrene er vanskelig å vurdere da leilighetene i eldresentrene neppe er omsettelig uten betydelig ombygging selv om eldresentrene jevnt over holder vesentlig bedre standard enn leilighetene for øvrig. Noen av eldresentrene i grendene vil være svært vanskelig å omsette fordi det ikke er marked av betydning for leiligheter utenom sentrum. Steinkjer kommunes boligmasse anslås grovt til følgende markedsverdi (betydelig usikkerhet): 116 leiligheter på til sammen 7 663 m2 x kr. 10 000 = ca 75 millioner kroner 277 leiligheter i eldresentra - til sammen 16 705 m2 x kr. 7 500 = ca 125 millioner kroner Samlet markedsverdi = ca 200 millioner kroner Steinkjerbyggs boligmasse anslås grovt til følgende markedsverdi (betydelig usikkerhet): 328 leiligheter på til sammen 20 883 m2 x kr. 10 000 = ca 200 millioner kroner 68 leiligheter i eldresentra på til sammen 3 844 m2 x kr. 7 500 = ca 30 millioner kroner Samlet markedsverdi = ca 230 millioner kroner 2.4 Overdragelse av kommunens boligmasse til Steinkjerbygg AS - alternative finansieringsmodeller (hentet fra rapport fra RG prosjekt / Inter Revisjon) Verdien av kommunens boligmasse er i rapporten anslått til ca. NOK 200 millioner. Dette legges til grunn i videre analyser. Ved et salg av boligmassen fra kommunen til Steinkjerbygg AS er Steinkjerbygg AS avhengig av å finansiere dette. Dette kan for eksempel gjøres på følgende måter: i. Steinkjerbygg lånefinansierer kjøpesummen fullt ut i bank. ii. Steinkjer Kommune gir Steinkjerbygg en selgerkreditt slik at Steinkjerbygg AS har et lån til Steinkjer Kommune hvor det avtales en rente og avdragsplan. iii. Steinkjer Kommune skyter inn boligmassen som egenkapital i Steinkjerbygg AS. iv. Kombinasjoner av i, ii, og iii. I rapporten fremgår flg. kommentarer i forhold til de ulike alternativene: i. Steinkjerbygg lånefinansierer kjøpesummen fullt ut i bank. Steinkjerbygg AS har per i dag en gjeldsgrad på ca. 90 % i forhold til bokførte verdier. I forhold til antatt markedsverdi av boligmassen som Steinkjerbygg eier per i dag er imidlertid gjeldsgraden på ca. 40 %. Det er opplyst at Steinkjer kommune ikke har vesentlig gjeld knyttet til sin bygningsmasse. Følgelig bør det ut fra verdier ikke være noe i veien for å gjeldsfinansiere kjøpet av boligmassen fullt ut hos en eller
flere banker. Etter overdragelse av boligmassen og opptak av gjeld vil Steinkjerbygg AS ha en gjeld på ca. NOK 290 millioner og markedsverdier av boligmassen på NOK 430 millioner noe om gir en belåning på ca. 67 %. Med utgangspunkt i regnskapet for 2010 er kontantstrømmen for selskapet vurdert og sammenholdt med hva som er mulig å betjene i forhold til renter og avdrag. Det forutsettes at 2010 regnskapet er representativt som et normalår for selskapet. Avskrivninger, renter og avdrag som følger av 2010 regnskapet legges til grunn i vurderingen. En eventuell økning i arbeidskapitalen er ikke hensyntatt i vurderingene. Ved en overføring av boligmassen vil Steinkjerbygg ikke lengre betale leiekostnader til Steinkjer kommune, noe som utgjør NOK 18,5 millioner. (NOK millioner) Normalisert årsresultat 0,9 Avskrivninger 6,3 Rentekostnader 2,8 Leie til Steinkjer Kommune 18,5 Korrigert driftsresultat før avskrivninger og finans 28,5 