GBNR 5/316 - ERDAL - TOMANNSBOLIG OG TILKOMSTVEG - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSASJON Sakstittel: Gbnr 5/316 - Tomannsbolig Tiltakshaver: Klar for behandling: 28.02.19 Frist for behandling: 20.06.19 Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Kari Husabø Arkivsaknr.: 2015/8080-14 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalget finner ikke at vilkårene for dispensasjon fra reguleringsformål industriområde i plan 14 Bakarvåken, Søre Erdal, og kommuneplanens pkt. 6-1, jf. pkt. 6-3 (30-meters byggegrense mot sjø) er oppfylt og avslår søknad om dispensasjon for oppføring av tomannsbolig og fremføring av veg på gnr. 5, bnr. 316 og 11. Utvalget viser til rådmannens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Det søkes om oppføring av tomannsbolig og fremføring av tilkomstveg på gbnr 5/316, 11. Tiltaket er betinget av dispensasjon fra reguleringsformål industriområde i plan 14 Bakarvåken, Søre Erdal, og kommuneplanens pkt. 6-1, jf. pkt. 6-3 (30-meters byggegrense mot sjø). Rådmannen anbefaler at søknaden avslås.
Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes partene med klagerett. Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 12.06.18 søknad om tillatelse til oppføring av tomannsbolig på gnr. 5, bnr. 316. Søknadene er senere gjort om til en ren dispensasjonssøknad. Omsøkt eiendom ligger i et område som er avsatt til industriformål i plan 14 Bakarvågen, Søre Erdal, i tillegg til at store deler av eiendommen ligger innenfor 30-meters byggegrense mot sjø. I forbindelse med oppføring av boligen skal det også fremføres tilkomstveg. Både boligen og vegen er betinget av dispensasjon fra reguleringsformålet og byggegrense mot sjø. En ønsker å få løst tilkomst til bnr. 316 ved å forlenge eksisterende veg i nord på bnr. 11. Det bemerkes at vegen på bnr. 11 allerede er bygget, men ikke omsøkt og godkjent. Vegen er også i strid med plan og er betinget av dispensasjon fra regulert kjøreveg. Denne dispensasjonen er ikke formelt omsøkt, men utvalget bes ta stilling også til denne dersom de innvilger dispensasjon fra industriformål og byggegrense mot sjø. Dispensasjonen kan da omsøkes i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak. Skråfoto og utklipp fra reguleringsplan viser veg på bnr. 11 som er bygget i strid med plan Nabovarsling: Søknaden er nabovarslet i samsvar med pbl. 21-3. Det bemerkes at søknaden ikke er nabovarslet på nytt etter at ny vegtilkomst er valgt. Det vil bli stilt krav om ny nabovarsling i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak dersom dispensasjoner innvilges. Politisk vedtak sendes med klagerett til merknadsstiller i tillegg til øvrige parter. I merknaden fra eier av gbnr. 5/28 fremkommer følgende: Jeg mener at tiltaket vil fjerne mye av tilgangen til naustet og være til stor sjenanse for strandlinjen. Dersom dette skal være gjennomførbart må det legges til rette for adgang til strandlinjen rundt eiendommen det søkes tiltak på. Jeg ønsker i tillegg en mer informasjon om en potensiell vei. Hvordan denne skal anlegges, hvor det er planlagt vann/kloakk/elektrisk. Jeg mener veien iht vedlegg er for brei og plassert på en måte som fjerner alt av potensial ut av parsellen. Rådmannens vurdering: Søker har ikke oversendt kommentar til merknaden som redegjort for. Når det gjelder nabos anførsel som gjelder tilkomst til strandlinjen vil dette inngå som en del av dispensasjonsvurderingen under.
