Lier kommune SAKSUTREDNING Sak nr. 59 Saksmappe nr: 2008/4387 Arkiv: 158/1 Saksbehandler: Andre Braa Hotvedt Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 8/2009 Planutvalget 20.01.2009 59/2009 Planutvalget 28.04.2009 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av to boligtomter. Gnr. 158 bnr. 1 og 3, Gamle Drammensvei (Nedre Stabæk). Søker: Einar Stabæk Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 avslås søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av to parseller til boligformål på gnr. 158 bnr. 1 og 3. Tiltaket er i strid med retningslinjene for spredt boligbygging i kommuneplanens arealdel og jordvernhensynet. Videre vil parsellenes lokalisering medføre økt fare for konflikt mellom landbruks- og boligformålet. Hensyna som er anført i søknaden kan i liten grad tillegges vekt, og kan uansett ikke slå gjennom overfor de sterke offentlige hensyna som mot søknaden. Planutvalgets vedtak: Saken utsettes for befaring. Planutvalgets behandling: Inger Sofie Kjær (FRP) fremmet følgende forslag til vedtak som ble enstemmig vedtatt: Saken utsettes for befaring.
Rådmannens saksutredning: Sammendrag: Multiconsult AS søker på vegne av Einar Stabæk om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av to parseller på 1200-1400 m² til boligformål på landbrukseiendommen gnr. 158 bnr. 1 og 3. Rådmannen mener tiltaket blant annet er i strid med retningslinjene for spredt boligbygging og jordvernhensynet, og at den derfor bør avslås. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, datert 27.10.2008 2. Situasjonskart i målestokk 1:1000 3. Oversiktskart Til grupperom: 1. Skråfoto fra 2007 og ortofoto fra 2005 2. Utsnitt av kommuneplanens arealdel Utredning: 1. FAKTUM I SAKEN Multiconsult AS søker på vegne av Einar Stabæk om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av to parseller på 1200-1400 m² til boligformål på landbrukseiendommen gnr. 158 bnr. 1 og 3. Landbrukseiendommen består av totalt 173 dekar hvorav 61 dekar er fulldyrka, 8 dekar innmarksbeite, 71 dekar skog og 33 dekar annet areal. Arealet som søkes fradelt består i hovedsak av skog, men ca. 900 m² fulldyrka jord vil også bli omdisponert som følge av tiltaket. Området grenser i vest, øst og nord til dyrka mark, mens det grenser til Gamle Drammensvei i sør. I følge SEFRAK-registeret står det et våningshus fra 1800-tallet på det omsøkte arealet. Vedlikeholdssituasjonen ble på registreringstidspunktet i 1975 beskrevet med Framskredet forfall. Parsellen skal tilknyttes offentlige vann- og avløpsledninger som ligger i områder, mens det er planlagt felles atkomst fra Gamle Drammensvei. Avløpsledningen blir liggende over annen manns grunn, og ved en eventuell fradeling må rett til dette sikres ved tinglyst erklæring. En eventuell fradeling forutsetter også at det kan gis avkjøringstilaltelse til kommunal vei. Det foreligger ingen merknader fra varslede naboer og gjenboere. Søknaden om dispensasjon behandles av Planutvalget, mens tillatelsen til deling behandles av administrasjonen etter at Planutvalget har fattet sitt vedtak. Hvis søknaden godkjennes etter plan- og bygningsloven, må den oversendes Landbrukskontoret for behandling og vurdering etter jordlovens bestemmelser.
2. PLANSTATUS Området omfattes av kommuneplanens arealdel, og er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde sone 3 (LNF område, Lierdalen). Videre gjelder 5-2 i planbestemmelsene: Oppføring av ny spredt bebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring og fradeling av grunn til slikt formål er ikke tillatt På denne bakgrunn er det søkt om dispensasjon fra planformålet og forbudet mot fradeling til ny spredt bebyggelse i 5-2. Ved vurderingen av søknaden om dispensasjon er kommuneplanens retningslinjer for ny spredt boligbebyggelse relevante: Når søknader om dispensasjon fra forbudet mot spredt boligbebyggelse vurderes skal disse kravene ligge til grunn: e) Tiltaket skal ikke legges på dyrka eller dyrkbar jord eller i grønnstrukturen i landbruksarealene. f) Tiltaket skal ikke være i konflikt med kulturminner, hensyn til natur- og landskapsvern eller friluftsliv. g) Tiltaket skal kunne oppnå avkjøringstillatelse fra veimyndighet (Statens vegvesen eller kommunen). h) Tiltaket skal for øvrig oppfylle kravene i plan- og bygningslovens og forurensningsloven til byggetomt (f.eks. drikkevann og avløp). Ny spredt bebyggelse bør: c) Ikke ha for liten tomt, helst i hvert fall 1 da. d) Ligge i tilknytning til eksisterende bebyggelse. 3. RETTSLIG UTGANGSPUNKT I henhold til plan- og bygningslovens (pbl) 7 kan det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel hvis det foreligger særlige grunner. Lovens vilkår er oppfylt hvis det foreligger spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn kommuneplanen med tilhørende bestemmelser er ment å ivareta. Når en overvekt av hensyn taler for å gi dispensasjon, kan søknaden innvilges. Det følger av forarbeidene og praksis at det først og fremst er ressurs- og arealdisponeringshensyn som kan begrunne en dispensasjon. Forhold vedrørende en søkers person kan bare i helt spesielle tilfeller anses som særlige grunner. Sykdom, sosiale forhold og økonomiske forhold vil nærmest uten unntak ikke kunne defineres som særlige grunner. En dispensasjon skal begrunnes i konkrete forhold i den enkelte sak, og ikke i generelle hensyn. Vedtak om dispensasjon som er begrunnet med utenforliggende hensyn vil kunne være ugyldig.
