Nesodden kommune Plan bygg og geodata Delegert vedtak Dato: 28.01.2016 Vår ref: 15/2047-10 - 16/3220 Arkivkode: GBNR - 29/0087 Saksbeh.: Åse B. Harlem Saksnummer: 018/16 Gbnr 29/87 - Marikloppa 3 - Riving eksisterende bygg og nybygg rekkehus med garasje Dispensasjon og Rammetillatelse SAKEN GJELDER Søknad om rammetillatelse mottatt 07.08.15, senere dokumentasjon mottatt 26.11.15 og 05.01.16. Tiltaket omfatter riving av eksisterende bygg på eiendommen og oppføring av 6 enheter (3+3 i rekke) i tre over 2 etasjer med tilhørende garasjeanlegg. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen og dens bestemmelser fra byggegrense mot øst for støttemur med rekkverk, krav til trinnfri adkomst/livsløpsstandard på 1 enhet samt maks samlet utnyttelse. Overskridelsen utnyttelse er 36m2 parkeringsareal. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra reguleringsplanen og dens bestemmelser for omsøkte støttemur m/rekkverk, krav til trinnfri adkomst/livsløpsstandard og overskridelse av utnyttelsesgrad med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses at det kan gis dispensasjon for alle forholdene det søkes om. Det foreligger redegjørelser, vurderinger etc. hvor det fremkommer at man får problemer med å innfri alle krav og bestemmelser i reguleringsplanen og dens bestemmelser. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 ( 20-2 jf. 20-3) gis rammetillatelse for omsøkte arbeider.
Følgende foretak er godkjent med ansvarsrett: SØK - BOLIG PARTNER AS PRO - BOLIG PARTNER AS GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. SAKSBEHANDLING: Det vises i sin helhet til søknaden, dens dokumentasjon og redegjørelser. Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: I søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense av 13.07.15 fremkommer bl.a.: «omsøkte støttemur søkes satt opp utenfor byggegrense i øst. Terrenget er her skrått og for å bevare eksisterende terreng mest mulig øst for tiltaket omsøkes det å sette en støttemur inn i skjæringen, slik at utglidning av masse forhindres og terrenget forblir videre uendret mot øst. Som dispensasjonsgrunner kan nevnes: Terrenget mot nabogrense i øst forblir uendret etter oppføring av støttemuren Støttemuren vil ikke tilsidesette hensyn byggegrensen er ment å ivareta, da den verken vil bidra til tettere og mer klumpete bebyggelse, redusert trafikksikkerhet eller påvirke eiendommens uteoppholdsarealer negativt Støttemuren vil knapt være synlig for naboer og ikke påvirke dem negativt da den er bygget inn i terrenget og således ikke endrer dagens terrenghøyde. Den vil således ikke hindre nabos innsyn/utsyn, luft og lys i forhold til dagens situasjon Støttemuren vil ikke tilføre tekniske heftelser på naboeiendom i forhold til brann og brannsikkerhet. I søknad om dispensasjon av 05.06.15 fremkommer bl.a.: «Vi vil med dette søke om dispensasjon fra gjeldende regueringsplan punkt: 2.1.1.7 Krav til trinnfri adkomst/livsløpstandard på 1 enhet 2.1.1.1 Maks samlet utnyttelse på BRA=1.125m2. Søkes BRA=1.161m2. Som særskilte grunner for å dispensere fra bestemmelsen 2.1.1.7 nevnes blant annet: -Gjeldende reguleringsbestemmelse punkt 2.1.1.4 sier at «Garasje skal oppføres i en etasje med flatt tak. Takflate skal opparbeides til uteoppholdsareal for boligene». Uteoppholdsareal og parkeringsareal vil ligge på 2 forskjellige nivåer slik at krav til stigningsforhold ikke lar seg opprettholde. Ei heller livsløpstandard. -Reguleringsplanen vil sterkt begrense og redusere kvaliteten på utenomhusarealer. -Videre ønskes å begrense unødvendige terrenginngrep. Som særskilte grunner for å dispensere fra bestemmelsen i 2.1.1.1 nevnes blant annet: -Arealet overskrides med 36m2, grunnet krav til å avsette 2 ekstra biloppstillingsplasser til gjesteparkering.
