NÆRINGS- EIENDOM: NNM på internett 4. KVARTAL 1998

Innhold side 1.Økonomiske rammebetingelser. 2 1.1.Rentesituasjon... 3 1.2.Forbrukervekst - inflasjon.... 3 1.3.Arbeidsledighet... 4 1.4.Bank - Finans - Forsikring... 4 1.5.Aksjemarkedet - Olje - Handel 4 1.6.De børsnoterte eiendomsselskapene 5 2.Eiendomsmarkedet... 6 2.1.Generelt.... 6 2.1.1.Oslo sentrum.. 6 2.1.2.Oslo indre vest.. 7 2.1.3.Oslo indre nord. 7 2.1.4. Oslo indre øst... 7 2.1.5.Oslo indre syd 8 2.1.6.Oslo ytre vest... 8 2.1.7.Oslo ytre nord... 8 2.1.8.Oslo ytre øst... 9 2.1.9.Oslo ytre syd... 9 2.1.10.Øvrige Stor-Oslo 9 2.2.Leieprisanslag... 10 2.2.1.Kontor. 10 2.2.2.Lager.. 10 NÆRINGS- EIENDOM: 4. KVARTAL 1998 3.De største eiendomsselskapene 13 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene 14 4.Oppsummering 14 5.Presentasjon av meglerne i NNM. 15 NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov

Markedsrapport nr. 4/98 side 2 Innledning Vedvarende usikkerhet? Etter kraftig fall på Børsen i høst har vi registrert bunn noteringer helt ned mot 760- tallet. Imidlertid så vi lysninger i markedet da totalindeksen krøp over 1.000 -tallet 1. november. Dette vedvarte ikke. Få dager senere falt indeksen under 1.000 poeng igjen. Ultimo 1998 har markedet «stabilisert» seg noe. Totalindeksen har holdt seg på 900- tallet. Fra årstopp på 1422 til bunn på 760 prøver mange i dag å selge inn ny gullalder. Oljeprisen har fortsatt å rase mot nye bunnrekorder. Prisen på brent har i skrivende stund vært under 10 dollar tallet fatet. Noteringen er den laveste på over 12 år. Den lave oljeprisen rammer olje- og offshore selskapene hardt. Aktiviteten går ned, overskuddet forsvinner og aksjekursene stuper. Med vedvarende lave oljepriser har vi trolig bare sett begynnelsen på nedturen i denne sektoren. På tross av nedgangen som rammet markedet hardt i høst, ser det ut til at aktørene har tilpasset seg situasjonen og planlegger fra nytt ståsted. Pessimistene spår en form for berg- og dalbane i norsk økonomi i tiden som kommer. Generelt har prisene i boligsektor sunket relativt lite, mens omsetningssvikten er opptil 35%. Dog presiseres det fra bransjen at beliggenhet er mer avgjørende enn noen gang. Det er få næringseiendommer som er omsatt siste tid. Eiendommene som er solgt har oppnådd lavere priser en hva som var mulig å oppnå før sommeren. Regjeringskrisen er over etter at Høyre og Fremskrittspartiet støttet regjeringen i budsjettforhandlingene. Budsjettet er i havn. Konjunkturavgiften er ikke vedtatt. Høykonjekturen i byggesektoren har allerede passert toppen og en slik avgift ville kun ha bidratt til å forsterke en konjunktur i nedgang. Markedsrapport nr. 1/99 kommer i primo mars. 1. Økonomiske rammebetingelser Etter høstens kostbare fastkurspolitikk er det fremdeles turbulens og usikkerhet som preger den norske økonomien. Kronen holder stadig svak kurs mot ECU-indeksen. Den kraftige renteøkningen vi opplevde i høst har ført til vedvarende høy rente. Sparebanken NOR har forutsatt at rentenivået gradvis senkes gjennom året, med totalt 3 prosent. Da får vi 0,1 prosent vekst, eller i praksis nullvekst, for fastlands-norge, sier sjefsøkonom Furunes i Sparebanken NOR Finansminister Gudmund Restad har uttalt at han ikke er sikker på at renten vil falle dersom oljeprisen holder seg lav. Uttalelsene fra Restad ble opplevd som negative, fordi markedet har diskontert en rentenedgang. 116,00 114,00 112,00 110,00 108,00 106,00 104,00 102,00 100,00 uke 27 uke 31 Kilde: Sp.b. NOR NOK/ECU - kursutvikling på NOK uke 35 uke 39 uke 43 uke 47 Den 2. desember gikk alle impulser mot det norske markedet. Vi opplevde oljeras, kronesvekkelse, rentehopp og internasjonale børsfall som skapte en spiral av dårlige nyheter for norske aksjer. Totalindeksen falt med 3,4 prosent. Tross dette klarte Oslo Børs seg godt, etter at andre europeiske børser falt 3-5 prosent. Effekten av oljeprisfallet kom derimot klart til syne i renteog valuta markedet. Kronen svekket seg betraktelig og den korte renten spratt opp 15 punkter til 8,17 prosent. Ekspertene antydet et nytt «bear marked» etter at Dow Jones - indeksen samme dag falt mer enn den hadde gjort på to måneder. Det pekes på flere forhold som ligger bak presset mot norske kroner inneværende år, og den lave prisen de to siste kvartalene. Usikkerheten rundt videre utvikling av finanspolitikken er trukket frem som en høyst mulig forklaring, men er senere redusert i.o.m. budsjettforlik mellom regjeringspartiene, Høyre og Fremskrittspartiet. Det mest synlige utslaget, nemlig det sterke fallet i oljeprisen, har bidratt til en relativt usikker

Markedsrapport nr. 4/98 side 3 utvikling. Nedgang av volumet av olje- og gasseksport er også sterkt medvirkende. Lange og korte renter Mange ser likevel positivt på utviklingen. Meninger fra økonomieksperter er delte, men mange tror på sterkere krone i 1999. Rentedifferansen overfor euro er altfor høy i dagens marked. Man kan ikke se bort fra at de lave oljeprisene holder seg i 1999. Markedet tror imidlertid på svak oppgang i prisene gjennom neste år. Produksjonsøkning for olje og gass, svakere innenlandsk etterspørsel og lavere vekst i importprisene tilsier at Norge igjen vil få overskudd på driftsbalansen neste år. Dette anses som en viktig betingelse for styrkingen av kronen og rentenedgangen gjennom 1999. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1990 1991 1992 10 års statsobl. 3-mnds nibor 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1.1 Rentesituasjonen Kilde: Sp.b. NOR Mens pengepolitikken gjennom de siste fem årene og frem til og med 1. kvartal i år, gjennomgående har virket ekspansivt, har politikken i 2., 3. og 4. kvartal bidratt til å dempe veksten i norsk økonomi. For å møte det tiltakende presset mot norske kroner, økte Norges Bank sine signalrenter ovenfor bankene med hele 4,5 prosentpoeng fra slutten av mars og frem til midten av september. Noe vi i forrige rapport beskrev som meget negativt for eiendomsmarkedet. 3 måneders renten har siden slutten av august stort sett holdt seg i underkant av 8 prosent, vel 3,5 prosentpoeng over den tilsvarende ECU-renten. Finansinstitusjonenes utlåns- og innskuddsrenter har fulgt utviklingen i pengemarkedsrenten med et lite etterslep, og gjennomsnittlig utlånsrente i private finansinstitusjoner gikk opp fra om lag 6,6 prosent, ved utgangen av 2. kvartal i år til 9,4 prosent ved utgangen av 3. kvartal. 10 års renten var pr. 10.12.98 på 5,31%, noe som er en svak oppgang fra forrige rapport. Tremåneders NIBOR ligger på 7,92 % pr 14.12.98 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1991 1992 1993 1994 Realrente 1995 1996 1997 1998 «Realrente» definerer vi som differansen mellom lang stat og utviklingen i KPI minus inflasjon. Kilde: SSB og DnB Tall for 1998 er hittil i år. 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon Utviklingen i husholdningenes etterspørsel har gjennom de siste fire år gitt betydelige impulser til veksten i norsk økonomi. Sterk oppgang i husholdningenes varekjøp i 2. og 3. kvartal. Avtagende i 3. kvartal. Moderat nedgang av anskaffelse av bilkjøp både i 3.- og 4. kvartal. Utviklingen i detaljomsetningen peker også i retning av utflating og nedgang på slutten av året. Likevel ligger husholdningenes forbruk an til å øke med nærmere 4 prosent på årsbasis, dvs. litt mer enn i 1997. Konsumprisveksten har holdt seg lav i 1998 og ser nå ut til å ville bli på 2,2-2,3 prosent, dvs. noe lavere enn i 1997.

Markedsrapport nr. 4/98 side 4 Utflatingen- og hittil relative nedgangen, må sees i lys av den sterke renteoppgangen gjennom den siste tiden. Renteoppgangen vil også bidra til å bremse den sterke utviklingen og veksten vi har hatt på boligprisene de siste fem år. Prisene har falt noe, omsetningssvikten er opptil 35%. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 Inflasjon 1987 1990 1993 1996 Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %- vise endring i KPI. Tall for 1998 er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet Økt arbeidsløshet neste år? Uten utsikter til produksjonsvekst i 1999 vil sysselsettingsveksten stoppe opp, både utførte timeverk og antall sysselsatte vil kunne gå ned neste år. Med et svakere arbeidsmarked vil også tilbudet av arbeidskraft avta merkbart, men arbeidsløsheten vil antakelig begynne å øke allerede i begynnelsen av neste år. Vanligvis vil et slikt omslag bringe ledigheten raskere opp enn den nedgangen en opplevde under høykonjunkturen. Mye tyder på at ledigheten blir høyere enn i 1998. Det er imidlertid usikkerhet knyttet til hvor mye ledigheten evt. vil øke neste år. Dette avhenger bl.a. hvor produksjonsnedgangen rammer hardest. Rammer den f. eks byggebransjen sterkt, hvor innslaget av utenlandsk arbeidskraft er stor, kan det tenkes at dette fører til at den utenlandske arbeidskraften sies opp først, slik at nedgangen i mindre grad påvirker observert ledighet i Norge. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Kilde: SSB 1998 er anslag 1987 1989 1.4 Bank/finans/ forsikring Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1991 1993 1995 1997 Fusjonen mellom Fokus Bank, Postbanken, og Kredittkassen gikk i vasken. Fremtiden vil nok bære preg av flere, større og mindre, fusjoner og at flere av disse kan være nært forestående. Også store utenlandske banker, på tvers av kontinentene, fusjoneres. 1.5 Aksjemarkedet/ olje/handel Turbulensen fortsetter på Oslo Børs. I løpet av de siste uker, ultimo november/primo desember, har markedet den ene uken falt 100 poeng for så å stige 100 poeng. Det siste først og fremst forårsaket av et lite grep med den amerikanske renten. Perioden har som helhet endt med en liten oppgang. Fremtiden vil vise om vår indeks på 760 var den endelige bunnen i denne omgang. Årsaken til at markedet øyner håp fikk vi fra USA. Den amerikanske sentralbanken satte renten ned med en kvart prosent, og det amerikanske markedet, representert ved den toneangivende indeksen Dow Jones, reagerte øyeblikkelig opp 4,1 prosent. Her hjemme løftet markedet seg øyeblikkelig fem prosent, og oppgangen fortsatte siste uken i november.

Markedsrapport nr. 4/98 side 5 På den annen side stiller man spørsmål om USA skal merke virkningen av en asiatisk, europeisk - og sør-amerikansk børs, som har falt som en sten. Dow-Jones har det siste året bare falt fra 9300 til 8300 etter den siste oppgangen ultimo november. Børsene i resten av verden har falt både 30- og 40 prosent fra toppen i vår. Norge lå an til å bli den femte dårligste børsen i verden i en av de siste oversiktene. Når vi tenker tilbake til årstoppen her hjemme med totalindeks på 1422, var det stort sett bred enighet om at markedet skulle videre opp. Da markedet falt til 760, var alle meglere og analytikere opptatt av å fremheve den lave risikoen. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene I forrige markedsrapport skrev vi om eiendomsaksjene fall i august/september. Etter siste tids utvikling på børs og en stadig svakere kronekurs opprettholder eiendomsaksjene sin svake posisjon i markedet og er lavt priset. De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo Børs fra 1996 til nå 200 180 Indeks 160 140 120 100 80 jan-96 mar-96 mai-96 aug-96 okt-96 jan-97 mar-97 jun-97 aug-97 okt-97 jan-98 mar-98 jun-98 aug-98 okt-98 Totalindeks Oslo Børs Eiendomsselskapene - indeks Oversikten viser utviklingen på Oslo børs totalt og for de fire eiendomsselskapene fra 1.1.96 og frem til 9.12.98. Kilde: Finansavisen (Oslo børs)

Markedsrapport nr. 4/98 side 6 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt I forrige markedsrapport beskrev vi klare tegn til tilpasning i eiendomsmarkedet. Vi konstaterer at eiendomsmarkedet er påvirket og at den korte renten har vært stabil på et nivå som er 3- til 4% høyere enn medio 1998. På bakgrunn av dette har beslutningsvegringen tildels vært vedvarende, vedrørende eiendomskjøp. Markedets utvikling imøtesees med spenning. Eiendomsaktører har innsett nedgang i markedet og på mange måter tilpasset seg dette. Vi anser tilpasningen som positivt for fortsettelsen. Det har i perioden vært en utflatende trend og færre inngåtte kontrakter. Våre spådommer vedrørende endringer i eiendomsmarkedet har vært riktige, på bakgrunn av nye rammebetingelser som følge av renteendringer og konjunkturskifte. Vi opplever at leietakere har vært avventende og at det også her er inngått færre kontrakter. Av denne grunn føler vi det var riktig å nedjustere leieprisene i 3. kvartal 1998. Eiendomsinvestorene setter større krav og er mer forsiktig med investeringene, også sett i forhold til konjunkturtoppen. Flere av de største eiendomsbesitterne nyter godt av at de tidligere har bundet renten, sett i relasjon til dagens nivå. Så langt ser ikke renteøkningen ut til å ha noen innvirkning og nevneverdig effekt på boligprisene. Antall omsetninger har derimot vist markant nedgang. Kilde; NBBL, 3. kvartal 1998. Dette belyser åpenbart folks dempende lyst til bolighandel. Det er enkelte steder i Oslo registrert inntil 30% lavere omsetningsaktivitet enn samme periode i fjor. Vi nevnte i forrige rapport at kredittilsynet kritiserer bankene for slepphendt utlånspolitikk. Hver tredje boligkjøper har mer enn 80% finansiering på sin bolig. Vi aner at noen tåler dette mindre enn andre Aner vi et etterslep med problemer av dette? Vi føler at lager-/kombinertmarkedet er i samme gate som kontormarkedet. Vi erfarer lengre beslutningsperiode enn medio 1998 og det stilles enda større krav til god beliggenhet, jfr. uttalelse om kontormarkedet. Vi har i en periode opplevet en viss stillstand i dette segmentet. Fremdeles forhandler utleiere med leietakere om kontrakter på 7-10 år. Vi aner at trenden er i ferd med å endre seg og at prisforskjellen på kontrakter ned mot 5 år er mindre. NCC Eeg-Henriksen satser på nye forretningsområder, og har opprettet datterselskapet NCC Eeg-Henriksen Industri AS. Ved årsskiftet etableres i tillegg NCC Eeg-Henriksen Bolig AS. NCC Eeg-Henriksen er svært opptatt av god spisskompetanse på hvert område og har store ambisjoner om å bli blant de markedsledende innen bolig i Norge. Prosjekterte, godkjente yrkesbygg: Til og med 3. kvartal 1998 ble det godkjent 2.025.000 m² nye prosjekter. Dette er 38% mer enn igangsatt areal. Markedsutviklingen vurderes nå fortløpende og mer inngående, og prosjekter utsettes eller skrinlegges i større utstrekning underveis. Byggevolum 1998: I 1. kvartal 1998 ble det igangsatt 850 000 kvm yrkesbygg, 4 % flere enn i samme kvartal året før, hvilket kunne indikere en fortsatt sterk vekst. I løpet av første halvår ble det igangsatt 1.463.000 m² og ved utgangen av 3. kvartal 2.423.000 m², en reduksjon på hhv. 8- og 11% mot tilsvarende periode året før. En fremskrivning av resten av året gir 3.750.000 m² igangsatte yrkesbygg for 1998. Etter Rikshospitalet og Gardermoen prosjektet er det lite av storprosjekter som kan holde igangsettingen oppe. Igangsetting av nye forretningsbygg antas derimot fortsatt å holde seg på et høyere nivå. Kilde: HolteProsjekt Markedsdata Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus Telenor kvartalet, bestående av eiendommene Universitetsgaten 2, Keysersgate 13-15 og Munchsgate 4, har vært ute i markedet for salg. Selger melder om interesse fra flere aktører, men ingen konkrete kjøpere p.t. Debatten rundt utviklingen i Bjørvika fortsetter.

Markedsrapport nr. 4/98 side 7 Samferdselsminister Odd Einar Dørum uttaler i en artikkel at det er idioti å gjøre sentrum om til en lagerplass. Han tenker da spesifikt på Bjørvika. Oslo havnevesen la nylig frem strategiplan for utvikling av Fillipstad og Bjørvika. Konklusjonen er frigjøring til bolig, næring og rekreasjon. Havneaktivitetene er planlagt til østsiden, mellom Sørenga og Ormsund. I samme anledning som Staten vegvesen la frem planer for en senketunell i Bjørvika uttalte de at «Bjørvika er byens styggeste sted». Med en senketunell på 930 meter kan man om 6-7 år se et nytt bybilde i Bjørvika og Oslo frestå som en fjordby med et pulserende liv bestående av boliger, næring, kultur og rekreasjon. Planen går til høring i disse dager og skal avsluttes 29 januar 1999. Vi gleder oss til resultatet. I april starter arbeidene som skal omgjøre Oslo S. til en lys og moderne stasjonsbygning. Ansiktsløftingen er priset til 142 millioner kroner. En lenge etterlengtet utvidelse av Tinghuset kan bli stanset av politikerne. Plan- og bygningsetaten sier nei til ombygging av nabobygget til Tinghuset. Byporten ved sentralstasjonen rapporteres å være i rute. Bygget forventes ferdigstillet april/mai 1999. Stasbygg anser sin andel av eiendommen i Byporten som fullt utleiet. Kontrakt er ikke endelig underskrevet. Det opplyses fra Statsbygg at det handler om en stor leietaker av arealene på 9.000 m². Leienivået ligger rundt 1.850,- pr. m²/år. ventilasjonsanlegg og tilpasses den enkelte leietaker. De er ikke i dialog med enhetlig bruker. Leienivået er i størrelsesorden kr. 2.000,- pr m²/år. Majorstua og særlig Bogstadveien holder fortsatt sin posisjon som svært attraktiv handlegate. Leienivå mellom kr. 4.000,- og kr. 7.000,- pr. kvm/år oppnås i dagens marked. Boligmeglere på Majorstuen og Frogner melder om fortsatt gode priser, men omsetningssvikt. Vi tror dette er meget betegnende generelt for boligmarkedet. Oslo indre vest, kontorer med god standard 3 kv. -98 4. kvartal 1998 1.450 1.250 1.700 1.450 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Vår beskrivelse av Grunerløkka i forrige rapport, med rekordrask utvikling, viser seg å forsterke seg ytterligere. Siste tids mediaomtale viser sjokkpriser av næringslokaler. Utleiere av forretningslokaler i området ser potensiale i den positive tilveksten og øker husleien med opptil 200%! Prisen for sentralt beliggende salgslokaler utbys for kr. 2.000,- pr. kvm/år. Oslo sentrum, kontorer 3 kv. -98 4. kvartal - 1998 A. Prestisje 2.400 2.200 2.750 2.350 B. Attr. bel. 1.900 1.600 2.200 1.900 C. God. std. 1.450 1.250 1.700 1.450 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Norske Liv sitt gamle hovedkontor på Solli Plass, ca. 5.000 kvm, har vært til salgs i markedet. Norske Liv utvikler nå eiendommen med henblikk på utleie og melder om dialog med diverse interessenter av varierende størrelse. Bygget vil fullstendig rehabiliteres med bl.a. nytt Oslo indre nord, kontorer med god standard 3 kv. -98 4. kvartal 1998 1.000 900 1.250 1.000 2.1.4 Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen NCC-Eeg Henriksen har kjøpt Christian Krohgs gate 32. Kværner har solgt industrieiendommen i Lodalen for kr. 325 millioner til Norex. Kværner var nær ved å selge eiendommen før sommeren for bud godt over kr. 500 millioner. Renteøkningen i sommer førte til nok et stort tap for Kværner.

