LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat SAKSMAPPE: 2013/2074 ARKIVKODE: LØPENR.: SAKSBEHANDLER: Sign. 297/2019 Cathrine Bordvik UTVALG: DATO: SAKSNR: Teknisk utvalg 22.01.2019 10/19 Kommunestyret 24.01.2019 5/19 Detaljregulering for Molandsli - 2.gangsbehandling Vedlegg: 1 Særutskrift Detaljreguleringsplan for Molandsli, 1. gangsbehandling 2 Planforslag 22.06.18 3 Bestemmelser 22.06.18 4 Planbeskrivelse 5 Ros 6 Geologisk rapport 7 Skisse, flom 8 Innspill, Skretting 9 Innspill, Fiskeridirektoratet 10 Innspill, Kystverket 11 Innspill, Stensland 12 Innspill, Fylkeskommunen 13 Innspill, Fylkesmannen 14 Innspill, Landbruksforvaltningen 15 Rapport, marinarkeologisk registrering 16 Kommentar til innspill fra forslagsstiller Rådmannens forslag til innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Molandsli, sist revidert 22.06.18, med bestemmelser sist revidert 22.06.18 med følgende endringer: Pkt.1 Tittel på bestemmelse 3.5 endres til «redskapsbod UN1-UN2». Pkt.2 Påskrift med «badeplass» fjernes ved VFV1. Pkt.3 Tomt 13, 14 og adkomstvei SKV4 fjernes og erstattes med formål «vern av kulturmiljø eller kulturminne»
Pkt.4 Det presiseres at stedegen stein skal brukes ved ønske om bryggefront i naturstein i bestemmelsenes pkt.3.4. Pkt.5 Turvegen reguleres til offentlig turveg, o_gt Pkt.6 Steinalderboplass må også ha sikringssonen som hensynssone og ikke bare lokaliteten. Pkt.7 Det må legges inn hensynssone c, «bevaring kulturmiljø» hvor to grunnmurer rett øst for steinalderboplass ligger. Pkt.8 Hensynssonene må få egne bestemmelser som angitt i Fylkeskommunens innspill. Pkt.9 LKM1 fjernes og området tillegges VFV1 og LF1. Pkt.10 Bestemmelsenes pkt.3.1 vedrørende riving og nybygg på E5 endres. Skulle det bli aktuelt med en ny bygning som erstatning for låven, må det oppføres en bygning med en tradisjonell låveform og karakter. Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 22.01.2019 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Molandsli, sist revidert 22.06.18, med bestemmelser sist revidert 22.06.18 med følgende endringer: Pkt.1 Tittel på bestemmelse 3.5 endres til «redskapsbod UN1-UN2». Pkt.2 Påskrift med «badeplass» fjernes ved VFV1. Pkt.3 Tomt 13, 14 og adkomstvei SKV4 fjernes og erstattes med formål «vern av kulturmiljø eller kulturminne» Pkt.4 Det presiseres at stedegen stein skal brukes ved ønske om bryggefront i naturstein i bestemmelsenes pkt.3.4. Pkt.5 Turvegen reguleres til offentlig turveg, o_gt Pkt.6 Steinalderboplass må også ha sikringssonen som hensynssone og ikke bare lokaliteten. Pkt.7 Det må legges inn hensynssone c, «bevaring kulturmiljø» hvor to grunnmurer rett øst for steinalderboplass ligger. Pkt.8 Hensynssonene må få egne bestemmelser som angitt i Fylkeskommunens innspill. Pkt.9 LKM1 fjernes og området tillegges VFV1 og LF1. Pkt.10 Bestemmelsenes pkt.3.1 vedrørende riving og nybygg på E5 endres. Skulle det bli aktuelt med en ny bygning som erstatning for låven, må det oppføres en bygning med en tradisjonell låveform og karakter. Saksprotokoll i Kommunestyret - 24.01.2019 Behandling: Teknisk utvalgs innstilling ble enstemmig vedtatt Vedtak:
Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Molandsli, sist revidert 22.06.18, med bestemmelser sist revidert 22.06.18 med følgende endringer: Pkt.1 Tittel på bestemmelse 3.5 endres til «redskapsbod UN1-UN2». Pkt.2 Påskrift med «badeplass» fjernes ved VFV1. Pkt.3 Tomt 13, 14 og adkomstvei SKV4 fjernes og erstattes med formål «vern av kulturmiljø eller kulturminne» Pkt.4 Det presiseres at stedegen stein skal brukes ved ønske om bryggefront i naturstein i bestemmelsenes pkt.3.4. Pkt.5 Turvegen reguleres til offentlig turveg, o_gt Pkt.6 Steinalderboplass må også ha sikringssonen som hensynssone og ikke bare lokaliteten. Pkt.7 Det må legges inn hensynssone c, «bevaring kulturmiljø» hvor to grunnmurer rett øst for steinalderboplass ligger. Pkt.8 Hensynssonene må få egne bestemmelser som angitt i Fylkeskommunens innspill. Pkt.9 LKM1 fjernes og området tillegges VFV1 og LF1. Pkt.10 Bestemmelsenes pkt.3.1 vedrørende riving og nybygg på E5 endres. Skulle det bli aktuelt med en ny bygning som erstatning for låven, må det oppføres en bygning med en tradisjonell låveform og karakter. Bakgrunn: Planforslaget for detaljregulering for Molandsli, fremmes av Pål Dalhaug og Geir Gjertsen på vegne av grunneiere. Formålet med planarbeidet er å utarbeide en detaljreguleringsplan for nye og eksisterende hyttetomter, med båtplasser, sjøboder, badeplass, adkomstveier og tilhørende anlegg. Planforslaget legger til rette for etablering av 34 nye fritidsboliger. Offentlig ettersyn: Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 28.07.18 17.09.18 og i den forbindelse kom det inn følgende innspill (innspillene gjengis her kort, det vises til vedlagte brev for fullstendig tekst): Offentlige innspill: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, 17.09.18: 1. Gir faglig råd om at småbåtanleggene BBS1 og BBS2 samles i et anlegg. En spredning av båtanleggene vil bidra til å øke det privatiserte arealet i strandsonen. Fylkesmannen presiserer at hyttefeltet ble lagt inn i kommuneplanen uten tiltak i strandsonen, og at bakgrunnen for dette er å bevare strandsonen tilgjengelig for allmennheten. 2. Gir faglig råd om at UN1 og UN2 utgår fra planen. Etter Fylkesmannens vurdering vil etablering av naust/ redskapsboder bidra til en sterkere privatisering av strandsonen. Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig. Dersom kommunen likevel velger å beholde områdene, ber vi om at tittel på bestemmelse 3.5 endres til «redskapsbod UN1-UN2». 3. Gir faglig råd om at badeplasser etableres utenom og i forsvarlig avstand fra småbåtanlegg, ut i fra et sikkerhetsperspektiv og et helseperspektiv. 4. Finner det positivt at det er lagt til rette for en samlet utbygging. Men gir faglig råd om at tomt 13 og 14 tas ut av planen, da disse har en unaturlig plassering og bryter med et gjennomgående grønnstrukturområde. 5. Kommentar til bestemmelsene: Gir råd om at det settes krav om stedegen stein ved ønske om bryggefront i naturstein. Gir råd om at turvegen reguleres til offentlig
