SKARNES VIDEREGÅENDE SKOLE - MAKESKIFTE MED SØR-ODAL KOMMUNE

Saknr. 2056/10 Ark.nr. HDOK GNR/BNR. Saksbehandler: Hilde Merete Godager SKARNES VIDEREGÅENDE SKOLE - MAKESKIFTE MED SØR-ODAL KOMMUNE Fylkesrådets innstilling til vedtak: 1. Fylkestinget gir Fylkesrådet fullmakt til å inngå vederlagsfri makeskifteavtale med Sør-Odal kommune om bytte av grunnareal slik at Hedmark fylkeskommune vederlagsfritt blir hjemmelshaver til gnr/bnr 84/188 på ca 5000 m² og teig fra gnr/bnr 85/20 på ca 417 da, mot at Hedmark fylkeskommune godkjenner Sør-Odal kommune som eier av gnr/bnr 84/82 på 1457, 8m², gnr/bnr 83/183 med areal ca 1566 m² og teig fra gnr/bnr 84/13 på ca 94m². 2. Fylkesrådet gis fullmakt til å underskrive makeskifteavtalen. 3. Fylkesrådet bes, grunnet de særlige forhold i denne saken, å søke om fritak eller reduksjon for dokumentavgiften for gnr/bnr 84/13 (skoletomta). 4. Fylkesrådet bes under enhver omstendighet sørge for at Hedmark fylkeskommune sikres rettsvern for skoletomta enten det skjer ved hjemmelsoverføring eller på annet vis. 5. Nødvendige kostnader som utløses av vedtak 3 ovenfor, innarbeides i påfølgende årsbudsjett når svar fra Finansdepartementet foreligger. Trykte vedlegg: - vedlegg 1, viser reguleringsplan for skoletomta - vedlegg 2, viser 2 tomter som Sør-Odal kommune disponerer - vedlegg 3: viser 94 m² som Sør-Odal kommune har behov for - vedlegg 4: viser 417 m² som Hedmark fylkeskommune har behov for Hamar, 28.04.2010

Siv Tørudbakken Fylkesrådsleder

FYLKESRÅDETS VURDERING OG KONKLUSJON: SKARNES VIDEREGÅENDE SKOLE - MAKESKIFTE MED SØR-ODAL KOMMUNE Vedtaksmyndighet i makeskiftesak I reglement for delegert myndighet i Hedmark fylkeskommune, har Fylkesrådet fått myndighet til å avhende mindre areal i tilfeller der dette ikke har konsekvenser for fylkeskommunens tjenesteproduksjon eller hvor eiendommens restverdi ikke reduseres i nevneverdig grad. Når det gjelder spørsmålet om Fylkesrådets myndighet til å avhende areal, finner Fylkesrådet det relevant at begrepet mindre areal i dennes saken vurderes opp mot det areal Hedmark fylkeskommune tilbys som kompensasjon for det areal Sør-Odal kommune har tatt i bruk. Fylkesrådet oppfatter at Sør-Odal kommune totalt har behov for ca 3100 m² tomt og at de er villige til å overskjøte ca 5417 m² vederlagsfritt til fylkeskommunen. Dette innebærer at Hedmark fylkeskommune isolert sett tilføres mer areal enn den avstår i makeskiftet. Med dette som grunnlag og betingelse for et makeskifte, anser Fylkesrådet å ha den nødvendige fullmakt til selv å inngå avtale om makeskifte. 5417 m² foreslås makeskiftet vederlagsfritt med Hedmark fylkeskommune mot overdragelse av ca. 3,1 mål tomt til Sør-Odal kommune. Sør-Odal kommune vil i forhold til makeskiftet dekke enhver kostnad i forbindelse med hjemmelsoverføring til Hedmark fylkeskommune. Makeskiftet medfører at Hedmark fylkeskommune blir eier av ca 38 mål som var den størrelse Sør-Odal kommunestyre i sak 53/85 vedtok å overføre til Fylkeskommunen i 1985. Hjemmelsoverføring for gnr/bnr 84/13/skoletomta I tillegg til selve makeskiftesaken, bør man i denne saken samtidig ta stilling til hjemmelsoverføring til Hedmark fylkeskommune for det areal som i dag benyttes til skole (gnr/bnr 84/13/skoletomta). Sør-Odal kommune har som nevnt nylig utstedt skjøte på skoletomta til Hedmark fylkeskommune. For å oppnå at grunnboken gjenspeiler de faktiske eierforhold og at Fylkeskommunen blant annet sikres rettsvern overfor tredjemann, mener Fylkesrådet at skjøtet på skoletomta bør tinglyses på Hedmark fylkeskommune. Ved tinglysing påløper tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Fylkesrådet oppfatter at dokumentavgiften grunnet anvendelsen av dokumentavgiftlovens 6 og 7 med forskrifter, kan bli betydelig og til dels være betinget av registerførers skjønn. Det fremkommer i saksutredningen at markedsverdien av eiendommens bygninger skal medregnes og at det er dagens markedsverdi for tomt som skal legges til grunn ved beregning av dokumentavgiftens størrelse. I så fall skal dokumentavgift betales for et helt annet beløp enn tilfellet ville vært, dersom skjøtet hadde blitt mottatt og tinglyst da bygget sto klart på slutten av 80-tallet. Fylkesrådets prinsipielle oppfatning er at skjøte bør tinglyses på Hedmark fylkeskommune. Grunnet de urimelige kostnadskonsekvenser en anvendelse av regelverket som foran beskrevet av dokumentavgiftsloven vil kunne få på dette faktiske forhold, vil Fylkesrådet anbefale at det søkes om dispensasjon helt eller delvis fra dokumentavgiften på grunn av de særlige forhold i saken. Det tenkes da på at man må betale dokumentavgift for bygningsmasse fylkeskommunen selv har oppført og som ikke har vært gjenstand for en eiendomstransaksjon, herunder at overføring av grunnen skjedde for 22 år siden.

