Markedsrapport nr. 4/95 38 C I N N H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 1 1.1. Rentesituasjon 2 1.2. Forbrukervekst - inflasjon 3 1.3. Arbeidsledighet 3 1.4. Bank - Finans - Forsikring 3 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel 3 1.6 De børsnoterte 4 2. EIENDOMSMARKEDET 4 2.1. Generelt 4 2.2 Internet 5 2.3. De enkelte leiemarkeder 5 Leieprisanslag 7 "Skysystemet" 9 2.4. Salgsmarkedet 9 2.5. Boligmarkedet 10 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE 11 6.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene 11 4. OPPSUMMERING 12 Oslo, 19. desember 1995 NORSK NÆRINGS MEGLING AS
Markedsrapport nr. 4/95 side 1 INNLEDNING Aldri tidligere har så mange trendindikatorer pekt i riktig retning for Norge som nå. Vi kan se fremtiden lyst i møte dersom prognosene fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) fremlagt den 7.12 slår til. Her slås det fast at Norge vil gå inn i neste årtusen med store overskudd og med en arbeidsledighet som er liten i internasjonal sammenheng. NNM vil i denne kvartalsrapporten oppsummere årets rammebetingelser og hendelser generelt, samt gi en kort innføring i status vedrørende eiendomsmarkedet spesielt. Neste kvartalsrapport utkommer i mars 1996. 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Selv om norsk økonomi har vært igjennom en vekst som tilsvarer "hetebølgen" på slutten av 80-tallet, ser ikke prognosemakerne noen fare for ny nedtur i overskuelig fremtid - snarere tvert imot. Det vil bli fortsatt vekst (om enn noe lavere), og den allerede lave renten vil gå videre nedover. Arbeidsledigheten vil reduseres og prisstigningen vil avta. Resultatet blir store overskudd på de offentlige budsjetter og på driftsbalansen overfor utlandet selv med svak oljepris. Disse tendensene antas å ville gjelde både neste år og helt frem imot årtusenskiftet ifølge SSB. Går vi mot en «myk landing»? Norges Bank uttrykker lettelse over at veksttakten i BNP reduseres noe. Forventningene til veksttakten neste år sammenlignet med dette året og fjoråret, ser slik ut: Veksten i privatkonsum ventes å få følgende forløp: 1994: 4,6 % 1995: 3,1 % 1996: 2,3 % Det gledelige ved dagens bilde er at det ser ikke ut til at økonomien er i ferd med å ta av. Selv neste års lave vekstrate vil gi økt sysselsetting hevdes det fra SSB. Blant de viktigste presstendenser i økonomien er kreditt og arbeidsmarkedet der spesielt neste års lønnsoppgjør overvåkes nøye av Finansdepartementet. Med fallende rente og inflasjon er det foreløpig lite som tyder på økte lønnskrav. Som et eksempel kan nevnes at husholdningenes gjennomsnittlige lånerente i private finansinstitusjoner falt med 5,5 % fra 1992 til 1995. Det antydes videre fall på 0,5 % i 1996. Oljen - neste års «motor» Da oppgangen startet i Norsk økonomi for 2 år siden var den drevet av høyt forbruk pga. rentefall, og internasjonalt konjunkturoppsving. I fjor ble motorrollen overtatt av investeringer i fastlands-norge og neste år vil oljen bli en positiv faktor. Investeringsveksten på grunn av nye oljefelt i Nordsjøen er beregnet til 6,5 % neste år. Samtidig halveres veksttakten på fastlandet og ender på 6,8%. Norsk eksport sliter. Etter en vekst i tradisjonell vareeksport (olje og gass er holdt utenfor) på over 13% i 1994 og 4,4% i år, vil vi neste år bare selge 1,2% mer varer til utlandet enn i år. Da er oljen god å ha. Det forventes en økning i salg av olje og gass på 15 % neste år. Frem mot årtusenskiftet forventes en fordobling av dagens gassvolum. 1994: 4,8 % 1995: 3,9 % 1996: 2,3 % (prognose SSB)