Dispensasjoner skal ikke stride med intensjonene i en plan. Planutvalget kan kun gi dispensasjon hvis lovens vilkår er oppfylt. 4. SØKERENS ARGUMENTER FOR DISPENSASJON Den omsøkte fradelingen er et ledd i forestående generasjonsskifte på gården, hvor sønnen Lars-Wiggo Stabæk skal overta gården. Einar Stabæk skal bygge på den ene parsellen, mens datteren Marianne Stabæk Martin skal overta den andre. Fradelingen vil gjøre det lettere for sønnen å bære den økonomiske byrden ved en overtakelse. Det gamle bolighuset som ligger på området er falleferdig, tilsvarende gjelder for en eldre utedo. Begge bygningene skal rives og erstattes med to boligbygg, og dermed får man ryddet opp i området. Videre vil det tette skogkrattet i området bli ryddet opp i. I dag dumpes det ulovlig søppel langs veien, noe nærliggende bebyggelse antas å ville hindre. I det omsøkte området er det i stor grad spredt bebyggelse. Her er det allerede bygd mange bolighus på egne gårds- og bruksnummer, og disse to tomtene vil derfor ikke skille seg ut fra bebyggelsen for øvrig. 5. HØRINGSUTTALELSER Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen har ikke avgitt uttalelse innen høringsfristens utløp. Buskerud fylkeskommune Kommunen har vedtatt byggeforbud i LNF-områdene, og fylkeskommunens utviklingsavdeling er skeptisk til å bryte opp kommuneplanen ved å tillate tre boenheter tilknyttet gården. Eksisterende bolighus på eiendommen er i svært dårlig stand, og istandsetting er ikke realistisk. Fylkeskommunen kan imidlertid ikke se at dette er en god grunn til dispensasjon for oppføring av nye boliger. 6. RÅDMANNENS VURDERINGER Hovedargumentet for søknaden om dispensasjon er at fradeling av to parseller til boligformål vil gjøre det nært forestående generasjonsskiftet på landbrukseiendommen økonomisk enklere for den nye eieren. Dispensasjoner skal i all hovedsak begrunnes med areal- og ressursdisponeringshensyn, mens personlige og økonomiske hensyn normalt er helt uten betydning. Uansett kan hensynet til generasjonsskiftet ikke tillegges avgjørende vekt i strid med de ressurs- og arealdisponeringshensyna som gjør seg gjeldende i saken. På denne bakgrunn legger ikke rådmannen vekt på det anførte argumentet. Rådmannen kan heller ikke se at det er noe argument for dispensasjon at eksisterende bebyggelse er falleferdig og at området er utsatt for ulovlig søppeltømming. Det er ingenting i veien for at eieren river og fjerner den falleferdige bygningen selv om det ikke gis dispensasjon. Under visse forutsetninger kan plan- og bygningsmyndighetene pålegge
fjerning av falleferdige og skjemmende bygninger. Videre er søppeltømming ulovlig, og forurensningsmyndighetene kan kreve at de ansvarlig rydder opp. De omsøkte parsellene vil grense til dyrka mark på tre sider, mens Gamle Drammensvei ligger i sør. Parsellene grenser med andre ord ikke til eksisterende bebyggelse på noen sider. Selv om Lierskogen har en del spredte husklynger, ligger det omsøkte arealet ikke inntil noen av disse. Parsellene vil framstå som et nytt område med spredt bebyggelse innimellom landbruksarealene. Rådmannen er derfor uenig i påstanden i søknaden om at tomtene ikke vil skille seg ut, og mener landskapsmessige hensyn taler mot søknaden. På denne bakgrunn kan rådmannen ikke se at det i søknaden er anført hensyn av betydning som taler for dispensasjon. De planlagte parsellene vil legge beslag på dyrka mark. Retningslinjene for spredt boligbygging og tekstdelen i kommuneplanens arealdel sier at dyrka mark skal vernes mot nedbygging. Videre er det en nasjonal målsetting å redusere nedbyggingen av dyrka mark. Fradeling som omsøkt vil være i strid med jordvernhensynet som er framhevet både lokalt og nasjonalt. Videre legger retningslinjene for spredt boligbygging til grunn at nye boligtomter ikke skal plasseres i grønnstrukturen i landbruksarealene. De omsøkte parsellene er etter rådmannens oppfatning også i strid med dette. Lokalisering av nye boligtomter inntil dyrka mark vil erfaringsmessig medføre fare for konflikter mellom landbruksdrifta og boligparsellen. I henhold til punkt 10.5.1 i tekstdelen til kommuneplanens arealdel skal det ved lokaliseringen av nye boligområder legges vekt på å unngå konflikter mellom landbruket og beboere. Ved fradeling oppstår en fritt omsettelig eiendom, og framtidige eiere vil ikke nødvendigvis ha den samme tilknytningen til gårdsdrifta som søkerne. Rådmannen mener derfor det ut fra faren for konflikt mellom landbruks- og boligformålet vil være uheldig å godkjenne fradeling som omsøkt. Det omsøkte arealet ligger ca. 1100 meter fra Lierskogen sentrum (avsatt til senterområde i kommuneplanens arealdel), med nødvendig privat og offentlig service. Offentlig kollektivtransport går forbi parsellene, mens gang- og sykkelveien fra Lierskogen sentrum slutter ca. 100 m før parsellene. Etter rådmannens oppfatning er dette i grenseland for hva som kan sies å være i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og tettstedsutviklingen fastslått i kommuneplanens arealdel. Uansett vil en fradeling som omsøkt i liten grad bidra til å undergrave intensjonen bak tettstedstrategien og de rikspolitiske retningslinjene. Eksisterende bebyggelse på det omsøkte arealet er i følge søknaden falleferdig og rivningsklart. Bygningen er uten reell bruksverdi, og rådmannen mener derfor saken åpenbart ikke kan behandles som fradeling av eksisterende bebyggelse. Det eldre våningshuset er derfor ikke noe argument som taler for dispensasjon i denne saken. Planutvalget ga i sak 143/2008 dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tre parseller til boligformål på gnr. 159 bnr. 2, Heien. Parsellene ligger langs Gamle Drammensvei, ca. 400 meter nærmere Lierskogen sentrum enn de som nå er til behandling. I den saken ble fradelingen vurdert å være i samsvar med kommuneplanens retningslinjer for spredt boligbygging, kommuneplanens strategi om tettstedsutvikling og rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Planutvalget la også til grunn at
tiltaket framstår som en naturlig fortetting inntil eksisterende bebyggelse, og at fradelingen ikke vil få negative konsekvenser for landbruksdrifta eller medføre økt fare for konflikt mellom landbruk og bolig. På denne bakgrunn mener rådmannen sakene ikke er sammenlignbare, og at avgjørelsen i sak 143/2008 er uten betydning for behandlingen av den foreliggende søknaden. 7. RÅDMANNENS KONKLUSJON Etter en konkret helhetsvurdering finner rådmannen at det i liten grad er hensyn som taler for dispensasjon, mens det er sterke lokale og nasjonale hensyn som taler mot fradeling som omsøkt. På denne bakgrunn mener rådmannen at det åpenbart ikke foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og lovens vilkår om særlige grunner er derfor ikke oppfylt. Hvis Planutvalget allikevel finner å kunne innvilge søknaden om dispensasjon, bør følgende vilkår inntas: Parsellene kan bebygges med enebolig eller enebolig med hybelleilighet inntil 60 m². Kommuneplanens bestemmelser for spredt boligbygging ( 3-2 og 3-3) skal gjelde for parsellene. Nybygg skal ha tak og hovedmøneretning tilpasset nærliggende bebyggelse. Krav til antall parkeringsplasser fastsettes i samsvar med kommunens standard for parkering. Krav til uteoppholdsareal fastsettes i samsvar med kommunens retningslinjer for boligbygging. Atkomstveien skal fradeles som egen eiendom og være realsameie mellom parsellene. Avkjøringstillatelse til parsellene må foreligge før det fattes vedtak om deling etter plan- og bygningslovens 93. Før vedtak om deling etter plan- og bygningslovens 93 fattes, skal det foreligge tinglyst erklæring som sikrer parsellene rett til å anlegge stikkledning over naboeiendommen og fram til offentlig ledningsnett.
Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. 60 Saksmappe nr: 2008/4780 Arkiv: 108/13 Saksbehandler: Leif Arne Torbjørnsen Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 60/2009 Planutvalget 28.04.2009 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for overskridelse av byggegrense, BYA, høyde og takvinkel i forbindelse med oppføring av ny bolig på gnr. 108 bnr. 13, Reistadlia 22. Tiltakshaver: Ulf Amundsen Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 godkjennes søknaden om dispensasjon fra reguleringsplanen for overskridelse av byggegrense, takvinkel og BYA på gnr. 108 bnr. 13 i Reistadlia 13. Som særlige grunner anses at overskridelsene hver for seg er mindre, og det er gitt dispensasjon i området blant annet på naboeiendommen. Administrasjonen foretar den videre behandlingen av rammesøknaden. Rådmannens saksutredning: Sammendrag: Trond Martens Sivilarkitekt søker på vegne av Ulf Amundsen om dispensasjon fra reguleringsplanen for overskridelse av byggegrense, takvinkel, tillatt utnyttelsesgrad og høyde i forbindelse med oppføring av ny bolig med to boenheter på henholdsvis 118 m² og 31 m². Tomten er på 815 m², og området er regulert til bolig. Bygget har 4 etasjer hvorav parkering er i kjelleretasjen, utleieleilighet på 31 m² i underetasjen og hovedleiligheten er i første og andre etasje. Det foreligger protester fra en nabo på vegne av flere.
Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for overskridelse av byggegrense, takvinkel og BYA. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon 2. Kart 3. Perspektivtegning 4. Fasadetegning 5. Snittegning 6. Nabomerknader 7. Søkers kommentarer til merknadene. 8. Skråfoto Utredning: 1. FAKTUM I SAKEN Trond Martens Sivilarkitekt søker på vegne av Ulf Amundsen om dispensasjon fra reguleringsplanen for overskridelse av byggegrense, takvinkel, tillatt utnyttelsesgrad og høyde i forbindelse med oppføring av ny bolig med to boenheter på henholdsvis 118 m² og 31 m². Bebygd areal er oppgitt til 125 m². Bygget har 4 etasjer hvorav parkering er i kjelleretasjen, utleieleilighet på 31 m² i underetasjen og hovedleiligheten er i første og andre etasje. Ut fra gjeldene forskrift i 1993 da reguleringsplanen ble godkjent, er dette en bolig i tre etasjer (2 etasjer og sokkel). Det ble ikke opprinnelig søkt om dispensasjon for overskridelse av byggegrensen på 5 meter med 1 meter. Den ekstra dispensasjonssøknaden ble nabovarslet 03.03.2009 Byggegrense: Utspringet på boligen vil overskride byggegrensen med en meter, slik at avstanden blir 4 meter til grensen mot stien som Lier kommune eier. Avstanden til nabogrensen på motsatt side av stien blir 8 meter. Tidligere eier av 108/13 har avgitt erklæring om at eier av naboeiendommen 107/29 (som nå klager på byggesaken) kan oppføre garasje i grensen mot omsøkte eiendom. Den 10.04.2003 fikk naboen dispensasjon fra byggegrensen i forbindelse med oppføring av tilbygg til boligen. Tilbygget inneholder garasje. Takvinkel: Boligen har to forskjellige takvinkler. Hovedtaket som en forholder seg til er den flaten som vender ut mot gaten, dette er også den lengste delen. Det er den korte takflaten på baksiden har takvinkel på 55 grader. Området har stor variasjon i byggeskikk og takvinkler. Flere av de nærmeste boligen har flate tak. Tillatt utnyttelsesgrad: Overskridelsen av BYA er på 1,1 % og er ikke uvanlig i området. Omsøkte tiltak vil gi en BYA på 16,1 %. Det kan nevnes at naboeiendommen 107/29 har en BYA på 15,4 % for
boligen med garasjetilbygget. I tillegg er det ført opp en bod på ca 15 m² utenfor byggegrensen. Når denne tas med er BYA på denne eiendommen 16,5 %. Høyde: Dagens veileder til Grad av utnytting definerer følgende: For bygning som går gjennom et kvartal, bestemmer kommunen hvilke høyder som skal brukes for de ulike deler av bygningen. Det samme gjelder forhjørnebygninger og for byggverk med meget stort areal eller uvanlig form. Omsøkte bygning har en uvanlig form og det er definisjonsspørsmål om tiltaket overskrider tillatt høyde. Søker har valgt å ta med dette for å være sikker. Ut fra illustrasjonen på vedlagte snittegning anser kommunen tiltaket for å være innenfor bestemmelsene. 2. PLANSTATUS Området omfattes av reguleringsplanen for Reistadlia (nr 101) og er avsatt til bolig. Planlagte tiltak vil medføre mindre overskridelser av flere bestemmelser til reguleringsplanen. Det er derfor søkt om dispensasjon. 3. RETTSLIG UTGANGSPUNKT I henhold til plan- og bygningslovens (pbl) 7 kan det gis dispensasjon fra reguleringsplanen hvis det foreligger særlige grunner. Lovens vilkår er oppfylt hvis det foreligger spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn kommuneplanen med tilhørende bestemmelser er ment å ivareta. Når en overvekt av hensyn taler for å gi dispensasjon, kan søknaden innvilges. Det følger av forarbeidene og praksis at det først og fremst er ressurs- og arealdisponeringshensyn som kan begrunne en dispensasjon. Forhold vedrørende en søkers person kan bare i helt spesielle tilfeller anses som særlige grunner. Sykdom, sosiale forhold og økonomiske forhold vil nærmest uten unntak ikke kunne defineres som særlige grunner. En dispensasjon skal begrunnes i konkrete forhold i den enkelte sak, og ikke i generelle hensyn. Vedtak om dispensasjon som er begrunnet med utenforliggende hensyn vil kunne være ugyldig. Dispensasjoner skal ikke stride med intensjonene i en plan. 4. SØKERS ARGUMENTER FOR DISPENSASJON BYA 1. Overskridelsen er marginal. De 1,1 % tilsvarer kun 9 m² 2. Tomta er liten og makskravet på 15 % er ikke stort, det er naturlig at en moderne enebolig trenger det arealet som vi her søker om, på kun 125 m². 3. Ved en så bratt eiendom må vi legge bebyggelsen langsmed terrenget for å ikke komme for høyt. Dette medfører at bebyggelsen strekker seg ut i lengde bakover og har en relativ høy BYA ift. volumet den representerer. Høyde Om boligen overskrider høydekravet vil være et definisjonsspørsmål, men jeg har valgt å ta det med for å være sikker. Vi har følgende gode grunner: 1. Vi mener bestemt at takflaten i dette tilfellet må defineres som den skrå flaten som vender ut mot gaten og slik at boligen er som en nokså vanlig enebolig med noe skjevt møne. Videre er det formspråket på sideveggene som gjør at en føler noe annet. 2. Gesimshøyden skal regnes ut fra de regler som gjaldt i 1993 og gir oss derav en høyde på kun 4,1 m mot de 5,8 m som er tillatt, se snittegning.