-Plassering av gjesteparkeringene faller naturlig på gårdsplass, og er ikke til hinder for trafikk til og fra garasjeplassene. Det skal heller ikke bygges garasjer på disse plassene.» Planstatus: Eiendommen ligger i område for reguleringsplanen for Marikloppa 3. Bygningsstatus: Bolig/rekkehus og garasjer m/bod til bolig. Naboprotester: Det foreligger nabomerknad fra Randi Lisbeth Olsen Gbnr. 29/360. Det fremkommer bl.a. av nabomerknad av 26.07.15 følgende: «Det aksepters ikke at det gis dispensasjon fra regulert byggegrense mot øst. Området i nord-øst er avsatt til bygging av vei, og terrenget må ikke endres, bla pga fri - og god sikt ved inn - og utkjøring.» I søkers vurdering av merknader fremkommer følgende: «Det bemerkes fra naboers side at området nord-øst er avsatt til veg og det påpekes videre at endring av terreng kan påvirke sikt ved inn og utkjøring. innsigelsen/merknaden gjelder spesifikt søknaden om dispensasjon som er varslet særskilt. Det er vesentlig at omsøkte dispensasjon utelukkende gjelder en forstøtningsmur som føres opp for å kunne senke terrenget noe (sjakte inn). Muren oppføres istedenfor en skjæring. Den vil ikke påvirke regulert veg og har heller ikke innvirkning på frisikt.» SAKSUTREDNING/VURDERING: I henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser skal fordelene være klart større enn ulempene for at dispensasjon kan gis. De ulike planer er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en klar overvekt av fordeler som taler for en dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Det vises i sin helhet til søknaden med dens dokumentasjon og dispensasjonssøknadene og dens begrunnelser og vurderinger.
Det søkes om dispensasjon fra 3 forskjellig forhold. Reguleringsplanen gjelder kun denne eiendommen og dette omsøkte tiltaket. Det vil derfor ikke gi noen presedensvirkninger i forhold til andre eiendommer i samme reguleringsplan eller senere utbygging. Derimot er planen ny og nylig endret. Det er derfor uheldig med dispensasjoner ut i fra dette. Ved prosjektering av tiltaket har det vist seg vanskelig å ivareta alle krav og bestemmelser som utgjøre en streng begrensing av tomta. Det vises til søknaden, dispensasjonssøknaden og dens begrunnelse for støttemuren. Det er ikke selve boligen/rekkehuset som er i konflikt med byggegrensen. Det hadde utgjort en mye større konsekvens for naboen og hensynet bak regulert byggegrense. Det er redegjort for i saken at det er vanskelig å unngå støttemuren uten å komme i konflikt med regulert hensynsone bevaring naturmiljø. For å ivareta grønt område her, og samtidig legge til rette for inngang til boligen anser søker at det er nødvendig med en forstøtningsmur. Det er også vurdert at konsekvensene for naboen er minimale og at hensynet bak bestemmelsen i liten grad tilsidesettes. Det fremkommer videre i søkers vurdering av nabomerknadene at det er vesentlig at omsøkte dispensasjon utelukkende gjelder en forstøtningsmur som føres opp for å kunne senke terrenget noe (sjakte inn). Muren oppføres istedenfor en skjæring. Den vil ikke påvirke regulert veg og har heller ikke innvirkning på frisikt. Det vises til søknaden, dispensasjonssøknaden og dens begrunnelser for dispensasjon for krav til trinnfri adkomst/livsløpstandard på 1 enhet og maks samlet utnyttelse. Det er her også redegjort for problemer med å innfri alt i reguleringsplanen uten å havne i konflikt med den på en eller annen måte. Etter søkers vurdering låser reguleringsbestemmelsene i stor grad