Markedsrapport nr. 4/95 side 2 Petroleumsproduksjon (index 1994=100) 3 måneders nibor 240,00 8,00 220,00 7,50 200,00 7,00 180,00 6,50 160,00 6,00 140,00 5,50 120,00 5,00 100,00 4,50 80,00 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 4,00 1993 1993 1993 1994 1994 1994 1994 1995 1995 1995 Gassprod. Oljeprod. Kilde: SSB 1.1 Rentesituasjonen Siden forrige kvartalsrapport (sept.-95) har den kortsiktige renten (3 mnd. Nibor) gått fra et nivå på 5,35 % til 5, 58 %. I mellomtiden har det vært registrert noteringer på 5,05 og 5,80 med et gjennomsnitt for de tre månedene i intervallet mellom 5,20 og 5,30. Meglere NNM har vært i kontakt med forventer at renten skal ned og viser til at økningen ikke er inntatt i FRA-markedet (Fremtidige renteavtaler) Kronen har den siste tiden svekket seg noe, men ekspertene viser ingen tegn til bekymring. Sveits senket 14. desember sin diskontorente med 25 punkter til 1,5 %. Senere samme dag fulgte Tyskland etter med 50 punkter som forventet. I dagene forut for dette var markedet preget av en temporær oppgang som ikke er uvanlig før årsskiftet. Kilde: DnB 10 års statsobligasjon ligger på 6,18 % og har siden 1990 utviklet seg slik: 12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 1990 Kilde: DnB Rente på 10 års statsobligasjon 1991 1992 1993 1994 1995 Avkastningkurvene for Norge som viser renten på verdipapirer med ulik løpetid, har blitt noe flatere etter fallet i de lange rentene i høst. Forskjellen mellom korte og lange renter er nå mindre i Norge enn i Tyskland, og rentedifferansen mellom norske og tyske renter minsker med økende løpetid. At rentedifferansen mellom de lengste rentene er relativt liten, kan tyde på at markedsaktørene ikke forventer store fremtidige forskjeller i inflasjon mellom Norge og Tyskland.
Markedsrapport nr. 4/95 side 3 1.2 Forbruksvekst/Inflasjon Prisstigningen for 1995 ser ut til å ende opp på de tidligere estimerte 2,5%. Neste år forventes det en prisstigning på ca. 1,8%. Prisstigningen går nå nedover fordi effekten av avgiftsøkningene tidligere i år (moms og strøm) er i ferd med å gå ut. Derimot har våre handelspartnere en prisstigning i år på 2,3% som forventes å øke til 2,5% neste år. Norsk industri tjener på dette. Når det gjelder forbruksveksten, varierer anslagene fra Finansdepartementet og SSB mellom henholdsvis 3% og 2,3% for neste år. Det er enighet om at inflasjonen skal ned. 1.3 Arbeidsledighet Arbeidsledigheten har falt under 5 % for første gang siden 1989, og viser nå 4, 9 %. Frem mot år 2000 spås arbeidsledigheten til å falle videre til i underkant av 4%. Norge fremstår som et av verdens beste land når det gjelder sysselsetting. I 1995 har det vært rekordstor sysselsettingsvekst med 2,2%. Neste år spås veksten til 1,5%. Den siste tiden har industrien bidratt til å få flere i arbeid, men ifølge SSB vil nye jobber i de neste årene komme i tjenesteytende næringer og offentlig sektor. 1.4 Bank/finans/forsikring De norske bankene har i 1995 hatt et knallår med en økning av resultat før skatt fra 5,2 mrd til 7,4 mrd. Utsiktene til lavere rentemargin gir likevel grunn til alvorlig bekymring. Bankene kan ikke regne med å få et like godt obligasjons-marked og kanskje begynner tapene atter igjen å føles. Bankenes forsvarsvåpen er kostnadskutt i form av effektivisering. Om det er nok, gjenstår å se. Forsikringsselskapene har øket sitt resultat før skatt fra 244 mill. kroner i 1994 til 1,3 mrd. i 1995. Dette er delvis drevet av et sterkt obligasjonsmarked, som har gitt UNI Storebrand og Vital solid fremgang i år. Fremgangen i UNI Storebrand på nær 1,1 mrd. kroner skyldes imidlertid også svært god utvikling på skadesiden. Hittil i 4. kvartal er det ingen ting som tyder på at trenden fra de tre første kvartalene skal snu for de børsnoterte forsikringsselskapene. 1995 kommer til å bli et jubelår, bare forbigått av Champagne-året 1993. 