SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 12/5-5 Arkiv: L12 OPPSTART AV PLANARBEID 0605_372 DETALJREGULERING FOR NY BOLIGTOMT PÅ ALMEMOEN Forslag til vedtak: 1. Kommunen vedtar oppstart av 0605_372 Detaljregulering for ny boligtomt på Almemoen. 2. Det tas sikte på å oppheve del av gjeldende plan 312-04 Almemoen som overlappes av ny plan, ved vedtak av 0605_372 Detaljregulering for ny boligtomt på Almemoen. Sammendrag Tronrud Eiendom AS ønsker å starte opp en detaljregulering for å legge til rette for ei ny boligtomt på Almemoen. Det aktuelle området ligger innenfor gjeldende reguleringsplan for Almemoen, og er regulert til spesialområde-friluftsområde. Den nye tomta har tidligere vært varslet som en mindre endring av reguleringsplan. Fylkesmannen har da gitt tilbakemelding om at dette må tas som en full reguleringsendring. Hensyn knytta til rekreasjon og lek, samt landskap/ silhuettvirkning er sentralt i denne saken. Beskrivelse av saken Dagens situasjon Planområdet ligger lengst sør på Almemoen. Området er ikke opparbeida, og er i dag småkupert, mens det ut mot sør er et flatt platå før terrenget går over i en stor skråning ned mot hovedadkomsten for Almemoen og Fv35. Fra kanten av platået er det utsikt mot Hønefoss sentrum og omkringliggende områder. Skråningen og den ytterste delen av platået er hovedsakelig uten vegetasjon, men sentralt i planområdet og mot adkomsten er det noen større furutrær og noe lavere kratt/småskog. Det går en sti forbi tomta, og befaring på vinterstid viser tydelige tråkk som bekrefter at stien er i daglig bruk som snarvei ned mot E16. Se vedlegg 2 Notat fra forslagsstiller som blant annet inneholder bilder fra planområdet. 1
Forhåndshøring Myndigheter og berørte ble varsla om den foreslåtte tomta som en av flere endringer i Varsel om forslag til mindre endring av reguleringsplan nr 312-03 Almemoen i brev datert 06.10.11. Uttalelsene som omhandler den foreslåtte tomta følger vedlagt som uttrykte vedlegg. Hovedtrekkene i innspillene er referert og kommentert under. Fylkesmannen 31.10.11 Arealbruksendring fra friluftsområde til boligtomt kan ikke foretas som en mindre endring, og det forutsettes at dette behandles som en ordinær endring av reguleringsplan, iht. pbl 12-14 første ledd. En omregulering fra friluftsområde til boligtomt må vurderes ut fra landskapsmessige forhold og interesser knytta til rekreasjon og lek. Fylkesmannen viser til den europeiske landskapskonvensjonen og rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Boliger og uteoppholdsarealer må sikres støyforhold i tråd med Miljøverndepartementets retningslinje for støy i arealplanlegging T-1442. Det må som en del av planarbeidet redegjøres for hvordan prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Fylkesmannen ber kommunen vurdere nøye om det er ønskelig med endringer som innebærer fritak fra tilknytningsplikten for fjernvarme for en del eneboliger, og viser til nasjonale føringer og retningslinjer samt at bærekraft og miljø var sentralt i planleggingen av Almemoen. Rådmannens kommentar: Fylkesmannens uttalelse om plantype tas til etterretning. Det er utført støyutredning som viser at deler av tomta ligger i støysone som krever tiltak. Tilfredsstillende støyforhold må sikres i reguleringsbestemmelsene. Forhold knytta til landskap, naturmangfoldloven og fjernvarme vil bli en del av den videre planprosessen. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), 02.12.11 NVE viser til NGI-rapport, datert 27.05.10 (utrykt vedlegg 8). Rapporten inneholder en vurdering av den foreslåtte tomta, og konkluderer med at området har tilfredsstillende sikkerhet under gitte forhold. Reguleringsbestemmelsene må sikre at de hensyn som er beskrevet i NGI-rapporten blir ivaretatt i byggesaken, samt at det skal være geoteknisk kontroll under og etter tiltakene er gjennomført. Det skal gå tydelig fram av planen at en sikkerhet gitt i TEK10 vil kunne oppnås. NVE viser til retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplanar. Rådmannens kommentar: Reguleringsbestemmelsene vil sikre tiltak og hensyn beskrevet i NGI-rapporten, samt sette krav om geoteknisk kontroll. Planbeskrivelsen skal inneholde en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS), og her vil grunnforhold og skred være et sentralt tema. Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er i dag regulert i reguleringsplan nr. 312-04 Almemoen, vedtatt 26.05.05, med siste endring 19.01.12. Se utrykt vedlegg nr. 6. Planområdet er i denne reguleringsplanen regulert til spesialområde-friluftsområde. Store deler av det som er regulert til spesialområde -friluftsområde er en skråning. Det er regulert en sti fra enden av dagens kjøreveg, forbi planområdet, og videre ned til Fv35. 2
Plantype og avgrensning Det kreves en endring av gjeldende reguleringsplan jf. pbl. 12-14 første ledd. Dette innebærer en fullstendig planprosess. Planen fremmes som en privat detaljregulering. Tronrud Eiendom AS er forslagstiller. Planen vurderes ikke å ha vesentlig virkning for miljø og samfunn, og utløser ikke krav om konsekvensutredning. Vedlegg 1 viser forslag til planavgrensning. Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene gnr/ bnr 89/5 og 213 som eies av Tronrud Eiendom AS. Forholdet til overordnede planer I kommuneplanens arealdel vedtatt 30.08.07 er området avsatt til Landbruks- natur og friluftsområde (LNF). Juridiske forhold Naturmangfoldloven De miljørettslige prinsippene 8 12 i naturmangfoldloven, av 19.06.09, skal legges til grunn som retningslinjer ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av område og detaljreguleringer. Det skal i saksdokumentene redegjøres for hvordan disse er fulgt opp. Det skal i saken fremgå hva slags kunnskap om naturmangfold beslutningen bunner i. Det er søker som har hovedansvaret for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskapsgrunnlaget skulle vise seg å være mangelfullt, skal tiltaket vurderes i henhold til føre var prinsippet. Man skal i saken innta en økosystemtilnærming og samlet belastning av tiltak i området skal vurderes. Økonomiske forhold Forslagstiller skal bekoste de aktuelle utredningene og undersøkelsene. Planen utløser trolig ingen økonomiske belastninger for Ringerike kommune. Behov for informasjon og høringer Oppstart av planarbeidet kunngjøres i Ringerikes blad og på kommunens nettside, og berørte offentlige organer og andre interesserte blir varslet. Det vil da være mulig å komme med uttalelser. Videre åpnes det for uttalelser ved høring og offentlig ettersyn av planforslaget. Rådmannens vurdering Planavgrensning Foreslått planavgrensning for reguleringsendringen omfatter kun den omsøkte tomta. Bakgrunnen for dette er blant annet at endringen må følge ny planlov, både når det gjelder prosess og framstilling. Gjeldende reguleringsplan 312-04 Almemoen er framstilt med formål etter gammel lov. Det har vært vurdert å ta med hele planavgrensningen for Almemoen. Dette ville imidlertid blitt en svært omfattende jobb, og rådmannen har vurdert det som urimelig å kreve oppdatering av hele planen. 312-04 Almemoen er i tillegg en reguleringsplan av nyere dato som fungerer godt. Med bakgrunn i dette behandles planforslaget som en selvstendig plan med egen avgrensning, egen plan-id og et eget sett med reguleringsbestemmelser. 3
