UNION Gruppen MARKEDSRAPPORT Q4-25 Q4 Terra Securities: FORVENTER FORTSATT LAV RENTE Side 4 UNION Norsk Næringsmegling: JULERUSH I SALGSMARKEDET Side 6 UNION Corporate: ØKT NORSK TRANSAKSJONSAKTIVITET Side 12 Fokus Bank: LÅNEFINANSIERTE OPPKJØP Side 15 UNION Eiendomskapital: ET SVÆRT AKTIVT ÅR Side 18 UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS
UNION Gruppen ET GODT ÅR Vekst innen alle forretningsområdene i UNION Gruppen UNION Gruppens markedsrapport gjenspeiler våre tre forretningsområder; Næringsmegling, Corporate Finance og Syndikering/ Fond. Næringsmegling I markedet ser vi at yielden i liten grad har blitt påvirket av en svakt stigende rente. Yielden er fortsatt historisk sett lav. Kreative finansieringsformer og økt blåningsgrad gjør at prosjekter med lave avkastningskrav er lønnsomme. Bankenes vilje til å finansiere gode prosjekter med lavere marginer kan gi god egenkapitalavkastning, selv ved lave yielder. Corporate Finance Transaksjonsaktiviteten i det norske markedet er fortsatt høy, med 25 offentligjorte transaksjoner siden august. Den forventede oppgangen i private equity initierte transaksjoner lar vente på seg. Aktørene melder at tilgangen på investeringsmuligheter er høy, men med varierende kvalitet og til dels høye verdiforventinger. Syndikering/Fond Siste kvartal er vanligvis en meget travel tid i syndikeringsmarkedet og 25 blir intet unntak. UNION Eiendomskapital AS har i dag bud aksept på flere prosjekter og i tillegg utvikler Storebrand Eiendomsfond seg som forventet og nærmer seg NOK 8 mill. i omsetning. Partnere i UNION Gruppen: Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting, Knut M. Stokke, Per Erik Engebretsen Les mer om markedssituasjonen og følgende hovedsaker: Tidenes beste eiendomsår. Vi tror på stor aktivitet fremover Fortsatt lav global realrente Stor etterspørsel og økte leiepriser i prestige segmenter Stor transaksjonsaktivitet i det norske corporate finance markedet Historisk høy tilgang på kapital blant private equity aktører Tilgangen på oppkjøpsfinansiering fra Kreditinstitusjoner forventes å fortsette Vi takker alle kunder for et aktivt og godt samarbeid. UNION Gruppen ønsker deg en riktig God Jul! UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS
UNION Gruppen UNION Gruppen er et ledende uavhengig megler- og rådgivningsforetak. Virksomheten eies og drives av nøkkelpersoner med lang og omfattende erfaring fra finansiell rådgivning og transaksjonsbistand i Norge og internasjonalt. UNION Gruppen fokuserer på sektorene eiendom, handel, tjenester, finans, reiseliv, media og lett industri. Union Gruppens arbeid kjennetegnes av effektiv gjennomføring og høy grad av resultatoppnåelse basert på: Bred transaksjonserfaring. Dyp innsikt i de utvalgte bransjer. Forretningsmessig oppfinnsomhet og uavhengig tenkning. Vekt på det enkelte oppdrags prioritet og fremdrift. Tilgang til et omfattende nettverk av finansielle og industrielle investorer. UNION Gruppen driver sin virksomhet gjennom tre selskaper: UNION CORPORATE ASA er et autorisert verdipapirforetak med konsesjon fra Kredittilsynet til å bistå i alle typer kapitalmarkedstransaksjoner. UNION Corporate ASAs oppdrag omfatter i hovedsak: kjøp og salg av virksomheter (M&A) strukturelle transaksjoner (fusjoner o.l.) private og offentlige kapitaltransaksjoner strukturert finansiering verdipapirisering generell finansiell og strategisk rådgivning UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS sin hovedvirksomhet er transaksjoner omfattende enkelteiendommer eller porteføljer av tradisjonelle kontor- og lagereiendommer, hoteller og kjøpesentre. I 26 vil UNION Norsk Næringsmegling omsette eiendommer for ca. NOK 8 mrd. UNION Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak og tilbyr tjenester innen: salg rådgivning utleie søk UNION EIENDOMSKAPITAL AS tilbyr private og institusjonelle investorer muligheten til å investere i strukturerte eiendomsprosjekter. UNION Eiendomskapital AS kan bl.a. tilby: tilrettelegging, finansiering og syndikering av eiendomsprosjekter investering i eiendomsfond aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer har på vegne av investorer strukturert og investert over 1 mrd. i eiendom
ÅPNE ØKONOMIER GJØR GLOBAL REALRENTE TIL FELLESELEMENT I INVESTERINGER - Terra Securities forventer fortsatt lav rente Jan Andreassen er sjeføkonom i Terra Securities, et selskap i Terra-Gruppen AS. Sparebank- og finanshuset Terra-Gruppen AS er et av Norges største finanskonsern med en samlet forvaltning på over NOK 13 mrd. Konsernet er etablert av og for norske sparebanker, og distribuerer produkter og tjenester direkte eller gjennom samarbeidende banker, eiendomsmeglere og rådgivningskontor. Rentene forblir trolig relativt lave i mange år fremover. Dette er ikke unormalt, men avspeiler en ny virkelighet for aldrende OECD-økonomier. Norge kan vanskelig holde andre realrenter enn det som er gjengs i Europa. Du trenger derfor ikke frykte noen stor renteoppgang i Norge i årene som kommer. ÅPNE ØKONOMIER Markedsrenter i moderne økonomier dannes av globale kapitalkrefter. Slik har det ikke alltid vært. For noen år tilbake hadde vi kapitalreguleringer. Da ble markedsrentene bestemt innenlands. Senere kunne man si at investorer var hjemmekjære. Så sent som på 199-tallet var kapitalforvaltning venstrehåndsarbeid i mange bedrifter og kommuner. I dag er imidlertid situasjonen annerledes. Verdens sparemidler samles hos profesjonelle forvaltere som søker avkastning uansett hvor på kloden den er å oppdrive. Selvfølgelig er det fortsatt inflasjonsog kredittpremier, men innenfor de velregulerte store markedene, er realrenten om lag den samme når det justeres for disse faktorene. Blir de underliggende realrentene for ulike mellom land, arbitrerer en hærskare av investorer ut differensene, til likevekt gjenopprettes. ÉN VARE, ÉN PRIS Hva så er denne realrenten? De fleste beregninger kommer frem til at realrenten de siste par årene har vært om lag to prosent. Dette er et lavt nivå sammenlignet med tidligere, men det betyr ikke at den er uten økonomisk forankring. Den gjennomsnittlige BNP-veksten i Europa, Japan og USA ventes å være om lag 2,5 prosent i reelle termer de nærmeste årene. Noe sterkere vekst ventes i USA, og noe lavere i Japan og Europa. Da bør realrentene være om lag de samme som dette snittet. Hvis realrentene i det lange løp var vesentlig høyere enn BNP-veksten, ville