Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Eldres Råd LK Møtested: Ytterøy helsetun Dato: Onsdag 11.06.2014 Tid: 10:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf. 74 05 27 05, eller e-post: lena.kirknes@innherred-samkommune.no Vi tar fergen kl. 9.15 fra Levanger, og retur med fergen kl. 12.35. Det blir ordnet med bilskyss til og fra Ytterøy helsetun. Møtet vil starte med en orientering av Kjersti Nordberg fra Kulturenheten angående at Levanger kommune ønsker innspill i en tidlig fase i arbeidet med Temaplan Anlegg for leik, idrett og aktivitet. Saksnr Innhold PS 15/14 Godkjenning av protokoll fra møte 02.04.14 PS 16/14 Referatsaker Gunvor og Kåre refererer fra Eldrerådskonferansen som var 6+7. mai. PS 17/14 Eldre råds administrative uttalelse Stadionparken Levanger sentrum PS 18/14 Eldre råds uttalelse - Detaljregulering Coop Extra Moan Levanger den 05.juni 2014
PS 15/14 Godkjenning av protokoll fra møte 02.04.14 PS 16/14 Referatsaker 2 av 17
Levanger kommune Sakspapir Eldre råds administrativ uttalelse- Detaljregulering for Stadionparken - del av Levanger sentrum Saksbehandler: E-post: Tlf.: Lena Kirknes lena.kirknes@innherred-samkommune.no 3 av 17 Arkivref: 2013/7815 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Eldres Råd LK 11.06.2014 17/14 Leder vil i møte fremme følgende forslag til høringsuttalelse: Saken er behandlet i PUK 9. april 2014, og videre sendt ut på høring. Svarfristen er satt til 24. mai 2014. Eldres råd har ikke møter før etter den tid. Etter å ha lest dokumentene finner rådets leder at det kan leveres en administrativ uttalelse, med mulige forbehold om justeringer etter møte primo juni 2014. Det er naturlig å vise til utredningen for behandlingen i PUK sidene 5 til 7. Planen har åpenbare fordeler og innebærer få ulemper, slik at vi vil gi vår støtte uten andre bemerkning. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for Stadionparken del av Levanger sentrum sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens 12-10. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Innspill på varsel om oppstart Saksopplysninger: Bakgrunn. Levanger Stadion har en lang historie som idretts- /aktivitetsarena i Levanger sentrum. Området har vært et viktig samlingssted for byens innbyggere både i forbindelse med arrangement og organisert/ uorganisert trening, lek og opphold. Etter at IL Sverres sykkelvelodrom ble avviklet i 2003 har området mer eller mindre ligget brakk. Kommunen kjøpte i 2011 eiendommen av IL Sverre. Det har vært mange idéer angående ny bruk av Stadiontomta. I reguleringsplanen fra 2008 åpnes det også for ny bebyggelse på deler av stadiontomta. Foruten friområde og offentlig parkering tillates i tillegg bolig-, forretning- og kontorformål. Signalene fra naboer til Stadion, og byens beboere for øvrig, har vært at man ikke ønsker privatisering/ kommersialisering i form av bolig-/næringsbygg inn i området. Mange har
gitt uttrykk for at Levanger har behov for en romslig og innholdsrik offentlig aktivitetspark i sentrum; - tilrettelagt for alle alders-grupper, bybeboere, besøkende, pasienter og pårørende ved sykehuset m.fl. Ønsket om å etablere en aktivitetspark var også kommunens begrunnelse for å overta eiendommen fra IL Sverre. Ingen andre grønne arealer i sentrum vil være like egnet til aktivitetspark/ møtested. Moan ligger litt for langt unna sentrum og Torgaksen med Sjøparken og Seierstedpark er «byparker» som er tiltenkt en roligere karakter og en annen utforming enn en aktivitetspark. Planområdet. Planområdet ligger i Levanger sentrum, midt mellom torget og sykehuset. Mot nord-øst grenser