1.5 Aksjemarkedet/olje/handel Aksjemarkedet preges i øyeblikket av en avventende holdning. Siste kvartal har vist en sterk utvikling for børsen generelt, og eiendomsselskapene har fått god uttelling. Den siste tiden har imidlertid teknologi og industrisiden trukket totalindeksen noe nedover. Totalindeksen på Oslo Børs ligger i øyeblikket på 731 poeng. 750 725 700 675 650 02.10.95 09.10.95 16.10.95 Kilde: Oslo Børs Totalindeks Oslo børs 23.10.95 30.10.95 06.11.95 13.11.95 20.11.95 27.11.95 04.12.95 11.12.95 Rentesensitiviteten er økende i aksjemarkedet. Foreløpig har ikke rentefallet gitt full effekt. Avkastningen har vært større ute. Dow Jones indeksens økning er et eksempel på dette. SSB spådde for få uker siden at oljeprisen vil komme til å ligge på nivå USD 18 ved årtusenskiftet. Kaldt vær i Europa og USA (medio desember), kombinert med at finansielle
Markedsrapport nr. 4/95 side 4 fonds spekulerer i papirhandel av olje, har bidratt til at prisen de siste ukene har ligget over dette nivået. Så lenge det varer. Prisen på Brent blent i skrivende stund er 18,36. Årsgjenomsnittet for 1995 blir ca 17 dollar. 25 23 21 $ 19 17 15 13 Oljepris USD/fat - nominell 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 Kilde: SSB 1.6 De børsnoterte Selskapene på Oslo Børs har hatt en resultatøkning på 65 % i forhold til samme periode ifjor. Det vil si at de har tjent 32 mrd hittil i år, eller 12,6 mrd mer enn ifjor. Tall innhentet av Finansavisen første uke i desember tyder på sterk utvikling og noe ujevn fordeling i de ulike sektorer: Ser man på bank finans og eiendom viser det at det er fremgang over hele linjen. Bare tre banker går tilbake og det samlede resultat blir et overskudd på 7,4 mrd hittil i år, mot 5,2 mrd på samme tid ifjor. Industriselskapene har tjent 21,4 mrd hittil i år, sammenlignet med 12, 6 mrd på samme tid ifjor. Norsk Hydro står alene for 31 % av omsetningen og 42 % av resultatet blant industriselskapene på Oslo Børs. Størst resultatfremgang har likevel de små og mellomstore bedriftene på Oslo Børs. SMBbedriftene har økt sitt resultat fra ca 70 mill i 1994 til ca 366 mill i 1995. Shipping har i år vært et «sorgens kapittel», men denne sektoren forventes å få den sterkeste veksten blant børsselskapene neste år. 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Det er en underliggende positiv tendens i kontorleiemarkedets øverste segmenter. Dog er reaksjonstiden i vårt marked såpass lang at dette ikke behøver å slå ut i leieøkning i neste kvartal. Det tar tid å få markedet til å innse at det begynner å bli balanse (les knapphet) i deler av kontormarkedet i sentrum. Vi nærer ingen frykt for at fristillingen av UNI Storebrands lokaler i Vika, påny vil presse leienivået nedover. Det er mer sannsynlig at denne operasjonen vil få en positiv effekt på leiene i markedets øvre sjikt. Det er nå såpass liten prisforskjell på gode lokaler i Vika og f.eks. nye lokaler å strekningen Skøyen-Lysaker, at vi tror Vika vil foretrekkes av mange bedrifter som tidligere har vært avskåret fordi en stor aktør har lagt beslag på såpass store arealer. Det som i realiteten skjer er at UNI Storebrand åpner et marked som har vært lukket. Når det gjelder lokaler med høy standard i indre sone for øvrig, føler vi i øyeblikket en tendens til høyere aktivitet. Det kommer som en naturlig følge av utviklingen i de to øverste segmentene. Markedet er fortsatt selektivt. Utleiesituasjonen i enkelte «pressområder» står i sterk kontrast til andre, og til dels nærliggende områder der ledigheten fortatt er stor. Byggeboomen lar vente på seg, og igangsettingen av yrkesbygg ser ut til å ha nådd en foreløpig topp for ca 12 måneder siden..
Markedsrapport nr. 4/95 side 5 110 100 90 80 70 60 50 1/90 1/91 Igangsatte driftsbygg 1/92 1/93 1/94 1/95 (Sesongjusterte indekser. 1.kv 1990 = 100) Kilde: SSB En effekt av den økede aktivitet er vekst i salg av annonser for næringseiendom. Aftenposten og Dagens Næringsliv har vært meget aktive i sin streben etter å demme opp for konkurransen fra bladet Næringseiendom. Bladet Næringseiendom bekrefter at de har hatt volumoppgang siden ifjor, om enn marginal. Finansavisen lanserte i høst et eget eiendomsbilag som er myntet på de samme kundene, og bladet Ingeniørnytt har også store planer om å hevde seg i dette markedet neste år. Mye tyder på at totalomsetningen i år har vært mye større enn ifjor. 2.2 Internet Det er en økende interesse for Internet også i vår bransje. Under bladet Næringseiendom s «paraply» på Schibsted Net, er det hittil mer enn 80 aktører innen eiendomsbransjen som har bestilt egen firmapresentasjon. Tjenesten er foreløpig gratis, og det gjenstår å se hvem som blir igjen når man skal begynne å betale for tjenesten. Selv om vi tror det skal mye til å oppnå samme annonsesalg neste år, tror vi Internet etterhvert vil finne sin plass. Grunnen er at produktet eiendom egner seg godt for mediet. Bilder, kart og plantegninger er et godt utgangspunkt for interaktive presentasjoner uten ytre påvirkning. En kontorsøker i en beslutningssituasjon bruker også tilstrekkelig tid i sin søken til at dette mediet gir klare fordeler. En effektiv bruk av mediet krever imidlertid at det satses på presentasjoner utover passive bilder og plantegninger som foreløpig egner seg vel så godt på glanset papir som via nettet. Linstows eiendom i Ibsen-kvartalet er et eksempel på hva vi kan vente oss i første generasjon. Den ligger nå ute på http://www.sn.no/me/ts/ne. Ta en titt! obs!: Du vil foreløpig oppleve en treghet i systemet som vil bli mindre etterhvert som det kommer raskere overføringsteknologi (f.eks. janco, og ikke minst satellitt) 2.3 De enkelte leiemarkeder Kontormarkedet Linstow kan melde om at utleiearbeidet i Ibsenkvartalet er «på skinner». Prosjektet ferdigstilles i august/september 96, og foreløpig er 8000 m² utleiet av det samlede areal på 32000 m². Man er imidlertid i sluttforhandlinger på så å si hele prosjektet, og man forventer å oppnå en utleiegrad på 95 % i løpet av januar måned. Det er hovedsakelig statlige brukere. Gjennomsnittsleien ligger på ca 1350,-, og toppetasjene forventes å gi en leie på kr 1550,- pr m². Kredittkassen har endelig besluttet å bygge på det såkalte Datten-hullet, eller «Colosseum Park.» Prosjektet har en kostnadsramme på 800 MNOK og byggestart er august 1996, med planlagt ferdigstillelse 2 år senere. Prosjektet vil bestå av 38.500 m² kontorer hvorav ca 30.000 skal benyttes av banken selv. Det ligger også inne planer om ca 1500 m² butikkarealer. Etterspørselen etter utleielokalene har allerede vært stor, selv om planene ikke har vært mye omtalt. UNI Storebrands Vika (omtalt i forrige markedsrapport) ligger an til å bli halvveis utleiet allerede til sommeren 96. Det oppnås leier i området 1450 til 1800 pr m²/år, og hovedtyngden ligger mellom kr 1500 og 1600,- pr m² i leie.