tiltaket på en uheldig måte. Det fremkommer bl.a. i estetisk redegjørelse av 25.11.15 følgende: «Videre er tiltaket tilpasset innenfor byggegrensene samtidig som planløsningen er tilpasset tilgjengelighetskravet (erstatter begrepet livsløpsstandard, ref. dialog med kommune) for alle boenhetene. Besøksstandard anses da også i utgangspunktet å være oppfylt siden det her inngår færre krav. Utfordringen vår har i dette tilfelle vært å kombinere kravet om at garasje skal oppføres i en etasje med flatt tak, hvor det skal opparbeides til uteoppholdsareal for boligene, sammen med kravet om trinnfri atkomst.». Det fremkommer i dispensasjonssøknaden at uteoppholdsareal og parkeringsareal vil ligge på 2 forskjellige nivåer slik at krav til stigningsforhold ikke lar seg opprettholde. Ei heller livsløpsstandard. Videre ønskes å begrense unødvendig terrenginngrep. Det er videre søkt om dispensasjon for overskridelse av utnyttelsesgraden med 36m2. Det skal i tillegg til garasjeanlegget opparbeides to biloppstillingsplasser til gjesteparkering. Når dette arealet (36 m2) inkluderes i beregningen, overskrides rammen for total utnyttelse. Det vises til søknadens særlige grunner og vurderinger for dette. Det fremkommer også bl.a. følgende i dispensasjonssøknaden av 05.06.15. «For å få til gode og hensiktsmessige løsninger i vårt tilfelle, søkes det i denne saken om dispensasjon fra gjeldende krav.» Nabomerknadene Det vises til søkers vurdering av nabomerknadene, søknaden, dispensasjonssøknadens vurderinger og begrunnelser. Det anses at det er grundig redegjort og vurdert konsekvensen for naboen. En anser her etter en helhetsvurdering at ulempene for naboen ikke er av en slik vesentlig art at nabomerknadene bør tas til følge. Nabomerknadene tas da ikke til følge.
Etter en samlet vurdering anses at det kan gis dispensasjon for alle forholdene det søkes om. Det foreligger redegjørelser, vurderinger etc. hvor det fremkommer at man får problemer med å innfri alle krav og bestemmelser i reguleringsplanen og dens bestemmelser. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Konklusjon: Dispensasjon kan gis og omsøkte tiltak kan godkjennes. *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens 33-1. Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad 3.3.1a) 190, pr. m2 123+123=246 46 740,- Søknad 3.3.1b) 190,- pr m2 141*6=846m2 160 740,- Deling Utslipp Avslag Disp. 3.3.3 utnyttelsesgrad 5 370,- Disp. 3.3.3 regulert byggegrense 5 370,- Disp. 3.3.3 andre forhold (trinnfri 2 691,- adk./livsløpstandard) Navn på foretak Type gebyr Ansvarsr. Lokal godkjenning Ansvarsr. Lokal godkjenning Sum gebyrer: 220 911,- 20 % reduksjon på grunn av komplett søknad - 25 % reduksjon pr. uke pga. av for sen behandling ( Forskrift.) - Overtredelsesgebyr (forskrift. 16-1) Gebyr for ulovlig byggevirksomhet (gebyrreglem. Pkt. 3.5) Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter 01.01.2011 646,- Tillegg områder med utført kulturminneregistrering Kr. 1000,- (Gjelder bare saker som gir økt BYA, eller nyetablering vann/avløp) Tillegg områder der det skal utformes Kr. 2000,- reguleringsplan/områdeplan i regi av kommunen (Gjelder bare saker som omfatter nyetablering vann/avløp) Fakturagrunnlag 221 557 Faktura blir ettersendt.
Faktura sendes tiltakshaver: BOLIG PARTNER AS Åsveien 3 1400 SKI Oppgis ved registrerte foretak. Organisasjonsnr: 967524514 Gisle Rebnord Totland virksomhetsleder Plan, bygg og geodata Åse B. Harlem avdelingsingeniør bygge- og delesak Elektronisk signert