Saksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Møtedato: 12.11.2015 Sak: 142/15 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 12/850 Tittel: SAKSPROTOKOLL - DETALJREGULERING FOR FJELLPRYDVEIEN 1 - PLANID 2012004. INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK Vedtak: Randaberg kommune vedtar detaljregulering av Fjellprydveien 1, gnr/bnr 48/27, med tilhørende reguleringsbestemmelser, etter plan- og bygningslovens 12-12. Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at planen er offentlig kunngjort i avisene. En eventuell klage sendes til kommunen. Reguleringsplan for Fjellheim sør oppheves der hvor den overlapper med planområdet. Det lages en egen sak på kommunens hjemmeside, som omhandler regelverket ved anleggsvirksomhet, at det ikke skal være virksomhet mellom 23.00 07.00. Inkluderer informasjon om dispensasjonsmuligheter. Behandling: Votering: Enstemmig vedtatt.
Saksframlegg Arkivsak: 12/850-73 Sakstittel: DETALJREGULERING FOR FJELLPRYDVEIEN 1 - PLANID 2012004. INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK K-kode: L13 Saken skal behandles av: Kommuneplanutvalget Kommunestyret Rådmannens tilråding til vedtak: Randaberg kommune vedtar detaljregulering av Fjellprydveien 1, gnr/bnr 48/27, med tilhørende reguleringsbestemmelser, etter plan- og bygningslovens 12-12. Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at planen er offentlig kunngjort i avisene. En eventuell klage sendes til kommunen. Reguleringsplan for Fjellheim sør oppheves der hvor den overlapper med planområdet. Grunnlagsdokumenter: Vedlegg: 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Risiko og sårbarhet (ROS)- sjekkliste 5. Illustrasjoner 6. Støyrapport 7. Merknader fra Lyse, 27.4.2015 8. Merknader fra Vegvesenet, 28.4.2015 9. Merknader fra Alf Inge Bø og Turid og Terje Torgersen, 11.5.2015 10. Merknader fra Helene og Endre Birkeland, 22.5.2015 11. Merknader fra Rogaland fylkeskommune, 28.5.2015 Andre dok. KPU- sak 50/13 i saken: KPU- sak 50/14 Bakgrunnen for saken:
Dimensjon Rådgivning i samarbeid med Bark Arkitekter, legger frem forslag til detaljregulering. Tiltakshaver for planarbeidet er Ryggstraen AS. Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for boligbebyggelse, med tilhørende funksjoner. Varslet plangrense Det ble behandlet et planforslag for området i KPU- sak 50/13 5.12.2013, med følgende vedtak: Saken tilbakesendes til utbygger med følgende kommentarer. - Det bes om at utbygger innsender alternativ med adkomst fra Ryggveien. - Byggegrensen settes til 15 meter fra senterlinje vei, langs Fjellprydveien. Vedtaket medførte behov for å tegne planen på nytt. Et endret planforslag ble behandlet i KPU- sak 50/14. Vedlagt saken var en skisse som viste en speilvending av planforslaget, der blokken ble lagt ut mot Fjellheimveien i stedet for mot eneboligene i øst. KPU vedtok å legge det speilvendte forslaget ut på høring: Detaljregulering for Fjellprydveien 1 - Plan 2012004 legges ut til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist for uttalelse etter PBL paragraf 12-10. Planforslaget skal videreutvikles i tråd med skisse B. Hele området skal ha adkomst fra Ryggveien. Kommuneplanutvalget påpeker at detaljplanlegging av alternativ B må spesielt fokusere på utearealene mellom bebyggelsen i det regulerte området. Planforslaget har vært ute på høring i april mai 2015. Etter høring er det gjort noen justeringer, blant annet for å tilpasse planen til naboer i syd-øst. Gjeldende planer: I kommuneplanen er området satt av til fremtidig boligområde. Planarbeidet er i tråd med overordnet planverk, og det er ikke stilt krav om konsekvensutredning av utbyggingen.
Utsnitt av kommuneplanen. I gjeldende reguleringsplan (Fjellheim Sør, vedtatt 1989), er området satt av til gartneri. Mot syd grenser planområdet inntil reguleringsplan for Fjellheim, vedtatt 1979. Det er meldt om oppstart for områderegulering av Dusavika næringsområde. Det varslede planområdet grenser inntil den aktuelle planen for Fjellprydveien 1. Nordre plangrense for områderegulering av Dusavik næringsområde. Lovverk/retningslinjer: Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker. Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. (Jf. Pbl. 12-10 Behandling av reguleringsplanforslag.) Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne
uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt, jf. Pbl. 12-12 (Vedtak av reguleringsplan). Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. Pbl. 1-9 (Forholdet til forvaltningsloven og klage). Beskrivelse av planområdet: Planområdets beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger ca. 3 km øst for Randaberg sentrum og like nord for Dusavika industriområde. Området dekker ca. 10 dekar. Det avgrenses av Fjellheimveien mot vest, Ryggveien mot sør, Fjellprydveien mot nord og boligbebyggelse mot øst. Eierforhold Planområdet består i hovedsak av tomten 48/27, som er i eie av utbygger, i tillegg til vegarealer: Topografi og vegetasjon Tomten skråner ned fra nord mot sør, og har en høydeforskjell på 7 meter. Det er enkelte høye trær innenfor planområdet. Sol- og skyggeforhold: Planområdet har bebyggelse i øst og nord. Området mot vest er åpent og i bruk til landbruk. Den relativt lille terrengforskjellen i området og lav bebyggelse i nærheten, tilsier gode solforhold for ny bebyggelse innenfor planområdet. Vind og lokalklima Kystklimaet på Vestlandet er preget av en forholdsvis jevn temperatur gjennom året. Den maritime luften er fuktig og kald da den kommer inn fra havet. Vindrosen fra Sola flyplass under indikerer at det blåser hyppigst fra sør-sørøst og nordvest. Vinterhalvåret dominerer vindretningen fra sørøst, mens sommertid dominerer vinden fra nordvest.
