Helhetlig by- og stedsutvikling

Årsrapport 2015

Helhetlig by- og stedsutvikling ROM EIENDOM EIER BYGNINGER OG TOMTER der det går eller har gått jernbane. Det gjør selskapet til et av de viktigste eiendomsforetakene i landet. ROM er aktive i alle ledd i verdikjeden, i reguleringsfasen gjennom prosjektutvikling og bygging til drift og forvaltning. De største delene av selskapets eiendomsportefølje består av serviceanlegg for jernbanen, som stasjoner, terminaler og verkstedbygg. Eiendomsmassen består også av næringslokaler, leiligheter og skolebygg. VÅRE EIENDOMMER Befolkningsveksten medfører et økende behov for å bygge boliger og næringsbygg rundt kollektivknutepunktene. Dette er viktig i moderne by- og stedsutvikling, både fordi det underbygger kollektivtrafikken samt at det skaper fremtidsrettede og bærekraftige bymiljøer. ROMs visjon er «bedre byrom der mennesker møtes». Dette henspeiler på aktivitetene på gateplan, med gode handelsog serveringstilbud både for de reisende og innbyggerne. ROM samarbeider med mange kommuner om stedsutvikling ved å være aktive i utformingen av nye områder samt å reali sere planene ved å bygge gode bolig og næringsbygg. ROM-konsernet er heleid av NSB AS, og består av ROM Eiendom AS med tilhørende datterselskaper og Single purpose-selskaper. ROM har hovedkontor i Oslo og regionskontorer i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Skien og Trondheim. VISJON VERDIER AMBISJON AMBISJON Vi skal skape bedre byrom der mennesker møtes Romslig Offensiv Miljøskapende Utvikle gode kollektivknutepunkt som bidrar til at flere reiser kollektivt Bygge boliger ved kollektivknutepunktene for å møte den forventede befolkningsveksten

FORRETNINGSIDÉ ROM Eiendom skal gjennom utvikling og forvaltning av eiendom, skape verdier for eier og samfunn. ROM skal utvikle attraktive og effektive kollektiv knutepunkt slik at flere velger å reise kollektivt. Verdiutvikling driftsavhengig portefølje Kilde: Akershus Eiendom/Newsec Millioner kroner 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Verdiutvikling driftsuavhengig portefølje, ekskl. Oslo S Utvikling Kilde: Akershus Eiendom/Newsec Verdi av utleide arealer Verdi av utviklingsprosjekter Realiserte tilbakelagte inntekter Millioner kroner 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 0 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 ANTALL EIENDOMMER 2 200 ANTALL BYGG 980 DERAV STASJONER 315 BYGG SOM ER FREDET/VERNET 350 Finansielle nøkkeltall, MNOK 2013 2014 2015 Noen boligprosjekter Antall boliger ved ferdigstillelse Totalomsetning 699 1 694 1 160 Driftsresultat 401 1 189 690 Resultat før skattekostnad 261 1 103 634 Årsresultat 280 1 058 522 Investeringer inkl. ROMs andel SP-selskaper 1465 1 303 1 268 Grefsen Stasjon, Oslo 1300 Jessheim 1100 Operakvarteret og Bispevika, Oslo 1900 Fredrikstad 400 Paradis, Stavanger 420 Sundland, Drammen 700 Brueland, Sandnes 600 715 000 2 000 000 KVADRATMETER FORVALTNINGSAREAL KVADRATMETER UTVIKLINGSPOTENSIAL UTVIKLINGSPROSJEKTER 100 MNOK PORTEFØLJEVERDI 12 000

Innhold OM ROM EIENDOM 4 Veien til det gode miljø 12 Om 100 år er ingenting glemt 14 Strategiske mål 16 Året som gikk EIENDOMSUTVIKLING 18 Veien til det gode byrom 26 Utviklingsprosjekter EIENDOMSFORVALTNING 40 Veien til de varige verdiene 48 Eiendommer 50 Nytt liv i gamle stasjonsbygg 52 Livet på Oslo S 56 Miljø og energibesparende tiltak 58 Våre bygg ORGANISASJONEN 60 Veien til det gode arbeidsliv 69 Våre selskaper 70 Styret 71 Ledergruppen ÅRAPPORT OG TALL 72 Styrets beretning 79 Resultatregnskap 80 Balanse

KNUTEPUNKTSUTVIKLING Årsrapport 2015 ROM Eiendom eier, forvalter og utvikler eiendommer på og rundt knutepunkt. ET LEDENDE EIENDOMSSELSKAP 5

ROM Eiendom Veien til det gode miljø Barcode sparer Oslo for 110 000 kjørte kilometer i døgnet! Slik kan det gå når det handler om å bygge tett og høyt, med nærhet til et godt kollektivt transporttilbud. 4 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

Administrerende direktør Petter Eiken og Lise Sunsby, fagansvarlig energi og miljø, sørger for at det er de mest miljøvennlige løsningene enten det gjelder utvikling, drift eller vedlikehold vedlikehold som blir benyttet i ROM. Foto: Sune Eriksen ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 5

ROM Eiendom Vintersola varmer så vidt fortauene langs Dronning Eufemias gate, der ROM Eiendoms administrerende direktør Petter Eiken rusler sammen med Lise Sunsby, fagansvarlig energi og miljø. De foreløpige siste strekene i Barcode er under oppføring, der det blant annet bygges boliger for enda flere urbane sjeler. ROM er med og utvikler det kjære barnet med de mange navnene Barcode, Operakvarteret, Bjørvika og ROMs øverste leder forteller gjerne om miljøgevinstene området bidrar med. «Ingen» bruker bilen Transportøkonomisk institutt har beregnet at vi ved å samle rundt 12 000 arbeidsplasser i Barcode fremfor å ha dem spredt rundt om i byen, sparer Oslo og Oslos innbyggere for 110 000 kjørte kilometer per døgn. Det kan vi si fordi de som jobber her i området i svært liten grad bruker bil for å komme seg til jobb. De reiser kollektivt, sykler eller går. Det viser med all tydelighet viktigheten av å bygge høyt og tett ved kollektivknutepunkt, sier Petter Eiken og fortsetter: Vi i ROM er så heldige at vi har et samfunns oppdrag vi skal bidra til at samfunnet går fremover og utvikler seg. Det høres kanskje ut som en floskel, men det er ikke det for oss. Måten vi bygger på har innvirkning på andre i samfunnet. Og jeg er veldig fornøyd med at stadig flere nå innser at vi må gjøre byene mer kompakte for å møte den urbane befolkningsveksten, uten at det går på bekostning av klima, miljø og trivsel. Her spiller ROM en unik rolle. Vi rår over sentrale tomter i mange norske byer og vi er eid av staten, noe som gir oss en legitimitet som ikke alle eiendomsutviklere har. Det gir oss også et ekstra ansvar, påpeker Eiken. Glad for bilfritt initiativ At det i tillegg er lønnsomt å utvikle knutepunkt, er en grei bonus. 2015 har vært nok et godt år for ROM. Når regnskapet gjøres opp, kan ROMkonsernet vise til et resultat før skatt på 634 millioner kroner. Resultatet for 2015 er bedre enn vi drømte om. Mye handler om god og riktig timing på salg av eiendommer, som for eksempel Munkedamsveien 62 i Vika og Alf Bjerckes vei 30 på Alnabru. Disse salgene er viktige for det gode resultatet. Men også det faktum at vi har greid å redusere kostnader og jobbe enda mer effektivt i 2015, har bidratt til plusstallene, forteller en fornøyd administrerende direktør. I ROM har vi en ekstra vinning fordi vårt overskudd bidrar til at morselskapet vårt, NSB, kan investere i enda mer og bedre kollektivtransport til alles beste. Og det er den veien det går når stadig flere flytter til byene: Transportbehovet øker, men vi har ikke plass til flere biler og da må løftet tas kollektivt, påpeker Lise Sunsby. Hun opplever at det nye byrådets ønske om et bilfritt sentrum har en viktig symboleffekt. Helt bilfritt vil det nok ikke bli, og omfanget av utslippsreduksjonen med mindre biltrafikk i Oslo blir neppe så stort. Men signalet politikerne gir er viktig byrådet virker offensivt og handlingsvillig med tanke på det grønne skiftet. Så håper vi at dette vil åpne for større grad av fortetting rundt knutepunktene, sier Sunsby. På rett miljøspor Hun har ansvaret for at det tenkes miljøvennlig og energieffektivt i alle ledd av ROMs virksomhet fra knutepunktutvikling via nybygg til forvaltning av eksisterende bygningsmasse. Ambisjonen er å skape langsiktige verdier og lønnsomhet basert på fremtidsrettede og bærekraftige miljøvalg. Og at ROM benytter de mest miljøvennlige løsningene i utvikling, drift og vedlikehold av eiendommene. Det krever gode systemer, rutiner og en bevisst og uttalt strategi med konkrete målsettinger. Som at alle nybygg har ambisjon om å oppnå klassifiseringen BREEAM-NOR Excellent og/ eller energiklasse A på næringsbygg. Det er en stadig pågående konkurranse om å bli bedre, og jeg ser at hele bransjen er på riktig vei nå. Det blir stadig lettere å ta de miljøriktige valgene. Utvalget av miljømerkede 6 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