en stadig større andel av landets inntekter tilfalle banksparekundene. Mange sentralbanker, deriblant Norges Bank, er nå bekymret for at realrentene globalt er litt for lave. De er som nevnt i underkant av nivået forventningene til økonomisk vekst skulle tilsi. Dette kan skyldes at mange land har et midlertidig spareoverskudd som gir nye plasseringer med store eksportinntekter. I OPEC-landene og i Asia er det tydeligvis mange som fortrekker relativt lav avkastning på plasseringer i vesten, fremfor usikkert utbytte ved å investere hjemme. Sentralbankene regner med at dette er en midlertidig faktor som snart vil normaliseres. KAN DET VARE? Det er imidlertid andre, varige, faktorer som trolig vil bidra til å holde renten globalt lave i flere år fremover. De vestlige landene står foran en eldrebølge. Befolkningstallet i både Tyskland og Japan er ventet å falle til neste år. Sparingen her må holdes høy i forkant av at etterkrigskullene skal pensjoneres. USA som har gode demografiske utsikter, har heller ikke fullfinansiert sine pensjonsforpliktelser. De amerikanske bedriftene som har fullfinansiert sine pensjonsforpliktelser, har klart det ved å forutsette at pensjonsmidlene gir drøye åtte prosent i avkastning i årene fremover. Det kan bli krevende. Jo lavere avkastning som legges til grunn, desto mer må bedriftene sette til side for å møte fremtidige pensjonsforpliktelser. Også husholdningene sparer for lite. Amerikanernes sparing er i dag negativ. Trekker vi ut det de nettosparer i bolig har den gjennomsnittlige amerikaner de siste årene hatt en negativ finansinvestering på 4-5 prosent av sin inntekt. Deres gjeldsgrad øker sterkt. Dette kan vanskelig fortsette og vil trolig ta slutt den dagen renteutgiftene blir for tunge å bære. Selv om de fleste analytikere spår at 26 blir et normalår for amerikansk økonomi, øker risikoen for et negativt trendbrudd i veksten etter hvert UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 4
som gjelds- og rentebelastningen stiger. Et tilbakeslag i privat forbruk vil lett forplante seg til resten av økonomien da forbruket motsvarer om lag 7 prosent av økonomien. Da eksporten til USA er en viktig vekstkilde for andre land vil en konjunkturnedgang i USA kunne slå hardt ut i asiatiske og euroepiske økonomier. Økt sparebehov globalt, både fordi amerikanske forbrukere har mye gjeld, og fordi befolkningen i mange land eldes, vil trolig gi en bedret tilførsel av sparemidler i årene som kommer. Hvis vi da ikke får en tilsvarende økning i gode investeringsprosjekter, vil kapitalavkastningen naturlig falle tilbake. Med andre ord kan realrentene like gjerne falle til én prosent som å øke til tre. FORTSATT INFLASJONS- FORSKJELLER MELLOM LAND En global realrente på omlag to prosent gir bare delvis svar på hva rentenivået bør være i ett enkelt land. For å finne de nominelle rentene må også inflasjonen hensyntas. Her kan det være nasjonale forskjeller. Et land hvor man forventer høy inflasjon har gjerne også et høyt inflasjonspålegg på rentene. Heldigvis har de fleste land innført inflasjonsmål, slik at vi vet omtrent hva vi skal forholde oss til. Målene er som oftest enten gitt eksakt eller omtrentlig, med verdier på 2-2,5 prosent. I sum vil de nominelle rentene i en situasjon med normal kapasitetsutnytting og normal inflasjon ligge på omlag 3-5 prosent i årene som kommer. Jo større effekt eldrebølgen og andre dempende faktorer får, desto nærmere tre prosent nominell rente vil være det normale. Desto kraftigere høykonjunktur, desto nærmere fem prosent vil vi komme. I Norge ser det ut til at markedene har stålsatt seg for vi vil ligge nære den øvre delen av dette båndet. Riktignok er ikke rentene direkte observerbare i markedene, men under forutsetning av moderate risikopremier, kan man si at markedene forventer at vi før eller siden får renter på om lag fem prosent i en normal konjunktursituasjon hvor det er full sysselsetting i Norge. Terra Securities har i de senere år argumentert for at rentene vil bli lavere enn dette. I dag kjennetegnes norsk økonomi av høykonjunktur, men det kan ikke sees på som normalt. Oljeinvesteringene er i dag rekordhøye, og vi bygger et enormt antall boliger og fritidsboliger. Oljeinvesteringene vil over tid gradvis falle tilbake med mindre vi finner nye jomfruelige oljefelt. Boliginvesteringene er skyhøye fordi rentene er lave. Lave renter har utløst mange halvgode byggeprosjekter. Selv uten rentehevinger kommer denne utbyggingen til å stoppe opp, fordi Norges befolkning bare preges av moderat vekst. Septembertallet for igangsettingen av boliger i Norge viste da også klar nedgang. Norges Bank tror norsk økonomi nå preges av normal kapasitetsutnytting, og vil gjerne bevege rentene opp mot et 4-5 prosent-nivå; gradvis i ikke hyppige skritt. Hvis veksten i verdensøkonomien og i norsk økonomi blir lavere enn Norges Bank tror, blir det imidlertid også mindre behov for renteøkninger her hjemme. Norges Bank er også bundet av hensynet til valutakursen. Renteforvaltere jager nominell avkastning der den finnes. Spesielt valutaer hvor renteforskjeller ikke avspeiler inflasjonsdifferenser blir interessante for investorer. Norge har nå både høyere renter og lavere inflasjon enn Eurolandene. Utlendingene ser at renteforskjellene Norge har til sine naboland ikke motsvares av inflasjonspremier. Derfor ønsker de å investere i Norge. Hvis vi trekker til oss penger fra andre land ved å holde et høyere rentenivå enn ellers i Europa, må disse midlene først veksles om til norske kroner. Om ett års tid vil den norske konjunkturoppgangen ebbe ut. Får vi rett i at konjunkturene blir vesentlig svakere i tiden fremover og at kronekursen holder seg sterk, kan Norges Bank nøye seg med en eller to rentehevinger det nærmeste året. Det skal vi være glade for. Husholdningene i Norge er i dag langt mer gjeldsatt nå, enn de har vært før. Da det meste av gjelden er til flytende renter, vil selv små rentehevinger ha stor effekt. Eiendomsinvestorer i Norge bør derfor ikke frykte ubehagelige høye renter i tiden fremover. Trolig forblir rentene relativt lave. Stiger de mer enn vi venter, er det fordi det går en smule varmt i norsk økonomi. Full fest koster penger, men er ikke noe eiendomsbesittere skal vær redde for. Kanskje fokus heller burde være på de uheldige virkningene et lavt rentenivå kan ha i et scenario hvor veksten i verdensøkonomien blir moderat. De lave rentene lokker frem investeringer i prosjekter med marginal lønnsomhet. Det blir lavere terskel for å bygge nytt og effektivt, samt å flytte fra eldre bygg. Prisingen av blant annet boliger, hytter og umoderne næringslokaler kan i fremtiden rammes av at det bygges ut for mye ny kapasitet i dag. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 5