Samferdsel og teknisk infrastruktur Tomta vil tilknyttes offentlig vann og avløp, som Almemoen for øvrig. Tomta kommer ikke i konflikt med byggegrensene for høyspentledningene som går forbi planområdet. Forslagsstiller ønsker dispensasjon fra tilknytningspliktene til fjernvarme. Begrunnelsen for dette er at det ikke er økonomi i å tilknytte en tomt til fjernvarmen, samt at fjernvarmen ikke har anlegg i dette området og at ingen av nabotomtene er tilkoblet. Da det i sin tid ikke ble krevd tilknytning av nabotomtene ser rådmannen det som urimelig å kreve tilknytning for denne ene tomta. Påvirkning av landskapsbildet Det må i den videre planprosessen vurderes hvordan eventuell bebyggelse bør utformes og plasseres for ikke å bli sjenerende i landskapet. Byggegrenser og byggelinjer skal vises på plankartet, og det skal være bestemmelser knytta til byggehøyder. Boligen bør trekkes inn på tomta med tanke på silhuettvirkning. Ved 1.gangsbehandling av planforslaget bør det følge en visualisering/skisse som viser utnyttelsen av tomta, gjerne i 3d fra ulike perspektiver. Universell utforming Forslagsstiller opplyser at tomta har en topografi som gjør det mulig å bygge hus med livsløpsstandard og tilrettelegging med tanke på universell utforming. Rådmannen ber om at det jobbes videre med en målsetting om å tilrettelegge for livsløpsstandard. Rekreasjon og lek En omregulering fra friluftsområde til boligtomt må vurderes ut fra interesser knytta til rekreasjon og lek, jf. fylkesmannens uttalelse 31.10.11. Det er regulert en sti forbi tomta som blir brukt som snarvei både sommer og vinter. Oppføring av en bolig nær stien kan gjøre at denne oppfattes mer privat. Dersom stien går rett forbi et stuevindu vil det kunne bli en høyere terskel for å benytte stien, og mye gangtrafikk kan også være sjenerende for de som bor i huset. Det må i planprosessen vurderes om det er behov for tiltak i forhold til fortsatt bruk av stien, for eksempel i form av avstand/skjerming mellom stien og ny tomt/bygning. Det er avsatt flere områder til lek og rekreasjon innenfor reguleringsplanen for Almemoen. Planen grenser også mot uregulerte områder. De ulike områdene har imidlertid forskjellige kvaliteter og funksjoner. De sentrale lekeområdene på Almemoen består av opparbeida flater, med diverse utstyr. Friluftsområdet i sør er derimot ikke opparbeida, og har trær, kratt og et mer variert terreng. Området ligger forholdsvis nær eksisterende bebyggelse, men likevel litt for seg selv. Dette er kvaliteter som gjør området godt egna for uorganisert lek. På kartet kan det se ut som den foreslåtte tomta kun opptar en liten del av det regulerte friluftsområdet. Dette er imidlertid det området som ligger nærmest eksisterende boliger, og resten av friluftsområdet består hovedsakelig av en bratt skråning. Samlet vurdering Ved 1.gangsbehandling av planforslaget skal det følge en planbeskrivelse, jf. pbl. 4-2. Planbeskrivelsen skal blant annet inneholde en beskrivelse av planens virkninger og en ROS-analyse. Det er spesielt viktig å få fram konsekvenser i forhold til landskapsbilde og rekreasjon og lek. Når det gjelder ROS-analysen er grunnforhold og skred av særlig betydning. Det er vanskelig å ta stilling til planforslaget før overnevnte konsekvenser er nærmere vurdert, og før berørte har fått uttale seg. 4
Saksdokumenter Trykte 1. Forslag til planavgrensning 2. Notat fra forslagsstiller, mars 2012. Utrykte 3. Referat fra oppstartsmøte 07.02.12 4. Brev fra Fylkesmannen i Buskerud, datert 31.10.11 5. Brev fra NVE, datert 02.12.11 6. Gjeldende reguleringsplan, 312-04 Almemoen. 7. Energi og klimaplanen for Ringerike kommune, vedtatt 02.12.10 8. NGI rapport datert 27.05.10 Ved behov for utrykte vedlegg, kontakt saksbehandler. Ringerike kommune, 23.03.2012 Wenche Grinderud Rådmann Virksomhetsleder: Gunnar Hallsteinsen Konstituert avdelingsleder areal og byplankontoret: Grethe Tollefsen Saksbehandler: Guro Skinnes 5