EIENDOMSUTVIKLING ROM Foto: Sune Eriksen «Stadig flere innser at vi må gjøre byene mer kompakte for å møte den urbane befolknings veksten, uten at det går på bekostning av klima, miljø og trivsel. Her spiller ROM en unik rolle. Vi rår over sentrale tomter i mange norske byer og vi er eid av staten, noe som gir oss en legitimitet som ikke alle eiendomsutviklere har.» Foto: Sune Eriksen Foto: Sune Eriksen

ROM Eiendom «Vi eier 315 stasjoner og mange av dem er vernet eller fredet, noe som gir visse utfordringer. Vi tror at det å ha virksomhet og liv i alle disse lokalene er den beste oppskriften på godt vern. Også der det ikke lenger går eller stopper tog.» Petter Eiken, Administrerende direktør ROM Eiendom

ROM Eiendom produkter øker enormt. Og med miljøproduktdeklarasjoner, såkalte EPD-er, er det lettere å ta informerte og gode valg. Dessuten blir entreprenørene også stadig mer opptatt av miljø, sier Sunsby. Eiken, som har en fortid fra entreprenørbransjen, opplever at det er to ulike logikker som råder: Du har dem som bygger kun for å selge, de har ofte en kortsiktig horisont og de er mest opptatt av å redusere investeringskostnadene. Og det er en sportsgren jeg selv har vært med på at vi skulle hoppe så lavt over lista som mulig. Nå derimot, skal vi hoppe stavhopp og vi vil helst stile så høyt som vi overhodet kan. Ikke minst fordi vi ser at vi får betalt for det. I det henseendet er BREEAM en revolusjon, for systemet gjør at vi kan dokumentere egenskaper på en helt annen måte enn tidligere. Vil stadig utvikle kunnskap Når Eiken blir bedt om å beskrive ROMs arbeid for å skape gode miljøer for mennesker, natur, by og kollektivtrafikk, svarer han følgende: Vi har en visjon om å skape bedre byrom der mennesker møtes og det er en visjon vi ikke går på akkord med. Samtidig er det viktig å være klar over at kunnskap om god by- og knutepunktutvikling er ferskvare som stadig må fornyes og utvikles. Dessuten må vi erkjenne at vi ikke alltid sitter på fasiten. Derfor er det ekstremt viktig med et godt samarbeid med reguleringsmyndighetene, at vi er proaktive og utadvendte med hensyn til de riktige løsningene og holdningene. Dialog med ordførere, rådmenn og byplanleggere i de viktigste kommunene er alfa og omega for oss, sier Petter Eiken før han fortsetter: Videre har vi 700 000 kvadratmeter med eksisterende bygningsmasse som vi skal forvalte på en god måte gjennom vår bestillerrolle. Vi eier 315 stasjoner og mange av dem er vernet eller fredet, noe som gir visse utfordringer. Vi tror at det å ha virksomhet og liv i alle disse lokalene er den beste oppskriften på godt vern. Også der det ikke lenger går eller stopper tog. Fra fly til buss Med 2015 i historiebøkene har Petter Eiken også lagt bak seg sitt første hele driftsår som administrerende direktør for ROM. Bygningsingeniøren har lang erfaring fra entreprenør bransjen, fra både Veidekke og Skanska og antall reisedøgn per år var høyt. Reiser som stort sett foregikk med fly og bil. Faktisk har Eiken tidligere hatt den miljø messig noe tvilsomme æren av å være en ekstremt «frequent flyer» han hadde til og med flere reise døgn enn sin pilotvenn i SAS. De dagene er for lengst forbi. Det handler i stor grad om holdninger og kompetanse. Når man lærer seg hvor enkelt det er å reise kollektivt, endres også holdningen til ulike transportmidler. Første gang jeg tok trikk, var jeg vettskremt og sendte barna mine en MMS for å bevise at også far kunne reise kollektivt. Nå går det helt naturlig i buss og tog. På bussen til og fra jobb får jeg jobbet litt også. For ikke å snakke om de gangene jeg skal på lengre togturer, for eksempel til Trondheim eller Bergen. Det er en helt egen nytelse å kunne gå rolig på toget og la sjelen transporteres over fjellet. For ikke å snakke om hvor effektivt og miljøvennlig det er. ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 9

ROM «Vi har en visjon om å skape bedre byrom der mennesker møtes og det er en visjon vi ikke går på akkord med.» Petter Eiken, Administrerende direktør ROM Eiendom 10 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

ROM I 2015 ble den nye Østbane-hallen åpnet, etter omfattende renovering. Hallen er blitt et pulserende knutepunkt med spisesteder og handel. Foto: Sune Eriksen ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 11