MARKEDET FOR SALG AV NÆRINGSEIENDOM Julerush i salgsmarkedet Nok en gang preger julerushet salgsmarkedet. Vi har i de fire siste markedsrapportene meldt om svært høy aktivitet i markedet for salg av næringseiendom, og tradisjonelt er fjerde kvartal perioden med klart høyest aktivitet slik blir det også i år! % 5 4,8 4,6 4,4 4,2 1-år swap-rente Rikstrygdeverket Økern Park Økern Park er på ca. 31.m 2. Bertel O. Steen er den største leietakeren. Tomten har et stort utviklingspotensiale. Økern Park er solgt fra Veidekke Eiendom AS og Trenery AS til Kristiania Eiendomsforvaltning AS. Stanseveien 21 Salg av eiendom. Kombibygg på ca. 2.45 m 2. Hovedleietaker Eltel Network AS. Solgt fra Otium AS til Storebrand Eiendomsfond AS. FORTSATT MEGET HØY AKTIVITET I 24 ble det norske markedet estimert til NOK 2-25 mrd., og vi forventer nå at markedet i 25 vil overstige NOK 4 mrd. I oktober/ november 24 kom yieldskiftet. Yielden falt med ca. ett prosentpoeng nærmest over natten. Yieldskiftet kan i hovedsak forklares med høy etterspørsel og lav langsiktig rente. Kombinert med lav KPI har det gitt en historisk lav realrente. Hva skjer hvis de lange rentene begynner å stige samtidig som KPI styres mot 2,5 prosent? Vil vi se en stigende realrente de neste årene, og vil det smitte over på stigende yieldnivåer? I denne markedsrapporten skriver sjeføkonom Jan Andreassen i Terra Securities om renteutviklingen, og det er med stor interesse vi leser at Andreassen og Terra forventer at det norske realrentenivået vil være relativt lavt i årene som kommer. De lange rentene har gjort et hopp de siste to månedene, og 1-års swap-renten har i skrivende stund gått opp ca 4 punkter (var opp over 5 punkter en periode, jf. graf). Isolert sett burde dette gitt noe høyere yielder, spesielt for eiendommer som omsettes for de laveste yieldene. % 4 3,8 3,6 8 7 6 5 4 3 2 1 nov 25 okt 25 sep 25 aug 25 jul 25 jun 25 apr 25 mar 25 feb 25 jan 25 des 24 nov 24 okt 24 sep 24 aug 24 jun 24 Kilde: Bloomberg Yield 1998 1999 2 Kriposbygget 21 22 23 24 1-år swap-rente 1 års stat Anslag netto yield Spread yield mot ti års stat Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere. 25 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 6
Vi ser i markedet at yielden i liten grad er påvirket av den senere tids renteøkning. Hovedbegrunnelsen må tilskrives at etterspørslen er betydelig høyere enn tilbudet, slik at investorene aksepterer lavere forventet avkastning. Noe kan nok også tilskrives at det er en treghet i markedets vurdering av rentenivået. Kanskje markedet, som Andreassen, forventer et langsiktig stabilt lavt realrentenivå, og kun ser på den senere tids renteoppgang som volatilitet og ikke tegn på at renten trekker oppover? Vi ser at spesielt livselskapene er meget aktive om dagen, bl.a. kjøpte Gjensidige seg opp til over 9 prosent av Oslo Areal. En eiendom på øvre Grünerløkka/Mølleparken (Sannergaten 2), er også omsatt nylig til yield ca. 5,3 prosent. Yielden er oppsiktsvekkende lav, selv om eiendommen er relativt nybygget, og leiet ut til Rikstrygdeverket i ca. 18 år. Salget av Kriposbygget på Bryn, med 2 års leiekontrakt, til yield ca. 5,3 prosent er omtalt i markedet som all time low. Vi har grunn til å tro at kjøper kunne binde 1-års renten til godt under 4 prosent + margin i februar, da dette salget ble gjennomført. Samme yield med en 1-års rente i området 4,4 prosent viser at markedet opprettholder prisingen, selv om rentenivået har gått opp med ca. 4 punkter. Vi har opprettholdt yielden i vår yieldkurve på samme nivå som i tredje kvartal, og uavhengig av utviklingen i renten forventer vi høy aktivitet også i 26. Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Dato Eiendom Beliggenhet Type Leietaker Kjøpesum Kjøpsyield nov-5 Søren Bullsvei 2 Oslo Lager/kombi n/a 19 n/a nov-5 Sannergaten 2 Oslo Kontor Rikstrygdeverket 635 5,3 % nov-5 Bergerveien 12 Asker Kontor/lager ABB 539 8,7 % nov-5 Godesetdalen 8 Stavanger Kontor BP Norge n/a n/a nov-5 Iddeveien 44 Kontor Kontor Østfold Fylkeskommune 27 n/a nov-5 Mo Senteret Nittedal Handel ICA ++ 127 5 6,5 % nov-5 Tiller Torget, Ivar Lykkesvei 3 Trondheim Handel ICA, Elkjøp, Plantasjen, Skeidar 45 6, % okt-5 Vollsveien 2A Lysaker Kontor Oracle ++ 135 n/a okt-5 Tollbugata 24 Oslo Kontor Eiendomsspar AS, Oslo kommune ++ 72 6,9 % okt-5 Bygdøy Alle 3 Oslo Kontor Bagatelle ++ 31 5,8 % okt-5 Helsfyr Panorama Oslo Kontor NCC, Nexans, Gresvig 45 6, % okt-5 Deliveien 5 Akershus Lager/kombi Hølen AS, Rectus AS 29 6 n/a sep-5 VAE-bygget Kristiansand Kontor Agder Energi AS 127 5,5 % sep-5 Stanseveien 21 Oslo Kombi Eltel Network ++ 41 8, % sep-5 Portfølje av næringseiendommer Div. Kontor Div. 8 n/a sep-5 Innherredsveien 7 Trondheim Kontor NTNU, Basale, Rema 1 142 8,7 % sep-5 Bogstadveien 22 Oslo Kontor Bik Bok AS 125 5, % sep-5 Storgaten 1 Oslo Kontor Indiska Magasinet AS ++ n/a 6, % sep-5 Portefølje av SAS og Clarion Hotels Div. Hotell Radisson SAS Bodø, Lillehammer, Clarion Kjøbenhavn 794 n/a aug-5 Nydalsveien 37 Oslo Kontor BI Handelshøyskolen 4 n/a aug-5 Drammensveien 149 Oslo Kontor Esso Norge 293 n/a aug-5 Øyrane Torg Bergen Handel Div. 232 7,5 % aug-5 Oslo Spektrum Oslo Stadion Konserter, konferanser m.m. 24 n/a jul-5 Storgata 129 Lillehammer Kontor Gudbransdalens Politidistrikt 62 75 5,5 % jul. 5 Deliveien 1 Akershus Lager Skeidar AS / Skeidar Holding AS n/a 6,6 % jun-5 Pilestredet 33 Oslo Kontor Høyskolen i Oslo, Kemnerkontoret 515 5,9 % jun-5 Akers Hus Asker Kontor Aker ASA 1 172 6,5 % jun-5 Akersgata 64, 68, 73 Oslo Kontor DnB NOR 25 n/a jun-5 Waldermar Thranes Gt. 84-86-98 Oslo Kontor n/a 193 9,2 % jun-5 Wergelandsveien 21 Oslo Kontor Tennebø + Partners 75 6, % jun-5 Pirsenteret Trondheim Kontor Div. 737 6,6 % jun-5 Karenslyst Alle 7 Oslo Kontor Elixia, Posten ++ 221 6,8 % I tillegg er det gjennomført flere større transaksjoner, hvor betingelsene ikke er offentliggjort Kilde: UNION Gruppen UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 7