turveg, o_gt. Gir også råd om at det tas med i bestemmelsene at store, gamle trær av eik, bjørk og furu skal bevares. 1. Det er et sterkt ønske om å beholde de to adskilte småbåtanleggene BBS1 og BBS2. BBS1 er et eksisterende anlegg som benyttes av grunneierne i området. Det vil ikke være naturlig å legge ut flytebrygge i dette området, både i forhold til eksisterende bebyggelse og bruk av arealene rett nord for området. I tillegg vil en flytebrygge her kunne komme i konflikt med registrert ålegress like vest for BBS1. En flytebrygge er nødvendig for å oppnå et tilstrekkelig antall båtplasser, man er derfor avhengig av område BBS2. Det vil også være unaturlig å ta vekk område BBS1, da dette i stor grad er ferdig opparbeidet / i bruk. Vi ser det også som svært usannsynlig at bryggeanlegget vil bli stengt på en slik måte at det begrenser allmennhetens tilgang. Erfaringsmessig ser vi tvert i mot at slik anlegg ofte blir benyttet til felles opphold, fisking fra flytebrygga, etc, dvs. økt bruk også for allmennheten. 2. Det er også et sterkt ønske om å beholde UN1 og UN2, til noen små sjøboder på inntil 6 m2. Enkelte av hyttetomtene ligger langt fra sjøen/båthavna og da vil det alltid være et behov for lagerplass i nærheten av båten. I område UN1 er det en eksisterende liten bod. 3. Vi har ingen merknader til at badeplassen mellom BBS1 og BBS2 tas vekk. 4. Tomtene 13 og 14 med tilhørende adkomstvei f_skv4, kan tas ut av planforslaget. 5. Vi har ikke innvendinger til at bestemmelsene punkt 3.4 og 5.1 endres som foreslått. Når det gjelder bestemmelser om gamle trær, vil vi tro det blir vanskelig å holde kontroll med dette, i alle fall inne på den enkelte tomt. Det er forståelig at man ønsker å beholde to småbåthavner, som forslagsstiller beskriver. BBS1 er et mindre eksisterende anlegg, og dersom man skulle legge BBS1 inntil dette vil man ødelegge et fint friluftsområde LF1. På grunn av ålegress er det også en fordel å trekke område hvor det er tenkt flytebrygge bort fra eksisterende småbåtområde. Når man først har gått inn for å åpne for småbåthavn her foreslås det derfor å opprettholde to områder, som vist i planforslag. Det kan imidlertid være uheldig å legge opp til badeplass i mellom dem. Det foreslås derfor å fjerne denne påskriften, da badeområde VB vil være et mer egnet sted. Området vil likevel kunne benyttes som et flott friluftsområde, da det er dette det er regulert til. Når det gjelder redskapsboder så er det forståelig at det er ønske om dette, når det først er lagt inn småbåthavn. Det er i planen lagt opp til at man skal gå fra hytta til småbåthavna. Hyttefeltet blir liggende i relativt bratt terreng og det vil derfor være behov for å kunne lagre båtutstyr og slippe å bære dette opp og ned til hytta. Det antas at disse små bodene ikke vil medføre at området privatiseres i nevneverdig grad. Resterende foreslås endret i tråd med forslagsstillers kommentar. Vest-Agder Fylkeskommune, 12.09.18: Har innspill til følgende: 1. Kulturminner og kulturmiljø 2. Kulturminner under vann 3. Nyere tids kulturminner 1. Kulturminner og kulturmiljø: Steinalderboplass må også ha sikringssonen som hensynssone og ikke bare lokaliteten. Hyttetomt 13 og 14 må fjernes. Det må legges inn hensynssone c, bevaring kulturmiljø hvor to grunnmurer rett øst for steinalderboplass ligger. Hensynssonene må få egne bestemmelser angitt i deres innspill.