Renter på eksisterende gjeld -2,8 Avdrag på eksisterende gjeld -4,1 Renter og avdrag på eksisterende gjeld -6,9 Renter av lån på NOK 200 millioner (3,5% rente) -7,0 Avdrag på lån NOK 200 millioner 0,0 Renter og avdrag på nytt lån -7,0 Netto kontantstrøm etter renter og avdrag 14,6 Det er lagt til grunn at selskapet ikke betaler avdrag på nytt lån. Videre er det benyttet en rente på nytt lån på 3,5 %, noe som kan være vel optimistisk over tid. Dersom Steinkjerbygg finansierer hele kjøpet fullt ut i bank vil Steinkjer Kommune kunne kreve oppgjør umiddelbart med en likviditetseffekt lik salgsprisen. De økonomiske konsekvensene for Steinkjer kommune er gjort rede for i pkt. 2.4.1. ii. Steinkjer kommune gir Steinkjerbygg AS en selgerkreditt slik at Steinkjerbygg AS har et lån til Steinkjer kommune med avtalt rente og nedbetalingsplan. Steinkjer Kommune kan gi kjøper, Steinkjerbygg AS en kreditt hvor det avtales rente og avdragsprofil på lånet. Her kan det tenkes at Steinkjerbygg betaler ut fra evne, eksempelvis også hensyntatt et eventuelt vedlikeholdsbehov som Steinkjerbygg AS måtte ha.
(NOK millioner) Normalisert årsresultat 0,9 Avskrivninger 6,3 Rentekostnader 2,8 Leie til Steinkjer Kommune 18,5 Korrigert driftsresultat før avskrivninger og finans 28,5 Eksisterende gjeld Renter på eksisterende gjeld -2,8 Avdrag på eksisterende gjeld -4,1 Renter og avdrag på eksisterende gjeld -6,9 Ny bankgjeld Renter av lån på NOK 200 millioner 0,0 Avdrag på lån NOK 200 millioner 0,0 Renter og avdrag på nytt lån 0,0 Netto kontantstrøm etter renter og avdrag 21,6 Tallene over og forutsetninger i tabellen over er i utgangspunktet som under i). Det er imidlertid ikke beregnet renter eller avdrag på selgerkreditten som kommunen gir Steinkjerbygg AS. Her vil NOK 21,6 millioner kunne benyttes til renter og avdrag på selgerkreditten, samt eventuelt inngå som en del av finansieringen av vedlikehold i Steinkjerbygg AS. Eksempelvis dersom kommunen gir Steinkjerbygg rente og avdragsfrihet i fem år vil det generere ca NOK 100 millioner for Steinkjerbygg som kan benyttes til vedlikehold i den aktuelle perioden (21,6 x 5 år = NOK 108 millioner). Rådmannens vurdering: En slik løsning vil være positiv i økonomisk forstand for Steinkjerbygg AS så lenge det - ikke beregnes renter og avdrag på selgerkreditten - vilkårene for selgerkreditten er gunstigere enn lån i bank. Dette betyr større økonomisk handlingsrom for Steinkjerbygg AS (som kan benyttes til finansiering av vedlikehold) og tilsvarende mindre for Steinkjer kommune. iii. Steinkjer kommune skyter inn boligmassen som egenkapital i Steinkjerbygg AS. Skyter Steinkjer kommune inn egenkapital i Steinkjerbygg AS vil dette være kapital som det vil være vanskelig for kommunen å få en avkasting på som kan forsvare investeringen all den tid Steinkjerbygg AS ikke har erverv som formål og følgelig ikke kan utbetale utbytte uten at dette utløser skatteplikt for selskapet. En fullfinansiering i form av egenkapital anses derfor ikke som et reelt alternativ. I kombinasjon med andre finansieringsalternativer kan imidlertid en delvis egenkapitalfinansiering være hensiktsmessig, blant annet for å kunne få på plass en ekstern finansiering i Steinkjerbygg.