EIENDOMSSELSKAPENE Pr. 1.1.25 Selskaper Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenv. leietid, år Livselskaper/Forsikring/Bank Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenv. leietid, år Lørenveien 68 Salg av eiendommen, ca. 11.7 m 2 med Hafslund ASA som største leietaker. Solgt fra KS tilrettelagt av Orkla Finans AS til KS tilrettelagt av ABN AMRO Forvaltning AS. Hovedliste - børsnotert Olav Thon Eiendomsselskap ASA 1 17 n/a 2,9 % 4, Oslo Areal 293 218 234 1,9 % 4, Steen & Strøm ASA 1 92 n/a 2,2 % 3, Unoterte Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS* 445 332 2, % 6, *)Tall fra Eiendomsspar AS / Victoria Eiendom AS er pr. 1.9.5 Nordea Liv 429 34 556 4,2 % 5,4 Glitne Eiendom/ Gjensidige Forsikring 26 253 2, % 7, KLP Eiendom AS 995 731 2,9 % 7,1 SpareBank 1 313 236 483 1,2 % 5,2 Storebrand Livsforsikring AS 1 1 35 824 131 3,8 % n/a Vital Eiendom AS forvalter 2 1 862 1 449 39 5, % 4,8 1 Storebrand Livsforsikring AS og KLP Eiendom AS har ikke levert tall for Q3. Tallene over er for Q2. 2 Vital Eiendom AS forvalter DnB Nor ASA sine eiendommer som utgjør 293 MNOK av brutto leien. Resten av eiendommene de forvalter eies av Vital Forsikring ASA. Syndikeringselskapene Prosjekter hittil i år Prosjekter i markedet nå Prosjekter siste 5 år Antall Verdi (MNOK) Antall Verdi (MNOK) Antall Verdi (MNOK) Acta 7 7 247 6 n/a 43 21 77 Alfred Berg Industrifinanas Direkte Investeringer AS 4 2 32 1 221 16 1 37 DnBNOR 2 1 684 n/a n/a 13 4 79 DTZ Realkapital 1 23 n/a n/a 9 1 35 Fazenda Securities ASA 1 2 62 n/a n/a 6 1 76 Fearnley 11 3 46 5 1 23 n/a n/a First Securities 2 9 2 6 3 47 18 5 1 Ness, Risan & Partners AS 6 489 n/a n/a 26 4 215 Nordea Markets n/a n/a n/a n/a 1 1 55 Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA 1 2 272 3 97 16 3 73 Pareto Private Equity ASA 4 1 55 n/a n/a 24 5 55 Tschudi & Malling Syndikering AS 3 332 11 1315 UNION Eiendomskapital AS 9 81 4 475 13 1285 Samlet 68 23 614 61 435 1 Fazenda ble etablert i august 24. Fazenda Securities har ikke levert tall for Q3. Tallene over er for Q2 2 First Securities har vært i syndikeringsmarkedet i 3 år UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 8
Kjøpesenter/Butikk Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS 46 533 2,% 5, Ica Eiendom AS 36 311 4,9% 6,7 Andre Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Aberdeen Property Investors 249 22 41 2, % 6,9 Andenæs Eiendom AS 93 88 3,6 % 4,1 Aspelin Ramm Gruppen 241 338 991 2,6 % 7,6 EAB Eiendom AS 131 155 4,8 % 4, Entra Eiendom AS 1 98 98 5, % 1,5 Fabritius Eiendom AS 66 64 442 8,4 % 4,6 Ferd Eiendom AS 69 84 887 3,2 % 3,4 Höegh Invest Eiendom 198 2 2, % 6,1 Industrifinans Næringseiendom ASA 1 143 136 7 11, % 5,4 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 82 173 6 6,2 % 4,9 Linstow Eiendom AS 135 129 827 4,6 % 4, Mustad Eiendom AS 184 134 7,7 % 8,2 Norgani Hotels ASA 395 394, % 9,6 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) 458 735 557 5,4 % 4,3 OBOS Forretningsbygg AS 224 231 1 5,8 % 4, Pecunia As 82 48,8 % 6,1 Reitan Eiendom 239 237 436 4, % n/a Sektor Gruppen AS 48 392 25 1,8 % 3,6 UNION Eiendomskapital AS 54 63 7, % 12,7 T. Klaveness Eiendom AS 2 11 118 959 11,5 % 7,9 Vika Eiendomsforvaltning AS 99 74 343 3, % 2,8 Warbo Gruppen 83 15 442 3, % 5, Samlet eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) 13 446 5 17 344 1 Industrifinans Næringseiendom ASA inngår i Rasmussengruppen. 2 T. Klaveness Eiendom AS: Tall pr. 1.4.5 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 9
Et utvalg av inngåtte leiekontrakter: Adresse Areal kvm Pris pr. kvm/år Leietid år Type Stranden 3b 36 21 3 Kontor Stranden 3b 1 2 3 Kontor Stranden 3b 255 165 3 Kontor Sandstueveien 7 2 9 3 Kontor Ulvenveien 2 725 3 Komb.lok. Ulvenveien 635 72 2,5 Komb.lok. Joh Andresensvei 5 66 65 5 Kontor Ensjøveien 12 B 15 45 3,4 Komb.lok. Campus 25 16 5 Kontor Campus 45 16 5 Kontor Campus 2 24 1 Forretning Campus 15 24 1 Forretning Gjerdrumsvei 4 12 5 Kontor Nydalsveien 36 55 15 5 Kontor Sandakerveien 138 45 12 5 Kontor Lysaker Torg 7 145 5 Kontor Lysaker Torg 11 1525 5 Kontor Lysaker Torg 2 135 5 Kontor Haakon VII s gate 1 137 19 5 Kontor Østensjøveien 34 45 95 - Kontor Østensjøveien 34 37 15 - Kontor Kirkeveien 61 8 14 3 Kontor Fred Olsens gate 3 14 125 - Forretning Drammensveien 82 C 35 135 2 Kontor Grev Wedels plass 12 15 5 Kontor Grev Wedels plass 565 17 2 Kontor Grev Wedels plass 29 145 2,2 Kontor Hausmannsgate 25 12 3 Kontor Lysaker 5 14 5 Kontor Holbergs Plass 17 175 - Kontor Tollbugata 213 145 5 Kontor Helsfyr 13 13 5 Kontor Rådhusplassen 16 1 5 Kontor Vitaminveien 1 1693 1174 5 Kontor Vitaminveien 1 215 11 5 Kontor Hammersborg Torg 1 419 12 1 Kontor Lille Grensen 7 271 12 3 Kontor Møllergata 39 964 12 2 Kontor Lilleakerveien 2 2 1225 5 Kontor STATUS LEIEMARKEDET I OSLO Stor etterspørsel og mindre arealledighet I høst har utleiemarkedet for næringseiendom vært preget av stor etterspørsel etter de mest attraktive og best beliggende kontorleieobjektene. Raskere beslutningsevne og økt betalingsvillighet har preget leietakerne. Fortsatt er det Vika og Aker Brygge, samt Skøyen som har størst fokus, og betydelig mindre arealledighet enn i sommer. Betalingsvilligheten øst for Egertorget er betraktelig lavere enn for lokaler ellers i sentrum, med unntak av moderne sentrumseiendommer med god standard. Leietakerne vektlegger i større grad kvalitet fremfor en lav leie pr kvadratmeter. Det generelle leienivået i sentrum er derfor tilnærmet uendret for eldre bygårder, mens ledighet (kvm) 3 25 2 15 1 5 Gj.snittsleie 25 Q4* Tendens 23 24 25 9% 8% 7% 3% 4% 6% 4% 6% 7% 1% 1% 7% 13% 14% 12% 7% 7% 6% 14% 16% 15% 11% 13% 11% 2 1 1 5 1 45 1 3 1 15 1 45 1 1 1 3 k h g k k h g k Vika/Rådhuset *) Leie for nye eller totalrehabiliterte lokaler Øvrige sentrum rehabiliterte eiendommer og lokaler, samt nyere bygg blir foretrukket på tross av høyere priser. Prismentaliteten som preget leiemarkedet gjennom nedgangsperioden, hvor Oslo ble sett på som et ensartet marked, er derfor i ferd med å viskes ut. Det er gehør for ulik prising av ulike leieobjekter og en generell oppfattelse av raskere omløpshastighet. SØKERE ETTERSPØR KOMPETANSE Leietakernes bevissthet om en segmentert arealabsorpsjon har skapt større etterspørsel etter bruk av søkermeglere og rådgivere, også blant mindre kontorleietakere. Leietakerne etterspør særlig kvalitetssikring av ledige lokaler, og kunnskap om potensielle leieobjekter som ennå ikke er kjent i markedet. Vestkorridoren med aksen fra Skøyen/ Lysaker til Sandvika, erstatter i stor grad manglende tilbud i Oslo sentrum vest, i større grad enn Bryn/Helsfyr. Bjørvika har fått sin andre store leiekontrakt. Visma forlater Nydalen til fordel for sentrumsbeliggenhet med forventet innflytting 28. NYE PROSJEKTER Om ikke lenge vil markedsføringen av prosjekterte kontoreiendommer på Fornebu igangsettes. Markedsføringen av andre større, nye kontorprosjekter; blant annet ved Akerselven, Skøyen og Lysakerlokket er allerede igangsatt. Samtidig bekjentgjøres fremtidig ledigstillelse av eksisterende bygg på Skøyen i løpet av 27 og 28. Da vil både Multiconsult og PWC relokalisere og fraflytte sine eksisterende eiendommer. Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/Syd Asker Bærum Kilde:UNION Gruppen / Eiendomsspar UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 1