ROM Eiendom Om 100 år er ingenting glemt Det forplikter å forvalte bygg som har vært hjørnesteiner i norske lokalsamfunn siden 1850. Målet for ROM er at alt vi bygger skal leve i 100 år minst. Det handler om å bygge for fremtiden. Men for å kunne se fremover, må vi også evne å se bakover og lære av tidligere generasjoners kloke grep. ROM er stolte over å forvalte en viktig del av norsk kulturarv og jernbanehistorie. Porteføljen vår består blant annet av stasjonsbygg i sveitser stil og nyklassisisme, jugend og ny barokk alt fra små trehus til grandiose murbygg. Noen av byggene er navet i et lokalt og pulserende knutepunkt, andre har ikke sett et tog passere på mange år. ROM eier nærmere 1000 bygg rundt om i Norges land og rundt 60 prosent av dem er oppført mellom 1850 og 1950. Mange av dem har en vernestatus, enten som fredet eller bevaringsverdig. Uansett har hvert eneste bygg sin sjel og sitt særpreg. Det fordrer at vi tenker både langsiktig og bærekraftig når vi skal forvalte denne kulturarven. Men det gir oss også viktige erfaringer som vi tar med oss når vi bygger nytt i dag. Lærdom av fortiden Byggene representerer ulike arkitektoniske epoker og viser hvordan vi bygde dette landet. Hva kan vi lære av historien? En viktig lærdom er at det som ble bygget for 100 år siden, ble bygget for å vare. Lenge. Det ser vi på det arkitektoniske særpreget og de gode kvalitetene i materialvalget. De reiste solide byggverk med fasader som har tålt tidens tann godt. gir gode bygg i fremtiden Når ROM skal bygge nytt i dag, tar vi med oss lærdommen og erfaringen fra tidligere byggeprosesser og kobler det opp mot dagens krav og forventninger til en god, bærekraftig og miljøvennlig eiendomsutvikling. Derfor bygger vi der det allerede er etablert infrastruktur. I så henseende har ROM en opplagt fordel fordi vi eier sentrale tomter i mange norske byer. Derfor lærer vi av vår historie og velger gode arkitekter som er nytenkende og som legger vekt på det som oppfattes som universelle og tidløse kvaliteter. Derfor velger vi også materialer som tåler tidens tann. Ett eksempel er våre egne lokaler i Schweigaards 21 23, som er bygget med en granittfasade og innvendige eikespiler ikke gips og sponplater. Ingen leietaker blir i 100 år, men vi vil gjerne gjøre det enkelt for dem å bli så lenge de ønsker. Vi legger vekt på å bygge fleksible bygg med løsninger som både er tilpasset dagens og morgendagens leietakere. Sist, men langt fra minst, legger vi vekt på gode miljøkvaliteter i våre nybygg. BREEAM NOR-sertifisering er et viktig verktøy for å kunne dokumentere byggets kvaliteter for ettertiden. En slik sertifiseringsprosess gjør oss også bevisste på hvilke valg som skal gjøres under byggeprosessen. Valg som bidrar til at byggene kan leve i 100 år. Minst. 12 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

ROM Eiendom «I ROM er vi stolte over å forvalte en viktig del av norsk kulturarv og jernbanehistorie. Porteføljen vår består blant annet av stasjons bygg i sveitser stil og nyklassisisme, jugend og nybarokk alt fra små trehus til grandiose murbygg.» Foto: Sune Eriksen

ROM Eiendom Strategiske mål For å etterleve vår forretningsidé har ROM Eiendom definert fem strategiske målområder, med konkrete mål. Disse skal sikre at organisasjonen jobber strategisk mot målene. Avkastning og verdiskaping ROM skal skape verdier for eier og samfunn gjennom langsiktig utvikling og forvaltning av eiendom. Eiendommer som ikke er relatert til jernbane skal selges når utviklingspotensialet i eiendommen er maksimert. Måloppnåelse 2015 Målopp- Delmål Mål 2015 nåelsen 2015 Totalrentabilitet 4,20 % 9,90 % Egenkapitalrentabilitet 5,00 % 16,10 % Salgsgevinster MNOK * 222 596 Verdiøkning avkastningseiendommer ** 2,00 % 10,70 % Verdiøkning utviklingseiendommer ** 1,00 % 14,40 % *) Inkl. resultatandel tilknyttet selskap **) prosent justert for investeringer og salg Måloppnåelse 2015 Kunde og marked ROM skal sikre høy kundetilfredshet og et godt omdømme blant leie takere, samarbeidspartnere og kollektivreisende. Målopp- Delmål Mål 2015 nåelsen 2015 Utleiegrad 95 % 95 % LTI (leietakertilfredshet) 75 79 Planlagt vedlikehold 85 % 89 % Knutepunktsutvikling ROM skal legge til rette for utvikling av gode knutepunkt som motiverer til et kollektivt reisemønster. Måloppnåelse 2015 Etablering av konsentrert kontorbebyggelse (over 12 500 arbeidsplasser) ved Oslo S sparer daglig miljøet for 6 250 bilturer og over 110 000 kjøretøykilometer, ifølge Transportøkonomisk institutt. Planer for nye knutepunkter i blant annet Moss, Hokksund og Lierbyen. Sammen med private og offentlige aktører har ROM hatt en aktiv rolle i utvikling av fremtidens knutepunkt. Påbegynt ca. 225 boliger og ca. 950 kontorarbeidsplasser ved knute punkt (egen regi og med samarbeids partner). Utgitt en rapport med erfaringer knyttet til vellykkede knutepunktsprosjekter. ROMs rapport omhandler ulike modeller for gjennomføring og samspill mellom utbyggere, grunneiere og det offentlige. 14 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

ROM Eiendom Forretningsidé: ROM Eiendom skal gjennom utvikling og forvaltning av eiendom, skape verdier for eier og samfunn. ROM skal utvikle attraktive og effektive kollektiv knutepunkt slik at flere velger å reise kollektivt. Miljø og samfunnsansvar ROM skal ta et aktivt ansvar for miljø og samfunn gjennom å utvikle og forvalte bygg etter strenge miljøkrav, tilrettelegge for økt antall kollektivreisende, verne kulturarv og utvise et sosialt engasjement. Måloppnåelse 2015 Målopp- Delmål Mål 2015 nåelsen 2015 Redusert energiforbruk 2 % 5 % Reduksjon fossilt brensel 10 % 22,7 % Grønne leiekontrakter innført på 35 prosent av utleid portefølje. Pilotprosjekt BREEAM-In-Use igangsatt på NSB Kompetansesenter. Samarbeid med Kirkens Bymisjon, vekterne og politiet på Oslo S har bidratt til en tryggere stasjon. Kunstinstallasjoner i regi av Rom for kunst på Oslo S skaper engasjement. Aktivt og planmessig vedlikehold av kulturminner, selv på stasjoner uten togstopp. Kontorbygget i Munkedamsveien 62 ble ferdigstilt med sertifiseringen BREEAM-NOR «Excellent». Organisasjonsutvikling ROM skal tiltrekke, utvikle og beholde rett kompetanse gjennom å være en attraktiv arbeidsgiver og ha god oppfølging av medarbeidere. Måloppnåelse 2015 Målopp- Delmål Mål 2015 nåelsen 2015 Medarbeidertilfredshet 8,2 8,3 Turnover 5 % 3 % Sykefravær 4,5 % 3,9 % Sykefraværet er lavt (3,9 %), avgangsalderen høy (67 år), turnover lav (3 %) og medarbeidertilfredsheten høy (8,3 på skala 1 10). I den årlige medarbeidertilfredshetsundersøkelsen oppgis «Interessante arbeidsoppgaver», «Høyt faglig nivå» og «Godt arbeidsmiljø» som årsak til høy score på arbeidsglede. ROM jobber kontinuerlig med å heve kompetansenivået i organisasjonen, blant annet gjennom faglige fellesmøter og seminarer, byvandringer og studieturer, og medarbeidere som tar relevante studier, betalt av selskapet, ved siden av jobben. ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 15