iv. Kombinasjoner av i, ii, og iii. Det tas utgangspunkt i et senario der man finansierer salget på NOK 200 millioner 50/50 i forhold til bankfinansiering og som en selgerkreditt fra kommunen. (NOK millioner) Normalisert årsresultat 0,9 Avskrivninger 6,3 Rentekostnader 2,8 Leie til Steinkjer Kommune 18,5 Korrigert driftsresultat før avskrivninger og finans 28,5 Eksisterende gjeld Renter på eksisterende gjeld -2,8 Avdrag på eksisterende gjeld -4,1 Renter og avdrag på eksisterende gjeld -6,9 Ny bankgjeld Renter av lån på NOK 100 millioner, 3,5% rente -3,5 Avdrag på lån NOK 100 millioner 0,0 Renter og avdrag på nytt lån -3,5 Netto kontantstrøm etter renter og avdrag 18,1 Forutsatt at selskapet låner NOK 100 millioner i banken og at kommunen gir de resterende NOK 100 millioner i en selgerkreditt vil det etter at man har betalt NOK 3,5 millioner i renter på det nye lånet være NOK 18,1 millioner igjen i selskapet som for eksempel kan betjene selgerkreditten til Steinkjer kommune. I tabellen under fremgår NOK millioner som finansieres eksternt (i bank) og rente på den eksterne finansieringen. D.v.s. dersom man av kjøpesummen på NOK 200 millioner finansierer NOK 100 millioner eksternt (resterende NOK 100 millioner i selgerkreditt fra kommunen) med en rente på 3,5 % på den eksterne finansieringen sitter man igjen med NOK 18,1 millioner før det er betalt avdrag på ekstern finansiering og renter og avdrag på selgerkreditten til kommune. 3,00 % 3,50 % 4,00 % 5,00 % 75 19,3 19,0 18,6 17,8 100 18,6 18,1 17,6 16,6 125 17,8 17,2 16,6 15,3 150 17,1 16,3 15,6 14,1 Oppsummering i.h.t. rapport fra RG prosjekt/inter Revisjon: I de tilfeller at Steinkjer kommune gir en selgerkreditt til Steinkjerbygg AS innebærer dette at Steinkjer kommune har en kredittrisiko knyttet til Steinkjerbyggs evne til å betjene selgerkreditten. En kombinasjon av ekstern bankfinansiering og en selgerkreditt gitt av kommunen kan synes som det beste alternativet. I en slik vurdering bør også den disiplinerende effekt en ekstern finansiering har tas med i betraktningen. Fullfinansierer kommunen med en selgerkreditt og at renter og avdrag betales etter evne kan det være en sovepute for selskapet. Før et eventuelt salg gjennomføres bør man se dette i sammenheng med vedlikeholdsplan og eventuelle planlagte salg av boligmasse til tredjepart. De verdier som selskapet besitter vil være nok til at man får lånefinansiering ekstern. Kritisk i forhold til finansieringen vil imidlertid være selskapets kontantstrøm og om den er sterk nok til å betjene gjelden. I den forbindelse vil også selskapets inntekter være avgjørende.