Vindrose: Hyppighet og stryke på vind vinter (Det Norsk Meteorologiske institutt, klimaavdelingen) Eksisterende bebyggelse og arealbruk Innenfor planområdet er det i dag to eneboliger med tilhørende garasjer, i tillegg til delvis demontert gartneri. Kulturminner og fornminner Det er ikke kjennskap til automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Offentlig og privat servicetilbud Nærmeste barneskole er Grødem skole, omtrent 1 km unna. Skolen har klassetrinn fra 1. 10. Det ligger to barnehager i umiddelbar nærhet til planområdet, Fjellheim barnehage rett nord, og Ryggstranden like sør for planområdet. Barn og unge Rett sør for planområdet er det etablert ballbane/bmx-bane m.m. For å komme til området må ungene krysse Ryggveien. Det er ellers noen eldre lekeplasser i nærområdet, samt en sandlekeplass i det nye boligområdet mot øst. Planområdet ligger i nærhet til sjø og friområde, og barn i nabolaget benytter skogen og kystområdene til uformell lek. Friområder og friluftsliv Planområdet har god tilgang til de nære friområdene langs kysten. Transportsituasjon Biltrafikk: Hovedatkomsten til området skjer i dag via Fjellprydveien. En av boligene har også adkomst direkte ut i Fjellheimveien. Vegene rundt planområdet er kommunale veger med fartsgrense 30 km/t.
Kollektivtrafikk: Det er etablert buss-stopp i begge retninger langs Fjellheimveien. I sørgående retning er det etablert en bussholdeplass med leskur. I nordgående retning stopper bussen i veibanen. I dag går det rutebuss nummer 8 her, fire ganger i timen hver retning mellom Stavanger og Viste. I tillegg går ekspressbuss X71 til Forus om morgen og ettermiddag. Planområdet ligger innenfor influensområdet for buss-akse i regionalplan for Jæren. Myke trafikanter: Det er etablert gang- og sykkelveg langs Fjellheimveien. Langs Ryggveien er det fortau. Det er etablert fotgjengerovergang over Fjellheimveien og Ryggveien. Nord for planområdet er trafikksituasjonen lite oversiktlig. Overgangene mellom kjøreveg, parkeringsplass til barnehagen nord for planområdet og adkomst til eksisterende bolig innenfor planområdet er lite definert. Naturmangfold og biologisk mangfold Det er ikke registrert spesielle naturverdier, naturtyper eller arter innenfor planområdet (Kilde: Naturdatabasen til direktoratet for naturforvaltning; www.dirnat.no). Grunnforhold og radon Hele planområdet består av marin strandavsetning (www.temakart-rogaland.no). Det er ikke kjennskap til radon eller fare for radon i grunnen. Kommunalteknisk infrastruktur Det er en trafo i den nordlige delen av planområdet. Tilstøtende arealers bruk Bruken av arealene nær planområdet er vist under:
Bruk av tilstøtende arealer. Beskrivelse av planforslaget: Hovedtrekk Boligene er, i følge forslagstiller, tilrettelagt for at beboerne skal ha god kontakt med fellesområdet i midten. Mot vest ligger et leilighetskompleks med 38 leiligheter fordelt over fire etasjer, med parkering i kjeller. Leilighetskomplekset er utformet med varierende saltak for å gi bygget mer «rekkehuspreg». Mot øst ligger 10 kjedehus. Arealtabeller På bakkeplan:
Under bakkeplan: Byggegrenser Byggegrense er satt til 10 meter fra midt-veg på Fjellheimvegen i vest og Ryggveien i sør. Byggegrense fra senterlinje Fjellprydveien er satt til 15 meter for BB1 og 10 meter for BK1. Innen BB1 er det tillatt å plassere leilighetsbygg innen byggegrense i plankart. Balkong tillates utkraget inntil 2 meter fra bygningskroppen. Det tillates nedgravd parkeringskjeller (f_p1) som vist i plankart under bakkenivå.