Markedsrapport nr. 4/98 side 8 Oslo indre øst, kontorer med god standard 3 kv. -98 4. kvartal 1998 1.000 800 1.200 1.000 2.1.5 Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Fabritius oppfører 10.000 kvm kombinert bygg for Hakon gruppen i Ski næringskorridor. Dette skal fremleies. Oslo indre syd, kontorer med god standard 3 kv. -98 4. kvartal 1998 1000 900 1.200 1.000 2. kvartal 2000. Bygget er på 23.500 kvm og vil gi ca. 1.000 arbeidsplasser. Ferdigstillelse er beregnet til 2. kvartal 2002. NCC-Eeg Henriksen Eiendom arbeider i disse dager med utleie av Vollsveien Atrium. Bygget oppføres med 5.475 m² og går over 5 etasjer. Bygget er klart for innflytting primo juni 1999. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Skøyen ligger i snitt noe over Lysaker. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 3 kv. -98 4. kvartal 1998 Ytre vest 1.450 1.400 1.750 1.450 Skøyen og Lysaker 1.700 1.550 2.150 1.700 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Gjensidige eiendom har gjort «årets» tomtekjøp ved å kapre Fina tomtene. De satser videre på Lysaker, og Fina tomtene gir disposisjonsrett til et areal på ca. 20 mål med egen kai mot fjorden. Bygget Gjensidige Eiendom har for oppføring i Strandveien 15 er til eget bruk. Forretningsbygget er i alt 15.000 m². Bygget ferdigstilles høsten 1999. Fortsatt press på Skøyen og Lysaker, relativt god etterspørsel begge steder, og dermed liten ledighet. Linstow Eiendom opplyser at arbeidet med utleie av Smestad dammen er i sluttfasen. Linstow opplyser også om god aktivitet og aksept på prisforlangende av utleieobjekter på Aker Brygge, Ibsen kvartalet og Fyrstikkalleèn. Mustad Eiendom as er godt igang med nytt hovedkontor for Aker Maritime. Bygget er på 20.000 kvm kontor og vil gi ca. 750 arbeidsplasser. Ferdigstillelse siste kvartal 1999. I forrige rapport skrev vi at nye Rikshospitalet blir utsatt i opptil tolv måneder. Ny dato for ferdigstillelse er 31. mars 1999. Omfattende testing og kvalitetssikring av sykehuset vil starte langt tidligere enn dette. Statsråd tiet om kjempesprekk med overskridelser på kr. 490 millioner på Rikshospitalets nye bygg. Det paradoksale var at statsråden visste om kjempesprekken mens finansdebatten pågikk i Stortinget. Gjensidige Eiendom har kjøpt eiendommen Sandakerveien 99 B i Oslo. Tomten er ca. 14 mål med stort utbyggingspotensiale. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 3 kv. -98 4. kvartal 1998 Ytre nord 1.100 900 1.300 1.100 Nydalen 1.400 1.300 1.700 1.400 Videre er byggestart for Statskraft`s nye hovedkontor

Markedsrapport nr. 4/98 side 9 2.1.8 Oslo ytre øst 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. 26. november åpnet IKEA på Furuset med stor bravadur. Alt tegner til at også denne avdelingen skal bli svært så vellykket.ikea`s satsning i dette området har allerede medført at tilslektede miljøer ser positivt på satsing i samme område. IKEA bidrar også til høyere leieprisnivå for omkringliggende eiendommer. For gode lokaler, hhv. lager og forretning-/og salgslokaler, vil man oppleve priser opp mot kr. 800,-/900,- pr. kvm/år for tilpasset lager og kr. 1.100,-/1.200,- for gode forretning-/og salgslokaler. Industrifinans Næringseiendom har inngått kjøpsavtale med finansieringsforbehold på Pecunia eiendommene på Bryn for samlet kr. 370,3 mill, forutsatt en inntekt på eiendommen for 1999 på kr. 30,7 mill. Finansieringsforbeholdet gjelder frem til 17 desember. Eiendommene har en samlet eiendomsmasse på ca. 30 000 kvm. I lagermarkedet opplever man et tilfang av ledige lokaler som følge av at større logistikkbedrifter har etablert lagerenheter i Oslo`s randsone. Tilbud og etterspørsel etter lagerlokaler er fortsatt godt balansert. Prisnivået for denne type lokaler står i et sundt forhold til dagens byggekostnader, og vi forventer ingen vesentlig leieprisreduksjon i dette segmentet før arealledigheten øker. Selv om man ikke har registrert noen prisreduksjon for lager-/og produksjonsmarkedet aner vi en tedens til at leietaker stiller strengere krav til tilpasninger og standard. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 3 kv. - 98 4. kvartal - 1998 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.150 1.000 1.300 1.150 Helsfyr/Bryn 1.300 1.100 1.400 1.300 Kombikont.* 1.100 900 1.150 1.100 Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Møller Eiendom har fått godkjent oppføring av inntil 41.500 m² næringsbygg på Ryen. Møller opplyser at full utbygging kan gi et sted mellom 900 og 1.000 arbeidsplasser. Møller bil Eiendom ønsker å bygge ut Ryen med nytt bilanlegg og kontor. I tråd med dette er det fortsatt meget stor interesse for tomter langs næringskorridor syd. Hovedkontoret til Philips Norge A/S som ligger på Ryen ble lagt ut for salg tidlig i høst. Selger melder om stor interesse for eiendommen og at salgsprosessen er i sluttfasen. Det forventes oppnåelse av god salgspris i dagens marked. Det hevdes at prisen ligger godt over utgangs prisen på kr. 220 millioner. Gjensidige Eiendom opplyser at de har regulert sin eiendom i Lørenveien 64 for utbygging av et 2.000 m² stort næringsbygg. Oslo ytre syd, kontorer god standard 3 kv. -98 4. kvartal 1998 1.050 850 1.200 1.050 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo Områdene opp mot Gardermoen vil i enda større grad bli gjenstand for meget stor utvikling de kommende år. Hittil er Gardermoeffekten først og fremst rundt Gardermoen. Vinnere ellers er områdene rundt dagens og kommende togstasjoner med Lillestrøm som ledende. Trolig vil Eiendomsspar og Møller Eiendomspartner tjene godt på investeringene i Gardermoen Næringspark. Sammen med Møller Eiendomspartner har Eiendomsspar nylig inngått en opsjonsavtale verdt minst 80 millioner kroner for kjøp av ytterligere 700 mål i området.

Markedsrapport nr. 4/98 side 10 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 4. kvartal 1998 - kontorlokaler i Oslo området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 200 2 750 2 350 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 600 2 200 1 900 15 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 250 1 700 1 450 30 % D: Ordinære lokaler: 950 1 300 1 150 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 700 950 750 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 500 750 600 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.290,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.647,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 3.kvartal 4.kvartal Endringer siden: 1988 1993 1998 1998 1988 1993 3.kv.98 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 600 2 400 2 350-6 % 47 % -2 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 900 1 900-10 % 46 % 0 % C: Høy standard, indre sone: 1 800 950 1 450 1 450-19 % 53 % 0 % D: Ordinære lokaler 1 400 700 1 150 1 150-18 % 64 % 0 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 750 750-42 % 67 % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 600 600-33 % 71 % 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 4. kv. 1998 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 3. kv. 1998. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 4. kvartal 1998 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 3-98. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 3. kv. 98 4. kv. 98 3. kv. 98 4. kv. 98 3. kv. 98 4. kv. 98 3.kv. 98 4. kv. 98 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 550-700 550-700 600-800 600-800 650-800 650-800 650-850 650-850 m Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-850 650-850 650-850 650-850 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

Markedsrapport nr. 4/98 side 11 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

Markedsrapport nr. 4/98 side 12 Leieprisutvikling fra 1988 til 1998 Alle tall pr. 4. kvartal 2500 2000 Leie pr m²/åt 1500 1000 500 A B C 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 4. kv 98 F E D A: Prestige lokaler, beste beliggenhet B: Meget sentrale lokaler, god standard C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, lokaler E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler.