Kommunens leieinntekter fra Steinkjerbygg som i dag er på NOK 18,5 millioner vil bortfalle ved en eventuell overføring av boligmassen til Steinkjerbygg AS. Som vi har vist over vil imidlertid dette helt eller delvis kunne kompenseres for kommunen gjennom renter og avdrag på en eventuell selgerkreditt, eventuelt i en kombinasjon med en engangsutbetaling fra Steinkjerbygg dersom selskapet oppnår ekstern finansiering for kjøp av boligmassen. Steinkjer kommune vil også drive (og driver) eiendomsformidling på vegne av Steinkjerbygg i forhold til tildelig av boliger m.v. Dette vil være en tjeneste som Steinkjer kommune kan ta seg betalt for. 2.4.1 Konsekvenser for Steinkjer kommune i fall alternativ i.) legges til grunn - talleksempel: Dette utløser/endrer følgende økonomiske transaksjoner ved salg: - Som vederlag fra Steinkjerbygg AS for salg av kommunens boligmasse mottar Steinkjer kommune 200 mill. kroner (anslag salgssum). Beløpet skal inntektsføres i kommunens investeringsregnskap. - Årlig leiebeløp på 18,5 mill. kroner som Steinkjer kommune mottar fra Steinkjerbygg AS for utleie av kommunens boligmasse opphører. Beløpet er inntektsført i kommunens driftsregnskap og påvirker driftsbudsjettet ved bortfall. For at endring i organisasjonsform ikke skal røre ved budsjettbalansen innenfor drift i Steinkjer kommune i vesentlig grad, er det om å gjøre å disponere salgssummen på 200 mill. kroner på best mulig måte (men innenfor økonomireglementets rammer) med hensyn til å opprettholde kommunens driftsbalanse. Ulike alternativer for kommunen når det gjelder å disponere salgssummen, er: a. ekstraordinær nedbetaling av langsiktig lånegjeld b. avsetning på investeringsfond til fremtidige investeringer (egenkapital) c. avsetning på investeringsfond med sikte på avkastning d. kombinasjon av de ovennevnte alternativer Alternativ a. genererer innsparing i rente- og avdragsutgifter, mens alternativ b. genererer meravkastning renteinntekter. Ettersom alternativ a. involverer innsparte avdragsutgifter i tillegg til innsparte renteutgifter, vil dette alternativet gi mest i varige utgiftsreduksjoner med sikte på å kompensere inntektsbortfallet på årlig 18,5 mill. kroner. Beregninger knyttet til alternativ a.: Forutsetninger: - kommunens boliger overdras til Steinkjerbygg AS for 200 mill. kroner - dagens forwardkurve (forventninger om fremtidig flytende rente) nyttes for å beregne renteeffekten - besparelse avdrag regnes ut fra vektet avdragstid på 27,7 år jfr. detaljberegningene av minimumsavdrag i forbindelse med årsregnskap 2010 d.v.s. innsparte avdrag = salgssum dividert på 27,7 år. - de økonomiske virkningene gjelder helårsvirkning fra 2012 2012 2013 2014 2015 Innsparte renteutgifter 7 180 000 8 180 000 8 370 000 8 500 000 Innsparte avdragsutgifter 7 220 000 7 220 000 7 220 000 7 220 000 Betaling for oppgaver kommunen utfører for Steinkjerbygg AS f.eks. boligtildeling (må avklares nærmere i fall det er aktuelt) 500 000 500 000 500 000 500 000 SUM 14 900 000 15 900 000 16 090 000 16 220 000