For BK1-2 er byggegrense mot internvei satt til 1,5 meter. Det tillates at boder, og carport innenfor BK2 kan plasseres delvis utenfor byggegrense. Grad av utnytting Innenfor BB1 er det foreslått å tillate maksimalt bebygd 2300 m2-bya, inkludert areal helt eller delvis under terreng. Det tillates maksimalt bebygd 6300 m2-bra. Innenfor BK1 er det foreslått å tillate maksimalt bebygd 150 m2-bya og totalt 310m2-BRA per tomt. Innenfor BK2 er det foreslått maksimalt bebygd 180 m2-bya og totalt 430 m2-bra per tomt. Planområdet er på ca. 10 daa hvor det tillates inntil 48 boenheter. Dette gir ca. 4,8 boliger per daa. Bygg Kjedehusene er tenkt utformet i to etasjer med kjeller og hems uten areal for varig opphold. Parkeringsareal og areal under terreng er inkludert i BRA. Det er foreslått en carport per kjedehus, som binder boligene sammen. Det er tenkt å bruke carportens tak til terrasse, men dette tillates ikke for boligen som grenser mot naboer øst for BK2. For bolig helt sør innenfor BK1 er det lagt inn dobbel carport, for å sikre siktlinjen. Boder for felt BK1-2 skal være minst 5m² store. Det er satt krav til at disse skal ligge i tomtegrense, foruten for bolig lengst sør innenfor BK1 og bolig lengst øst innenfor BK2. Leilighetene er tenkt utformet med varierende bruksareal fra 51 m² og opp til ca. 134,8 m². Det er satt krav til bod på minimum 8 m2 per boenhet for leiligheter, der 3 m²er bod i leilighet og 5 m² er sportsbod i kjeller/sokkeletasje. Estetikk Det er stilt strenge krav til estetikk for å sikre at planens intensjon blir ivaretatt. Det er stilt krav til at bygg skal ha utvendig trekledning og det skal være enhetlig og harmonerende fargebruk. Det er satt krav til at enhetene i felt BK1 og BK2 skal beises sorte eller mørke, mens leilighetsbygget innenfor BB1 skal beises lyst. Inntrukket felt og felt mellom vinduer kan være trekledning eller platekledning. Diagonalstilt kledning eller profilerte bord tillates ikke. Rekkverk skal utformes i harmoni med huset for øvrig. Det tillates ikke profilerte/mønsterskårne rekkverkskledninger. Utvendige søyler skal være kvadratiske uten dreiet profil. Vindussprosser skal være gjennomgående. Løst utapåhengte sprosser/poster etc. tillates ikke. Vegløsninger/trafikkforhold Veg:
F_V2 er foreslått med bredde hovedsakelig på 4,5 meter, utvidet til 5 meter i snuområde for renovasjonsbil. Veien gir adkomst til alle boliger. F_V3 er stoppeplass for renovasjonsbil. f_v3 opparbeides med annet dekke enn f_v2, for å markere kjørebanen. I syd kommer det fortau fra Fjellheimveien langs Ryggveien til internvei f_v2. I nord er det lagt inn gang- og sykkelvei langs Fjellprydveien og fram til bussholdeplassen i Fjellheimveien. Kollektivtrafikk: Planforslaget legger til rette for bussholdeplass, utformet med innsnevring, i tråd med innspill fra kommunens administrasjon. Bussholdeplass er foreslått med samme plassering som eksisterende bussholdeplass. Adkomst til bussholdeplass fra planområdet er via gang- og sykkelveien o_g/s2. Trafikksikkerhet: I følge forslagstiller, legger planen opp til tilfredsstillende trafikksikkerhet. Smale internveier med korte rettstrekninger og blindvei oppfordrer til lav fart. Planen legger opp til gode siktforhold, siktsoner er ivaretatt i plankartet. Bussholdeplass er planlagt som innsnevret, noe som øker trafikksikkerheten for myke trafikanter. Kvartalslekeplassen er godt beskyttet som biltrafikk mellom bebyggelsen, og har kun nærhet med vei i sør. Det vil være mulig for gjennomkjøring for brannbil fra Fjellprydveien til f_v2 over o_gs2 slik at de kommer til planområdet dersom adkomst fra Ryggveien er sperret. Parkering Det legges opp til parkeringsplasser per boenhet for BK1og BK2. Hver leilighet i BB1 skal ha 1 plass. I tillegg skal det anlegges 0,4 gjesteplasser per boenhet i planområdet. Dette gir 57 bilparkeringsplasser i fellesanlegg, og 20 parkeringsplasser på egne tomter for boliger innenfor BK1-2. 19 av plassene i fellesanlegg blir gjesteparkeringsplasser. Det er satt krav til at minst 10 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Det er satt krav til at det skal tilrettelegges for minst 2 sykkelparkeringer per boenhet. Dette er planlagt løst gjennom egen sykkelparkering i parkeringsetasje og utendørs. Gjesteparkering for sykkel skal ha sentral plassering ved hovedinngangene. Sykkelparkering løses på egen tomt for BK1 og BK2. Uteoppholdsareal Det er foreslått felles uteoppholdsareal innen f_u1-2, f_lek1-2 og o_kl1. Totalt blir felles uteoppholdsareal på 2910 m2. Dette gir uteoppholdsareal per boenhet på ca. 60 m2. I tillegg til felles uteopphold har boenhetene innen BK1 private hager. Hagene har en bredde på ca. 11 meter og varierende dybde. I tillegg er det planlagt terrasser på tak over carport i en