2. Kulturminner under vann: Det var registrert en ballastrøys i fjæra i området (ID 216303). Det ble derfor gjennomført en arkeologisk registrering under vann. Se egen rapport. 3. Nyere tids kulturminner: viser til reguleringsbestemmelsene vedrørende det gamle gårdsbruket, jf. pkt. 3.1 Fritidsbebyggelse tomt E4/E5. Fylkeskommunen vil anmode om at bestemmelsene vedrørende riving og nybygg endres. Skulle det bli aktuelt med en ny bygning som erstatning for låven, må det oppføres en bygning med en tradisjonell låveform og -karakter, selv om formålet er fritidsbolig. Hvis det eldre naustet nede i gårdshavnen tilhører anlegget, bør også dette bevares. Det bør også vurderes om tomt 11 og 12 også bør tas ut av planen. 1. Sikringssone på 5 meter kan legges inn i planforslaget. Tomtene 13 og 14 med tilhørende adkomstvei f_skv4, kan tas ut av planforslaget. Bestemmelsene kan endres i tråd med innspill. 2. Dette er avklart med Norsk Maritimt Museum. 3. Det er ikke ønskelig å ta ut tomtene 11 og 12. Gårdsbruket, dvs. eksisterende bolig og uthus er avsatt med to relativt store tomter, E4 og E5. Og det er tilgrensende grøntområder øst og syd for disse, så vi mener det er bevart nok rom rundt dem. Når det gjelder «naustet» så har grunneier opplyst at dette ble satt opp av noen turister for 20-30 år siden. Det har ingen «tilknytning» til det gamle gårdsbruket og har en meget enkel standard med vegger i kryssfiner og bølgeblikk på taket, se vedlagt bilde. Ca. 2 x 3 meter. Det skulle ikke være noen grunn til å bevare dette. Det foreslås å endre plan i tråd med punkt 1. Dette har forslagsstiller akseptert. Tidligere antatt fornminne fjernes fra plankart, da dette er avklart med NMM. Det foreslås at det settes inn mer utfyllende bestemmelser for evt. rivning og gjenoppføring på E5 i tråd med Fylkeskommunens anbefalinger. «Naust» samsvarer med beskrivelse gitt av forslagsstiller og det foreslås derfor ikke å bevare dette. Norsk Maritimt Museum (NMM), rapport datert 26.11.18: Det er foretatt en arkeologisk registrering under vann og utarbeidet rapport. Det ble ikke gjort funn av kulturhistorisk materiale vernet etter loven. Tidligere registrert kulturminne (ID 216303) vurderes av NMM å være natur og kan fjernes fra Askeladden. Da registrert kulturminne kan fjernes fra Askeladden bør det også fjernes fra plankart. Fiskeridirektoratet, 20.08.18: Kan ikke se at den foreliggende plan vil ha noen innvirkning på de interesser de er satt til å ivareta, og har derfor ingen videre merknader til saken. Kystverket, 31.08.18: Kystverket Sørøst mener at det er uheldig å plassere båtplasser nær en badeplass (ved VFV1) ut ifra sikkerheten til de badende, og de ber kommunen om å ta dette opp til ny vurdering. Minner om at alle tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i kommunens sjøområde krever tillatelse av kommunal havnemyndighet, jf. havne- og farvannsloven 27, 1. ledd. Eksempler på tiltak er utfylling, brygger, kaier og fortøyningsinstallasjoner.
Vedr. badeplass, se kommentar til Fylkesmannens innspill. NVE, 21.08.18: Ingen spesielle merknader Landbruksforvaltningen, 17.09.18: Opplyser at det etter deres vurdering er en særs viktig bestand av villeple i planområdet. De foreslår følgende: 1. Sentralt i planområdet bør et område på minst 10 daa avsettes som «reservat», gammel kulturbeitemark. Området bør pleies i henhold til en skjøtselsplan. Landbruksforvaltningen kan medvirke med tilskudd til produksjon av en slik plan. 2. Agder naturmuseum/botanisk hage i Kristiansand bør inviteres for å studere potensielle mangfoldsverdier i området. De bør spesielt inviteres til å uttale seg om forekomsten av villeple. Er vel egentlig noe som burde ha vært vurdert før området ble avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Ved at tomtene 13 og 14 med tilhørende adkomstvei tas ut av planen, får man et sammenhengende større grøntområde her, avsatt til vern av kulturmiljø eller kulturminne. Det er forholdsvis mange småplanter av villepler innenfor dette området, slik at innspillet delvis er