NOK 3 25 2 15 1 5 Leiepris segmenter 1997 1996 1995 1994 1993 1992 LEIEPRISER I ULIKE SEGMENTER Tall for Q4 25 23 22 21 2 1999 1998 A. Prestisje B. Høy standard C. Høy standard 26 25 24 Utleiegrad og markedsleie kontor Oslo 1% 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 84% % 25 24 23 22 21 2 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 Kilde:UNION Gruppen / Eiendomsspar Min. Maks. Gj.snitt Tendens Utleiegrad % kontor Oslo Markedsleie pr. kvm. kontor Oslo Reduksjon siden Q3 21 Stigning siden Q4 23 3 25 2 15 NOK Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den riktige beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. A. Prestisje lokaler 1 95 2 55 2 25 & -18% +22% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 1 55 2 5 1 8 & -16% +24% C. Høy standard, forøvrig 1 1 1 6 1 3 & -19% +24% Fra toppen i Q3 21 til bunnen i Q4 23 sank leieprisene med 3%-35%. Reduksjon angir det nominelle fallet i leienivået siden toppen i Q3 21 Stigning angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q4 23 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 11
FUSJONER OG OPPKJØP Økt norsk transaksjonsaktivitet Det er totalt registrert 25 offentliggjorte transaksjoner siden slutten av august; åtte færre enn i perioden juni til og med slutten av august 25. September var den mest aktive måneden med totalt 14 transaksjoner. Aktiviteten i perioden var preget av høyt fokus på og handels- og IT/telekom sektoren, med henholdsvis 5 og 6 transaksjoner. I tillegg viser shipping fortsatt høy aktivitet (4 transaksjoner). Private equity aktører var delaktig i totalt åtte transaksjoner, derav var fire salg av porteføljebedrifter. I disse inngår for eksempel Industri Kapitals salg av Dyno Nobel til Macquarie Bank Ltd. I gjennomsnitt hadde transaksjonene hvor enterprise value ble offentliggjort en gjennomsnittsverdi på nesten to milliarder kroner, noe som er på samme nivå som foregående periode. Den største transaksjonen i perioden var salget av Dyno Nobel for nær 11 mrd og Eniro ABs kjøp av Findexa for nær 9 mrd. Antall transaksjoner 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Antall offentliggjorte transaksjoner Finansiell kjøper Industriell kjøper Transaksjoner pr. bransje 3 mnd. Andre (6) Tjenester (2) Industri (2) Handel (5) IT/Telekom (6) Shipping/Offshore (4) Nov. 25 Okt. 25 Sept. 25 Aug. 25 Jul. 25 Jun. 25 Mai. 25 Apr. 25 Mar. 25 Feb. 25 Jan. 25 * Kilde: www.mergermarket.com / UNION UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 12
FUSJONER OG OPPKJØP Offentliggjorte transaksjoner siste 3 måneder Dato 1 Bransje Selskap Kjøper Enterprise value 2 1.9.5 Handel Nordic Sales Group AS (93% andel) Ferrosan A/S n/a 2.9.5 IT/Telekom SecuriNet AS Multicom Security AG n/a 3.9.5 Bioteknologi/Farmasi Algeta ASA Advent Venture Partners; HealthCap; SR One Ltd n/a 6.9.5 Handel SFK Norge AS Paulig Ltd n/a 6.9.5 IT/Telekom Catch Communications ASA Gandhara Capital Limited; Ventelo Invest 2 AS 1 46 14.9.5 Shipping/Offshore Rovde Shipping A/S Siem Offshore AS 141 17.9.5 Handel Jernia ASA (54% andel) Canica AS 1 486 2.9.5 Industri Dyno Nobel ASA (formerly Dyno Industrier ASA) Macquarie Bank Ltd (MBL) 1 864 2.9.5 IT/Telekom EDB Telecom ASA (Network Inventory and European Mediation Businesses) Comptel Corporation 141 27.9.5 Industri Simrad AS (Yachting) Altor 23 Fund 587 27.9.5 Media Findexa AS (formerly Telenor Media) Eniro AB 8 941 28.9.5 Eiendom Heimstaden AS (56% andel) Fredensborg Eiendomsselskap AS (Fredensborg AS) 2 827 29.9.5 Helse Norac AS Adax Group n/a 4.1.5 Shipping/Offshore Plugging Specialists International ASA (PSI) T.D. Williamson Inc 433 6.1.5 Shipping/Offshore Overseas Shipping AS Panalpina World Transport (Holding) Ltd. (Panalpina Welttransport AG ) n/a 11.1.5 Havbruk Aqua Farms AS (9% andel) Pan Fish ASA 481 11.1.5 Handel Spaceworld AS Reitan Servicehandel AS n/a 2.1.5 Transport HSD Transport AS (Hardanger Sunnhordlandske Dampskipsselskap Cargo) Norway Post (Posten Norge AS) 56 21.1.5 Shipping/Offshore Scan Geophysical AS (5% andel) Norsk Vekst Forvaltning ASA 149 21.1.5 Tjenester DNV Inspection Inspecta Oy n/a 26.1.5 Tjenester Personalhuset (9% andel) ISS A/S n/a 27.1.5 Handel Office line ASA (38% andel) Oflun ehf 118 28.1.5 IT/Telekom Vestfold ButikkData AS (61% andel) Visma Software ASA n/a 1.11.5 IT/Telekom Hands ASA Kogun hf 167 18.11.5 IT/Telekom Ibas Holding ASA Kroll, Inc n/a 1 Datoen hvor transaksjonen offentliggjøres. Gjennomføringsdato avhenger av b.l.a. av gjennomføring av due diligence og godkjenning fra offentlige myndigheter 2 Enterprise value er verdi av 1% av selskapet på gjeld- og kontantfri basis Kilde: Mergermarket.com/UNION UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 13