størrelse på ca. 30 m2. Boenhetene innen BB1 har private balkonger i en størrelse på minst 5 m2. Det er satt krav til situasjonsplan for f_u2, f_lek1-2 og o_kl1 som skal godkjennes av Randaberg kommune. Intensjonen er at området f_u2, f_lek1-2 og o_kl1 skal fungere som felleshage og at området blir opparbeidet i sammenheng, slik at det kan brukes av voksne og barn i alle aldre, samt å være et samlingssted for hele familien. Plasseringen av uteoppholdsarealet mellom bebyggelsen gjør det til en trygg og oversiktlig leke- og oppholdsplass. Støyberegning Støyrapport fra Sinus avdekket at det ikke var behov for støyskjermingstiltak når det gjaldt tidligere planforslag av 2013. Plassering og utforming av bebyggelsen skjermer uteområdene. Planforslaget er noe endret og friområdene vil bli noe mer støyutsatt fra Ryggveien enn tidligere. I rapporten er det avdekket mest støy fra Fjellheimveien. Leilighetskomplekset BB1 er plassert langs denne og beskytter dermed interne uteoppholdsarealer godt mot trafikkstøy. Eventuelle støyreduserende tiltak langs Ryggveien kan vurderes ved opparbeidelse av lekeplassene. Bestemmelsene stiller krav til at støyforhold skal ivaretas i tråd med anbefalinger i T-1442. Universell utforming og tilgjengelighet Uteoppholdsarealer blir universelt tilgjengelige, bla. med maks stigning på vei/gangarealer på 1:20. For kjedehusene legges det opp til mulig senere oppføring av heis for å få tilgjengelige boliger. Alle leilighetene i blokken blir tilgjengelige boenheter. Renovasjon Det er planlagt for nedgravd renovasjonsanlegg innen f_r1. Det er satt av areal til 4 beholdere. Plasseringen gjør at den kan nås med bil, og ved gange langs f_v2 eller innen grøntarealene. Kommunalteknisk infrastruktur Det må etableres nye offentlige anlegg innen planområdet. Overvannsledningen og spillvannsledningen legges med selvfall fra nord mot sør, og koples på de eksisterende overvannsledningene i Ryggveien sør for feltet. Det ser på nåværende tidspunkt ikke ut til at det er behov for å fordrøye overvann og spillvann, men dette må vurderes når tekniske planer skal utarbeides. Vannledningen koples på eksisterende ledningsnett i Fjellprydveien nord for feltet. Det er gunstig om denne vannledningen også blir koplet på eksisterende ledningsnett i Ryggveien. Vannledningen går da i en ring, noe som øker forsyningssikkerhet for feltet. Det er stilt krav i bestemmelsene til at det det utarbeides egne tekniske planer som må godkjennes før byggetillatelse kan gis. I de tekniske planene må blant annet kapasitet på eksisterende ledningsnett, brannvannsdekning til feltet og fordrøyning vurderes nærmere.
Barn og unges oppvekstsvilkår Lek og uteopphold er foreslått i hjertet av planforslaget, og vil være det naturlige møtepunkt. Plassering mellom kjedehus og leilighetskompleks gjør at området er overvåket og sikkert. Det må lages en situasjonsplan for o_kl1 som sikrer at området blir tilpasset alle aldersgrupper, både for lek og opphold. Det er intensjonen i planen at området skal fungere som en felles møteplass for beboerne. De 2 regulerte sandlekeplassene blir i praksis integrert i det felles uteområdet. Folkehelse Planforslaget tilrettelegger for kjedehus med hageareal, i tillegg til et større område i hjertet av planområdet som inviterer til å være sammen og møte naboene. Beboere innen planområdet vil i følge forslagstiller ha et grønt og trivelig miljø rundt seg. Terreng Opprinnelig og nytt terreng er vist på snittet i figurene under (og i vedlegg 5). Det er tenkt å opparbeide jevnt fall på 1:20 fra nord til sør langs grøntområdet (følger Fjellheimveien) med tilpassinger ved bebyggelse. Illustrasjon terrengtilpassing, vestfasade for leiligheter (Bark Arkitekter AS) Illustrasjon terrengtilpassing, østfasade for kjedehus (Bark Arkitekter AS) Det vil bli noe terrengtilpasning langs leilighetsbebyggelsen. For å oppnå brukbare, soneinndelte arealer, må terrenget 'terrasseres'. Alle soner skal være tilgjengelige. Rekkefølgekrav Det er satt rekkefølgekrav til at uteoppholdsarealer, fortau, vei, renovasjonsanlegg og lekeplasser skal være opparbeidet før brukstillatelser til boliger kan gis. Gang- og sykkelvei og kollektivholdeplass skal opparbeides før brukstillatelse til leilighetene i BB1 kan gis. Krysset Fjellheimveien x Ryggveien skal utbedres med opphevet gangfelt før brukstillatelser til BB1 og BK1-2 kan gis. Tekniske planer skal godkjennes før det gis byggetillatelse. Annet
Eksisterende transformatorstasjon innen planområdet beholdes. o_t1 får adkomst fra Fjellprydveien. Konsekvenser av planforslaget: Helse og trivsel Forslagstiller hevder at områdets beliggenhet tilsier godt bomiljø. Området grenser til etablert boligområde, har åpne marker mot vest, og sjøen mot sør og øst. Det er gode turmuligheter i nærheten, langs sjøen i øst. Innen planområdet er det foreslått lekeområder og tilstrekkelig med privat og felles uteoppholdsareal. «Felleshagen» i midten er foreslått tilrettelagt for alle aldersgrupper, slik at det kan nyttes av alle og i ulike faser i livet. Området er egnet for beplanting da det i hovedsak ikke er underbygget. Støy Støyanalysen fra planforslag av 2013 har avdekket at planområdet ikke er utsatt for særlig trafikkstøy. Analysen avdekker mest støy fra Fjellheimveien. Boligrekken som er plassert langs Fjellheimveien beskytter uteoppholdsarealet i sentrum av planområdet mot støy. Det er usikkert om det kan forekomme noe støy fra industriområdet i Dusavika i perioder. Sol- og skyggeforhold Til grunn for sol- og skyggeanalysen (vedlegg 5) ligger maksimalt tillatte høyder for nye bygninger, og nytt terreng innen planområdet. I følge forslagstiller har planområdet i utgangspunktet gode solforhold da det ligger relativt åpent. Hele planområdet og felleshagen i hjertet av planen har akseptable solforhold store deler av året.
Sol/skyggeforhold 21.mars kl. 15:00 Sol/skyggeforhold 21. juni kl.18:00 På målingstidspunktet 21. mars kl.15 har alle balkonger innenfor BB1 gode solforhold, samt hagene innenfor BK1 og BK2. Over 50% av uteoppholdsareal er sikret sol på samme tidspunktet. På målingstidspunktet 21. juni kl.18 viser sol- og skyggeanalysens at leilighetsbygget kaster langs skygger over uteoppholdsområdet o_kl1 og deler av uteoppholdsareal i sør. Det er tilfredsstillende solforhold innenfor f_u2 mot vest, og til sammen ligger området innenfor kravet om minimum 50 % sol på målingstidspunktet. Balkongene innenfor BB1 har gode solforhold. De fleste boligene innenfor BK1 har tilfredsstillende solforhold, både i sine private hager og på uteopphold på carport. Bolig nummer 2 fra nord tilfredsstiller ikke 50 % sol på privat hage, men har sol på hele terrasse over carport. Boliger innenfor BK2 har tilfredsstillende solforhold. I sum har alle boliger innenfor planforslaget tilfredsstillende solforhold på sine privat uteoppholdsarealer. På målingstidspunktet 21. juni kl. 18 kaster boliger innenfor planforslaget noe skygge på eiendommer til eksisterende naboer øst for planforslaget. Bolig innenfor BK2 kaster noe skygge på del av terrasse på naboeiendom.
Vindforhold Plassering av bebyggelsen gjør at grøntområdet i sentrum av planen ligger stort sett godt beskyttet mot vinden. Leilighetskomplekset vil trolig ikke gjøre store endringer i vindforhold i forhold til eksisterende bebyggelse, men vil selv ha utsatte uteområder om sommeren. Kjedehusene kan skape noe mer le for nabobebyggelse i sydøst når vinden kommer fra nordvest. På vinterhalvåret er hager innen BK1 utsatt for vind, mens boligene skjermer resten av området noe mot vinden. Illustrasjon vindretninger. Flomvann Flomvannet vil renne fra nord mot sør på feltet. Tomtene må opparbeides med fall bort fra bygningene, slik at flomvannet renner bort fra bygningene og mot veiene. Flomvannet vil da i følge forslagstiller renne på veiene fra nord mot sør, og ned til Ryggveien. Her vil vannet renne østover til krysset Fjellmoveien Tangen, et lite stykke på Tangen, og videre ut i sjøen.
Trafikkforhold Forslagstiller vurderer trafikkforholdene som følge av planen til å være tilfredsstillende. Det er tilrettelagt for adkomst til boliger via internvei. Det er ikke tillatt med bilparkering i dette veiarealet. Vegarealet og fellesområdet er relativt godt oversiktlig. Vegen er smal med relativt få avkjørsler. Planforslaget legger til rette for gang- og sykkelvei ved Fjellprydveien, ned til ny bussholdeplass. I tillegg planlegges det en intern gangsti gjennom fellesarealene som ikke er inntegnet på plankartet. Dette sikrer en trygg adkomst til/fra holdeplassen. Rekkefølgekrav for å sikre opphevet kryss mellom Fjellheimveien og Ryggveien vil binde området godt sammen med områder på sydsiden av Ryggveien. Grepet er også positivt for fotgjengere og syklister langs Fjellheimveien. Naturmangfold Det er ikke registrert spesielle naturverdier, naturtyper eller arter innenfor planområdet (Kilde: Naturdatabasen til direktoratet for naturforvaltning; www.dirnat.no). Området ligger i dag brakk, men var tidligere i bruk som gartneri. På bakgrunn av dette vurderer forslagstiller det til at tiltakene ikke vil ha vesentlig betydning for økosystemene i området. Risiko- og sårbarhetsvurderinger I følge forslagstiller, viser risiko- og sårbarhetsvurderinger at Fjellprydveien er godt egnet for foreslått utbygging. Ingen av de forhold som er avdekket i analysen, er av en slik karakter at de medfører en vurdering av om tiltaket bør gjennomføres. Analysen avdekket 2 sårbarhetstematema: havnivåstigning og ulykker med gående/syklende. Havnivåstigning: For å redusere risiko for skade på bygg bør disse legges på en høyere kote enn +2,59 meter. Terrenget i planområdet går fra +4,10 moh. på det laveste i sørøst, og opp til +11,25 i nord. Bygg vil bli plassert høyere enn kote +3 meter i terrenget. Det er derfor vurdert at det er sannsynlig at hendelsen vil inntreffe, og at det vil gi ufarlig konsekvens for tiltaket. Dette gir en akseptabel risiko, i følge forslagstiller. Ulykker med gående/syklende: Den interne veien f_v2 skal brukes av både kjørende, gående og syklende. Dette kan skape konfrontasjoner. Veien og tilgrensende friområder utformes på en måte som gir tilstrekkelig sikt, og farten blir lav. Sannsynligheten for ulykker mellom biler og myke trafikanter regnes som lite sannsynlig. Konsekvensen er alvorlig, men lav fart og god sikt gjør at veiløsningen trolig ikke vil medføre dødsfall. Dette gir en akseptabel risiko, i følge forslagstiller. Reguleringsbestemmelser: Paragraf 1 redegjør for formålet med planen. Paragraf 2 lister opp rekkefølgekravene.