ivaretatt. Teknisk drift, Lindesnes kommune, 22.08.18: Kommunen har i dag ikke noe godkjent snuplass for kommunal vei, kun en muntlig avtale med grunneier i enden av veien av dagens trafikk kan snu på hans eiendom. Ved øking av trafikk vil ikke denne avtalen lenger være gyldig. Kan det legges inn rekkefølgekrav om at utbygger ordner snuplass for den kommunale veien? Ellers har vi vel tidligere meldt inn at det bør etableres møteplasser langs veien og av det må legges opp til felles avløpsanlegg. Vedr. innspill fra Teknisk drift, Skretting og Stensland: Disse vurderes samlet da de går på den kommunale veien inn i området, og behovet for oppgradering av denne. Vi mener innspillene langt på vei er ivaretatt i forslag til bestemmelser med rekkefølgekrav om den kommunale veien. Under forutsetning av godt samarbeid mellom utbygger, kommunen og berørte grunneiere vil en kunne få til forbedringer før nye hytter kan tas i bruk. Vi kan imidlertid ikke se at planen utløser noe nytt/økt behov for snuplass på den kommunale veien. I praksis vil mange av de som kjører til «veis ende» på dagens vei, fortsette inn i hyttefeltet når denne veien blir oppgradert, og det vil følgelig bli mindre behov for å snu på den kommunale veien / dagens snuplass. Innenfor planområdet vil det bli gode muligheter for å snu, spesielt i området/krysset ved SPA2. Saksbehandlers kommentar. Dette er forsøkt ivaretatt i følgende rekkefølgekrav i planforslaget: «Kommunal vei fra E39 til planområdet må utbedres noe før det kan gis ferdigattest/brukstillatelse til nye hytter. Det må ses på mulighet for flere/bedre møteplasser, noe utvidelse enkelte steder, etc. Plan for utbedring skal godkjennes av kommunen.» I dag er svært dårlig vei etter eksisterende snuplass og det er derfor forståelig at de fleste da velger å snu her. Ved en oppgradering av vei inn til nytt hyttefelt vil det imidlertid mest sannsynlig bli naturlig å fortsette inn her og det vil da være gode muligheter for å snu inne i området, spesielt ved SPA2.
Jan Stensland, 11.09.18: Viser til at det ikke er god nok vei og snuplass for en slik utbygging. Erfarer at område som han disponerer blir brukt som snuplass av entreprenører. Skriver også at det vil bli trafikkaos på sommeren med så mange nye hytter. Mener at vei og snuplass må oppgraderes vesentlig før planen kan iverksettes. Se kommentar til innspill fra Teknisk drift. Jarle Skretting, 20.08.18: Eier av eiendommen rett nord for planområdet. Opplyser at snuplass i enden av kommunalvei ikke er kommunal, men privat. Er bekymret for at de nye hyttene vil medføre økt trafikk på den kommunale grusveien og forventer at den blir asfaltert. Viser også til at stranda som tilhører deres eiendom er privat og at man ikke vil ha et påtrykk fra nye hytteeiere som vil bruke den til bading og utsetting av båter. Se kommentar til innspill fra Teknisk drift. Når det gjelder strand, så antas det at det her menes den lille stranda ved snuplass. Bruk av denne vil man anta må vurderes etter allemannsretten, men det er uansett i planområdet lagt opp til eget badested ved VB som kan benyttes av alle. Dette vil nok være mer naturlig for nye hytteeiere å benytte seg av. Biologisk mangfold: Det henvises til planbeskrivelsen hvor planen er vurdert i henhold til naturmangfoldlovens 7. Naturmangfoldlovens 8-12 anses med dette som tilstrekkelig vurdert. Konklusjon: Saksbehandler anbefaler at den foreliggende detaljreguleringsplan for Molandsli, sist revidert 22.06.18, med bestemmelser sist revidert 22.06.18, blir vedtatt med noen mindre endringer. Endringene er i hovedsak av mindre karakter og berører ikke andre enn utbygger selv, som har akseptert endringene. Det anses derfor ikke som nødvendig med nytt offentlig ettersyn. Kommunen har ved 1. gangsbehandling stilt seg positiv til planforslaget. De innkomne uttalelsene gir ikke grunn til å innta noen annen holdning til planen dersom nevnte endringer gjennomføres. Konsekvenser for økonomi, folkehelse og barn og unge: Folkehelse og barn og unge; se tidligere saksvurdering og planbeskrivelse.