Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: G-683 2012/7426-29 19.06.2014 Øivind Juel Kristiansen Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2014/81 20.08.2014 Kommunestyret 2014/77 11.09.2014 Utsendte vedlegg 1 Planbeskrivelse, datert 10.06.2013, sist rev. 10.07.2014 2 Bestemmelser, datert 10.06.2013, sist rev. 10.07.2014 3 Plankart, datert 10.06.2013, sist rev. 10.07.2014 4 Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold, miljøvernavdelingen, datert 26.06.2014 5 Uttalelse fra Østfold fylkeskommune, sentraladministrasjonen, datert 23.06.2014 6 Uttalelse fra Statens vegvesen, region øst, datert 26.06.2014 Ikke utsendte vedlegg «Arkeologisk registrering, Hovsveien 44» Østfold fylkeskommune, fylkeskonservator, rapport nr. 2013/268 «Prøvetaking av forurenset grunn» COWI AS, datert 20.11.2013 «ROS-analyse geoteknikk» Multiconsult AS, datert 21.11.2013 «Støyberegning Hovsveien 44» Asplan Viak AS, datert 22.05.2013 Forslag til detaljregulering for Hovsveien 44/tidligere Bø planteskole - 2. gangs behandling Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Planforslaget legger til rette for utvikling av området til boligformål; Frittliggende eneboliger i nordre del av området, og konsentrert småhusbebyggelse i søndre del. Det tillates etablert maksimalt 34 boenheter innenfor planområdet. Planområdet er å betrakte som et utfyllingsområde i et eksisterende boligområde. Oppstart av planarbeidet ble varslet 10.01.2013 med brev til berørte parter/offentlige instanser, og ved kunngjøring i lokalavisen samme dag. Planforslaget ble fremmet til 1. gangs behandling i hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 14.05.2014 (PS 2014/55), og lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 26.05.2014 14.07.2014. Det har kommet inn 3 uttalelser til planforslaget. Som en følge av disse uttalelsene er det foretatt noen mindre justeringer av bestemmelsene og plankartet, med tilhørende justering av planbeskrivelsen. Justeringene framgår av saksframstillingen og reviderte plandokumenter følger vedlagt. Administrasjonen anbefaler at planforslaget egengodkjennes.
Rådmannens forslag til innstilling: «Detaljregulering for Hovsveien 44/tidligere Bø planteskole» (plan-id G-683). Plandokumentene består av planbeskrivelse, bestemmelser og plankart datert 10.06.2013 - sist revidert 10.07.2014. Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø - 20.08.2014 Behandling: Anne-Kari Holm (SP) fremmet rådmannens innstilling. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: «Detaljregulering for Hovsveien 44/tidligere Bø planteskole» (plan-id G-683). Plandokumentene består av planbeskrivelse, bestemmelser og plankart datert 10.06.2013 - sist revidert 10.07.2014. Saksprotokoll i Kommunestyret - 11.09.2014 Behandling: Wenche Olsen, Linn Victoria Olsen og Svein Olaussen erklært inhabile. 44 representanter til stede under behandling av saken. Anne-Kari Holm (SP) fremmet rådmannens innstilling. Forslaget fra Holm ble enstemmig vedtatt. Vedtak: «Detaljregulering for Hovsveien 44 / tidligere Bø planteskole» (plan-id G-683). Plandokumentene består av planbeskrivelse, bestemmelser og plankart datert 10.06.2013 - sist revidert 10.07.2014. Saksutredning: Bakgrunn: Når det gjelder bakgrunnen for planarbeidet vises det til saksutredningen i hovedutvalgets sak PS 2014/55 (møte 14.05.2014) og planbeskrivelsen som følger vedlagt. Vurdering: Ved høring og offentlig ettersyn har kommunen mottatt 3 uttalelser til planforslaget. Det foreligger ingen innsigelser fra statlige eller regionale myndigheter. Vilkårene for at kommunestyret skal kunne egengodkjenne reguleringsplanen er dermed oppfylt. Som en følge av faglige råd i uttalelsene er det imidlertid foretatt noen mindre justeringer av planens bestemmelser. Disse framgår av saksframstillingen. De reviderte plandokumentene følger vedlagt.
