Arkivsaksnr.: 11/2022 Arkivnr.: Saksbehandler: Kommunalsjef Bente Rudrud HELHETLIG FRØYSTAD Hjemmel: Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Rådmannen gis fullmakter til å forhandle og erverve grunnen innenfor rammen kr. 1.945.000,- - 2.252.000,-. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Saksutredning: Bakgrunn HR Prosjekt AS er engasjert av Lunner kommune til prosjektledelse for utvikling av Frøystadområdet Som del av prosjektledelse bistår HR Prosjekt, Lunner kommunen med et strategisk oppkjøp av eiendommen i tidlig fase. HR Prosjekt sin oppgave vil være innhenting av takst, forhandlinger med grunneier og vurdering/anbefaling av erstatningstilbud. Som del av dette arbeidet er følgende utarbeidet: I de foreløpige planene og senere reguleringsplan for Frøystad-området vil eiendommen gnr. 59 bnr. 51, Oppdalslinna 27, bli regulert til et annet formål enn bolig for deretter inngå i en større områdeplan. Det ble gjennomført et møte med grunneier Sidsel Soltvedt den 19. januar 2016, hvor også grunneiers sønn foruten HR Prosjekts Bjørnar Semmingsen (ansvarlig erverv) og Alexander Hammerhaug (Prosjektleder) deltok. I møtet ble grunneier informert om planene for området og kommunens ønske om oppkjøp av eiendommen. HR Prosjekt informerte om fremdriftsplanen og de erstatningsrettslige prinsipper. Grunneier ble videre oppfordret til å bestille en takst på eiendommen, hvor forutsetningen var at kommunen dekte kostnadene for taksten og det skulle benyttes lokal takstmann. Det ble videre avtalt at partene skulle møtes igjen når taksten var utført og kommunen har vurdert et mulig erstatningstilbud Takst Taksten er utført av Jacob Reme fra Harestua som er en godt kjent og brukt takstmann på Hadeland. Taksert salgsverdi er på kr. 1 100 000 med teknisk verdi på kr. 1 204 000. Bygningene på eiendommen er i generell dårlig stand og har behov for total renovering. Ut i fra eiendommens beliggenhet og boligens standard har vi ingen innvendinger mot taksert verdi. Taksten ligger vedlagt. Vurdering av erstatningstilbud Ved vurdering av erstatningstilbud, selv om det foreløpig kun er i minnelige forhandlinger, gjøres disse etter reglene i Lov om vederlag ved oreigning (6. april nr. 17, 1984) heretter kalt ekspropriasjonserstatningsloven. Dette fordi en grunneier vil tenke seg å pårope seg reglene og at ved en ekspropriasjonssak vil loven måtte følges. Grunnlaget for innhenting av takst på eiendommen er at en boligeier alltid har krav på få erstattet salgsverdien av den boligen som han avstår, jf. 4 i ekspropriasjonserstatningsloven Det kan videre være aktuelt å erstatte eiendommen etter bruksverdi hvis denne er høyere enn salgsverdien jf ekspropriasjonserstatningsloven 4. Bruksverdi kan være kapitaliserte utleieinntekter på boligeiendommen hvis denne leies ut. Hvis boligeier bebor og benytter eiendommen selv, har han krav på å få erstattet utgiftene ved kjøp av tilsvarende bolig dersom disse er høyere enn salgsverdien på den boligen som blir ervervet. Reglene om erstatning for utgifter til gjenerverv av bolig finner man i ekspropriasjonserstatningslovens 7. Et viktig punkt for å pårope seg gjenerverv er at dette må til for holde boligeier skadesløs. Det stilles som nevnt et krav om eier bebor eiendommen eller har nær tilknytning til den slik at det tilfredsstiller kravene om bruk. I de rettsavgjørelser som finnes på gjenerverv er bruken av eiendommen tolket strengt. Det kan enten kreves gjenerverv i bruktmarkedet eller ved nybygg avhengig av tilbudet av boliger på markedet i gjenervervsområdet. I denne saken er det opplyst at eiendommen bebos av eiers bror. Videre har eier informert at boligen er hennes eneste faste bopel. Eier har tidligere bodd flere tiår i utlandet, men flyttet tilbake til Norge for noen år siden. Det blir