Paragraf 3 inneholder fellesbestemmelser for universell utforming og estetikk. Paragraf 4 stiller krav til utforming til bebyggelse og anlegg. For leilighetsblokken tillates det maks bebygd 2300 m² BYA og 6300 m² BRA. Bygget skal ha varierende saltak. Maks byggehøyder er satt i plankart, og er gitt i 3 nivåer målt etter hellende terreng. I praksis varierer byggehøydene mellom ca. 12 14,5 meter ut fra eksisterende terreng. Det tillates oppbygg for heis o.l., med maks høyde på 1,5m. Det er tillatt 38 boenheter i bygningen. Kjedehusene tillates bygd i 2 etg. + kjeller og hems uten rom for varig opphold. Det tillates bebygd maks 150 m² BYA og 350 m² BRA, og noe større for de 2 bygningene i BK2. Bygningene skal ha saltak med 40 graders vinkel. Maks gesimshøyde er 5,7 m, og maks mønehøyde 8,7 m. Paragraf 5 stiller krav om opparbeiding av vei/trafikkareal og kollektivholdeplass. Paragraf 6 sier at frisiktsoner skal ha fri sikt i en høyde på 0,5 m, samt at det skal legges armert gress som sikrer tilgang til T1 og gjennomkjøring for brannbil. Offentlig ettersyn: Offentlig ettersyn var i perioden 16.4. 28.5.15. Det kom inn 5 merknader, hvorav 3 var fra offentlige og 2 var fra private. Merknadene er oppsummert i tabellene under. Rådmannen gjør oppmerksom på at vurderingene i tabellene, sammen med en samlet vurdering av planforslaget, til sammen danner grunnlaget for innstilling til endelig vedtak av planen. Merknad Forslagsstillers vurdering Rådmannens vurdering Lyse, 27.4.2015 Har ingen kommentarer til planen. Krav om nettstasjon er ivaretatt. Vegvesenet, 28.4.2015 Tatt til orientering. Tatt til orientering. Råd om at byggegrensen trekkes ut av siktsonen i krysset mellom Fjellprydveien og Ryggveien. Fjellprydveien og Ryggveien har ikke felles kryss. Antar de mener innenfor BB1 hvor formålsgrensen går utover siktsonen og BK2 hvor byggegrensen går inn i siktsonen. Formålsgrensen og byggegrensen er trukket tilbake til å samsvare med frisiktsonen. Alf Inge Bø (Fjellmoveien 2) og Turid og Terje Torgersen (Fjellmoveien 4), 11.5.2015 Rådet er tatt hensyn til. Mener de kommer veldig uheldig ut i forhold til ny bebyggelse. Kan ikke akseptere så mye skygge. Deres hus måtte tilpasses naboer ved å senke husene ned i terrenget. Mener de 3 husene som grenser inntil dem er for høye. For å ta hensyn til naboer er det foreslått å redusere antall boliger fra tre til to. Dette fører til at det blir mer luft på tomten og at de nye boligene kan trekkes lengre fra nabogrensen. Sol- og skyggeanalysene viser at dette ikke skaper skygge på nabos terrasse. Det er tatt hensyn til nabobebyggelsen og skyggevirkninger fra planområdet er redusert.
Har forstått det slik at det ikke er aktuelt med terrasse over carport for de bygningene som grenser inntil dem. Ser ikke noe poeng med å ha vinduer inn mot hagene sine. Deres tomter er tegnet etter nabotomt som var næringseiendom/gartneri. Helene og Endre Birkeland (Fjellprydveien 2), 22.5.2015 Ber om at det settes kort frist for byggeperioden slik at det ikke fremstår som et byggeområde over lengre tid. Rogaland fylkeskommune, 28.5.2015 Mener det er positivt at felles uteoppholdsarealer er samlet og lagt i sentrum for bebyggelsen, samt at det er satt krav om situasjonsplan for lekeareal og føringer for materialvalg og estetikk. Byggeperioden ligger utenfor influensområdet for reguleringsplanen. Bestemmelsene åpner ikke opp for terrasse på carporten som er nærmest. Bebyggelsen trekkes lengre bort. Avstanden mellom bygningene blir lengre enn vanlig avstand mellom bygninger i eksisterende boligområde. Etter rådmannens vurdering er det ikke grunnlag for å nekte den nye bebyggelsen vinduer ut mot øst. Utbyggingsperioden kan ikke styres gjennom plan. Noen ganger kan forholdene gjøre at utbygging tar tid, men det er vanligvis et ønske om rask utbygging der det er mulig. Tatt til orientering. Utnyttelsen er i samsvar med føringene i Regionalplan Jæren. Foreslått plassering og utnyttelse for leilighetsbygget i BB1 vil ha stor negativ innvirkning på solforholdene for uteområdet. Dette kan begrense bruken og gjøre arealet mindre attraktivt for opphold. Planforslaget bør omarbeides slik at utnyttelsen blir bedre balansert opp mot kvalitet i utearealene. Nærlekeplassene f_l1 og f_l2 bør få en mer solrik plassering. Anbefaler at den mest konsentrerte delen av bebyggelsen plasseres i sør, for å bedre solforhold på utearealene og bedre skjerme mot støy fra Dusavika. Dette er kommunens alternativ til plassering. Det er motsatt av det som forslagsstiller leverte inn