ROM Eiendom Året som gikk Q1 Q2 Etablering av Sjøsiden Moss AS I januar signerte Moss kommune og ROM en avtale om å etablere samarbeidsselskapet Sjøsiden Moss AS. Det skal samarbeides om utvikling av ny bydel ved den nye togstasjonen sør i byen. Åpning av Østbanehallen Østbanehallen ble gjenåpnet 5. februar etter å ha vært stengt for renovering i ca. ett år. Riksantikvar Jørn Holme holdt tale under den offisielle åpningen, og byrådsleder Stian Berger Røsland klippet snoren. Begge uttrykte at de var meget tilfreds over resultatet etter renoveringen. Ferdigstillelse av M62 Kontorbygget i Munkedamsveien 62 ble ferdig stilt i mars. Samtidig overtok leietaker, RS Platou, bygget. Salg av Saga Senter Næring AS Næringsseksjonen i Saga Senter på Jessheim ble solgt. Lokalene er på til sammen ca. 8700 kvadratmeter. Kjøperen av næringsarealene var et syndikat etablert av Platou. Etablering av Sagtomta Utvikling Mysen AS ROM etablerte SP-selskapet Sagtomta Utvikling Mysen AS med Eidsberg kommune og Eidsberg Sparebank hvor hver av partene eier ⅓ av aksjene. Formålet med selskapet er å ut vikle partenes eiendommer ved Mysen stasjon og i sentrum. Vårdugnad og nabosamarbeid i Oslo sentrum I år som i fjor var ROM med på årets dugnad sammen med med Kirkens Bymisjon. 10. juni møtte direktører, bedriftsfolk og mennesker fra rus- og gatemiljøene til vårdugnad og gate rydding i Oslo sentrum. Avtale om byutvikling i Drammen Avtale om byutvikling mellom ROM, Drammen kommune og Jernbaneverket ble signert 8. juni. Samarbeidsavtalen omfatter til sammen ca. 600 mål. Partnerne er enige om at 430 mål avsettes til byutvikling, mens resterende 170 mål avsettes til ulike jernbaneformål. Reguleringsplan Sundland vedtatt Områdereguleringen for det 275 mål store området gir rammer for langsiktig byutvikling med nye veisystemer. Reguleringsplan for Schweigaards gate 33 vedtatt I juni ble reguleringsplanen for Schweigaards gate 33 godkjent i Oslo bystyre. Reguleringsplanen gir mulighet for å bygge et kontorbygg på 20 800 m² BRA på tomten. Jernbanereformen Stortingsmelding 27, På rett spor, ble godkjent i statsråd. Den presenterer regjeringens fremtidige reform av jernbanesektoren og inkluderer omstrukturering av blant annet NSB og ROM. 16 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

ROM Eiendom Q3 Q4 Notodden stasjon på UNESCOs verdensarvliste Notodden stasjon ble en del av UNESCOs verdens arvliste sammen med blant annet kraftproduksjonen, fabrikkområdene, byene Rjukan og Notodden samt Rjukanbanen Tinnosbanen med tog og stasjonsområder, ferjer og kaianlegg. Etablering av Vikersund Utvikling AS Det ble signert avtale mellom ROM og Modum kommune om utvikling av sentrumsnære tomter ved stasjonen. Samarbeidsselskapet skal utvikle begge partenes eiendommer. Etablering av Cecilienborg Bolig AS ROM etablerte et nytt selskap som skal stå for boligutvikling av den gamle Nettbuss-tomten på Cecilienborg i Trondheim. Det nye selskapet eies av ROM og Trym Bolig. Åpning av nedgang fra Akrobaten Nedgangen med trapp og heis fra gangbroen Akrobaten over sporene gir raskere vei til Oslo S for reisende fra Bjørvika og Gamlebyen. Kjøp av Schweigaards gate 40 46 ROM fikk tilslaget på kjøp av boligtomten som utgjør del av Hollenderkvartalet i Oslo. Grefsen Stasjon Byggestart for Hus 12 og 13 ble vedtatt. Boligprosjektet på Grefsen solgte 152 leiligheter i løpet av 2015. Oslo S Utvikling kjøper indrefilet i Bjørvika Oslo S Utvikling, som ROM eier ⅓ av, inngikk en avtale med HAV Eiendom om kjøp av to tomter i Bjørvika. På tomtene kan det etableres ca. 350 boliger og en del næringsbebyggelse. Åpning av sykkelhus på Marienborg, Trondheim Ordfører Rita Ottervik stod for åpningen av nytt sykkelhus for 80 sykler. Prosjektet er et sam arbeid mellom ROM og Jernbaneverket. Salg av Alf Bjerckes vei 30 AS ROM og Aspelin Ramm Eiendom solgte kombinasjons eiendommen i Alf Bjerckes vei 30 til Braathen Eiendom AS. Bygget er på ca. 12 400 kvm og leid ut til bl.a. Jungheinrich og Grundfos. Lansering av boken «Meter over havet» I fotoboken «Meter over havet» portretteres 33 av Norges jernbanestasjoner som på hver sin måte forteller sin del av vår kulturhistorie. Fotograf Sune Eriksen har fanget øyeblikkene på stasjonene og Frode Grytten har skrevet korte, underfundige tekster. Østbanehallen vant Norsk Lyspris 2015 Lysveggen i Østbanehallen i Oslo ble kåret til «Beste innendørsprosjekt». ÅF Lighting har utformet et belysningskonsept som respekterer den gamle Østbanehallens originale arkitektoniske uttrykk og som fremmer de estetiske kvalitetene i hallen. ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 17

Eiendomsutvikling Veien til det gode byrom Målet var å skape et levende bymiljø i et slitent område, der fastboende og folk på gjennomreise ville trives. Samtidig skulle vi sette i stand et gammelt kulturminne og fullføre Oslos sentralakse. 18 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

Suksessen med Østbanehallen er resultatet av et tett samarbeid. Fra venstre sivilarkitekt Ajas Mellbye, prosjektdirektør Trond Rusten og sivilarkitekt Anna-Karin Björk. Foto: Sune Eriksen ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 19