derfor en vurdering omkring eier faller inn under gjenervervsbestemmelsen eller kun har krav på salgsverdi/bruksverdi. Eier har informert oss om at hun er folkeregistrert og mottar post til adressen Oppdalslinna 27. Årsaken til at hun ikke bor fast på eiendommen kan synes å være hennes bror som i dag disponerer boligen. Eier krever i dag, ifølge henne selv, ingen husleie av den som disponerer boligen. Det at eier faktisk er folkeregistrert på eiendommen og etter eiers opplysninger ikke eier andre boliger, vil vi vurdere det dithen at dagens eier har krav på gjenerverv etter reglene i ekspropriasjonserstatningslova. Når man skal fastsette gjenervervsverdien er det ikke verdien av den boligen som blir innløst, men markedsprisen på aktuelle erstatningsboliger som skal danne grunnlaget. Boligen trenger ikke være lik den som skal erverves, men det skal være en bolig som har en tilsvarende bofunksjon og bokvalitet som den som erverves. I områder hvor det er et tilstrekkelig tilbud av boliger i markedet, kan gjenervervserstatningen basere seg på kostnaden ved å kjøpe en brukt bolig som har den bokvaliteten og bofunksjonen som den som blir ervervet. Hvis tilbudet av aktuelle boliger er få kan det være aktuelt med erstatning basert på gjenerverv ved nybygg. Det poengteres her at det er relativt strenge krav som skal oppfylles før dette blir aktuelt. Gjenervervsverdi er en subjektiv verdi, dvs. at det er dagens eiers behov som skal dekkes. Eier av Oppdalslinna 27 er etter det vi vet en enslig pensjonert dame. Hennes behov for bolig trenger derfor ikke være en tilsvarende enebolig i markedet, men kan også være en leilighet/rekkehus. Et gjenerverv i leilighetsmarkedet kan etter vårt syn være en dekkende erstatning, da dette dekker hennes bofunksjon og bokvalitet i framtiden. Vi har benyttet tilgjengelige annonser på finn.no og søk i databasen eiendomsverdi.no for å undersøke markedet. Eiendommen er taksert til kr. 1 100 000. Det finnes svært få hvis noen sammenlignbare eiendommer, som har vært solgt i Lunner kommune den senere tid og det ligger ingen eiendommer ute i markedet. Etter vårt skjønn er derfor salgsverdien ikke nok til at eier kan erverve tilsvarende eiendom med lik bofunksjon og bokvalitet. Det blir derfor med grunnlag i reglene i ekspropriasjonserstatningslova og rettspraksis riktig at eier tilbys erstatning basert på gjenerverv. Gjenervervsområdet definerer vi iht. rettspraksis til 10 km omkrets fra dagens bolig som også tar med Harestua og sentrale deler av Gran. Innenfor gjenervervsområdet mener vi at det er et velfungerende bruktmarked på boliger. Det finnes også noen nyere boliger til salg i området som kan være aktuell. Dette gjelder spesielt leiligheter. Følgende aktuelle eiendommer er benyttet i våre vurderinger for vurdering av tilbud til grunneier: - Helgelandsbårten 9 b: ½ tomannsbolig 96 m2 kr. 2 039 993 - Lunnerlinna 57 a: leilighet 53 m2 kr. 1 680 000 - Lunnerlinna 28 e: leilighet 77 m2 kr. 1 950 000 - Lunnerkollen 28: enebolig 190 m2 kr. 1 850 000 - Lindstadvegen 23: enebolig 155 m2 kr. 1 800 000 - Møllergården: leilighet 55 m2 kr. 2 100 000 Gjennomsnittspriser solgte eiendommer 18.02.2015-18.02.2016 i postnr. 2730, 2740, 2742, 2743: Anbefaling
Erstatningstilbud fremsettes basert på gjenervervsverdi og da med grunnlag i faktiske salg i gjenervervsområdet. I tillegg til dette har grunneier krav på å få dekket sine kostnader i forbindelse med flytting. Dette kan være rene flyttekostnader, dokumentavgift og andre tilpasningskostnader på ny bolig. Det foreligger en rekke rettsavgjørelser som sier noe om slike kostnader og normen er at det dekkes om lag kr. 100 000 i flyttekostnader og i tillegg dokumentavgift (2,5% av kjøpesum). Etter det vi har fått opplyst står det en del skrot ute på eiendommen og det kan være miljøgifter i grunnen på tomten. Dette må vurderes i forhold til hva som tilbys i flyttekostnader. Velger kommunen å stå for rydding av tomten tilbys ikke flyttekostnader til grunneier, kun dokumentavgift på erstatningen. Andre vilkår som vi anbefaler tas med i kjøpekontrakt er: - 90 % utbetales ved kontraktsinngåelse og heftelsesfritt skjøte - Resterende 10% utbetales når eiendommen fraflyttes og kommunen formelt overtar - Vilkår om fraflytting og eventuelt hvor lenge eier kan disponere eiendommen etter at kjøpekontrakt er inngått. - Vilkår om hva som kan tas med av fast inventar Konklusjon Rådmannen gis fullmakter til å forhandle og erverve grunnen innenfor rammen kr. 1.945.000,- - 2.252.000,-.
DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Avtale med SI Avtale med Gran LHOR-rapport Skriv fra Riksrevisjonen Helsedirektoratet: Kommunenes plikt til øyeblikkelig hjelp døgnopphold. Veiledningsmateriell Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja