Ås kommune Gnr 103 Bnr 5 - Nordbyveien 122 - Nye boligblokker Bygg 1, 2 og 3 - Klage Saksbehandler: Bertha Solheim Hansen Saksnr.: 16/00037-20 Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø 09.05.2016 Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø har vurdert klagen på vedtak 16/00037-3 vedrørende innvilget rammetillatelse på boligblokker Bygg 1, 2 og 3, Nordbyveien 122. Hovedutvalg for teknikk og miljø finner ikke at det i klagen foreligger nye momenter som tilsier at klagen bør tas til følge. Vedtak i sak 16/00037-3 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, 24.04.2016 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalget for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg: 1. Klage til fylkesmannen 103/5-21.03.2016 2. Videre bemerkning til klage til fylkesmannen 14.04.2016 3. Avkjøringsplan fra Nordbyveien - E33_A10-9 4. Utomhusplan og takplan Bygg 1,2 og 3 - E1_A20-T1 5. Situasjonssnitt - Bygg 1,2 og 3 - E2_A30-101 6. R-280 Reguleringskart 7. R-280 Reguleringsbestemmelser 8. Rammetillatelse 103/5 - Nye boligblokker Bygg 1, 2 og 3 9. Plan P-kjeller Bygg 1, 2 og 3 - E3_A20-K1 10. Bygg 1- Plan 1. etasje - E4_A20-11 (2. og 3. et. er lik) 11. Bygg 1 - Takplan - E7_A20-14 12. Bygg 1 - Fasade syd - E9_A40-102, 13. Bygg 1 - Fasade vest - E10_A40-103, 14. Bygg 1 - Fasade nordvest - E8_A40-101 16/00037-20 Side 1 av 9
15. Bygg 1 - Fasade øst - E11_A40-104 16. Bygg 1 - Snitt - E26_A30-B1 17. Bygg 2 - Plan 1. etasje - E12_A20-21 (2. og 3. et. er lik) 18. Bygg 2 - Takplan - E15_A20-24 19. Bygg 2 - Snitt - E27_A30-B2 20. Bygg 3 - Plan U2. etasje - E20_A20-3U2 21. Bygg 3 - Fasade sørøst - E25_A40-302 22. Bygg 3 - Snitt - E28_A30-B3 23. Sikt Nordbyveien og Bygg 1 - E30_A50-1 24. Bygg 1 - Snitt flere - E29_A30-B101 25. Solstudier - E31_A10-3 26. Opplysninger gitt i nabovarsel 27. Nabomerknad Frank Vidar Halvorsen - C3 28. Nabomerknad Sarah Ness - C4 29. Nabomerknad Trygve Solberg - C5 30. Nabomerknad Jon Drageset - C6 31. Nabomerknad gbnr 103195,13,33,9 - C7 32. Nabomerknad Frank Vidar Halvorsen_gbnr 103195 - C8 33. Søknad om tillatelse til tiltak Rammesøknad 34. Opplysninger om tiltakets ytre rammer søknad 35. Tilsvar på naboklager fra utbygger Vari Eiendom AS - innkommet 22.04.201 Øvrige dokumenter som ligger i saken: Alle sakens dokumenter. Vedtak i saken sendes til: Ansvarlig søker: Jansen Arkitekter AS v/jan-fredrik Johansen Tiltakshaver: Vari Eiendom AS v/per H. Riseng Wessel advokater v/ advokat Svein Andersen Nabo gnr 103 bnr 195: Frank Halvorsen Nabo gnr 103 bnr 13: Tore Grimsrud Nabo gnr 103 bnr 9: Jan Erik Karstensen Nabo gnr 103 bnr 33: Willy Kurud (navn opplyst på brev datert 17.03.2016) Veisjefen Ås kommune v/dag Svenning SAKSUTREDNING: Sammendrag: Eiendommen på gnr 103 bnr 5 ble detaljregulert i 2014, den er regulert til boligbebyggelse/blokkbebyggelse. Det er innvilget rammetillatelse for å oppføre tre boligblokker Bygg 1, 2 og 3 innenfor gjeldende bestemmelser. Ansvarlig søker for tiltaket er Jansen arkitekter AS. Det forelå flere nabomerknader til nabovarslingen. Nabomerknader gikk i hovedsak ut på at bygningsvolumene og høydene var for store. Merknadene ble behandlet i forbindelse med rammetillatelsen og Bygg 1 ble senket 0,5 m for bedre tilpasning til omgivelsene og terrenget mot nord og øst. 16/00037-20 Side 2 av 9
(Vedlagte tegninger for Bygg 1 skal oppdateres innen igangsettingstillatelse.) Det ble underveis innen det ble gitt rammetillatelse arbeidet med å utforme en bedre avkjørsel fra Nordbyveien i samarbeid med kommunens enhet for vei, idrett og natur. Det er innkommet klage på rammetillatelsen fra Wessel arkitekter v/svein Andersen den 14.03.2016, og den varslede utdypende klage/videre bemerkninger ble mottatt 14.04.2016. Klagen går ut på at tiltaket er i konflikt med pbl 29-1 og 29-2 om utforming og visuelle kvaliteter. Rådmannens svar på klagen ses nedenfor. Rådmannen finner ikke at det foreligger nye momenter i saken. Saken sendes til fylkesmannen for endelig avgjørelse. Rådmannen avviser å gi klagen oppsettende virkning jfr. 42 i forvaltningsloven. Gnr 103 bnr 5 - utsnitt fra kartportalen, Regulering. Fakta i saken: Jansen Arkitekter AS v/jan-fredrik Johansen har på vegne av Vari eiendom AS søkt om å utbygge eiendommen gnr 103 bnr 5, Nordbyveien 122. Tomtearealet utgjør 3.180 m 2. Vedlegg 33 og 34. Det er søkt om og innvilget rammetillatelse for å oppføre tre boligblokker, Bygg 1, 2 og 3 med i alt 40 leiligheter, hver boligblokk har henholdsvis 18, 12 og 10 leiligheter, det er prosjektert fellesgarasje i kjeller og felles uteoppholdsareal på terreng samt balkonger/takterrasser. Vedlegg 3 5 og 9-25. Tiltaket er nabovarslet og det er innkommet nabomerknader fra flere naboer. Vedlegg 26-32. Nabomerknadene er kommentert i rammetillatelsen. Rammetillatelse er gitt per 29.02.2016, der er stilt krav om at reviderte og spesifiserte tegninger, med kotehøyde på 0,5 m lavere plassering, skal innsendes for Bygg 1 innen igangsettingstillatelse. Vedlegg 8. Det er innkommet klage på rammetillatelsen den 21.03.2016 fra naboer v/wessel advokater, Svein Andersen som opplyste at de ville komme tilbake til saken med en utdypende klage, hvilken de antok ville foreligge innen uke 14. Brev ble mottatt med videre bemerkninger til klagen den 14.04.2016 etter klagefristens utløp. Rådmannen 16/00037-20 Side 3 av 9
behandler allikevel klagen selv om den ble mottatt etter fristen som naboens advokat selv hadde satt i klagebrevet. Vedlegg 1 og 2. Wessel advokater v/svein Andersen mener at tiltaket kommer i konflikt med Plan- og bygningsloven (pbl) 29-1 Utforming av tiltaket og 29-2 Visuelle kvaliteter. Det påpekes også at naboene mener reguleringsplanen nok er i strid med pbl 12-1 Reguleringsplan. Til slutt i klagen angis det at rammetillatelsen bygger på feil faktum. Vedlegg 1 og 2. Utbygger Vari eiendom AS vurderte å sende inn tilsvar på klagen. Tilsvar er først mottatt etter at saken er skrevet og lukket, derfor er det ikke kommentert i saken her. Vedlegg 35. Situasjonssnitt i Bygg 1, 2 og 3. - Bygg 1 er senket 0,5 m i rammetillatelsen. Kopi av vedlegg 5 Vurdering: 1. Sammendrag og vurdering av klagen i forhold til pbl 29-1 og 29-2 Det er tre naboer som er med på de videre bemerkninger til klagen. Gjeldende bestemmelser legger opp til at ny bebyggelse skal plasseres slik at det oppnås en god arkitektonisk helhetsvurdering i forhold til eksisterende omgivelser og bebyggelse. Naboene mener at terrenget ved Bygg 1 og 2 er hevet og at det omsøkte bygget har en stor høyde og de store bygningskropper med garasjekjeller rager høyere opp enn de omkringliggende boliger. Ingen eksisterende bolig i området i dag er bygget i tre etasjer og naboene mener området får en annen karakter enn for eksisterende bebyggelse. 16/00037-20 Side 4 av 9
Avviket fra dagens situasjon mener man verken tar hensyn til områdets karakter eller til arten av bebyggelse for området. Naboene mener høyden og nærheten til de nærmeste boligene innebærer at disse får sine eksisterende bokvaliteter betydelig redusert. For Nordbyveien 118 gjelder det også at sol og dagslys blir redusert om ettermiddagen i deler av året. De mener at byggets høyde samlet sett vil påvirke solforholdene til de nærmeste naboene og at de prosjekterte byggene blir svært dominerende. Det anføres mangler ved skjønnsutøvelsen idet naboene ikke er hensyntatt overhode. Klagen konkluderer med at vedtaket er ugyldig og må omprosjekteres slik at det blir mindre og for øvrig hensyntar nevnte bestemmelser. Det er også oversendt kopi av e-post fra Frank Vidar Halvorsen, Nordbyveien 118 datert 29.03.2016 sammen med brevet med de videre bemerkninger. E-posten refererer mange av de tidligere nabomerknader. Det