Østbanehallen er igjen blitt Oslos storstue. Da den omfattende renoveringen var ferdig i februar 2015 var hallen visuelt ført tilbake mot slutten av 1800-tallet. Mørkt tak, lyse vegger og gulv. Og med moderne grep som gjør at den tilfreds stiller dagens krav til komfort, miljø og energi forbruk. Dessuten: I stedet for tog, er hallen nå fylt med restauranter, handel og Oslo Visitor Centre. Rehabiliteringen var høyst påkrevd, skal vi tro ROMs prosjektdirektør Trond Rusten. Vi snakker om et område som lenge hadde forfalt og som folk ikke brukte noe særlig, til tross for at det ligger vegg i vegg med Oslos sentrale knutepunkt, Oslo S. Og i umiddelbar nærhet til Barcode og Bjørvika, sier Rusten og fortsetter: Dette er ikke byutvikling i tradisjonell forstand, men revitalisering. Vi ville tilbakeføre det flotte kulturminnet som Østbanehallen er og samtidig skape et nav for den øvrige utbyggingen av området rundt Oslo S. Vi ville skape et senter for dem som bor og jobber her, men også for dem som er på gjennomreise. I tillegg ville vi gjøre Østbanehallen til en egen destinasjon for dem som er på en gastronomisk reise, sier Rusten. Hotell for liv og dynamikk Det har tatt sin tid. Allerede i 2008 startet prosessen med å revitalisere Østbanehallen. I dette prosjektet har tidsstrekket vært gunstig, for konseptet har fått anledning til å modnes underveis. Det har ført til bedre kvalitet, mener Rusten. ROM startet med å bygge hotell av én helt spesiell grunn: Med et hotell har du mennesker og liv og dynamikk døgnet rundt. Og det betyr et bedre og tryggere miljø for alle som ferdes i området, sier prosjektdirektøren. Mellbye Arkitektur Interiør fikk oppdraget med å tegne det nye hotellet, som åpnet dørene til sine 170 rom våren 2012. Firmaet var et naturlig valg for ROM da de skulle fortsette å utvikle hallen. Vi ville ha en helhet i prosjektet, og det sikret vi gjennom å fortsette samarbeidet med Mellbye. De hadde gjort en stor jobb overfor Riksantikvaren i forbindelse med hotellet, og det var mye godt tankegods som skulle bibeholdes da vi fortsatte med hallen, sier Rusten. Østbanehallen har vært et stort prosjekt for Mellbye Arkitektur Interiør de siste årene med sju åtte arkitekter og interiørarkitekter involvert. Østbanehallen har hatt en viktig funksjon i bybildet, der den fullfører Oslos sentrale akse fra Slottet og langs Karl Johan. For oss har det vært spennende å skulle gi bygget nytt liv, sier Ajas Mellbye, sivilarkitekt og partner i arkitektfirmaet. Salgsbodene er jernbanevogner Fasaden på bygget og volumet i hallen er fredet, noe som la føringer for rehabiliteringen. Det innebar også et tett samarbeid med vernemyndighetene, på både by- og riksplan. Vi startet med å definere hva slags aktivitet vi ville ha. For eksempel ønsket vi restauranter mot sør og butikker mot nord. Vi spilte dette inn til arkitektene, som tok det videre, forteller Rusten. Ut fra disse innspillene utarbeidet vi et helhetlig konsept for hallen. Tanken var å gi den et opprinnelig uttrykk og vise den jernbanemessige tilknytningen til Europa, med lyse vegger og gulv, forteller Mellbye og fortsetter: Salgsbodene i midten skal gi assosiasjoner til jernbanevogner, mens det mørke taket illuderer det sotede uttrykket som kom fra lokomotivdampen. For oss var det viktig å ivareta de fredede elementene og samtidig tilføre nye, moderne elementer som harmoniserte med det gamle. Lysveggen inn mot flytogterminalen er et eksempel på det siste. I gamle dager var det åpent der, nå har vi satt inn pleksiglass slik at veggen er gjennomsiktig. LED-lyset, som kan styres med ulike dataprogrammer, skaper illusjoner av vekslende vær og lys. Som morgensolen i øst. Krittpiper og gamle skosåler Vi brukte mye tid på å dokumentere og beskrive konseptet, slik at det ble godt forankret hos både oss og byggherren. 20 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

EIENDOMSUTVIKLING ROM «Det er lenge siden togene stoppet i Østbanehallen. Renoveringen av hallen fra 1882 har vært en storstilt operasjon med mange byggtekniske utfordringer og detaljer. Sammen med arkitekten e har ROM hatt et mål om å ivareta byggets historiske kvaliteter og samtidig tilføre nye, moderne elementer.» Foto: Tomasz Majewski Foto: Sune Eriksen Foto: Sune Eriksen Foto: Sune Eriksen

«Dette er ikke byutvikling i tradisjonell forstand, men revitalisering. Vi ville tilbake føre det flotte kulturminnet som Østbanehallen er og samtidig skape et nav for den øvrige utbyggingen av området rundt Oslo S.» Trond Rusten Prosjektdirektør ANTALL FERDIGSTILTE KVADRATMETER I EGEN REGI ELLER SAMMEN MED SP-PARTNERE PR ÅR 120 000 ANTALL FERDIGSTILTE BOLIG PROSJEKTER PR ÅR SAMMEN MED SP-PARTNERE 350 ANTALL SOLGTE BOLIGER PR ÅR SAMMEN MED SP-PARTNERE 300 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 25 000 40 100 77 300 100 700 80 800 11 950 32 775 300 250 200 150 100 50 104 18 53 76 237 304 185 250 200 150 100 50 19 83 73 190 243 164 206 251 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Nettopp det at byggherren, altså ROM, har holdt seg tro til konseptet hele veien, har bidratt til et smidig samarbeid med vernemyndighetene, mener Mellbye. Men det kunne gått galt. Da gravearbeidet skulle starte, var de på nippet til å bryte loven: Vi hadde en generell dispensasjon fra Riksantikvaren til prosjektet, men den gjaldt ikke grunn med marin avsetning altså der det tidligere har vært sjøvann; det er Byantikvarens bord. I området der vi skulle grave ut plass til teknisk rom, under selve hallen, var det slike avsetninger. Heldigvis fikk vi raskt en grei dialog med Byantikvaren, slik at vi kunne sette i gang gravingen med bistand fra deres arkeolog. Normalt ville gravearbeidet tatt to uker her ble det tre måneder fordi det ble funnet en del gjenstander som skulle registreres og tas opp på en forsvarlig måte. Det var jo morsomt, vi fant både krittpiper og gamle skosåler, forteller Rusten. Byantikvar Janne Wilberg er fornøyd med både prosessen rundt Østbanehallen og resultatet: Jeg opplever at ROM er en profesjonell eiendomsforvalter som tar samfunnsansvaret sitt alvorlig. Vi har tillit til dem som aktør, og da legger vi gjerne godviljen til når det dukker opp uforutsette ting. Det er flott at ROM har tatt tilbake de historiske kvalitetene ved bygget, og jeg syns at de nye elementene som er kommet inn bidrar til å foredle uttrykket. Jeg liker at de har tenkt langsiktig med kvalitet i fokus, sier byantikvaren. Det tok et halvt år å få hamret til disse kobberelementene slik at de ligger i flukt med gulvflisene og ikke sprekker opp. Men det er en kostnad vi har tatt for å sikre at det blir helhetlig og ikke påklistret, bokstavelig talt, sier prosjekt direktør Rusten. Han er fornøyd med at Østbanehallen nå brukes slik den er tenkt som en stor mathall der folk kan sette seg ned og spise eller handle mat på vei til og fra. Og foreløpig tyder tallene på at omsetningen i hallen er god. Jeg er jo aldri helt fornøyd, det er viktig å ha ambisjoner. Og det vil ta noen år før vi har tjent inn investeringene i prosjekt Østbanehallen. Men omsetningen hos de ulike leietakerne ligger foran budsjett, og vi har allerede en årlig omsetning på rundt 250 270 millioner kroner. Driften av Østbanehallen kan kanskje også ses på som symptomatisk for resten av utviklings året i ROM. Ifølge Morten Austestad, direktør utvikling, har 2015 vært et jevnt og godt år. I tillegg til Østbanehallen ble Munkedamsveien 62 ferdigstilt i år, og det er inngått flere salgsavtaler i løpet av året. I boligmarkedet har vi blant annet hatt et fantastisk salg på Grefsen stasjon i Oslo, med nesten 150 solgte leiligheter bare i år. Vi har rundt 100 prosjekter på gang og har tatt alle et steg fremover gjennom 2015. Det er gøy og meningsfullt å utvikle bygg og skape noe nytt, det gir energi, sier Austestad. Halvt års kobberhamring Et lite eksempel på den langsiktige tenkningen, er kobberlistene som ligger sentralt plassert på gulv og trapper. Ved første øyekast minner de om jernbaneskinner, men de har en viktig funksjon utover det dekorative: De er ledelinjer for svaksynte og blinde. ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 23