planområdet til Grønns gate og mot sør-vest til Bakkegata. Mot nord-vest grenser planen til boliger/ kontorer i Kirkegata og mot sør-øst mot offentlig parkeringsplass og industrivirksomheten Tommen Gram. Planområdet dekker hovedsakelig det meste av eiendom gnr 315/ bnr 146 og er totalt ca. 17,0 daa. Planstatus. Planområdet inngår i reguleringsplanen for Levanger sentrum som ble vedtatt i 2008. Innenfor planområdet er det avsatt tre delområder med egne bestemmelser. For det største arealet, område 39, stilles krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan (iht. ny planog bygningslov: detaljregulering). Planområdet ligger utenfor område for kulturmiljøfredningen av Levanger sentrum. Område 39: Kombinerte formål. Området kan brukes til formål som friområde, bolig, forretning, kontor, offentlig parkering. Område 42: Almennyttige formål. Området kan brukes som til formål som klubbhus, toalett, garderobeanlegg e.l. Område P5: Parkering/ parkeringshus 4 av 17
Planforslaget. Generelt. Planforslaget tilrettelegger for en stor aktivitetspark på området (11,1 daa). I tillegg tilrettelegges det for parkering med muligheter for å bygge parkeringshus. Adkomsten til parkeringsarealet er forlenget slik at den blir adkomstveg til boligene nord for parkeringsområdet og IL Sverres klubbhus. Dermed kan dagens avkjørsel fra Kirkegata erstattes med adkomst fra Grønns gate. Området rundt IL Sverres klubbhus er avsatt til område til tjenesteyting. Det åpnes her for klubbhus/ forsamlingshus, toaletter, garderobeanlegg og i tillegg tillates servering. Området mot Tommen Gram er avsatt til industri, i tråd med dagens bruk. Det reguleres også en gang- og sykkelveg gjennom område omtrent der dagens trase går. Bebyggelsen. Innenfor området avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting tillates det bebyggelse til tjenesteytende virksomhet tilknyttet aktivitetsparken og forsamlingshus/ klubblokale, sanitæranlegg (toalett, garderobeanlegg). Innenfor området avsatt til parkeringsanlegg tillates det oppført et parkeringshus. Biladkomst og gang-/sykkelveg. Biladkomst inn til parkeringsområdet blir med ny regulert veg fra Grønns gate. Denne vegen vil også være adkomst til boligene nord for planområdet og området avsatt til tjenesteyting (IL Sverres klubbhus). Regulert gjennomgående gang-, sykkelveg forbinder Håkon den godes gate med sykehusområdet. Parkering. Område avsatt til parkeringshus avviker fra avsatt areal i reguleringsplanen fra 2008. Bygget er vridd 90 grader for å åpne opp parken mer mot sentrum og Håkon den Godes gate. Huset er også tenkt å kunne dempe støy mellom skateanlegget og boligene i Kirkegata. Universell utforming. Det stilles krav om at bygninger og anlegg, i størst mulig grad, skal gis universell utforming, i reguleringsbestemmelsene. Kravene i teknisk forskrift (TEK 10) vil gjelde for universell utforming av parkarealet og offentlige bygninger. Støy. Det er utført egne støyberegninger for området både av vegtrafikkstøy og støy fra det planlagte skate-anlegget (se vedlegg). Nye byggetiltak må oppnå tilfredsstillende støynivå iht. anbefalinger og krav gitt i veileder T-1442 og i teknisk forskrift. Foreslått utforming av skateanlegget er utarbeidet i samråd med støykonsulent. For å dempe støy bygges anlegget primært med negative former (hull/ groper). Det vil også bli bygd nødvendige voller/ gjerder som skjerming. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Risiko- og sårbarhetsanalysen inngår som en del av vedlagte planbeskrivelse. Temaene som er funnet relevante er flom og trafikksikkerhet. Planområdet ligger nært Levangerelva og deler av området ligger så lavt selv etter oppfylling at det er utsatt for 5 av 17
flomfare. En flom vil kunne gjøre materielle skader på bygg og anlegg, men ikke være kritisk for liv og helse, når området benyttes til formål som park og parkeringsanlegg. For nye bygninger er det satt krav i reguleringsbestemmelsene til høyder på golvnivå som er 0,3 meter over beregnet 200-års flom. Den nye planen vil ikke utløse store endringer for trafikkmengde eller kjøremønster i området sammenlignet med dagens situasjon. Aktivitetsparken vil trekke til seg mange myke trafikanter og det ligger en mulig konflikt i forbindelse med varetransport til og fra Tommen Gram, som skjer på nord-vest siden av bygget inn mot GS1. Planlegging av nødvendige tiltak for å unngå farlige situasjoner mellom fotgjengere og store ryggende kjøretøy vil bli fulgt opp i videre detaljprosjektering. Kulturminner. Det foreligger ingen kjente automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Det er gjort avtale med arkeolog om arkeologisk undersøkelse av skråningen nærmest Grønns gate våren 2014. Eventuelle endringer av planen som følge av undersøkelsen vil bli tatt inn i forbindelse med 2. gangs behandling av planen. Vann-, avløp-, energiløsninger. Eksisterende hovednett for vann og avløp og strøm følger i stor grad hovedvegene og gir gode påkoblingsmuligheter for videre utvikling av området. Planprosess. Medvirkning. Gjennom arbeidet med parkplanen har det vært lagt vekt på bred medvirkning og god informasjon om status i prosessen. Det har vært arrangert flere åpne møter, det har vært mange oppslag i lokalavisa og naboer og berørte/ interesserte har hatt flere anledninger til å bidra med innspill. Reguleringsplanarbeidet ble kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Levanger Avisa 22.8.2013. Regionale myndigheter ble tilskrevet i etterkant av varslinga og kom med innspill i løpet av november. Disse innspillene er kommentert i vedlagte planbeskrivelse. Vurdering: Den planlagte etableringen av en ny stor aktivitetspark på Levanger stadion er et spennende prosjekt som er godt planlagt og begrunnet i vedlagte plandokumenter. Parken vil være særlig viktig for beboerne i sentrum og for sykehuset. I og omkring Levanger sentrum bygges det stadig tettere boligbebyggelse. For å skape gode bokvaliteter ved tett utnyttelse, er det viktig med tilgang til leke- og friområder med gode kvaliteter i nærheten. Stadionparken vil kunne fungere som et friområde for sentrumsnær boligbebyggelse hvor lek og aktiviteter, særlig for barn og unge, vil stå i sentrum. Dette vil heve bokvaliteten for mange, og gjøre det lettere å utnytte sentrale arealer mer effektivt i framtiden. For pasienter og besøkende ved sykehuset vil parken kunne være et etterlengtet fristed som de kan oppsøke når det er behov for å trekke seg unna sykehusets hverdag. 6 av 17
Planforslaget gir også muligheter for sentralt plasserte parkeringsplasser. Dermed får vi tilrettelagt parkering i begge endene av Håkon den godes gate. Dette vil være positivt for Håkon den godes gate som handelsgate. Rådmannen foreslår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, slik at berørte får uttale seg til planforslaget. 7 av 17
Levanger kommune Sakspapir Eldre råds uttalelse - Detaljregulering Coop Extra Moan Saksbehandler: E-post: Tlf.: Lena Kirknes lena.kirknes@innherred-samkommune.no Arkivref: 2014/396 - /L2014001 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Eldres Råd LK 11.06.2014 18/14 Ber om at dere vurderer om rådet skal komme med uttalelse: Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer av planen: 3.2.2 andre ledd siste setning endres til: «Fortauet skal være ferdig opparbeidet før tiltak i tilliggende område tas i bruk». Trafo som skal stå reguleres som energianlegg med hensynssone fareområde. Forslag til detaljregulering for coop extra Moan, datert 24.03.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens 12-10. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 24.03.2014 2 Plankart 2014-03-24 A2 3 Bestemmelser 24.03.14 (mottatt 10.04.14) coop extra Moan 4 B00-01 illustrasjonsplan 24.03.2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Forhåndsuttalelser (3 stk. oppsummert og kommentert i planbeskrivelse). Gjeldende reguleringsplaner (L2009002, L2007015, L1996002, L1993005). Kummeneje, 28.02.1995 og 09.03.1995: «Industriområde Eidsbotn orientering om grunnforhold og fundamenteringsforhold, rapport nr. 1 og 2» Saksopplysninger: Bakgrunn Coop Inn-Trøndelag (CIT) har behov for å utvide utvendige salgsarealer samt økt behov for lager. Videre er det et vesentlig poeng å få skilt kundetrafikk fra tyngre transport av f.eks. byggevarer, spesielt lossing av disse. Videre er det viktig å få til en større opprydding og forskjønning av arealene. Arealene skal disponeres av coop Extra Bygg 8 av 17
og virksomhet knyttet til dem. Planforslaget er utarbeidet av Letnes Arkitektkontor AS og Sweco AS på vegne av Coop Inn-Trøndelag (CIT). Planområdet Planområdet er på 32,7 daa og ligger nordøst for vegen Moafjæra på Moan i Levanger. Planlagt formål er utbyggingsareal for plasskrevende salg, men eksisterende detaljhandel inngår også i planen. Grunneiere/hjemmelshavere innenfor planområdet framgår av tabell i planbeskrivelsen. Planstatus Området er i kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000, avsatt til et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Planforslaget vil helt eller delvis erstatte fire planer opplistet i planbeskrivelsen. Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger Kommunen har ikke sett behov for å kreve planprogram og konsekvensutredning. Planforslaget Foreslåtte endringer I nord foreslås tidligere regulert heliport, næringsområde og parkbelte endret til felt F5 for utelager med evt. 5 m høyt takoverbygg og til parkering (kjøreareal). Eksisterende bygg i felt F5 forutsettes fjernet. Tidligere regulert utelagerområde forslås endret til felt F4 for ca. 10 m høy bebyggelse, utelager (evt. overbygd) samt parkering (kjøreareal). Vegetasjonsbeltet i øst foreslås redusert med 2 m i bredden. Maks gesims-/takhøyde er gitt som kotehøyde og antall etasjer er tatt ut. Maks høyde for takoverbygg over utelager er 5 meter over terreng/golv. Grad av utnytting foreslås som 100 %-BYA (prosent bebygd areal) av bebyggbare felt, mot tidligere 40 % BYA av tomteareal. Bebyggelse Planforslaget innebærer at bebyggelsen kan forlenges nordover og at utelagerområdet kan forskyves eller utvides nordover. Omregulering av parkdrag Coop Extra Bygg disponerer i dag arealet opp til gjennomgående grøntakse nord for sine arealer. Det grønne arealet (ca. 900 m2) er etablert som en siktakse og føringsveg for kommunaltekniske anlegg. Arealet har ikke fått noen bearbeidet overflate. Coop Inn- Trøndelag ønsker å overta hele eiendommen 314/82 som grøntaksen er en del av. Noe av arealet ønskes brukt til lagerarealer for coop Extra Bygg, lengst øst ønskes etablert et trafikkareal for intern varetransport. Denne vegen legges nordover langs vegetasjonsbeltet med utkjøring til Moafjæra ved Norges Automobil Forbund. Det er ikke planer om å etablere bygningsmasse på arealet. Del av arealet (150-200 m2) mot vegen Moafjæra vil bli bearbeidet og beplantet. Biladkomst og gang-/sykkelveg Adkomst blir som før fra Moafjæra, men fordelt på flere eksisterende avkjørsler. 9 av 17
Planen gir mulighet til å skille varetransport og privatbiler samt å tilpasse inn-/utkjøring for trelastsalg. Dette vil bedre logistikken og redusere faremomenter. Tiltaket medfører ikke økt tungtransport i området, men det vil la seg gjøre å få et klart skille mellom tung transport og mindre biler/privatbiler. Det er opplyst at eksisterende gangvegsystem langs Moafjæra ikke vil bli endret. Parkering Det foreslås ingen vesentlig endringer av parkering, men det foreslås parkeringsformål omkring forretningsformål F4/F5. Deler av parkeringsformålet vil fungere som internt kjøreareal. Helikopterlandingsplass Området nord for bygget Bil-Extra har holdt til i er i gjeldende reguleringsplan regulert til landingsplass for helikopter/luftambulanse. Dette arealet foreslås omregulert til forretningsformål (overbygd utelager). Arealet skal kunne driftes som landingsplass for luftambulanse så lenge det er behov for det. Se rekkefølgebestemmelse 4. Det er foreslått at varetransport over området tillates, såfremt dette ikke er til hinder for helikoptertrafikken, men at parkering og hensetting av biler på området ikke tillates. Om helikoptertrafikken har kommunen tidligere fått opplyst fra AMK Helse Nord- Trøndelag at antall flybevegelser i Levanger var 98 i år 2009, 88 i år 2010 og 102 i år 2011. (NB! En landing er en flybevegelse og en avgang er en flybevegelse). Dagens helikopterlandingsplass + planforslag med røde linjer. 10 av 17
Evt. merking av landingsplassen går ikke fram av bildet, men av Luftambulansetjenestens oversikt over landingsforhold for helikopter ved landets sykehus, datert 09.06.2008, framgår det at landingsplassen er på 30 x 40 m, og at fare for sandblåsing av biler kan være et miljøproblem. I februar 2014 ble det varslet oppstart av detaljregulering for kombinasjonsbygg med helikopterlandingsplass ved sykehuset. Vegetasjonsskjerm mot landbruksareal i øst Tidligere regulert klimavernsone med bredde på 10 m, foreslås nå regulert som vegetasjonsskjerm med bredde 8 m. Dette for å få nyttet maksimalt av det flate arealet mellom bygning og skråningsfot. Universell utforming Det er gitt bestemmelser om universell utforming ift. gangarealer ( 3.2.2) og HCparkering ved hovedinngang ( 3.2.1). Risiko- og sårbarhetsanalyse Det vises til utfylt sjekkliste i planbeskrivelsen. Følgende relevante forhold er nærmere vurdert: Løsmassekart: Kvartærgeologisk kart over området er gjengitt i planbeskrivelsen. Fluviale avsetninger (elveavsetninger) er dominert av sand og grus, men unntaksvis kan det forekomme finere eller grovere materiale (silt og stein). Geoteknisk undersøkelse: Arealet er oppfylt område. Det kan være andre løsmasser under oppfyllingsarealene. En geoteknisk rapport utført av Kummeneie i 1995, som det er vist til ifb. andre reguleringsplaner i området, har flest sonderinger i strandsonen mot Eidsbotn. Denne reguleringsplanen omfatter arealer lenger inn i området. Sitat fra sammendraget Kummeneie: «Grunnen er oppbygd av nokså løse avsetninger av leire, silt og til dels finsand, til stor dybde. Området kan oppfylles som planlagt, men av hensyn til sikkerheten i utleggingsfasen må fyllingen avsluttes med en lavere fyllingsfront mot Eidsbotn. Stabiliteten vil bedres med tiden. Det oppfylte området vil ikke få optimale fundamenteringsforhold. Med fyllmasser av tilfredsstillende kvalitet kan det imidlertid gi brukbare forhold for lettere bebyggelse og virksomheter.» Erfaringer fra da coop extra ble bygd i 2006-2007: Det ble ikke registrert utfordringer. Fundamentene ble i noen grad dimensjonert med tanke på dårlig grunn. Det er ikke registrert setninger av noen art ved bruk. Kommende utbygginger: Coop Inn-Trøndelag har ikke nært forestående planer om utbygginger. Hvis det skal bygges, bør grunnforholdene sjekkes nærmere før arbeider igangsettes. Dette er ikke fulgt opp med egen bestemmelse, men Byggteknisk forskrift må følges. 11 av 17
Stormflo og havnivåstigning Kotehøyde for eventuell ny 1. etg: Eksisterende bygningsmasses 1. etasje ligger omtrent på kote +3,0. NVE foreslår at man plasserer ny 1. etg på kote +3,6 (NVE har sannsynligvis ment kote +3,4, da det er dette som er vedtatt for Levanger sør). Hvis aktuelt, kan dette la seg gjøre. Dette er hensyntatt i bestemmelsenes 3.1.1 andre ledd. Miljø Tiltaket vil ikke påvirke miljøet. Støy Støyvarselkart fra Statens vegvesen viser at arealet ligger i gul støysone. I forbindelse med detaljregulering for Levanger sør (mellom Moafjæra og Eidsbotn) er støy fra både fylkesvegen og Moafjæra vurdert. Beregningene viste at hele «Levanger sør» lå innenfor gul sone etter T-1442. Både fv. 125 og Moafjæra ga bidrag til støysituasjonen. Det samme er sannsynligvis tilfellet for coop-planen. Området skal imidlertid disponeres til forretning, og dette er i støyretningslinjen ikke nevnt som støyfølsom bebyggelse. Det er følgelig ikke ansett som relevant å vurdere. Anbefalte støygrenser gitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplaner (T1442) gjøres likevel bindende for planområdet ( 2.3). Kulturminner Det er ikke lokalisert fornminner i området. Dersom en undervegs skulle gjøre funn av automatisk fredede kulturminner gjelder aktsomhets- og meldeplikten etter kml. Biologisk mangfold Ifølge Naturbase og Artskart er det ingen forhold som her må hensyntas. Området ligger noe unna Eidsbotn fuglefredningsområde, som har status som Ramsarområde i lag med andre viktige fjæreområder i Trondheimsfjorden. Det har således internasjonal verneverdi. Følgende trussel/konflikt er nevnt i kommunens faktaark: «Eidsbotn er sårbar for forstyrrelser ved båtaktiviteter, fiske o.lign. Fyllinger og utbygginger vil også redusere verneverdiene.» Vurdering ift. verneområdet og bløtbunnområdet i strandsonen anses ikke relevant i denne saken. Norsk ornitologisk forening har i senere år registrert flere fuglearter på Moan, men aktuelt planforslag endrer i liten grad på grønne områder. Vann-, avløp-, energiløsninger Vann- og avløpsanlegg knyttes til kommunalt ledningsnett. Området like sør for NAF-bygget kan ikke bebygges uten omlegging av ledninger. Strømforsyning: Det er ikke kjent om det er tilstrekkelig kapasitet i strømnettet til framtidig bruk. Området ligger innenfor Statkraft Varme AS konsesjonsområde for fjernvarme, og det er gitt bestemmelser ift. dette ( 2.6) slik praksisen har vært i senere reguleringsplaner. Utbyggingsavtale Som avtalt ved oppstartsmøtet er det ikke varslet oppstart av forhandlinger, men ifølge planbeskrivelsen er det ikke endelig avklart om det er behov for utbyggingsavtale. Det er bl.a. gitt rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av offentlig fortau langs Moafjøra. 12 av 17
Planprosess Medvirkning Oppstartsmøte med kommunen ble gjennomført den 16. januar 2014. Kunngjøring av planoppstart ble annonsert i Levanger-Avisa 25. januar 2014 og på kommunens hjemmeside. Berørte grunneiere og naboer ble tilskrevet 29. januar 2014, med svarfrist 21. januar 2014. Det er mottatt 3 forhåndsuttalelser, som er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Intern høring I kommunen er planforslaget forelagt kommunalteknikk, landbruk og naturforvaltning, barnerepresentant, folkehelsekoordinator, kommuneoverlege, bygg og eiendom og næringssjef. Barne- og ungdomsrepresentanten har ingen merknader. Enhet for kommunalteknikk v/fagansvarlig veg har ingen merknader. Vurdering: Det er i hovedsak nordre del av plankartet som endres, fra dagens forretningsformål og videre nordover. Dette er markert på vedlagte illustrasjon. Se også sammenligning nedenfor. Gjeldende planer. Gjeldende planer + planforslag. Felt F1 utvides noe nordover, omtrent i samsvar med eksisterende tiltak. I nytt felt F4 tillates forretningsbygg med samme høyde som i felt F1 og F2 samt utesalgområder for byggevarer o.l. som kan ha takoverbygg. I nytt felt F5 (i nord) tillates kun utesalgsområder, som kan ha takoverbygg. Bestemmelsene anses som en oppdatering og delvis videreføring av gjeldende bestemmelser for området. Hensynet til kjøpesenterstoppen er videreført med maks 3000 m2 detaljhandel. %-BYA er nå gitt for hvert felt/utbyggingsområde. Høyder for bebyggelsen er for felt F1-F3 søkt videreført fra gjeldende regulering, men omgjort til 13 av 17
kotehøyder. Største tillatte gesims/takhøyde kote +13,0 m (F1, F2, F4) og med golvnivå på +3,4 m tilsvarer omtrent dagens tillatte totalhøyde på 10 m for dagens felt F1 og F2. Maks høyde fra ferdig planert terreng til gulv 1. etg. (0,3 m) er ikke videreført, men universelt utformede bygg skal bl.a. ha trinnfritt inngangsparti. Rådmannen er positiv til utvidelse av forretningsvirksomheten, men nye bygninger og takoverbygg kan i større grad hindre sikt fra fylkesvegen mot Eidsbotn, se vurdering under grønnstruktur. Gangforbindelser Flyfoto fra 2010 og Google Earth-bilde fra 2010. Bildene over viser at det ikke er etablert fortau på østsida av Moafjæra, nordover for coop, slik gjeldende reguleringsplan legger til rette for. Foreslått planendring viderefører fortausmuligheten, men rekkefølgebestemmelsen om at fortauet skal være opparbeidet før ferdigmelding av bygning kan synes uklar, da det i tilliggende felt F5 kun er tillatt med takoverbygg. Bestemmelsen bør gjøres tydeligere før høring. Grønnstruktur På Moanområdet er det i dag flere store parkeringsarealer på bakken, og oppdeling med grøntrabatter og parkbelter har fordeler både estetisk sett og av hensyn til klima, miljø og trivsel. Grønt i tomtedeler er prinsipper som er forsøkt opprettholdt i både Vassmarka industriområde i Åsen og på Ørin i Verdal kommune. Forus næringspark i Stavanger, Sandnes og Sola kommune er et kjent eksempel på tilrettelegging av grøntdrag i næringsområder: http://www.forusnaeringspark.no/event/dolink/famid/124914 Moan er et mye mindre område, urbant og med både handel, kontor og boliger. Vegetasjonsskjerm I øst har forretningseiendommen en vegetert skråning mot dyrket mark, se under. 14 av 17
Flyfoto fra 2009. Kartgrunnlag med turkise linjer, plandata med hvite linjer. Vegetasjonsbeltet i skråningen var opprinnelig tenkt for masseplanting av trevegetasjon, som skulle være avsluttet samtidig med utbygging av tilliggende byggeområde. Det skulle være 13 m bredt. I 2007 ble det omregulert til en 10 m bred klimavernsone. Nå foreslås det ytterligere redusert til 8 m. Den effektive bredden for beplantning vil være noe smalere enn regulert bredde, da store grener/trekroner kan være til hinder for varetransport og åkerdrift. At noe av det flate arealet mellom bygning og skråningsfot tas til utbedring av forholdene for varelevering har trolig ikke særlig negativ konsekvens. Google earth-bilder fra 2010, som viser vegetasjonsbeltet sett fra to sider. Fjerning av parkbelte og evt. sikt utover Eidsbotn Et tidligere regulert spesialområde parkbelte S4 på 2,6 daa ble redusert til 1,5 daa i en planendring i 1996. Bredden ble da kraftig redusert, og parkbeltet avgrenser dagens utelagerområde. Området er synlig på Google-Earth-bildet under overskriften gangarealer. Det er også bebygd med en trafo, og det ligger flere ledninger i grunnen. Intensjonen med parkbeltene var slik: Følgende bestemmelse gjaldt også for flere byggeområder på Moan med krav om bebyggelsesplan, inkludert området for coop-extra Moan: 15 av 17