Markedsrapport nr. 4/98 side 13 3.0 De største eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 4. kvartal 1998. Tallene er innhentet av NNM i uke 51. Totalt teller listen 23 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 4. KVARTAL 1998): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 3.98 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 3.98 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 3.98 AS OBOS Forretningsbygg 176,8-5,2 40 416 265 312 19 601 5,7 0,1 ASA Veidekke (3) 49,4 - - 55 100-3,5 - Aspelin-Ramm gruppen AS 129,6 1,6 5 410 181 000-6,4 - Avantor ASA 264,0 2,0 36 425 370 347-17 508 6,8 0,2 Borg eiendomsselskap AS 3) 76,7-3,1 24 000 113 100-2 700 6,7 0,8 EAB Eiendom AS (4) 112,0-14 500 165 000-4,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 433,0 9 7 000 362 000 1000 7,8-0,2 Fabritius Eiendom AS 78,0 1,0 27 100 100 100-6,3 1,0 Gjensidige Eiendom (3) 559,0 6,0 129 600 592 000 4 000 5,3 - KLP Eiendom AS 465,8 1,5 77 000 464 000 2 000 7,5-0,4 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 49,5-7,1 2 780 108 800-12 430 4,5 0,4 Linstow ASA 410,7-225 000 546 000-5,4 - Mustad Eiendom AS (3) 56,0-22 200 73 200 19 700 5,3 2,1 NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS (4) 34,5-18 180 55 600-5,2 - Norske Liv AS 219,2 5,2 41 200 272 900 7 600 11,2 0,2 Olav Thon gruppen (4) 1 020,0 - - 850 000-3,5 - Pecunia AS (4) 37,4-49 182 64 250-12,2 - Vår Bank og Forsikring 165,0-77 200 244 000-7,0 - Steen & Strøm ASA 582,0 112,0-560 000 60 000 3,8 - Storebrand Eiendom 750,0 16,0 189 000 788 000 14 000 4,5-0,2 Vital Eiendomsforvaltning 1) Vital Forsikring 438,0 22,2 16 500 417 000 30 000 - Den norske Bank ASA 2) 210,0-25,0-276 000-4 000 - Wahl Eiendom AS (3) 53,2-5 000 56 911-5,6 - SUM 6 369 186 1 007 639 6 923 709 121 263 0,75 Gjennomsnitt 6,11 1) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning 103.000 m² innleide lokaler for DnB. 2) Ikke inkludert eiendommer under forvaltning 3) Ikke mottatt tall 4) Uendrede tall

Markedsrapport nr. 4/98 side 14 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 1 020.000.000 2) Storebrand Eiendom kr 750.000.000 3) Steen & Strøm kr 582.000.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 3/98: 1) Steen & Strøm + kr 112.000.000 2) Vital Forsikring + kr 22.200.000 3) Eiendommsspar + kr 9.000.000 Størst negativ endring i leieinntekt fra 3/98: 1) Den norske Bank - kr 25.000.000 2) Kristiania Eiendomsforv. - kr 7.100.000 3) AS OBOS Forr. bygg - kr 5.200.000 Størst ut fra areal: 1) Olav Thon Gruppen 850.000 m² 2) Storebrand Eiendom 774.000 m² 3) Gjensidige Eiendom 592.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Pecunia AS 12,2 år 2) Norske Liv AS 11,2 år 3) Eiendomsspar AS/Victoria AS 7,8 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Eiendomsspar AS kr. 1.242,- pr m² 2) Pecunia AS kr. 1.240,- pr m² 3) Olav Thon Gruppen kr. 1.200,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Kristiania Eiendomsforvaltning AS kr 463,- pr m² 2) EAB Eiendom AS kr 679,- pr m² 3) AS OBOS Forretningsbygg kr 669,- pr m² 4.0 Oppsummering Oljeprisen fortsetter å rase mot nye bunnrekorder. Prisen på brent er i skrivende stund under 10 dollar-tallet. Den laveste på over 12 år. Den lave oljeprisen rammer olje- og offshore selskapene hardt. Aktiviteten går ned, overskuddet forsvinner og aksjekursene stuper. Med vedvarende lave oljepriser har vi trolig bare sett begynnelsen på nedturen i denne sektorenrbulens og usikkerhet preger den norske og internasjonale økonomi. Mens pengepolitikken gjennom de siste fem årene og frem til og med 1. kvartal i år, gjennomgående har virket ekspansivt, har politikken i 2., 3. og 4. kvartal bidratt til å dempe veksten i norsk økonomi. Det er få næringseiendommer som er omsatt siste tid. Eiendommene som er solgt har oppnådd lavere priser en hva som var forventet før sommeren. Generelt har prisene i boligsektor sunket relativt lite, mens omsetningssvikten er opptil 35%. Dog presiseres det fra bransjen at beliggenhet er mer avgjørende enn noen gang. Konjunkturavgiften er ikke vedtatt. Høykonjekturen i byggesektoren har allerede passert toppen og en slik avgift ville kun ha bidratt til å forsterke en konjektur i nedgang. Konsumprisveksten har holdt seg lav i 1998 og ser nå ut til å ville bli på 2,2-2,3 prosent, dvs. noe lavere enn i 1997. Tremåneders NIBOR ligger på 7,92 pr. 14.12.98 * Leieinntekt pr m²/år representerer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende). Dette er en endring fra tidligere rapporter, der samlet næringsareal ble lagt til grunn.