I det plankartet som lå ute til høring og offentlig ettersyn hadde forslagsstiller uteglemt å endre arealangivelsen på felt BK8 etter en mindre justering som ble gjort av dette feltet rett før 1. gangs behandling. Dette er nå justert og tilgrensende felt, samt arealoversikten i planbeskrivelsen, er justert tilsvarende. Alle innkomne uttalelser er oppsummert og kommentert nedenfor. 1. Østfold fylkeskommune, datert 23.06.2014. Fylkeskommunen anbefaler kommunen å skrive om bestemmelsenes 3.5 slik at denne rekkefølgebestemmelsen i større grad forplikter utbygger til å opparbeide leke- og uteoppholdsarealer av god kvalitet. Det anbefales videre at bestemmelsenes 4.1 som bl.a. omhandler takform på frittliggende boligbebyggelse skrives om da den, slik den nå er utformet, kan generere mange dispensasjonssøknader. Påpeker, som et innspill på et mer overordnet nivå, at boligbebyggelse og skolekretser bør sees i sammenheng slik at man bruker skoleplanlegging som et strategisk verktøy for å oppnå ønsket byutvikling. Fylkeskonservator uttaler at kulturminneinteressene i planen er ivaretatt, men anbefaler følgende endring i bestemmelsenes 7.3 bevaring kulturmiljø (H570): «.Eventuelle byggesøknader skal forelegges Fylkeskonservator til uttalelse før vedtak fattes.» Fylkeskommunens uttalelse er i hovedsak tatt til etterretning. Uttalelsen om skoleplanlegging og byutvikling oppfattes som et innspill til den overordnede planleggingen i kommunen. De endringene som er beskrevet nedenfor er innarbeidet i de reviderte plandokumentene: 3.5 er endret slik at det nå klart framgår at paragrafen omhandler utomhusanlegg herunder lekeplasser, og at lekeplasser skal opparbeides med lekeapparater. 4.1 er beholdt slik den er (tillater saltak, valmtak eller halvvalm) fordi det etter administrasjonens oppfatning er viktig å sikre en utbygging som gjenspeiler strøkskarakteren i området, og som ikke åpner for store kontraster. Ordlyden i 2.2, som tidligere satte krav om lik takform innenfor samme delfelt med frittliggende småhusbebyggelse, er imidlertid tatt ut (se også kommentaren til Fylkesmannens innspill nedenfor) for å unngå unødige dispensasjonssituasjoner. 7.3 er endret med det tillegget som Fylkeskonservator ønsker. 2. Fylkesmannen i Østfold, datert 26.06.2014 Fylkesmannen har følgende merknader: Bestemmelsene som omhandler støy er noe uklare ( 2.3 og 3.2). Det bør framgå tydeligere at det refereres til grenseverdiene i retningslinjene. I 3.2 bør det dessuten settes en minimumshøyde for støyskjermen. Det bør lages en bestemmelse som regulerer støybelastningen i bygge- og anleggsfasen. Bestemmelsen om takform i delfeltene for eneboliger vil være vanskelig å håndheve (vil trolig framtvinge dispensasjoner fordi første byggetillatelse vil være førende for takform på alle boliger i delfeltet). Dersom bestemmelsen skal bestå bør den fastsette kun en tillatt takform. Som en følge av Fylkesmannens merknader foreslås følgende justeringer av bestemmelsene: I 2.3 og 3.2 er det nå eksplisitt vist til tabell 3 i T-1442/2012 (som angir grenseverdiene). I 2.3 er det også gitt et tillegg som omhandler støy i bygge- og anleggsperioden.