Utfallet av dispensasjonssøknaden vil forhåpentligvis vise, hva dokumentavgiften vil bli. Midler til rettsvern anbefales innarbeidet i årsbudsjett så snart dokumentavgiftens størrelse er avklart.

K O R T U T G A V E SKARNES VIDEREGÅENDE SKOLE - MAKESKIFTE MED SØR-ODAL KOMMUNE I Fylkestingets sak 39/08 ble forprosjekt for blant annet Skarnes videregående skole godkjent. Det ble vedtatt at det i løpet av 2008-2010 skulle gjennomføres ominnredning av eksisterende garasjebygg ved skolen til verksted. I forbindelse med prosjektet Framtidas videregående skole ble det også vedtatt at det skulle gjennomføres et forprosjekt for Skarnes videregående skole for å kartlegge bygningsmessige behov for tilpasninger. I denne prosessen er tomtesituasjonen med tanke på eventuelle fremtidige utvidelser vurdert, og konklusjonen er at det er få utvidelsesmuligheter innenfor eksisterende tilgjengelig tomteareal. Det er enighet om at Hedmark fylkeskommune eier eksisterende skoletomt og fikk overdratt til seg ca 38 daa i 1985. Skjøte har ikke blitt utstedt før i 2010 og grunnbokshjemmelen til skoletomta er derfor ikke overført til Hedmark fylkeskommune. Dette har hatt flere uheldige konsekvenser, blant annet at Sør-Odal kommune har tatt i bruk deler av skoletomta til egne formål, og at forståelsen av reglene omkring dokumentavgift har blitt tolket til fordel for Staten i tidsperioden. Sistnevnte har medført at det må betales en høyere dokumentavgift for å få tinglyst hjemmel til skoletomta i dag, enn tilfellet ville vært om tinglysing hadde skjedd i forbindelse med overdragelsen i 1986. Sør-Odal kommune tilbyr nå Hedmark fylkeskommune vederlagsfritt erstatningsareal som kompensasjon for de deler av skoletomta som de har tatt i bruk til egne formål. Som det følger av ovennevnte, reiser denne saken spørsmål om kjøp og salg av tomt som gjennomføres som makeskifte, samt finansiering av dokumentavgift for gjenstående skoletomt som ikke omfattes av makeskiftet. Myndighet til avhending og erverv av grunn, samt bevilginger ligger hos Fylkestinget. Dette er bakgrunn for at saken løftes til Fylketinget. Fylkesrådet anser at nåværende tidspunkt er rett tidspunkt for å rydde opp i eiendomsforholdene knyttet til skoletomta for Skarnes videregående skole. Fylkesrådet er innstilt på å foreslå godkjenning av Sør- Odal kommunes behov for de tomter (det areal) som de allerede har tatt i bruk, samt et areal på ca. 94 m² som de også har behov for, forutsatt at Hedmark fylkeskommune vederlagsfritt sikres hjemmel til et areal av ca 38 dekar. For å sikre at Hedmark fylkeskommune oppnår utvidelsesmuligheter for Skarnes videregående skole i fremtiden, herunder at Hedmark fylkeskommune får sikret råderett over et areal av tilnærmet samme størrelse som det som i 1986 ble overdratt fra Sør-Odal kommune til Hedmark fylkeskommune, anbefales en makeskifteavtale inngått. Inngåelse av slik makeskifteavtale eller bare overføring av grunnbokshjemmel til gnr/bnr 84/13, vil utløse kostnader først og fremst i forbindelse med tinglysing. Det vesentligste av kostnadene er knyttet til lovpålagt dokumentavgift til Staten i forbindelse med overføring av grunnbokshjemmel for skoletomta. Dokumentavgiften kan imidlertid søkes redusert eller ettergitt, ev utsettes til senere. Dersom betaling av dokumentavgift utsettes, vil Hedmark fylkeskommune ikke få grunnbokshjemmel til tomten.

