Thor Arthur Haugan Thaulowkaia 2 7012 TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: ODGO 2010/2731 Dato: 14.09.2010 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 244/48/0/0 Saksnr: 766/10 1719/244/48 - Søknad om påbygg/tilbygg hytte - Djupvika - Thor Arthur Haugan - avslag Vi viser til Deres søknad om dispensasjon og tillatelse til tiltak for tilbygg og påbygg til hytte mottatt her den 18.05.2010, søknad om ansvarsrett er journalført den 10.06.2010 og siste søknad om dispensasjon er mottatt 24.08.2010. Eksisterende hytte: Eksisterende hytte har brutto mål 10 m x 6,5 m (65 m 2 ) samt et åpent overbygd areal med brutto mål ca 2 m x 6,5 m (13 m 2 ) i tillegg. Samlet bebygd areal blir da 78 m 2 og samlet bruksareal skulle da bli ca 66,5 m 2 inkludert et åpent overbygd areal med 4,5 m 2. Hytta er oppført i en etasje med saltak på 22 grader. Tiltaket: Tiltaket gjelder tilbygg og påbygg til hytte. Tilbygget omfatter inngangsparti med brutto mål 3,6 m x 1,9 m (7 m 2 ). I tillegg økes overbygd areal mot vest med brutto mål ca 1,5 m x 6,5 m (10 m 2 ). Påbygget omfatter deler av hytta og får brutto mål ca 6,5 m x 5,5 m (36 m2). Påbygget er tegnet med netto innvendig høyde 1,75 meter (målt på tegning) og øverste plan blir dermed ikke måleverdig etter målereglene, jfr teknisk forskrift 4-1. Det skal derfor ikke beregnes bruksareal for dette planet og det skal heller ikke telles med i etasjetallet. Med henvisning til det over vil tiltaket omfatte en økning av bebygd areal med 20 m 2 og bruksareal med 13 m 2 inkludert 7 m 2 åpent overbygd bruksareal. Det vil si at samlet bebygd areal for hytta etter tilbygg/påbygg blir 98 m 2 og samlet bruksareal blir 79,5 m 2. Hytta ligger ca 135 meter fra sjøen. I søknaden er det oppgitt andre mål for bebyggelsen. Eksisterende bebygd areal er oppgitt til 76 m 2 og eksisterende bruksareal til 73 m 2. Utvidelsen med tilbygg/påbygg er oppgitt til 20 m 2 bruksareal og 37,5 m 2 bebygd areal. Angående oppgitt areal for eksisterende har søker tatt med et mindre bygg som står på østre side av hytta, jfr samtale med søker og tiltakshaver den 17.08.2010. Vi har ingen opplysninger om dette bygget i vårt arkiv, men det vises på kartet som er vedlagt søknaden. På dette kartet er det satt et kryss over bygget. Kartet viser at bygget kan ha grunnflate på ca 10 m 2. Det vil si samlet bebygd areal blir ca 108 m 2 og samlet bruksareal ca 90 m 2.
Nabovarsling: Det foreligger ingen kjente merknader eller innvendinger mot søknaden etter gjennomført nabovarsling. Andre myndigheter: Høring til andre myndigheter anses unødvendig. Det vises til rundskriv datert 30.06.2009 og til at Fylkesmannens miljøvernavdeling har gitt flere uttalelser til saker av lignende karakter. Fylkesmannen har i andre saker anbefalt at kommunen følger reguleringsbestemmelsene og ikke innvilger dispensasjoner på generelt grunnlag. Plangrunnlag: Hyttetomta omfattes av både strandplan og kommuneplan. Strandplan for Djupvika ble godkjent av fylkesutvalget den 23.05.1978. I plankartet er hytta markert som tomt nr, 49. I tekstdelen til strandplanen er det blant annet anført: Rafthøyde (avstand fra underkant bunnsvill til overkant toppsvill) skal ikke overstige 220 cm. Taket skal være sadeltak og takvinkelen skal være mellom 15 og 25 grader og takutstikk minimum 30 cm. Kommuneplanen ble godkjent den 27.09.2000. Kartdelen til planen viser at hytta ligger i et område markert som H5. I bestemmelsene til planen er det som området H5 anført blant annet: Hver hyttetomt eller feste kan bare bebygges med en hytteenhet. Største tillatte bruksareal pr tomt eller tomtefeste er 80 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter. Avstand fra underkant bjelkelag til raft skal ikke overstige 2,5 meter for fritidsbolig og 2,2 meter for uthus/anneks. Avstand fra underkant bjelkelag til møne skal ikke overstige 4,3 meter for fritidsbolig og 3,8 meter for uthus/anneks. Alle bygningene skal ha saltak med helning mellom 18 og 35 grader. Takmaterialet skal være matt og harmonere med omgivelsene. Med henvisning til det over anses søknaden for å være i strid med kommuneplanen vedrørende maksimalt areal og maksimal rafthøyde. Det er gjennomført forhåndskonferanse i plansaker vedrørende ny reguleringsplan for Djupvika, jfr sak 2010/5568. Referat fra forhåndskonferansen er datert 22.06.2010. Det må bety at det kan forventes fremmet sak om ny reguleringsplan for området og at det kan bli vedtatt ny plan med nye bestemmelser som inkluderer den aktuelle tomta 244/48. Estetiske forhold: Inngangspartiet er lagt lavere i terrenget enn hytta slik at gulvet i tilbygget blir ca 1 meter lavere enn i hytta ellers. Dette antar vi er en terrengtilpasning da terrenget er skrånende. De andre hyttene i området, kanskje med ett unntak, er bygd i samsvar med reguleringsbestemmelsene. Det vil si med lavere enn påbygget som søknaden viser. Påbygget vil derfor medføre at hytta vil skille seg ut fra andre hytter i området med hensyn
på gesimshøyden. Særlig på fasade mot sør vil høyden markere seg da utførelsen vil medføre at hytta går over tre forskjellige nivå/plan. Det nevnte unntaket kan være hytta på eiendommen 244/14. Vi har ingen opplysninger om denne i arkivet, men bilder fra områder viser at det står ei eldre (antatt) hytte der med en hemsløsning. Høydene på hemsen er ukjent, men sannsynligvis nokså beskjedne. Ansvarsforhold: Det søkes om personlig ansvarsrett for selvbygger (Thor Arthur Haugan) for alle funksjoner med unntak for søkerfunksjonen. Det søkes om personlig ansvarsrett til Bygn.ing. Olav Eithun Olsen for søkerfunksjonen. Personlig ansvarsrett, kan bare i særlige tilfeller, gis til andre enn selvbygger. Det vises til forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett 17. I slike særlige tilfeller gjelder kravene om styringssystemer og krav om utdanning og praksis, jfr forskriftens 17.1. Det er ikke vist til grunner som skal være særlige i dette tilfellet og det er heller ikke dokumentert at det foreligger styringssystemer. Det foreligger heller ingen dokumentasjon på utdanning og praksis selv om tittel på Olav Eithun Olsen antyder at han har utdanning som kreves. Det er imidlertid ingenting i veien for at selvbyggeren kan stå som ansvarshavende for alle funksjoner i samsvar med forskriftens 17.2. Som en del av nødvendig sannsynliggjøring kan selvbyggeren få hjelp av kvalifisert person. Med henvisning til det over mener vi det er rett å ikke godkjenne søknad om personlig ansvarsrett for Olav Eithun Olsen, men å innvilge personlig ansvarsrett for selvbygger også for søkerfunksjonen. Vi forutsetter da at selvbygger Thor Arthur Haugan får bistand fra Olav Eithun Olsen også i den videre prosessen. Andre dispensasjonssaker i området og presedens: Det er innvilget flere dispensasjoner i området når det gjelder kommuneplanens krav om maksimale størrelser. Dispensasjonene er gitt på slikt grunnlag at det må kunne anses som presedens i planområdet. Vi kan ikke se at det er gitt dispensasjoner angående rafthøyder. Dispensasjonssøknaden: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens krav vedrørende byggets størrelse og maksimal rafthøyde. I kommuneplanen er maksimal tillatte bruksareal pr tomt/tomtefeste satt til 80 m2 og maksimal rafthøyde (underkant bjelkelag til raft) satt til 2,5 meter Søknaden viser samlet bruksareal med ca 90 m 2 og raftehøyde med ca 3,3 meter (4,1 meter dersom bjelkelag/gulv i planlagt tilbygg regnes med). Dispensasjonssøknad er fremmet i to skriv datert henholdsvis den 10.05.2010 og 20.08.2010. I korthet argumenteres det for dispensasjon slik: Større plassbehov nå enn tidligere og samtidig bedre økonomi enn da hytta ble bygd. Det er ønskelig med sengeplasser til barn og barnebarn og det er behov for vindfang. Det er bygd avløpsanlegg i området slik at det er lagt til rette for vann og avløp, rom for dusj og toalett anses som en nødvendighet. Hytteeier nærmer seg de 60 og ønsker å tilbringe mer tid i Åsenfjorden. Toalett inne anses som viktig også pga helsemessige plager.