begjæres utsatt iverksetting av vedtaket, jfr. Forvaltningsloven 42. Regelverket/Hjemmelsgrunnlag: I plan- og bygningsloven 29-2 heter det: «Ethvert tiltak ( ) skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Bestemmelsen må ses i lys av formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd som sier at hensynet til estetisk utforming av omgivelsene skal ivaretas i den enkelte byggesak. Kravet i pbl. 29-2 skal tolkes relativt og tiltakets størrelse og synlighet skal vurderes i forhold til omgivelsene rundt. At byggverket isolert sett har visuelle kvaliteter, er ikke tilstrekkelig. Vurderingen skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Den lokale byggeskikken i området, så vel som landskapsbildet, vil derfor kunne være faktorer i kommunens skjønnsutøvelse. Kravet til visuelle kvaliteter supplerer også kravet til arkitektonisk utforming i pbl. 29-1: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» Et bygg kan i seg selv være godt arkitektonisk utformet, men likevel ha mangelfulle visuelle kvaliteter på grunn av plasseringen eller sammenhengen med omgivelsene Rådmannens vurdering i forhold til pbl 29-1 og 29-2: Rådmannen ser at eiendommen er fullt utnyttet innenfor de gjeldende reguleringsbestemmelser. Bygningsvolumene og boligblokkenes høyder er kommentert i rammetillatelsen. Det presiseres at høydeplassering for Bygg 1 er redusert i rammetillatelsen i forhold til den innsendte søknaden og de her vedlagte tegningene. Hvis reguleringsbestemmelsene hadde angitt en fast kotehøyde hadde det vært mer entydig å forholde seg til i tiltaket, men det er ikke tilfellet. I stedet er 16/00037-20 Side 5 av 9
høydeplasseringen vurdert i forhold til eksisterende terreng, området omkring og adkomstforholdene fra Nordbyveien. Oppdaterte tegninger hvor bygget er senket 0,5 m skal innsendes innen igangsettingstillatelse. I forarbeidene til plan- og bygningsloven er det fremhevet at vurderingen av om et tiltak kan godkjennes etter pbl. 29-2 beror på en samlet vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter isolert sett, og lokal byggeskikk i området rundt. Selv om pbl. 29-2 isolert sett kan hjemle avslag, så må den i tillegg sees i sammenheng med lovens øvrige krav til tiltaket, slik som arkitektonisk utforming etter pbl. 29-1 og plassering etter pbl. 29-4. Estetikkparagrafen i pbl. 29-2 overlater i utgangspunktet vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter til kommunens skjønn. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ved flere anledninger gitt uttrykk for at det skal settes en høy terskel for å avslå eller kreve omprosjektering av byggesøknader etter pbl. 29-2. Tiltaket må enten i dets uttrykk eller plassering fremstå som så skjemmende for omgivelsene at det må avslås eller omprosjekteres etter en samlet vurdering. Byggene har et moderne funksjonalistisk formspråk. Tegningsmaterialet er godt illustrert og gjennomarbeidet. Prosjektet er utarbeidet av et erfarent arkitektkontor med sentral godkjenning, som også tidligere har forestått bygg med både gode arkitektoniske og estetiske kvaliteter i Ås kommune. Fasadetegningene er tydelige og enkelt utført. Hele tiltaket er prosjektert innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser og det regulerte formålet som er blokkbebyggelse. Når pbl 29-2 angir bebyggelse skal tilpasses omkringliggende bebyggelse og byggeskikk må også tiltaket ses i en større sammenheng til f. eks industriområdet mot nord. For en regulert blokkbebyggelse vil den arkitektoniske utforming, volumet og høyden være annerledes enn for de eksisterende omkringliggende eneboliger fra 1990-tallet, ellers mister hele reguleringsprosessen sin betydning. Arkitektens arkitektonisk redegjørelse: Tomten ligger langs Nordbyveien som en kile mellom variert bygningstopografi med næringsområde i nord og spredt boligbebyggelse mot syd Prosjektet tar form som tre varierte volumer med leiligheter plassert ovenpå en nedsenket parkeringskjeller. Bygg 1 legger seg nordøst på tomta og huser mindre leiligheter som vil få likeverdige solforhold. Bygg 2 i midten huser leiligheter i hvert hjørne og er trukket så langt nord som mulig for å skape gode utomhusarealer hele dagen. Bygg 3 ligger med ryggen vendt mot Nordbyveien og skaper en fasade langs veien samtidig som det skjermes for støy. Bygningskroppene skaper en ramme om det interne uteområdet samtidig som arealene utnyttes optimalt og sørger for attraktive uteoppholdsarealer i forskjellige nivåer, både på terreng og tak. Det vektlegges at bygningene får et homogent uttrykk, men med variasjoner som gir hvert enkelt bygg identitet. Bygningenes funksjon som boliger skal tydelig fremkomme med materialbruk som mursten og beiset tre, samt pene balkonger til alle enheter som kan skjermes for innsyn og direkte sollys. 16/00037-20 Side 6 av 9
Bygget er prosjektert innenfor de regulerte rammer. Reguleringsplanen kunne ha vært utformet annerledes, f. eks kunne en del av området mot øst ha være avsatt til annet og mer rekreativt areal, da hadde naboen i større grad blitt hensyntatt. Dette måtte imidlertid blitt gjort under reguleringen, hvor også naboene har uttalelsesrett. Bygningsmyndigheten må imidlertid forholde seg til den endelige og gjeldende reguleringsplan. Tiltaket er delt opp i tre bygningsvolumer som trappes ned mot vest og er tilpasset tomten. Det skapes dermed lys og luft mellom bygningskroppene jf. redegjørelsen i rammetillatelsen. Rådmannen vurderer således at tiltaket ikke er i strid med arkitektoniske hensyn i pbl. 29-1 og 29-2. Dette baseres på det innsendte materiale og en faglig administrativ gjennomgang gjort i samarbeid med kommunens avdelingsarkitekt. Konklusjon: Ås kommune anser at omsøkte tiltak tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn nedfelt i pbl. 29-1 og 29-2 og at tiltaket for øvrig er i samsvar med gjeldende regelverk. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses å være tilfredsstillende. Klagen avvises og rammetillatelsen opprettholdes. 2. Vedrørende anmodning om oppsettende virkning: Wessel advokater v/advokat Svein Andersen anmoder om at klagen blir gitt oppsettende virkning etter forvaltningslovens 42. Utgangspunktet er at vedtak i byggesaker kan iverksettes straks de er truffet og meddelt partene. Når et vedtak er påklaget, kan imidlertid underinstansen beslutte at et vedtak ikke skal iverksettes før klagen er endelig avgjort, i medhold av fvl. 42. Avgjørelsen beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på en foreløpig vurdering av klagen og av de ulike interesser og forhold knyttet til selve klagesaken, jf. Sivilombudsmannens årsmelding 1985 s. 154. Bakgrunnen for regelen om oppsettende virkning, er hensynet til rettssikkerheten, ved at den skal forhindre at gjennomføringen av vedtaket medfører uopprettelig skade eller tap enten for byggherre eller nabo. Det sentrale for vurderingen vil være en avveiing av de fordeler og ulemper en beslutning om utsatt iverksetting vil gi. Som nevnt over er vedtaket det klages på en rammetillatelse altså en to-tinns byggesøknad. Det betyr at innen de bygningsmessige arbeidene kan starte opp skal det søkes om og foreligge en igangsettingstillatelse for tiltaket. Igangsettingstillatelse kan deles opp for forskjellige fagområder og dermed tas etappevis. Tiltaket er på prosjekteringsstadiet og som det fremgår av rammetillatelsen finner rådmannen at det omsøkte tiltaket ligger innenfor reguleringen. Reguleringsplanen er vedtatt i 2014 og er dermed nylig vurdert av både politikere og overordnede myndigheter. En vedtatt reguleringsplan er et juridisk bindende dokument og er ment å skape forutsigbarhet, for alle parter, det være seg eier, utbygger, naboer og samfunnet for øvrig. 16/00037-20 Side 7 av 9