Vegtrase er som nevnt over justert i forhold til opprinnelig søknad. Kvaliteten på vegtilkomst vil inngå som en del av vurderingen under. Når det gjelder vann og kloakk er det ikke krav til at forholdene her avklares i en ren dispensasjonssøknad. Forholdene må først dokumenteres sikret i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak. Vurdering: Vurderingstema for dispensasjon: Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Søkers begrunnelse: Søknaden gjelder dispensasjon fra kommunens reguleringsplan I kommunens reguleringsplan Plan 14-00 - bakarvågen, Søre Erdal, vedtatt 03.01.1968 er området som eiendommen ligger i regulert til industriformål. Området har siden planen ble vedtatt i økende grad blitt tatt i bruk til boligformål. Byggingen av en ny tomannsbolig vil derfor passe godt inn med den utbyggingen som har skjedd i området. I Askøy kommunes kommunal
planstrategi 2016-2020 står det at det har det vært en svært sterk befolkningsvekst etter tusenårsskiftet i kommunen. I tillegg har Askøy både fødselsoverskudd og nettoinnflytting (Se. Kommunal planstrategi 2016-2020, side 8). Tiltaket vil derfor bidra til å ivareta kommunens strategi for boliger til den voksende befolkningen. Søknaden gjelder dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 6-1 funksjonell byggegrense mot sjø Kommuneplanens arealdel punkt 6-1 setter en funksjonell sjøgrense for Askøy kommune på 30 meter fra sjø for områder avsatt til arealformål bebyggelse og anlegg. Den funksjonelle sjøgrensen er også markert på temakart for funksjonell strandsone KPA 2012-2023. Kommuneplanen gjør at plan og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag, ikke blir gjeldende for denne saken (jfr. pbl 1-8, tredje ledd). Tiltaket det søkes om vil ligge mellom ca. 19,80 og 22 meter fra sjølinjen (se situasjonskart med mål). Dermed vil tiltaket ligger delvis innenfor strandsonen (jfr. Temakart Funksjonell strandsone og Kommuneplanens arealdel 6-1). Vi søker derfor om dispensasjon fra byggegrensen langs sjølinjen. Eiendommen hvor boligen skal bygges er på et flatt parti mellom to skråninger. Bygget vil ta hensyn til natur- og kulturmiljø da det vil passe inn med annen bebyggelse og landskapsutforming i området, og ta så lite som mulig av naturen. Ettersom sjølinjen befinner seg på en annen eiendom, og nedenfor en svært bratt skråning, vil bygget ikke hindre adgang til sjøen eller føre til en privatisering av området rundt sjølinjen på en måte som er til hinder for friluftsliv eller andre allmenne interesser. Etter temakart Grønnstruktur for kommuneplanens arealdel er området som eiendommen ligger i verken innenfor et område med overordnet grønnstruktur eller et som har grøntareal i nærområde. (se temakart grønnstruktur, og utsnitt av samme kart). Eiendommen vil dermed ikke tilsidesette hensynene bak Askøy kommunes grønnstruktur, men vil bygges i et området som har relativt kort vei til områder med overordnet grønnstruktur og grøntareal i nærområde. Samlet vurdering Vi mener at hensynene med bestemmelsene i kommunens reguleringsplan ikke blir vesentlig tilsidesatt ettersom planene er av eldre dato, og området har utviklet seg til et boligområde siden planen ble vedtatt. Tiltaket vil for øvrig bidra til å ivareta kommunens planstrategi når det gjelder befolkningsvekst i perioden fremover. Siden tiltaket får liten eller ingen påvirkning på sjølinjen, og tilkomsten til den, mener vi hensynene med kommuneplanens arealdel punkt 6-1, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering mener vi at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene. Vi kan ikke se at å vedta dispensasjonen er til ulempe for noen. Uttale fra andre myndigheter: Søknaden har vært oversendt Hordaland fylkeskommune, Fylkesmannen i Vestland og Statens Vegvesen for uttale mht. overnevnte dispensasjon. Det er ikke mottatt uttale fra Hordaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Vestland. Det er mottatt følgende uttale fra Statens Vegvesen: Reguleringsplan 14 vart vedteken i 1968. Området som er regulert til industri framstår i dag med noko marinbasert næring i nord, ei rekkje naust, samt næring og industriareal i sør. I delar av området er det etablert einskilde bustadar frå tidlegare.