Tapet av årlig leieinntekt på 18,5 mill. kroner kan ikke erstattes gjennom varige utgiftsreduksjoner i kommunens driftsbudsjett og ubalansen anslås til om lag 3,6 mill. kroner (i 2012) etter at innsparte rente- og avdragsutgifter og inntekter gjennom tjenester som kommunen utfører på vegne av Steinkjerbygg AS er medregnet. Avviket reduseres videre i perioden som følge av antatt økning i rentenivået. Som det går fram vil det ikke være mulig å kompensere 100 % bortfall av det årlige leiebeløpet på 18,5 mill. kroner med varige utgiftsreduksjoner i driftsbudsjettet. Dette fordi dagens leiebeløp ikke fullt ut gjenspeiler de reelle utgifter kommunen har knyttet til de utleide boligene. Som tidligere vist til i saksopplysningene til sak 95/06 står kommunestyret fritt til å fastsette leiebeløpet. Innenfor det årlige leiebeløpet på 18,5 mill. kroner ligger derfor et overskuddselement ut fra at Steinkjerbygg AS som selskap er i stand til å drifte den samlede boligmassen økonomisk rasjonelt. I fall Steinkjerbygg AS finansierer kjøpet ved låneopptak i Kommunalbanken (p.t. mest aktuelle långiver i kommunemarkedet) vil dette kreve kommunal lånegaranti samt fylkesmannens godkjenning. Blir slik garanti vedtatt vil kommunens samlede garantier øke fra dagens 188 mill. kroner til 388 mill. kroner. Kommunens garantiansvar er fra før av omfattende. Det er så langt ikke avsatt midler i det kommunale regnskapet til tapsfond i forbindelse med kommunale garantier. Ved å gjeldsfinansiere kjøpet av boligmassen fullt ut vil Steinkjerbygg AS ha en belåning på ca. 67 %. Opptak av lån burde derfor være mulig uten kommunal lånegaranti, men betinger at låneopptaket skjer i det ordinære bankmarkedet. Det gjøres oppmerksom på at ekstraordinær nedbetaling av lån vil endre på andelen lån med fast og flytende rente. Tilpasninger kan bli nødvendig for ikke å komme i konflikt med økonomireglementets rammer. 2.4.2 Konsekvenser for Steinkjerbygg AS i fall alternativ i.) legges til grunn: Dette utløser/endrer følgende økonomiske transaksjoner ved salg: - Som vederlag til Steinkjer kommune for kjøp av kommunens boligmasse betaler Steinkjerbygg AS til Steinkjer kommune 200 mill. kroner (anslag salgssum). - Årlig leiebeløp på 18,5 mill. kroner som Steinkjerbygg AS betaler til Steinkjer kommune for leie av kommunens boligmasse opphører. Når det gjelder de økonomiske vurderinger knyttet til at Steinkjerbygg AS tar opp 200 mill. kroner i lån vises til vedlagte rapport pkt. 3.5.2. i). 2.4.3 Økonomiske tilpasninger Steinkjer kommune / Steinkjerbygg AS I saken er det gjort rede for hvordan de kommunalt eide boligene kan overføres til Steinkjerbygg AS og de økonomiske konsekvensene som følger av dette. Ut fra gitte forutsetninger viser beregninger at det ikke lar seg gjøre å kompensere fullt ut bortfallet av det årlige leiebeløpet på 18,5 mill. kroner som kommunen mottar fra Steinkjerbygg AS. Differansen utgjør nær 4 mill. kroner og vil således påvirke driftsbalansen tilsvarende. Steinkjerbygg AS har ved flere anledninger påpekt manglende vedlikehold av boligmassen og at vedlikeholdsetterslepet etter hvert er betydelig. Det betyr at økte avsetninger til vedlikehold må settes på dagsorden og at uavhengig av eierforholdet til boligmassen vil økte avsetninger til vedlikehold måtte prioriteres høgere i tida framover sammenlignet med i dag. Underveis i arbeidet med saken har rådmannen hatt samtaler med Steinkjerbygg AS. En overføring av de kommunalt eide boligene til Steinkjerbygg AS vil være en god løsning både for kommunen og