Takvinkel Boligen er i hovedsak innenfor. Hovedtaket som en forholder seg til er den flaten som vender ut mot gaten, dette er også den lengste delen. Det er den korte takflaten på baksiden som vi søker om dispensasjon for og vi har følgende grunner: 1. Vi har valgt å holde hovedtaket som vender ut mot gaten innenfor kravet til takvinkel gitt i reguleringsbestemmelsene. Det korte taket på baksiden har vinkel på 55. Dette er valgt for at formen på boligen er viktigst i dette tilfellet. Boligen har en skulpturell tilnærming, og det er dette som er hovedargumentet vårt for å søke om dispensasjon for takvinkel. 2. Vi ser også at området består av svært mange ulike takvinkler og former som avviker fra reguleringsplanen. Og da med hele boligen og ikke bare en del av den slik vi har. Søkers begrunnelse for dispensasjon fra Byggegrensen: 1. Utspringet har kun dybde på 1,0 m. Utspringet er etter vår oppfatning ikke stort. Utspringet er kun på 5 % av hele boligflaten. Fasademessig utgjør utspringet kun 1/3 av fasadelengden. 2. Signert avstandserklæring foreligger fra Lier kommune, Anlegg og Eiendom som er eier av stien. 3. Utspringet er valgt plassert mot nord mot stien og ikke ut mot noen nabo ift. innsyn o.a. 4. Tomta er både bratt, smal og skrå ift. kotene og utgjør en krevende prosjektering for å ivareta god estetikk. Utspringet er et resultat for å beholde et godt grep samtidig sammen med god estetikk. Utspringet utgjør en brytning av en lang fasade. 5. Utspringet utgjør ingen direkte ulempe for naboer. 6. Byggegrensen er ikke påtegnet plankartet. 7. En avstand på 4,0 m som den på en måte utgjør mot nabogrensen er en vanlig avstandsgrense for boligområder. 5. NABOMERKNADER Det foreligger merknader fra eier av 107/29, Bjarne Lied, Reistadlia 20, på vegne av seks naboer. Merknadene går på følgende: Har vært kjent at tomten er liten og vanskelig for utbygger. vil gi en høyde av huset sett fra vest på over 15 meter, huset vil fra denne retningen være over 25 meter langt. Huset vil være ca. 5 meter bredt, skille seg ut fra eksisterende bebyggelse i boligfeltet. 4 etasjer noe som helt klart ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsbestemmelser. Planert terreng som det fremgår av tegningen skal være ca. 6 meter i bakkant av huset, iflg. Kotelinjene på vedlagt kart er høydeforskjellen ca. 10 meter til bakkant av huset. Huset vil være ca. 10 meter høyt og således kunne forringe solforholdene fra morgensolen for Reistadlia 21. Utelatt mål på tegningene, hus som er ulikt alt annet vi har sett. Merknader til søknad om dispensasjon fra byggegrensen. 1. Vi mener at det er lite relevant om et utspring er kun 1 meter bredt. Tomten er smal og bratt, dette var kjent fra før og man har allerede overskredet BYA råden første søknaden. Kommunen er vel kjent med de problemer man allerede har i Reistadlia med vann og kloakk, med dårlige rørledninger og stadige brudd. Dette bør også tillegges vekt før man velger å gi dispensasjon ved oppføring av ny enebolig. Det har i mange år eksistert planer for utbedring av dette, og vi mener at man nøye bør vurdere om det eksisterende vann- og kloakk nettet tåler flere boenheter før det er fornyet. 2. Vi mener at det må foreligge en feil i grunnboken og at dette må sjekkes opp. Vi betviler at Drammen kommune, Anlegg og Eiendom slår som eier av den aktuelle stien, vi tar det forbehold at vi er feilinformerte.
3. Vi er enige med at dette ikke utgjør noen ulempe for naboene, men stien som utgjør en viktig ferdselsåre gjennom boligfeltet for alle beboere, inklusive skolebarn får etter vår mening en forringelse. 4. Vi kan ikke helt se at den foreslåtte bygningen, selv med brytningen av et utspring utgjør noen estetisk berikelse av byggefeltet. 5. Se pkt. 3. 6. Uklart hva som menes her. 7. Her gjelder etter vår ening reguleringsplanen for Reistadlia og at argumentet således er irrelevant. 7. RÅDMANNENS VURDERINGER Kommentarer til merknadene fra naboer: At tomten er vanskelig å bebygge er ikke avslagsgrunn. Kommunen er enig i at boligen er uvanlig i form i forhold til eksisterende bebyggelse, men dette er ikke i og for seg nok til å avslå søknaden. Variasjonen i byggeskikk er stor i området, og rådmannen finner det vanskelig å begrunne at omsøkte bygg ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Huset har i følge tegningene en mønehøyde på ca 8,5 meter over gjennomsnittlig terrengnivå. Forringelsen av solforholdene anses ikke å være så vesentlig at det kan legges avgjørende vekt på det. Tegningsgrunnlaget som er vedlagt søknaden burde vært bedre målsatt. Det er imidlertid mulig få fram tilstrekkelige opplysninger til å kunne behandle søknaden. Når det gjelder etasjetall viser tegningen en bolig i 4 etasjer, men garasjedelen skal ikke regnes med i etasjetallet som reguleringsplanen tillater, når den er under bakkenivå. Det er Lier kommune anlegg og eiendom som har gitt avstandserklæring, og ikke Drammen kommune som søker ved en feil har skrevet. Forringelse av stien anses ikke som så vesentlig at det kan vektlegges. Det hevdes at reguleringsplanen gjelder, noe som er riktig. Imidlertid har nærmeste nabo fått dispensasjon for å kunne bygge tilbygg helt inntil grensen. I 2003 uttaler Lier kommune Anlegg og eiendom følgende vedrørende kapasitet på avløp: Lier kommune har gjennomført inspeksjon av ledningen som er avmerket på vedlagte kart. Dette er en ledning som er rehabilitert i senere tid, og inspeksjonen avdekker ingen feil eller mangler. Det gis tillatelse til å få tilkobling via eksisterende spillvanns system, men takvann og drenering må slippes ut på terreng. Kommentarer til søkers argumenter for dispensasjon: BYA Overskridelsen er marginal og boligen er også forholdsvis liten. Det foreligger tilsvarende og større overskridelser i området. Høyde Omsøkte bygning har en uvanlig form og det er definisjonsspørsmål om tiltaket overskrider tillatt høyde. Søker har valgt å ta med dette for å være sikker. Ut fra illustrasjonen på vedlagte snittegning anser kommunen tiltaket for å være innenfor bestemmelsene.
Takvinkel Boligen har to forskjellige takvinkler. Hovedtaket som en forholder seg til er den flaten som vender ut mot gaten, dette er også den lengste delen. Det er den korte takflaten på baksiden har takvinkel på 55 grader. Området har stor variasjon i byggeskikk og takvinkler. Flere av de nærmeste boligen har flate tak. Byggegrensen: Utspringet på boligen vil overskride byggegrensen med en meter, slik at avstanden blir 4 meter til grensen mot stien som Lier kommune eier. Avstanden til nabogrensen på motsatt side av stien blir 8 meter. Tidligere eier av 108/13 har avgitt erklæring om at eier av naboeiendommen 107/29 (som nå klager på byggesaken) kan oppføre garasje i grensen mot omsøkte eiendom. Den 10.04.2003 fikk naboen dispensasjon fra byggegrensen i forbindelse med oppføring av tilbygg til boligen. Tilbygget inneholder garasje. 8. RÅDMANNENS KONKLUSJON Rådmannen finner at det foreligger tilstrekkelige særlige grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn som er lagt til grunn ved utarbeidelse av reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser.
Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. 61 Saksmappe nr: 2007/985 Arkiv: 120/18 Saksbehandler: Gro Bråthen Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 61/2009 Planutvalget 28.04.2009 Søknad om dispensasjon fra gjeldende skiltvedtekter for oppsetting av skilt og logo. Gnr. 120 bnr. 18, Gjellebekkveien 1, Bauhaus Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 avslås søknaden om dispensasjon for oppsetting av skilt og logo på Bauhaus som omsøkt. Det har ikke fremkommet nye opplysninger som tilsier at planutvalget bør endre tidligere standpunkt i saken Rådmannens saksutredning: Sammendrag: Bauhaus Norge søker om dispensasjon fra Lier kommune skiltvedtekt gitt i forskrift av 04. november 2008 for oppføring av skilt og logo på sitt varehus. Skiltingen er tidligere avslått to ganger i Planutvalget, det siste avslaget ble opprettholdt av Fylkesmannen i Buskerud. Det er senere gitt midlertidig dispensasjon fra den forrige skiltvedtekten inntil ny var vedtatt. Rådmannen anbefaler at søknaden avslås. Vedlegg: Div. foto legges ut på møterommene. Utredning: Bauhaus Norge KS søker på nytt om dispensasjon fra Lier kommunes skiltvedtekt for oppføring av følgende skilt og logo: 1. Bauhaus sin logo (tre husgavler) ved inngangspartiet mot vest. Gavlene går over bygningens gesims.
2. Skilt med teksten Bauhaus på tre fasader (vest, nord og øst). Bokstavenes størrelse er inntil 1,36 meter. 3. Skilt med teksten Hagesenter på to fasader (vest og øst). Bokstavenes størrelse er inntil 1,36 meter, og deler av logoen går over bygningens gesims. Planutvalget avslo søknad om dispensasjon fra skiltvedtektene for de samme skiltene i sitt møte 18.10.2006. Ny og tilsvarende søknad ble sendt inn, men også denne ble avslått av Planutvalget 23.01.2007. Det siste avslaget ble påklaget, men klagen ble ikke tatt til følge. Under klagebehandlingen 20.02.2007 ble også søknad om midlertidig dispensasjon avslått. Planutvalgets avslag ble opprettholdt i Fylkesmannen i Buskerud sitt vedtak av 30.04.2007, og avslaget er derfor endelig. Det ble igjen søkt om midlertidig dispensasjon fra vedtektene og planutvalget godkjente en midlertidig dispensasjon fram til ny vedtekt forelå. GJELDENDE REGELVERK I den nye vedtektens 4-1 heter det: Ved utforming av skilt og lignende innretninger skal det legges stor vekt på tilpasning til byggets arkitektur og det omkringliggende miljø. Skilt og lignende innretninger skal være underordnet og tilpasset bygningens nabobebyggelsens arkitektoniske utforming, proporsjoner, materialer og farger. Dominerende skilt og lignende innretninger tillates ikke, og de skal ikke være eller virke sammenhengende over hele eller store deler av fasaden. Den nye skiltvedtektens 4-2 bokstav b og c regulerer skiltenes størrelse og plassering i forhold til bygningens gesims. Bestemmelsen sier at skilt- og reklameinnretninger: b) Skilt og lignende innretninger skal ikke endre bygningens profil og silhuett, og plassering over bygningens hovedgesims er ikke tillatt. c) Skilt og lignende innretninger skal ikke ha tall, symboler, figurer og lignende som er høyere enn 1,0 meter. Bauhaus sin logo (skilt 1, tre husgavler) er avhengig av dispensasjon fra bokstav b for å kunne beholdes slik den er oppført, mens skilt 3 ( Hagesenter ) er avhengig av dispensasjon fra både bokstav b og c. Skilt 2 ( Bauhaus ) er avhengig av dispensasjon fra bokstav c. RETTSLIG UTGANGSPUNKT I henhold til plan- og bygningslovens (pbl) 7 kan det gis dispensasjon fra skiltvedtektene hvis det foreligger særlige grunner. Lovens vilkår er oppfylt hvis det foreligger spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn reglene er ment å ivareta. Når en overvekt av hensyn taler for å gi dispensasjon, kan søknaden innvilges. Det følger av forarbeidene og praksis at det først og fremst er ressurs- og arealdisponeringshensyn som kan begrunne en dispensasjon. Forhold vedrørende en søkers person kan bare i helt spesielle tilfeller anses som særlige grunner. Sykdom, sosiale forhold og økonomiske forhold vil nærmest uten unntak ikke kunne defineres som særlige grunner. En dispensasjon skal begrunnes i konkrete forhold i den enkelte sak, og ikke i generelle hensyn. Vedtak om dispensasjon som er begrunnet med utenforliggende hensyn vil kunne være ugyldig. Planutvalget kan kun gi dispensasjon hvis lovens vilkår er oppfylt.
