Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 14/873-8 Arkivnr.: GNR 109/112 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 109/112 - Søknad om dispensasjon for garasjestørrelse om møneretning på tak Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 109 / bnr 112, søknad om dispensasjon fra bestemmelse om maksimal garasjestørrelse i 2.2.3.4 i kommuneplanens arealdel 2013-2024. Fordelene vurderes ikke å være klart større enn ulempene når fordelene bare er for tiltakshaver selv, mens det klart oppfattes at en dispensasjon vil gi uheldig presedens for senere saker. Det vurderes at om det gis dispensasjon i denne saken, må også andre garasjer over 70 m 2 tillates. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 innvilger Lunner kommune, for eiendommen gnr 109 / bnr 112, dispensasjon fra bestemmelsene om møneretning i 2.2.3.4 i bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Dispensasjonen gis slik at det kan bygges tilbygg til garasje med møne på tvers av byggets lengderetning. Hensynet bak bestemmelsene vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene vurderes å være klart større enn ulempene, på følgende bakgrunn: Tiltakshaver har behov for stor garasjeport og garasjeplasseringen/tomt gir ikke mulighet for innkjøring fra garasjens kortside. Bygget har en lite synlig beliggenhet Vilkår: Reviderte tegninger som viser garasje med maksimum 70 m2 bebygd areal, må innsendes. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre uker fra underretning om vedtaket, jfr. plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. Side 1 av 9
Sammendrag: Tiltakshaver ønsker å bygge tilbygg til sin boliggarasje. Tilbygget skal romme utstyr som gjør at garasjen blir større enn planbestemmelsene tillater. Utstyret krever også en høy port som gjør at det er nødvendig med innkjøring i gavlen, slik at byggets møneretning ikke blir i henhold til krav i planbestemmelsene. Rådmannen anbefaler ikke at det gis dispensasjon for garasjestørrelsen, da garasjestørrelser nylig har vært gjenstand for vurdering og at denne saken vil danne en presedens for senere saker. For møneretningen vurderes det at det kan gis dispensasjon, da bakgrunnen for behovet for dispensasjon er mer spesiell, slik at virkningen av presedensen som skapes ikke blir så uheldig. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok 19.5.2014 søknad om tillatelse til garasjeutvidelse på eiendommen gnr 109 / bnr 112 på Mylla. Søknaden er avhengig av dispensasjoner for garasjestørrelse og møneretning. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. 1.2 Tiltaket Pilen, på situasjonsplanen under, viser tiltakets plassering mer detaljert. Eksisterende garasje er blå. Ønsket tilbygg er rosa. Nedenfor vises nordøst- og sørøstfasaden, med målsetting Side 2 av 9
Nedenfor vises sørvest- og nordvestfasaden med målsetting Bygget søkes oppført med utvendige mål: 10.30m x 7,40m = 76 m 2. Dvs. 6 m 2 mer enn tillatt. Møneretning følger ikke byggets lengderetning. Mønehøyde i forkant er 5,13m. Siden bygget ligger inne i terrenget i bakkant, vil ikke gjennomsnittlig terrenghøyde bli høyere enn 5,0m som tillatt. 1.3 Sakshistorikk Dokumenter i saken: 19.5.2014. Lunner kommune mottar søknad om tillatelse til tilbygg til garasje. 6.6.2014. Lunner kommune sender foreløpig svar om at søknaden er avhengig av dispensasjon, og at det da ikke gjelder tidsfrister for saksbehandling. 19.6.2014. Lunner kommune sender etterspørring etter tilleggsdokumentasjon: Tegningene viser ikke klart hva som ønskes bygd. Det trengs erklæring fra nabo for at Side 3 av 9
kommunen skal kunne gi tillatelse til bygging nær nabogrensa. Garasjen blir større enn det som tillates på eiendommen, så det bes om endring eller søknad om dispensasjon. Det påpekes at maksimal mønehøyde er for høy, dersom garasjen ikke legges inn i terrenget. Det påpekes at planbestemmelsene krever at møneretning skal følge lengderetningen på bygget. 27.8.2014. Lunner kommune mottar nytt situasjonskart som viser byggets plassering og størrelse, nye fasadetegninger, som viser at det ikke er behov for søknad om dispensasjon for mønehøyde, og søknad om dispensasjon for garasjestørrelse og for takvinkel på garasje (egentlig møneretning). 2.10.2014. Lunner kommune mottar naboerklæringer som tillater plassering av bygget 2m fra nabogrense. Tiltakshaver har etter dette på telefon sagt at han på møte med Lunner kommune hadde forstått det slik at dette ville være en grei sak, og at han derfor allerede har støpt fundamenter for garasjeutvidelsen. Han ser det som meget vanskelig å skulle rette på fundamentene, for å lage garasjen mindre. 1.4 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 109 / bnr 112 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt som eksisterende boligområde: Planbestemmelsenes 2.2.3.4 satte på søknadstidspunktet en begrensning på garasjestørrelser på 50 m 2. Tillatt garasjestørrelse er i ettertid økt til 70 m 2 av kommunestyret (4.9.2014). Omsøkt garasjetilbygg gjør at garasjen vil bli 76 m 2. Planbestemmelsenes 2.2.3.4 sier at bygning med mønetak skal ha hovedmøneretning som følger byggets lengderetning. Omsøkt garasjetilbygg gir møneretning på tvers av byggets lengderetning. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 2013-2024 Det framgår av plan- og bygningsloven 11-6 at kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak som nevnt i lovens 1-6. Kommunen kan i følge plan- og bygningslovens 19-2 gi dispensasjon fra arealplaner. 1.5 Mulighet for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19 Etter plan- og bygningsloven 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få Side 4 av 9
mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Planog bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-3 kan midlertidig dispensasjon gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller feste for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Etter plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.6 Begrunnelse for dispensasjon Tiltakshaver har følgende argumenter i sin dispensasjonssøknad: Om takvinkel (les møneretning): Det påpekes at utkjøring av garasjen må skje mot gårdsplassen, og at for å få høyde nok for den traktoren man skal plassere i garasjen, må porten være så stor at den bare kan plasseres i gavlvegg. Om garasjestørrelse: Fruen i huset reparerer møbler. Herren i huset kjører traktor. Eksisterende garasje får ny port for å kunne romme eierens store traktor. Tilbygget skal romme plass for utstyr for snekkerverksted: reparasjon og maling av møbler: arbeidsbord, verktøy og båndsag. Tiltakshaver har på telefon forklart at han på møte med kommunen, tidlig i vår fikk inntrykk av at dette var en grei sak, og er derfor forundret over at det etter hvert har vist seg å bli en vanskelig dispensasjonssak. Han har påbegynt fundamentarbeider tilpasset omsøkt garasje, og finner det svært uheldig om han må minske garasjestørrelsen. 1.7 Nabomerknader Side 5 av 9
Det er ikke innkommet nabomerknader. Naboer på gnr 109 / bnr 1 har i erklæring, datert 23/9.2014, tillatt at tilbygget plasseres 2m fra deres tomtegrense. 2. HØRINGSUTTALELSER Saken er ikke av en slik art som skal sendes på høring. 3. VURDERINGER 3.1 Hensynet bak bestemmelsen om garasjestørrelse Bestemmelsen om maksimalt 70 m 2 BYA garasjer/uthus på boligtomter, er satt fordi kommunen ikke ønsker at disse byggene på boligeiendommer skal bli for store. En garasje på 76 m 2 vil oppfattes å være omtrent like stor som en garasje på 70 m 2. Det vurderes at det ikke vil være å vesentlig tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om man tillater tilbygg på en garasje, slik at den blir 6 m 2 større, 76 m 2 BYA. 3.2 Hensynet bak bestemmelsen om møneretning Bestemmelsen om at en bygnings hovedmøneretning skal følge byggets lengderetning er satt fordi man ønsker at bygningsmiljøet i uregulerte områder skal ha et visst enhetlig preg. Det er ønskelig at bygningskroppene ser så slanke ut som mulig. Med slanke bygningskropper vil mønehøyder kunne holdes lavere, og bygningene vil se mindre ruvende ut. Man ønsker ikke brede gavlvegger som i tyrolerhus, som vurderes å ikke være i henhold til Lunners byggetradisjon. I dette tilfellet blir garasjen seende ekstra stor ut når gavlen blir på langveggen til et bygg som også trenger dispensasjon for sin størrelse. Garasjen er imidlertid plassert slik at den er lite synlig for omgivelsene. Garasjegavlen vil ses når man passerer avkjørselen til eiendommen, og nærmeste nabo i øst vil se den. Garasjen ligger for langt tilbaketrukket til at den vil synes fra andre synsvinkler på samme siden av Mylla. På sydsiden av Mylla er man i lang avstand fra bygget. Det vurderes at byggets utforming med møne på tvers av byggets lengderetning ikke vil påvirke kulturlandskapet, og at hensynet bak bestemmelsen om møneretning ikke tilsidesettes vesentlig om det gis dispensasjon. Det bør kunne gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Eksisterende garasje sett fra innkjørsel til veien Myllagrenda. Side 6 av 9
Garasjen vil ikke synes fra Vollavegen. Eksisterende garasje ligger bak pila. 3.3 Konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Saken har ikke konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. 3.4 Statlige og regionale rammer og mål Overordnede myndigheter har ingen uttalte mål om garasjestørrelser og møneretning. 3.5 Andre lignede saker Det er ikke behandlet søknader om dispensasjon for å bygge garasje på over 70 m 2. Det er i sak 14/238 gitt dispensasjon for møneretning. Saken vurderes ikke å være sammenliknbar. I den saken gis det dispensasjonen fordi eksisterende bygg har samme møneretning, slik at bygget får 2 mindre gavlvegger på tvers av byggets lengderetning. 3.6 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Siden bygget ligger ganske bortgjemt vil det ikke påvirke bygningsmiljøet nevneverdig. I seg selv vil dispensasjonene da neppe kunne sies å gi ulemper for omgivelsene. Den negative siden ved å gi dispensasjoner, er at saken vil gi presedens for framtidas byggesaker. Bestemmelsene det dispenseres fra vil uthules. Fordelene ved å gi dispensasjon, er kun fordeler for tiltakshaverne, som får de uthusarealene de trenger i sitt daglige virke, garasjeplass til stor traktor og plass til snekkerverksted, og som slipper å endre allerede bygd støpt plate. At plate er støpt før tillatelse gis, er det tiltakshaverne selv som må ta konsekvensene av. Tiltaket vurderes verken å være positivt eller negativt for allmennheten. 4. TOTALVURDERING Det vurderes at hensynet bak bestemmelsene ikke blir vesentlig tilsidesatt med en relativt liten overskridelse av tillatt bebygd areal og med en plassering av bygget som ikke vil påvirke bygningsmiljøet annet enn innenfor synsvinkelen for de 2 nærmeste boligene. For framtidig håndheving av bestemmelsen om begrenset størrelse på garasjer og uthus, er det vanskelig å si at fordelene ved å gi dispensasjon kan anses som klart større enn Side 7 av 9
ulempene. Saken vil gi presedens for andre saker. Alle vil kunne beskrive et behov for større garasje, og mange vil kunne vise til at garasjen ikke er særlig synlig for omgivelsene. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes på denne bakgrunn ikke å være klart større enn ulempene, siden fordelene kun er for tiltakshaver selv, mens ulempene blir en uthulig av planbestemmelsene. Det bør ikke gis dispensasjon for garasjestørrelsen. Det vurderes problematisk å skulle ta med i betraktning at det er utført fundamentarbeider. Om møneretningen tillates på tvers av byggets lengderetning, gjøres dette på bakgrunn av et mer spesielt behov, som ikke så mange har. Bestemmelsen ventes ikke å uthules om det gis dispensasjon. Det vurderes her at ulempene er minimale, slik at fordelene kan vurderes klart større enn ulempene. Dispensasjonen bidrar til å dekke et behov for garasje med stor port, på ei tomt der det ikke er andre innkjøringsmuligheter til garasjen. 5. ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK 5.1 Delvis innvilgelse av dispensasjoner I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 109 / bnr 112, søknad om dispensasjon fra bestemmelse om maksimal garasjestørrelse i 2.2.3.4 i kommuneplanens arealdel 2013-2024. Fordelene vurderes ikke å være klart større enn ulempene når fordelene bare er for tiltakshaver selv, mens det klart oppfattes at en dispensasjon vil gi uheldig presedens for senere saker. Det vurderes at om det gis dispensasjon i denne saken, må også andre garasjer over 70 m 2 tillates. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 innvilger Lunner kommune, for eiendommen gnr 109 / bnr 112, dispensasjon fra bestemmelsene om møneretning i 2.2.3.4 i bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Dispensasjonen gis slik at det kan bygges tilbygg til garasje med møne på tvers av byggets lengderetning. Hensynet bak bestemmelsene vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene vurderes å være klart større enn ulempene, på følgende bakgrunn: Tiltakshaver har behov for stor garasjeport og garasjeplasseringen/tomt gir ikke mulighet for innkjøring fra garasjens kortside. Bygget har en lite synlig beliggenhet Vilkår: Reviderte tegninger som viser garasje med maksimum 70 m2 bebygd areal, må innsendes. 5.2 Innvilgelse av dispensasjoner I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilger Lunner kommune, for eiendommen gnr 109 / bnr 112, dispensasjon fra 2.2.3.4 i bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Dispensasjonen er gitt slik at det kan bygges tilbygg til garasje, slik at den blir 76 m 2, og får møne på tvers av byggets lengderetning. Hensynet bak bestemmelsene vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene vurderes å være klart større enn ulempene, på følgende bakgrunn: Tiltakshaver har behov for stor garasje Tiltakshaver har behov for høy garasjeport samtidig som garasjeplassering/tomt ikke gir mulighet for innkjøring fra garasjens kortside. Bygget har en lite synlig beliggenhet Side 8 av 9
DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Søknad om tillatelse til tiltak, mottatt 19.5.2014 Tilleggsdokumentasjon, mottatt 27.8.2014 Øvrige dokument: 14/16866 109/112 -Erklæring vedr minsteavstand til nabogrense - Garasjeutvidelse. 14/16865 109/112 -Erklæring vedr minsteavstand til nabogrense - Garasjeutvidelse. 14/11948 109/112 - Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon til søknad om garasjeutvidelse. 14/11069 109/112 - Foreløpig svar på søknad om garasjeutvidelse. Avsender:Jarle Skau Avsender:Britt Skau Avsender:Kåre Skau Avsender:Kåre Skau Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Kåre Skau, Myllagrenda 8 2740 ROA, e-post: kaarskau@frisurf.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 9 av 9