PRIVATE EQUITY Fortsatt mye ledig kapital, få transaksjoner er gjennomført Historisk høy tilgang på investeringskapital har ikke materialisert seg i økt antall transaksjoner. Ledende aktører hevder imidlertid at tilgangen på investeringsmuligheter er god, men varierende i kvalitet og med høye forventninger til avkastning. Aktiviteter i det norske private equity markedet siden forrige kvartalsrapportering i september: Reiten & Co har solgt to selskaper: Plugging Specialists International ASA (PSI) til T.D. Williamsson Inc og Heimstaden AS til Fredensborg Eiendomsselskap AS. I tillegg har Reiten & Co lukket sitt siste fond, RCP VI, med en total kapitalbase på ca. NOK 1 mrd. Norgesinvestor solgte i slutten av september Personalhuset AS til ISS Facility Services AS. Selskapet jobber videre med å etablere et nytt fond med en målsetning på NOK 1,2 mrd. CapMan, hvor det norske statlige fondet Argentum er en av de større investorene, har tidligere kjøpt opp eggpakkeriet Arne Magnussen og Norsk Kylling, som nå fusjoneres med Synnøve Findens «Den Stolte Hane». I fjor tok Four Seasons over SND s eierposter i en rekke selskaper, og har nå gjort en tilsvarende transaksjon i Sverige ved å kjøpe 19 selskaper fra investeringsporteføljen til Skandia Liv. De største private equity selskapene i Norge Selskap Total kapital (MNOK)* Ledig kapital (MNOK) Antall investeringer Industri Kapital 31 2 6 435 3 CapMan Norway 1 92 3 432 3* Ferd Private Equity 2 1 2 4 Norsk Vekst 2 8 18 FSN Capital 1 65 1 2 Four Seasons Venture 1 62 393 53 Reiten & Co. 1 75 1 5 NorgesInvestor 1 17 4 8 Selvaag Invest 88 35 25* Foinco 4 25 7 TOTALT 53 59 15 26 1 * Tall ikke oppdatert fra forrige markedsrapport Ferd Private Equity har den siste tiden styrket sitt porteføljeselskap Handicare, blant annet gjennom kjøp av det danske konsernet Kjærulff, samt det nederlandske selskapet movingpeople.net International b.v. Den svenske private equity aktøren Altor, med en total investeringskapital på EUR 35 mill har den senere tiden investert i Simrad Yacthing og Nordic Sales Group AS (porteføljeinvestering gjennom Ferrosan AS (DK)). Tidligere har selskapet investert i bl.a. de norske selskapene Lindorff, Bravida Telecom og AGR Ability Group AS. Gitt den historisk høye tilgangen på kapital blant private equity aktørene, samt fortsatt god tilgang på fremmedkapital fra finansinstitusjoner, fastholder vi vår forventning om økt transaksjonsaktivitet. Det kan imidlertid synes som om det er behov for ytterligere harmonering mellom selgers og investors verdiforventninger. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 14
LÅNEFINANSIERTE OPPKJØP Av Erlend Angefoss, Fokus Bank Debt Markets Group Lånefinansierte oppkjøp hadde sin opprinnelse i USA på 196-tallet. I 198-årene toppet det seg da amerikanske selskapsledere finansierte oppkjøp med stor gjeldsandel. Økt kompetanse innen lånefinansierte transaksjoner, nytt finansieringsinstrument på finansmarkedet uten sikkerhet eller med prioritet etter de fullsikrede lånene, samt skattemessige fordeler knyttet til denne form for transaksjonsstruktur, førte til hektisk oppkjøpsaktivitet frem til slutten av tiåret. Den internasjonale finanskrisen på begynnelsen av 199-tallet sørget for redusert aktivitet, men dette varte ikke lenge. Antall lånefinansierte oppkjøp har økt kraftig, og til høyre viser Figur 1 den seneste utvikling i det europeiske M&A markedet både i antall transaksjoner og verdi. Figur 1: Europeisk M&A utvikling, Verdi og Antall transaksjoner Verdi (Mill. Euro) 25 2 15 1 5 Verdi (Mill. Euro) 24K2 24K1 23K4 23K3 23K2 23K1 24K3 25K4 25K3 25K2 25K1 24K4 Antall transksjoner 14 12 1 8 6 4 2 Antall transaksjoner 25K4 25K3 25K2 25K1 24K4 24K3 24K2 24K1 23K4 23K3 23K2 23K1 I 24 økte det europeiske markedet for oppkjøpsfinansiering med ca 48% fra 23, hvorav mezzaninlån relativt sett hadde den største utviklingen. Høye oljepriser i 25 har gjort oppkjøpsfinansiering særlig attraktivt i olje- og energi sektoren, hvilket har bidratt til at denne sektoren utgjør hele 22% av samlet verdi av M&A-markedet i Europa 25. Figur 2 er oppdeling av M&A-transaksjoner per industri. Figur 2: Mix of Deals by Industry Sector Construction (6%) Pharma/Medical & Biotech (4%) Transport (3%) Leisure (3%) TMT (17%) Industry and Chemicals (11%) Financial Services (19%) Business services (3%) Energy/Mining/Utilities (22%) Consumer (12%) Kilde, grafer: Deal Drivers.The Comprehensive Review of European Mergers and Acquisitions. Third Quarter Edition 25 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 15
Markedet domineres av de store transaksjonene når vi ser på verdi (se Figur 3) Figur 3: Europeisk M&A utvikling, Fordeling av transaksjonsstr. 35 Erlend Angelfoss har siden 22 arbeidet i Fokus Banks Debt Markets Group i Oslo. Før dette har han jobbet 9 år i JP Morgan Chase. Debt Markets Group er produktansvarlig for oppkjøpsfinansiering, strukturerte lånetransaksjoner samt tilrettelegging for Fokus Banks bedriftskunder. Fokus Bank er en del av Danske Bank konsernet. For Norge isolert vil man måtte justere skalaen litt ned for å få en meningsfull fremstilling. Imidlertid vil en slik graf med stor sannsynlighet illustrere samme overvekt i verdi på store transaksjoner. STRUKTUR Oppkjøpsfinansierings-teknikken har bidratt til opprettelsen av flere ulike finansieringsinstrumenter tilbudt av banken; hovedsakelig bestående av seniorlån og et underordnet mezzanin-lån. Typisk vil det bli etablert Newco i forbindelse med oppkjøp. Dette selskapet blir brukt som oppkjøps-medium hvor senior långiver har pant i aksjene i selskapet som kjøpes. Mezzaninlånet plasseres mellom seniorgjeld og ordinær aksjekapital. Siden det er underordnet seniorgjeld har det ikke sikkerhet i låntakers eiendeler alternativt sikkerhet med prioritet etter seniorlån. De ulike låneproduktene blir oftest målt i henhold til driftsresultat før avskrivninger (EBITDA). Nedenfor er graf som illustrerer utvikling for seniorlån, mezzaninlån (benevnt som Sub Debt i grafen) og egenkapital (samlet selskapsverdi eller enterprise value ) for transaksjoner siden 1997. Figur 4 illustrerer to viktige trekk ved utviklingen den seneste tid: Fra seneste bunn i markedet i 23, da transaksjoner i snitt skjedde til Verdi (Mill. Euro) Figur 4: Sources of Proceeds as a Multiple of EBITDA 1997-25 Multiplication factor 3 25 2 15 1 5 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Juni 23 Des. 23 Juni 24 8,8 8,2 8,3 7,7 7,6 7,3 7,3 7,1 7 6,8 25K2 25K1 24 23 22 21 2 1999 1998 1997 Des. 24 Sept. 25 Juni 25 >51mill. Euro 251mill.-5mill. Euro 11mill.-25mill. Euro 15mill.-1mill. Euro 5mill.-14.9mill. Euro Other/EBITDA Equity/EBITDA Sub.Debt/EBITDA Senior Debt/EBITDA Kilde, grafer: Deal Drivers.The Comprehensive Review of European Mergers and Acquisitions. Third Quarter Edition 25 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 16
selskapsverdi på ca 6.8x EBITDA, har økning i transaksjonsverdi skjedd både som følge av større bruk av egenkapital og gjeld. I snitt har seniorgjeld i samme tidsrom økt fra 3,3x EBITDA til 4,4x EBITDA. Dette kan tolkes dit at flere banker ønsker å tilby denne type finansiering, og dermed har risikovillighet økt som følge av økt konkurranse. For å finne optimal struktur i et oppkjøp gjøres dette i tett dialog med banken og juridiske rådgivere. Her er mange fallgruver, men også mange muligheter. For eksempel setter aksjeloven begrensninger for et selskaps mulighet til å stille midler og sikkerhet til rådighet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet (Financial Assistance). Dette betyr ikke at et selskap ikke kan utbetale utbytte eller foreta andre former for legal utdeling av selskapskapital, selv om en av aksjonærene vil benytte dette utbyttet til å betjene lån som er opptatt i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. LÅNEUTMÅLING Bankens indikasjon på hvor mye den er villig til å låne ut, er i tillegg til rente, tilbakebetalingstid og sikkerhet, basert på vurdering av låntakernes betjeningskapasitet. Målselskapets evne til å betale utbytte eller gi konsernbidrag, både finansielt og juridisk, er sentral i bankens kredittvurdering. Kredittanalysen vil typisk inneholde finansiell-, juridisk- og kommersiell gjennomgang. Mer spesifikt vil man i den finansielle analysen se på utvikling av kostnader, inntekter, marginer, utvikling av arbeidskapital, investeringsbehov, etc. Hovedpoenget her er å se hvor stor kontantstrøm målselskapet genererer, og som kan benyttes til å betjene oppkjøps-gjeld. Det fokuseres også på nøkkeltall som EBITDA i forhold til rentebærende gjeld, driftsresultat i forhold til gjeldsbetjening, egenkapital, etc. Videre vil management, markedsposisjon og industri analyseres. I en struktur med høy gjeldsbelastning er denne type vurdering sentral. Er management kompetent, er bransjen stabil/ volatil, er industrien opp- eller nedadgående? Generelt vil bankens villighet til å låne ut være positivt korrelert med dyktig management, stabil bransje og et selskap med god markedsposisjon (alt annet like). Forholdsvis ofte (og kanskje naturlig nok?) viser finansielle fremskrivninger at målselskapet vil oppleve en positiv utvikling ofte benevnt som hockey stick. Enhver fremskrivning bør være godt begrunnet og i særdeleshet om fremtiden i vesentlig grad avviker fra dagens situasjon. HVA SKJER NÅ? Det har i den senere tid blitt hentet inn mye kapital i såkalte private equity fond både blant norske og utenlandske fond. Det har vært nevnt at så mye som opptil NOK 1mrd er øremerket det nordiske markedet. Vi tror kanskje dette er litt høyt, ettersom omtrent NOK 5mrd kommer fra fond utenfor Norden, og er derfor litt løsere bundet til dette markedet. Imidlertid er det klart at tiden for oppkjøp av selskap ikke er forbi for denne gang, men vil trolig holde seg på et høyt nivå i tiden som kommer. Samtidig er det få signaler i kredittmarkedet som tyder på at likviditeten tørker inn. Til sist; det norske markedet er blitt karakterisert som i en tidlig fase - dermed er det trolig duket for fremtidig høy aktivitet. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 17
SVÆRT AKTIVT ÅR I UNION EIENDOMSKAPITAL Vestre Rosten 79, Trondheim (Storebrand Eiendomsfond) Kjøpt for Storebrand Eiendomsfond AS. Eiendommen ligger i et etablert kontorområde i Trondheim. Eiendommens kontorareal er på 8.2 m2 og byggets største leietakere er atmel Norway as og Heimdal Gruppen. Da UNION Eiendomskapital AS ble etablert i november 24 var ambisjonene klare. Selskapet skulle spesialisere seg på kjøp og forvaltning av næringseiendom i Norge ved å tilby syndikeringer og eiendomsfond. Siden den gang har UNION Eiendomskapital AS etablert seg som en seriøs syndikeringsaktør i det norske eiendomsmarkedet og er kapitalforvalter for et eiendomsfond som er strukturert i samarbeid med Storebrand Bank ASA. Totalt har UNION Eiendomskapital AS kjøpt eiendom for over NOK 8 millioner allerede, og har store ambisjoner for de kommende årene. STERK KOMPETANSE INNENFOR EIENDOM UNION Eiendomskapital AS er trygge på at vi vil klare å realisere selskapets ambisjoner, selv om det er sterk konkurranse i markedet. De tre partnerne i selskapet har mer enn 4 års erfaring med eiendomsinvesteringer i Norge, og har betydelig kompetanse innenfor produktutvikling, strukturering, finansiering og porteføljeforvaltning. Partnerne i UNION Eiendomskapital AS er er Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad. Bjørn Henningsen er tidligere administrerende direktør i investeringsselskapet Investra ASA. Lars Even Moe har erfaring som analytiker i Linstow og som var ansvarlig for etableringen av det første eiendomsfondet til Aberdeen Property Investors i Norge. Jarle Villumstad har erfaring som porteføljeforvalter i Nordea Liv og var sentral i etableringen av Aberdeen Property Investors i Norge. GOD TRACK RECORD Siden selskapet ble opprettet har UNION Eiendomskapital AS strukturert og syndikert fem eiendomsprosjekter i Norge til en verdi av totalt NOK 52 millioner. Eiendommene hadde ved kjøpstidspunktet en gjennomsnittlig yield på syv prosent, gode leietakere, og en gjenværende løpetid på over 12 år. Eiendommene ble kjøpt basert på en egenkapitalavkastning til investor på ca. 15 prosent. Dersom eiendommene hadde vært solgt i dagens marked hadde de gitt ca. 4 prosent avkastning til investorene. UNION Eiendomskapital AS forventer å plassere 2 syndikeringsprosjekter til en verdi av totalt NOK 35 millioner innen utgangen av desember. Det ene prosjektet, en portefølje med to hoteller, overtas i slutten av desember og det andre prosjektet, 2 lager-eiendommer, sluttføres mest sannsynlig innen utgangen av januar. EIENDOMSFONDET GODT I GANG I tillegg til syndikeringene har UNION Eiendomskapital AS i 25 jobbet aktivt med å strukturere selskapets første eiendomsfond Storebrand Eiendomsfond AS. De fleste syndikeringene til UNION Eiendomskapital AS ble strukturert og gjennomført første halvår 25. Andre halvår har selskapet brukt mesteparten av tiden til å etablere en solid fondsstruktur. Fondet, som er utviklet i samarbeid med Storebrand Bank ASA, tilbyr private og institusjonelle investorer muligheten til å investere i et selskap med en diversifisert portefølje med næringseiendommer i Norge. Fondet vil investere i alle eiendomssegmentene handel, kontor, lager, hotell og bolig og vil fokusere på eiendommer med geografisk spredning og solide leietakere. Målet er å bygge opp en totalkapital på NOK 2,5 til 5 milliarder kroner innen nytegningen til fondet stenges etter første halvår 28. Deretter vil fondet forvaltes i mellom fem og åtte år. Fondet har en målsetting om en årlig egenkapitalavkastning for private investorer på 8-12 prosent, hvorav årlig utbytte utgjør mellom 5 og 7 prosent. Fondet ble lansert i september 25 og det er hentet inn ca. NOK 3 millioner i egenkapital. Med en belåningsgrad på 7 prosent av totalkapitalen har fondet NOK 1 milliard i tilgjengelig investeringskapital. UNION Eiendomskapital AS har allerede kjøpt 1 eiendommer for fondet til en verdi av NOK 51 millioner. Plantasjen Landøya, Asker (Storebrand Eiendomsfond) Kjøpt for Storebrand Eiendomsfond AS. Sentralt beliggende handelseiendom ved Holmensenteret i Asker. 25 års bare house leieavtale med Plantasjen ASA. Eiendommen skal bygges om til standard Plantasjen kvalitet (som vist på bildet). UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 18
Eiendommene inkluderer kontor, sentrumsgårder, handel og lager med god geografisk spredning, helt i tråd med fondets investeringsstrategi. Eiendommene har en gjennomsnittlig kjøpsyield på 7 prosent og en gjenværende løpetid på 12 år. UNION Eiendomskapital AS er svært tilfreds med disse kjøpene i dagens marked. AKTIV FORVALTNING SKAPER MERVERDI UNION Eiendomskapital AS tar et helhetlig ansvar for sine investeringer. Dette inkluderer i hovedsak; 1. Investeringsstrategi 2. Kjøp og salg 3. Forvaltning og drift Fondets porteføljesammensetning Investeringsstrategi 4% Kjøp og salg 4% Forvaltning og drift 2% Sentrums-gårder (14%) Lager (14%) Handel (44%) Kontor (27%) Utarbeides årlig på bakgrunn av prognoser for eiendomsmarkedet i Norge Valg av eiendomssegmenter basert på porteføljeoptimering Fokus på valg av iendomsegmenter, rett allokering og geografisk fokus Avkastning, risiko og samvariasjon Avkastning Søk etter, fremforhandling og gjennomføring/optimalisering av transaksjoner UNION har et solid meglernettverk: - Akershus Eiendom AS - Catella - DnB NOR - DTZ - Eiendomsmegler 1 - Pareto - UNION Oppfølging av finansieringsstrategi, forvaltning og drift Budsjettering, regnskapsførsel og rapportering UNION Eiendomskapital AS jobber aktivt med ulike samarbeidspartnere: - ForvaltningsCompagniet er hovedleverandør av drift og forvaltningstjenester for eiendommer i Storebrand Eiendomsfond SELSKAPET HAR STORE AMBISJONER UNION Eiendomskapital AS har lagt bak seg et solid år i 25. Selskapet er positive til fremtidsutsiktene innenfor eiendomsmarkedet i Norge og gleder seg til flere spennende år! Risiko - Andre leverandører med bred kompetanse brukes til syndikeringsprosjekter avhengig av behov Hovedfokus ligger i arbeidet rundt investeringsstrategi og kjøp og salg, som indikert i prosentsatsene i figuren over. Forvaltning av eiendommene leveres i samarbeid med underleverandører som besitter den beste kompetansen innen forretningsførsel og drift. UNION eiendomskapital AS outsourcer også mesteparten av selskapets distribusjon når selskapet trenger å hente inn egenkapital til syndikering eller eiendomsfondet. UNION Eiendomskapital AS arbeider i disse dager med å ansette en controller og en investeringsrådgiver. Disse vil fokusere på regnskap og salg, med overordnet kontroll i forhold til selskapets eiendomsforvaltere og distribusjonspartnere. Samtidig vil dette være med på å øke selskapets kapasitet i de kommende årene. Selskapet håper å ha disse ansettelsene på plass før nyåret. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 19
HANDEL OG HANDELSSTEDER Internetthandelen påvirker de tradisjonelle handlevanene i noen varegrupper Youngstorget 5 Leiepris: 1 3 kr/m 2 Areal: 678 m 2 Type: Kontor I år kommer julehandelen på Internett til å fordoble seg for fjerde året på rad. Det betyr at nordmenn vil bruke rundt 8 millioner kroner på kjøp av varer og tjenester i norske nettbutikker i ukene før jul. TIDOBLET JULEHANDEL PÅ FEM ÅR Siden 2 har julehandel på nettet tidoblet seg, ifølge tall som kortselskapet Teller AS nylig presenterte. De fleste av landets nettbutikker kjører sine kortbetalinger gjennom dette selskapet. Norge går mot tidenes kjøpefest på Internett. Forbruket så langt i år etterlater liten tvil om at vi kommer til å doble rekorden fra 24. - I november og desember i fjor brukte nettkunder snaut 4 millioner kroner i butikker der vi kjører betalingene. Kjøpelysten har vært langt større enn forventet, og det ser ut til at rekorden fra i fjor dobles, sier informasjonssjef Thomas Midteide i Teller. Tall fra Teller viser at det ble handlet for 84 millioner kroner i norske nettbutikker i november og desember 22. I samme periode 23 steg summen til 181 millioner, mens nordmenn i fjor la igjen 394 millioner kroner i norske nettbutikker. DOBLINGEN FORTSETTER - Siden 2 har julehandelen på nettet tidoblet seg. Våre prognoser viser at trenden på ingen måte er avtagende. Vi anslår at doblingen vil fortsette også i de kommende årene, sier Midteide. Han tror hovedgrunnen til den kraftige økningen er at nordmenn i alle aldere nå har lavere terskel for å betale med kort på nettet. Midteide peker også på at ny teknologi gjør det enda tryggere å betale på nettet, samtidig som utvalget i nettbutikkene er blitt langt bedre. - Det har skjedd en enorm utvikling i både utvalg og leveringstid hos norske og utenlandske nettbutikker de siste årene. I tillegg er varene ofte billigere på nettet enn i butikken, sier Midteide. VISA NORGE RAPPORTERER OM EN UTROLIG VEKST SÅ LANGT I ÅR I følge Visa Norge, eksploderer nå netthandelen i Norge. Visa har logoen sin på halvparten av alle norske kreditt- og bankkort. - Så langt i år er det handlet for hele seks ganger så mye som i samme periode i fjor, forteller Knut Edmund Furu, produktsjef i Visa Norge. Visa Norge gir normalt ikke innsyn i hvordan netthandelen utvikler seg, men gjør et unntak nå. Hittil har Internett bransjen måtte stole på tall fra brukerundersøkelser. - Årsakene til den økte netthandelen skyldes et betydelig større antall nettbutikker. En rekke nye bransjer er kommet på nettet det siste året. Både forsikringsbransjen, Vinmonopolet, en rekke spillselskaper og alle turoperatørene selger nå sine tjenester på nett, sier Furu. - Disse tjenestene er mye dyrere enn for eksempel et kjøp av en CD, og øker dermed netthandelen kraftig. Furu forteller også at nordmenn handler stadig mer i utlandet. Bare for to år siden var andel av Internett-kjøp i utlandet på rundt 3 prosent, men nå er den økt til over halvparten, røper han. Kilde: DinSide.no/Teller AS/VISA-Norge Hieronymus Heyerdahls gate 1 Leiepris: 1 92 kr/m 2 Areal: 353 m 2 Type: Kontor UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q4-25 - SIDE 2