Tomta er bratt med fjell på to sider, dette gjør at det er vanskelig å løse plassbehovet med tilbygg framfor påbygg. Bergryggen ligger like inntil dagens bygg på nordøstre side, i tillegg står det strømmaster i dette området. Utbygging mot nordøst vil kreve sprengningsarbeider. På sørøstre side er det oppført et bygg på ca 10 m 2 som benyttes som teknisk rom for felles vannforsyning i området. Dette anlegget er dyrt å flytte med tanke på tilbygg der. Det må i tillegg sprenges trase for ledninger dersom det må flyttes. Utvidelse av bygget mot nordvest, stueområdet, vil være særdeles uheldig og upassende. Det samme gjelder mot sørvest da tilbygg vil gripe inn i byggets inngangsparti og gjøre beslag på de begrensede uteoppholdsarealene på eiendommen. Planleggingen har vist at det beste alternativet er å bygge på deler av byggverket med et oppløft av taket for å etterkomme ønsket om flere soverom, det vil si å lage en hemsløsning. Det påpekes at naboer er orientert om dispensasjonssøknaden og at de har gitt sitt samtykke. Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Argumenter som kan tale for er framført av søker, jfr avsnitt over. Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være: Det ikke er ment å skulle være kurant å oppnå dispensasjoner fra vedtatte planer, som har blitt til etter en omfattende beslutningsprosess. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen ikke må undergraves gjennom dispensasjoner De oppgitte grunner for dispensasjon som handler om plassbehov og økonomi anses som generelle. Dette er grunner som går igjen i de aller fleste saker der det søkes om dispensasjon for tilbygg/påbygg til hytter. Plassbehov for barn, barnebarn, besøkende etc må anses som generelle. Tomtas beskaffenhet og topografi kan imidlertid være spesiell, likeså at det står et mindre bygg for felles vannforsyning der. Innvilgelse av dispensasjon, særlig med hensyn på rafthøyde, vil føre til at bygget vil avvike i utseende i forhold til de andre hyttene i området. Det kan derfor forventes at det kan medføre økt forventning og fra andre hytteeiere om å få lignende tillatelser/dispensasjoner.
Det er avholdt forhåndskonferanse med tanke på at det skal fremmes reguleringsplan for området. Det er derfor en mulighet til å vurdere maksimale arealer og rafthøyder på nytt i plansammenheng. Eventuelle endringer i bestemmelsene for området, som er av betydning, bør fremmes som plan sak framfor at det gis dispensasjoner. Ca 130 meter øst for den aktuelle tomta er det et hytteområde med reguleringsplan. Reguleringsplan for Mevika er behandlet og godkjent i 2000. Der er det heller ikke regulert for større rafthøyder enn 2,5 meter, jfr pkt 2.2 i bestemmelsene til planen. Heller ikke i reguleringsplanen som ligger ca 350 meter nordøst for tomta, med plannavn Nordheim, er det tillatt med høyere rafthøyde. I et område enda lengre nord for tomta, planområde for Løvtangen, er det gitt åpning for større gesims/rafthøgder. Det vil si at kommuneplanens bestemmelser om rafthøyde ikke er uvanlig for området. Vi kan ikke se at oppføring av tilbygg/påbygg er i strid med statlige eller regionale rammer eller mål. Vi kan imidlertid ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering og konkluderer derfor med at vilkårene for dispensasjon ikke er til stede. VEDTAK: Søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen, etter plan- og bygningslovens 19 (dispensasjon) innvilges ikke. Søknad om tillatelse til tiltak må derfor avslås. Hjemmel for avlaget finnes i plan- og bygningslovens 11-6 (rettsvirkninger av kommuneplan). Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages innen 3 uker i samsvar med forvaltningslovens 29. Skjema med orientering om klageadgang vedlegges. Med hilsen Oddvar Govasmark ingeniør Kopi til: Bygn Ing Olav A Eithun Olsen sandgata 16 7012 TRONDHEIM