S A K S U T R E D N I N G: SKARNES VIDEREGÅENDE SKOLE - MAKESKIFTE MED SØR-ODAL KOMMUNE Innledning I 1988 ble tomtene, gnr/bnr 84/13, 84/145 og 85/29 (skoletomta) i Sør-Odal kommune, ifølge reguleringsplan ca 38 daa, vederlagsfritt overdratt til fylkeskommunen i samsvar med stadfestet reguleringsplan og enstemmig vedtak i Sør-Odal kommunestyre (K-sak 53/85 i møte 10/12-85), kfr. vedlegg 1. Formålet med den vederlagsfrie overføringen var å sikre Hedmark fylkeskommunes oppføring av ny videregående skole på Skarnes. Det er ikke skrevet kjøpsavtale eller utstedt skjøte i sakens anledning. Da skolen var oppført på tomten og sto klar til bruk fra skolestart høsten 1990, ba Hedmark fylkeskommune om at de nødvendige tiltak ble iverksatt for å overføre eiendomstretten til Hedmark fylkeskommune. Imidlertid skjedde ikke det og Sør-Odal kommune har således grunnbokshjemmelen til ikke bare skoletomta, men også til bygningsmassen som tilhører Hedmark fylkeskommune. Det antas at oppfølging av saken ble glemt og at det har vært situasjon frem til nå. Sør-Odal kommune fradelte i 2007 og 2008 to parseller fra skoletomta, gnr/bnr 84/183 og gnr/bnr 84/82, totalt ca 3 mål, og har tatt disse i bruk til parkeringsareal for Sør-Odal alders- og sykehjem, samt lekeareal til Korsmo skole. Begge parseller ligger utenfor den gangveg som innrammer eksisterende skolebygninger på skoletomta, kfr. oransje markering i vedlegg 2. Eiendom og Innkjøp er ikke kjent med grunnlaget for fradelingene, med fikk etter å ha blitt oppmerksom på forholdet, i 2007 muntlig tilsagn fra kommunens daværende ordfører om at Sør-Odal kommune ville skaffe Hedmark fylkeskommune vederlagsfritt erstatningsareal. Forannevnte innebærer at fylkeskommunens skoletomt pr i dag er redusert i forhold til det areal som i 1985 ble vedtatt overført til fylkeskommunen. Samtidig forholder det seg slik at en eventuell fremtidig utvidelse av skolen, forutsetter et større areal enn dagens. Slikt areal er tilgjengelig nå, ettersom Sør- Odal kommune har ervervet tomt som de vil kunne stille vederlagsfritt til fylkeskommunens disposisjon. Sør-Odal kommune har i den senere tid bestrebet seg på å bringe eiendomsforholdene i orden og ønsker å avslutte saken snarest. Myndighet til så vel avhending som erverv av grunn ligger hos politisk ledelse. Det samme gjelder bevilgingsmyndigheten. Utredning Problemstilling I denne saken er det spørsmål om å godkjenne overføring av ca 3 mål til Sør-Odal kommune (avhending) som allerede benyttes av kommunen, samtidig som Hedmark fylkeskommune tilbys kompensert for avstått areal i denne sammenheng (grunnerverv). Det blir med andre ord snakk om et makeskifte. I tillegg gjelder saken finansiering av skjøte på eksisterende skoletomt som brukes og skal bestå som skoletomt, (gnr/bnr 84/13). I den forbindelse må det tas stilling til hvem som kan og skal inngå en slik avtale.