Ved behandling av klagen er det temaer som regulering, bygningsvolum med høyder og estetiske kvaliteter som skal vurderes. Det vil derfor, hvis tiltakshaver skulle ønske det, være mulig å igangsette deler av tiltaket f.eks. grunnarbeider, da klagen ikke går på selve det bebygde arealet, men på volum, høyder og estetikk. En stopp i byggesaken som medfører at prosjektering og igangsetting må stanses kan få store økonomiske og fremdriftsmessige konsekvenser. Rådmannen kan ikke se at en oppsettende virkning i denne saken vil gagne noen parter. Konsekvensen av en eventuell omgjøring av rammetillatelsen og byggetillatelse bør avventes til klagesaken er avgjort. Konklusjon: Etter dette finner rådmann at anmodning om å gi klagen oppsettende virkning etter fvl. 42 må avvises. Avgjørelse etter fvl. 42 er en prosessledende beslutning, og kan ikke påklages. 3. Om naboenes oppfattelse av at reguleringsplanen er i strid med plan- og bygningslovens 12-1. Når et så stort bygg som dette får negative konsekvenser for naboer og det er beskrevet i tidligere naboklager og korrespondanse til kommunen mener ikke naboene at «flerbruk og vern i forhold til berørte parter» sikres. Det nevnes også at kommunen er opptatt av hvordan nye beboere får best mulig bokvalitet. Rådmannens kommentar til ovennevnte: I den vedtatte reguleringsplan med bestemmelser (R-280) er grad av utnyttelse satt til maksimalt 40%. Selv om man ikke nødvendigvis bruker betegnelsen fortetting er det opplagt at en grad av utnyttelse på 40% og en gesims- og mønehøyde på 9,5 m vil gi en helt annen form for bebyggelse i området enn det som finnes i dag og som tillater maksimalt 25% og lavere gesimshøyde. Det er et faktum at bygningsmassen vil ha en helt annen arkitektonisk utforming og volum innenfor de nevnte rammer. Videre er det naturlig at bygningsmyndigheten ved utbygging av nye boenheter har intensjoner om å bidra til at det etableres boenheter med best mulig bokvalitet for fremtidige beboere, i tråd med gjeldende regulering, som er utarbeidet i tråd med pbl kap 12, herunder også 12-1. At naboer ikke er enig i innholdet og bestemmelsene i planene, får ikke virkning på dens gyldighet. Dersom man har innvendinger til reguleringsplanen, burde det blitt fremmet klage på planvedtaket i 2014. Bygningsmyndigheten må imidlertid forholde seg til gjeldende reguleringsbestemmelser inklusiv regler om høyder. 4. Anførsel om «feil faktum». I nest siste avsnitt i brevet med videre bemerkninger, er det skrevet at rammetillatelsen bygger på feil faktum hva gjelder nabohensyn. I en vedlagt e-post fra naboen Frank Vidar Halvorsen, Nordbyveien 118 kommenterer han flere punkter. E-posten er sendt til representanter i Hovedutvalget for teknikk og miljø. Det står at feil faktum medfører normalt at vedtaket er ugyldig. Rådmannens kommentar til ovennevnte: 16/00037-20 Side 8 av 9
Med denne henvisning er rådmannen noe usikker på hva det menes, og hvilken lovhjemmel man henviser til. Påstanden er heller ikke nærmere begrunnet. Dersom det gjelder reguleringsplanen med reguleringsbestemmelsene, som ble vedtatt enstemmig i 2014, så skulle man som nevnt ha fulgt opp reguleringsvedtaket i 2014 med en formell klage den gang. Bygningsvolumer, høyder og høydeplassering med koter er omtalt i rammetillatelsen og der vurdert i forhold til gjeldende regulering med bestemmelser. Byggesøknaden var i tillegg godt opplyst og i tråd med de krav man kan stille på rammestadiet. Tillatelsen er dermed heller ikke basert på feil eller mangelfullt faktum etter rådmannens syn. Økonomiske konsekvenser: Ingen konsekvenser for kommunen. Dersom klagen gis oppsettende virkning kan det få økonomiske konsekvenser for kommunen. Kan vedtaket påklages? Avgjøres av fylkesmannen. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 16/00037-20 Side 9 av 9