Markedsrapport nr. 4/95 side 6 Brynsområdet har de siste 5 årene gjennomgått en rivende utvikling og vært flittig omtalt i våre markedsrapporter. Når det har vært litt stille det siste året har det sin naturlige forklaring - det er utleid! Hva vil skje nå? Har Bryn «gjort seg ferdig»? Svaret er nei! Mange investorer «snuser» på området. Bryn Eiendom planlegger igangsetting av nye prosjekter i Østensjøveien 34 med samme arkitekt som i forrige bygg. Første byggetrinn på 12000 m² igangsettes trolig høsten 96 med ferdigstillelse våren 98. Den lange byggetiden skyldes blant annet tre etasjer under bakkenivå. Det legges opp til leie på kr 1100,- pr m². Man trekker veksler på solid erfaring ifra Ø-36. Med utløp av mange leiekontrakter i området, tyder mye på at dette vil være god timing fra et utleiesynspunkt. Det vil trolig alltid være et behov for en «motpol» til Skøyen. Bryn kommer igjen! Lokaler på strekningen Ryen-Skullerud har i en periode vært «lavt priset» pga stor ledighet. Vi forventer en økning i leienivået etter hvert som de ledige lokalene absorberes. Lager og kombinasjonseiendommer Vi bli ofte konfrontert med vår positive holdning til utleiebarheten av lagerlokaler. Denne høsten har styrket vår oppfatning i dette spørsmålet mer en noe annet. Flere søkere etter lager og kombinasjonslokaler rapporterer om at utbudet i løpet av inneværende år er blitt kraftig redusert. Enkelte kombinasjoner er mangelvare. Dersom man studerer tallene fra det kvartalsvise nasjonalregnskapet (KNR) for perioden 1993 til 1995 går det også klart frem at det har vært økende vekst i lagerinvesteringene (lagerendringene) I nasjonalregnskapet er lagerendringstallene beregnet som forskjellen mellom tilgang og anvendelse av hver enkelt vare, dvs som differanse mellom produksjon og import på den ene siden, og leveranser til produktinnsats, eksport, konsum og investeringer på den andre siden. Veksten i KNR`s lagerinvesteringsintervall gjennom de to siste årene har vært så sterk at SSB stiller spørsmål ved reliabiliteten. Man er usikker på om man måler det man skal. Tendensen er ikke mindre interessant for det: Lagerendring 1993-1994: + 54 % Forretningslokaler Bogstadveien befester sin stilling som byens handlegate nr 1. Etterspørselen etter forretningslokaler i dette området er sterk og stigende. Resultatet er et uunngåelig press oppover på leiene. En søker av et egnet lokale til forretning for herreklær har vært på aktivt søk i Bogstadveien i snart to år. Til slutt lyktes det vedkommende å inngå leieavtale i november i år. Leien for helt ordinære lokaler i den bedre del av Bogstadveien lå på kr 6000,- pr m² før oppussing. Det var stor rift om lokalet, og utleier fikk det han forlangte. Forbrukersamvirket Øst etablerer MEGA dagligvareforening i Bogstadveien 2 (tidl. Jean Paul). Arealet blir på ca 900 m² - en «halvetasje» ned fra dagens nivå, og forretningen får inngang på hjørnet Bogstadveien/ Prof. Dahls gt. Leien ligger rundt kr 2000,- pr m²/år. Planlagt oppstart er 1. november 1996. NKL-eide Det norske Møbelsenter skal inn på ca 4168 m² i det tidligere Ring-senteret (ved Majorstua) Planlagt åpning er slutten av februar. DnM putter inn NOK 7 mill og tar mål av seg til å få til en «show-case» med høy profil. DnM får medette 19 forretninger totalt. Steen & Strøm Invest melder om positiv utleiesituasjon for Vinterbro Senter som åpner 14. mars 1996. Leietakerne er på plass og dekker de bransjer og navn man kan forvente. I tillegg kommer det en egen «stormarkeds-plass» ved siden av senteret med Elkjøp, Bohus Møbler, Båtsport og Teppeland/Colorland. NNM s anslag av leienivå 4. kvartal 1995
Markedsrapport nr. 4/95 side 7 Kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: 1 400 1 850 1 650 1 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 150 1 450 1 350 4 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 900 1 200 1 000 15 % D: Ordinære lokaler: 600 900 750 15 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 450 600 450 20 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 100 450 350 15 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 900 1 250 1 100 10 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 800 1 150 1 000 10 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 900 1 100 1 000 5 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 700 1 000 850 5 % Vi får et «Oslogjennomsnitt» på kr 778,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Det er en oppgang på kr 4,- pr m²/år. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.046,- pr m²/år. Dette er en økning på kr 13,- pr. m²/år for disse segmentene. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et Oslogjennomsnitt på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området Endringer siden: 1988 3.kv.-95 4.kv.-95 1988 3. kv.-95 A: Prestisje lokaler: 2.500 1.650 1.650-34 % 0 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2.100 1.300 1.350-36 % 4 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1.800 1.000 1.000-44 % 0 % D: Ordinære lokaler 1.400 750 750-46 % 0 % E: Umoderne lokaler 1.300 450 450-65 % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 350-61 % 0 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1.100 1.100 0 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 1.000 1.000 0 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 1.000 1.000 0 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 800 850 6 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 4. kv. 1995 sammenlignet med 1988 og pr. 3. kv. 1995.
Markedsrapport nr. 4/95 side 8 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er «myke verdier» som leietakersammensetning, profil og miljø, samt «hardware» som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg f.eks. topp-etasjen av Dronning Maudsgate til UNI Storebrand. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i «hovedgatene» i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en «prestisje»-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen omfattes også. Denne definisjonen vil endres over tid. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 10 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den «riktige» lokale beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i «vanlige» eiendommer i indre sone. Dette segmentet er «på hell», og nesten uten unntak tidligere «C-eiendommer». Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har «falt ut av markedet». Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Nebb-tomten til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Det er i dette segmentet den største byggeaktiviteten i nærmeste fremtid vil komme. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og kultur. Stort utbyggningspotensiale. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Meget sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel enslige nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.
Markedsrapport nr. 4/95 side 9 A «SKYSYSTEMET» Aker Brygge B Vika S E G M E N T Tinghuskvartalene C D Vaterland Karl Johans gate E Storgaten Kvadraturen F Min Middels Max ATTRAKTIVITET I ovenstående modell har vi ønsket å visualisere hvor enkelte definerte områder/markeder («skyer») befinner seg. Leieprisoversikter presenters ofte som en funksjon av kun beliggenhet og standard. Dette er ikke alltid hele sannheten, - markedet har også en egen dynamikk som styres av feks. bransjetilhørighet, strøksforskjønnelse, trafikkmønster og følt attraktivitet. Dette endrer seg over tid. Tendenspilene i «skysystemet» viser det enkelte områdets forventet bevegelse i forhold til hverandre og i forhold til skalaene. Feks. har Tinghuskvartalene en bedre forventet utvikling enn Karl Johansgate, som dels faller i attraktivitet og dels faller både i segment og attraktivet. 2.4. Salgsmarkedet Aktiviteten og interessen for investeringer i eiendomsmarkedet har vært god igjennom store deler av året, etter en noe treg start. Fall i såvel korte som lange renter det siste halvåret har medført at det er gjort mange handler, både direkte i eiendom og selskaper som eier eiendom. Den mest aktuelle oppkjøpsnyheten i øyeblikket er Linstows kjøp av 83 % av aksjene i Aker Brygge med sikte på fusjon. Salget indikerer en kvadratmeterpris på i overkant av kr 20.000,- pr m². Sundt Eiendom 1 AS er et nystiftet investeringsselskap eiet av Petter C. G. Sundt AS (50 %), Eiendomsspar (45 %), og Victoria Eiendom AS (5 %). Selskapet kjøpte 13.10.95 38,5 % av aksjene i Eiendomsspar AS fra Vital Forsikring og Kommunal Landspensjonskasse (KLP) Overdragelsessummen utgjorde kr 441 mill, tilsvarende kr 128,75 pr aksje.