Parkbeltet som nå foreslås begrenset til et areal omkring eksisterende trafo er på motsatt side av Moafjæra planlagt videreført/forlenget mot Eidsbotn. Ved en planendring i 2008, ble et annet regulert parkbelte på Moan flyttet nordover, mot kommunens utelagerområde. Ideelt sett burde en krevd det samme her, hvis det samtidig var mulig å sikre sammenheng med åpne felt ut mot Eidsbotn. Nordover er dette ikke mulig innenfor aktuell plangrense. I et så urbant område som Moan har blitt, og hvor det også vil komme boliger, burde utelagerområder skjermes noe. Planområdet grenser i nord til forretningsformål. Trær i vegetasjonsbelte/skråning begrenser innsyn til Moanområdet fra fylkesvegen, og intensjonen om siktsektorer fra fv. 125 og ut over Eidsbotn blir vanskelig å tilfredsstille på samme tid, med mindre en faktisk planter lavere vegetasjon i skråningen. Da fylkesvegen ligger noen meter høyere enn Moanområdet, på ca. kote +11, kan det være mulig å se vannflata i Eidsbotn over 5 m høyt takoverbygg i felt F5. Takflaten kan bli svært synlig. Til sammenligning har Bilextra-bygget største takhøyde ca. kote +9 m, se foto under. Teoretisk sett kan foreslått mulighet for overbygd utelager inntil ca. kote +8 m sperre omtrent like mye for sikten mot Eidsbotn som evt. trebeplantning i parkbelte og vegetasjonsskjerm. Sammenheng i næringsarealene er sannsynligvis også å foretrekke. Rådmannen er her innstilt på å gi slipp på tidligere regulert parkbelte med bredde 14 m. Gjeldende reguleringsplaner + kartgrunnlag (blå streker) + planforslag (hvite streker). 16 av 17
Sett fra fylkesvegen, mot dagens «parkbelte». Taket til Bilextra-bygget midt i bildet. Grøntrabatt langs Moafjæra Plankartet viser ikke forlengelse av privat grøntrabatt langs Moafjæra, og etter det vi har forstått er det ikke intensjoner om beplantning utover det som er foreslått regulert som grønnstruktur. Vist parkeringsformål mellom Moafjæra og felt F5 (framtidig utelagerområde) er ca. 10 m bredt og det er vist 2 avkjørsler her. Ved opparbeidelse av tomta bør det anlegges et fysisk skille som leder trafikken til viste avkjørsler. Trafikk Varetransporten vil forskyves nordover, og altså vekk fra coops kunder, men dermed nærmere andre områder med eksisterende næringsvirksomhet og rett imot planlagt utbygging innenfor detaljregulering for Levanger sør. Boligbebyggelsen på Moan er imidlertid planlagt mot Eidsbotn, og vil dermed bli lite berørt. Helikopterlandingsplassen blir berørt, og i høringsperioden blir det mulighet for innspill. Universell utforming Når det gjelder universell utforming anses Byggteknisk forskrift TEK10 dekkende, selv om en kunne gitt utfyllende bestemmelser for utearealene jf. gjeldende plan. I 3.2.2 er det gitt slike bestemmelser for regulerte gangarealer. Trafo Hvis trafoen skal stå bør den reguleres som energianlegg med hensynssone fareområde. Forholdet til naturmangfoldloven Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven 9-12. Konklusjon Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalte endringer, legges fram for offentlig ettersyn. 17 av 17