SØKERENS ARGUMENT FOR DISPENSASJON Søker begrunner søknaden sin med at størrelsen på bokstaver og logo harmonerer med byggets størrelse. Det er viktig å bli sett fra E 18. De omsøkte logo/skiltene er en del av Bauhaus konseptet. Bauhaus har tilsvarende og enda større på samtlige varehus i Europa. Det vises også til at Liertoppen kjøpesenter har gjort store endringer med hovedlogo og profilering av senterets leietakere. Søker håper at den deres skilting kan behandles positivt til tross for at arbeidene ble utført før saken ble behandlet. RÅDMANNENS VURDERINGER Dispensasjonssøknaden er ikke nabovarslet på vanlig måte slik det er krav om ved dispensasjoner. De samme skiltene har imidlertid blitt nabovarslet i forbindelse med tidligere behandlinger, uten at det har kommet inn merknader. Omkringliggende eiendommer vil i svært liten grad bli berørt av en eventuell godkjennelse. På denne bakgrunn og med hjemmel i 94 nr. 3 andre ledd finner derfor rådmannen grunn til å frita søkeren for å varsle naboer og gjenboere. Planutvalget behandlet i sak 29/2007 dispensasjon fra gjeldende skiltvedtekter for oppføring av skilt- og reklameinnretninger på Liertoppen kjøpesenter. I vedtaket ble det gitt dispensasjon for oppføring av skilt mot E18 med bokstavstørrelse inntil 1,5 meter, og for logo med størrelse over 1,0 meter. Søknad om dispensasjon for logo over gesims ble avslått. Saken på Liertoppen er en opprydding i eksisterende skilting og situasjonen blir bedre enn den var tidligere. Den er derfor ikke direkte sammenlignbar med søknaden fra Bauhaus, men må kunne tas med i vurderingen i saken. Rådmannen ser positivt på at Bauhaus i ettertid har ryddet opp i en god del av de ulovlige skiltene og reklamen som opprinnelig ble oppført til åpningen av bygget. Og kan forstå argumentet med at skiltene og logoen det her søkes om ikke virker dominerende på de store fasadene. Og deres ønske om å bli sett fra E 18. Den nye vedtekten er imidlertid ikke endret vesentlig fra de gamle. Rådmannen kan derfor ikke se at det foreligger andre argumenter av betydning for å innvilge søknaden om dispensasjon, og på bakgrunn av Planutvalgets tidligere behandlinger i saken mener rådmannen at saken må avslås. RÅDMANNENS KONKLUSJON På bakgrunn av forannevnte finner rådmannen at det ikke foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og lovens vilkår om særlige grunner er derfor ikke oppfylt.
Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. 62 Saksmappe nr: 2007/3811 Arkiv: 15/325 Saksbehandler: Andre Braa Hotvedt Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 62/2009 Planutvalget 28.04.2009 Klage på avslag på søknad om dispensasjon fra regulert utnyttelse. Ulovlig oppført garasje. Gnr. 15 bnr. 325, Skarpsnoveien 7. Klager: Advokat Erik Blauuw Evensen Rådmannens forslag til vedtak: Klagen tas ikke til følge, og planutvalgets vedtak av 17.02.2009 i sak 27/2009 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Buskerud for videre klagebehandling. Krav om retting av den ulovlig oppførte garasjen avventes inntil kommuneplanens arealdel er vedtatt. Rådmannens saksutredning: Sammendrag: Advokat Erik Blaauw Evensen har på vegne av tiltakshaverne Jorun og Patrick Mc Gloin påklaget planutvalgets vedtak av 17.02.2009 i sak 27/2009. I vedtaket ble søknad om dispensasjon fra regulert utnyttelse for etterfølgende godkjenning av ulovlig oppført terrasse på gnr. 15 bnr. 325 i Skarpsnoveien 7 avslått. Rådmannen anbefaler at avslaget opprettholdes, da det ikke framkommer momenter i klagen som tilsier at dispensasjon bør gis. Vedlegg: 1. Klage fra advokat Erik Blaauw Evensen, datert 01.04.2009 2. Utskrift av møtebok for sak 27/2009 3. Søknad om dispensasjon, datert 17.12.2008 4. Tegninger og situasjonskart 5. Erklæring fra nærmeste nabo i Skarpsnoveien 9 6. Tegninger av godkjent garasje 7. Gjeldende plankart 8. Oversiktskart
Til grupperom: Skråfoto fra 2007 Utredning: 1. FAKTUM I SAKEN Advokat Erik Blaauw Evensen har på vegne av tiltakshaverne Jorun og Patrick Mc Gloin påklaget planutvalgets vedtak av 17.02.2009 i sak 27/2009. I vedtaket ble søknad om dispensasjon fra regulert utnyttelse for etterfølgende godkjenning av ulovlig oppført garasje på gnr. 15 bnr. 325 i Skarpsnoveien 7 avslått: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for overskridelse av tillatt BYA i forbindelse med godkjenning av ulovlig oppført garasje med bebygd areal på 68 m² 1 meter fra eiendomsgrensen mot gnr. 15 bnr. 315 som vist i situasjonsplanen. Garasjen må tilbakeføres til det som er søkt om og godkjent 28.06.2000. Det framkommer ikke noen klare og relevante grunner i søknaden som tilsier at det kan gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse for overskridelse av tillatt BYA til 21,7 %. Planen tillater maks 15 %. Faren for presedens anses også å være stor ved å godkjenne i ettertid dette ulovlig utførte tiltaket. Vedtaket er påklaget innen klagefristens utløp, og tas derfor under realitetsbehandling. For øvrige opplysninger vises det til rådmannens utredning i sak 27/2009. 2. BEGRUNNELSE FOR KLAGEN Klagen viser til at den omsøkte eiendommen tilhørte et dødsbo, og ble solgt til Jorun og Patrick Mc Gloin under offentlig bobehandling. I forbindelse med salget ble det oppdaget at tidligere eier har bygd garasjen ca. 18 m² større enn forutsatt i kommunens tillatelse. Både boets arvinger og senere kjøper har på denne bakgrunn overtatt et problem skapt av tidligere eier, som nå er død. Etter klagerens oppfatning bør det kunne gis dispensasjon på de betingelser som framkommer av mindretallets begrunnelse, nemlig at det gjennomføres branntekniske tiltak. Berørt nabo har samtykket til tiltaket, og man kan vanskelig se at garasjen vil være til sjenanse for andre. Det har da heller ikke kommet innsigelser fra andre i området. Faren for presedens vurderes også å være liten, ettersom situasjonen er svært spesiell. Dette gjelder både i forhold til at den som sto for oppføringen av garasjen er død, at ingen av arvingene har vært kjent med forholdet, at naboer ikke har hatt innsigelser, at tiltaket ikke medfører endret arealbruk i forhold til reguleringsplanen og at tomten er stor og bebyggelsen ikke dominerende.
I gjeldende reguleringsplan for området varierer utnyttelsen fra 15 til 25 %BYA, uten at det synes å være noen opplagt begrunnelse for denne forskjellen. Dertil kommer at kommunen har utarbeidet utkast til ny kommuneplan for Lier, som har vært til behandling i kommuneplanutvalget 12.02.2009. I dette forslaget er utnyttelsen for eksisterende boligområder satt til 25 %BYA, og dette vil gjelde foran eldre reguleringsplaner. Dersom forslaget til ny kommuneplan vedtas, vil derfor tillatt utnyttelse i Skarpsnoveien 7 bli 25 %BYA. Selv om kommuneplanen ikke er vedtatt, bør de signaler som ligger i utkastet likevel tilsi at det bør kunne gis dispensasjon i denne saken. På denne bakgrunn ber klageren prinsipalt om at avslaget omgjøres, og at det gis dispensasjon som omsøkt. Subsidiært ber man om at kommunen utsetter behandlingen av klagen til forslaget til ny kommuneplan er vedtatt. Uansett ber man om at det ikke gis pålegg om riving før det foreligger avklaring med hensyn til endringer i tillatt utnyttelse i ny kommuneplan. 3. RÅDMANNENS VURDERING AV KLAGEN Rådmannen er fortsatt av den oppfatning at det er uten betydning for vurderinga av særlige grunner at ulovligheten er utført av tidligere eier, mens det er nåværende eier som sitter igjen med ansvaret for å rette ulovligheten. Slike forhold vil kunne utgjøre en mangel etter avhendingsloven, noe som igjen vil kunne utløse krav om erstatning fra nåværende eier mot boet. Det vises i den forbindelse til at klagerens advokat også er bobestyrer, det vil si representant for selger. Søknader om dispensasjon skal vurderes ut fra ressurs- og arealdisponeringshensyn, mens slike privatrettslige forhold som nevnt er uten betydning. Når det gjelder faren for presedens ved å tillegge slike forhold betydning, må det bemerkes at det ikke er uvanlig at nye eiere overtar ansvaret for ulovligheter utført av tidligere eiere. En endring i praksis i forhold til vektleggingen av slike forhold vil derfor få betydning utover denne enkeltsaken. Videre er det ingen særlig grunn at naboene ikke har merknader til tiltaket. Plan- og bygningsmyndighetene skal i all hovedsak ivareta areal- og ressursdisponeringshensyn, og det er forhold tilknytta dette som er relevant. Det er kommunen som skal forvalte plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser, og ikke private parter. Kommunestyret har vedtatt gjeldende reguleringsplan ut fra en bestemt hensikt. Man må derfor gå ut fra at kommunestyret har ment at de ulike områdene innenfor planen skal ha ulik utnyttelse. Rådmannen finner det vanskelig å undergrave dette ved å dispensere i enkeltsaker. Hvis kommunestyret ønsker å endre på dette utgangspunktet, må dette gjøres ved reguleringsendring eller i kommuneplanens arealdel. På bakgrunn av forslag fra administrasjonen har kommuneplanutvalget vedtatt å sende et forslag til planbestemmelser på forhåndshøring. Forslaget innebærer at utnyttelsen i kommuneplanens arealdel vil overstyre reguleringsplaner med lavere utnyttelse. Hvis de endelige planbestemmelsene blir i tråd med forslaget, blir utnyttelsen på hele Nøste 25 %BYA. Tiltaket som nå er til behandling vil i så fall kunne godkjennes uten dispensasjon. Rådmannen kan ikke se at det foreløpige forslaget til kommuneplanbestemmelser kan tillegges avgjørende vekt i denne saken. Forslaget er kun sendt på forhåndshøring, og har ikke vært behandla i forbindelse med offentlig ettersyn. Det er derfor svært usikkert hva det
endelige resultatet blir. Administrasjonens har imidlertid et sterkt ønske og behov for en bestemmelse i kommuneplanens arealdel som overstyrer eldre planer med lavere %BYA eller utnyttelse regulert på annen måte. Bakgrunnen er at mange eldre planer gjør behandlinga av enkeltsaker unødvendig komplisert og byråkratisk. Administrasjonen vil derfor jobbe for at det inntas en slik bestemmelse i kommuneplanens arealdel. Hvorvidt utnyttelsen skal settes til 25 prosent eller lavere, er imidlertid et åpent spørsmål. Rådmannen mener det også er uheldig å utsette behandlingen i påvente av kommuneplanens arealdel. Saken bør avklares på nåværende tidspunkt, og ikke settes på vent i 6-9 måneder. Det er i så fall en bedre løsning å avslå søknaden om dispensasjon, men avvente kravet om riving/ombygging fram til kommuneplanen er vedtatt. 4. RÅDMANNENS KONKLUSJON Rådmannen kan ikke se at det framkommer momenter i klagen som tilsier at planutvalgets vedtak av 17.02.2009 bør omgjøres, og avslaget bør derfor opprettholdes. Hvis planutvalget allikevel finner grunnlag for å ta klagen til følge og gi dispensasjon, bør følgende vilkår inntas: Det må gjennomføres branntekniske tiltak på garasjen, slik at det ikke medfører begrensninger for utnyttelse av naboeiendommen, ut over det som følger direkte av plan- og bygningsloven
Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. 63 Saksmappe nr: 2006/692 Arkiv: 112/233 Saksbehandler: Andre Braa Hotvedt Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 63/2009 Planutvalget 28.04.2009 Klage på vedtak om dispensasjon og tillatelse til tiltak, og klage på administrativt avvisningsvedtak. Gnr. 112 bnr. 233, Kunterudveien 19. Tilbygg bolig. Klagere: Grethe og Gunnar Nummedal Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i forvaltningslovens 34 første ledd avvises klagen på administrativt vedtak av 21.07.2006 om dispensasjon og tillatelse til tiltak fra realitetsbehandling. Klagen er framsatt etter klagefristens utløp, og det er ikke grunnlag for å gi oppreisning for oversittelse av fristen. Klagen på administrasjonens avvisningsvedtak tas ikke til følge, og vedtaket av 16.02.2009 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Buskerud for videre klagebehandling. Rådmannens saksutredning: Sammendrag: Advokat Arne Os har på vegne av Grethe og Gunnar Nummedal påklaget administrasjonens vedtak av 16.02.2009 hvor klage på kommunens brev av 21.01.2009 ble avvist fra realitetsbehandling. Klagen vurderes også å gjelde vedtak om dispensasjon og tillatelse til tiltak av 21.07.2006. Saken gjelder for øvrig oppføring av tilbygg til eksisterende enebolig i Kunterudveien 19. Klageren hevder at tilbygget er oppført i strid med tillatelsen. Rådmannens oppfatning er at tiltaket er i samsvar med godkjente tegninger.
Vedlegg 1. Klage fra advokat Arne Os på administrativt avvisningsvedtak 2. Tiltakshaver sine merknader til klagen 3. Administrativt avvisningsvedtak av 16.02.2009 4. Klage fra advokat Arne Os på kommunens brev av 21.01.2009 5. Administrasjonens brev av 21.01.2009 6. Brev fra Grethe og Gunnar Nummedal 7. Vedtak om dispensasjon og tillatelse til tiltak av 21.07.2006 8. Søknad om dispensasjon fra regulert utnyttelse 9. Gjenpart av nabovarsel 10. Godkjent situasjonskart 11. Godkjente tegninger 12. As-built tegninger 13. Illustrasjon av avvik 14. Oversiktskart Til grupperom: 1. Fotografi av oppført tilbygg 2. Skråfoto fra 2007 Utredning: 1. FAKTUM I SAKEN Advokat Arne Os har på vegne av Grethe og Gunnar Nummedal påklaget administrasjonens vedtak av 16.02.2009 hvor klage på kommunens brev av 21.01.2009 ble avvist fra realitetsbehandling. Saken gjelder for øvrig oppføring av tilbygg til eksisterende enebolig på gnr. 112 bnr. 233 i Kunterudveien 19. Tilbygget har bebygd areal på 15 m², og er oppført i to etasjer (kjeller og hovedetasje). Tommas Lygrell er tiltakshaver og eier. Grethe og Gunnar Nummedal er eiere av gnr. 112 bnr. 234, Kunterudveien 17. Tidligere eier av Kunterudveien 19, Frank Solberg, søkte i 2006 om dispensasjon fra regulert utnyttelse og tillatelse til oppføring av det nevnte tilbygget. Gunnar Nummedal samtykket til tiltaket i forbindelse med nabovarslinga. Søknaden ble godkjent i administrativt vedtak av 21.07.2006. Bruksarealet er i vedtaket oppgitt til 13 m², mens bebygd areal er oppgitt til 15 m². Tilbygget er i de godkjente tegningene vist med plate på mark, det vil si uten kjeller. Tommas Lygrell kjøpte eiendommen i 2008, og har i brev mottatt 30.04.2008 bekrefta at han tar over ansvaret som tiltakshaver. Dette innebærer samtidig at han har overtatt det ansvaret som påligger tiltakshaver i henhold til plan- og bygningsloven. Grethe og Gunnar Nummedal informerte i møte med planseksjonen i desember 2008 om at tilbygget er oppført høyere enn det som er godkjent, og at det er underbygget med kjeller. Tilsvarende opplysninger ble gitt i brev av 23.12.2008. På bakgrunn av henvendelsen var saksbehandler på befaring sammen med Nummedal 14.01.2009. Tiltakshaver var ikke til
stede på denne befaringa. Det viste seg at tilbygget er underbygget med kjeller, uten at tiltakshaver har søkt om dette. Umiddelbart framsto også tilbygget som høyere enn det som er godkjent. På denne bakgrunn fikk tiltakshaver muntlig pålegg om stans i arbeidene senere den samme dagen. Etter ønske fra tiltakshaver ble det avholdt ny befaring 16.01.2009. Tommas Lygrell og Johnny Hoffmann, som har utført arbeidene, ga under befaringa uttrykk for at man har bygget i samsvar med godkjente tegninger. Videre mente man at de godkjente tegningene er unøyaktige og av dårlig kvalitet. Byggestoppen ble opprettholdt overfor tiltakshaver, og saksbehandler ba samtidig om å få tilsendt as-built tegninger for å kunne vurdere lovligheten av byggearbeidene. På bakgrunn av mottatte as-built tegninger konkluderte planseksjonen i brev av 21.01.2009 med at tiltaket er oppført i samsvar med tillatelsen. Arbeidene med tiltaket kan derfor fortsette. Unntaket fra dette er kjelleren, som må anses ulovlig oppført. Ulovligheten er derfor krevd rettet, enten ved tilbakeføring eller innsendelse av revidert melding. Tiltakshaver har foreløpig ikke sendt inn slik endringsmelding, og det er heller ikke tatt stilling til hvorvidt kjelleren vil kunne bli godkjent. Inntil videre kan derfor ikke tiltakshaver fortsette arbeidene med kjelleren. Advokat Arne Os påklaget på vegne av Gunnar og Grethe Nummedal planseksjonens brev av 21.01.2009. Klagen ble avvist fra realitetsbehandling i administrativt vedtak av 16.02.2009, da avgjørelsen om at utførte arbeider er i samsvar med tillatelsen ble ansett for å ikke være et enkeltvedtak som kan påklages. Administrasjonens avvisningsvedtak er påklaget innen klagefristens utløp, og tas derfor opp til behandling. Klagen fra Advokat Arne Os vurderes også til å være en klage på kommunens tillatelse til tiltak av 21.07.2006. Denne delen av klagen er ikke behandlet tidligere, og må derfor tas opp til behandling av planutvalget. 2. RETTSLIG UTGANGSPUNKT Forvaltningslovens regler om klage I henhold til forvaltningslovens (fvl) 28 første ledd kan enkeltvedtak påklages. Andre avgjørelser enn enkeltvedtak kan som hovedregel ikke påklages. Forvaltningslovens 2 første ledd definerer hva som menes med enkeltvedtak: I denne lov menes med: a) vedtak, en avgjørelse som treffes under utøving av offentlig myndighet og som generelt eller konkret er bestemmende for rettigheter eller plikter til private personer (enkeltpersoner eller andre private rettssubjekter); b) enkeltvedtak, et vedtak som gjelder rettigheter eller plikter til en eller flere bestemte personer;
Hvis det klages over en avgjørelse som ikke er enkeltvedtak, skal klagen i henhold til 34 første ledd avviser fra realitetsbehandling: Dersom vilkårene for å behandle klagen ikke foreligger, skal klageinstansen avvise saken, jfr. dog 31. I 2 tredje ledd er det særskilt sagt at avgjørelser som gjelder avvisning, for eksempel avvisning av klage fra realitetsbehandling, er enkeltvedtak i lovens forstand: Som enkeltvedtak reknes også avgjørelser som gjelder avvising av en sak eller bruk av særlige tvangsmidler for å få gjennomført et vedtak. Klagefrist og oppreisning for oversittelse av klagefristen I saker hvor en part eller annen med rettslig klageinteresse ikke har mottatt underretning om vedtaket, er klagefristen tre uker fra det tidspunktet vedkommende fikk eller burde skaffet seg kjennskap til vedtaket. Imidlertid er det slik at klagefristen i saker som den foreliggende senest går ut tre måneder etter at vedtaket er fatta, uavhengig av om vedkommende på det tidspunktet har fått eller burde ha fått kjennskap til vedtaket. Disse reglene om klagefrist framgår av forvaltningslovens (fvl) 29 første og andre ledd: Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Skjer underretningen ved offentlig kunngjøring, begynner klagefristen å løpe fra den dag vedtaket første gang ble kunngjort. For den som ikke har mottatt underretning om vedtaket, løper fristen fra det tidspunkt han har fått eller burde ha skaffet sig kjennskap til vedtaket. Ved vedtak som går ut på å tilstå noen en rettighet, skal klagefristen for andre likevel senest løpe ut når det er gått 3 måneder fra det tidspunkt vedtaket ble truffet. Hovedregelen er at klager som mottas etter klagefristens utløp skal avvises fra realitetsbehandling, jfr. 34. Forvaltningslovens 31 gir imidlertid hjemmel for å ta klager under behandling selv om disse har kommet etter klagefristens utløp, såkalt oppreisning for oversittelse av klagefristen: Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt a) parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med klage etterpå, eller b) det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Bestemmelsen gir kommunen en skjønnsmessig adgang til å gi oppreisning for oversittelse av klagefristen når et av de nevnte vilkåra er oppfylt. Hvis det gis oppreisning som nevnt, skal klagen tas opp til behandling og innholdet vurderes. En avgjørelse om å gi oppreisning for klagefristen er ikke et enkeltvedtak som kan påklages.