Fakta Skoletomta gnr/bnr 84/13 består i dag av flere gnr/bnr som er sammenslått. Det foreligger i dag ikke målebrev for gnr/bnr 84/13, men dette er under utarbeidelse i Sør-Odal kommune. Det er således uklart hvor stor gnr/bnr 84/13 egentlig er pt. Sør-Odal kommune opplyser at gnr/bnr 84/13 i følge grafisk måling utgjør ca 32.000 m² og da er de to tomtene som Sør-Odal fradelte i 2007/08 (gnr/bnr 84/183 på ca 1566 m² og gnr/bnr 84/82 på 1457,8 m² ) holdt utenfor, likeledes et areal på ca 94 m² som Sør-Odal kommune ønsker å erverve som tilleggsareal til 84/82 (del av skoletomta som Sør-Odal kommune bruker og har hjemmel til), kfr. vedlegg 3. Sør-Odal kommune utstedte og oversendte skjøte på skoletomta (gnr/bnr 84/13) til Hedmark fylkeskommune i april i år. I forbindelse med forprosjektet for Skarnes videregående skole har det vært vurdert forskjellige alternativer for eventuelle tilbygg. Det er vanskelige grunnforhold i området, noe som gjør at påbygg i høyden er lite ønskelig. Atkomst og parkering for skolen skjer på fremsiden. Det ble i en tidlig fase vurdert at et eventuelt tilbygg bør legges på baksiden av eksisterende bygg. Det vil i en slik situasjon være nødvendig å erverve grunn. Slik situasjonen er pr i dag, gir ikke forprosjektet grunnlag for å foreslå større tilbygg. I et langsiktig perspektiv vil et tomteerverv sikre skolen fremtidige utvidelsesmuligheter. Grunnet det forhold at Sør-Odal kommune, som har hatt hjemmel til skoletomta uten urådighetserklæring, har fradelt og tatt i bruk areal som tidligere er overdratt til Hedmark fylkeskommune, har Sør-Odal kommune ervervet tomt på ca 5 mål bak skolen som de vil kompensere Hedmark fylkeskommune med. Dette arealet blir Sør-Odal kommune i henhold til avtale med Selger eier av pr. 1. april 2010, kfr. vedlegg 4. De 5 dekarene vil dekke Hedmark fylkeskommunes behov for tilleggsareal til økt bygningsmasse i overskuelig fremtid. Grunnet tilleggsarealets plassering, er det imidlertid behov for noe tilleggsareal i hjørnet på tomten for å komme til tilleggsareal med kjøretøy, kfr. vedlegg 4. Dette arealet eies av Sør- Odal kommune som kan avstå en parsell vederlagsfritt fra sin eiendom gnr/bnr 85/20 på inntil ca 417 m². Dette vil være tilstrekkelig for å dekke Hedmark fylkeskommunes behov, kfr. vedlegg 4. Partene er enig om at makeskiftet grunnet historikken i saken, kfr. særlig vedtaket i 1985 om overdragelse av ca 38 dekar vederlagsfritt, vedlegg 5, ikke skal utløse noen kjøpesum eller kostnader for Hedmark fylkeskommune. Dersom Hedmark fylkeskommune vil tinglyse skjøte på skoletomta (gnr/bnr 84/13), påløper 2,5 % dokumentavgift på avgiftsgrunnlaget. Domstolene (for eksempel Borgarting lagmannsrett 2008-159467) har tolket dokumentavgiftslovens 6 og 7 slik at det er tinglysingstidspunktets markedsverdi som skal legges til grunn av beregning av avgiften. Videre later det til at også verdien av eiendommens bygninger skal medregnes, selv om disse er oppført av ny eier, i dette tilfellet Hedmark fylkeskommune. Dersom dette er korrekt lovforståelse, antas dokumentavgiften å bli betydelig. Dagens markedsverdi av eiendommen med bygninger er uviss, da det foreløpig ikke er funnet nødvendig å avholde noen takst. Forutsatt at tomtens markedsverdi inklusive bygninger i dag skulle blitt verdsatt til f. eks 40 mill kr, vil 2,5% dokumentavgift utgjøre kr 1 mill. Etter dokumentavgiftslovens 3 kan departementet i enkelttilfeller frita for eller sette ned avgiften når særlige forhold taler for det.