Steinkjerbygg AS, men vil være økonomisk utfordrende for begge parter når et påkrevet vedlikeholdsbehov for boligmassen legges til grunn. Det er derfor krevende å finne løsninger som ivaretar økonomiske hensyn for begge parter og mellomløsninger må etableres. En skisse til løsning er derfor: Vedlikeholdsbehov - Samlet etterslep når det gjelder vedlikehold av kommunal boligmasse utgjør 196 mill. kroner (minimumsbehovet er satt til 85 mill. kroner) i følge ekstern vurdering som Steinkjerbygg AS har fått utarbeidet: Pri 1 + Prosjektkostnad inkl. mva. Bygningskategori Pri 2 Pri 3 Sum Eldresenter 27 308 000 11 045 000 38 353 000 Eldre murbygg 31 216 000 11 305 000 42 521 000 Nyere murbygg 5 860 000 8 327 000 14 187 000 Eldre trebygg 30 668 000 37 512 000 68 180 000 Trebygg -70/-80 4 186 000 1 676 000 5 862 000 Nyere trebygg 19 517 000 7 400 000 26 917 000 Sum 118 755 000 77 265 000 196 020 000 Ettersom boligmassen i hovedsak er fordelt 50/50 mellom kommunen og Steinkjerbygg AS er vedlikeholdsetterslepet som faller på de kommunale boligene 42,5 mill. kroner når det tas utgangspunkt i minimumsbehovet. I fall dette skal dekkes inn gjennom nedbetaling over en 12 års periode utgjør dette en årlig kostnad på 5,6 mill. kroner iflg. beregninger fra Steinkjerbygg AS. Vedlikeholdet er påkrevet uavhengig av eierforholdet til boligene. Ved en videreføring av dagens organisering av boligforvaltningen ville det vært nødvendig med en gjennomgang av det årlige leiebeløpet på 18,5 mill. kroner bl.a. ut fra behovet for vedlikehold. I fall vedlikeholdsetterslepet på 42,5 mill. kroner (minimumsbehovet som knytter seg til de kommunale boligene) gjennomføres, påvirker dette leiebeløpet med 5,6 mill. kroner og årlig overføring fra Steinkjerbygg AS reduseres til 12,9 mill. kroner. I en krevende økonomisk situasjon for kommunen, jfr. rådmannens forslag til Strategidokument 2012-2015, vil et slikt inntektstap ikke være mulig å gjennomføre uten betydelig reduksjon i det kommunale tjenestenivået. Dette vil, slik rådmannen ser det, ikke være tilrådelig og foreslår en mer moderat nedjustering av leiebeløpet, men som også vil styrke Steinkjerbyggs rammebetingelser i betydelig grad: mill. kroner 2011 2012 2013 2014 2015 Leiebeløp pr. år 18,5 17,0 16,0 15,0 15,0 Ved en overdragelse av de kommunale boliger til Steinkjerbygg AS må det tas stilling til hvordan Steinkjerbygg AS skal finansiere kjøpet av de kommunale boligene til 200 mill. kroner. Oppgjøret som Steinkjer kommune mottar må omskapes til en driftseffekt tilsvarende tabellen ovenfor d.v.s. 17 mill. kroner i 2012 osv. Gjennomføringsmåten er illustrert tidligere i saksframlegget med en finansieringsmodell der Steinkjerbygg AS låner hele kjøpesummen på 200 mill. kroner og utbetaler hele beløpet til Steinkjer kommune.
Finansieringsmodell - Steinkjerbygg AS finansierer overdragelsen av boligene på 200 mill. kroner 50/50 i forhold til bankfinansiering og som selgerkreditt fra kommunen, slik: o 100 mill. kroner utbetales Steinkjer kommune noe som gir slik driftseffekt: mill. kroner 2012 2013 2014 2015 Innsparte renteutg. 3,59 4,09 4,19 4,25 Innsparte avdragsutg. 3,61 3,61 3,61 3,61 Sum 7,20 7,70 7,80 7,86 o 100 mill. kroner i selgerkreditt som sammen med kjøp av kommunale tjenester utgjør en overføring fra Steinkjerbygg AS på 9,8 mill. kroner. Beløpet trappes ned ut over i plan perioden 2012-2015. o Steinkjerbygg AS planlegger/gjennomfører økte avsetninger til vedlikehold i et tempo som ivaretar ovennevnte forutsetninger samt økonomisk forsvarlig drift av selskapet. o Steinkjerbygg AS gjennomfører en driftsanalyse med sikte på mer effektiv drift (personalressurser, husleiesatser, salg av de mest krevende boligene i forhold til vedlikehold og utleie, gjennomgang av restanseproblematikk, korte vedlikeholdsperioder kontinuitet i inntekter). Formålet er omdisponering av midler i selskapet til økt avsetning vedlikehold.