«Jeg opplever at ROM er en profesjonell eiendomsforvalter som tar samfunnsansvaret sitt alvorlig» Janne Wilberg, Byantikvar 24 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

Foto: Sune Eriksen ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 25

Foto: Tomasz Majewski Østbanehallen, Oslo ROM har i samarbeid med Riks- og Byantikvaren brakt Østbanehallen tilbake til sin opprinnelige storhet. Gjennom å fjerne nyere bygningselementer og løfte frem de opprinnelige konstruksjonene er byggets hoved volum tilbakeført til sitt opprinnelige uttrykk. Den nye Østbanehallen har fått navnet «Ø», og er med et bredt spekter av serveringssteder og noen butikker blitt en storstue for befolkning og tilreisende. Prosjektet er et ledd i revitaliseringen av området rundt Oslo S. Prosjektet har mottatt flere priser, blant annet for belysningen. Formål: Handel/Servering Utviklingsareal: 9000 m² Nærhet til kollektivtilbud: På stasjonen Ferdigstilt: 2015

Quadrum, Kristiansand Hollenderkvartalet, Oslo Lagårdsveien Utvikling, Stavanger Paradis Boligutvikling, Stavanger Vikersund Utvikling På «Trekanttomten» mellom Kristiansand stasjon, riksvei E-39 og Kvadraturen planlegger ROM utvikling av kontorarbeidsplasser og eventuelt et hotell. Hensikten er å utvikle knutepunktet ved Kristiansand stasjon ytterligere ved å legge til rette for arbeidsplasser lokalisert nær kollektivknutepunktet og sentralt i byen. Detaljreguleringsplan ble vedtatt i 2014. Det jobbes med ett av fem mulige bygg på ca. 9000 m² BTA med tanke på å realisere et første kontorbygg med ca. 450 arbeidsplasser i sørvestre del av tomten. Formål: Kontor/hotell/evt noe bolig Utviklingsareal: Ca. 40 000 m² hvorav hotell kan utgjøre ca. 10 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: Ligger på stasjonen Ferdigstilt: 1. kontorbygg 2018 I Schweigaards gate 40 46 i Oslo utvikles næringsarealer på gateplan og cirka 65 moderne leiligheter i urbane omgivelser. Det stilles strenge miljøkrav i prosjektet, blant annet krav om passivhus, reduksjon av klimagassutslipp, rikelig med sykkelparkering og få bilparkeringsplasser. Med sentral beliggenhet nær Oslo S, er målgruppen førstegangsetablerere, unge familier og investorer. Salgsstart vil være i løpet av 2016. Formål: Bolig Utviklingsareal: Ca. 7 000 m² BTA Nærhet til kollektivtilbud: 3 min. Ferdigstilt: 2018 To kontorbygg ved knutepunktet Paradis stasjon, cirka én kilo meter fra Stavanger sentrum som samlet kan gi over 800 arbeidsplasser. Rammesøknad for det første kontor bygget er innvilget, og det siktes mot byggestart i løpet av 2016. Samarbeidspartner er K2 Stavanger AS. Bygget vil bli sertifisert med BREEAM-NOR Very Good eller bedre. Fremtidsrettede, tekniske løsninger skal bidra til lavt energibruk, samtidig som åpne glassfasader trekker opplevelsen av fjord og fjell inn i bygningene, og inviterer til et behagelig arbeidsmiljø. Formål: Kontor Utviklingsareal: 10 000 og 9000 m² Nærhet til kollektivtilbud: På Paradis stasjon Ferdigstilt: Estimert 2018 Det første boligfeltet legger til rette for ca. 420 boliger utformet i en hagebytypologi med byggehøyder i 4 6 etasjer. Området har god kollektivdekning og nærhet til sjøen. Prosjektet vektlegger hager og uterom, bilfritt miljø, samt frisikt linjer og utsyn mot sjøen og de omkringliggende ås sider. Samarbeidspartnere er Kruse Smith Eiendom AS og K2 Stavanger AS. Prosjektet fikk godkjent regulering i januar 2016. Forventet salgsstart vil være høsten 2016, forutsatt at markedet er til stede. Ambisjonen er at Paradis skal være et godt sted å bo og arbeide, og at utbyggingen her skal bidra til et helhetlig grep for området. Formål: Bolig Utviklingsareal: 35 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: Rett ved Paradis stasjon Ferdigstilt: Fra 2018 I 2015 etablerte ROM sammen med Modum kommune et nytt selskap, Vikersund Utvikling AS, og sammen kan det bygges ca. 300 boliger på en flott tomt ved stasjonen, grensende mot Tyrifjorden. Reguleringsplanen for området er vedtatt, og tomtene som ROM tar med seg inn i selskapet er bygge klare. Prosjektutvikling av første byggetrinn som vil bestå av 30 40 boliger samt noe næringslokaler pågår. Mulig oppstart kan være i løpet av 2017. Formål: Hovedsakelig bolig Utviklingsareal: Ca. 26 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: Rett ved stasjonen Ferdigstilt: Ikke klart ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 27

Illustrasjon: Voice Sagabyen, Jessheim På Jessheim utvikler ROM i samarbeid med Ø.M.Fjeld Utvikling en ny bydel gjennom selskapet Jessheim Byutvikling AS. Bydelen har fått navnet Sagabyen og ligger like ved jernbanestasjonen. Prosjektet omfatter mer enn 1000 nye boliger med høye bo- og miljøkvaliteter, butikker, service og offentlige og halvprivate uterom. Jessheim har blitt en by, og Sagabyen er det første og største urbane helhetsgrep i byen. Sagabyen er en del av kollektivknutepunktet med tog og bussforbindelser, og har kun noen få minutters gangavstand til stasjonen. I 2013 ble de 120 første boligene og nesten 9000 kvadratmeter forretningslokaler ferdigstilt i Saga Senter. Alle boligene ble solgt løpende før og under byggeprosessen, og i 2015 ble forretningslokalene solgt ut av selskapet til nye eiere på et prisnivå som nærmer seg Oslo-markedet. I 2015 ble planene for neste byggetrinn, Saga Atrium, offentlige. Over halvparten av de 60 boligene ble solgt og bygging er igangsatt med ferdigstillelse ved års skiftet 2016/2017. Den store offentlige parken Dampsaga Park ble ferdigstilt i 2015, samt Dampsaga Allé gjennom Sagabyen fra Algarheimvegen til den nyåpnede Tverrvegen i nord. Reguleringsplanen for det største utbyggingsområdet som vil romme mer en 600 boliger, Saga Terrasse, er i sluttbehandlingen i Ullensaker kommune ved årsskiftet 2015/2016. Formål: Bolig/næring/forretning Areal: 60 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: Rett ved stasjonen Ferdigstilt: Trinnvis ferdigstillelse med 60 70 boliger pr år i ca. 10 år 28 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

Illustrasjon: MDH Arkitekter Trondheim Stasjonssenter ROM ønsker å utvikle Trondheims stasjonsområde med forbedrede knutepunkts- og sentrumsfunksjoner. Sammen med Trondheim Kommune og Sør-Trøndelag Fylkeskommune har ROM dannet et felles selskap: Trondheim Stasjonssenter AS. Selskapet planlegger ny bussterminal, parkerings - anlegg og togterminal samt kjøpesenter og en større andel boliger. Det vil legges stor vekt på å utvikle gode byrom og utadrettede funksjoner ut mot gaten og Nidelva. Planprogram er vedtatt i november 2015, og det arbeides med reguleringsplan. Formål: Tog- og bussterminal, parkering, kontor, forretning og bolig Utviklingsareal: Ca. 40 000 m² BRA Nærhet til kollektivtilbud: Ligger på stasjonen Ferdigstilt: Ikke avklart ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 29

Nye Oslo S Hokksund Mysen Gjøvik Lodalen, Oslo Den store veksten i kollektiv trafikken vil kreve nye løsninger med bedre kapasitet og økt tilgjengelighet. I løpet av 2015 har ROM arbeidet med en felles konsekvensutredning for hele Oslo S området sammen med KLP og Ruter. En ny og fremtidsrettet sentralstasjon kan stå ferdig i 2022. Arbeidet med detaljregulering av stasjonen og alle foreslåtte nye bygninger er startet opp. Reguleringsplan for en utvidelse av eksisterende p-hus under Christian Frederiks plass, samt en oppgradering av plassen som en del av Operaallmenningen, pågår også parallelt. Formål: Stasjon/hotell/kontor/ forretninger/p-hus Utviklingsareal: Ca. 90 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: På stasjonen Ferdigstilt: 2022 Selskapet Hokksund Vest Utvikling AS er etablert for å bygge ut området rundt Hokksund stasjon. Selskapet eies av ROM og Eiker Eiendomsutvikling AS, som igjen er eid av Øvre Eiker kommune. Formål: Bolig/næring Utviklingsareal: Ikke avklart Nærhet til kollektivtilbud: Ved stasjonen Ferdigstilt: Ikke avklart Eidsberg kommune ønsker å fortette og utvikle Mysen sentrum, og har vedtatt en sentrumsplan med høyest utnyttelse nær jernbanestasjonen. Store parkerings arealer skal utvikles til både bolig og næring, med vekt på publikumsrettede aktiviteter på gateplan. ROM har sammen med kommunen og Eidsberg Sparebank stiftet utviklings selskapet Sagtomta Utvikling Mysen AS. Det jobbes nå med å utarbeide et detaljreguleringsforslag for et første byggetrinn, der hovedfokus vil være på byleiligheter for ulike alders grupper. Mulig byggestart i 2017. Formål: Sentrumsformål (bolig/næring) Utviklingsareal: Totalt ca. 37 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: Ved stasjonen Ferdigstilt: Første byggetrinn ca. 2019 Gjøvik skysstasjon stod ferdig desember 2013, sammen med ny gateterminal for bussene. Reguleringsplanen for skysstasjonsområdet og arealet langs sporområdet sør for Hundselva gir mulighet for å bygge 25 000 nye kvadratmeter kontor og boliger tett inntil stasjonen. Disse arealene er nå i hovedsak overført til selskapet Gjøvik Utvikling som er eid av ROM og Tema Eiendom. En utvikling her vil bidra til å integrere stasjonsområdet med eksisterende sentrum på en bedre måte enn i dag. Samtidig som det bygges nye arealer som bidrar til at flere kan gå, sykle eller reise med buss/ tog til jobb. Formål: Bolig, næring Utviklingsareal: 25 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: Rett ved stasjonen Ferdigstilt: Uavklart Prosjektet omfatter en ombygging og rehabilitering av det tidligere administrasjonsbygget i Lodalen (Toghallen). Administrasjonen i CargoNet flytter inn i 3. og 4. etasje. Prosjektet omfatter ytterlige arealer i 2. etasje, samt garderober og treningsrom i kjeller. I forbindelse med prosjektet flyttes industrivern sonen slik at bygget åpnes for kommersiell utleie. Formål: Kontor Utviklingsareal: 2500 m² Nærhet til kollektivtilbud: 3 min. Ferdigstilt: 2016 30 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

Illustrasjon: Oslo Havn/Brick Visual Filipstad, Oslo Filipstad er den siste store, ubebygde delen av Fjordbyen som skal utvikles. Et forslag til områderegulering ligger til behandling i Byrådet, og kan bli vedtatt i 2016. Oslo Havn KF og ROM samarbeider om reguleringen. Oslo Havn eier det meste av arealene, men ROM eier betydelige om råder på begge sider av E18. Statens Vegvesen har utarbeidet detaljregulering for ny E18 under lokk, men finansiering av dette tiltaket er foreløpig uløst. Filipstadplanen åpner for ca. 3000 boliger, ny skole, bypark på 90 mål, og ellers varierte kontor-, handels- og bevertningslokaler. Havnepromenaden vil gå gjennom området, og det er utarbeidet et eget miljø- og kvalitetsprogram for å sikre en bærekraftig utbygging. Mulig bygge start for Oslo Havns areal kan bli i 2018, mens det er uavklart når ROM kan starte utvikling av sine tomter. Formål: Næring/service/kontor/ handel/bolig/park/ ferjeterminal m.m. Utviklingsareal: Ca. 455 000 m² (hele planområdet) Nærhet til kollektivtilbud: Trikk- og bussholdeplasser planlagt på planområdet Ferdigstilt: Uavklart ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 31

Foto: Pangea Bergen kontorbygg I Zander Kaaes gate ved Bergen stasjon bygger ROM et energieffektivt kontorbygg på 15 800 kvadratmeter med både tog, buss og bybane i umiddelbar nærhet. Kontorbygget ligger midt i et historisk område, med naboer som Stadsporten, Assistentkirkegården, Nonneseter og Bergen stasjon. I prosjekteringen har man tatt hensyn til de historiske omgivelsene, men samtidig gitt bygget en spektakulær arkitektur med meget fleksible lokaler, gode dagslysforhold og en rekke miljøriktige løsninger. Bygget får BREEAM-NOR «Very good» og energiklasse A med passivhusstandard. 90 prosent av bygget er ved utgangen av 2015 utleid til KLP, Konkurransetilsynet, Kristian Gerhard Jebsen Skipsrederi og Nasjonalt Folkehelseinstitutt, mens to mindre leie takere fortsatt har mulighet til å etablere seg i byggets 2. og 4. etasje. I fellesarealene er det blant annet kantine, trenings rom, garderober og sykkelparkering. Bygget står ferdig i mai 2016. Formål: Kontor Utviklingsareal: 15 800 m² Nærhet til kollektivtilbud: På stasjonen Ferdigstilt: 2016 32 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015