ved førstegangsbehandling. Solforholdene er tilfredsstillende på målingstidspunktet. L1 har tilfredsstillende solforhold. Vi foreslår å flytte L2 lengre mot midten av planforslaget, slik at den er sikret gode solforhold og trygg plassering mellom gangveier. Planforslaget er gjennomarbeidet og er revidert i flere omganger. Det er gjort store endringer til hele planforslaget på bakgrunn av kommunens vedtak om å speilvende hele bebyggelsen. Vi mener at planforslaget legger til rette for et godt prosjekt og godt bomiljø. Rådmannen støtter ikke fylkeskommunens vurdering om stor negativ virkning. Skyggeforholdene vil være negative på kveldstid og utpå ettermiddagen om vinteren. Uterommet vil få svært gode solforhold på dagtid i helgene - og akseptable forhold i hverdagen fram mot slutten av ettermiddagen. At bebyggelsen luner mot de dominerende vindretningene, øker uterommets bruksverdi, ettersom vind ofte er en større negativ faktor for bruk enn det mangel på sol er. Etter rådmannens vurdering ligger forholdene til rette for et attraktivt uterom, på tross av noe problematiske skyggeforhold. Merknaden er fulgt opp. Rådmannen støtter vurderingen om at mer konsentrert bebyggelse i syd ville bedre solforholdene for uterommet i midten. Men tomten smalner inn nordover. Det gjør at høy bebyggelse i syd vil gi en del skygge på den bredeste delen av uteområdet før og etter 12 på dagtid, når bruken er størst i helgene, utenom sommersesongen. Det er lite rom for høy bebyggelse mot sør-øst pga. skygge mot utearealer hos nabo. Det er ikke kjent at det er noen særlige problemer med støy fra
Dusavika. Fjellheimveien er derimot den største støykilden for planområdet. Rådmannen går ut fra at utbygger ikke ønsker å måtte orientere leilighetenes terrasser enten mot nord eller mot industriområdet, det handler også om bokvalitet. I et framtidig perspektiv er det positivt med høy utnyttelse mot vest når/dersom utbyggingsarealene på andre siden av Fjellheimveien blir realisert. Se også under rådmannens tilrådning lenger ned. Planområdet har god kollektivdekning og ligger nært Randaberg sentrum. Dette taler for begrensninger i bilbruken. Det bør settes en maksimal grense for parkeringsplasser på 1,2 plasser. Planforslaget forholder seg til kommunens parkeringspolitikk. Gjesteparkeringen settes til 0,4 plasser, opp mot kommuneplanens krav om 0,5 plasser per boenhet, tilsvarende 1,4 plasser per boenhet i blokken. Detter gir en lavere parkeringsdekning enn det som har vært vanlig på Grødem, men høyere enn parkeringsdekningen som nå planlegges i sentrum, på 1,2. Planområdet det gjelder har ingen nærtilbud, og det bilbaserte tilbudet er bedre enn kollektiv-tilbudet, også etter Bypakken. Det er et ønske om å unngå gateparkering i området. Planområdet er lite, og det siste utbyggingsområdet på Grødem etter dagens kommuneplan, før ny overordnet plan og nye vurderinger for utbygging skal legges til grunn. Det legges derfor ikke opp til noen vesentlig praksisendring for denne planen. Anbefaler at det vurderes å skape et bilfritt bomiljø ved at det opparbeides felles parkeringsanlegg under bakkeplan sør i utkanten av boligfeltet for kjedehusene. Det er vurdert ulike parkeringsløsninger. Det er funnet at foreslått løsning er bra. For eneboligene er det foreslått parkering på egen grunn, med felles gjesteparkering i parkeringskjeller. Samlet parkering ble luftet tidlig i planfasen. Utbygger ønsker egen parkering til kjedehusene. Dette er praksis i området uten unntak, også for andre nye byggefelt på Grødem. Randaberg har ingen overordnede føringer om samlet parkering under bakken. I kommuneplanrulleringen bør det etter rådmannens vurdering ses på muligheten for å stille slikt krav for framtidige utbygginger av en viss størrelse som følge av økt tetthet. I denne saken gjelder det 10 kjedehus og samlet trafikkbelastning blir ubetydelig. Parkering i syd kunne blitt utfordrende pga. kote 3, men det ville sannsynligvis vært mulig. Da burde bebyggelsen også ha blitt lagt i syd, over parkeringskjelleren. Etter rådmannens vurdering er det absolutt viktigste i saken oppnådd ved at veien til kjedehusene er tatt bort fra grøntområdet i midten av planområdet, slik som vedtatt i KPU-sak 50/14. Det ble holdt informasjonsmøte om planen torsdag 30. april. Flere naboer møtte opp. Det ble stilt en del spørsmål til planen og gjennomføring av anleggsarbeidet. Under møtet kom det konkrete forslag til endringer fra noen av naboene, med ønske om mindre skygge mot boliger i syd-øst. Dette er vurdert i innspillene over.