I fellesbestemmelsen 2.2 - bokstav a) er 2. punktum (krav til lik takform innenfor samme delfelt) tatt ut. Dermed reguleres takform av 4.1 for frittliggende eneboliger (det tillates enten saltak, valm eller halvvalm), og 4.2 og 4.3 for konsentrert småhusbebyggelse (det tillates kun saltak). Fylkesmannen bemerker at det bør settes minimumskrav til høyde på støyskjerm. Det er gitt bestemmelser om at grenseverdiene for støy skal overholdes ( 2.3 og 3.2) og at det, sammen med byggesøknad, skal framlegges en støyvurdering som dokumenterer dette ( 7.2). Etter administrasjonens oppfatning følger det av dette at den støyskjermen som bygges vil ha en tilstrekkelig høyde til at skjermingen blir god nok (i de beregningene som er foretatt er høyden på skjerm 1,6 meter). En egen angivelse av minste høyde på støyskjermen i tillegg bør derfor være unødvendig. 3. Statens vegvesen, datert 26.06.2014. Påpeker at sykkelparkering bør være nevnt i bestemmelsene med krav om kvalitet og antall plasser pr. boenhet. Dette bør også vises i illustrasjonsplanen. Det mangler frisiktsone i plankartet der gang-/ sykkelveien møter Hovsveien. Veiene bør planlegges etter N100 og V129. Det tas inn i bestemmelsenes 2.6 at arealer for sykkelparkering i områder for konsentrert småhusbebyggelse skal framgå av landskapsplanen og at det skal etableres 2 sykkelplasser pr. boenhet (jfr. kommuneplanens bestemmelser 11 bokstav c). Det er ikke regulert inn noen gang-/ sykkelvei som møter Hovsveien, en kan derfor ikke se at det er behov for noen frisiktsone i den sammenheng. Konklusjon De faglige rådene som har kommet inn har medført noen justeringer av de bestemmelsene som har ligget ute til høring og offentlig ettersyn (for sammenligning - se bestemmelsene som var lagt ved saken ved 1. gangs behandling - sak PS 2014/55). Det er gjort følgende endringer i bestemmelsene: 2.2: 2. punktum er tatt ut. 2.3 er endret til følgende ordlyd: «Støynivået skal ikke overstige grenseverdiene slik de framgår av tabell 3 i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2012 eller senere vedtatte retningslinjer, vedtekter eller forskrifter. Se også 7.2. Støybelastning i gjennomføringsfasen (bygge- og anleggsperioden) skal ikke overskride grenseverdiene slik de framgår av kap. 4 i T-1442/2012.» 2.6 er endret til følgende ordlyd: «De ubebygde områdene skal gis en tiltalende form og behandling. Det skal utarbeides en samlet landskapsplan for hele planområdet som vedlegges ved rammesøknad for boligbebyggelsen. Planen skal vise utforming av ubebygde areal og fellesareal. Det kreves at planen skal vise terrenginngrep, planering, beplantning, overflatematerialer, forhager, lekeplasser med apparater og møblering, renovasjonspunkter, oppstillingsplass for biler, oppstillingsplass for sykler for områder med konsentrert småhusbebyggelse (2 plasser pr. boenhet), avkjørsler til offentlig vei, samt viktige terrenghøyder.» 3.2 er endret til følgende ordlyd: «Før brukstillatelse gis for bebyggelse som ligger innenfor gul støysone (før skjerming), skal støyskjerm være etablert slik plankartet viser og med støydempende effekt tilstrekkelig til at kravene i T 1442/2012 (tabell 3) tilfredsstilles. Jfr. 2.3.» 3.5 er endret til følgende ordlyd: «Utomhusanlegget herunder lekearealer skal opparbeides i henhold til godkjent landskapsplan før ny bebyggelse innenfor BF1 og BK1-8 tas i bruk eller senest påfølgende vår dersom anlegget tas i bruk i vinterhalvåret. Jfr. 2.6. Lekearealer skal opparbeides med lekeapparater.»
7.3 er endret til følgende ordlyd: «Innenfor området skal arkitektoniske kvaliteter ved eksisterende bebyggelse ivaretas i størst mulig grad ved et hvert byggetiltak herunder også eventuell søknad om oppføring av garasje/carport/uthus. Eventuelle byggesøknader skal forelegges Fylkeskonservator til uttalelse før vedtak fattes.» De justerte bestemmelsene følger vedlagt. I tillegg er det foretatt en justering av arealangivelsen i delfelt BK8 i plankartet med tilhørende justeringer i tilgrensende felt og i arealoversikten i planbeskrivelsen. Administrasjonen er av den oppfatning at planforslaget er et godt grunnlag for utbygging av området og at sentrale temaer er tilstrekkelig utredet. Det anbefales at planforslaget egengodkjennes. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Ulf Ellingsen Morten Høvik