Cecilienborg, Trondheim Snipetorplia, Skien Skien Brygge Cicignon Brygge, Fredrikstad Knutepunktet Voss ROM tok for kort tid tilbake igjen Nettbuss sin tomt på Cecilienborg, som ligger cirka tre kilometer sør for Trondheim sentrum og like ved Nidelva. Initielle analyser viser at tomten egner seg godt til boligutvikling, og ROM har etablert et samarbeid med den lokale boligutvikleren Trym Bolig AS. Totalt antas det at det kan etableres ca. 350 boliger på tomten. Planstart i løpet av første kvartal 2016. Formål: Hovedsakelig bolig Utviklingsareal: Ca. 25 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: 4 min. Ferdigstilt: Ikke avklart Snipetorp er Skiens eldste bydel, og et av byens mest attraktive boligstrøk. Det har nasjonale verneinteresser og området er fredet. Prosjektet Snipetorplia er et samarbeids prosjekt mellom ROM og Betonmast AS. Prosjektet vil inneholde 16 moderne leiligheter eller tomannsboliger med sentral beliggenhet og utsikt over byen. Etter tett og god dialog med vernemyndighetene er det besluttet et moderne formspråk. Salgsstart antas å bli våren 2016 med ferdigstillelse 2018. Formål: Boliger Utviklingsareal: Ca. 2000 m² Nærhet til kollektivtilbud: 3 min. Ferdigstilt: 2018 Byens tidligere havneområde ligger inntil sentrum, og Skien Brygge vil fremstå som en naturlig utvidelse av eksisterende bykjerne. Utbyggingspotensialet er cirka 55 000 kvadratmeter. Området er under regulering til sentrumsformål for å romme boliger, næring, handel og kultur. Prosjektet utvikles av ROM sammen med Grenland Havn IKS. Skien Brygge er et pilotprosjekt for bærekraftig byutvikling i Norge. Prosjektet utvikles i henhold til miljøsertifiserings verktøyet BREEAM Communities. Reguleringsplanen ferdigstilles 2016 med mulig byggestart 2017. Formål: Bolig, næring, handel, kultur Utviklingsareal: Ca. 55 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: 1 min. Ferdigstilt: Uavklart I Fredrikstad planlegger ROM å utvikle cirka 200 boliger ved Fredrikstad stasjon og Glomma. Boligene får meget gode sol- og utsiktsforhold og en arkitektur tilpasset terreng og omgivelser. Prosjektet ligger flott langs Glomma og bidrar til å utvikle knute punktet Fredrikstad stasjon ved å gi nytt liv til et område som i dag er uvirksomt. Reguleringsplanen har vært på høring og forventes endelig godkjent tidlig 2016. Formål: Bolig Utviklingsareal: 15 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: Ved stasjonen Ferdigstilt: Uavklart Knutepunktet på Voss skal utvikles og bli mer turistvennlig. I samarbeid med Voss kommune, Hordaland fylkeskommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket og NSB gjennomfører ROM en helhetlig utvikling av Voss. Prosjektet knytter tog, buss og turisttransport sammen med hotell og gondolbane opp til ski bakkene, og legger samtidig til rette for utvikling av bolig, næring og parkering i området mellom sentrum og stasjonen. Formål: Hotell, bolig Utviklingsareal: Ca. 10 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: På knutepunktet Ferdigstilt: 2017 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015 33

Byutvikling i Moss Fjordbyen, Lierstranda Strandsonen, Hamar Brueland, Sandnes Alf Bjerckes vei 30, Oslo I Moss planlegger ROM og kommunen byutvikling rundt den nye jernbanestasjonen som skal stå ferdig i 2024. ROM og Moss kommune har dannet selskapet Sjøsiden Moss AS for denne byutviklingen. ROM, Jernbaneverket, Moss kommune, Statens vegvesen og Østfold fylkeskommune har samarbeidet om to parallelle oppdrag for å se på helheten i byplangrepet for det nye kollektivknutepunktet og den nye bybebyggelsen rundt nye Moss stasjon. Dette vil gi et grunnlag for videre samarbeid om utvikling av området. Parallelloppdragene viser byutvikling med 160 000 260 000 kvadratmeter i knutepunktet og Sjøsiden Moss. Formål: Bolig- og næringsbebyggelse Utviklingsareal: Ikke klart Nærhet til kollektivtilbud: Ved stasjonen Ferdigstilt: Ikke avklart Lierstranda skal utvikles som Fjordby med nytt knute punkt, bybebyggelse og nytt Vestre Viken syke hus. ROM har store eiendoms utviklingsinteresser her, både med egne eiendommer og eierandel i Eidos AS. ROM samarbeider med Lier kommune, Drammen kommune, Jernbaneverket, Statens vegvesen og Buskerud fylkeskommune om å finne gode løsninger for knutepunktet. Fjordbyen har totalt sett et stort byutviklingspotensial på over en million kvadratmeter, og utviklingen må gå over lang tid. Formål: Sentrumsformål, bolig- og næringsbebyggelse Utviklingsareal: Ikke klart Nærhet til kollektivtilbud: 5 min Ferdigstilt: Ikke klart I Hamar har ROM etter en lang og omfattende prosess fått vedtatt regulerings planer på begge sider av sporområdet ved stasjonen. Reguleringen åpner for 230 000 kvadratmeter med bolig og næring i Strandsonen, i tillegg til cirka 60 000 kvadratmeter næring langs Stangeveien. Gjennomføring av prosjektene i Strandsonen avventer endelig trasévalg for nytt dobbeltspor til Hamar. I tillegg reguleres Tjuvholmen med revidert formål i løpet av 2016. Her planlegges cirka 20 000 kvadratmeter boliger, men det gis også mulighet for et begrenset innslag av næring. Prosjektet utvikles av Strandsonen Utvikling, som ROM har etablert sammen med Utstillingsplassen Eiendom AS. Selskapet har tidligere utviklet og ferdigstilt flere ulike prosjekter i området. Formål: Bolig, næring Utviklingsareal: 310 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: Ved stasjonen Ferdigstilt: Uavklart På Brueland i Sandnes planlegger ROM inntil 600 boliger samt næringsarealer med kort gangavstand til togstasjonen Sandnes holdeplass, Sandvedparken og Sandnes sentrum med alle byens fasiliteter. Bebyggelsen som er plan lagt rundt et eget park område, vil danne en skjerm både mot vind og mot støyen fra omgivelsene. ROM er i dialog med Sandnes kommune for oppstart av detalj regulering. Formål: Bolig, næring Utviklingsareal: Ca. 70 000 m² Nærhet til kollektivtilbud: Ved stasjonen Ferdigstilt: Ikke klart ROM og Aspelin Ramm Eiendom har utviklet et nytt og effektivt kombinasjons bygg på Alna. Bygget ble ferdigstilt i november 2015 og omfatter tilsammen cirka 12 400 kvadratmeter lager og kontor. Bygget passer godt inn i omgivelsene og bidrar til å gi området et betydelig løft. Kombinasjonsbygget ble solgt til Braathen Eiendom AS samtidig med ferdigstillelse. Prosjektet markerer avslutningen på et 15 års langt samarbeid med Aspelin Ramm i Alf Bjerckes vei. Sammen har partene utviklet ca. 60 000 kvadratmeter med logistikkeiendom på den tidligere jernbanetomten. Formål: Kombinasjonsbygg Utviklingsareal: 12 400 m² Nærhet til kollektivtilbud: 4 min Ferdigstilt: 2015 34 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2015