Markedsrapport nr. 4/95 side 10 Aktørene forventer en fortsatt høy aktivitet inn i 1996. Forholdet til rentesituasjonen vil bety mye, og aktiviteten er «hektet litt av» utviklingen i leiemarkedet. Det synes å være enighet om at gode sentrale kontoreiendommer kan forvente en gunstig verdiutvikling over tid. 2.5. Boligmarkedet Første halvår ga rekordomsetning av boliger med det resultat at oppdragsinngangen i 2. halvår mer eller mindre har tørket inn. Det er fremdeles sterk overvekt av kjøpere uten at dette har gitt en så sterk prisøkning som man kunne forvente. Prisstigningen totalt for Oslo i 1995 forventes å bli 6-8 %. Det knytter seg spenning til hvordan prisen utover på nyåret vil utvikle seg med så få selgere på banen. Alle meglere er «utsolgt», og nybyggingen har vært lavere i 1995 enn i 1994. 200 Igangsatte boliger 180 160 140 120 100 80 jan.93 jul.93 jan.94 jul.94 jan.95 jul.95 Indeks: Januar 1993=100 Kilde: SSB Spørsmålet er om en ny prisoppgang vil lokke flere selgere ut på banen.
Markedsrapport nr. 4/95 side 11 3.0 DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE Nedenfor fremkommer nøkkeltall for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 1995. Tallene er innhentet av NNM i uke 50, og må tolkes med forsiktighet. De viktigste eiendomsselskapene i Norge (tall for 4. kvartal 1995): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 3.95 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 2. kv. 95 Vektet gjenværende leietid (år) Endring fra 3.95 Aker Brygge I AS 77,3 0,0 900 41 100 0 4,5 0,0 AS OBOS Forretningsbygg 169,1-1,4 104 173 342 900 900 3,7-0,1 AS Veidekke 55,0 0,4 22 650 107 100 18 000 4,2-0,3 Aspelin-Ramm Gruppen AS 85,0 0,0 28 400 140 000-500 9,2 0,0 Avantor AS 2) 188,0 293 150 6,3 Aveny Eiendom AS 40,0 0,0 8 500 64 000 0 4,0 0,2 Borg eiendomsselskap AS 63,9 1,4 30 000 116 000-4 000 0,0 Bøhler-gruppen 44,0 9,0 3 500 38 000 3 000 3,5-1,0 EAB Eiendom AS 101,0 0,0 14 000 167 500 0 4,5 0,0 Eeg-Henriksen gruppen 23,0 0,0 11 000 38 000 10 000 5,6 0,0 Eiendomsspar AS / Victoria AS 333,0 3,0 281 000-3 000 5,0 0,5 Gjensidige Eiendom 462,0 47,0 66 000 524 200 44 200-5,0 KLP Forsikring 140,0-2,0 1 900 122 600-399 6,0-0,8 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 57,1-0,3 13 500 87 796-1 030 5,1-1,4 Linstow Eiendom AS 1) 155,0 358 000-5,2 Nielsen-Nielsen AS 55,5 2,4 5 400 51 800 0 3,2 0,0 Nora Eiendom AS 1) 200 200 000 10,0 Norske Liv AS 61,1 0,1 10 000 85 000 7 000 8,1 0,3 Nydalens Compagnie AS 195,0-18,0 40 086 264 420-9 580 4,6 0,5 Olav Thon gruppen 700,0 0,0 700 000 0 3,5 0,0 Pecunia AS 32,1-0,1 26 033 51 384 14 613 8,3-0,2 Steen & Strøm Invest AS 450,0 42,0 93 400 564 300 104 400 5,0 0,3 UNI Storebrand Eiendom 512,5 12,5 133 600 649 600 29 600 4,0-0,1 Vital Forsikring AS 320,0 0,0 22 000 348 425 0-7,8 SUM 4 520 96 542 109 5 636 275 213 204-0,6 Gjennomsnitt 5,4 1) Har ikke oppgitt tall for 4/95 2) Kan av hensyn til børsreglementet kun oppgi tall fra 3 kv.-95 Størst utifra leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 700.000.000,- 2) UNI Storebrand Eiendom kr 512.000.000,- 3) Gjensidige Eiendom kr 462.000.000,- Størst positiv endring fra 3. kvartal: 1) Gjensidige Eiendom kr 47.000.000,- 2) UNI Storebrand Eiendom kr 12.500.000,- 3) Eiendomsspar/Victoria kr 3.000.000,- Størst negativ endring fra 3. kvartal: 1) KLP Forsikring - kr 2.000.000,- 2) OBOS Forretningsbygg - kr 1.400.000,- 3) Kristiania Eiendomsforv - kr 300.000,- Størst ut fra areal: 1) Olav Thon Gruppen 700.000 m² 2) UNI Storebrand Eiendom 649.000 m² 3) Steen & Strøm Invest 564.300 m²
Markedsrapport nr. 4/95 side 12 Lengst gjenværende leietid: 1) Aspelin Ramm Gruppen A/S 9,2 år 2) Pecunia 8,3 år 3) Norske Liv 8,1 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) Aker Brygge 1 AS kr 1881,- pr m² 2) Eiendomsspar/Victoria kr 1162,- pr m² 3) KLP Forsikring kr 1154,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) OBOS Forretningsbygg kr 494,- pr m² 2) Borg Eiendomsselskap kr 532,- pr m² 3) EAB Eiendom kr 603,- pr m² Storebrands Vika, og Linstows Ibsenkvartalet. OBOS klare til start. Bryn Senter bygges ut med i 330 parkplasser, 4000 m² kontor/service, 800 m² forretning, nytt trafikksystem og gangbru over Ringveien. Alt skal stå ferdig i juni 1996, og det inngås leieavtaler på ca kr 1000,- pr m² for kontorarealene. Interessen har vært stor uten aktiv markedsføring. Oslo-gjennomsnittet for kontorlokaler ligger ved utgangen av året på kr 778,- pr m²/år. Himmelen er lys-blå med et skjær av rosa! 4.0 OPPSUMMERING Konjunkturer: Ferske prognoser spår fortsatt vekst frem mot år 2000. Det ventes lavere rentenivå, lavere arbeidsledighet, og økende overskudd på handelsbalansen. Inflasjonen peker pånytt nedover, 1,8 % er anslått for 1996. Eiendom: Det har vært et markert fall i både korte og lange renter de siste 12 måneder. Dette har resultert i investeringer både direkte i eiendomsmarkedet og i aksjer. Aksjekursen på Steen & Strøm Invest har i løpet av året steget fra kr 40 til oppunder kr 100,-. Analytikere er delte i sitt syn på aksjekursens videre utvikling. Selskapet vil trolig fokuseres sterkt fremover mot åpning av Vinterbro Senter i mars 96. Aker Brygge vel «i havn». Linstow overtar. Betaler 10,70 pr aksje. Godt driv i utleiearbeidet i Oslos to største prosjekter i sentrum for tiden, UNI Det er stabile forhold innen verdenshandelen og på det europeiske valutamarked. Det er ingen Golf-krig eller andre konflikter med direkte innvirkning på Norske oljeinntekter. Våre skandinaviske naboer misunner oss den positive utvikling og styrke vi for tiden har - uten EU-medlemsskap. Når alt går godt vil menneskene innrette seg deretter. Det er en iboende kraft. Man kan miste litt «ryggrad» underveis. «Nedgangstiden» (1988-1993) er definitivt over og i Norge gjøres enkelte ting annerledes enn tidligere: Vi går hjem tidligere fra jobben, tar oftere og lengre ferie enn for to år siden. Sykefraværet er på vei opp og antall pappaer som har tatt ut pappa-permisjon er doblet fra ifjor. Vi reiser mer, tenker mer på oss selv, og «bruker» mer. Når alle makroforhold i økonomien ser «bra ut» bør vi ha råd til litt ettertanke: Er vi blitt litt «late» og «mette», eller er det kun en velfortjent og naturlig konsekvens av den perioden vi har bak oss? God jul!