Rådmannens vurdering: I KPU- sak 50/13 og 50/14 er forslagsstiller bedt om å legge til rette for adkomst fra Ryggveien. Planforslaget legger nå opp til dette. I KPU- sak 50/14 ble det påpekt at det i detaljplanleggingen må fokuseres spesielt på grøntområdet i midten av planområdet. Etter rådmannens vurdering legger planforslaget opp til et godt grøntområde, på tross av noe skygge fra blokken. Mye av kvaliteten blir likevel ivaretatt i detaljene som avgjøres etter at planen er vedtatt. Det skal lages en egen plan for området, som skal godkjennes av kommunen. Fylkeskommunen har kommet med noen konkrete forslag til endring av planforslaget, blant annet å flytte en del av bebyggelsen og parkeringsplasser til syd. Forslaget kan ha en del fordeler, men det er ikke utelukkende positivt, slik som vurdert under rådmannens kommentarer. Planforslaget har blitt sendt i retur til forslagstiller 2 ganger, i KPU- sakene 50/13 og 50/14. Alternativet til vedtak nå, bortsett fra justeringer av det forslaget som foreligger, er å tegne planen på nytt fra bunn av. Da burde også andre alternativer enn Fylkeskommunens forslag vurderes på nytt. Etter rådmannens vurdering er det forslaget som fremmes nå godt nok til å tilråde endelig vedtak. Utnyttelsen av tomten er høy, med 4,8 boliger per dekar., altså 48 boenheter på ca. 10 dekar. Tilsvarende for andre nye planer i nærheten, hadde «Ryggveien 58» og «Grødemveien 93» en utnyttelse på henholdsvis 3,2 og 3,8, og tomtestørrelse på ca. 23 dekar for begge planene. Den foreslåtte utnyttelsen for Fjellprydveien 1 er i tråd med retningslinjene i regionalplanen for Jæren. Den nye bebyggelsen vil skille seg ut fra omkringliggende bebyggelse. Kjedehusene vil fremstå som tettere og mindre varierte. Blokken vil fremstå som vesentlig høyere, lengre og mer massiv enn de tilgrensende boligene. Bebyggelsen vil endre nærområdets preg. Med dagens tetthetskrav er det vanskeligere å unngå at ny bebyggelse skiller seg strukturelt ut, så lenge tilgrensende bebyggelse er lave eneboliger med store tomter. Kontrast er ikke negativt, men stor kontrast kan være det. Rådmannen har ingen merknader til blokken for seg selv. Det ser ut til å ligge gode tanker bak byggets fasade, og takformen ser ut til å kle bygget godt. Det kan likevel stilles spørsmål ved om bebyggelsen i planområdet er optimalisert i forhold til tilpassing mot eksisterende omgivelser. Etter rådmannens vurdering ville et slikt bygg være enda bedre egnet i et mer urbant strøk. Ved en eventuell utbygging av området på andre siden av Fjellheimveien i framtiden, vil bygningen sannsynligvis passe bedre inn mot ny bebyggelse. De ulike bygningstypene leilighetsblokk og kjedehus, gir en viss variasjon i boligtype- og størrelse. Planforslaget åpner slik sett opp for variasjon med tanke på etablering av ulike typer menneske- og aldersgrupper i området. Veien til kjedehusene kan også benyttes av utrykningskjøretøy og det blir mulighet for gjennomkjøring via gang- og sykkelvei i nord. For personbiler blir det ingen gjennomkjøring i feltet. Etter nedkjørsel til parkeringskjelleren, vil internveien ha lite trafikk. Myke trafikanter kommer gjennom feltet via vei og gang- og sykkelvei og internvei nord - sør, eller gang- og sykkelvei i vest øst- retning. Det vil også bli tilrettelagt en sti gjennom grøntområdet ned til Ryggveien. Syklister fra øst vil sannsynligvis følge Fjellprydveien og krysse over til gang- og sykkelveien langs Fjellheimveien. Rekkefølgebestemmelsene sørger
for at krysset Ryggveien/Fjellheimveien utformes som opphevet gangfelt, noe som vil gagne alle myke trafikanter som ferdes i området. Bestemmelsene inneholder et relativt bestemt opplegg for bygnings- utforming/estetikk. Det overlates færre valg til prosessen rundt byggesøknad enn hva som gjerne er vanlig i Randaberg. Etter rådmannens vurdering kan dette være en fordel, så lenge utbygger står ved bestemmelsene helt fram til utbygging. Klare bestemmelser gir dessuten berørte parter i saken et tydeligere bilde av planlagt situasjon. Barnetråkkregistreringene viser ingen registrerte aktiviteter i planområdet. Etter rådmannens vurdering er barn og unges interesser sikret i planforslaget. Evt. lek i området, som ikke er kjent per i dag, vil kunne fortsette i det nye kvartalslekeområdet. Forslagstiller har benyttet seg av samme støyanalyse som til forrige planforslag fra 2013, med bakgrunn i at planlagt bebyggelse langs Fjellheimveien er svært lik som i tidligere planforslag. Det største avviket mellom de 2 planene, i forhold til støy, er at det nå blir nokså åpent ut mot Ryggveien. I følge støyrapporten og andre tilgjengelige støyberegninger, ser det ikke ut til å kunne forventes spesielt store mengder støy fra Ryggveien. Etter rådmannens vurdering er hovedtrekkene i støyrapporten fortsatt gyldige, og løsningen som er valgt er derfor akseptabel. Det er ikke kjente registrerte verneverdier i området. Det er heller ingen andre forhold som tilsier at planen vil medføre særlige ulemper for naturmiljøet. Etter rådmannens vurdering, ser det ikke ut til å foreligge noen risiko for skade på naturmangfoldet eller økosystemer som følge av planen. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas etter plan- og bygningslovens 12-12. Saksbehandler: Eirik Sand Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes Hvilke planer har dette konsekvenser for: Reguleringsplan for Fjellheim sør Særutskrift: Dimensjon Rådgivning AS Bark Arkitekter AS Ryggstraen AS