Sør-Odal kommune tar ikke ansvar for betaling av dokumentavgiften for det areal som ikke er en del av makeskiftet, dvs. for gnr/bnr 84/13. For å avslutte diskusjonen om hvorvidt vedtaket om vederlagsfri overføring også innebar at Selger skulle bekoste alle omkostninger ved eiendomstransaksjonen, tar imidlertid Sør-Odal kommune ansvar for enhver kostnad i forbindelse med selve makeskiftet, herunder så vel for tomt, som fradeling, tinglysings- og dokumentavgift. Fylkesrådets drøfting Vedtaksmyndighet i makeskiftesak I reglement for delegert myndighet i Hedmark fylkeskommune, har Fylkesrådet fått myndighet til å avhende mindre areal i tilfeller der dette ikke har konsekvenser for fylkeskommunens tjenesteproduksjon eller hvor eiendommens restverdi ikke reduseres i nevneverdig grad. Når det gjelder spørsmålet om Fylkesrådets myndighet til å avhende areal, finner Fylkesrådet det relevant at begrepet mindre areal i dennes saken vurderes opp mot det areal Hedmark fylkeskommune tilbys som kompensasjon for det areal Sør-Odal kommune har tatt i bruk. Fylkesrådet oppfatter at Sør-Odal kommune totalt har behov for ca 3100 m² tomt og at de er villige til å overskjøte ca 5417 m² vederlagsfritt til fylkeskommunen. Dette innebærer at Hedmark fylkeskommune isolert sett tilføres mer areal enn den avstår i makeskiftet. Med dette som grunnlag og betingelse for et makeskifte, anser Fylkesrådet å ha den nødvendige fullmakt til selv å inngå avtale om makeskifte. 5417 m² foreslås makeskiftet vederlagsfritt med Hedmark fylkeskommune mot overdragelse av ca. 3,1 mål tomt til Sør-Odal kommune. Sør-Odal kommune vil i forhold til makeskiftet dekke enhver kostnad i forbindelse med hjemmelsoverføring til Hedmark fylkeskommune. Makeskiftet medfører at Hedmark fylkeskommune blir eier av ca 38 mål som var den størrelse Sør-Odal kommunestyre i sak 53/85 vedtok å overføre til Fylkeskommunen i 1985. Hjemmelsoverføring for gnr/bnr 84/13/skoletomta I tillegg til selve makeskiftesaken, bør man i denne saken samtidig ta stilling til hjemmelsoverføring til Hedmark fylkeskommune for det areal som i dag benyttes til skole (gnr/bnr 84/13/skoletomta). Sør-Odal kommune har som nevnt nylig utstedt skjøte på skoletomta til Hedmark fylkeskommune. For å oppnå at grunnboken gjenspeiler de faktiske eierforhold og at Fylkeskommunen blant annet sikres rettsvern overfor tredjemann, mener Fylkesrådet at skjøtet på skoletomta bør tinglyses på Hedmark fylkeskommune. Ved tinglysing påløper tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Fylkesrådet oppfatter at dokumentavgiften grunnet anvendelsen av dokumentavgiftlovens 6 og 7 med forskrifter, kan bli betydelig og til dels være betinget av registerførers skjønn. Det fremkommer i saksutredningen at markedsverdien av eiendommens bygninger skal medregnes og at det er dagens markedsverdi for tomt som skal legges til grunn ved beregning av dokumentavgiftens størrelse. I så fall skal dokumentavgift betales for et helt annet beløp enn tilfellet ville vært, dersom skjøtet hadde blitt mottatt og tinglyst da bygget sto klart på slutten av 80-tallet. Fylkesrådets prinsipielle oppfatning er at skjøte bør tinglyses på Hedmark fylkeskommune.

Grunnet de urimelige kostnadskonsekvenser en anvendelse av regelverket som foran beskrevet av dokumentavgiftsloven vil kunne få på dette faktiske forhold, vil Fylkesrådet anbefale at det søkes om dispensasjon helt eller delvis fra dokumentavgiften på grunn av de særlige forhold i saken. Det tenkes da på at man må betale dokumentavgift for bygningsmasse fylkeskommunen selv har oppført og som ikke har vært gjenstand for en eiendomstransaksjon, herunder at overføring av grunnen skjedde for 22 år siden. Utfallet av dispensasjonssøknaden vil forhåpentligvis vise, hva dokumentavgiften vil bli. Midler til rettsvern anbefales innarbeidet i årsbudsjett så snart dokumentavgiftens størrelse er avklart.