Dersom ein no gjev dispensasjon til etablering av bustad vil dette skape presidens for liknande saker. Vi ser at større delar av industriarealet i planen framleis ikkje er nytta til formålet. Området slik ein no vurderer det med bakgrunn i trong for byggjeland ligg attraktivt til for bustadar. Statens vegvesen gjer merksam på at verken internvegsystemet eller avkøyrselssystemet på Fv 563 er konstruert til å tole auka trafikk som resultat av utbygging. Dette gjeld også eventuelt framtidig industri i området. Fv 563 Florvåg Erdal er utbetra i dei seinare år. Eksisterande bruk av områda langs vegen er lagt til grunn for utviding Fv 563. Eventuell bustadbygging i industriområdet eller etablering av meir industri i området er i ikkje lagt til grunn ved utbetringa av Fv 563. Dagens avkøyrselspunkt på Fv 563 må utvidast til ei kryssløysing for å kunne handtere ferdsel på staden og trafikktryggleik. Statens vegvesen ber kommunen vurdere bruken av arealet innanfor industriområdet i Plan 14. Vi er av den oppfatning at etablering av bustadareal i industriområdet krev ei reguleringsendring, også med tanke på tilkomst til Fv 563. Samanfatning Det er søkt om dispensasjon frå Plan 14 frå industri til bustad. Vi ser at dette er eit attraktivt område med tanke på bustadbygging. Ein dispensasjon her vil skape presidens for framtidige saker. Kommunen må ta opp til vurdering om arealbruken frå 1968 framleis er teneleg for dette planområdet. Vi gjer merksam på at tilkomst til Fv 563 ikkje er tilfredstillande utforma med tanke på bustadbygging i området eller vidare utvikling av industriarealet. Med bakgrunn i ovannemnde er Statens vegvesen negativt innstilt til dispensasjon frå Plan 14 til bustadføremål. Dersom ein vurderer bustadføremål i staden for industri i Plan 14 må ein endre reguleringsplanen både med bakgrunn i endra arealbruk frå industri til bustad og endra utforming av tilkomst til Fv 563, jfr 12-4 PBL. Rådmannens vurdering av vilkår 1: Industriformål Hensyn bak fastsettelse av arealformål industri i plan er å samle denne type virksomhet i egne områder. Dette ettersom industri vil kunne ha en markant påvirkning på omgivelsene i form av eksempelvis støy og forurensning. Ved å avsette egne områder til industriformål ønsker man å hindre sammenblanding av formål som ikke egner seg tett på hverandre. Bnr. 316 ligger i et området som er avsatt til industriformål i plan 14, der arealformålet ligger som et smalt belte langs sjøen inn mot Bakarvågen. Området er utbygget med noe industri i tillegg til spredt naustbebyggelse. På bnr. 42, sør for omsøkt eiendom, ligger det en bolig som er oppført før planens vedtakelse i 1968. Hovedtyngden av industri er i dag lokalisert lenger sør i Bakarvågen, og det regnes som lite sannsynlig at arealet som ligger lenger nord hvor omsøkt tiltak befinner seg, vil utnyttes til industri i fremtiden. En har likevel kommet til at vilkårene for dispensasjon fra reguleringsformålet ikke er oppfylt i saken. I vurderingen legges det vesentlig vekt på de momenter som Statens Vegvesen har kommet med i sin uttale. Vegsystemet i området er ikke bygget ut med sikte på en økt belastning innenfor industriarealet. Videre er det eksisterende, private vegsystemet frem til eiendommen i svært dårlig stand. Vegen er smal, svingete og bratt. Målinger i kartet viser at vegen har en stigning på omkring
1/5 store deler av strekket fra fylkesvegen. Foruten at dette gir en generelt dårlige vegsikkerhet med tanke på blant annet sikt og glatte, innebærer vegens standard at brannbiler ikke vil kunne ta seg frem til eiendommen. Å legge til rette for ny boligbebyggelse i et område som ikke er avsatt eller egnet til boligbebyggelse, der utrykningskjøretøy ikke vil kunne nå frem dersom det skulle oppstå kritiske situasjoner, er uheldig både for den enkelte beboer samt i et samfunnsperspektiv. Det må også nevnes at tomannsboliger er å regne som støv- og støyfølsom bebyggelse. Dersom en i fremtiden likevel skulle ønske bygge ut området som et industriområde, vil en fort kommer i en situasjon der det blir konflikt mellom boligbebyggelsen og arealformålet. Samlet sett tilsier momentene over at en eventuell boligutbygging i området bør skje gjennom plan og ikke gjennom dispensasjoner. Gjennom plan kan en sikre at en får på plass gode og sikre løsninger for både infrastrukturen, omgivelsene og bebyggelsen i seg selv. 30-meters byggegrense mot sjø Kommuneplanens bestemmelser om byggeforbud i 30/100-metersbeltet er utformet med tanke på å bevare strandsonen og verne om de frilufts- og naturverninteresser som gjør seg gjeldende i slike områder. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Omsøkt bolig vil ligge i underkant av 20m fra sjø på det nærmeste, mens tomteopparbeidelse med murer vi ligge opp mot nabogrense, omkring 17m fra sjø på det nærmeste. Området fra bnr. 316 og ned til sjø er svært bratt og antas å ikke være mye brukt av allmennheten. Rådmannen er likevel av den vurdering at hensynene bak byggegrense mot sjø blir tilsidesatt ettersom det samlede tiltaket vil bli svært synlig og dominerende fra sjø. Fjernvirkningene vil være store og vil gi inntrykk av en privatisert strandsone. Oppføring av store murer med en minsteavstand på 17 meter fra sjø, sett sammen med volumet av tomannsboligen, vil etter rådmannens syn klart tilsidesette hensynene bak byggegrense mot sjø. Til sist vises det til at boligen skal oppføres på et areal som er mindre bratt enn arealet videre ned mot sjø. Ved å bygge bolig på dette arealet tilkomst og ferdsel langs strandsonebeltet vanskeliggjøres. Det vises i den forbindelse til nabomerknad der det fremkommer at oppføring av bolig på eiendommen kan bli til fortrengsel i tillegg til å virke svært dominerende fra sjø. Rådmannens vurdering av vilkår 2: I foreliggende sak er det lagt vesentlig vekt på de ulemper en dispensasjon fra industriformålet og byggegrense mot sjø vil medføre. Omsøkt eiendom ligger innenfor Erdal skolekrets, der det i dag ikke er skolekapasitet. Det er mange grunneiere i området som har eiendommer som er avsatt til boligbebyggelse, men som må vente med utbygging i påvente av skolekapasitet. Klarsignal for boligbebyggelse på en eiendom som ikke er regulert til boligbebyggelse, der tiltakshaver ikke har en berettiget forventning om å kunne utnytte eiendommen til boligbebyggelse, vil da være svært uheldig. En slik praksis vil gi signaler til innbyggerne om at det er enklere å få bygget gjennom dispensasjoner enn ved å følge regelverket, herunder kommunalt vedtatte planer. Videre ser en at det er større uberørte arealer innenfor industriområdet i Bakarvågen, og en dispensasjon i foreliggende sak vil gi klare presedensvirkninger. Sett sammen med topografien i området, manglende skolekapasitet og manglende kapasitet på infrastrukturen, ser rådmannen store ulemper med å bygge ut boliger i området uten plan. En kan etter dette ikke se at fordelene med dispensasjon klart overstiger ulempene.
Konklusjon: Etter rådmannens vurdering er ikke vilkårene for dispensasjon oppfylt. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø innvilger dispensasjon fra industriformålet i plan 14, samt kommuneplanens pkt. 6-1, jf. pkt. 6-3 for oppføring av tomannsbolig og fremføring av tilkomstveg på gnr. 5, bnr. 316 og bnr. 11 med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak industriformålet og byggegrense mot sjø blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Utvalget stiller seg også positive til en dispensasjon fra regulert kjøreveg i plan 14 med bakgrunn i følgende begrunnelse: (...) Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Gbnr 5/316 - B1 - Søknad om dispensasjon 2 Situasjonsplan 3 Gbnr 5/316 - E1-1 etasje plan 4 Gbnr 5/316 - E2-2 etasje plan 5 Gbnr 5/316 - E3 - Snitt A-A 6 Gbnr 5/316 - E4 - Snitt B-B 7 Gbnr 5/316 - E5 - Fasade nord 8 Gbnr 5/316 - E6 - Fasade ost 9 Gbnr 5/316 - E7 - Fasade sør 10 Gbnr 5/316 - E8 - Fasade vest 11 D3 - Terreng profil 12 D3-Terreng profil_3-4 13 Gbnr 5/316 - C5 - Nabomerknad 14 Gbnr 5/316 - Uttale til dispensasjonssøknad - Statens vegvesen 15 Grunnkart M 1:500 16 Reguleringsplan M 1:1000 17 Flyfoto M 1:500 Kleppestø, 25.04.19
Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder